聊聊運營管理2012年07月大腦、中樞、經脈Q:運營管理部是什么組織?

東廠、內務府、吃喝團、總經理秘書團Q:案例，某項目需盡快取得大產證后現房銷售，在辦理過程卻發現公維尚未收全導致無法辦理。經反復核查，發現有兩戶客戶雖已收房但公維并未繳納？如果是你會怎么辦？1、運營管理體系簡介運營管理部是什么組織？2Project

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ManagementEnterpriseManagement站在企業角度的，從融資、拿地、開發、銷售、持有全壽命周期房地產項目管理以及企業的經營管理。Ｑ：運營管理是什么？運營管理是什么？1、運營管理體系簡介3總經理辦公室計劃管理崗流程管理崗運營管理小組總經理業務秘書計劃管理信息管理流程管理決策管理OCD部門職能：公司整體運營規劃、監控，為決策提供支持。部門設置：直接接受總經理領導，信息扁平化。工作重點：跨部門跨專業溝通協調，信息交圈、決策落地。運營管理是綜合性的管理，是公司日常經營、項目全生命周期的管理，并不簡單地等同于計劃管理。計劃管理是運營管理中重要的一個環節。運營管理前世今生？運營管理部公司經營管理項目計劃運營總經理業務秘書信息管理流程管理決策管理1、運營管理體系簡介08年之前09年3月12年6月30億，3-5個項目50億，5-10個項目100億，10個以上項目4信息不交圈、不及時成本、銷售、財務的“指標”對不上，從而可能影響決策；目標不明確，影響執行力；項目上有人受傷，新聞報道了，總經理還不知道，造成媒體危機。預見力不強，總會有一些“意想不到”的工作出現開發計劃調整；2、方案顛覆各專業行動不協調、分工協作關系不清這件事到底該誰干？2、事不關己、高高掛起決策反復、效率不高：公司決策成為了制約項目開發計劃的關鍵路徑；會前討論不充分，決策會反復決策。一些“怪現象”核心癥結：決策效率、質量不高；執行力不強、決策事項實施效果不佳；對項目開發全流程的關注不夠、風險預控能力不強；各專業人員對于全局經營問題并不關心，只關心其個人的任務。面臨的挑戰1、運營管理體系簡介5北京萬科組織架構1、運營管理體系簡介弱項目、強職能的矩陣架構分管領導制6事業部組織架構1、運營管理體系簡介運營管理部外埠組服務各部門、不能取代專業職能部門北萬運營管理組織架構1、運營管理體系簡介精細化分工+項目為主線項目單線對接，確保信息精確對位人均分管5-6個項目，其中2-3個重點項目8運營管理目標目標一：跨部門跨項目資源整合、打破部門壁壘，實現信息充分及時交圈；目標二：最全面的信息挖掘、最有力的決策支持；目標三：最有效的決策跟進落實；目標四：不斷優化的流程和風險管理體系，最安全的運營保障；目標五：增值。從文化上倡導“崗位英雄”、“把手伸長”，為卓越加分；重視管理工具、流程優化和制度建設；為大伙服務，讓運營深入人心。1、運營管理體系簡介9核心：讓運營落地，與公司每位員工日常工作掛鉤Step1明確公司戰略發展方向公司三年戰略規劃1、事業計劃書；Step2制定公司年度運營目標公司年度運營計劃1、運營計劃編制；Step3

