世界城商業策劃報告

TheWorldCity

ShoppingMallStrategicPlanningReport本案策劃主旨（MainTheme）成功招商是我們的首要目標；持久運營是我們的根本目的；提升物業品質、實現商業公寓共贏是我們的現實要求；策劃流程（WorkFlow）城市商圈研究CBD區域市場研究國外知名CBD概覽項目定位方向探討項目整體定位世貿天階商圈研究

（重點項目研究）業態規劃建議項目自身解讀產品建議收益預測1、城市商圈研究MunicipalCommercialCircleAnalysis北京傳統商圈：王府井、西單新興潛力商圈：CBD、中關村、金融街（商務中心商圈）；亞奧、望京（區域型商圈）中關村金融街西單亞奧王府井CBD望京1.1、城市商圈（MunicipalCommercialCircle）1.1.1、傳統商圈重點商業：西單商場、西單購物中心、時代廣場、中友百貨、君太百貨、西單文化廣場等新建商業：西單Mall、美晟國際廣場商業體量：現有大型商業約35萬平米，新增約18萬平米，五年后有望達到100萬平米左右商業結構：以單一的百貨、購物中心為主目標人群：本地消費者、消費人群年輕化商圈特點：1）地段優良，地鐵等公共交通系統發達，人流充足2）商業形態單一，以大型綜合商廈為主3）商業結構不合理，零售為絕對主力業態4）已形成自身固定的消費群體5）消費客群偏年輕化，消費力及消費檔次有限6）商圈規模擴大可能性較小，商業格局改造、升級的空間有限西單商圈——零售購物為主、年輕化商業集合王府井商圈——城市觀光旅游及品牌展示型商業重點商業：東方新天地、新東安商場、王府井百貨等商業體量：大型商業總體量約40萬平米商業結構：以單一的百貨、購物中心為主目標人群：以旅游消費人群為主商圈特點：1）地段優良，地鐵等公共交通系統發達2）商業形態單一，以大型綜合商廈為主3）商業業態以零售為主4）消費客群以國內外旅游人士為主，消費力有限5）商圈規模擴大可能性較小，商業格局改造、升級的空間有限1.1.2、新興商圈重點商業：太平洋、鼎好電子商城、中關村科貿、新中關、中關村國際廣場、第三極等商業體量：現有51萬，2年內新增40萬左右，未來區域總商業有望達到100萬平米左右商業結構：以電子商城為主，帶動新興綜合商業目標人群：以電子產品消費人群為主，新興綜合零售商業商圈特點：1）商業業態以電子批發及綜合零售為主2）商業形態逐漸由單一電子向大型綜合商業發展3）消費客群以華北區電子類批發零售客群及中關村周邊辦公居住客群為主4）大多新建商業尚處于招商或市場培育階段，其商業氛圍的培養尚需時日中關村商圈——電子科技產業帶動新興綜合商圈金融街商圈——金融產業及辦公配套商業重點商業：金融街中心廣場、百盛購物中心商業體量：15萬方米左右商業結構：大型綜合購物中心、寫字樓底商、商業街目標人群：金融街周邊辦公、居住人群商圈特點：1）交通便利，有地鐵等公共交通系統2）金融街商務區以金融產業、大型國企總部辦公人群為主3）商業需求主要集中在日常商務消費，晚間及節假日消費外流4）新建商業尚處于招商階段，其商業氛圍尚不成熟5）未來有高端酒店支撐，商業定位高端CBD商圈——商務商業互動型現代化綜合商圈重點商業：國貿中心、華貿中心、世貿天階、SOHO、北京萬達等商業體量：現有約４６萬平米，未來兩年內新增１２６萬平米左右商業結構：大型綜合購物中心、寫字樓商業為主目標人群：ＣＢＤ周邊辦公、居住人群、區域商務往來人群；城市高端消費人群商圈特點：1）商務氛圍成熟、商業基礎較好2）具有政府規劃支持3）未來商業供應總量大，商業設施完善4）以大型綜合購物中心商業為主5）區域消費人群集中，消費實力及消費檔次較高主要商圈商業體量預估（M2）商業結構主要特征消費人群代表項目傳統商業中心王府井40萬傳統百貨、購物中心國際性觀光、旅游商業街；品牌展示中心以旅游消費人群為主王府井商業街、新東安市場、東方新天地西單100萬傳統百貨、購物中心最早的、最成熟的商圈之一；以“時尚、購物”為主題的青春時尚型商業聚集區本地年輕化消費人群西單商場、西單賽特、中友百貨、君太百貨、LCX、西單購物中心、美晟國際、西單Mall新興商務中心商業CBD172萬傳統百貨、購物中心、寫字樓商業、綜合商業集合體、專業市場、特色商業街商務辦公和商業高度聚集、互動；最具吸引力的城市升級版商圈CBD商務白領、涉外人士、區域商務往來人群、高端公寓居民國貿、嘉里、貴友、華貿、建外SOHO、世貿天階、北京萬達、銀泰中心、日壇國際、SOHO尚都、朝外SOHO等中關村100萬專業市場、傳統百貨、購物中心、商業街以科技、商務、人文主要特征電子產品消費者、中關村周邊辦公及居住人群鼎好電子商城、中關村ｅ世界、第三極、中關村廣場、新中關等金融街15萬傳統百貨、購物中心、商業街、寫字樓底商以金融產業為依托；高端配套商業金融街及其周邊商務辦公人群四季商城、金樹街、百盛購物中心1.2、城市商圈總結對照

MunicipalCommercialCircle

comparison由以上對各商圈的分析可以得出：未來CBD是規模最大、商業層次及商業結構最豐富、消費人群普遍檔次較高的新興商圈，因而其最有可能成長為升級版城市級商業中心。CBD的特性決定了其代表未來消費趨勢及新型商業類型，其優良的地段條件、龐大的消費人流、強勁的消費能力對商業經營者具有絕對吸引力。1.3、結論（Conclusion

）2、CBD區域市場研究MarketAnalysisfortheCBDAreaCBD是北京城市財富的聚集地，是北京當之無愧的首富之區。這里匯集了北京70%以上的外資機構和半數以上的星級賓館、酒店。僅2006年第二季度北京新增的寫字樓面積中就有60%以上都來自CBD區域。經過十幾年的開發建設，北京商務中心區已成為首都北京最富有活力和最具有現代化氣息的地區。

2.1、區域范圍界定（BoundaryofourStudy）本案2.2、北京CBD概況（BeijingCBDMarketStudy）北京城市定位根據《北京城市總體規劃（2004-2020年）》將未來北京的發展目標定位于：國家首都、世界城市、文化名城，并首次提出“宜居城市”概念。

北京將如何實現這個發展目標，成為一個世界城市呢？CBD作為國際大都市的標志將起至關重要的作用！2.2.1、CBD范圍及概況1998年，市規劃局在《北京市中心地區控制性詳細規劃》中，將北京商務中心區的范圍確定為朝陽區內西起東大橋路、東至西大望路，南起通惠河、北至朝陽路之間約3.99平方公里的區域。2.2.2、CBD的功能定位立足北京，服務全國，輻射亞太地區乃至全世界。以吸引跨國公司總部和地區總部為重點，以發展現代服務業為主導，以培育國際金融產業為龍頭，把商務中心區建設成為北京重要的國際金融功能區和發展現代服務業的聚集地。

