2012年成都別墅市場調研報告1報告框架1當前宏觀政策及成都市房地產市場發展趨勢2成都市各別墅板塊現狀及發展趨勢3成都市別墅個案分析4本項目SWOT分析及認知21當前宏觀政策及成都市房地產市場發展趨勢3宏觀政策金融貨幣政策2011年末至2012年初國家宏觀調控政策持續加強和改善金融貨幣政策：從收緊流動性到適度微調2011年中國人民銀行連續多次提高存貸款準備金率，致使銀根縮緊，貸款難度加大；2011年11月30日，央行宣布下調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點，為近三年來首次下調存準率。預計釋放資金4000億元，以應對未來可能的資金流動性不足對實體經濟的傷害；2012年2月18日晚上中國人民銀行網站發布消息，從2012年2月24日起，下調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點，為各級政府預調微調做準備，也是保持經濟穩定增長的一個重要手段。4

為保障住房用地，國土資源部土地利用管理司于2月23日發布通知要求，今年嚴格控制高檔住宅用地，不得以任何形式安排別墅類用地。同時通知還明確繼續堅持調控政策不動搖。

此次通知的發布與近段時間部分受限城市頻繁試探中央調控的底限，“松綁”消息不斷傳出。或是此通知發布的主因。

此通知的發布，可能會讓不少的高端置業者今年下手，讓今年的高端市場有所收獲。宏觀政策土地政策“禁墅令”5房地產相關領域宏觀政策：加強、規范、配套宏觀政策房地產宏觀政策2011年國家連續多次發布房地產調控措施，調控政策不放松。自2011年下半年以來，包括北京、上海、杭州、重慶等17個城市出臺了不同的微調政策，內容涉及限購門檻、土地出讓、普通住宅標準、放寬公積金、稅費優惠及購房補貼等但部分城市“微調”幅度過大隨后即被叫停。2012年3月5日溫家寶表示，今年中國將進一步鞏固房地產市場調控成果，促進房價合理回歸。在3月6日的“財政政策和有關問題”記者會上明確表示，將在上海、重慶試點的基礎上“進一步研究推進房產稅改革的方案，適當擴大試點范圍，積極穩妥地加以推進。62011年成都樓市調控政策主要是對宏觀調控要求的落地執行，不冒進，不墊底。保障性住房建設的重要性得到進一步確認和支持。2011年2月15日，成都出臺《關于貫徹落實國務院進一步加快推進住房保障做好房地產調控工作要求的實施意見》，落實“國八條”房地產調控細則，要求加強保障性住房建設、主城區暫時限購、進一步落實房地產市場調控措施等；宏觀政策成都樓市調控政策2011年3月31日，《成都市中心城區限價商品住房申請審核配售及監督管理暫行辦法》出臺。規定家庭年收入7萬元以下（單身居民年收入3.5萬元以下）是申請限價房的最基本要求；限價商品住房實行政府定價，銷售價格比同地段同品質商品住房市場價低15%-20%；2011年4月6日，成都房管局、發改委出臺《關于進一步加強商品住房價格監管的通知》，明確商品住房價格實行申報備案管理，申報的平均價格不得高于同時期同地段同品質樓盤成交均價；商品住房的申報價格一經確定，不得上調；72011年國家宏觀經濟調控持續加強和改善。金融貨幣措施以收緊銀根、降低流動性為主。房地產市場調控以國八條為核心，調控出現常態化與慢性化的發展趨勢。全國房價過快上漲勢頭得到有效遏制，房價下行的壓力加大；成都本地房地產市場調控是對宏觀政策的細化與落地，措施上嚴格但不激進；2012年，宏觀調控政策將保持2011年政策的核心內容，保持延續性和穩定性。只要整體經濟發展形勢未惡化，房地產市場調控不會放松，但出現微調的概率較大；在具體操作層面上，手段則有可能適調微調。2012年，限購限貸等行政色彩濃厚的手段會繼續發揮正面作用。宏觀政策小結與展望2012年春節過后，成都市高端樓盤來訪及成交量較年前增加明顯。一方面客戶觀望情緒有所動搖，剛需增加；另一方面，開發商促銷力度持續加大，以價換量。2月“禁墅令”的下達，直接影響開發商對后期高端項目如別墅類產品的開發，此消息將促進意向客戶對目前別墅項目產品下手購買，有利于增加別墅產品的銷量。對現有別墅項目的去化將是一個促進作用

。8成都房地產市場發展趨勢土地市場供應情況

根據成都市國土資源局網站公布的土地拍賣掛牌公告，2011年全市商住土地供應為203宗，總面積14124畝（其中主城區4127畝，近郊區4762畝，遠郊區5235畝），規模同比下降61.46%。由于受限購及持續緊縮信貸政策影響，新增土地大幅銳減，主城區、近郊區、遠郊區土地放量處于相當水平。信息來源：搜房網9成都房地產市場發展趨勢土地市場成交情況

2011年全市共出讓土地175宗，規模為12296畝，成交金額401.70億，成交規模同比下降52.75%，成交金額同比下降39.98%。從成交單價來看，市區以錦江區1052萬/畝最高，近郊區成交均價在200萬/畝左右，遠郊區邛崍、崇州、都江堰成交地價較高。由于受政策調控影響較大，土地成交價與去年相比相對較低，多數土地以略高于起拍價或起拍價成交，甚至土地流拍現象非常嚴重。信息來源：搜房網10成都房地產市場發展趨勢供應量預測整體市場商品住宅供應量走勢

數據來源：CRIC2009年，金融危機得到有效緩解之后，供應量快速增長，2010年穩步上升。2011年，由于2010年開發商拿地數量和面積增多，絕大多數項目在2011年入市，特別是在2011年9月秋季房交會達到峰值，創下歷史之最。

2011年成都樓市，受到限購、限貸等一系列調控政策的影響，嚴重的打擊了房產投機者。同時，剛性需求也受到了抑制，市場總存量超過2000萬㎡。由此預見，2012年整體供應量應有下降。信息來源：中國房產信息集團上海克爾瑞信息技術有限公司11成都房地產市場發展趨勢成交量預測整體市場商品住宅成交量走勢

數據來源：CRIC2009年成都市房地產整體成交量呈上漲趨勢，12月份成交量達到峰值。2010年政府出臺房地產調控政策，成交量下跌。2011年國家對房地產調控升級，限購、限貸等政策使得大多數房地產投資者放棄投資。2011年是購房者與開發商博弈的一年，房產市場主要是買方市場。隨著一線城市的降價潮來襲，成都市購房者觀望情緒濃烈，期待降價的心理占絕大多數。預計，2012年，成都房產市場至少在前半年內繼續堅持“限購”，并在其間積極尋求方法（如：擴大房產稅征收范圍），促進剛性需求，提升成交量，促進成都樓市合理發展。信息來源：中國房產信息集團上海克爾瑞信息技術有限公司12成都房地產市場發展趨勢成交價格預測整體市場商品住宅成交價格走勢

數據來源：CRIC

從成都市場均價走勢來看，2009年至2011年房價整體呈上升趨勢。2011年僅在2011年3月，出現相對較大幅度下跌，4月后又一直保持平穩的小幅波動現象。

2011年嚴厲房地產調控政策并沒有使房價出現大的跌幅，基本保持在均價6800元/平方米左右。主要原因有三：第一，考慮前期、人力物力成本等原因，不到萬不得已開發商不可能大幅降價；第二：穩定前期購買的業主，開發商不敢輕易降價；第三：部分房產開發商認為國家調控房產的強度和力度不會進一步強硬，國家不會太過打壓房產市場。同時，通過前幾年的積累和利潤，足以扛過本輪調控。

