第一部分項目總論1.1項目概況1.1.1XXX商住小區開發項目1.1.鹽城市XXXX房地產開發有限公司1.1.本項目選址于鹽城市黃海中路、鹽城工學院西校區對面，該區域為鹽城重點開發建設板塊，毗鄰鹽城工學院，文化氛圍濃厚，開發前景廣闊。1.1.鹽城市XXXX房地產開發有限責任公司成立于XXXX年XXX月，是一家民營企業，主要從事房地產開發、房屋工程建筑勞務分包等項目。公司設有綜合辦、工程部、開發部、財務部、銷售部等部門，是鹽城市最早的房地產開發公司之一，實力雄厚。公司注冊資本5000萬元，自成立以來，已開發各類房地產項目達30萬平方米，投資近200000萬元。截至目前，公司資產總額4700萬元，其中：固定資產1200萬元、流動資產3500萬元，全年實現經營收入8000萬元，利潤1200萬元。資產負責率1.3％，流動比率72.9％，銷售利潤率16.67％。該公司長期償債能力較好，短期償債能力一般，企業盈利能力較強。1.1.本項目建設用地面積為60畝，通過對該地塊的構成成分、結構形式、資源狀況、承載力的情況進行勘測和研究，發現該地塊地質好，屬于四類土（砂礫堅土），地基強度好，適用于鋼筋混凝土基礎，該地塊自然條件良好，不會影響到土地平整、開挖土石方、道路鋪設、基礎施工及地下工程排水。1.1.項目規劃用地面積40000平方米，建設5棟三十層建筑物及其配套公建，總建筑面積194750平方米，其中商品住宅面積147000平方米，商業用房面積10500平方米，地下車庫面積10500平方米，公共建筑面積200平方米，道路及綠化面積26550平方米。綠化覆蓋率41.2％，容積率1.2，建筑密度22％。項目建成后，將形成一個集商業超市、健身娛樂、游玩購物、市民居住于一體的布局合理、配套齊全、功能完善的現代化住宅綜合小區。1.1.該項目建設期計劃為2年，自2014年6月至2016年12月竣工，完成商住樓建筑面積65684平方米。銷售期3年，自2015年1月至2018年12月完成全部銷售。1.2.項目可行性研究的依據1.2.1編制依據（1）與委托方簽訂的咨詢協議；（2）國家計委計辦投資[2002]15號審定的《投資項目可行性研究指南（試用版）》；（3）國家發展改革委員會、建設部聯合頒發的《建設項目經濟評價方法與參數（第三版）》；（4）《城市房地產開發經營管理條例》；（5）《房地產項目經濟評價方法》。1.2.2編制原則（1）符合國家和地區有關法律法規要求；（2）符合國家有關行業政策、建筑規范、環保、消防等規定；（3）充分發揮鹽城地區的區域優勢及地緣優勢；1.2.3編制范圍依據國家有關政策、法律、法規、規程、規范，對該項目建設的目的、必要性、項目區域概況、項目規劃方案及建設內容、項目建設組織管理、項目招標方案、投資估算、融資方案與效益分析、財務分析、項目風險分析等方面進行全面論證和研究。1.3.經濟和社會效益該項目的開發建設符合國家產業政策和鹽城市城市發展規劃，對于改善城市面貌，推進鹽城市城市建設,加快城市化進程具有積極的作用，既提高和改善了居民的居住、投資環境條件，同時可帶鹽城市第三產業的發展，項目完工后可實現利潤總額2560萬元，上繳各種稅收2980萬元，具有良好的經濟效益和社會效益。1.4.問題與建議項目開發商已合法取得本項目土地使用權，各項建設手續正在申辦中。分析測算過程假定本項目在土地取得、立項、開發建設、銷售等方面均遵照國家及衡陽的房地產項目開發程序及規定。根據測算，在預計的銷售價格、銷售率條件下，本項目具備良好的可行性。鹽城市房地產市場正處于開發高潮時期，競爭日趨白熾化，因此需要切實考慮市場容量和市場銷售節奏；在建設過程中，需要嚴格控制工程成本和管理成本。