北京商務中心區4

平方公里的用地面積，前期規劃在綜合比較國內外已形成的CBD的基礎上，提出建筑規模控制在1000萬平方米之內，其中寫字樓約50%左右，公寓25%左右，其它25%左右為商業、服務、文化及娛樂設施等。主要的商務設施將沿東三環路、建國門外大街兩側布置，確定位于"金十字"東北角面積約30公頃的地區為CBD的核心區。2.2.3、功能布局規劃2.2.4、軌道交通規劃軌道交通規劃：CBD區域內有地鐵１號線上的國貿、永安里、大望路3個地鐵車站。未來將新增地鐵10號線上的國貿換乘站、光華路站、呼家樓站，地鐵14號線上的嘉里中心站（暫定）。總體規劃：《北京CBD地下空間規劃》確定地下空間規劃將體現“一軸、一區、兩點、三線”。一軸為東三環路地下空間發展軸線；一區為核心區域，即以地鐵國貿換乘站為帶動，重點開發東三環兩側；兩點為地鐵國貿換乘站和地鐵10線光華路車站；三線為建外大街地下聯絡線、光華南路地下聯絡線和CBD東西街地下聯絡線。超級路網：CBD路網系統將基本形成，40條四級道路貫穿其中，道路面積率達39％。姚家園路、朝陽北路、朝陽路、光華路、建國路、通惠河北路、兩廣路的東延長線貫穿東西出行模式：規劃中的CBD將借鑒國外大都市CBD規劃建設的經驗，大力發展公共交通，鼓勵公交出行，保證56％的出行比例，解決交通擁堵問題。2008年前軌道交通規劃光華路站呼家樓站嘉里中心站國貿換成站國貿換成站光華路站呼家樓站嘉里中心站地鐵10號線地鐵14號線北京CBD應該是24小時CBD

傳統CBD中，夜晚的“死城”是CBD最大的癥結，歸根到底是因為CBD功能構成僅僅發揮了辦公這一項，忽略了作為商業發展和城市娛樂場所等的綜合功能。因而：北京CBD在規劃時就定位于24小時，其中商業、服務、文化及娛樂設施250萬平方米，

占總建筑面積的25％，將在未來CBD的運作中發揮重要的作用。24小時的CBD不僅僅體現在住宅、寫字樓和商業的比例上，更應該體現在商業的功能

規劃上。只有實現多種商業、娛樂、休閑等功能上的補充互動，才能真正構筑24小時

的CBD。2.2.5、北京CBD商業發展規劃2.3、區域寫字樓供應（OfficeSupplyoftheArea）序號項目名稱總建筑面積(萬平方米)序號項目名稱總建筑面積(萬平方米)1尚都國際10.8521國貿中心132SOHO尚都1722嘉都大廈2.73世界城4.323央視新址594世貿商業中心21.524中服大廈3.85光華國際中心21.225招商局大廈66漢威大廈13.126艾維克大廈3.27米陽大廈0.5727北京電視臺18.38華彬大廈5.328中國第一商城26.39國際財源中心2429韋伯中心2.810中環世貿大廈23.530科倫大廈2.611銀泰中心3531和喬大廈712建外SOHO7032陽光1002113雨霖大廈1.4833溫特萊中心9.214京廣中心2.734金地中心1015萬通中心13.635萬達廣場5216北京財富中心1036現代城4817旺座中心1037朝外SOHO1518住總大廈238世紀財富中心14.319嘉里中心839華貿中心1020數碼01大廈2.940富爾大廈5.17合計約626.4萬平方米CBD寫字樓分布圖1尚都國際中心21國貿中心2SOHO尚都22嘉都大廈3世界城23央視新址4世貿商業中心24中服大廈5光華國際中心25招商局大廈6漢威大廈26艾維克大廈7米陽大廈27北京電視臺8華彬大廈28中國第一商城9國際財源中心29韋伯中心10中環世貿大廈30科倫大廈11銀泰中心31和喬大廈12建外SOHO32陽光10013雨霖大廈33溫特萊中心14京廣中心34金地中心15萬通中心35萬達廣場16北京財富中心36現代城17旺座中心37朝外SOHO18住總大廈38世紀財富中心19嘉里中心39華貿中心20數碼01大廈40富爾大廈13456789101112131415161718192021222324252627282930313233343536237383940據《北京市中心地區控制性詳細規劃》，北京中央商務區內共有居住人口約5.5萬人。《北京CBD商業發展規劃》（2002至2010年）預測，CBD區域的消費人群約有50萬，其中，年輕商務白領約25萬到30萬；CBD常駐財富階層有5.5萬；CBD涉外人士約5.5萬；各界商務旅行人群約7萬；文化休閑人群約1至2萬；觀光人群在4至8萬左右。2.4、區域消費人群分析（ConsumerAnalysisoftheArea）2.4.1、消費人口數量及構成：先鋒性：城市的時尚和流行通常都是由城市的精英階層引領的。CBD作為一個城市精英階層最密集的地方，往往是城市先鋒的發祥地。這里的人們更加注重體驗和感受。展示性或炫耀性：不管是過去還是現在，中高消費階層對于自己的財富和品味的炫耀和展示都是非常重要的。在CBD工作和生活往往體現著時尚、品味和財富，從這個意義上說CBD也就成了一個展示中心、炫耀中心。24小時：北京的CBD規劃為24小時，它的生活形態也將是24小時的。目前北京CBD人群在區域內停留的時間已經越來越長，CBD的晚間魅力在逐漸增加。2.4.2、人群消費特點注重品質和服務，喜歡有特色得東西；對于文化和藝術方面得需求日漸強烈；運動、健康正在成為CBD人群生活方式的關鍵詞在CBD生活或工作對于他們來說是件愉快和值得驕傲的事，在這里消費具有相當大的吸引力；這里的人群熱衷于各種消費，不管是餐飲娛樂還是購物或休閑。他們可以算是城市中真正的消費一族。CBD的整體居住和工作的年齡偏年輕，代表了城市里最有活力和精力的族群。消費性：

年輕化：2.5、區域商業市場概況（

RetailMarketStudyoftheArea）商業面積（M2）商業類型商業分布原有商業46.7萬綜合百貨、寫字樓底商以國貿周邊、長安街沿線以北為主新增商業126萬綜合性項目的商業部分，獨立性較強、所占比例較大相對集中于CBD規劃的商務中心區內合計/備注172.7萬——商業重心向北、向東擴散2.5.1、商業供應總量2.5.2、區域內新增商業列舉：項目名稱商業面積商業定位入市時間招商進度經營管理SOHO尚都3.7萬時尚休閑、餐飲、零售2006.12/2007.7客戶積累階段，9月底開始簽約，年底計劃簽約40-60%港鐵物業朝外SOHO6.4萬庭院內街式商業2008年初未開始港鐵物業世貿天階8.47萬觀光主題商業2006.9年底前開業顧問：仲量聯行萬通中心1萬商務配套2006.6底未開始待定新城國際0.4萬商業配套2008年未開始第一太平光華國際2.15萬配套及文化主題商業2007年底未開始待定北京財富中心5.5萬購物中心、商業街、餐飲街、康體中心2005.6未開始待定世紀財富中心3.5萬銀行、餐飲2007年以確定一家銀行入駐待定溫莎大道0.6萬商業配套2006年整售——北京國際中心4萬區域型商業2007年中無簽約待定國貿三期14萬高端購物中心2008年已有相當客戶積累國貿商業管理華貿中心22萬中高端購物中心2007年底已確定新光三越百貨等主力店——北京萬達16萬綜合商業體+獨立商業街2007.5已確定新世界百貨、沃爾瑪等主力客戶仲量聯行CBD主要商業分布本案尚都國際SOHO尚都世貿天階光華國際嘉都大廈嘉里中心國貿1-3期銀泰建外SOHOSOHO現代城北京萬達金地中心華貿中心溫特萊中心陽光100朝外SOHO萬通中心北京財富中心世紀財富商業形態：無論現有商業還是未來供應商業均以大型綜合性商業為主。2.5.3、區域商業特點業態構成：現有商業以零售類商業及商務配套為主；未來商業將更多體現出商品