2012年，將在“堅持房地產調控不動搖，促進房價合理回歸”的前提下，將繼續調控房地產市場，確保保障房建設，加強保障房的監管、管理和運營，土地供應將有所減少，預計2012年成都樓市房價上半年將會基本平穩，后半年出現震蕩下行。信息來源：中國房產信息集團上海克爾瑞信息技術有限公司132成都市各別墅板塊現狀及發展趨勢14成都市各別墅板塊目前成都別墅主要集中在南延線、牧馬山、溫江、青城山和主城區五大板塊。其次新都、龍泉、郫縣、雙流等其他區域有少量分布。新都板塊外雙楠15成都市各別墅板塊主城區以絕對核心的區位及優越的城市化平臺為依托形成的高檔城市低密度居住區，具有高起的價格平臺成都市三環路以內區域。目前主城區別墅集中在西門、西北門、南門、疊拼、聯排為主、獨棟少量250-300㎡成都本地財富頂尖階層發展趨勢客戶階層產品類型主要產品面積區間區位受到土地供應政策限制，未來供應稀少16成都市各別墅板塊南延線城市未來發展方向、便捷交通以及城市配套建設形成的城市新富聚集區，價格上漲迅速人民南路四段與機場高速公路相交處，終點至雙流縣華陽鎮。屬于天府新區規劃范圍獨棟、小獨棟、聯排、疊拼200-400㎡；500-700㎡中高產階級、城市頂級財富階層、高端別墅置業人群、外來高端養老型客戶發展趨勢客戶階層產品類型主要產品面積區間區位受到城市南移影響，將來物業必將向類別墅產品甚至主要的城市別墅區轉變17成都市各別墅板塊外雙楠依托城市向南發展格局及天府新區規劃的利好，完善的城市配套，具備強有力的升值空間市區西南方向，武侯大道，二環外片區，含雙楠大道片區疊拼、聯排為主，少量獨棟200-380㎡地緣性客戶如雙流客戶居多，部分省內三四級城市客戶發展趨勢客戶階層產品類型主要產品面積區間區位天府新區規劃的誕生，城市配套的不斷完善，邁入城市別墅的發展趨勢18成都市各別墅板塊溫江依托良好的區位認知、便捷的交通、花博會形成的新興中產階級居住區，供應量較大，產品形式多元化成都城西區域，依托花卉苗木產業而得到大力發展獨棟、聯排、疊拼170-300㎡400-560㎡城市中高端低密度置業客戶、本地及外來養老客戶發展趨勢客戶階層產品類型主要產品面積區間區位預計未來會有大量低密度項目入市，但是純別墅社區預計不多，板塊競爭激烈19成都市各別墅板塊新都隨著“北改”號角吹響，北部新城的規劃全面實施，成都城北區域迎來發展的黃金時期成都城北區域，含括了熊貓基地、198區域、五龍山，屬于成都上風上水之地獨棟、聯排、疊拼200-400㎡600-780㎡品牌開發商的追隨者、城北及郊區中高端客戶發展趨勢客戶階層產品類型主要產品面積區間區位依托北改的發展規劃，將成為擁有良好的自然資源的城市別墅區20成都市各別墅板塊青城山依托稀缺自然資源形成的具備全國影響力的度假養老居住區位于成都都江堰境內，兼具人文價值和自然價值的稀缺資源。疊拼、聯排、獨棟85-350㎡成都本地客戶以及泛中國區域客戶，經濟實力從全國頂級財富人群到成都本地普通市民家庭均有發展趨勢客戶階層產品類型主要產品面積區間區位青城山板塊內部競爭激烈，但發展一直處于不溫不火的狀態受到土地供應政策限制，供應將集中在都江堰地區21成都市各別墅板塊牧馬山依托牧馬山良好的自然資源、機場、以及高端休閑度假設施形成的高檔近郊資源型別墅板塊成都西南方向雙流新津境內。自然條件優越，中國第四大中央別墅區。獨棟、小獨棟、聯排為主、少量疊拼180-350㎡400-800㎡以上城市高端別墅置業人群、外來高端養老型客戶發展趨勢客戶階層產品類型主要產品面積區間區位屬于成都休閑度假型別墅區，未來將會發展成為以5+2度假型居所為主的高檔別墅板塊2223板塊發展趨勢成都市別墅南延線、牧馬山片區別墅發展優勢將充分體現成都各大別墅板塊的發展將延續其現有的定位和具備的優勢。如都江堰-青城山板塊仍舊依托其稀缺的自然價值和人文價值來促就度假型別墅產業；城北板塊、溫江板塊及外雙楠板塊將依托良好的市政公園，良好的自然環境，良好的交通和距離主城區較近的優勢，發展成為典型的城市別墅。目前成都市以南北方向發展為基本格局，城南及南延線集中了眾多的高新產業，產業帶動城市發展，商業及生活配套將愈發完善，居住氛圍將愈發濃厚。隨著天府新區規劃概念的提出，南延線及牧馬山片區房地產發展的優勢更加凸顯。牧馬山片區得天獨厚的自然資源及純別墅區的身份更加奠定其在眾多高端項目板塊中的地位。242011年成都別墅市場新增供給月度走勢

2011年成都市累計新增別墅8502套，規模為187.2萬㎡，同比下降9.10%，其中5、9、11月出現集中放量，2、10月放量較小，其余月度供給平穩。信息來源：搜房網252011年成都別墅市場新增供給行政區域比較信息來源：搜房網

從大區域來看，近郊區、遠郊區新增占絕對主力，新增量占了總量的88%，由于土地越漸稀缺，主城區別墅供給較小。從小區域來看，新增別墅供給主要來自雙流、溫江、都江堰、新津、新都，雙流新增主要來自麓湖新城、國奧村、復地御香山、三盛翡麗山；溫江新增主要來自金馬湖1號、悅水藍山、芙蓉錦繡；都江堰新增主要來自龍湖小院青城、中鐵水映青城、置信芙蓉青城、云棲谷、香頌湖國際；新津新增主要來自龍湖悠山郡、置信牧山麗景、金科廊橋水鄉；新都新增主要來自萬科五龍山、保利公園198。262011年成都別墅市場銷售量月度走勢本年共成交別墅7222套，規模為159.7萬㎡，成交套數和面積分別同比下降27.68%、27.59%。整體而言，受調控政策影響，別墅成交出現下降，但從月度新增走勢來看，別墅每月成交平穩，基本保持在10-16萬㎡/月。信息來源：搜房網272011年成都別墅市場銷售量行政區域比較信息來源：搜房網

從大區域來看，別墅銷售套數依次為近郊、遠郊、主城區，其中近郊、遠郊成交占了總量的84%。

從小區域來看，銷售面積前三位分別為雙流、溫江、都江堰、新津、大邑。

雙流成交主要來自三盛翡麗山、麓湖新城、錦繡尚郡、國奧村、雅居樂花園；溫江成交主要來自悅水藍山、芙蓉錦繡、藍光紫檀山；都江堰成交主要來自中信云棲谷、香頌湖國際；新津成交主要來自龍湖悠山郡、金科廊橋水鄉、亞特蘭蒂斯；大邑成交主要來自恒大山水城。282011年成都別墅市場銷售物業類型比較聯排別墅、花園洋房分別以35%比例排在前列，其次是獨棟、雙拼。信息來源：搜房網292011年成都別墅市場月度供銷比走勢及物業形態比較

本年供銷比1.2，其中4、11月別墅集中放量，供銷比均在2.0以上，其余月份供銷比在1.0左右。獨棟、雙拼、聯排、花園洋房供銷比分別為0.9、0.7、1.6、1.1，雙拼物業供小于求，聯排別墅嚴重供大于求，花園洋房基本保持供需平衡。信息來源：搜房網302011年成都別墅市場存量行政區域比較信息來源：搜房網

