XX市AA有限責(zé)任公司位于高新區(qū)創(chuàng)業(yè)園3#地塊國(guó)際軟件園綜合樓項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告有限公司二〇一二年七月XX市AA有限責(zé)任公司高新區(qū)創(chuàng)業(yè)園 3#地塊國(guó)際軟件園綜合樓項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告目錄第一章 申報(bào)單位及項(xiàng)目概況 1一、項(xiàng)目申報(bào)單位概況 1二、項(xiàng)目概況 1第二章 發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策及行業(yè)準(zhǔn)入分析 12一、發(fā)展規(guī)劃分析 12二、產(chǎn)業(yè)政策分析 13三、行業(yè)準(zhǔn)入分析 13第三章 資源開發(fā)及綜合利用分析 15一、資源開發(fā)方案 15二、資源利用方案 15三、資源節(jié)約方案 15第四章 節(jié)能方案分析 16一、節(jié)能規(guī)范與用能標(biāo)準(zhǔn) 16二、能耗狀況及能耗指標(biāo)分析 17三、節(jié)能措施及節(jié)能效果分析 17第五章 建設(shè)用地、征地拆遷及移民安置分析 22一、項(xiàng)目選址及用地方案 22二、土地利用合理性分析 23三、征地拆遷及移民安置規(guī)劃方案 23第六章 生態(tài)環(huán)境影響 24一、環(huán)境和生態(tài)現(xiàn)狀 24XX有限公司 IXX市AA有限責(zé)任公司高新區(qū)創(chuàng)業(yè)園 3#地塊國(guó)際軟件園綜合樓項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告二、生態(tài)環(huán)境影響分析 25三、生態(tài)環(huán)境保護(hù)措施 26四、地震災(zāi)害影響分析 27五、特殊環(huán)境影響 28第七章 經(jīng)濟(jì)影響分析 28一、經(jīng)濟(jì)費(fèi)用效益或費(fèi)用效果分析 28二、行業(yè)影響分析 33三、區(qū)域經(jīng)濟(jì)影響分析和宏觀經(jīng)濟(jì)影響分析 33第八章 社會(huì)影響分析 34一、項(xiàng)目社會(huì)影響分析的原則 34二、社會(huì)影響效果分析 34三、社會(huì)適應(yīng)性分析 34四、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策分析 35XX有限公司 II市AA有限責(zé)任公司高新區(qū)創(chuàng)業(yè)園3#地塊國(guó)際軟件園綜合樓項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告第一章 申報(bào)單位及項(xiàng)目概況一、項(xiàng)目申報(bào)單位概況（一）申報(bào)單位單位名稱：XX市AA有限責(zé)任公司單位住所：XX市高新技術(shù)區(qū)五一路 1號(hào)法定代表人：張建洋注冊(cè)資本：10000萬元人民幣實(shí)收資本：10000萬元人民幣公司類型：有限公司（國(guó)有獨(dú)資）（二）經(jīng)營(yíng)范圍許可經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)一般經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目：投資與管理；土地開發(fā)經(jīng)營(yíng)；信息咨詢服務(wù)。二、項(xiàng)目概況（一）項(xiàng)目名稱市高新區(qū)創(chuàng)業(yè)園3#地塊國(guó)際軟件園綜合樓項(xiàng)目（二）項(xiàng)目擬建地點(diǎn)本項(xiàng)目擬建地點(diǎn)為 XX市高新區(qū)創(chuàng)業(yè)園 3#地塊。該地塊北至北興路，西至花園路。（三）建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模XX有限公司 1市AA有限責(zé)任公司高新區(qū)創(chuàng)業(yè)園3#地塊國(guó)際軟件園綜合樓項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告本項(xiàng)目總用地面積 7631.0平方米，總建筑面積 34339.00平米，建筑基地面積1831.0平方米，具體的建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模如下：地上建筑面積34339.00平方米，新建綜合樓 1幢，共19層；項(xiàng)目的主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)詳見表 1.1表1.1主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表序號(hào)項(xiàng)目單位指標(biāo)備注一技術(shù)指標(biāo)1總用地面積平方米7631.00約11.45畝2總建筑面積平方米34339.002.1商業(yè)樓平方米17169.002.2配套平方米17170.002.3半地下室車庫(kù)（兼人防）平方米0.002.4配套公共建筑面積平方米0.003居民總戶數(shù)戶150.00二經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1總投資萬元18000.001.1開發(fā)建設(shè)投資萬元17475.731.2經(jīng)營(yíng)資金萬元524.272資金籌措萬元18000.002.1資本金萬元18000.002.2銷售回籠資金萬元3銷售收入萬元41412.85XX有限公司 2XX市AA有限責(zé)任公司高新區(qū)創(chuàng)業(yè)園3#地塊國(guó)際軟件園綜合樓項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告4營(yíng)業(yè)稅及附加萬元7267.965利潤(rùn)率%5.1投資利潤(rùn)率%89.695.2投資凈利潤(rùn)率%61.505.3銷售利潤(rùn)率%38.99（四）項(xiàng)目建設(shè)方案1．總圖布置原則1）符合項(xiàng)目建設(shè)區(qū)域規(guī)劃，且確保總圖布置流暢、優(yōu)化。2）考慮合理的功能區(qū)分，在兼顧整體性的同時(shí)注意各功能區(qū)的相對(duì)獨(dú)立性，保證有良好的居住人文環(huán)境。3）減少不安全因素，內(nèi)部交通流暢，形成環(huán)道，進(jìn)出口要通暢。4）通過合理規(guī)劃，營(yíng)造自然、和諧、親切的環(huán)境品質(zhì)。綠化帶景觀與各樓群間的綠化相結(jié)合，達(dá)到環(huán)境均好性。2．總平面布置本項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容主要有國(guó)際軟件園綜合樓以及變配電系統(tǒng)、給排水管線、道路等公用配套工程。項(xiàng)目規(guī)模地塊呈不規(guī)則四邊形。根據(jù)上述布置原則，總平面布置首先應(yīng)滿足項(xiàng)目建設(shè)功能要求，同時(shí)要符合消防、環(huán)保等要求，力求合理、流暢。按照“整體有序、層次分明、交通合理、使用便利、注重氣氛、適度超前、便于操作”的原則，根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件及周邊特點(diǎn)，擬開發(fā)一幢19層建筑，本項(xiàng)目總平面布置情況如下：（1）建筑設(shè)計(jì)XX有限公司 3市AA有限責(zé)任公司高新區(qū)創(chuàng)業(yè)園3#地塊國(guó)際軟件園綜合樓項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告地塊內(nèi)建設(shè)一幢 19層建筑。建筑物的風(fēng)格、色彩、高度等應(yīng)體現(xiàn)城市形象，與周邊環(huán)境相協(xié)調(diào)，體現(xiàn)現(xiàn)代風(fēng)格。建筑限高100米。底層室內(nèi)標(biāo)高不低于黃海高程2.9米（2）規(guī)劃結(jié)構(gòu)本項(xiàng)目用地在XX市高新區(qū)創(chuàng)業(yè)園3#地塊，該地塊北至北興路，西至花園路。因此，在充分考慮周邊環(huán)境和規(guī)劃條件的前提下，根據(jù)地形、日照間距、紅線退讓等條件，結(jié)合道路走向，在地塊內(nèi)部布置19層建筑1幢。從而形成了一個(gè)相對(duì)合理的建筑空間。3）該地塊內(nèi)道路寬暢，四周貫通，流線明晰，交通便捷，功能分流互不干擾，沒有死角，消防車能到達(dá)每個(gè)角落。4）建筑功能實(shí)行立體布局。XX市AA有限責(zé)任公司國(guó)際軟件園綜合樓建成后，采用封閉式管理，配備電子監(jiān)控，按智能化管理的要求統(tǒng)一配套防范設(shè)施；輔以健康綠地供業(yè)主休閑；數(shù)字電視、寬帶等智能服務(wù)設(shè)施接駁到該會(huì)所的每一層。5）建筑風(fēng)格體現(xiàn)有特色。建筑物的風(fēng)格、色彩等應(yīng)體現(xiàn)城市形象，與周邊相協(xié)調(diào)，體現(xiàn)現(xiàn)代風(fēng)格。