零售和餐飲、休閑、娛樂類商業并存的綜合性商業業態特性。商業檔次：預計未來商業物業供給檔次以中檔偏高以上為主。商業走勢：隨著大量商業物業的落成，區域的商業氛圍將獲得明顯的整合、提升，區域的競爭優勢和吸引力明顯增強。商業缺口：未來CBD商業供應仍以大型綜合購物中心為主，這就注定零售業態是未來商業的絕對主力業態，而能夠滿足24小時消費的餐飲、娛樂業態仍將是未來CBD的主要需求。2.6、區域未來商業市場格局

ForecastofRetail

Market

intheArea世貿天階商圈國貿商圈華貿商圈按照區域內商業分布特征，未來區域內將形成三大商業組團：華貿商圈：華貿中心、金地國際、萬達廣場等國貿商圈：國貿、嘉都、嘉里中心、世紀財富中心、財富中心等世貿天階商圈：世貿天階、世界城、SOHO尚都、朝外SOHO、光華國際等2.6.1、華貿商圈重點商業：華貿中心、北京萬達、金地中心、溫特萊中心、陽光100等商業體量：約40萬平方米商業結構：綜合百貨、購物中心、大型賣場、寫字樓底商目標人群：區域周邊及京城東部辦公、居住人群；酒店商務往來人群商圈特點：1）商圈規模較大2）具備地鐵等公共交通系統3）商業形態以大型綜合性購物中心為主4）周邊有高端酒店物業，有流動性高端消費人群2.6.2、國貿商圈重點商業：國貿中心1-3期、嘉里中心、嘉都大廈、財富中心、銀泰、建外ＳＯＨＯ等；商業體量：約36萬平方米；商業結構：高檔購物中心；目標人群：城市中產以上階層、其他高端消費人群；商圈特點：1）商圈規模較大、檔次較高、國際品牌聚集地；2）發達的交通路網，具備地鐵等公共交通系統；3）商業形態以高端綜合性購物中心為主；

4）周邊有高端酒店物業，有流動性高端消費人群；2.6.3、世貿天階商圈重點商業：世貿天階、世界城、ＳＯＨＯ尚都、朝外ＳＯＨＯ、光華國際等；商業體量：約24.2萬平方米；商業結構：特色商業街、內廊式商業街、寫字樓底商裙樓；目標人群：區域商務辦公及高端居住人群、其他商旅往來人群；商圈特點：1）商圈規模相對較小；2）物業形態以商業街為主，商鋪有臨街優勢，具備“逛”的可能性；3）周邊無地鐵，人流到達受局限；4）周邊無星級酒店，缺少流動性高消費人群；商圈名稱商業體量（m2）交通條件建筑形態商業定位人群差異形成時間華貿商圈40萬具備地鐵公共交通系統；規劃地下連通，具備地下通車、停泊及人行功能；大型綜合購物中心為主中高端綜合商業，以零售為主周邊酒店物業可帶來流動性高端消費人流2007-2008年國貿商圈36萬高端綜合商業，城市購物中心2007年世貿天階商圈24萬無地鐵；公共交通無明顯優勢；以室內、外商業街為主？周邊無酒店，缺乏流動性高消費人流2008年2.6.4、各商圈條件對比2.7、區域市場研究總結（Conclusion）通過區域商業市場供應研究我們認識到區域未來商業供給：以零售業態為主的購物中心型商業供應量大，餐飲、休閑、娛樂商業設施相對不足。通過對區域未來商業市場格局的分析我們認為本案從屬于世貿天階商圈，應協同天階、ＳＯＨＯ等項目一起打造區域合力，形成共融，做大商圈。通過CBD規劃研究我們得知CBD商業規劃為：24小時商業、娛樂、休閑通過區域消費人群需求分析我們了解到以商務辦公人群為主的區域消費者：年輕、重視消費品質、對餐飲、休閑消費有極大需求商業格局初現，怎樣與周邊項目共同打造合力？如何使本案脫穎于周邊其他項目之上？這時項目所面臨的環境就從北京市場及整個CBD區域縮小到項目自身所處世貿天階商圈范圍內。周邊重點項目研究也由此顯得更為重要。3、世貿天階商圈及重點項目研究TianJieCommercialCircle&KeyProjectAnalysisTargetBrandmix–1/FZARAForreferenceonly.Subjecttochange&finalconfirmation.FolliFollieSJSJSwarovskiSTARBUCKSAdidasDBSBank/Citibank/HSBCQuiksilverFerrariEnergie

SYSGENMissSixtyCimarronTourneauPumaCJWJustgoldSolomon/RolexCHIC世貿天階商業招商意向客戶分布圖ZARATargetBrandmix–2/FForreferenceonly.Subjecttochange&finalconfirmation.翡翠小廚Zoe’s

CaféTalentGlassZ&AElongDiamondWD.NYFornarinaSisley

GUESSjessicaAldoSOLOMON

緣(中式服裝)PromodPetteepaneEcco世貿天階商業招商意向客戶分布圖TargetBrandmix–3/FForreferenceonly.Subjecttochange&finalconfirmation.Only/VeroModa/Jack&JonesAzona,AO2Potato&CO艾格周末LESSHappy2nd艾格運動

ODBOPureYoga艾格BENETTONShe’skoolSHIRAIFIDO淑女屋Sunlight馬克華菲江南布衣THEME播世貿天階商業招商意向客戶分布圖樓層業態代表商戶1B生活廣場、南北匯聚樂天超市、迪士尼娃娃、周杰倫迪廳、TKFI酒吧、意大利生活家居、瑞士進口食品、美容美甲等1F品牌零售、咖啡、展廳等ZARA、Starbucks、保時捷展廳、MissSixty、SwissPerfumery、CJW等2F零售、美容、餐飲等Only、VeraModa等3FSport1004F-5F各式餐飲日本森本、金錢豹、古老海等試營業時間：2006年11月中下旬正式營業時間：2007年元旦前世貿天階實際招商情況：從意向商戶規劃及實際招商情況的對比可以看出：世貿天階以零售為主的商業規劃的招商并不盡如人意，以至于其將招商全線收縮至南樓。在已成交客戶中，餐飲、咖啡、酒吧等類型商戶在面積上占相當的比重。世貿天階目標人群

消費區域

目標人群消費實力項目實現招商預期之消費行為預測項目未達招商預期之消費行為預測北區CBD涉外人群高日常餐飲及商務休閑消費（經常性消費）；夜間及假日購物休閑消費日常餐飲及商務休閑消費商務旅客高周邊欠缺高端酒店配套，因此高端商務人士以短暫停留為主，消費機率不大CBD商業精英/公寓住戶高日常餐飲及購物休閑消費（經常性消費）；夜間及假日購物休閑消費日常生活消費南區CBD普通白領中高工作日商務、休閑消費（經常性消費）；夜間及假日購物休閑消費工作日商務休閑消費本地居民中觀光及休閑消費（非經常性消費）觀光及順帶消費