運營目標的分解與下達戰略績效體系1、BWS2、KPIStep4運營監控與調整運營控制1、決策管理體系2、計劃管理體系3、風險預控體系4、流程優化體系PDCA循環運營管理思路2、運營管理思路高效的決策管理與流程優化體系重事前審批，把好決策關加強會議管理，提高會議效率與質量明晰授權體系，實施3級審批制優化審批流程，梳理精簡審批事項戰略績效和流程優化的實施推進，形成對運營體系不斷改善的PDCA循環。全面資源整合的計劃運營與風險控制體系綜合計劃是運營體系的基礎，以項目綜合計劃為主導，橫向貫穿職能計劃，主動發現風險并有效推動各項目順利進展。從公司層面推動專業交圈、項目與公司職能部門交圈，即時監控、即時預警運營風險。運營周綜述成為管理層高效決策的基礎依據，涉及經營公司經營計劃的調整、運營風險預警、運營數據分析、重要咨詢信息。運營管理思路2、運營管理思路3、運營抓手決策管理體系流程優化體系風險預控體系計劃管理體系運營管理保證項目各階段的決策需求，確定最佳選擇嚴控關鍵流程減少犯錯機會減少或避免損失運營風險最小化項目計劃可控，各部門充分交圈決策華管理柿體系將項超目開結發全幼生命椒周期餓中各浙項關班鍵決獅策點市予以駱梳理虜，歸嘩納為腔關鍵山的十悲四項胡決策素會議脹，并逗對會扁議目觀的、妥會議晨成果準標準移、參保與部乎門等士關鍵呢事項燥予以患明確智。強調襯“剛嚇性決列策周進期”鋤的概到念，頑力爭北一次盟將事映情作蘇對，銳避免堤因為竊公司導決策掘層的畜反復旅，導飲致項假目開且發受積阻。十四六級會印議體帽系總純覽決策衫管理非體系3、運陷營抓乏手十四電級會努議體寄系內艦容項目彼前置漲工作惑階段氏：項擇目前料置啟見動立圖項會紙、前紋置工秧作匯反報會刺、項綿目決意策會睡、項惕目交錦底會擋；項目奶方案扇及策齒劃階攜段：聚項目憐經營友計劃晚會、必產品芝解決隊方案類決策獵會、畏綜合展計劃濟策劃跟會、禽實施漂方案調整體劑決策籃會、雀采購洲策劃濾會、協綜合棋計劃計會；項目嚷實施輩階段雹：定開盤醒前期認準備際會、帳定價繡會、抵交付傷前準君備會高、項何目分換期總訓結大曬會。決策所管理驗體系3、運丸營抓殿手例：項目伶方案秘及策味劃階喂段——產品友解決總方案虛決策希會，要宮求在臨項目叼取得益后60天內謹召開貧。由府總經所理或碰產品劫決策警小組杜對產燥品解雄決方跨案進小行審嚼議并伯提出屬修改除意見純：確定帖項目娘定位確定程項目漸規劃榮方案確定吊示范困區范錦圍主力俯產品拿單體奏方案確定緞戶型顛規劃棄意向確定值立面惜意向確定孫景觀東意向商業洞及配媽套解遵決方壘案確定反交房卡標準隙原則成本漢財務有測算匯報甲人：設計年部、牛營銷摸管理餓部提交降成果毛：產品感解決齡方案音、設壩計工價作計焦劃北京薯公司秤標準親化模吉板應木用：14決策已管理填體系3、運丹營抓碌手PHASEI約會ＰＨＡＳＥII會議準備ＰＨＡＳＥIII開會ＰＨＡＳＥIV會后管理會議名稱級別會議時間召集人參會人員匯報材料準備人會議紀要起草人會議紀要審核人決議跟進負責人信息歸檔負責人上傳時間/上傳要求總經理辦公會公司級每周二總經理行政秘書公司管理層全體、人力資源部負責人、商業發展部負責人、總辦負責人、運營管理部全體、總經理指定相關人員北京公司周運營綜述運營管理部負責人指定運營管理部信息員運營管理部負責人運營管理部運營管理部信息員會議紀要：會后三個工作日郵件發出并上傳到集團內網；

會議資料：會后一周內上傳到北京公司內網子站（加密）公司月度例會公司級每月8日左右總經理行政秘書公司管理層全體、部門負責人全體、總經理指定相關人員總經理指定匯報專題（８個左右）各匯報專題對應部門負責人指定運營管理部信息員運營管理部負責人運營管理部運營管理部信息員會議紀要：會后三個工作日郵件發出并上傳到集團內網；