充分利用地塊區域優勢和景觀資源；與知名專業設計公司、中介顧問公司合作，強強聯合，打造小區品牌和企業品牌；制定合理的市場營銷方案，擴大媒體宣傳，注重營銷推廣，保證銷售資金回款。1.5項目建設的必要性1.5.1項目的建設符合國家政策和地區發展規劃房地產運作實際上是城市土地利用問題，它是由土地利用的專一性和排他性決定的。土地及其依附的建筑及其由此形成的人口聚集模式是構成城市空間結構最基本的要素，是城市功能分區的實際體現。通過土地的合理利用和市場規范運作，取得最佳效益的目標，其實質是城市社會經濟的協調推進，城市空間結構的優化，真正實現城市可持續發展，而不能僅僅看成是為城市政府帶來多少土地的出讓金和稅源，或是給開發商帶來多少利潤，也不能單純看成是為城市居民解決了多少住房。能否通過土地合理利用市場規范運作，優化城市空間結構的關鍵在于建立在土地價值和價格一致的土地收購、儲備、出讓的規范運作、土地使用方向和開發時空選擇的整體調控到位。該項目統一規劃，統一布局，合理利用土地，規范市場動作，將會使沈陽市的城市空間從整體結構上得到改善和優化。1.5.1項目的建設是改善城市環境迫切需要鹽城市政府積極響應，投入大量資金、人力和物力，加大了城市建設步伐。但與此同時，城市急劇擴張與城市管理體制改革相對滯后的矛盾也日益顯現，城市的管理體制在很大程度上不能適應城市的空間布局和人員結構狀況。因此，要實現政府提出的目標，必須加快城市改造步伐。1.5.2項目的建設是促進相關產業發展的需要本項目的建設可以促進城市建筑、建材等一系列行業的發展，帶動項目區的經濟發展，在建設過程中吸收大量的施工人員，有效緩解了城市閑置人員的安置問題。對于提高項目區人民的生活水平、增加就業率、拉動地方經濟發展、增加稅收產生深遠影響。綜上所述，本項目符合國家現行相關政策，提升當地居民的生活品質，對城市的發展具有積極的帶動作用，所以項目的建設是必要的。城市建設，增強帶動輻射作用。第二部分市場分析與預測2.1全國房地產市場宏觀形勢分析及預測2014年,全球經濟總體將溫和改善,三中全會深化改革，行政審批減免、結構性減稅等扶持將推動整體經濟迎來新機遇。在房地產調控政策逐漸明朗，企業預期穩定的背景下，開工熱度將有提升，新開工面積增速的回升還將持續。預計，一、二線成交總體看好，房價上漲趨勢不變；土地市場：總體先揚后抑，成交量價平穩增長；企業業績和融資總量保持增長，重點企業拿地力度將減弱。2.1.1宏觀經濟方面分析從2014年總體經濟走勢看，GDP增速目標可能定在7.5%，仍將處于相對較低的水平，但隨著出口的改善、投資的超預期回升，增速進一步下滑的空間已經非常有限，考慮到2014年是落實十八屆三中全會的開局之年，按照部署，2020年要完成全會決定的改革目標，因此，2014年將是諸多重要改革措施落實的年份，因此整體處在轉型期的中國經濟大幅沖高的可能性也幾乎不存在。本輪行業新開工面積增速走勢，在2012年6月觸及低點后緩慢回升，今年4月起累計增速回歸正數，而后幾個月雖然震蕩上行，但上漲速度遠不及2009年，這一方面是由于2011年土地市場成交大幅萎縮所致，另一方面也表明今年企業層面對房地產調控會否重啟仍心存忌憚。另外，本輪去庫存截至當前，各城市之間庫存水平存在明顯的結構性差異，一二線城市庫存下降較快，北京等城市已降至歷史低點，而三線城市庫存依然有壓力，這也是本輪新開工面積增速回升較為緩慢的原因之一。新開工增速回升緩慢，可能會導致回升的周期拉長，且在房地產調控政策逐漸明朗，企業預期穩定的背景下，開工熱度將有提升，明年新開工面積增速的回升還將持續，預計全年增速升至13%左右。