（一次性消費）國內旅客中觀光及順帶消費（一次性消費）從上表可以看出：世貿天階的目標消費人群仍以餐飲、休閑消費需求為主。零售購物類消費需求往往也是伴隨休閑消費共生的。首先：該項目缺乏支撐國際品牌的流動性消費群體，不適合做大比例高端零售。ＣＢＤ及其周邊固然有高端商務人群和涉外人士，但該部分人以常駐辦公人群為主，其對國際品牌的消費需求在一定時期內是有限的。真正支撐國際品牌消費的主力人群一定是高端酒店的流動性高消費人群，而該項目周邊恰恰缺乏相應的星級酒店。其次：該項目主體消費人群的人員構成及消費特點與商業定位間有一定偏差。該項目日常消費將以周邊辦公人群為主，主要消費類別也局限于餐飲、商務休閑等，而夜間及節假日的主力人群將以觀光客為主，該部分人群的消費屬于順帶性消費，顯然與項目商業檔次、商業結構不完全吻合。此外，天幕硬件設施的運營維護費用拉高了后期經營成本同樣是不容忽視的問題。世貿天階項目存在的問題依據目前世貿招商情況，我們有理由相信南樓商戶以中檔品牌零售及部分中高端餐飲為主，目標客群定位基本可以實現，而北樓招商情況暫不明朗，因此對其商業做如下預期：未來北樓有可能調高餐飲娛樂業態比例，縮小零售業態比例，將以餐飲、休閑、娛樂為主基調，零售配以國際二線品牌零售：理由：北樓招商工作已暫停，可見高端零售定位執行有困難、需調整；零售部分，國際一線品牌較難實現，有可能引入二線品牌；未來天幕將吸引眾多觀光人流，對餐飲、休閑業態有較大需求；對餐飲類商戶的招商是較為穩妥也最易實現的招商方案；世貿天階未來商業預期 世貿天階項目自身條件及對本案的借鑒意義影響對本案的借鑒天幕吸引并留住人流加大餐飲、休閑比例自身條件帶動人流商業結構調整借勢造勢帶動人流卻未必留人吸引觀光人群錯位經營位置：東大橋路８號，本案北側面積：占地面積：２.２公頃

建筑面積：17萬平方米（地上11萬平方米、地下6萬平方米）

商業面積：3.7萬平方米構成：寫字樓、SOHO公寓、商業樓（8層）、商業裙房（B1-4F）價格：商業售價2.59萬-4.1萬/平方米，成交均價3.1萬元/平方米（建面）租金報價4.7-12元/天/平方米（建面，含物業管理費）物業：管理港鐵物業

費用30元/月/平方米（不含空調加時費）時間：一期商業（西塔）2007年6月開業

二期底商（東塔）2008年年中開業SOHO尚都項目銷售型物業，售價高，產權分散；長480米的室內步行商業，420余個小面積商鋪；定位以零售為主，兼有30%-40%的餐飲；東西側大面積商業由空中連廊連結；SOHO中國的統一推廣及港鐵物業的統一管理；下沉式商業入口，“聯邦廣場”式的另類的建筑風格。SOHO尚都商業特點SOHO尚都總平面圖B1層平面圖2層平米圖3層平米圖4層平米圖5層平米圖樓層業態意向商戶樓層租金報價（美金/月/建筑平米）樓層租金報價（RMB/天/建筑平米）B1快餐+咖啡肯德基、麥當勞、吉野家、SPR咖啡、星巴克咖啡等256.61F服裝零售BCBG代理、明星會代理(化妝品)、屈臣士等45--5011.82F女裝+鞋帽——256.63F男裝美特斯邦威、班尼路等205.34F運動+家居家裝——18--204.75F西餐廳德國餐吧(含演藝酒吧)184.76-7F中餐廳鼎鼎香————8F會所(畫廊)范曾畫廊————以上租金包括商業物業管理費但不包括空調加時費；免租期：開業后至少3個月時間；發展商準備的補貼費及推廣費用：2007年共計1200萬元；開業時間：2007年6月SOHO尚都西塔商業分布周邊：周邊及自身辦公人群；區域：區域內商務往來、旅游觀光、文化交流人群；全市：未來商業營銷活動吸引人群；SOHO尚都目標人群產權分散，難以真正統一經營，不適合大比例零售業態；無整體商業規劃；東西側連通不足（地上僅憑連廊連結，地下不連通），商業互動受影響；另類建筑風格是建筑的亮點卻非商業亮點（零售商業的通透性及展示性受影響）；未來需借助持續性商業推廣活動來吸引人流；SOHO尚都存在問題截止到9月底為客戶積累階段，目前無實質性簽約；計劃于2006年底招商率達到30-40%；SOHO尚都目前租賃狀況空置中開業前調整后典型案例——建外SOHOSOHO尚都未來商業預期未來需有兩年左右的市場培育期未來商業業態預期：以餐飲、休閑為主理由：1、銷售型商業物業，業態規劃不受控；2、區域周邊及自身辦公人群需要餐飲、商務及

休閑配套；3、零售購物類商業對商業氛圍要求較高，新興

商業需做出特色，但特色零售招商難度較大；4、內廊式商業、線形布局且連通性不足，不利

于形成商業回流，分割不適合零售類商業。SOHO尚都對本案的影響及借鑒意義影響對本案的借鑒入市時間早于本案吸引并留住人流帶動人流自身條件對周邊商業氛圍的帶動商業推廣活動投入借勢造勢本案潛在消費人群辦公人群大比例的餐飲休閑業態未來商業預期3.4.3、重點項目與本案對照表項目名稱總建筑面積（萬m2）物業構成商業建筑面積（萬m2）商業

樓層是否銷售商業定位預期目標客群世貿天階21.12寫字樓+商業街＋地下商業廣場8.5Ｂ１-５Ｆ否全天候服務的時尚休閑中心北樓：商界精英、涉外人群；南樓：普通白領、國內游客SOHO

尚都17寫字樓+ＳＯＨＯ辦公＋室內商業街3.7西區：1-8F；東區：B1-4F是餐飲、休閑及時尚零售區域辦公人群、國內游客世界城12寫字樓＋高檔公寓＋商業街＋地下商業廣場3.1B1-4F否？？3.4.4、重點項目分析結論通過對周邊重點項目的分析我們發現：無體量優勢須借助商圈整體商業氛圍入市時間晚受周邊商業環境影響制約化競爭為共榮，共榮中求突破本案商業策略4、對本案商業之合理預期ExpectationForOurProject第一階段：合理借勢階段周期：12個月左右階段策略：市場跟隨策略階段描述：項目入市頭半年左右時間，商業處于前期培養階段。這一階段需合理借助周邊業已形成的商業氛圍來帶動本案商業平穩起步。因而在業態選擇、商業氛圍營造等方面均須與周邊項目協調一致。通過以上整體市場研究和對重點項目的分析，結合商業發展的普遍規律，我們可大致勾勒出未來本項目的商業操作思路。未來本案商業可大致經歷以下四個發展階段：第二階段：借勢造勢階段周期：6個月左右階段策略：市場跟隨策略+適時調整策略階段描述：經過半年左右時間的經營，商業開始進入調整期。首批入住商戶將會出現分化。大約60-70%左右的商戶經過前期市場的培養已逐步走上經營正軌，剩余部分商戶將會逐漸自然淘汰并被符合市場需求的商業填補。第三階段：自成一格階段周期：6個月左右階段策略：市場突破策略階段描述：隨著市場的自然調整和經營管理的主動調整，本案商業經營方向、業態比例、商戶檔次等將更趨合理，商業氛圍也愈加濃郁，此時的商業已不單靠某個品牌商戶的個體影響力，更多的顯現出商業整體的合力，同時逐漸形成自身獨特的經營風格。階段周期：6個月左右階段策略：市場引領策略階段描述：經過兩年的市場運營，本商業基本完成初期調整，步入經營正軌。此時憑借已形成的商業氛圍，本項目已逐漸由主動招商過渡到商戶篩選階段，有條件就商戶品質、檔次進行主動調整，商業管理與經營商戶也因此進入良性互動階段。此時的商業應顯現出自身獨特的魅力，成為區域商業的亮點。前期對區域市場和重點項目的深入研究幫助我們確立了本案商業的定位方向，但正如任何一個新興商業都是一張白紙、存在多種可能性一樣，最終能否畫成一幅美麗的畫卷則還需要考證商業自身的客觀條件。第四階段：CBD亮點5、商業定位MarketingPositioning5.1、本案自身條件分析（ProjectSelf-portrait）位置：CBD西北部，北側與東側臨SOHO尚都、南接世貿天階、西側隔２棟塔樓與東大橋路相通規模及層高：樓層B11F2F3F4F層高(m)3.35-7.685.15.14.5－4.83.6建筑面積

