1籌劃新思維：全球化思想采購――以概念地產籌劃實踐為例嚴忠明1807年，當英國著名的傳教士馬禮遜假道美洲前來中國傳教時，他的海上航程共用了222天；而現在，如果我們從香港起飛，去倫敦的航行時間卻只有十個小時左右，我們同歐洲的距離在過去的一百多年里，已經大大縮短了。在我訪問澳門舊基督教墳場時，我為這個發現頗感驚訝。然而，我也注意到，在大局部的思想領域，我們同歐美先進國家的距離并沒有如此成比例地縮短，咨詢業就是其中之一。在市場全球化的今天，這已經是一個迫切的問題。社會科學同自然科學不同的地方在于，社會科學的真理不具有唯一性。我們可以以充分有效性、時間性和邏輯自洽性作為衡量一個社會科學理論成立的標準。我們一直在中國的地產籌劃、旅游籌劃和城市營運籌劃等領域里探索，希望尋找一種對目前解決中國企業問題有幫助的實操性籌劃理論，以彌補同歐美國家的差異，并希望對中國籌劃業走向理性思維時代有所裨益。一個籌劃思維的新模式我常常提到，一個好漢三個幫，一個籌劃“三個樁〞。意思是說，一個完整的籌劃應該由理論研究、思想采購、市場調查三個局部組成。所以我做籌劃總是先分解問題樹，然后兵分三路，分別做理論研究、思想采購和市場調查三方面的工作，待形成初步方案后對客戶作中期匯報，通過充分的溝通，再進行概念產品的設計與實操方案的建立。我們明確地把這種籌劃工作程序，作為不同于其它籌劃人的思維模式提出來，是基于我們對中國企業在全球化市場競爭格局的位置，和中國籌劃業的思維方式的現狀總結出來的。其中，“理論研究〞是指對特定籌劃對象相關的行業，對其開展變化模式，從理論高度上作好大勢把握；臭“敲思想輩采購餅〞訓那么是移盡可恢能在坐世界找范圍插或全五國范六圍尋毅找同卻類策雄劃對右象的父成敗盒經驗解，進竹行縱蓋橫比嗎較，臂尋找題可行與的開岡發模經式，想盡量造防止剖決策衫風險胸；鬼“疤市場回調查拖〞蓋那么從州假設干零假想忌方案冠出發群，尋勵找最動適宜浮的目環標市迷場、孔主題伙定位拜及概管念產偷品。抱在市碼場調始查中烤，要啊特別幅小心述掉入棄瑣碎壤主義莊的泥彼坑，箏因為戒進行尋市場堪結構菊分析倡才是眼市場奉調查棒的目暢的，鋼而許總多市劃場信骨息都擱是多俘余的孤。救這種四籌劃畫思維旗有幾秩個主夸要的牢要求劍，即奔：年一．治

營要認皺真分啞析企壺業的付真問惱題。草企業后的自繪訴往宮往是臘說明鼓問題座，在伙治療燈前要唯致力愧于診企斷。刻二．蔬要盡蹤可能芹擴大污思想鞏采購既的范具圍，漿要學批會突辨破個窩人基纏本價貸值觀閑的束玉縛。刷三．并要學碼會結喘構性刺思維簡，分戀析問瘦題的僚結構盯以及糖結構宴性解犁決問宜題。鋪這是丹處理旺信息翅大爆敬炸時模代的茂復雜杜問題軌的有固效辦迅法。志而在饞整個側籌劃肉過程惑中，按思想出采購銳的范題圍和弓質量飽對解丑決問示題具抵有特災別重體要的錘作用栽。我萍們只需有比遇客戶名見得雅更多姨，看嫁得更待遠，同既有舒理論決高度嬌，又卵有實庫踐深亦度，軌才有惡可能塊產生辨棋高毒一籌蹦的策戰劃案拋。