會議資料：會后一周內上傳到北京公司內網子站（加密）十四級決策會公司級按照公司14級會議體系為基準排定時間按照公司14級會議體系要求執行按照公司14級會議體系要求執行按照公司14級會議體系要求執行匯報人匯報人主責部門及運營管理部共同審核匯報人/運營管理部項目對接人匯報人/運營管理部項目對接人會議紀要：會后三個工作日郵件發出；

會議資料：會后一周內郵件發給運營管理部項目對接人，運營管理部項目對接人負責上傳到北京公司內網子站（加密）專項決策會/匯報會公司級每周二或周四匯報人總經理或項目分管領導、對應部門負責人、運營管理部項目對接人、領導指定人員公司經營相關重要決策和匯報事項匯報人匯報人主責部門及運營管理部共同審核匯報人/運營管理部項目對接人匯報人/運營管理部項目對接人會議紀要：會后三個工作日郵件發出；

會議資料：會后一周內郵件發給運營管理部項目對接人，運營管理部項目對接人負責上傳到北京公司內網子站（加密）項目周例會項目級每周一次，由分管領導指定項目會議秘書項目分管領導、各專業口對接人（項目、事務、營銷、設計、采購、成本、客服、運營）、分管領導指定人員上周的會議紀要各工作項，并即時補充需報分管領導討論、決策重要專題各專業對接人各自負責項目會議秘書項目經理項目會議秘書項目會議秘書會議紀要：會后三個工作日郵件發出業務決策會/匯報會項目級不定期匯報人項目分管領導、對應部門負責人、運營管理部項目對接人、領導指定人員項目運營相關重要決策和匯報事項匯報人匯報人主責部門及運營管理部共同審核項目會議秘書匯報人會議紀要：會后三個工作日郵件發出部門例會/專題會部門級每周一次，由部門領導指定部門會議秘書部門全體部門建設、專業提升、經驗分享、工作安排等方面問題部門會議秘書部門會議秘書部門負責人部門會議秘書部門會議秘書會議紀要：會后三個工作日郵件發出會議禽分級壞管理必體系(討論引修訂似稿）15決策管理體系流程優化體系風險預控體系計劃管理體系運營管理保證厲項目風各階觸段的臂決策膝需求鼓，確堵定最旅佳選釣擇3、運虛營抓頃手嚴控種關鍵躬流程減少年犯錯攪機會減少略或避愁免損投失運營碧風險臨最小臘化項目秧計劃志可控喝，各藍部門姐充分左交圈16三年威戰略嬸規劃財務富經營息指標項目忌里程忽碑計御劃項目錯一級崗計劃計劃授管理縣體系3、運貴營抓帆手項目歷綜合錘計劃動態指運營哨計劃評估主、動惹態調艘整運營以計劃脊編制綜合辭計劃廉的定膛義貫穿丈項目虛全生煉命周曠期的蜓計劃襪，保濁障項段目在禾執行遵過程山中，止各項蛛工作扒準點種推進歌，最待終達緣瑞到運儀營目兆標。綜合唯計劃相的核夾心思掛想把項咸目全園生命忠周期假中的傳所有腰關鍵棉任務轎都以篩“關泡鍵任寄務包懂”的海方式崖標準父化，協并細鑼化到譯三級怕計劃當，明貼確每節項任徐務的松責任惑人和僑前后畢關聯乎，以憑此來神保障摧計劃宴跨部勸門的卷協調鴨性和舉交圈認，幫考助公架司管班理層虜掌控遍全項職目計送劃。設計部營銷部成本部采購部……綜合建計劃巨在公首司弱它矩陣哪管理浙的運孤行模榨式下血，實現桃以項化目為熱核心顏，將貝各職而能部王門串靠聯。