大區域來看，存量套數依次為遠郊、近郊、主城區，累計存量面積為240.9萬㎡，環比上升26.81%，目前市場上別墅存量依然較大，主要集中在郊縣。

行政區域來看，別墅存量套數雙流領頭，其次是都江堰、新都、溫江、新津，存量面積均在20萬㎡左右，其中雙流存量高達55.5萬㎡。312011年成都別墅市場存量物業類型比較花園洋房（疊拼）以5905套、88.1萬㎡排在第一，聯排以3265套、87.2萬㎡緊跟其后。信息來源：搜房網322012年成都別墅市場發展趨勢低總價、高性價比當前的別墅不再僅僅屬于金字塔尖的人群。隨著經濟型別墅的誕生，低總價、高性價比的別墅成為中產階級追捧的對象。2011年雅居樂花園別墅實得面積均價5500元/平方米，連續數月成為別墅銷量冠軍；金科廊橋水鄉90萬元/套的疊拼，一經面市，便受到購房者強烈關注；龍湖·悠山郡獨院實得面積400余平米最低總價270萬，首推房源140余套近1個月房源所剩無幾。經濟型別墅的市場群體遠比高端別墅的市場群體大，這部分群體大部分為首次或二次購置別墅物業，仍然看重別墅產品的舒適度及價格。總體而言，在2012年嚴峻的經濟形式下，低總價高性價比的經濟型別墅依然是市場消費主流。333成都市別墅個案分析34成都市別墅個案分析競品項目三盛翡儷山基本信息占地面積：374畝建筑面積：174531平方米容積率：0.7綠化率：40%建筑風格：南加州風格建筑類別：獨棟、聯排主力戶型：260-510㎡總戶數：203戶項目定位：牧馬山高品質別墅社區

三盛·翡儷山位于成都中國第四大純別墅區，山河環抱的起點，森林、湖泊、高爾夫的先天造化，牧馬山本身純別墅區的優勢，使其不僅超越了所有經濟型別墅，更是市場大多數別墅所不具備。在奢侈主義的大潮中，翡儷山拋棄奢而豪的外在，轉而尋找奢而精的內在。將適度、適合的原則貫穿于對更優越生活的追求之中，在潮流中絕不舍棄自我。所倡導的新奢適主義別墅的“奢適”，強調的是一種平衡的哲學，更是一種人生的修煉。開發商：成都中海投資置業有限公司投資商:三盛集團,建川集團35客戶分析客戶來訪主要區域：城南、雙流、省內外城市年齡段：40-60歲階層：中產階級、私營老板、公務員、企事業單位高管關注點：價格、區位、產品

近期推廣階段A三盛翡儷山225-290平米聯排別墅全款99折2012-02-23B三盛翡儷山225-290平米聯排別墅起價170萬無優惠2012-01-10C三盛翡儷山推一批聯排別墅特價房起價168萬2011-12-09D三盛翡儷山225-290平米聯排別墅全款97折2011-11-04E三盛翡儷山225-290平米聯排別墅均價7000元2011-10-14F三盛翡儷山225-290平米聯排別墅起價170萬2011-09-2836銷售狀況在售房源：在售225-290平米聯排別墅。目前一、二期剩余房源共30余套，其中7套獨棟。預計二期剩余24套聯排5月推出。以底總價的優勢占領別墅市場銷量榜，走量一直處于成都市區別墅市場前茅。價格區間：均價7000元/平米，總價170-300萬/套銷售政策：全款94折，按揭96折近期營銷投放渠道和主題：高炮、桁架、網絡；主打銷售產品及總價暢銷戶型：聯排；滯銷戶型：無成交情況：別墅近期成交量少37具備成為成都休閑度假型別墅區的潛力，未來將會發展成為以5+2度假型居所為主的高檔別墅板塊成都市別墅個案分析競品項目金科廊橋水鄉基本信息占地面積：480.23畝，分5期開發，目前已開發到四期。建筑面積：5期建筑面積共286499㎡，住宅建筑面積134000㎡容積率：0.42綠化率：36%建筑風格：北美風格建筑類別：獨棟、雙拼、聯排、疊拼主力戶型：166-400㎡總戶數：約500戶項目定位：濕地公園中的網球文化社區

金科廊橋水鄉,“牧馬山最美的別墅”，榮膺“中華金石獎”頂尖居住品牌，“世界現代田園城市示范項目”。是金科集團集13年別墅打造之智慧，落子成都的首個頂級別墅項目，擁有成都首例“濕地公園”——牧馬?廊橋濕地運動公園。開發商：金科地產38客戶分析客戶來訪主要區域：城南、雙流、省內外城市年齡段：30-55歲階層：中產階級、私營老板、公務員、企事業單位高管關注點：價格、區位、產品、環境

近期推廣階段A金科廊橋水鄉牧山別墅區金科再推新品230-360平米聯排別墅，均價10000元/平米，360-1400平米獨棟別墅，均價14000元/平米。2012-02-29B金科廊橋水鄉網上房交會特惠3%2012-02-27C金科廊橋水鄉獨棟均價11000全款97折2012-02-23D金科廊橋水鄉230-360平米聯排別墅均價10000元2012-01-10E百盤月評：金科廊橋水鄉屬必看之列2011-12-30F金科廊橋水鄉240-250平米聯排別墅均價9000元2011-12-1239銷售狀況在售房源：包裝前期剩余聯排銷售，在售房源230-360平米聯排約20套，360-1400平米獨棟別墅約8套。四期疊拼剩余20%的房源在售。價格區間：聯排均價10000元/平米，獨棟均價14000元/平米。總價90萬起。銷售政策：一次性付款8%，三人成團2%，特價房。額外優惠：網上房交會特惠3%近期營銷投放渠道和主題：高炮、桁架、網絡；主打銷售產品及總價暢銷戶型：疊拼、聯排、獨棟；滯銷戶型：/成交情況：別墅近期成交量少開發模式：金科廊橋水鄉項目共分5期開發，一期以獨棟和雙拼、聯排為主；二期以聯排和疊拼為主；三期暫推出36套小獨棟；四期以疊拼和聯排為主，附帶開發小高層加底商的模式。金科廊橋水鄉是牧馬山純別墅項目中第一個順應當前房地產市場淡市開發疊拼的一個項目，以總價90萬/套起吸引市場眼球。也印證當前市場產品的發展趨勢——高性價比產品，這種產品是規避房地產淡市下資金流動緩慢的有效出路。40成都市別墅個案分析競品項目龍湖悠山郡基本信息占地面積：2920畝,規劃建設用地920畝，景觀打造規模2000畝，劃分六大組團容積率：1.08建筑風格：英式鄉村建筑類別：獨院主力戶型：240-330㎡項目定位：牧馬山品牌獨棟別墅

龍湖.悠山郡就位于成都南面的牧馬山中央別墅區核心，距南三環20余分鐘車程，是中國西南地區唯一同時擁有山景、河流、森林、公園、苗圃、田園風光和城市商業配套等7大稀缺資源集于一身的純別墅項目。悠山郡整體規劃近3000畝規模，是龍湖在成都的第三個別墅項目，也是龍湖集團17年以來規模最大的純別墅項目。龍湖.悠山郡憑借牧馬山最好的山地和森林資源以及88米高差的原山地貌；整體規劃了多個別墅組團，被周邊低處2000畝(180個足球場)的森林景觀帶和主題運動公園、苗圃所環繞，形成超過12里長原生態觀景線。悠山郡也因此成為成都最大的“城市千畝環山別墅群”開發商：龍湖地產41一期規劃總建設用地97畝總建筑面積6.5萬㎡商業建面8337㎡住宅容積率172戶建筑形態聯排、獨棟開盤時間2011年12月住宅建面5.4萬㎡總戶數總0.83獨棟0.72一期總戶數：172戶聯排套數：24余套獨棟套數：148余套戶型配比：聯排13.95%

獨棟86.05%建筑風格：英式鄉村風格園林風格：英式鄉村風格42客戶分析客戶來訪主要區域：市區、雙流、省內外城市年齡段：30-55歲階層：中產階級、私營老板、公務員關注點：價格、區位、產品、環境、開發商品牌