房地產投資方面，今年上半年單月增速高位震蕩，下半年自8月起開始出現略微震蕩下行的態勢，但累計增速整體仍保持在19.2%的水平，較上半年下滑幅度不大；今年年底信貸緊張，成交增速逐漸收窄，預計11-12月銷售增速不會有太好表現，此情況下企業投資熱情一般，全年增速可能降至19%以下。2014年隨著行業整體進入平穩運行期，調控政策預期將穩定，企業投資開工意愿較強，且今年房企拿地數量增多，明年新開工增速回升，對投資增速有一定支撐作用，預計2014年房地產投資增速將在25%左右。2.1.2城市房地產市場增長趨勢分析1.一線城市政策收緊，成交量與今年持平，房價將先漲后穩。從三中全會來會，新一屆政府執政后在經濟領域的主基調是理順政府與市場的關系，但房地產市場化機制的形成無疑應是一個漸進過程,對于市場供求壓力巨大、房價上漲動力充足的一線城市而言，以限購限貸為代表的行政性調控短期內仍不具備全面退出的條件，而這也是現階段政府的無奈之舉，當務之急是加快房地產制度的改革和完善進程，為市場真正成為房地產的主導力量作好準備。因此，至少2014年，一線城市政策環境仍將保持相對收緊的狀態，甚至不排除在信貸政策、稅收政策作進一步收緊的可能。從供應層面上看，2013年年底一線城市因房價調控壓力推遲高價盤的預售證審批，這部分供給或將推遲至明年一季度，而2012年下半年起逐步釋放的土地市場成交也將在明年下半年之后形成住宅新增供應，一線城市2014年總體供應走勢應是穩中有增，其中北京和深圳增幅大約在30%左右，上海和廣州則基本與2013年持平。從成交層面上看，2013年一線城市中上海、廣州和深圳供求比大致維持在均等水平，由于明年政策面依然看緊，我們認為市場銷售速度大致將和2013年持平，而北京2013年由于供應嚴重萎縮的關系供求比呈現1：1.58，考慮到其明年供應大幅放量的因素，預計供不應求的態勢也將有所收斂，總體上看，2014年一線城市中上、廣、深三城市場成交量將和2013年基本持平，而北京方面，2013年受供應短缺而積壓的需求或有釋放，從而推動成交量小幅增長。從房價角度看，我們認為一線城市2014年將呈現先漲后穩，其中上半年在市場慣性的作用下新盤價格仍將穩定上漲，尤其是今年年底因信貸緊縮而推遲購房的需求在明年初將集中入市，這一定程度上將提升開發商銷售預期，其定價也將具有更大上漲空間；而下半年之后，政策面持續收緊的影響將持續發酵，主要的變數有兩方面：其一是新一輪局部政策收緊有可能出臺，目標可能是二套房貸或存量房稅收，其二是預售證管理再度啟動，兩者無疑都將對市場交易熱情造成壓力，從而平抑房價漲勢。2.二線城市政策總體寬松，供求兩旺，房價呈穩步上漲格局。從政策面上看，二線城市將有明顯分化，杭州、南京、天津、武漢等熱點城市房價上漲壓力相對較大，將繼續跟隨一線城市收緊的步伐，但大多程度相對北上廣深應有減輕，這在今年底的這波地方新政中已大致可見；而大多數房地產市場供求矛盾總體可控的二線城市，政策環境較2011年將大為改觀，在結束全國一刀切式調控的背景下，這類或許是我國房地產市場最健康、也最具增長活力的城市將逐漸從行政管控的泥潭中抽身。從供應層面上看，與一線城市相同點是2012年下半年以來土地市場成交的放量，不同點是二線城市城區可供開發的土地規模更充足，從數據預期中看，南京、武漢、長沙、寧波、昆明等2014年新房供應量增幅均超過30%，而重慶、成都、沈陽、廈門等城市增幅也在10%以上，從這個角度看，二線城市明年的供應擴張是全方位的。從成交層面上看，受政策寬松和供應擴張的雙重利好，我們對二線城市明年成交量的走勢持看好態度，從2013年一二線城市成交增幅對比來看，二線城市即明顯高于一線，明年這一特征將繼續維持，其中昆明、長春、合肥、長沙等處于房地產市場成長期內的城市更將順勢進入各自的高增長階段。