本項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)從整體到細(xì)部均注重在具體表達(dá)與抽象表達(dá)之間形成對(duì)話，使形態(tài)與空間的隱喻構(gòu)成獨(dú)到風(fēng)格和魅力。景觀要求房屋以現(xiàn)代建筑風(fēng)格為主。本項(xiàng)目總平面布置情況詳見附圖XX市高新區(qū)創(chuàng)業(yè)園3#地塊項(xiàng)目平面規(guī)劃圖。3．道路交通方案（1）道路系統(tǒng)XX有限公司 4市AA有限責(zé)任公司高新區(qū)創(chuàng)業(yè)園3#地塊國(guó)際軟件園綜合樓項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告該地塊四周道路已基本形成，內(nèi)部道路系統(tǒng)規(guī)劃采用環(huán)狀網(wǎng)設(shè)計(jì)并按二級(jí)布置。一級(jí)道路為區(qū)內(nèi)主要道路，包括主干路與城市道路連接入口，解決進(jìn)出于該地塊內(nèi)部主要交通。二級(jí)道路為該地塊內(nèi)部次要道路和汽車進(jìn)出路。2）交通組織為保證該地塊內(nèi)的寧?kù)o和交通安全，區(qū)內(nèi)禁止重型車輛進(jìn)入，外部車輛不能隨意進(jìn)入。區(qū)內(nèi)采用人車分流，主入口人車有續(xù)并進(jìn)。該地塊內(nèi)綠地景觀大道以步行為主，為該地塊業(yè)主創(chuàng)造良好的居住環(huán)境。4．綠化景觀方案區(qū)內(nèi)綠地構(gòu)成為歐式公園綠地及道路綠地等。綠地位于綜合樓四周，供各區(qū)業(yè)主休憩和戶外活動(dòng)之用，沿路一律栽植行道樹，可綠地處全部植草皮。園區(qū)的景觀規(guī)劃要通過建筑、道路、綠地、公共開放空間等物質(zhì)要素的控制設(shè)計(jì)，使之形成相互和諧、多樣統(tǒng)一的整體效果。區(qū)內(nèi)的建筑物主色采用溫馨的暖色系。5．配套設(shè)施方案根據(jù)建筑功能及規(guī)定，按總建筑面積的 4‰無償提供物業(yè)管理用房，其中物業(yè)辦公用房、輔助用房、經(jīng)營(yíng)用房所占比例分別為 1：3：6；設(shè)立垃圾收集房；各類管線均下地，住宅區(qū)排水采取雨污分流，設(shè)置雨水收集池，收集雨水以便用于綠化；配備的加壓水池、水泵房、配變電房和電話專用交接間等配套設(shè)施應(yīng)設(shè)置在建筑物內(nèi)部。6．給排水方案（1）設(shè)計(jì)依據(jù)XX有限公司 5市AA有限責(zé)任公司高新區(qū)創(chuàng)業(yè)園3#地塊國(guó)際軟件園綜合樓項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告1）《建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》 （GB50015-2003) （2010版）2）《室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50014-2006）3）《室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范》 （GB50013-2006)4）《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 [GB50016-2006]（2006年版）5）《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》 [GB50140-2005]（2005年版）2）給水水源項(xiàng)目給水水源為當(dāng)?shù)厥姓詠硭芫W(wǎng)，自公園路接入，給水管徑為200mm。3）供水方式項(xiàng)目所有建筑采用變頻加壓供水，管材選用高性能PPR水管。4）用水量估算各用水單元用水標(biāo)準(zhǔn)如下表 1.1所示：表1.1用水量估算表序用水單規(guī)模用水標(biāo)準(zhǔn)年用水（萬噸）備注號(hào)位商辦用1300人100L/人·天1.10房2住戶510人150L/人·天2.79綠化道5799考慮雨水收集利用，用水量減半52L/㎡H天0.42路㎡計(jì)算6未預(yù)見用水10%0.43合計(jì)3.92XX有限公司 6市AA有限責(zé)任公司高新區(qū)創(chuàng)業(yè)園3#地塊國(guó)際軟件園綜合樓項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告計(jì)算年用水量為 3.92萬噸。（按一年365天計(jì)算）5）雨水處理項(xiàng)目設(shè)置雨水回收利用系統(tǒng)。雨水回收利用處理的辦法：預(yù)先埋設(shè)管網(wǎng)，將屋頂、綠地、道路的雨水“自流”進(jìn)地下儲(chǔ)水池，通過過濾、沉淀、凈化，再用水泵排入景觀水池，改善基地微環(huán)境，還可以用于綠化灌溉、洗車等。7．電氣方案（1）設(shè)計(jì)依據(jù)1）《民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范》（JGJ16-2008）2）《民用建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（GBJ133-90）3）《通用用電設(shè)備配電設(shè)計(jì)規(guī)范》（GBJ50055-93）4）《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GB50016-2006）（2006年版）5）《供配電系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50052－GB50052-2009）6）《低壓配電設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50054-95）7）《建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50057-94）8）《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50096-1999）（2003版）9）《火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB500116-98）10）《智能建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（GB50314-2006）（2）電源及用電負(fù)荷該地塊供電電源由外圍 20KV供電線路提供，所有供電線路沿地下敷設(shè)，區(qū)內(nèi)設(shè)箱式變壓器供電。規(guī)劃采用綜合用地指標(biāo)預(yù)測(cè)區(qū)內(nèi)用電負(fù)荷，參照各類用地綜合用電指標(biāo)，同時(shí)用電系數(shù) 0.8考慮，區(qū)內(nèi)總用電負(fù)荷為 4040.48KW，采用2臺(tái)2500KVAXX有限公司 7市AA有限責(zé)任公司高新區(qū)創(chuàng)業(yè)園3#地塊國(guó)際軟件園綜合樓項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告變壓器，變壓器型號(hào)擬采用 SGB11-R卷鐵芯H級(jí)非包封線圈干式電力變壓器，變壓器總?cè)萘繛?6500KVA，滿足本項(xiàng)目的總用電量。（3）照明設(shè)計(jì)1）辦公用房、地下車庫(kù)（兼人防）的室內(nèi)照明采用熒光燈。2）室外照明包括室外道路照明和迎街大樓的泛光照明。光源主要采用金鹵燈，并采取良好的防眩光措施。所有室外照明回路均需設(shè)漏電保護(hù)裝置。3）室內(nèi)照明回路采用 ZR-BV銅芯電線穿阻燃 PVC管敷設(shè)或穿鋼管敷設(shè)；室外照明回路采用 ZR-VV電纜穿鋼管暗敷。4）防雷與接地本工程的建筑物按不同建筑物的規(guī)范要求確定防雷等級(jí)，接地采用TN-C-S接地系統(tǒng)。防雷、防靜電、工作及保護(hù)接地共用一套接地裝置，接地電阻要求≤1。所有電氣設(shè)備正常時(shí)不帶電的金屬外殼均進(jìn)行可靠接地。本工程利用建筑物基礎(chǔ)作為接地極，避雷帶采用鍍鋅圓鋼 10#，引下線利用柱內(nèi)兩根主筋，其余接地線采用 -25×4鍍鋅扁鋼。本項(xiàng)目建設(shè)，按規(guī)劃部門要求，供電電纜全部埋設(shè)在地下，實(shí)現(xiàn)無桿化。（5）電信和有線電視方案本項(xiàng)目通信線路和有線電視線路，采用地下電纜埋設(shè)于地下。通訊線路及有線電視線路架設(shè)到每套住宅，由用戶向電信和廣電部門申請(qǐng)安裝。（6）消防設(shè)計(jì)方案1）設(shè)計(jì)依據(jù)①《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 （GB50016-2006）XX有限公司 8市AA有限責(zé)任公司高新區(qū)創(chuàng)業(yè)園3#地塊國(guó)際軟件園綜合樓項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50140-2005）2）設(shè)計(jì)要求本項(xiàng)目建設(shè)工程耐火等級(jí)為二級(jí)。 消防水泵、消防報(bào)警系統(tǒng)及主要通訊照明為二級(jí)負(fù)荷，其余為三級(jí)負(fù)荷。防雷設(shè)計(jì)按二類，抗震設(shè)計(jì)烈度按七度設(shè)防。3）消防系統(tǒng)根據(jù)消防規(guī)范，本項(xiàng)目消防系統(tǒng)主要包括消防報(bào)警系統(tǒng)、 消火栓系統(tǒng)、自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)、應(yīng)急照明系統(tǒng)等。