計劃封管理過體系3、運矛營抓科手好的環計劃娃總是柜在碰慮撞和與矛盾醫中產字生18綜合敢計劃瞞的特卡點：時間洋長：貫穿詠項目保全生梳命周怠期，醫從概雪念設扎計開著始一銳直到被交付然入住鉛；涉及丹面廣頓：與項亮目相蕉關的暖各部告門都桂包括卵其中涉，項爺目部率、工燒程部越、設罰計部示、成略本部衡、銷看售部角、客鍬服部努、項車發部嫁、事菠務部扭、財形務部非、物巾業公到司等努。項目運營設計銷售項發采購工程成本事務運營物業財務綜合特計劃悄的模歇板模塊鄉豐化而厚非線懸性化偏：一是網更好陰地與瓣項目油現場央實際薯管理縣動作母吻合奴，二紐奉是保農障了嘆計劃器的靈識活性佩，在補計劃釘編制食和執際行過責程中苗，可勇以根厘據項資目實哪際處幻玉于的復不同及階段等和管勵理關身注重匪點對秒模塊加進行公深化霜，加菜強了像綜合更計劃柄的針奶對性柳和執嫌行力剛。抓項少目重立點：對綜洗合計菊劃的嗎作業蠅數進撕行了弦有效芳精簡舊，降折低應刃用門挖檻和仆維護藝成本原，適致合房茫地產墾粗放晶開發邪的現徹實環盲境。北京贏公司戚標準掀化模徐板應冒用：計劃柱管理伏體系3、運巡壽營抓茶手19運營票計劃昏動態剃監控運營匆關鍵糟節點扮：找情準關懷鍵路融徑；對計劃營明確貝，邏騰輯清雹晰；運營瞎節點題評估著：將良工作脾落到徐實處沙；即謠時評犁價，株與考夢核掛段鉤。為卓松越加摘分運營評估設計銷售項發采購工程成本事務客服物業財務北京碎公司皇標準毅化模亂板應防用：計劃司管理洞體系3、運跌營抓論手20過程糕控制暖是決預定成恢敗的庸關鍵開盤藏倒計鬼時、機每周紋進展豆通報信息柄交圈樣、目世標明筍確運營評估設計銷售項發采購工程成本事務客服運營財務計劃填管理耕體系3、運尋營抓榜手有壓白力、付有動渠力21動態支運營狹管理跨部泄門信掃息交慌圈信息熔即時覆更新全面株綜合欺評估彈性省運營滾計劃公司經營指標設計銷售項發采購工程成本運營客服事務財務計劃說管理棒體系3、運銹營抓勵手北京公司12年7-12月新推資源運營風險項目標段開盤時間取證風險銷售風險面積/萬平米貨值/億元關注風險項長陽半島3號地10地塊3#~6#樓7月22日★★★★蓄客期短；單次供貨量較大，本次為提價銷售，周邊競品價格低。力爭單日實現轉化100套。朗潤園一期C14地塊1~6#樓7月22日★★★★★新項目首次開盤，需確保開盤效果。各項判斷是否準確函待進一步驗證如園C3二標段4#樓7月29日★★★★★★★★海淀區建委原預售證經辦人剛剛調離，現有人員無辦理經驗，辦事效率較難保證。目前項目蓄客不足。新里程一期二標段5、6、7#樓7月29日★★★★★★當前定價1.45元/平與片區競品售價持平，銷售存在較大難度，且此售價與1.6萬左右的保本價有較大差距，預計開盤后項目年內減值金額約1.7億，影響公司12年獎金唐山金域華府二期B1、2#樓8月18日★★★★★二期新產品上市；項目蓄客期較短；售價略有提升金域華府東側地塊二標段1、2#樓8月26日★★★★★★★★因地塊西北角供電站退線不足，需調整戶型，滿足退線要求并重新報規證，取證風險極大金域緹香一期二標段1、10#樓8月26日★★★★★★★施工證須取得年度投資計劃后方能報入,存在30天左右延誤風險長陽半島5號地01地塊3#、4#樓9月22日★★★★項目大戶型庫存較多，且去化速度相對較慢；彈性資源項目名稱標段取證時間金額綜合評估銷售時間整體規模區域預期調價空間項目庫存工程進度資金成本銷售預期調整優先級秦皇島假日風景3#地10#樓6月23日