近期推廣階段A龍湖悠山郡單價8000起網交會最高惠5點2012-02-27B龍湖悠山郡16席聯排總價約175萬全款97折2012-02-21C龍湖悠山郡在售290-330平米的獨院別墅全款97折2012-01-19D龍湖地產高端：收獲的不只是悠山郡2012-01-05E龍湖悠山郡聯排175萬起獨棟320萬起2012-01-04F龍湖悠山郡獨院別墅全款97折2011-12-2843銷售狀況在售房源：一期即將售罄，二期即將亮相，290-330平米的獨院別墅在售價格區間：總價320-550萬/套銷售政策：贈送7-10個私家庭院，全款97折，按揭無優惠，一戶一價近期營銷投放渠道和主題：高炮、桁架、網絡；主打銷售產品銷售情況暢銷戶型：聯排、小獨棟；滯銷戶型：/成交情況：因房源量少，別墅近期成交量減少一期44龍湖悠山郡于2011年9月28日亮相，在樓市入冬的狀態下，2011年末龍湖.悠山郡連續三周蟬聯成都別墅成交面積和成交套數冠軍，擊敗眾多聯排別墅。2011年12月11日，成都龍湖悠山郡正式推出首批108棟獨院別墅房源，2小時即宣布售罄。

龍湖悠山郡的熱銷，絕大部分取決于其龍湖品牌開發理念、號召力及全國客戶對龍湖產品的追隨。在龍湖長橋郡三期伴山銷量不盡人意的情況下，開發悠山郡轉而面向人數更多的中層階級客戶。龍湖悠山郡提出的園區打造理念——十大生活體系及樣板園區營造的生活氛圍吸引大量客戶前往參觀，總價稍高但贈送空間多，使得單價與同區域產品具有較強的競爭力，加之高來訪量便促就了高的銷售量。通過龍湖悠山郡的案例可看出，高性價比的產品將成時下為主流產品。45成都市別墅個案分析競品項目半山衛城基本信息占地面積：254.48畝,建設用地244.19畝，分兩期開發

建筑面積：79000平方米容積率：0.48綠化率：36%景觀建筑風格：地中海風格建筑類別：獨棟、小獨棟、聯排主力戶型：186-360㎡總戶數：共352戶，一期193戶，二期159戶項目定位：地中海式田園風情景觀

半山衛城樸墅位于成都市城南新區副中心牧馬山新城內。項目占地254畝，距成都市區16公里，打造地中海風情的唯美小鎮，2期樸墅于2010年1月1日全現房面世。項目在規劃中保持原始山地地形，地勢逶迤起伏，從山頂最高點到主入口處達12米的高差，創造坡地的建筑，創造山的時尚，創造最佳的山居產品，并且結合項目地塊優勢開發的三種不同別墅產品類型使不同坡地地形的山居價值開發到最優。開發商：成都富邦投資有限責任公司46客戶分析客戶來訪主要區域：城南、省內二級城市及省外年齡段：35-55歲階層：私營企業主、企事業中高層管理者關注點：別墅的多功能特點、身份象征、區位

近期推廣階段A半山衛城樸墅200-360平米聯排別墅均價20000元2012-02-08B半山衛城樸墅200-360平米獨棟別墅起價350萬2012-01-11C半山衛城樸墅202-300平米獨棟別墅均價20000元2011-12-09D半山衛城樸墅202-300平米別墅全款95折按揭97折2011-11-22E半山衛城樸墅10月22日推獨棟別墅5萬抵20萬2011-10-23F半山衛城樸墅預計10月下旬開盤目前認籌中2011-10-21471、規劃理念半山衛城受2005年地中海風格成為成都樓市的新潮流的影響，成都樓市掀起了“藍色浪漫”的風潮。因此，開發商根據市場潮流和地塊情況決定采用地中海風格為規劃理念。2、整體規劃項目在規劃中保持原始山地地形，地勢逶迤起伏，依托山頂最高點到主入口處12米的高差，創造坡地的建筑，創造山的時尚，創造最佳的山居產品，結合項目地塊優勢開發的三種不同別墅產品類型，使不同坡地地形的山居價值開發到最優，因為這樣的地勢在成都是絕無僅有的，項目可以實現不可復制性的景觀環境優勢。4、組團規劃半山衛城以地中海沿岸的別墅生活為藍本，運用香水之城、藝術之城、貴族之城、鮮花之城、榮耀之城五大組團，完美演繹地中海風情，創造成都別墅新時尚。5、園林景觀規劃半山衛城根據富于變化的山勢、坡地地形、原生植被進行建筑和景觀造型，強調富于韻味的場景式坡地、臺地景觀，營造"遠近高低各不同"的效果。項目規劃設計4849保留原生態景觀

半山衛城位于牧馬山半山，坡地和臺地自然造成最高達10多米的高差，山勢的起伏形成天然高低落差。保持原來地塊中原生植被，將建筑、景觀和各種高品質的現代生活功能配套自然地融合在一起，強調富于韻味的場景式景觀。項目內2100平方米的天然湖泊很有特色，處于項目的制高位，與項目12米高差的臺地地勢形成了自然景觀的錯落。一帶一軸多院落景觀布局

半山衛城的景觀規劃為一帶一軸多院落自由式布局。建筑景觀以天然形成的山頂湖泊為中心。按照山的紋路與走向，將別墅建在自然形成的坡地上。其中錯拼別墅建筑之間全部呈折線排列，由相鄰兩棟、最多四棟建筑組成一個錯拼組團，加上地勢的錯落，建筑之間自然錯落出一定的視覺高差。一帶

一條生態景觀帶，巧妙地在原生湖的基礎上，通過景觀營造，形成蜿蜒纏綿的水景生態環境，凸現水景與自然植物相結合的生態居住環境，同時提供集游憩、交流、觀賞、運動多功能為一體的綠色景觀通道。一軸

一條社區環山大道，整個社區圍繞著環山主干道隨形就勢，形成多個相對獨立的區域。多院落

多院落指每戶住宅均有天有地有多重院落，不同院落之間通過建筑、植物的錯落形成不同的空間，并通過景觀帶與其他院落組團相連。園林景觀規劃50銷售狀況在售房源：現余少量200-360平米聯排別墅，獨棟在售價格區間：聯排均價20000元/平米，總價350-2300萬/套銷售政策：全款95折，按揭97折近期營銷投放渠道和主題：戶外、網絡；主打產品形象暢銷戶型：聯排；滯銷戶型：獨棟成交情況：別墅近期成交情況較差51成都市別墅個案分析競品項目和泓半山基本信息占地面積：300畝建筑面積：57000平方米容積率：0.6綠化率：40%建筑風格：英式建筑類別：聯排主力戶型：250㎡總戶數：192戶項目定位：長坡疊嶺純別墅社區

和泓半山坐落在城南CBD以南的山河疊嶺之上，近鄰麓山、卡地亞，擁有其它CBD別墅只可望洋興嘆的生態自然資源。不僅占據CBD少有的坡地疊嶺，更環抱近萬畝麓湖湖面，背靠數萬畝真山，咫尺麓山和麓湖，1公里頭排錦江原灘在此環繞，形成別墅少有的“玉帶纏腰”的大好之勢，注定了和泓半山一誕生便被定位為“城市山河別墅開創者”的標桿地位。開發商：成都和華偉業置業有限公司投資商：和泓地產52客戶分析客戶來訪主要區域：市區、華陽、省內二級城市年齡段：35-50歲階層：公務員、私營企業主、個體關注點：價格、區位、產品、配套

近期推廣階段A和泓半山260-400平米聯排別墅均價15000元2012-02-07B和泓半山260-400平米聯排別墅全款97折按揭99折2012-01-10C和泓半山純別墅社區全款97折2012-01-05D和泓半山260-400平米聯排別墅起價200萬全款97折2011-12-09E和泓半山260-400平米聯排別墅惠后起價220萬2011-10-21F和泓半山240-400平米聯排別墅起價9000元2011-09-2853銷售狀況在售房源：項目現在售260-400平米聯排別墅，剩余房源較多。價格區間：均價15000元/平米，總價250-400萬/套銷售政策：全款97折，按揭99折近期營銷投放渠道和主題：戶外、桁架、網絡；主打銷售產品及總價暢銷戶型：聯排；滯銷戶型：/成交情況：別墅近期成交情況一般54成都市別墅個案分析競品項目復地御香山基本信息占地面積：342畝

建筑面積：/容積率：1期0.6綠化率：65%景觀建筑風格：景觀風格法式田園，建筑風格法式莊園建筑類別：1期純別墅：雙拼、聯排，后期高層主力戶型：280-330㎡總戶數：一期210戶項目定位：品牌高端低密度別墅