總平面布置時(shí)，建筑物的間距應(yīng)滿足防火間距要求， 項(xiàng)目區(qū)內(nèi)的主要道路，應(yīng)形成環(huán)狀，使其滿足消防車道的要求。室外消防給水管在住宅小內(nèi)形成環(huán)狀， 并與城市自來水管網(wǎng)的兩個(gè)進(jìn)水管連接。在室外消防環(huán)狀管網(wǎng)的適當(dāng)位置設(shè)室外地上式消火栓， 室外消火栓的間距不大于 120m，確保室外消火栓 150m保護(hù)半徑。附屬配套用房?jī)?nèi)均按規(guī)范要求配置室內(nèi)消火栓箱或噴淋裝置， 室內(nèi)消火栓的布置間距應(yīng)滿足兩支水槍的充實(shí)水柱同時(shí)到達(dá)室內(nèi)任何部位， 并不大于30m。在明顯、易取用部位，配置適量的手提式滅火器。變配電室等電氣設(shè)備的消防采用二氧化碳滅火器， 其余場(chǎng)所采用磷酸銨鹽干粉滅火器， 滅火器置于專用滅火器箱內(nèi)。（五）建設(shè)進(jìn)度本項(xiàng)目建設(shè)期擬 24個(gè)月。擬2012年9月1日開工，預(yù)計(jì)到 2014年8月底完工。XX有限公司 9市AA有限責(zé)任公司高新區(qū)創(chuàng)業(yè)園3#地塊國(guó)際軟件園綜合樓項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告（六）投資規(guī)模及資金籌措方案1．項(xiàng)目投資規(guī)模本項(xiàng)目總投資18000.00萬元，其中開發(fā)建設(shè)投資 17475.73萬元，經(jīng)營(yíng)資金524.27萬元。2．資金籌措本項(xiàng)目總投資 18000.00萬元，其中項(xiàng)目單位資本金 5400.00萬元，占總投資的30.00%。項(xiàng)目資本金比例符合國(guó)家有關(guān)普通商品房項(xiàng)目投資的最低資本金比例30.00%的要求。（七）項(xiàng)目招標(biāo)方案1．招標(biāo)的基本依據(jù)1）《中華人民共和國(guó)招投標(biāo)法》2）國(guó)家發(fā)展改革委員會(huì)第3、4、5、9號(hào)令3）江蘇省發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)〔蘇計(jì)法規(guī)發(fā)（2001）1408號(hào)〕文2．招標(biāo)的基本情況1）招標(biāo)的范圍和形式項(xiàng)目按照國(guó)家和地方工程建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的要求展開招標(biāo)工作。本項(xiàng)目招標(biāo)內(nèi)容報(bào)告工程的勘測(cè)設(shè)計(jì)、施工、設(shè)備、主要建筑材料采購(gòu)。（2）招標(biāo)的組織形式根據(jù)國(guó)家計(jì)劃委員會(huì)第 5號(hào)令規(guī)定，本項(xiàng)目建設(shè)單位在工程施工及設(shè)備采購(gòu)等方面不具有編制招標(biāo)文件和組織評(píng)標(biāo)的能力，招標(biāo)人不能自行辦理招標(biāo)事宜。因此，本項(xiàng)目采用委托招標(biāo)的組織形式。XX有限公司 10市AA有限責(zé)任公司高新區(qū)創(chuàng)業(yè)園3#地塊國(guó)際軟件園綜合樓項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告3）招標(biāo)的方式本建設(shè)項(xiàng)目除特殊要求外，均采用公開招標(biāo)的方式。本擬建工程由建設(shè)單位委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)依據(jù)《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》 、《江蘇省建設(shè)工程招標(biāo)投標(biāo)管理辦法》等法律、法規(guī)進(jìn)行招標(biāo)、評(píng)標(biāo)等一系列工作，并選擇資深、質(zhì)優(yōu)、信譽(yù)好的中標(biāo)單位，以確保用最合理的造價(jià)建成最優(yōu)質(zhì)的房屋，并達(dá)到預(yù)期的施工進(jìn)度。3．招標(biāo)初步方案1）本建設(shè)項(xiàng)目的施工監(jiān)理單位的資質(zhì)等級(jí)擬定為甲級(jí)監(jiān)理資質(zhì)。土建工程、設(shè)備工程擬定為一級(jí)施工資質(zhì)。2）各項(xiàng)招標(biāo)活動(dòng)對(duì)評(píng)標(biāo)專家專業(yè)特長(zhǎng)和水平的要求：土建工程施工評(píng)標(biāo)主要聘請(qǐng)與土建有關(guān)的建設(shè)施工類專家；設(shè)備工程安裝采購(gòu)評(píng)標(biāo)主要聘請(qǐng)給排水、電氣、弱電系統(tǒng)、暖通等方面的專家；監(jiān)理評(píng)標(biāo)主要聘請(qǐng)建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備專業(yè)以及施工等方面的專家。3）招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組由建設(shè)單位和委托招標(biāo)代理單位委派有關(guān)人員組成。XX有限公司 11市AA有限責(zé)任公司高新區(qū)創(chuàng)業(yè)園3#地塊國(guó)際軟件園綜合樓項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告第二章 發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策及行業(yè)準(zhǔn)入分析一、發(fā)展規(guī)劃分析項(xiàng)目建設(shè)符合國(guó)家“十二五”房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃我國(guó)“十二五”消費(fèi)服務(wù)業(yè)的發(fā)展目標(biāo)是：適應(yīng)業(yè)主消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)趨勢(shì)，繼續(xù)發(fā)展主要面向消費(fèi)者的服務(wù)業(yè)，擴(kuò)大短缺服務(wù)產(chǎn)品供給，滿足多樣化的服務(wù)需求。《中華人民共和國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》中發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)政策主要是：調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，重點(diǎn)發(fā)展普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房。按照保障供給、穩(wěn)定房?jī)r(jià)的原則，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)和房屋租賃三級(jí)市場(chǎng)的調(diào)控，促進(jìn)住房梯次消費(fèi)。完善房地產(chǎn)開發(fā)融資方式，加強(qiáng)資本金管理，規(guī)范發(fā)展住房消費(fèi)信貸和保險(xiǎn)。規(guī)范物業(yè)管理行為，提高市場(chǎng)化程度。本項(xiàng)目的建設(shè)內(nèi)容為國(guó)際軟件園綜合樓開發(fā)，符合國(guó)民經(jīng)濟(jì)及社會(huì)發(fā)展的總體規(guī)劃。2．項(xiàng)目建設(shè)符合 XX城市建設(shè)總體規(guī)劃要求項(xiàng)目建設(shè)符合“XX市十二五發(fā)展規(guī)劃”中堅(jiān)持“循序漸進(jìn)、節(jié)約土地、集約發(fā)展、合理布局”的原則和“整體推進(jìn)、重點(diǎn)突破、典型引路、以點(diǎn)帶面”的思路，以促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展為中心，以抓緊編制鎮(zhèn)村建設(shè)規(guī)劃為重點(diǎn)，加快推進(jìn)鎮(zhèn)村建設(shè)，提高農(nóng)村公共設(shè)施的供給水平，有效改善農(nóng)民居住環(huán)境，努力創(chuàng)建一批“江蘇省城市化示范鎮(zhèn)”和“江蘇省康居示范村”的要求。本項(xiàng)目建設(shè)符合 XX大市城市建設(shè)總體規(guī)劃要求，并且隨著XX城市建設(shè)的不斷拓展和住宅區(qū)規(guī)模的迅速形成，本項(xiàng)目的建設(shè)將進(jìn)一步改善和優(yōu)化投XX有限公司 12市AA有限責(zé)任公司高新區(qū)創(chuàng)業(yè)園3#地塊國(guó)際軟件園綜合樓項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告資環(huán)境，加快重點(diǎn)城鎮(zhèn)化步伐，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)事業(yè)又好又快發(fā)展，將有利于江蘇省城市化示范鎮(zhèn)建設(shè)。