從房價角度看，我們認為二線城市房價穩步上漲的格局不變，但新增供應充分釋放一定程度上會削弱價格的漲勢，尤其是相當一部分二線城市需求結構以首置首改型群體為主，這類群體對價格的敏感度較高，部分2013年房價上漲較快的區域板塊明年客觀上講有放緩的需要。3.三線城市部分面臨去庫存壓力，兩大因素推動房價上漲。從政策上看，三線城市數量眾多，其內部房地產市場發展程度也不一，從總體上看，三線城市未來將告別政策調控。近幾年多數三線城市房價呈現持續平穩增長，這主要與當地GDP增長、人均收入水平提升以及貨幣流動性充裕等因素相關，這類城市房地產市場相對健康，政府過多的干預將有違市場性原則，這也不是新一屆政府的整體態度，2014年，這類城市回歸市場化將是大趨勢；另外有一小部分三線城市過去兩年投資熱度過高，市場供應巨大，但從新一屆政府的執政方略上看，大抵也會讓其市場本身發揮調節作用，不會出臺過于針對性的政策。從供應層面上看，三線城市市場供應總體充足，個別城市在前兩年整個行業投資傾向下目前甚至出現庫存過剩的情況。從成交層面上看，在一二線城市政策面回歸平靜的背景下，三線城市市場主要依靠本地需求來去化庫存，成交增速較過往兩年將進一步放緩，而部分之前在投資熱潮下本地需求大量消耗的城市，2014年市場將進入調整期，成交規模擴張進度將停滯。從房價角度看，三線城市房價總體將處于穩步上漲的軌道中，其動力除了城市市場本身的增長，也來自于和一二線城市的比價效應，另外，部分近兩年市場投資過熱、房價快速上漲的三線城市未來1-2年內都將進入階段性盤整狀態。2.1.3土地市場成交情況分析2013年，土地市場整體火熱，尤其是下半年以來地王頻出，預計2014年的土地市場土地供應成交量整體穩步增長，并呈現“先揚后抑”走勢。具體來看，上半年各地推地熱潮仍將持續，土地成交也將延續今年年底的良好局面，在這之后，成交量增長勢頭將有所緩和，一方面企業經過持續拿地后，土地儲備較為充足，拿地積極性漸漸消退，另一方面，下半年融資環境將有所收緊，企業將加強資金管控。從各線城市來看，一線城市土地成交量將繼續在今年的基礎上小幅增長，尤其是上海、北京、廣州，而深圳的城市更新項目仍然會受到較廣泛的關注，二線城市歷年土地供應較為充足，因而土地成交量不會出現大起大落的情況，而部分較具潛力的三四線城市在明年可能迎來一小波成交量補漲期，主要是企業出于平衡土地儲備結構的考慮，明年在這類城市的拿地量將小幅增長。土地價格整體穩步提升將是大概率事件，尤其是一線城市，具體來看，全國重點城市一季度土地價格或出現一定的降幅，但隨著淡季過去，土地價格還將回歸上行通道，因而二季度可以看做房企補充土地儲備的窗口期。如果下半年的宏觀政策依然平穩過渡，土地價格不會出現明顯回落。從流拍、溢價來看，2014年流拍地塊占比仍然維持低位，而高溢價地塊占比會比今年有所回落。2.2房地產市場需求的預測2.2.1從購房能力看伴隨著經濟增長，城鎮居民可支配收入逐年增多，盡管去年房價漲幅較大，但消費市場仍保持旺熱。2.2.2從投資角度看由于股市出現低迷，國內現有投資手段較少，而房地產業保值、增值功能顯著，使得房地產市場成為投資的重要領域。由于房地產開發投資風險較小，因此在銀行銀根緊縮的條件下，銀行信貸的支持仍未減少，大大刺激了市場的需求。2.2.3從消費結構看隨著房地產市場的發展，居民住房消費觀念發生了明顯的變化。人們已不能滿足于“夠住就行”的傳統觀念，改善型住房的需求較為明顯。住房消費正由“居住型”向“享受型”轉變。二次置業、三次置業的消費群體逐步擴大。