淡先行培一步晚的概爸念地洲產策畝劃瘡思想槽采購德實際衣上是禍許多敏籌劃聾決策患者不例自覺晃在使體用的簡方法扛。這滅點在估地產饅籌劃停領域怒表現刷得尤欺為明靈顯。拿即我個們稱險之為男概念駝地產斧的操鈔作方奶式。懷土地刪開發暴與房理地產騎籌劃引的真分正內須涵就挺是賦賺予土田地以蜻特別娃的意舒義。霸農夫矛眼里提的灘嗽涂荒窄島，屋可以憑變成例旅游薄勝地術；飛吩鳥難吸渡的浙沙漠撐，可悲以變左成世瘋界名覺都；瘋特殊綱的主婚題和很產業闖選擇艱造成酒經濟敢繁榮需，最剩終導穿致土吐地價拾值不兩可思蜓議的巡暴漲煤，這龍一切舅不是暖神話帥，而撒是上女演了氏千百董年的夾故事永。這性其中篩的奧糊秘，現就是霜人們世為土迷地注伏入了具一種犬特別慈的意講義。流我們晶把運粘作土竿地時飾，有錄意識懼地賦遠予土呼地以駱一種耐特別慕文化訓意義丑、并逗將這扒種意驗義長諸期而廚全面單融入偵整個叫社區揮建設倆中的定地產歡開發艘形式意，稱浩為概柴念地羅產。展我把等概念妄地產撕分成磚旅游蟲地產徐、主捷題地滋產、產產業狠地產導和城獻市地縱產四貪類。除所有果成功胳的房塊地產赤工程國運作謝都可惜以歸宴結為擺一個懇概念棟，一杜個成躍熟的華思想額，這郵就是提工程嘆的靈啞魂。每理念宗先行徹，在稼房地丹產操瓣作中州可收嬸到事旦半功善倍之橡效。虎無論趨是馬躲志民飛籌劃比錦繡躺中華能時，古對馬刪德羅慘丹小累人國精的思溜想采返購，氏還是滑郭梓震文對盞奧林掃匹克圾運動被概念由的借爽鑒；圣無論趕是蔣脹曉松烈的博濫鰲論汽壇，脂還是較大連柏、青桌島的逮城市漆運營敘，說正到底賓，房豬地產叢和土委地運奏作項爺目的旬成功版，都霞是思涉想、嬌概念橫和視冶野的答競爭具與較濃量的陜結果距。飾這種寨操盤旺成功鍬的例醋子并六不少味見，突一些巨頂尖槐的房墻地產苗公司饞已深董知全羨球化模思想假設采購會的威匆力。描萬科紛就是燙一例綱。萬雹科的攀世紀始花城局工程污，其畝商業繭街就疤是采高購美附國邁籍阿密慨一條趨相同鋒的街父道的評設計笨思想餡進行饅建設花的。嗽華僑要城在俯深圳孟開發梳的波牙托菲想諾房寬地產非工程瓦也有不明顯遣的思武想采攝購痕佛跡。稈華僑彎城波古托菲趴諾樓吵盤售尊樓處康的兩詳幅驚漲人相欲似的融照片朵讓人允驚訝漫得說腿不出犁話：芒一幅倒是意丹大利候波托載菲諾吳小鎮罰的風高景照量，一蔑幅是眾華僑班城波診托菲至諾樓孝盤的釣實景柳照。扛這樣踏的例悟子俯鋪首皆沉是，屬因之同而成姓為一工個值踩得策元劃界養研究勇的現國象。篩我在羽二例○○劍四年模處出啦版的誰?概搏念地等產與刃思想模采購揮?一設書，對就是曲專門而研究船這一磁現象總的。欲我覺營得，捕房地舌產策竹劃像深前幾藥年那臣樣僅圈僅炒盡作概拍念是庭不行傳的，突但是貪設想裳一下班，地膏產運垂作如方果沒幕有概濤念，策我認送為卻筐是萬稻萬不水行的尾。我凍把房至地產收籌劃床中的憲概念域整理包稱為粗地塊鹿在文趨化和妙思想愚上的額“班三通坦一平祥〞述，土道地和跳概念哪上的種重整飽兩者汽缺一苗不可士，這歪是地運塊可猴開發經的前附提。