二、產(chǎn)業(yè)政策分析2003年8月30號(hào)，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康持續(xù)發(fā)展的通知》 。該《通知》貫穿了以下指導(dǎo)思想：一是堅(jiān)持市場(chǎng)化取向，通過深化改革，不斷消除影響業(yè)主住房消費(fèi)的體制性和政策性障礙，培育住房消費(fèi)，完善房地產(chǎn)市場(chǎng)體系，進(jìn)一步發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制在資源配置中的基礎(chǔ)性作用；二是以有效需求為導(dǎo)向，立足于調(diào)整商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，提高住房質(zhì)量，滿足不同收入家庭，重點(diǎn)是中低收入家庭的住房需求；三是針對(duì)發(fā)展中出現(xiàn)的問題，切實(shí)加強(qiáng)宏觀調(diào)控和市場(chǎng)監(jiān)管；四是強(qiáng)化政府的住房保障功能，保證城鎮(zhèn)業(yè)主基本住房需要；五是堅(jiān)持在國(guó)家統(tǒng)一政策指導(dǎo)下，各地區(qū)因地制宜，分別決策，使房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展相適應(yīng)。因此，該項(xiàng)目建設(shè)，符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策。在《中華人民共和國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》中對(duì)發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)政策特別強(qiáng)調(diào)：重點(diǎn)發(fā)展普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房，嚴(yán)格控制大戶型高檔商品房。按照保障供給、穩(wěn)定房?jī)r(jià)的原則，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)的調(diào)控，促進(jìn)住房梯次消費(fèi)。本項(xiàng)目屬于普通住宅開發(fā)范疇，符合國(guó)家房地產(chǎn)業(yè)的政策要求，項(xiàng)目建設(shè)對(duì)XX市經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有積極的促進(jìn)作用。三、行業(yè)準(zhǔn)入分析本項(xiàng)目建設(shè)單位為 XX市AA有限責(zé)任公司，該單位許可經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目為房地XX有限公司 13市AA有限責(zé)任公司高新區(qū)創(chuàng)業(yè)園3#地塊國(guó)際軟件園綜合樓項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)，開發(fā)資質(zhì)申報(bào)為貳級(jí)。因此，項(xiàng)目單位具備建設(shè)本項(xiàng)目的資質(zhì)和能力。本項(xiàng)目符合行業(yè)的基本準(zhǔn)入條件。XX有限公司 14市AA有限責(zé)任公司高新區(qū)創(chuàng)業(yè)園3#地塊國(guó)際軟件園綜合樓項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告第三章 資源開發(fā)及綜合利用分析一、資源開發(fā)方案本項(xiàng)目不涉及金屬礦、煤礦、石油天然氣礦、建材礦以及水（力） 、森林等資源的開發(fā)。二、資源利用方案1．主要原材料消耗本項(xiàng)目的原材料消耗主要為建筑材料，包括水泥、沙子、石子、預(yù)拌混凝土及模板等。建筑材料由建設(shè)單位在周邊地區(qū)自行采購(gòu)。2．水資源本項(xiàng)目用水由XX市市政水管網(wǎng)提供，供水有保證。三、資源節(jié)約方案1．主要原材料節(jié)約方案建立完善的材料采購(gòu)管理機(jī)構(gòu)，制定嚴(yán)格、可行的材料管理制度，配備專職的材料采購(gòu)人員，責(zé)任落實(shí)到人，以達(dá)到節(jié)約原材料的目的。2．節(jié)水措施1）堅(jiān)持“開源、節(jié)流并重，節(jié)流優(yōu)先，治污為本，科學(xué)開源，綜合利用”的原則，做到用水計(jì)劃到位，接水管理到位，接水目標(biāo)到位。2）提高水的重復(fù)利用率，采用沉淀、綠化及清潔等中水處理技術(shù)來提高廢水的回用率。3）加強(qiáng)對(duì)用水設(shè)施、設(shè)備及器具的維護(hù)保養(yǎng)，避免產(chǎn)生水資源的跑、冒、滴、漏等現(xiàn)象，提高用水效率。XX有限公司 15市AA有限責(zé)任公司高新區(qū)創(chuàng)業(yè)園3#地塊國(guó)際軟件園綜合樓項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告第四章 節(jié)能方案分析一、節(jié)能規(guī)范與用能標(biāo)準(zhǔn)1．節(jié)能規(guī)范1）《中華人民共和國(guó)節(jié)約能源法》2）《中國(guó)節(jié)能技術(shù)政策大綱》（2006年修訂）《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)節(jié)能工作的決定》（國(guó)發(fā)[2006]28號(hào)）3）《國(guó)務(wù)院關(guān)于印發(fā)節(jié)能減排綜合性方案的通知》（國(guó)發(fā)[2007]15號(hào)）4）《國(guó)務(wù)院關(guān)于發(fā)布促進(jìn)實(shí)施〈產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整暫行規(guī)定〉的決定》（國(guó)發(fā)（2005）40號(hào)）（5）《建筑節(jié)能技術(shù)政策》（建設(shè)部1996年發(fā)布）（6）《國(guó)家發(fā)展改革委關(guān)于印發(fā)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目節(jié)能評(píng)估和審查指南的通知》（發(fā)改環(huán)資[2007]21號(hào)）（7）《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄（ 2011年本）》（8）《節(jié)能中長(zhǎng)期專項(xiàng)規(guī)劃》（發(fā)改環(huán)資[2004]2505號(hào)）（9）《民用建筑節(jié)能管理規(guī)定》（國(guó)家建設(shè)部令第 143號(hào)，2006年1月1日起施行）（10）《省政府關(guān)于印發(fā)江蘇省節(jié)能減排工作實(shí)施意見的通知》 （蘇政發(fā)[2007]63號(hào)）11）《江蘇省政府關(guān)于加強(qiáng)節(jié)能工作的意見》（蘇政發(fā)[2006]152號(hào)）12）《江蘇省節(jié)約能源條例》（江蘇省人民政府，2002）2．節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)XX有限公司 16市AA有限責(zé)任公司高新區(qū)創(chuàng)業(yè)園3#地塊國(guó)際軟件園綜合樓項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告1）《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（GB50189-2005）2）《民用建筑熱工設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50176-93）3）《采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50019-2003）4）《建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（GB50034-2004）5）《民用建筑采光設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（GB/T50033-2001）6）《民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范》（JGJ/T16-92）7）《民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)（采暖居住建筑部門）》（JCJ26-95）8）《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（JCJ134-2001）二、能耗狀況及能耗指標(biāo)分析（一）能耗狀況分析本項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)后消耗的能源有電、自來水、和天然氣。1）供電根據(jù)地區(qū)規(guī)劃，本項(xiàng)目用電可由大中鎮(zhèn)供電所提供，該所剩余負(fù)荷能滿足本項(xiàng)目用電要求。（2）供水本項(xiàng)目用水由XX市政自來水管網(wǎng)提供。（3）供氣本項(xiàng)目用氣管道天然氣，由 XX市政天然氣管網(wǎng)提供。