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★★★秦皇島假日風景3#地3#樓7月14日

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★★★金域緹香一期二標段10月22日

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★★新里程一期二標段5、6、7#樓6月份

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★★朗潤園C11地塊3、4#樓小戶型10月13日1

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11★★★★★朗潤園C11地塊2、5#樓小戶型12月中旬

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1★★★金域華府007地塊8#樓商業及辦公8月30日1

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★★★★金域華府019地塊6#樓商業及辦公12月中旬

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★★★金域華府019地塊1、2#樓12月份

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11★★★★★如園C1一標段住宅（小戶型）12月份

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1★★★★幸福匯二期11、15、17#樓10月份

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★長陽半島5號地09地塊商業別墅12月1日

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11★★★★長陽半島5號地07地塊1、2#樓住宅12月中旬

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11★★★★唐山金域藍灣一期商品房9月1日

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1★★★★★★唐山金域藍灣一期公寓8#樓10月31日

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1★★★★★★唐山金域華府二期B4、6#樓及商業12月19日

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1★★★★唐山紅郡三期洋房（西北四棟）12月中旬

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★★★總計

銷售晨時間促：未漸來5個月攪盡量狡沖刺狂銷售機規模業，最框后兩為個月黎可以簽適當雙考慮桿潛在憤的盈謎利提怕升機講會。燒因此僅，10月份慢之前敗銷售鹿的項團目可點以為院銷售績目標奸達成排提供販較有擊力保雷障。區域痛預期叛：項返目及哪周邊寫未來出配套強、區處域價熟值有逃沒有杰改善識提升分。遠蛾郊的裝商業魔從長戶遠看,還是遺要走立快銷蕩。預國期較安好的祝項目忽考慮炮長線哥賺取蚊利潤呼。整體抬規模董：規凱模較姐大的步項目導具有蛾較大頃的靈談活調羅整空渣間，墳前期疾即時腥損失權部分浮利潤異，在桿能夠趁的銷鉤售的沫情況丹下要籠盡量京銷售腸。調價盡空間恒：虧偉本項晨目不像推薦浩強賣零。片區護競爭悼性：擾片區兵競爭兆異常榆激烈糠的項寄目謹庫慎入良市。項目好庫存辭：考婦慮產頑品差椒異性遮及去醉化速驗度、郊庫存輛是否偵能維姻持項訓目持狹續銷主售水臣平。工程旅進度喘：是章否已輔經在抽建，旗已開形工項育目有攤持續貿投入彎應考雕慮開罰盤銷蜻售回濟款。資金擱成本尾：項魂目開知發周傾期過呢長或伸融資竄成本狐高，客延遲肌推盤漏會不范斷加碰劇項咽目資罷金成安本負洲擔，靜應考素慮盡仔早推早出。銷售借預期態：根臟據實美際銷蟲售情爸況以恐及項域目產開品力杠，對臥推售零資源寒進行鍋上市霉綜合匪判斷虜。銷窯售難立度小毀的項挑目推職售風瞇險小蓋，可舅考慮江靈活六推出溪。北京顛公司帝標準狠化模良板應裳用：22決策管理體系流程優化體系風險預控體系計劃管理體系運營管理保證索項目飼各階蔥段的遵決策淡需求欣，確郊定最篩佳選等擇項目蹤蝶計劃害可控餐，各丑部門守充分敵交圈3、運溝營抓跨手嚴控籌關鍵駐流程減少廟犯錯吉機會減少壺或避川免損仍失運營屈風險由最小番化23會議伐體系固定線會議語：總儉經理朵辦公里會、氣月度蛙例會旋、項秧目周揪例會溫；不定影期會抬議：丟專項暖決策蘇會、叉專項此討論押會、洗業務奴決策堪會、殼業務水討論垃會實時獨反饋數據洲收集能：全虹員數王據收墾集整定理；數據蛇共享憂：周削報、拐月報讀、實奮時通質報。快速蝦反應風險然分析肥：跨山部門雪專項鍵討論右會，濃全面藏信息堂挖掘高效輛決策決策統支持灰：全孟方位懲、多改視角善的信酸息整瘋理、伙分析識別分析處理監督報告風險管理北京登公司脆標準枝化模炎板應漠用：風險案預控號體系3、運烤營抓院手24風險度預控拘體系3、運才營抓處手信息挽管理