話大地疫上的糠建筑素物，次因在騙人們損的文仗化和尾生活京中具壞有某干種特玩殊的漲意義躁而表賤現為化不同然的價蜓值。辱因此稈房地盡產策驕劃，概實際錢上是丹尋找缺與賦藥予土洋地某筒種特諒殊的退意義陪的行央為。勾不過喊千百采年來丟，土送地上拆的這危種具葉有神嫁奇力戴量的語籌劃公已經瞧被人櫻們反浮復演浴練。禾因此司對中仇國走呀進市范場經削濟不抹久的版籌劃您人來野說，旬努力液拓展眾視野進，學往習消屠化全氏球范尾圍那鈴些成酒功的邁經驗過正是歉當務褲之急滋，在雀此一袍味強跟調創辰新反坡顯出屠對歷棋史與戲市場野開展天狀態倉的隔妨膜。盤我也念便是家在此甚意義閥上，悶主張磚籌劃向要學川會全植球化都思想禁采購植的。憑我甚淋至主癢張把搞中國呼未來民走向伏市場斬經濟懂全球敏一體壓化的搭20數年，下稱為合中國構的禍“飄全球植化思旱想采恰購時屈代斤〞棗。一勝如日俘本戰堅后對用美國軍先進鏈的科誕技和跌思想旅觀念存的學蘋習過鍛程。唉顯然濕，在蒸這種叔意義棕上進叼行的凳思想敏采購絞并不訊是一血種拙發劣的姐模仿雁與七涉拼八索湊。領不要件擔憂驢我會減鼓勵雖大家梅做西川化論拋者或肉不分扛青紅部皂白寇的拿拍來主葵義者索，盡忽管思艱想采遙購與功拙劣穩模仿阻之間鋪只有奴一線飾之隔葉，但工真正爛基于奇市場青背景扯成功耕經驗翅的思精想采采購，銷是成育功方未法的桂疊加拔，是劇思維婚的創似新與喬整合滿。應虹該勝云算更偷大。斥學會榮踏在螞巨人抬的肩鞭膀上往眺望速是一劈個理澆性的繞現代質人的青根本景能力知。我趨想我膚們大雞可不刃必諱吉言思聯想的片采購盟與借片鑒，齡實際隱上馬鑼克思擠主義蝕的理飯論也松是繼陵承并插開展店了黑蛛格爾慈的辯奶證法盛、費音爾巴真哈的崖唯物圈主義屈和福捧立葉城的空精想社棗會主奸義的絲經典條哲學城成功香而產捏生的吵。雙一個扎旅游等地產陶案的網籌劃姑實踐葉鳳凰頃古城施“滑秋千析廣場甩街區雙〞括籌劃趟案簡羊介暗本項榮目是乎我們扒受某糧集團廣公司論委托清籌劃嘆的。替從最透初性走質不剃明，皇人人院頭痛擾的一泡塊高看價地眼，到乓找到住一個虹政府幫和投鑄資者許都滿迫意的峰開發撓方案超，我覽們按淹照自傷己的竟籌劃作思路記進行服了完僑整的柏探討銷。最林后我挖們確憤定了膛這個攔以秋繞千廣當場街龜區建渣設為丈核心致的思迅路，象旨在擱表現世鳳凰六苗族戴等多遍民族戰的文叛化特輛點，頃志在疼以旅蓮游景勾點的們建設多吸引典人氣喂，使茅該地柔塊成銳為未喚來鳳搶凰旅虹游的芽心臟責地段研，帶床旺整條個街第區的且開發醋。會在本黨籌劃照案中幕，我你們發座現苗刪家民糟間的貪“掀八人劍大秋瓜千魯〞覽是新恩一代懶互動崖旅游擴開發嘩中的原一個串亮點五，是受概念磨地產祖運作施的突獵破口鐵。最灣后我仰們決勿定打現造一胸個民懷族風哲格的鋼“愈秋千禍廣場飄〞痰，使蒼之成耕為整痛個街鴿區開戴發的秤驅動范引擎輝。之地塊沾概況析及策凱劃要落求討該項滾目地遠塊位壟于湖勤南省棍湘西匯自治培州鳳伸凰縣斥沱江枝北岸強虹橋葡以西販地段鵝，東洲至虹耐橋路漢，南愁至老嫌營哨反路〔痛沱江潑北岸高〕，武北至喉田家刺弄，萬土地巧總面鵝積約幻為余18傾畝。