(m2)10584.96(地下）21072.69（地上）總計(m2)31657.65建筑形態：本案兩棟商業均呈南北狹長分布，面寬進深比較大。物業沿街兩側自然形成商業街區的格局。工程結點：

開工日期：2006.7

商業交付日期：2008年12月31日

開業日期：2009年(注：表中地下商業建面中包括中間過道面積，其計算方法：過道套內建面的50%）1、區位優勢承啟地段本案所處CBD大區位具有不爭的優勢；本案處于ＳＯＨＯ尚都與世貿天階兩個具有影響力的項目之間，具有承前啟后的連貫和銜接地位和作用。２、品質保證業主高端項目自身建筑品質高端；公寓部分定位高端；業主品質及實力高端。３、只租不售實力彰顯本案由實力型開發商精心打造；商業部分自持經營，充分彰顯甲方的實力和遠見。１、區域改造升值無限ＣＢＤ區域的改造升級將使得該區域價值進一步提升；未來區域土地資源的稀缺更加劇了這一趨勢，因而商業地產價值也會水漲船高。２、奧運臨近創造空間０８年奧運會將是北京再次踏上快速發展快車的重要契機，而ＣＢＤ地段將是最大的收益地區之一。３、臨近天階借勢優先本案臨近區域核心商業“世貿天階”，且晚于該項目入市，因而有條件借助天階擴大自身影響力。１、未臨主街展示有限本案與東大橋路相隔三棟塔樓，且大部分立面被其遮擋，商業展示性受到一定影響。２、結構狹長商業隔斷本案商業分為東西兩部分，僅有Ｂ１層相互連通；各部分商業格局狹長，面寬進深比過大，不利于商業利用。３、公寓底商業態受限本案東西兩側高層為高檔公寓，考慮到未來商業可能對住戶造成的影響。１、未來商業格局多變未來ＣＢＤ區域仍有相當數量的新增物業，商業供應有望進一步增加，未來商業格局將有可能發生新的變化。２、集中放量競爭明顯區域商業將隨著ＣＢＤ的快速建設而集中入市，因而不可避免的將產生多邊商業競爭。３、周邊項目經營不善區域商業分布較密集，且各商業之間存在榮損與共的關系，因而周邊商業的失敗將直接影響本商業。TWSO項目優劣勢（SWOT）分析定位位置規模交通消費需求市場供應CBD發展趨勢招商可行性建筑特點扮演角色5.2、定位考慮因素（Factorstobeconsidered）

互動關系交通消費需求市場供應CBD發展趨勢招商可行性建筑特點扮演角色本案定位因素分析規模？位置毗鄰世貿天階無地鐵交通3.1萬平米商業街＋地下商業要讓CBD亮起來三大組團，共170萬平米商業餐飲、休閑娛樂？互動關系公寓＋商業融入世貿天階商圈

從空間位置考慮：項目位于組團核心商業——世貿天階北側，與其僅隔15米左右。

從入市時間考慮：世貿天階首期開街以南樓為主，北樓晚于南樓面市，本項目則是

在南北樓入市后、商業氛圍已建立的基礎上進入市場。

從項目實力考慮：世貿天階是本案所在商業組團的核心項目，具有無可爭議的影響

力，本案商業更多的是扮演“借船出海”的角色。

從消費客群考慮：本案與世貿天階目標客群一致，且需要借助天階的影響力，吸引

世貿天階帶來的消費客群。5.3、商業定位方向（DirectionofourPositioning）5.4、目標消費客群定位（SegmentationofourTargetGroup）項目自身居住人群；區域周邊常住人群；

CBD區域辦公人群；區域往來商務人群；商業推廣活動吸引的消費人群；世貿天階項目帶來的觀光人群；人群范疇數量項目自身居住人群約1500人CBD常住財富階層約5.5萬人CBD區域辦公人群約30萬人區域往來商務、文化休閑人群約13-17萬人天幕吸引的觀光人群預計日客流量8-10萬人次合計約55萬-60萬人5.4.1、目標客群范疇及總量5.4.2、目標客群定位區域內商務往來及文化休閑、觀光人群區域內商務辦公人群本案及周邊公寓居住人群

區域內常駐辦公人群：數量眾多，比例最大。年齡大多在24-45之間，受教育程度較高。月收入約在4000-1.5萬之間。個性、時尚，獵奇心理較強。消費觀念較新，消費欲望較強。工作日消費行為集中，消費頻度較高，

且以午餐及晚間休閑娛樂消費為主。追求個性化、體驗式消費感受。目的性消費與沖動型消費比重相當。5.4.3、目標消費人群特點

區域內常住財富人群（高檔公寓人群）：人群構成：私企老板、企業CEO、總裁、

高級管理者等。年薪收入：20-200萬／年或以上。消費習慣：高端消費行為外流。日常消費：追求品質，注重體驗、品味消費。具有文化藝術消費的需求和實力。觀光、商旅人群：

注重過程中的感受，追求新鮮的、不一樣的體驗；人群層次多樣化、消費能力多樣化。該人群一次性消費比例較大，重復光臨消費的可能性小。該人群順帶性消費消費行為和連帶性消費行為較多。觀光人群中沖動性消費所占比例較大。5.5商業定位假設（AssumptionofourPositioning）運動主題商業假設：

1假設理由來自NBACITY的遐想可行性分析成立條件1、要求做出一定

規模；2、須國際品牌

旗艦店支撐1、本案不具備規模優勢；2、國際品牌支持有限。Adidas旗艦店、SPORT100等已進駐周邊項目，本案招商難度較大；3、NBACITY尚未確定；4、運動主題稍顯年輕化，對公寓品質有一定影響；5、該類主題商業對公共交通的便達性要求較高；風險評估1、招商存在較大的風險；2、發展商付出的招商推廣代價較大；3、可能會對公寓銷售造成負面影響；4、受規模等條件限制，未來租金上浮空間不大，收益有限；租金比較1、此類商戶租金承受較高；2、租金指數：33、未來租金上浮

空間有限零售為主的商業假設2：假設理由可行性分析成立條件1、零售檔次要么做高端，要么做低端；2、須眾多國際品牌旗艦店支撐；3、周邊須有高檔酒店及流動性高消費客群支撐1、以零售為主的商業對建筑形式要求較高，需要圍合式并且能夠產生內循環效應；2、零售對公共交通（地鐵）有較大依賴，并且對商場停車位的要求較高；3、區域內國貿、銀泰、華貿等已占據了區域高端零售地位；4、以世貿天階為例，巨資打造天幕所聚集的人氣對高端零售幫助不大，而做普通品牌又無法跟傳統商圈競爭風險評估1、本案建筑非圍合式，不利于形成商業內循環效應；2、目前零售招商存在較大風險，需區域零售形成氛圍后才可行；3、本案品質決定無法作低端定位，而定位高端將與區域內其他組團形成正面競爭；4、零售型商業培育期較長；5、零售為日間消費，無法滿足CBD夜間消費需求1、零售是商業的主體業態品牌眾多，易于招商；2、跟隨世貿天階定位租金比較1、零售類商戶租金承受能力相對最高；2、租金指數：53、未來租金是否有上浮空間須看實際經營狀況餐飲、休閑娛樂型商業假設3：假設理由可行性分析成立條件1、需有規模優勢；2、對商場硬件要求