復地·御香山是中國一線房地產開發企業品牌，中國馳名商標復地集團，在成都開發的首個高端純低密度別墅項目，位于國際城南天府大道南延線(成仁路)，緊鄰麓山國際社區、蔚藍卡地亞，距離天府廣場正南方向18公里。復地·御香山以極致規格打造億元級規格會所，星級莊園式藝術會所面積高達10000平米，室內多個挑空庭院的創意空間設計，極盡藝術氣息的奢華裝修，體現了御香山與眾不同的生活氣場，同時預示了御香山即將引領成都別墅生活新高度。開發商：復地集團55客戶分析客戶來訪主要區域：市區及省外年齡段：40-55歲階層：企事業中高層管理者、私企老板關注點：產品打造特點、區位、配套

近期推廣階段A復地御香山起價365萬網交會購房即送蘋果電腦2012-02-27B復地御香山低密別墅均價12000元2012-02-13C復地御香山340-450平米聯排別墅起價360萬2012-02-03D復地御香山在售350-490平米聯排及雙拼別墅-2012-01-19E復地御香山低密度別墅全款93折2012-01-05F復地御香山350-490平米聯排別墅起價390萬2011-12-0856銷售狀況在售房源：在售330-450平米聯排別墅。價格區間：單價15000-17000元/平米，總價365-626萬/套。銷售政策：參加本次網交會購房者全款最高可享88折優惠，按揭89折，分期9折，認購簽約即送蘋果筆記本電腦近期營銷投放渠道和主題：戶外、網絡；主打產品形象及銷售信息暢銷戶型：聯排；滯銷戶型：/成交情況：別墅近期成交情況一般57成都市別墅個案分析競品項目城南逸家基本信息占地面積：400畝

建筑面積：200000平方米容積率：0.5綠化率：65%景觀建筑風格：新古典主義建筑類別：獨棟、聯排、疊拼主力戶型：210-520㎡總戶數：818戶項目定位：國際城南CBD唯一的純別墅社區

城南逸家位于城南CBD核心區，背靠江安河，作為國際城南CBD唯一的純別墅社區，距新會展中心僅6分鐘車程，緊鄰成都新的行政中心。項目以“稀世大宅，親水為上”的建筑思想打造出“原灣獨棟，流水聯排，院落疊墅”三大別墅形態，演繹稀缺，純粹的頂級城市別墅生活。城南逸家作為城南CBD純別墅，遵循“自然”、“和諧”、“純粹”的規劃原則，建筑規模渾厚、氣質渾然天成。從結構上體現出沉穩大氣的平衡氣度，別墅形象更加豐滿厚重。堅持地域性和場所感并重，最大限度的利用和發揮環境資源優勢。開發商：香港中渝置地/國嘉地產58客戶分析客戶來訪主要區域：城南、市區、及省內外年齡段：38-55歲階層：企事業中高層管理者、私企老板、公務員關注點：配套、區位、產品特色、價格

近期推廣階段A城南逸家289-372平米疊拼別墅起價260萬全款97折2012-02-20B城南逸家現售220-800平米別墅起價245萬一套2012-01-20C城南逸家200-800平米別墅起價300萬全款96折2011-12-05D城南逸家200-700平米別墅總價300萬起2011-11-08E城南逸家總價186萬起2011-10-24F城南逸家3期別墅186萬每套起全款96折2011-10-2059銷售狀況在售房源：在售289-372平米疊拼別墅及380-450平米聯排別墅，目前還剩60余套房源價格區間：總價260萬/套起銷售政策：全款97折，按揭99折近期營銷投放渠道和主題：戶外、報紙、網絡；主打產品及銷售信息暢銷戶型：聯排、疊拼；滯銷戶型：獨棟成交情況：別墅近期成交情況一般60成都市別墅個案分析部分片區典型項目具備成為成都休閑度假型別墅區的潛力，未來將會發展成為以5+2度假型居所為主的高檔別墅板塊南延線——麓山國際社區別墅基本信息占地面積：約4000畝（住宅2600余畝、高爾夫1200于畝）建筑面積：500000平方米容積率：0.48綠化率：45%建筑風格：地中海建筑風格（意大利經典別墅風格、西班牙安達盧西亞傳統別墅、塔期干式鄉村別墅等）建筑類別：獨棟、聯排、疊拼主力戶型：200-500㎡獨棟、洋房項目定位：麓山高檔公園別墅

麓山國際社區完整引進北美及歐洲的經典住宅形態，所有的建筑都以低密度的姿態融入麓山的原生地形之中，優美的高爾夫碧野與托斯卡納、法式、意式、西班牙式、北美式別墅以及花園洋房交織在一起，完美沉淀為中國最令人向往的成熟高爾夫住區。配套設施包括麓山１號、麓山國際鄉村高爾夫俱樂部、麓鎮商業配套、學校、醫院等開發商：成都萬華地產61目前已經形成逸翠谷、橡樹坡、水晶崗、圓石灘、碧影溪、香溪堤、黑鉆山莊等組團。項目各組團規劃特點，由2004年的300-500㎡的奢侈型別墅向2008年的216-300㎡別墅發展。62客戶分析客戶來訪主要區域：以省內為主，北京、上海客戶為輔年齡段：30-49歲階層：中高產階級人士關注點：頂級的國際化高爾夫球場、高端形象以及完善的社區配套

近期推廣階段A麓山國際社區別墅僅余2套獨棟別墅起價1100萬2012-02-06B麓山國際社區別墅圣安德魯組團精裝房起價700萬2012-01-10C麓山國際社區別墅近期將推出335-390平精裝獨棟2011-12-08D麓山國際社區別墅300-700平米獨棟別墅起價710萬2011-11-22E麓山國際社區別墅起價853萬每套2011-10-24F麓山國際社區別墅獨棟別墅全款98折2011-09-26

63銷售狀況在售房源：僅剩2套400、700平米獨棟別墅。另外項目圣安德魯組團精裝小獨棟現僅剩10余套335-390平米房源。精裝標準為3000元/平米，價格區間：獨棟總價1100-2800萬/套；精裝小獨棟起價19000元/平米，總價710-1100萬/套。銷售政策：全款98折，按揭99折近期營銷投放渠道和主題：高炮、桁架、網絡；獨棟及精裝小獨棟僅少量在售暢銷戶型：組院、聯排、獨棟；滯銷戶型：無成交情況：別墅近期成交量少北臨麓山大道，西臨藍色美樹及蔚藍卡地亞；采用PUD開發模式，即“總體規劃，單元開發”，強調項目規劃的整體性；項目由麓山別墅、麓鎮及麓山國際鄉村俱樂部組成，配套設施分為“五大生活系統”——建筑體系、高爾夫運動休閑體系、麓鎮商業體系、教育藝術文化體系以及服務體系，包括麓山１號、麓山國際高爾夫會員會所、高爾夫俱樂部、麓鎮商業配套、學校、醫院等；高爾夫景觀資源是項目最大特色，高爾夫資源與建筑有機融合，使每棟建筑盡可能享受最大化高爾夫資源。64成都市別墅個案分析部分片區典型項目南延線——雅居樂花園基本信息占地面積：2008畝，1期600畝容納有別墅、電梯高層等建筑面積：規劃總建筑面積約172萬平方米，住宅建筑面積150萬平方米，配套設施建筑面積97000平方米容積率：1.2綠化率：30%景觀建筑風格：景觀為南加州風格，建筑為后現代簡歐風格建筑類別：疊拼、聯排、獨棟、小高層、高層主力戶型：二居室109-120平米三居室105-186平米四居室142-184平米總戶數：10000戶項目定位：歐陸風情商業街及超大社區成都雅居樂花園位于成都城南，區域未來發展潛力巨大。自身擁上千畝原生態森林、毗鄰60畝天然湖泊；2公里風景主軸線與13000平米中央景觀區，內湖；2.1萬平方米會所，4商業長街，社區內設五星級酒店。開發商：四川雅居樂房地產開發有限公司65客戶分析客戶來訪主要區域：城南、華陽年齡段：25-55歲階層：白領、中產階級關注點：價格、配套