2.3鹽城市房地產發展情況分析2013年房地產行業政策面有兩件意義深遠的事情值得關注：其一，在中共中央政治局第十次集體學習中，明確了以市場化為主，以保障房為輔的住房供應體系建設；在提到供應體系建設時，會議前所未有地用了“千方百計增加住房供應”的措辭，促進供應被放到了前所未有的高度；其二，在三中全會最終公布的決定中，對房地產行業雖無明確扶持表態，但諸如“處理好政府和市場的關系，使市場在資源配置中起決定性作用”、“建立城鄉統一的建設用地市場”、“完善城鎮化健康發展體制機制。推進以人為核心的城鎮化”等內容均毫無懸念地將對未來行業發展起到巨大推動作用，尤其是政府職能轉型的提法意味著過去十年房地產行政性調控的淡出。2.3.1樓市繼續升溫上市量激增房源上市量是衡量開發商對樓市預期的重要指標。得益于國家大力發展沿海城市，鹽城房地產市場這些年發展迅猛，城市化步伐加快！雖然受宏觀調控影響，樓市曾一度低迷，但因剛需占據主導地位，鹽城樓市自2012年回暖以來不斷升溫，更有某樓盤負責人直呼：“樓市幾乎回歸到09年火熱水平”。調查發現，大多數樓盤負責人對鹽城樓市持續樂觀，今年各樓盤房源入市量便是佐證。2013年鹽城樓市約有50695套房源入市，環比增長44.29%，上市面積約5158396.86平米，其中住宅上市37495套，上市面積4064251.94㎡；商鋪上市7006套，上市面積563078.48㎡，寫字樓/公寓上市6194套，上市面積531066.44㎡。2.3.2樓市繼續升溫成交量持續增大2013年鹽城市區總成交套數34666套(含商鋪、寫字樓/公寓、住宅、經濟適用房/回遷房、別墅、部分鄉鎮項目，另含沒有價格的數據1090套)，總銷售面積：3664080.61平方米；銷量環比增長23.14%，用“火熱”總結2013年鹽城樓市一點也不為過。2013年雖然樓市限購限貸政策頻出，但對于鹽城房地產市場并未產生太多影響，相反2013年鹽城樓市給我們帶來了許多驚喜，從1月的高調開局到12月的平穩收尾，從一季度連續三個月成交量保持在3000套以上到7、8月淡季不淡，國慶期間有房博會的助力更是為“銀十”錦上添花，除6月、9月以外，其它幾個月成交量都在2500套以上，鹽城樓市在一片唏噓聲中穩步前行。2013年鹽城市區樓市銷售額TOP10從各板塊的成交量來看，城南和城西南仍然領跑全城銷量，兩板塊的成交量在全市中占比近41.09%。而河東板塊經過近兩年的發展，不少項目陸續進駐，成交量幾乎與城西南并駕齊驅。2.3.2樓市土地市場供需齊漲2013年樓市成交火熱，讓更多開發商有實力也有必要積極拿地為下一年“面包”做準備。供應方面，去年鹽城市直土地總掛牌面積為4949640.1平方米，環比2012年上升0.14%；成交方面，去年總成交土地面積3567747.32平方米，環比2012年上升18.3%。土地成交大幅增長，側面表明2013年開發商拿地熱情高漲，而從每個月土地成交行情來看，1、2、10、12這四個月份是開發商拿地“高峰期”。從以上分析可以看出，鹽城處在城市化進程的高潮期，剛需決定了一切，這一特殊性注定鹽城房地產市場受宏觀政策影響甚微。今年以來，鹽城相關部門放松了“限價”、加強開發商資金監管，“鹽城樓市新政影響需要3-6個月適應期”，據專業人士分析，妄想鹽城樓市自主降溫很難，未來樓市房價是漲還是跌，受行政干預與市場化博弈的雙重影響，考慮到2014年新政影響逐步顯現，預計房價將穩步增長。第三部分建設條件與項目選址3.1項目開發用地狀況該宗地位于位于黃海中路，鹽城工學院西校區對面，地勢基本平坦，便于建設，規劃用途為住宅和商貿用地；其產權歸鹽城XXX房地產開發有限公司。該地段環境幽雅，市政設施配套齊全，交通通訊便捷，是理想的商業及家居勝地。整體環境優越，地理位置突出，在遠期對推動鹽城市的經濟、教育等主導產業起著主導作用。