較高（層高、防火、風火水電等）；1、純娛樂主題對本案公寓的銷售會有負面影響；2、純餐飲娛樂前5年的租金收益過低；3、大量商戶，對產品有較高要求，招商難度隨之增大；風險評估1、區域內辦公人群存在旺盛的餐飲、休閑娛樂需求，目前市場供應不足；2、本案地下商業具備集中餐飲娛樂條件，但要有效控制比例，不可過大；3、充分考慮對公寓銷售的影響，業態比例需合理把握；4、不考慮租金低、噪音大且與其他業態缺乏互動的娛樂商戶進駐，如洗浴、KTV等；1、CBD缺少成規模的餐飲休閑娛樂業態2、借勢“世貿天階”，做24小時全天候商業租金比較1、此類商戶承租能力相對零售要低；2、租金指數：33、一旦形成氛圍，租金將有相當的提升空間定位假設之租金比較：租金是商業中最復雜的元素之一，影響租金的因素眾多。對于本案的幾種定位假設情況而言，要在眾多條件都不確定的情況下對其租金做合理的比較，需借助租金指數進行說明。假設租金指數為1-5級，1級代表最低租金，5級代表最高租金，則上述定位假設之租金比較為：假設定位方向業態描述租金指數比較短期長期假設1運動主題商業以運動服飾及用品零售為主，包括運動主題餐飲、運動類娛樂等。零售類租金承受力較高，主題餐飲、娛樂類租金承受力有限。32假設2以零售為主的商業以中高端品牌零售為主，對商業環境及展示性為主。租金承受能力高。53假設3以餐飲休閑娛樂為主的商業以餐飲及休閑娛樂為主，輔以相關零售商業，短期內租金承受力有限，但能迅速提升商業氛圍、帶動消費人流，從而持續提升商業價值。35定位假設總結：零售、餐飲、休閑娛樂是現代商業的主要構成業態，其中，以零售為主的商業形態，如百貨商場、購物中心等，零售比例可達50-75%左右，其建筑形態通常是單層面積較大的方盒形物業。而以餐飲和休閑娛樂為主的商業形態往往是街區型物業。通過之前三種定位假設的探討，結合本項目的自身特點，我們認為：商業定位方向必備條件租金比較可行性風險運動主題商業規模；國際品牌旗艦店短期內較高，租金指數3-5，長期看升值空間有限較低較大以零售為主的商業須與傳統商圈及周邊高端零售差別定位較低適中以餐飲休閑娛樂為主的商業須有規模優勢；需具備相應的硬件設施短期內較低，租金指數2-3，但后期升值潛力巨大較高較小通過以上比較可以看出：以餐飲休閑娛樂為主的商業形態操作風險相對較低且可行性較高；從租金收益方面考慮：本案這類自持型商業更應看重長遠的經營前景和收益回報，這一點對于各類商業及房地產投資機構也具有相當的吸引力。在具體操作過程中，關鍵在于如何把控各業態間的比例，在豐富商業結構的同時構建商戶間的有效互動，規避任何單一業態所帶來的風險。5.6、世界CBD案例WorldWideCBDCaseStudy5.6.1、美國紐約CBD——曼哈頓（TheManhattan）紐約著名的百老匯、華爾街、帝國大廈、格林威治村、中央公園、聯合國總部、大都會藝術博物館、大都會歌劇院等名勝都集中在曼哈頓島，使該島中的部分地區成為紐約的CBD。曼哈頓交通便利，商務金融功能突出是紐約市發展的催化劑，依靠其影響，紐約市確立了國際城市形象。2.商務金融功能曼哈頓地區高樓林立，在面積不足1平方公里的華爾街（CBD的金融區），集中了幾十家大銀行、保險公司、交易所以及上百家大公司總部和幾十萬就業人口，成為世界上就業密度最高地區。1.交通規劃機構加強了交通運輸網的建設，如把地鐵和其它鐵路交通的出入口與新建辦公機構相連接，同時把人行道和商店設置在地下，并與地鐵出入口直接相連。夜晚的曼哈頓——百老匯歌舞劇的天下百老匯大道英文直譯為“寬街”。它是一條由南向北貫穿曼哈頓全島的大道。這條大道早在1811年紐約市進行城市規劃之前就已存在，其中心地帶是在第42街“時報廣場”附近，周圍云集了幾十家劇院，上演被稱為現代歌舞劇的劇目。世界上還沒有一條街道像百老匯大道（Broadway）那樣使人充滿幻想。而今百老匯大道是美國現代歌舞藝術、美國娛樂業的代名詞。1.起源百老匯歌舞劇起源于19世紀中葉，當時的百老匯大道就已經成為美國戲劇藝術的活動中心。美式英語中創造了一個極為形象生動的詞－白色大道（TheGreatWhiteWay）來形容百老匯大道入夜后的“星光燦爛”。2.發展百老匯歌劇已經成為紐約市文化產業中的支柱之一。觀賞百老匯歌劇成為每一個來紐約市參觀、訪問、旅游的人不可或缺的節目。5.6.2、香港CBD——中環

TheCentralDistrictofHongKongIsland

1.交通香港CBD通過“聯動體系”使乘客在快速交通與慢速交通、不同交通系統之間，實現短時間內緊湊、高效、便捷的轉換，大大縮短乘客的滯留時間，減少對城市各交通系統的沖擊。2.商務金融功能香港是資金充足、商品豐富、高樓林立、人才濟濟、信息發達、交通便捷的國際金融中心和商業中心。香港曾經贏得世界十大產品制造中心、全球最佳營商城市和全球最具競爭力城市的美譽。中環區位于本島的核心區域，是香港的金融貿易心臟。目前香港中環已發展為成熟而標準的CBD地區。香港CBD制度透明、管理高效。清山、碧海、高樓構成別致的美麗景觀。CBD專題研究歡樂時光的聚腳處

——蘭桂坊酒吧街（LanKwaiFongofHongKong

）蘭桂坊位于中環云咸街與德己立街之間的一條短小、狹窄、呈L形并用鵝卵石鋪成的街巷，街巷滿布西式餐館和酒吧，但聲名很大。1.起源蘭桂坊酒吧街緣起于七十年代初期，港府在中西區開始進行市區重建。道路的開拓，吸引商業資金的流入，當時一位意大利籍商人在蘭桂坊開設了一間意大利服裝店及餐廳。部分在中環上班的“優皮士”，下班后想找一個地方談天，這家餐廳便成為他們歡樂時光的聚腳處。

2.發展其后，有些電影在這里取景，蘭桂坊漸漸成為一處有品味的消閑之地，酒吧、食肆及娛樂場所越開越多。隨著近年在蘭桂坊附近酒吧及餐廳的發展，云咸街交界與榮華里一段的德己立街，也被納入蘭桂坊的范圍。

至今，蘭桂坊已由一條小巷發展成一個富西方文化的地區。并開設了超過五十家餐廳和各樣的消費場所，名字和裝飾十分西化，洋溢特有的歐陸風味和異國情調，被譽為香港特有的文化特區。每逢節日，如圣誕節、萬圣節、蘭桂坊節、食品節等，蘭桂坊都吸引大量中外人士參加狂歡活動。CBD專題研究5.6.3、日本規劃CBD——筑波TsukubaofJapan（失敗案例）CBD專題研究筑波科學城位于東京都東北60公里，是日本政府規劃的、以科學研究、國際交流、教育為特征的專業化科研辦公區域。1.交通筑波科學城位于成田國際機場西北40公里處，區域內有軌道交通、高速公路等交通網絡設施，方便快捷的連通大學區、科研辦公區以及東京都城市中心區。2.科研、教育、交流功能科學城總面積28400公頃，包括研究學園區和周邊開發區兩大部分，辦公人員20萬，其中科技研究人員13000余人，是日本最大的科研辦公基地。CBD專題研究城市功能之間具有相輔相成的關系，功能過于單調不利于城市健康發展。筑波在建設初期因為商業設施少，很多研究人員僅僅將其作為工作場所，而不愿意在這里定居。形成了白天繁忙、夜晚漆黑的局面。因為常住人口少，夜間消費缺失，導致商業、飲食業不發達，而商業設施的缺失又反過來導致眾多科研辦公機構紛紛遷出筑波，形成了惡性循環，這也是筑波成為世界著名的睡城的原因。世界知名的睡城——筑波