近期推廣階段A城南線B：雅居樂花園85折2012-02-23B成都雅居樂花園254平米聯排別墅起價11000元2012-02-21C成都雅居樂花園看房團均價5800元2012-02-16D成都雅居樂花園207-417平米聯排別墅起價8000元2012-01-11E百盤月評：雅居樂花園最具增至潛力2011-12-30F成都雅居樂花園121-184平米電梯公寓惠后5500元2011-12-19

66銷售狀況在售房源：在售121-184平米電梯洋房，層高30層。；21平米套三，170-184平米套四；254平米聯排。目前所剩房源較多價格區間：電梯洋房均價5800元/平；聯排單價11000-13000元/平銷售政策：洋房全款85折，按揭86折。聯排全款92折，按揭94折近期營銷投放渠道和主題：高炮、車身廣告、短信、網絡、電視；成都雅居樂花園254平米聯排別墅起價11000元，電梯洋房5800元/平暢銷戶型：疊拼、高層；滯銷戶型：聯排成交情況：近期成交情況較好

雅居樂項目本身規模較大，自身配套豐富；利用區域自然資源打造多種景觀形態；別墅、高層多種產品形態，滿足不同層次客戶需求，客戶來源廣；07年開始推出一期產品，已有4年的銷售周期，在市場上有一點的影響力。67成都市別墅個案分析部分片區典型項目牧馬山——蔚藍卡地亞基本信息占地面積：1500畝景觀建筑風格：皇家園林風格；法式、英式建筑風格建筑類別：獨棟主力戶型：460-1400㎡總棟數：500棟項目共分7期2011年11月推出項目一期：70多套，樣板園區呈現22套項目定位：中國第一俱樂部高端住宅項目近50%的建筑直接臨湖，公共環境包括：20萬平米水域，50萬平米森林公園，10萬平米果園，10公里森林花徑，還有六灣、六島、兩會所、一個迷你高爾夫球場。項目采用歐式進口石材與頂級材料，打造純正經典英法建筑。作為中國首創的俱樂部高端住宅，牧馬山蔚藍卡地亞修建超白金級名流生活俱樂部———蔚藍俱樂部，充分滿足高端人士私人愛好和社交的更高需求，它將會成為全中國頂級的俱樂部之一。投資商：蔚藍卡地亞集團68客戶分析客戶來訪主要區域：省內外及境外年齡段：38-50歲及以上階層：高產階級人士、企業CEO關注點：配套、自然環境、產品、升值空間近期推廣階段A牧馬山蔚藍卡地亞項目一期已于11月26日開盤，推出70余套獨棟別墅，面積400—1000多平方米，最低700萬/套起。B2011年11月26日開盤

C2011年10月29日亮相

69一期二期三期四期五期六期七期銷售狀況在售房源：項目1期70余套獨棟房源，面積460-1400㎡價格區間：700萬/套-1億/套銷售政策：無優惠近期營銷投放渠道和主題：網絡、戶外廣告；牧馬山蔚藍卡地亞主推形象暢銷戶型：/；滯銷戶型：/成交情況：近期無成交情況70成都市別墅個案分析部分片區典型項目牧馬山——亞特蘭蒂斯具備成為成都休閑度假型別墅區的潛力，未來將會發展成為以5+2度假型居所為主的高檔別墅板塊基本信息占地面積：4000畝

建筑面積：7000平方米（一期）容積率：0.41綠化率：50%景觀建筑風格：法式、意大利式、喬治亞式、英式建筑類別：獨棟主力戶型：

435-830平米總戶數：32戶項目定位：中央別墅區——傳世家族島居莊園整個項目遵循亞特蘭蒂斯三圈層造城理念，以西南區首座七星級標準的波塞冬王宮酒店為核心，涵蓋了全世界第一座以亞特蘭蒂斯為故事線的主題樂園、1000畝業主私屬登山公園和3萬平米湖畔環形商業小鎮，以及以法式、意大利式、喬治亞式、英式為代表的四種風格純正歐洲貴族血統島居莊園。投資商：大陸希望71客戶分析客戶來訪主要區域：大成都范圍及省內外年齡段：40—50歲階層：企業家、CEO級別關注點：價值、升值空間、身份象征、項目環境

近期推廣階段A亞特蘭蒂斯黃金時代二批次3月推出2012-02-15B亞特蘭蒂斯黃金時代高檔別墅全款優惠5%2012-02-01C亞特蘭蒂斯黃金時代在售450-810平米島居莊園2012-01-09D亞特蘭蒂斯黃金時代450-810平島居莊園1000萬起2011-12-01E亞特蘭蒂斯開啟全球巡展首站新加坡筑傳世之夢2011-11-16F亞特蘭蒂斯黃金時代辦理至尊卡交100萬抵200萬2011-11-14

72銷售狀況在售房源：目前暫時無房源在售，二批次房源即將于3月份推出價格區間：一戶一價，價位區間1000-3000萬/棟銷售政策：全款優惠5%，按揭優惠2%，入會享受額外2%的優惠，惠后起價800萬/套近期營銷投放渠道和主題：網絡、戶外廣告；主打亞特蘭蒂斯項目形象暢銷戶型：獨棟；滯銷戶型：/成交情況：近期無成交情況73成都市別墅個案分析部分片區典型項目牧馬山——置信·牧山麗景基本信息占地面積：項目總占地630余畝，分為三期開發。一期122畝；二期206.9畝；三期304.92畝；(建筑用地166.68畝，配套綠化用地138.24畝）建筑面積：121920.17平方米容積率：0.32綠化率：45%景觀建筑風格：歐式皇家園林；建筑風格為西班牙、英式鄉村建筑類別：獨棟主力戶型：210-280㎡總戶數：99戶項目定位：超大別墅豪華盡攬本項目屬于西班牙風情、坡地純別墅大盤，牧山麗景以700畝半山原生坡嶺，由山、水、林、湖等諸多自然元素，在牧馬山南坡演繹一幅“詩意棲居在置信”的開闊畫卷。項目西側有半山渠水潺潺流淌，東面依山勢向山頂延伸，周邊580畝四大景觀公園環繞。項目中央更有罕見的半山湖泊與200畝景觀公園。

投資商：成都置信74近期推廣階段A置信牧山麗景主推78套獨棟別墅均價15000元2012-02-22B置信牧山麗景新推294-373平米別墅均價15000元-2012-01-04C置信牧山麗景獨棟獨院別墅全款95折2011-12-291D置信牧山麗景294-380平米獨棟獨院別墅起價350萬2011-12-13E置信牧山麗景294-372平米獨棟別墅均價15000元2011-11-15F置信牧山麗景預計11月推新均價150002011-10-25