（二）能耗指標(biāo)分析1．能源消耗構(gòu)成本項(xiàng)目耗用能源主要有電力、新水和天然氣。（1）電力XX有限公司 17市AA有限責(zé)任公司高新區(qū)創(chuàng)業(yè)園3#地塊國(guó)際軟件園綜合樓項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告項(xiàng)目用電建筑按 365天計(jì)算。考慮到各用電單位的同時(shí)系數(shù)，經(jīng)計(jì)算得出，項(xiàng)目年用電力 184.42萬度，詳見下表：表4.1項(xiàng)目用電量表序用電單單位用電需要系平均每天用電時(shí)同時(shí)系年用電（萬規(guī)模號(hào)位負(fù)荷數(shù)間（h)數(shù)度）1住宅170戶10KW/戶0.260.6122.40商業(yè)辦2公2.1通風(fēng)170007W/㎡0.880.645.70㎡2.2照明170005W/㎡0.880.316.32㎡合計(jì)184.42（2）新水項(xiàng)目年用新水量 3.92萬噸，詳見下表：表4.2項(xiàng)目用水表序用水單規(guī)模用水標(biāo)準(zhǔn)年用水（萬噸）備注號(hào)位商辦用1300人100L/人·天1.10房2住戶510人150L/人·天2.79綠化道5799考慮雨水收集利用，用水量減半52L/㎡H天0.42路㎡計(jì)算XX有限公司 18市AA有限責(zé)任公司高新區(qū)創(chuàng)業(yè)園3#地塊國(guó)際軟件園綜合樓項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告6未預(yù)見用水10%0.43合計(jì) 3.92（3）天然氣根據(jù)《燃?xì)鉄崃こ坛Ｓ脭?shù)據(jù)手冊(cè)》，本項(xiàng)目住宅部分天然氣消耗定額 16立方米/戶、月測(cè)算，項(xiàng)目規(guī)劃總戶數(shù)為 170戶，則項(xiàng)目全年用氣量為 3.26萬立方米。2．綜合能耗計(jì)算和能耗指標(biāo)分析本項(xiàng)目主要能耗為水、電、天然氣。各種能源都有一種共同的屬性，即含有能量，且在一定條件下都可以轉(zhuǎn)化為熱能。為了便于對(duì)各種能源進(jìn)行計(jì)算、對(duì)比和分析，需要選定某種標(biāo)準(zhǔn)燃料作為計(jì)算依據(jù)，然后用各種能源實(shí)際含熱值與標(biāo)準(zhǔn)燃料熱值之比，即能源折算系數(shù)，計(jì)算出各種能源折算成標(biāo)準(zhǔn)燃料的數(shù)量。根據(jù)《綜合能耗計(jì)算通則》 （GB/T2589-2008）規(guī)定，本次能耗折算采用標(biāo)準(zhǔn)煤作為綜合換算指標(biāo)。經(jīng)計(jì)算，本項(xiàng)目年消耗標(biāo)準(zhǔn)煤約 169.28噸，詳見下表：4.3項(xiàng)目能耗情況序號(hào)能源消耗量折標(biāo)系數(shù)折標(biāo)煤數(shù)（噸）能耗占比1電力184.42萬度0.1229kgce/kwh226.6584.07%2新水3.92萬噸0.857噸/萬噸3.3612.46%3天然氣3.26萬立方米12.143噸/萬立方米39.603.47%100.004合計(jì)269.61%XX有限公司 19市AA有限責(zé)任公司高新區(qū)創(chuàng)業(yè)園3#地塊國(guó)際軟件園綜合樓項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告三、節(jié)能措施及節(jié)能效果分析（一）節(jié)能措施項(xiàng)目投入使用后，擬采取以下節(jié)能措施：1．總平面布置時(shí)均布置成南向，建筑物的間距系數(shù)為 1.50，每幢均有良好的采光和自然通風(fēng)條件，確保大寒日底層南向房間的日照時(shí)數(shù)不少于3小時(shí)。2．結(jié)合綠化措施，在建筑物需要遮陽(yáng)部位，配置遮陽(yáng)樹木。3．進(jìn)行單體平面設(shè)計(jì)時(shí)，充分考慮節(jié)能設(shè)計(jì)，通過采用合理的平面布局，減少外表面積，以降低建筑體形系數(shù)，從而達(dá)到節(jié)能的目的。4．通過適當(dāng)加大建筑南向窗戶，控制北抽、西向窗戶大小。層面采用坡屋面，平屋面部分采用擠塑保單屋面厚度為 35厚，以減少能耗。5．為節(jié)約用電，選用節(jié)能及高效設(shè)備，盡量不選用耗電大的設(shè)備。主要設(shè)備負(fù)荷率按70-80%設(shè)計(jì)，提高能源的利用率。6．電器設(shè)備選用新產(chǎn)品和國(guó)家推廣節(jié)能產(chǎn)品，照明系統(tǒng)選用節(jié)能、高效燈具。7．提高功率因數(shù)，采用電容補(bǔ)償器，減少電能損失。選用電機(jī)的功率要與工藝需要相匹配；大負(fù)荷用電設(shè)備設(shè)置變頻裝置，以保用電平穩(wěn)和節(jié)能。8、墻體、屋蓋、門窗等采取建筑節(jié)能材料。9、加強(qiáng)節(jié)水管理。（二）節(jié)能效果分析1．本項(xiàng)目依據(jù)《民用建筑管理規(guī)定》（建設(shè)部令第 143號(hào)）、《用能單位能源計(jì)量器具配備和管理通則》（GB17167-2006）、《節(jié)電措施經(jīng)濟(jì)效益計(jì)算與XX有限公司 20市AA有限責(zé)任公司高新區(qū)創(chuàng)業(yè)園3#地塊國(guó)際軟件園綜合樓項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告評(píng)價(jià)》（GB/T13471-1992）、《綠色建筑評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》（GB/T50378-2006）等合理用能標(biāo)準(zhǔn)及節(jié)能設(shè)計(jì)規(guī)范進(jìn)行項(xiàng)目的設(shè)計(jì)，能源結(jié)構(gòu)合理。2．本項(xiàng)目設(shè)計(jì)合理，符合國(guó)家、地方和行業(yè)節(jié)能設(shè)計(jì)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)，推廣新型墻體材料和節(jié)能產(chǎn)品，未采用國(guó)家明令禁止或淘汰的落后技術(shù)。3．本項(xiàng)目在節(jié)電節(jié)水、建筑節(jié)能及能源管理等方面采取了切實(shí)可行的節(jié)能降耗措施，符合相關(guān)節(jié)能設(shè)計(jì)規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)的要求。XX有限公司 21市AA有限責(zé)任公司高新區(qū)創(chuàng)業(yè)園3#地塊國(guó)際軟件園綜合樓項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告第五章 建設(shè)用地、征地拆遷及移民安置分析一、項(xiàng)目選址及用地方案（一）項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)本項(xiàng)目擬建地點(diǎn)為 XX市高新區(qū)創(chuàng)業(yè)園 3#地塊。該地塊北至北興路，西至花園路。（二）場(chǎng)址土地權(quán)屬類別及占地面積本項(xiàng)目的土地性質(zhì)為國(guó)有土地，用地性質(zhì)為商辦、住宅用地。項(xiàng)目用地面積為7631.0平方米。（三）用地方案1．用地現(xiàn)狀項(xiàng)目用地現(xiàn)狀為空地，場(chǎng)地平整達(dá)到三通一平，周圍基礎(chǔ)設(shè)施良好，用地環(huán)境狀況較好。2．用地規(guī)劃本項(xiàng)目平面布置必須在充分滿足項(xiàng)目商業(yè)功能的前提下，合理布置道路、綠化及該地塊景觀設(shè)施。政府的項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)如下：建筑密度不大于 24%，容積率不大于 4.5；綠化率不小于22%。3．項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如下表：XX有限公司 22市AA有限責(zé)任公司高新區(qū)創(chuàng)業(yè)園3#地塊國(guó)際軟件園綜合樓項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告表5.1項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目數(shù)量單位1總用地面積7631.0㎡2總建筑面積34339.00㎡2.1綜合樓建筑面積34339.00㎡2.2配套建筑面積0㎡3容積率4.54綠地率22%5建筑密度24%二、土地利用合理性分析本項(xiàng)目土地用途屬規(guī)劃中的住宅用地，符合 XX市的總體規(guī)劃，項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)均符合項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)的要求。因此，本項(xiàng)目土地利用方案合理、可行。三、征地拆遷及移民安置規(guī)劃方案本項(xiàng)目的建設(shè)不涉及移民安置等問題。