5.6.4、世界各地著名CBD之共同特征（CommonCharacteristic）通過對以上三個國家CBD的了解和分析，我們發現成功的CBD都是商務辦公、商業零售、餐飲娛樂、旅游等多種產業的復合體。每個地區都有著雙面性,白天是商務金融中心,晚上則成為餐飲娛樂的天堂。在這里商務功能和商業功能完美結合并良性互動，共同詮釋著CBD的涵義。夜間娛樂文化的興盛不僅滿足了區內人群的娛樂休閑消費需要，而且實質性地賦予CBD個性獨特的魅力，大大提升了區域、乃至于整個城市的知名度和美譽度。白天——商務金融中心夜晚——餐飲娛樂的天堂CBD的雙面性CBD專題研究5.6.5、北京CBD與世界著名CBD之比較分析與世界各地著名的CBD相比，北京CBD也有條件成為國際化大都市的標志。目前CBD區域內商務功能已非常突出，但夜間商業特征則相對較弱。夜間服務的、集中而有特色的餐飲、休閑、娛樂場所的缺乏使得下班后的商務人群轉移分流至其他區域，造成消費力的極大浪費。共同點曼哈頓中環筑波北京交通條件規劃機構加強了交通運輸網的建設，地鐵與辦公機構相連通過“聯動體系”使交通更便利立體交通路網，與城市交通樞紐相連有多條公交和地鐵線路通過白天商務特征商務金融中心商務金融中心科研、辦公、會展基地商務金融中心夜晚商業特征歌舞劇、餐飲西式餐館、特色酒吧知名睡城無代表商業街百老匯蘭桂坊酒吧街無無成功與否成功成功失敗

？CBD專題研究5.7.1、商業街主題符合CBD商務人士、旅游人群對購物、餐飲、休閑娛樂綜合消費場所的需求，充分迎合此類人群的消費習慣，通過藝術、時尚、休閑、音樂及文化等因素的全面體現，使得北京CBD夜間亮起來，真正實現北京CBD的國際化、多元化，娛樂化、休閑化、品質化、商業化、高效消費的不夜城；

——DawnAvenue（日出/黎明大道）——SunsetAvenue（日落大道）5.7商業最終定位（FinalPositioning）DawnAvenue

—傍晚后商務、旅游人士休閑娛樂聚會的空間；Dawn

是萬般變化當中的一種臨界狀態，在白天和夜晚交替的時候，這里是不分年代、風格、地域、文化但求品質的中西飲食、高效娛樂休閑；DawnAvenue帶你體會臨界狀態的美,抒發臨界狀態的煩惱,遐想臨界過后、一切皆有可能的未來生活；詞典中Sunset

的解釋是：日落后、傍晚后、黃昏后；Dawn

的解釋是：日升的、日出的、黎明的；

Avenue

的解釋是：大道、大路；我們想，CBD下班后的生活也許才是真正的生活吧。北京——日出/黎明大道（DawnAVENUE）本案倡導的是一種“時尚休閑的都市生活”和“隨意便捷的消費方式”；

力求打破區域辦公人群下班即回家的兩點一線的生活模式，滿足并延展其

休閑消費需求；未來消費特點已由第一階段的“滿足基本需求”、第二階段的“追求服務

品質”，發展到第三階段“追求一種生活體驗”；本案著力打造引導未來

消費趨勢的體驗式商業環境及服務，是未來時尚生活的樣板；主題定位闡釋美國的日落大道位于好萊塢大道，長約27公里，路兩旁是綿延的棕櫚樹和林立的電影廣告牌。漫步在日落大道上，隨意踏進路邊任何一家音像店，看看陳列在柜臺上的老唱片，重溫多年前讓你心動的弦律，遙想一下從這里走出的影視名星，度過一個閑適的下午。比華麗山莊好萊塢日落大道美國——日落大道（SUNSETBOULEVARD）日落大道是一條商業街，距離市中心1小時車程。這條街地處西好萊塢，時髦的服裝店，飯館及咖啡廳鱗次櫛比。一到晚上，這里又是另外一番景像，各種夜總會、迪廳吸引了成群結隊的時尚人士。在這條街，你能見到很多的好萊塢明星。這里有無計其數的俱樂部、迪斯科舞廳、唱片店等與音樂有關的娛樂設施。日落廣場位于離日落大道以南，這里不僅有高級商店，還有一些價格適中的咖啡廳和冰淇淋店。而且即使是在街旁的小桌上，你也可以享受一頓美味的午餐。美國——日落大道（SUNSETBOULEVARD） 滿足CBD辦公人士及旅游觀光人群對高效休閑娛樂專署消費場所的需求，充分迎合商務人士的消費習慣，通過藝術、時尚、休閑、音樂及文化等因素的全面詮釋，體現未來城市CBD亮點的國際化、綜合性，品牌、品味、品質的商業高地；——GalaSpace（旮旯空間）5.7.2、地下商業廣場主題GalaSpace——CBD商務人士休閑娛樂聚會的空間成為CBD區域內唯一引領潮流、時尚消費的高檔次休閑娛樂中心；詞典中Gala的解釋是：節日的，快樂的，慶祝的。地下商業廣場定位闡釋5.8、商業功能及業態定位

PlannedFunctionsandTradePositioning需求決定供給、供給引導需求。未來本案商業功能應以滿足目標客戶需求為基礎，以引領消費風尚、創造細分市場為目標。功能業態業種基礎功能飲食、聚會、商務洽談、溝通、放松身心功能餐飲、休閑中西餐飲美食、休閑咖啡、茶座、各式快餐、風格酒吧、甜品屋、鮮果養生館等高尚生活配套功能零售、服務生活便利超市、個人護理用品超市、理容中心、美體養生館、私人診所等引流功能特色商業引流功能餐飲、娛樂、休閑、服務主題餐廳、藝術品廊、個性攝影、魔術培訓、休閑書吧、特色酒吧、室內娛樂等市場細分專業功能零售、教育數碼新品展售、設計師品牌服裝定制、馬具、高爾夫用品、戶外用品展售、其它特色零售等5.8.1、商業功能及業態5.8.2、商業業態比例分配業態樓層分布面積（M2）所占比例餐飲B1、1-2F、3F8933.8934%休閑、娛樂B1、1-2F731728%零售B1、1-2F5564.0621%生活配套B1、3F4427.2517%合計B1-3F26242.2100%5.8.3、業態組合原則、建議（PrinciplesBehindtheMix）相關性互補性遵循租金規律遵循業態特點遵循人流流動規律業態間須相互關聯、可產生連帶消費，以便共同造市、分享客源業態及商戶間需有功能、品牌、服務上的互補，以便滿足需求差異具有較高利潤率的業態及較高品牌附加值的商戶，其對商鋪的位置及展示性要求較高，承租能力也較高，其分布必然相對集中且位置較好對目的性消費業態，如娛樂等可適當放在次要樓層且與順帶性消費業態穿插分布，以便引導消費人流商業人流需盡量設置為回流，單項人流不利于留住消費，因此主力店應盡量設置在商業的各個角，以吸引人流在賣場內回轉零售類作為非目的性消費業態，需要大量人流，需放置在較低樓層的較好位置；餐飲類作為對于人流具有較好聚集作用之偏目的性業態應當充分利用，考慮到餐飲對硬件配置要求較高，可將其相對集中放置，以減少成本；休閑類及配套類的目的性消費特征更為明顯，一般放置于人流較少到達的位置，對于私人會所、女性SPA、護理等應該注意私密性。5.8.4、商戶組合原則及亮點（SpecialFeatures）本案并非是簡單的業態組合，而是新都市生活方式所涉及的一系列相關產品和服務的組合；本案并非刻意追求單個商品或服務的獨特性、唯一性，而是通過獨特的商品和組合來滿足