客戶分析客戶來訪主要區域：省內外、成都周邊年齡段：40—50歲階層：私營企業家、集團企業高管、外企高管等，輔助客戶群為政府高官、金融機構高管、成都周邊區縣一些資金雄厚的商業人士等關注點：價格、自然環境、戶型75銷售狀況在售房源：目前三期采用暗銷方式，新批次主推36套294-372平米獨棟別墅，價格區間：均價15000元/平米銷售政策：全款優惠5%，按揭優惠2%近期營銷投放渠道和主題：網絡、戶外廣告；以影視明星張國立主打形象和三期銷售信息暢銷戶型：獨棟；滯銷戶型：/成交情況：近期成交情況稍差76成都市別墅個案分析部分片區典型項目外雙楠——成都國奧村基本信息占地面積：301畝。分A、B兩個地塊。A地塊占地199畝建筑面積：50萬平方米以上容積率：A地塊1.8綠化率：50%景觀建筑風格：中式及川西園林建筑風格建筑類別：聯排、疊拼、電梯洋房主力戶型：156-206㎡總戶數：1316戶項目定位：低密科技物業，特色別墅成都國奧村秉承北京國奧村“民族的國奧村、世界的國奧村”的設計理念。項目配套上，為秉承國奧村品牌可持續發展的生活方式理念，國奧村將建設一個約10000平米的超大奧運主題高端會館、近7000平米的城市綠地公園，同時引進了伊頓品牌幼兒園來打造成都首家綠色低碳高端幼兒園。投資商：成都國奧置業77生物處理餐廚垃圾系統8大低碳環保技術人性化設計國奧村微能耗建筑系統集中式太陽能熱水系統太陽能燃氣空調系統景觀花房生態污水處理系統建筑節能系統再生水熱泵冷熱源系統8大低碳環保技術國奧村產品78客戶分析客戶來訪主要區域：雙流及周邊二級城市為主年齡段：35—45歲階層：白領、中高級階層人士對中式建筑、園林情有獨鐘者關注點：價格、自然環境、戶型、面積、生活配套近期推廣階段A成都國奧村120-220平米電梯洋房起價6000元2012-02-07B成都國奧村特色別墅均價6700元2012-02-07C成都國奧村180-206聯排別墅起價11000元全款98折2012-01-10D成都國奧村電梯洋房均價6700元2011-12-28E成都國奧村120-235平米電梯洋房均價6700元2011-12-09F成都國奧村125-190平米電梯公寓全款98折2011-11-0879銷售狀況在售房源：在售120-220平米電梯洋房，120-150平米套三，150-180平米套四，200-220平米套五；150-200平米聯排別墅價格區間：洋房單價6000-8000元/平米；聯排均價11000-14000元/平米銷售政策：目前全款按揭均無優惠近期營銷投放渠道和主題：網絡、戶外廣告；主打銷售信息及價格暢銷戶型：疊拼、聯排；滯銷戶型：/成交情況：近期成交情況一般80成都市別墅個案分析部分片區典型項目外雙楠——遠大林語城基本信息占地面積：336畝建筑面積：631710平方米容積率：0.8綠化率：30.4%景觀建筑風格：北美建筑風格建筑類別：聯排、疊拼洋房主力戶型：一居室250平米三居室260平米別墅230-400平米總戶數：3000，別墅共121戶項目定位：大品牌低密度品質洋房在成都外雙楠傾力打造的又一低密度生態精品大盤。項目整體占地近400畝，總建筑面積60多萬平米，為純粹北美賴特草原風格的低密度生態大盤，項目包含了聯排別墅和電梯花園洋房。林語城以離塵不離城的優越地理位置、獨創2.5層的建筑形態、仿原生森林的景觀環境。投資商：成都遠大81客戶分析客戶來訪主要區域：雙流城區、金花鎮、蛟龍工業港年齡段：35—45歲階層：私人企業主、個體戶、公務員關注點：生活配套、區位近期推廣階段A遠大林語城110-270平米躍層房源均價8500元2012-02-09B遠大林語城110-270平米尾房均價8500元全款97折2011-12-08C遠大林語城110-260平米房源全款97折按揭99折2011-11-17D三盤聯袂勢動房交會再證遠大影響力2011-10-13E遠大林語城均價8000元有較大贈送面積2011-10-12F遠大林語城起價7500購房總價優惠50002011-10-0482銷售狀況在售房源：僅剩30余套躍層房源。面積區間110-270平米，110平米套三，180平米套四，270平米套五價格區間：洋房均價8500元/平米銷售政策：全款97折，按揭99折近期營銷投放渠道和主題：網絡、戶外廣告；尾盤清盤暢銷戶型：疊拼、洋房；滯銷戶型：/成交情況：近期成交情況良好83成都市別墅個案分析部分片區典型項目外雙楠——棠湖泊林城基本信息占地面積：1000畝建筑面積：188449平方米容積率：1綠化率：50%景觀建筑風格：北美建筑風格建筑類別：獨棟、聯排、合院主力戶型：200-440平米總戶數：500項目定位：成都新人居居所項目距離市區約16公里，距離華陽城區僅僅只有數公里之遙。棠湖泊林城雙享成都城市新中心資源與優越生態環境，集天籟地籟于一體。棠湖泊林城引入國際先進生活理念與優雅建筑，將北美建筑風格融入中國古典建筑思想，全面定義成都居住新標準，打造成都新人居居所。棠湖泊林城擁有得天獨厚的自然資源優勢，360畝濕地公園，綿延百里的江安河在此形成自然灣流，造就集天籟與人居一體的稀缺版塊。投資商：成都棠湖屋業發展有限公司,四川宏達集團84客戶分析客戶來訪主要區域：雙流、城南、成都周邊城市年齡段：38—50歲階層：私人企業主、個體戶、企事業中高層管理者關注點：生活配套、區位、環境、開發商近期推廣階段A棠湖·泊林城220-450平米別墅起價450萬全款96折2012-02-24B棠湖·泊林城現售217-444平米別墅起價10000元2012-01-05C棠湖·泊林城310-380平米聯排別墅起價480萬2011-12-08D棠湖·泊林城200-380平米聯排別墅起價10000元2011-11-11E棠湖·泊林城最低200萬起可分期2011-10-09F棠湖泊林城均價14000元全款優惠四個點2011-09-1485銷售狀況在售房源：目前所剩房源不多，在售220-450平米別墅價格區間：單價10000-20000元/平米。聯排別墅總價450-700萬/套，獨棟別墅700-900萬/套，合院220萬/套銷售政策：全款96折，按揭97折近期營銷投放渠道和主題：網絡、戶外廣告；主打銷售信息及價格暢銷戶型：聯排；滯銷戶型：/成交情況：近期成交情況良好86成都市別墅個案分析部分片區典型項目溫江——鷺湖宮基本信息占地面積：315畝建筑面積：250000平方米容積率：0.58綠化率：80%景觀建筑風格：歐洲皇家景觀建筑風格建筑類別：獨棟、聯排、疊拼、雙拼、花園洋房主力戶型：洋房三居130-140平米，親水疊拼230-260平米，河景獨棟509-577平米總戶數：662項目定位：低密度水景純居別墅區置信國色天鄉鷺湖宮一江一湖西南首個360度親水社區。投資3000多萬元，創造性的利用沿河優勢打造了一座宏偉的水利工程，得5.3公里江安河上游河岸、68000平米的活水湖泊和5000米住區內河，形成了360度親水的生態布局。在社區內，引入江安河天然活水，形成家家瞰景的私家內河河段，做到了臨水而居的極致，并保證了水系的24小時活水流動系統。投資商：成都置信87客戶分析客戶來訪主要區域：成都市區、溫江、周邊縣市年齡段：40-50歲階層：私人企業主、個體、公務員關注點：生活配套、區位、開發商、價格近期推廣階段A鷺湖宮均價16000主推獨棟別墅全款惠3點2012-01-18B鷺湖宮主推395平米獨棟別墅均價16000元2011-12-15C鷺湖宮聯排別墅均價10000全款最高87折2011-11-25D鷺湖宮別墅均價12000全款98折2011-10-14E鷺湖宮別墅少量房源在售單價8000起2011-09-22F置信國色天鄉鷺湖宮電梯5300別墅80002011-08-0388銷售狀況在售房源：尾盤，主推395平米價格區間：鷺湖宮現房在售，獨棟別墅均價16000元/平米銷售政策：全款購房優惠3個百分點，按揭購房優惠1個百分點近期營銷投放渠道和主題：網絡；主打銷售信息及價格暢銷戶型：聯排、疊拼、雙拼、洋房；滯銷戶型：/成交情況：近期成交情況差89成都市別墅個案分析部分片區典型項目新都——萬科五龍山基本信息占地面積：約6100畝。建設用地約2400畝，生態公園用地約3700畝建筑面積：約160多萬平方米項目一期面積：龍山別墅300畝，九墅洋房220畝容積率：龍山別墅0.46綠化率：30%景觀建筑風格：浪漫法式景觀建筑風格建筑類別：獨棟、聯排主力戶型：330-1400平米總戶數：348項目定位：城市、山居、TOP系整個社區依山而建，最大高差達到80米，擁有12萬平米的湖區，依山面水，風景絕佳，且最大程度的保留了五龍山的原生森林，是距離城市最近的能獨享山、水、森林的山居別墅。項目與建設路商圈直線距離僅11公里，完美實現出則繁華、退則寧靜的愜意生活，城市級配套環伺社區，世界級公園群落區、四大主題公園、成都外國語學校、近三十萬平米兩大商業組團。投資商：成都萬科90客戶分析客戶來訪主要區域：市區、城北、成都周邊二三級縣市及省外年齡段：35-50歲階層：中高產階級人士，企事業高管，私營企業主關注點：生活配套、區位、開發商、產品品質近期推廣階段A萬科五龍山別墅均價8000起別墅400萬起2012-02-15B萬科五龍山精裝高層均價80002012-01-10C萬科五龍山別墅低容積高綠化最低起價約400萬2012-01-09D百盤月評：萬科五龍山高層價格買別墅2011-12-27E萬科五龍山高層電梯房均價8000元2011-12-27F萬科五龍山精裝房均價8000主推138-167平米2011-12-0891銷售狀況在售房源：九墅在售138-167平米戶型樓高層，價格區間：電梯，精裝房源，均價約8000元/平米，聯排別墅400萬/套起銷售政策：全款最高優惠比按揭高出3個點近期營銷投放渠道和主題：網絡，短信；主打產品價值區位暢銷戶型：聯排、洋房；滯銷戶型：/成交情況：近期成交情況一般92成都市別墅個案分析部分片區典型項目新都——保利公園198基本信息占地面積：3000畝建筑面積：2000000平方米容積率：別墅1.55、洋房3綠化率：75%景觀建筑風格：英式、新古典主義、現代、歐陸風格建筑類別：高層、小高層、別墅主力戶型：二居88平米三居104-137平米四居178-183平米總戶數：10000，當期1700戶項目定位：城市綠色地產典范高尚生態住宅保利公園198項目位于位于成都北三環外蜀龍大道西側，距成都市中心約15公里，交通便捷。項目屬于成都“15平方公里北郊風景區核心區”與“成都198生態走廊”交匯處，項目規劃有亞洲最大的2200畝郁金香公園、國際高爾夫生活和五星級酒店。作為成都城市北部最大的地產項目之一，該項目將依托于項目區域公園眾多的優越自然條件和項目自身擁有的超大公園，著力打造城市公園地產的典范，引領蜀龍路片區高尚生態住宅標準，代言城市公園地產發展的方向。開發商：保利地產93客戶分析客戶來訪主要區域：市區、城北、成都周邊縣市及省外年齡段：35-50歲階層：白領，中高產階級人士，私營企業主關注點：生活配套、區位、開發商、產品品質近期推廣階段A保利公園198主推105-190平米戶型均價6200元2012-01-18B保利公園198開盤惠2.5萬全款惠4個百分點2011-12-12C保利公園198環境優秀2011-11-22D保利公園198均價6400全款96折分期98折按揭99折2011-11-21E百盤月評：保利公園198品牌保值力強2011-11-07F保利公園198推新批次均價6400全款優惠4個點2011-10-1394銷售狀況在售房源：保利公園198主推105-190平米戶型價格區間：均價6200元/平米銷售政策：全款96折，分期98折，按揭99折，支持公積金購房。近期營銷投放渠道和主題：網絡，短信；主打產品戶型及銷售信息暢銷戶型：