XX有限公司 23市AA有限責(zé)任公司高新區(qū)創(chuàng)業(yè)園3#地塊國(guó)際軟件園綜合樓項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告第六章 生態(tài)環(huán)境影響一、環(huán)境和生態(tài)現(xiàn)狀（一）區(qū)域環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀根據(jù)《XX市環(huán)境質(zhì)量報(bào)告書》統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，2009年度XX市工業(yè)廢水排放量49887萬噸，其中化學(xué)需氧量1392噸，氰化物10千克，石油類0.05噸，揮發(fā)酚0.15噸；排放工業(yè)廢氣14.3億標(biāo)立方米，工藝廢氣15.8億標(biāo)立方米。2009年度XX地表水綜合污染指數(shù)為0.887，屬輕度污染級(jí)，其主要污染項(xiàng)目為氨氮，分擔(dān)率高達(dá) 17.9%。2009年度XX市環(huán)境空氣質(zhì)量較好。主要污染物二氧化硫、二氧化氮和懸浮顆粒物年平均值分別為 0.006mg/m3、0.014mg/m3和0.190mg/m3。根據(jù)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》 GB3095-1996判定，符合空氣質(zhì)量二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。2009年度XX市市區(qū)區(qū)域環(huán)境噪聲平均等效聲級(jí)為54.5分貝。（二）周圍環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀1．地理位置本項(xiàng)目擬建地點(diǎn)為 XX市高新區(qū)創(chuàng)業(yè)園 3#地塊，該地塊北至北興路，西至花園路。2．地表水環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀項(xiàng)目位置北側(cè)為排河，水質(zhì)較好，是 XX市重要水源之一，水質(zhì)基本符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》 GB3838-2002Ⅲ類水質(zhì)要求。3．空氣環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀項(xiàng)目所處地區(qū)環(huán)境空氣質(zhì)量狀況較好，符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)XX有限公司 24市AA有限責(zé)任公司高新區(qū)創(chuàng)業(yè)園3#地塊國(guó)際軟件園綜合樓項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告準(zhǔn)》GB3095-1996規(guī)定的二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。4．聲環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀項(xiàng)目所處地域環(huán)境噪聲符合 國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《城市 區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo) 準(zhǔn)》GB3096-93規(guī)定二類標(biāo)準(zhǔn)。5．生態(tài)環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀市生態(tài)環(huán)境質(zhì)量良好，1999年順利通過國(guó)家生態(tài)示范區(qū)驗(yàn)收。二、生態(tài)環(huán)境影響分析（一）主要污染物情況本項(xiàng)目主要的污染源包括：1）廢氣污染源：本項(xiàng)目廢氣污染源主要是項(xiàng)目施工階段機(jī)動(dòng)車輛排出的尾氣、揚(yáng)塵以及裝修過程中的少量粉刷廢氣等。2）噪聲污染源：噪聲污染主要來源于施工期各種建筑機(jī)械和運(yùn)輸車輛噪聲和使用期空調(diào)和車輛行駛的噪聲。3）廢水污染源：主要包括施工期工地工人產(chǎn)生的生活污水、建筑施工廢水、混凝土攪拌廢水以及投入使用后的業(yè)主生活污水。4）固體廢棄物污染源：固體廢棄物主要包括施工期產(chǎn)生的棄土、建筑垃圾、生活垃圾等，以及使用期產(chǎn)生的生活垃圾。（二）水土流失預(yù)測(cè)本項(xiàng)目的建設(shè)地址屬內(nèi)陸平坦地勢(shì)，四至周邊沒有緊臨江、海等自然水源，項(xiàng)目建成后將做綠化、地面硬化等處理，發(fā)生水土流失的可能性比較小。（三）對(duì)生態(tài)環(huán)境的影響因素項(xiàng)目建設(shè)對(duì)生態(tài)環(huán)境的影響因素主要包括：廢水、廢氣、噪聲以及固體XX有限公司 25市AA有限責(zé)任公司高新區(qū)創(chuàng)業(yè)園3#地塊國(guó)際軟件園綜合樓項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告廢棄物等四大類。（四）對(duì)流域和區(qū)域環(huán)境及生態(tài)系統(tǒng)的綜合影響施工期生活污水進(jìn)入城市污水管網(wǎng)，對(duì)周圍水環(huán)境的影響較小；施工期產(chǎn)生的混凝土攪拌廢水經(jīng)沉淀后循環(huán)使用，不外排。項(xiàng)目建成后生活污水全部排入市政污水管網(wǎng)，最終經(jīng)生活污水處理廠處理后排入淤河。對(duì)本項(xiàng)目附近水域不會(huì)產(chǎn)生大的影響。項(xiàng)目施工期產(chǎn)生的廢氣污染可以通過定期淋水降塵措施，控制揚(yáng)塵對(duì)外環(huán)境的污染；車輛產(chǎn)生的尾氣對(duì)環(huán)境影響較小，污染較小，不影響環(huán)境質(zhì)量等級(jí)。項(xiàng)目建設(shè)期要嚴(yán)格按照規(guī)定施工時(shí)間來施工，禁止夜間產(chǎn)生環(huán)境噪聲污染的建筑施工；項(xiàng)目各建筑墻體采用新型保溫材料，具有良好的隔音效果，項(xiàng)目噪聲污染對(duì)該區(qū)域環(huán)境污染較小。建設(shè)期固體廢棄物及時(shí)清掃、集中處理，不會(huì)產(chǎn)生二次污染。運(yùn)營(yíng)期固體廢棄物統(tǒng)一堆放，由環(huán)衛(wèi)部門清運(yùn)并得到無害化處理，儲(chǔ)運(yùn)過程中進(jìn)行封閉運(yùn)行，避免產(chǎn)生二次污染。因此，本項(xiàng)目建設(shè)對(duì)流域、區(qū)域環(huán)境及環(huán)境生態(tài)系統(tǒng)基本沒有影響。三、生態(tài)環(huán)境保護(hù)措施1．廢水施工期生活污水進(jìn)入城市污水管網(wǎng)，對(duì)周圍水環(huán)境的影響較小；施工期產(chǎn)生的混凝土攪拌廢水經(jīng)沉淀后循環(huán)使用，不外排。項(xiàng)目建成后生活污水全部排入市政污水管網(wǎng)，最終經(jīng)生活污水處理廠處理后排入淤河。對(duì)本項(xiàng)目附近水域不會(huì)產(chǎn)生大的影響。XX有限公司 26市AA有限責(zé)任公司高新區(qū)創(chuàng)業(yè)園3#地塊國(guó)際軟件園綜合樓項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告2．廢氣項(xiàng)目施工期產(chǎn)生的廢氣污染可以通過定期淋水降塵措施，控制揚(yáng)塵對(duì)外環(huán)境的污染；車輛產(chǎn)生的尾氣對(duì)環(huán)境影響較小，污染較小，不影響環(huán)境質(zhì)量等級(jí)。3．噪聲項(xiàng)目建設(shè)期要嚴(yán)格按照規(guī)定施工時(shí)間來施工，禁止夜間產(chǎn)生環(huán)境噪聲污染的建筑施工；項(xiàng)目各建筑墻體采用新型保溫材料，具有良好的隔音效果，項(xiàng)目噪聲污染對(duì)該區(qū)域環(huán)境污染較小。4．固體廢棄物建設(shè)期固體廢棄物及時(shí)清掃、集中處理，不會(huì)產(chǎn)生二次污染。運(yùn)營(yíng)期固體廢棄物統(tǒng)一堆放，由環(huán)衛(wèi)部門清運(yùn)并得到無害化處理，儲(chǔ)運(yùn)過程中進(jìn)行封閉運(yùn)行，避免產(chǎn)生二次污染。四、地震災(zāi)害影響分析該項(xiàng)目建設(shè)地地處江淮沖積平原，地形平坦開闊，地勢(shì)低洼，河溝縱橫，地形相差不大。在地質(zhì)構(gòu)造上屬于揚(yáng)子淮地臺(tái)區(qū)蘇北 -南黃海南部盆地，總構(gòu)造呈東西向分布，重力上表現(xiàn)為穩(wěn)定和下降負(fù)異常，為一發(fā)育有巨厚下第三系地層的大型新生代盆地。擬建項(xiàng)目區(qū)域土壤是在海沉積物基礎(chǔ)上發(fā)育形成的，以灰黃色亞砂土、灰黃色粉質(zhì)亞砂土、淤泥質(zhì)粘土為主。項(xiàng)目工程地點(diǎn)工程地質(zhì)條件較好，地耐力約為 120kPa。歷年未見任何地質(zhì)災(zāi)害發(fā)生。該項(xiàng)目的建設(shè)也不會(huì)誘發(fā)任何地質(zhì)災(zāi)害。