潛在需求；各個品牌之間同樣是共榮互利、協同造市的關系。本案并非僅僅是品牌商品的展示及銷售窗口，同樣是塑造品牌、提升品牌的舞臺。A區B區D區C區E區E區美食匯聚區休閑娛樂區主題餐廳區品味生活區特色集市區B1主力客戶位置B1整體平面分布5.8.5、商業平面分布及業態組合示意A區B1B1特色亮點A區主題“FOODSTOP”——“福食多”美食匯聚區貝兒多爸爸泡芙工房棒！約翰！銅羅餅元綠回轉壽司油渣面碗仔翅車仔面腸粉“鏞記”香港太古城魔術吧創意手工坊手工陶藝吧創意香皂坊B區休閑娛樂區B1商業平面分布B區主題“FunfestMill”——“同樂坊”C區主題餐廳區B1C區主題－“FantasyCafe”——“夢想餐廳”足球主題餐廳曼聯HelloKity主題餐廳海洋主題餐廳D區品味生活區B1D區主題－“Livewithtaste”——“品味生活”JennyLou’s、綠葉子等精品超市家居飾品E區E區特色集市區B1E區主題－“Everythingatyourdisposal”——“隨心所欲”上海萊福士BreadpapaWill’s偉思美珍香HotDogKing好多客熱狗王每日新鮮樓層主題業態參考商戶套內建面（m2）B1美食匯聚區味千拉面、元綠壽司、吉野家等2279.47休閑娛樂區魔術咖啡、陶藝吧等2547.62主題餐飲區NBACITY、HelloKetty餐廳、

海底世界餐廳等1679.03品味生活區JennyLou’s、綠葉子等1164.25特色集市區每日新鮮、泡芙工坊、美珍香1406.72小計——9077.09B1業態組合

零售酒吧、咖啡展示

生活配套1F整體平面分布

零售酒吧、咖啡展示生活配套2F整體平面分布1F-2F建議引進業態：休閑、主題酒吧及特色零售；項目首層對外展示面好，要通過引進有特色并且符合商旅消費人士日常生活、工作習慣的商家，力求突出項目的整體定位；東側之休閑咖啡、酒吧街兼顧步行街戶外座椅的擺放經營；主題餐吧、酒吧、咖啡區安排A－B座東側1F與B1、2F產生互動，在一層留有Ｂ１及２Ｆ餐飲之出入口；建議其它建筑形式為1F－2F；零售區主要以眼鏡手表、化妝品、IT展示類等高承受租金業態為主；PAGEONE1F特色亮點

零售增加扶梯展示

時尚零售展示1F－2F特色咖啡酒吧街酒吧街名稱：漫步街區

——SidewalkCafeDrive1F世界各類風格的咖啡、酒吧匯集與此；各類休閑咖啡、酒吧也是CBD區域中最受歡迎的業態；咖啡酒吧類最適合本案產品－－街區特點；在A－B座東側商街戶外做一排休閑座椅，便于消費人群戶外用餐；地上酒吧的選擇需考慮對樓上公寓的影響，故選擇相對安靜的酒吧；例如靜吧、收藏吧、藝術吧、懷舊吧，將迪吧、演藝吧盡量考慮在B1。

酒吧街的主題：SeeandtobeSeen語義：我能看到你，你能看到我！建議特色咖啡、酒吧街采用1F-2F的

建筑形式特色商業美國貓頭鷹餐廳（HOOTERS）這是一家有獨特風格的美式餐廳。貓頭鷹餐廳里最吸引人目光的，就是那些年輕漂亮的MM穿著統一的白色運動背心，配上桔色運動短褲，在身邊穿梭來去，她們充滿活力，健康亮麗，就象球場上的拉拉隊，給餐廳增添活力和精彩。HOOTERS為顧客提供新鮮的海鮮，美味可口的三明治、口味純正的沙拉以及“舉世聞名”的辣雞翅。HOOTERS的廚房是開放式的設計，讓餐廳看起來格外明亮，廚師們也會不時地制造出一些小插曲給顧客以驚喜。HOOTERS堅持保留傳統，以鋼索將顧客的點餐單“飛”進廚房，增添了許多歡樂的用餐氣氛。每一個來HOOTERS餐廳的消費者，都可以在這個被美女和美食包圍的環境里輕松的享受一番。藍蛙餐廳（BLUEFROG）木的墻壁，木的桌椅，竹制地板，整體低調而內斂，像一個成熟滄桑的男人，平靜的眼睛中，有著太多的故事。這是一家洋溢著異國情調的無國籍美食餐廳。特色商業樂美頌法國歌舞餐廳

走進樂美頌，它紅黑色的內墻是經典的法國歌舞餐廳的色彩。伴隨著炫麗的燈光，變幻的音樂，寬大的舞臺，熱情的舞者，這里就是花都巴黎。當然，在欣賞熱力四射的表演同時，更有來自法國的高級廚師精心主理的菜肴，搭配純粹的各式法國酒。法式鵝肝醬配白葡萄酒在口腔渾然一體的感覺，可是精致法國大餐的一大享受。歌舞餐廳－浪漫典雅，法國風情走進樂美頌。特色商業璐娜餐廳酒吧（LUNA）一家的地中海式餐廳、咖啡屋、音樂酒吧及藝術中心。LUNA休閑輕松的氛圍也得益于其極富特色的空間結構，無論是延街弧形的露天酒吧，或是圍坐在開放式廚房旁，都可以盡情欣賞熱情似火的菲律賓樂隊的盡情演出。“既是餐廳又是酒吧”，可以在那里“享用午餐”，也可以“在夜晚泡一下吧”。特色商業凡是喜歡拉丁舞的年輕人幾乎都知道這里。周末，拉其諾酒吧里面的客人摩肩接踵，被濃濃的拉丁氛圍所籠罩著，舞池里的人們隨著動感極強的旋律。特色商業LATINOS拉丁酒吧1F－2F生活配套考慮商業與公寓的互動，根據業主對生活配套的需要，須做；此位置相對其他商業較為隱蔽；初期做零售租金可能不太理想，故做生活配套使用，可提升公寓成熟度；建議該商鋪采用1-2F聯租的形式；主要業態：銀行、藥店、便利店、時尚美容美發；Canyou3S全新發型概念店特色商業美容美發藥店干洗店便利店樓層業態參考商戶開店建筑面積（m2）套內建面（m2）1F-2F

餐飲西餐、特色餐飲藍蛙300-5002757.3LUNA酒吧400-500樂美頌法國歌舞餐廳500HOOTERS300-500休閑

娛樂

咖啡、酒吧、冰淇淋等LAVAZZA100-2001308.72Seattle’sBestCoffee150Tully’sCoffee100TorrefazioneItalia200哈根達斯100零售

展示珠寶飾品FolliFollie5005564.06高爾夫專賣

TaylorMade等200眼鏡明朗200-400化妝品超市Sephora600展示體驗店SONYCITY400-600生活配套美發中心、個人形象設計、自助銀行等200-5001093.63小計

10723.71

1-2F業態組合康體健身美容SPA培訓機構餐飲3F整體平面分布4F商業平面分布餐飲3F-4F：作為項目商業的最高層，我們安排了擺放目的性消費較強的業態；高端餐飲區引進2-4家大型高端餐飲；培訓區設置特色培訓中心，藝術培訓中心等SPA、美容康體區安排2-3家特色美體養生店，并設置針對女性之SPA與瑜伽館餐飲3F（E座

）4F（D座

）喜多屋葡京茶餐廳香港鴻星錦廬餐飲素菜餐廳康體健身美容SPA培訓機構3F（D座）YOGA+瑜迦館VIDALSASOON形象設計S