；滯銷戶型：/成交情況：近期成交情況項目開發組團蝴蝶谷別墅百合郡玫瑰郡丁香郡拉斐莊園配套規模：40000平方米五星級酒店

5000平米社區超市

1500平米冷餐飲

3000平米臨街底商

＞2500平米幼兒園

1800平米配套設施

18洞高爾夫球場95成都市別墅個案分析部分片區典型項目青城山——龍湖小院青城占地面積：315畝建筑面積：10萬平方米容積率：0.5綠化率：45%景觀建筑風格：中式、川西民居風格建筑類別：獨棟、獨院、疊院、公寓主力戶型：85-340平方米總戶數：701戶項目定位：全國性度假別墅人文自然雙遺產小院青城，以龍湖15年別墅修為，青城山首個全國性純精裝度假別墅社區。距離青城山前山門僅3公里，106省到旁，緊臨重建中的青城山鎮，生活方便快捷。項目以獨棟、獨院、疊院和少量公寓多種業態組合的純精裝度假社區，演繹青城山的度假生活。開發商：龍湖地產基本信息96客戶分析客戶來訪主要區域：成都市區及省內外年齡段：40-55歲階層：企事業高管，私營企業主，個體關注點：區位、開發商、產品品質、建筑風格近期推廣階段A龍湖小院青城180平性價比房總價210萬2012-02-09B龍湖小院青城一期2批次起價14000全款97折2012-01-06C龍湖小院青城第2批延至明年初推出2011-12-27D龍湖小院青城2批次即將開盤價格待定2011-12-02E龍湖小院青城二期12月底推出2011-11-07F龍湖小院青城150萬每套起2011-10-2497銷售狀況在售房源：龍湖小院青城新推性價比房源，約180平米戶型；一期二批次精裝度假別墅在售，戶型面積為85-355平米，有疊拼、聯排、獨棟等形式，價格區間：總價約130萬—210萬元/套銷售政策：全裝修配地暖，一次性付款優惠3%近期營銷投放渠道和主題：網絡，戶外；主打產品戶型及銷售信息暢銷戶型：獨院、疊院、公寓

；滯銷戶型：獨棟成交情況：近期成交情況較差98成都市別墅個案分析部分片區典型項目青城山——中信云棲谷占地面積：5500畝建筑面積：56000平方米容積率：0.5綠化率：38.12%景觀建筑風格：西班牙建筑類別：疊拼、獨棟主力戶型：220-240平米總戶數：200戶項目定位：天然氧吧旅游大盤高品質生活區本項目總占地5500畝，其中包括2400畝低密度度假別墅住宅用地、2300畝文體公園及配套、800畝水岸商住區，豐富的景觀和完善的配套，讓業主的居家、度假、休閑、養生生活觸手可得。雖為度假區，實則為都江堰迅速崛起的一座新城。開發商：中信地產基本信息99客戶分析客戶來訪主要區域：城西、成都周邊二三級縣市及省外年齡段：40-55歲階層：私營企業主，公務員關注點：生活配套、區位、價格近期推廣階段A中信云棲谷三期獨棟單價1.3萬起全款惠4點2012-02-20B中信云棲谷三期觀山獨棟別墅最低50萬起2012-01-13C中信云棲谷度假別墅起價13500元2011-12-28D中信云棲谷三期即將公開發售單價13500起2011-12-19E中信云棲谷三期起價130002011-11-21F中信云棲谷三期預計11月初開盤現二期在售2011-10-25100銷售狀況在售房源：二期剩余最后幾套房源，目前三期可預售，未對外年公開發售，戶型為220-240平方米觀山獨棟別墅價格區間：13000-16000元/平米，最低50萬/套銷售政策：贈送1:1花園面積和1個停車位。全款優惠4%，按揭無優惠近期營銷投放渠道和主題：網絡，戶外；主打產品戶型及銷售信息暢銷戶型：疊拼、獨棟

；滯銷戶型：/成交情況：近期成交情況良好101成都市別墅個案分析部分片區典型項目青城山——香頌湖國際社區占地面積：2000畝。前期規劃用地2000余畝，遠期規劃用地6000余畝。建筑面積：800000平方米容積率：0.66綠化率：50%景觀建筑風格：歐式建筑類別：聯排、獨棟、雙拼、洋房主力戶型：150-260㎡總戶數：共5000戶項目定位：國際化低密度歐陸小鎮采用國際領先的PUD開發模式分期開發，打造集別墅、歐洲商業街、全服務配套系統于一體的國際化低密度大型別墅住區。該項目位于世界雙遺文化走廊，是目前青城山版塊開發規模最大、自然資源體系最為完善的大型別墅住區。項目以“湖溪原野、別墅群島”定位——外擁兩河、一湖、四公園；內有10公里內河纏繞交叉，分割成18個島嶼，別墅以此組團，既相互獨立，又一脈相承。

開發商：四