XX有限公司 27市AA有限責(zé)任公司高新區(qū)創(chuàng)業(yè)園3#地塊國(guó)際軟件園綜合樓項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告五、特殊環(huán)境影響該項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)周圍沒有歷史文化遺產(chǎn)、自然遺產(chǎn)、風(fēng)景名勝和自然景觀等需要保護(hù)的單位。因此該項(xiàng)目不會(huì)對(duì)其造成不利影響。第七章 經(jīng)濟(jì)影響分析一、經(jīng)濟(jì)費(fèi)用效益或費(fèi)用效果分析本報(bào)告從社會(huì)資源優(yōu)先配置的角度，在可行性研究財(cái)務(wù)分析的基礎(chǔ)上，通過經(jīng)濟(jì)費(fèi)用效益或費(fèi)用效果的分析，評(píng)價(jià)擬建項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)合理性。（一）費(fèi)用估算本項(xiàng)目總投資 18000.00萬元，其中開發(fā)建設(shè)投資 17475.73萬元，經(jīng)營(yíng)資金524.27萬元。1．估算依據(jù)本項(xiàng)目投資費(fèi)用估算的依據(jù)如下：1）《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）；2）《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)手冊(cè)》；3）《投資項(xiàng)目可行性指南》；4）江蘇省有關(guān)工程概預(yù)算定額標(biāo)準(zhǔn)；5）江蘇省房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程工程量清單參考價(jià)格；6）XX市類似工程造價(jià)指標(biāo)資料；7）XX市工程造價(jià)信息；8）江蘇省、XX市現(xiàn)行的有關(guān)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。2．開發(fā)建設(shè)投資XX有限公司 28市AA有限責(zé)任公司高新區(qū)創(chuàng)業(yè)園3#地塊國(guó)際軟件園綜合樓項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)投資17475.73萬元，包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用、市政公用基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、開發(fā)期稅費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用、其他費(fèi)用、預(yù)備費(fèi)用等。其中：土地費(fèi)用287.00萬元；前期工程費(fèi)用 1489.29萬元；基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用 1957.32萬元；建筑安裝工程費(fèi) 11469.29萬元；管理費(fèi)用228.04萬元；銷售費(fèi)用826.26萬元；開發(fā)期稅費(fèi)379.70萬元；其他費(fèi)用152.03萬元；預(yù)備費(fèi)用502.36萬元。本項(xiàng)目工程預(yù)備費(fèi)按工程費(fèi)用的3%估算，漲價(jià)預(yù)備費(fèi)不計(jì)。3．經(jīng)營(yíng)費(fèi)用經(jīng)營(yíng)費(fèi)用為開發(fā)企業(yè)用于日常經(jīng)營(yíng)的周轉(zhuǎn)資金，本項(xiàng)目按工程的 3%估算，為524.27萬元。經(jīng)估算，本項(xiàng)目總投資18000.00萬元，其中開發(fā)建設(shè)投資 17475.73萬元，經(jīng)營(yíng)資金524.27萬元。總投資估算表見下表：表7.1投資估算表序項(xiàng)目 建設(shè)面積（平方米） 單價(jià)（元/平方米) 合計(jì)（萬元）號(hào)XX有限公司 29市AA有限責(zé)任公司高新區(qū)創(chuàng)業(yè)園3#地塊國(guó)際軟件園綜合樓項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告一開發(fā)建設(shè)投資17475.731土地費(fèi)用7631.00287.002工程前期費(fèi)用1489.293基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用1957.323.1供配電工程34339.00200686.783.2給排水工程34339.00190652.443.3消防工程34339.00180618.104建筑安裝工程費(fèi)11469.294.1綜合樓3433022507724.254.2車位120050060.004.3綠化1679.006510.914.4道路和廣場(chǎng)41209037.084.5電梯12部50萬元/部600.005管理費(fèi)用1.50%228.046財(cái)務(wù)費(fèi)用7銷售費(fèi)用2.00%828.268開發(fā)期稅費(fèi)379.708.1高可靠性供電379.709開發(fā)間接費(fèi)用1.20%182.4310其他費(fèi)用152.0311預(yù)備費(fèi)3.00%502.36二經(jīng)營(yíng)資金3.00%524.27XX有限公司 30市AA有限責(zé)任公司高新區(qū)創(chuàng)業(yè)園3#地塊國(guó)際軟件園綜合樓項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告三 總投資合計(jì) 18000.00（二）資金籌措本項(xiàng)目總投資 18000.00萬元，其中項(xiàng)目單位資本金 5400萬元，占總投資的30.00%。項(xiàng)目資本金比例符合國(guó)家有關(guān)普通商品住房項(xiàng)目投資的最低資本金比例30.00%的要求，項(xiàng)目資金構(gòu)成合理。項(xiàng)目投資計(jì)劃、資金來源估算表詳見附表。（三）財(cái)務(wù)分析1．產(chǎn)品價(jià)格、銷售收入及稅金分析（1）產(chǎn)品價(jià)格本項(xiàng)目計(jì)算期為 4年，2012年啟動(dòng)，2015年銷售完畢。根據(jù)目前政策形勢(shì)及未來幾年的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)的研判，及項(xiàng)目所在地的位置和住房品質(zhì)，本項(xiàng)目的銷售價(jià)格會(huì)呈低開走高走勢(shì)。按偏保守原則，確定為：商辦樓售價(jià)為10000元/平方米，住宅售價(jià)為 4500元/平方米，車位售價(jià)為 1000元/平方米。2）項(xiàng)目的開發(fā)量及銷售量項(xiàng)目開發(fā)量及銷售量分析表如下表：7.2項(xiàng)目開發(fā)量及銷售量分析表序號(hào)項(xiàng)目數(shù)量（平方米）20122013201420151開發(fā)量12018.612018.1.1 綜合樓 34339 10301.705 651.2 車位 1200 360 420 420XX有限公司 31市AA有限責(zé)任公司高新區(qū)創(chuàng)業(yè)園3#地塊國(guó)際軟件園綜合樓項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告2銷售量10301.712018.12018.62.1綜合樓34339.0006552.2車位0360420420占銷售總面積的比例30%35%35%3）銷售收入及稅金根據(jù)產(chǎn)品的價(jià)格及開發(fā)量、銷售量的方案預(yù)測(cè)，本項(xiàng)目銷售收入總計(jì)41412.85萬元，經(jīng)營(yíng)稅金及附加總計(jì) 7267.96萬元，項(xiàng)目銷售收入、經(jīng)營(yíng)稅金及附加詳見下表：7.3項(xiàng)目銷售收入、經(jīng)營(yíng)稅金及附加表年份均價(jià)（元/平方2數(shù)量（平合計(jì)（萬項(xiàng)目0方米）米）元）2013201420151241412.8118814764.1476銷售收入53.00934.9334339.0103012018.1201會(huì)所1716910000.0001.70658.651545.2704.22704住宅171704500.006953.85308.28車位12001000120.00364242XX有限公司 32市AA有限責(zé)任公司高新區(qū)創(chuàng)業(yè)園3#地塊國(guó)際軟件園綜合樓項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告2085. 2591.2 2591營(yíng)業(yè)稅及附加7267.9647 4 .24營(yíng)業(yè)稅（5%）2070.64594.1738.25738.525房產(chǎn)稅（12%）1425.1771.71771969.79城市維護(hù)建設(shè)稅51.6144.9441.5951.68（7%）8教育費(fèi)附加29.582.8323.7729.53（4%）32．財(cái)務(wù)指標(biāo)分析經(jīng)測(cè)算，本項(xiàng)目銷售利潤(rùn)率 38.99%，投資利潤(rùn)率89.69%，投資凈利潤(rùn)率61.50%。