部門信息報送責任人運營小組對接人報送要求公司職能部門總經理辦公室楊梅劉超、林詹欽1、小組內各成員需在重大事件發生1小時內電話短信通知運營小組對接人；2、在重大事件發生12小時內郵件上報運營小組及公司管理層。客戶關系中心韓丹人力資源部金梅財務管理部杜淑楠項目發展部宋剛項目事務部李攀成本管理部丁彤采購管理部門俊商業發展部蘇昀工程管理部肖家遠營銷管理部楊曉陽設計管理部晏慶玲項目部朗潤園項目部陳驍徐勁松、劉超、林詹欽金域華府項目部梁軍如園項目部喻昀公安局項目部張貴祥幸福匯項目部李愛東高謙、劉超、林詹欽萬科城項目部趙晨光萬科藍項目部李立華新里程項目部劉國權金域緹香項目部李愛東假日風景項目部王昊亮萬科紅項目部葉豐香河項目部王曉臨張維棟、劉超、林詹欽藍山項目部徐雷大都會項目部謝亮長陽半島項目部王昊亮劉超、林詹欽事業部秦皇島假日風景程永劉超、林詹欽秦皇島事業部職能部門楊霞唐山金域華府初達夫張維棟、劉超、林詹欽唐山事業部職能部門趙懷壁唐山紅郡王興彬思考靈：別固人為左什么厭要把錘信息滴報送警給你稿？如爽何構傻建通促暢高偷效的戰信息陸報送給體系南？高標淡準、凱嚴要圣求：重大僅事件驗發生1小時圓內電莊話短腫信通伍知運牲營小棒組對亭接人苦；在飛重大端事件夜發生12小時叔內郵凡件上桑報運守營小概組及緞公司劑管理總層。加強久制度籮建設駐和管植理分工訓明確陪、責揉任到陽人集中攜宣講顆、培躺養全渠員運陷營管甩理及律風險雁管控繭意識25風險圣預控設體系3、運天營抓疼手總經度理辦禮公會糠重點狠督辦及：一貼條線物，追熔到底與管鉛理層閘互動冤；引導哄決策車；強調女過程扯控制峰。26風險棋預控緣瑞體系3、運播營抓半手運營模重點胖專項側工作總經勁理親米自督療辦，杏管理甲層帶含隊逐把個項迅目走占訪。濾各職且能部妻門、蹈各項腹目部詠從不違同維掙度徹燃查。警全員杯強化練交付奴風險異預控梁意識蓋，自蘇上而本下，謹把交黨付落未實到扛位。27決策管理體系流程優化體系風險預控體系計劃管理體系運營管理保證筑項目望各階家段的燒決策硬需求樓，確把定最陳佳選魄擇3、運侄營抓刊手嚴控盡關鍵干流程減少御犯錯寇機會減少剩或避齒免損御失運營艘風險議最小袍化項目涌計劃嶼可控粉，各埋部門湖充分囑交圈28定義萬惡逐之源岔：所謂軟“萬蒸惡之湖源”礎是指現在一企項任奧務中生處于燭關鍵繭的事縫項，澡如未泄能提們前發忠現和介有效榴的解量決，跳將會此大大奴增加葡后期博犯錯方的可臥能性乏，引商起后幫續管祖理的臉“N”多事丘項。重大絨成本帶相關杏：所謂如“重汪大成勉本相息關”樣是指鐘目標伶成本棋在項飼目開嚷發過君程中雕，因花某些泳“因伴素”綱而導姑致目終標成防本增帆加的題現象納，及泳本身齡存在