疑該地飛塊用蓮途為受商用濱地。消由于揭屬于疏古城毒保護玉區，梨政府潛對該筋地塊經的開把發有脊嚴格娛的規惡定及賣要求信。如不：鏟建筑移高度壇控制啦：風脊貌協棕調區黨建筑益層數砍為二毒層，爐檐口破高度頌小于蕩5.厭8m巖，區靜域控最制區本建筑夸層數齡為三猴層，碌檐口救高度肌小于陣8.天5納米，脈東西巷兩側副紅線誦范圍突內，皂建筑假層數勉應按降2遵—縮3盈層控滾制。徑區域晝控制額線應敲有空援間過肉渡。骨建筑耐形式絨：全麗部采唯用小楚青瓦霜坡屋作面，當體量槽宜小準，不妥宜大質，建末筑色孔彩以帆黑、骨灰色塔調為胖主。悉臨河立段紅求線范晌圍內瞎應收臟放有要致，松以退蹈、高購度應后有空孤間變費化。餐周邊稻間距僻控制指：野西向升除保死持現您有的真空間認尺度守外，租其建增筑后梁退紅灰線廟1飼米；懼北向映為農干行用寧地，夫應考冒慮對蔽等后拾退，槍〔兩團側按益三層鐘建筑即考慮港〕各成自應率后退杯紅線爺3燥—屑5禽米，展東向藝為保顆護的駕民居塞，后唱退線抽3.奶5年米。需建筑抱密度錦不大束于法33誰%-筋35或%集，綠丙地率熔不小遣于鴿30郵%鍬。泊配套揀設施勢控制枯：應睡按規悼范設密置相衣應的倉消防饒及環蔬衛設蠢施。貍各種禮污水勉應集趁中處敏理達欺標排增放，共進入腫城市錄下水鼓道，言所有參管線裳應下晝地。冤建筑并材料材的使驅用應阻符合投古城立保護欺規劃寺的要恒求。孩盡量討采用探磚木己結構棍，主鉤要視赤覺區夜域處聾墻體循應采椒小青縮磚水百樣。仇為此庸開展職商要丹求策吧劃公酬司的務籌劃撥方案飯的可蕉操作壯性要久強，叉要取豆得當插地政餐府的皺認同剖；項段目的油主題住要鮮避明、隔突出倒，要窮具有侍別具女一格題的特向色；妄力求財到達門投資濟建設醋期短醒、成氏本造蛛價低行、資早本回渴收快偏的目藥的。滴一灶籌劃恢思路趕及方康法慌1叛、市遮場調族查床市場饞調查洞分侵“杰文獻奉研究農〞掠和板“秩市情己調查膏〞觀兩大同局部造：擱文獻筐研究風包括牢當地摟的各互種文糕獻如雪政府介工作喘報告阻，城柄市規禁劃和亮開展惜規劃迷、商惠旅開夸發現翅狀及積趨向絕、統顫計年嘆鑒以止及相息關的羅文件夢、書明籍和蹤文獻慌等資逆料，察找出遼與項鮮目相時關的寺要素肉進行攜深度憤分析辟和研阿究。坊市情卵調查避主要蘋是對配工程容所在依地商私業業輝態的彩分布座、現流狀及去開展悉趨勢侍進行般研究甘和把輛握，規包括萌商業飯格局剃、旅疏游景晨點景流觀的厚分析愧、商吐鋪和所房地畏產的諸價格渠及走把勢等堆。圾通過推咨詢滴、專禮訪和振勘察秘等多倉種方撓法，承了解志和掌左握大籠量的快一手孤調查蝕材料瞎和數鴨據，喂為項凈目決球策提啊供科團學、駁準確削和可屢靠的肥依據嗓。談2.從理論趁研究蟻我們隱認為蘇，商削業用張地定廟位的紗根本埋研究售方法拘大致暖有以壯下三超種：合產業術鏈研笛究縮

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