(四)經(jīng)濟(jì)費(fèi)用效果分析本項(xiàng)目沒有明顯涉及公眾利益，且不具備明顯的外部性，故不做分析。二、行業(yè)影響分析本項(xiàng)目對(duì)房地產(chǎn)及關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)發(fā)展影響較小，因此不做行業(yè)影響分析。三、區(qū)域經(jīng)濟(jì)影響分析和宏觀經(jīng)濟(jì)影響分析本項(xiàng)目不屬于特大型項(xiàng)目，其在區(qū)域經(jīng)濟(jì)和宏觀經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的影響不大，因此本項(xiàng)目不做區(qū)域經(jīng)濟(jì)影響分析和宏觀經(jīng)濟(jì)影響分析。XX有限公司 33市AA有限責(zé)任公司高新區(qū)創(chuàng)業(yè)園3#地塊國(guó)際軟件園綜合樓項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告第八章 社會(huì)影響分析一、項(xiàng)目社會(huì)影響分析的原則1．依據(jù)客觀規(guī)律，遵循從實(shí)際出發(fā)實(shí)事求是的原則，采用科學(xué)、適用的評(píng)價(jià)方法。2．遵循可比的原則、按目標(biāo)的重要程度進(jìn)行排序的原則、以人為本的原則、有無對(duì)比的原則，力求使分析評(píng)價(jià)反映客觀實(shí)際。3．開展社會(huì)影響分析要認(rèn)真貫徹國(guó)家有關(guān)建設(shè)發(fā)展的方針、政策、遵循有關(guān)法律及規(guī)章。以近期目標(biāo)為重點(diǎn)，兼顧遠(yuǎn)期各項(xiàng)社會(huì)發(fā)展目標(biāo)，并考慮項(xiàng)目與當(dāng)?shù)厣鐣?huì)環(huán)境的關(guān)系，力求分析評(píng)價(jià)能全面反映項(xiàng)目投資引發(fā)的各項(xiàng)社會(huì)效益與影響，以及當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)及人群對(duì)項(xiàng)目的不同反應(yīng)，促進(jìn)項(xiàng)目與當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)、人民互適應(yīng)，共同發(fā)展。二、社會(huì)影響效果分析2011年是國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策從緊的一年，尤其對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)，國(guó)家的政策是“抑制房?jī)r(jià)過快增長(zhǎng)”。本項(xiàng)目擬售均價(jià)4500元/平方米，車位售價(jià)為1000元/平方米，相對(duì)于XX市其他地區(qū)的高房?jī)r(jià)來說，有顯著的平抑地區(qū)房?jī)r(jià)的效果。此外，本項(xiàng)目建成后，將進(jìn)一步提升 XX市業(yè)主居住樓盤的品質(zhì)，改善當(dāng)?shù)貥I(yè)主的生活環(huán)境和質(zhì)量，美化區(qū)域形象和環(huán)境質(zhì)量，對(duì)于提高 XX 知名度，美化城市形象，增強(qiáng)城市的凝聚力以及構(gòu)建區(qū)域和諧社會(huì)有重要的意義。三、社會(huì)適應(yīng)性分析XX市AA有限責(zé)任公司XX市高新區(qū)創(chuàng)業(yè)園3#地塊國(guó)際軟件園綜合樓開XX有限公司 34市AA有限責(zé)任公司高新區(qū)創(chuàng)業(yè)園3#地塊國(guó)際軟件園綜合樓項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)秉承高質(zhì)量、高標(biāo)準(zhǔn)原則，項(xiàng)目建設(shè)已取得了規(guī)劃部門的規(guī)劃意見，項(xiàng)目建設(shè)得到了當(dāng)?shù)卣恼J(rèn)可和支持。項(xiàng)目建設(shè)具有平抑城市房?jī)r(jià)、美化區(qū)域環(huán)境等作用，為當(dāng)?shù)厝罕娝С帧ｍ?xiàng)目建設(shè)不涉及征地拆遷、少數(shù)民族、婦女兒童和宗教等問題。四、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策分析作為國(guó)際軟件園綜合樓開發(fā)項(xiàng)目，本項(xiàng)目的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)主要是工程建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)和商品樓宇銷售及定價(jià)問題。工程風(fēng)險(xiǎn)對(duì)本項(xiàng)目屬一般風(fēng)險(xiǎn)。該地區(qū)不是地震多發(fā)區(qū)，強(qiáng)震發(fā)生的可能性很小，以7級(jí)抗震強(qiáng)度進(jìn)行結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，一般地震不會(huì)對(duì)工程造成損壞。通過加強(qiáng)地質(zhì)、水文勘測(cè)測(cè)量工作，并在設(shè)計(jì)階段全面考慮風(fēng)險(xiǎn)因素，采取針對(duì)性的措施，可避免或降低工程風(fēng)險(xiǎn)危害。同時(shí)，本項(xiàng)目建設(shè)將嚴(yán)格遵循國(guó)家相關(guān)建設(shè)政策，采取公開招標(biāo)、選聘有資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位和監(jiān)理單位等措施，規(guī)避工程建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)在十月份剛剛結(jié)束的 2011年度XX房春會(huì)上，本項(xiàng)目周邊住宅項(xiàng)目的新盤報(bào)價(jià)，雖與上年相比有所下降，但開盤均價(jià)都在 5500元/平方米左右；此外，同比成交量也有一定幅度的下滑。根據(jù)市場(chǎng)近期的量、價(jià)呈“雙降”態(tài)勢(shì)的實(shí)際情況，本項(xiàng)目為最大限度地降低企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，加快資金周轉(zhuǎn)、增加現(xiàn)金流入量，在保證企業(yè)有合理的利潤(rùn)空間的同時(shí)，將住宅的綜合定價(jià)放在4500元/平方米，車位售價(jià)為1000元/平方米，價(jià)位較合理，風(fēng)險(xiǎn)很小。項(xiàng)目房屋銷售過程中將嚴(yán)格按照法律與合同辦事，維護(hù)廣大購(gòu)房者的合法權(quán)益，維護(hù)社會(huì)的和諧穩(wěn)定。XX有限公司 35市AA有限責(zé)任公司高新區(qū)創(chuàng)業(yè)園3#地塊國(guó)際軟件園綜合樓項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告附表：附表1經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)匯總表項(xiàng)目單位指標(biāo)備注技術(shù)指標(biāo)總用地面積平方米7631.00約11.45畝總建筑面積平方米34339.00商業(yè)樓平方米17169.00配套平方米17170.00半地下室車庫(kù)（兼人防）平方米0.00配套公共建筑面積平方米0.00居民總戶數(shù)戶150.00經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總投資萬元18000.00開發(fā)建設(shè)投資萬元17475.73經(jīng)營(yíng)資金萬元524.27資金籌措萬元18000.00資本金萬元18000.00銷售回籠資金萬元銷售收入萬元41412.85營(yíng)業(yè)稅及附加萬元7267.96利潤(rùn)率%投資利潤(rùn)率%89.69XX有限公司 36市AA有限責(zé)任公司高新區(qū)創(chuàng)業(yè)園3#地塊國(guó)際軟件園綜合樓項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告投資凈利潤(rùn)率%61.50銷售利潤(rùn)率%38.99XX有限公司 37市AA有限責(zé)任公司高新區(qū)創(chuàng)業(yè)園3#地塊國(guó)際軟件園綜合樓項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告附表2總投資估算表項(xiàng)目建設(shè)面積（平方米）單價(jià)（元/平方米)合計(jì)（萬元）開發(fā)建設(shè)投資17475.73土地費(fèi)用7631.00287.00工程前期費(fèi)用1489.29基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用1957.32供配電工程34339.00200686.78給排水工程34339.00190652.44消防工程34339.00180618.10建筑安裝工程費(fèi)11469.29綜合樓3433022507724.25車位120050060.00綠化1679.006510.91道路和廣場(chǎng)4