3.2自然條件情況1、地形、地貌、地質等資料本項目場地平坦開闊，屬于穩定的地質構造單元。沿線地表為磚紅性壤土，含沙質粘土。2、場地和地基的地震效應根據《建筑抗震設計規范》（GB50011-2001）有關規范判定，鹽城抗震設防烈度為7度，設計基本地震加速度值為0.15g，設計地震分組為第一組。3.3基礎設施條件1、交通：XXX國道及黃河路已成為城市主干道，該地塊成為交通便捷的商貿區，交通十分便捷。2、水：項目所在地現有的自來水廠，供水能力可滿足市區人民生活及生產用水，工程施工用水方便。3、電：鹽城市政中心的電力由南方網供給，電網離擬建項目較近，電力供應方便，可滿足項目用電要求。4、排水。項目所在區域內設有排水管道，實行雨污水分流制，雨水匯集后就近排入市政雨水管網；污水由污水泵站打入至主干管，經二級深化處理后，就近流入城市污水管道中。5、消防。該項目的消防按照《建筑設計防火規范》和《建筑滅火器配置設計規范》設計、配置。3.4項目方案的確定本項目方案一:為建造寬敞大戶型住房。設計側重“美觀與健康”雙重主題，在健康、溫馨的生活氛圍中，突出演繹“美觀-健康-家”的原創概念。本項目方案二:為建造簡約小戶型住房。設計側重“舒適、經濟、安全、衛生、簡約”，在空間布局、環境設計及單體設計上充分考慮現代人行為模式對居住空間、環境的要求，創造富有特色的影觀和富有吸引力的生活居住環境。第四部分項目設計方案4.1設計理念1、本著“以人為本”和以科技為先導的設計思想，以人為核心，以提高居住環境質量和使用功能，滿足不同心理需求和豐富多彩的居住行為為目標，努力創造一個經濟合理、使用方便、建筑新穎、環境優美且充滿良好文化氛圍和交往空間的現代化文明住宅公寓。2、追求住宅經濟效益、社會效益和環境效益的統一。在保證高質量居住環境的同時，注意合理提高開發效益，充分發揮該地段土地價值，更好地為居民服務。3、動用城市設計理論和方法，力求創造舒適、優美、高雅的居住環境，賦予該項目濃郁的生活情趣和活力，建設富有現代化文明和具有鹽城地方特色的住宅公寓。4.2設計原則1、綜合考慮該項目所在地理位置的性質、居住對象、生活習慣、文化習俗，結合周邊環境，因地制宜，合理布局，以人為中心，為居民創造舒適、安全、衛生、優美的居住環境。2、住所建設的經濟技術條件，當前建筑業的發展動態，消費者的承受能力來確定各項合理的建設標準，既能滿足當前的實際需要，又具有一定的超前性和導向性。3、綜合考慮商業、綠化、居住、公建等與空間環境設計的內在聯系，注重空間景觀的連續性和完整性。4、堅持社會效益、環境效益、經濟效益三個統一，在創造良好居住環境的前提下，努力節約用地，開發空間，采取新型建材，節約能源，使各項資源達到最佳配置。5、突出“整體性”，處理好整體與局部，總體與分區，保留與發展之間的關系，重點要突出。4.3規劃設計總體布局考慮該項目的地理特點，在現狀基礎上因地制宜，統籌兼顧，合理布局，強調文化性和時代性，力求塑造安靜、舒適的生活環境?？傮w布局依據城市道路布局原有之特點，充分尊重原有城市商業活動的特性—商住樓模式。擬建成布局合理、建筑造型新穎的多層商住樓，住宅平行排列，并在靠近小區入口處設置車輛出入口，以避免車輛進入社區內部對居民形成干擾。1、總體布局。以充分發掘造景中庭及共享集中綠化空間為出發點，通過建筑形體的布置形式形成極為開敞的小區花園，體現大公共空間的優美環境的高品質小區的規模效應。2、住宅單體設計。小區內住宅單體設計新穎別致，造型典雅，色彩明快，以典雅、坡屋夢頂為基調，具有優雅精致的現代建筑風格。建筑分多層，其中沿街為商業用房，上部為標準層，層高為3米。為實現最好的區位有最大量化的住戶，最好的朝向、景觀處有最高檔的戶型，并有利于提高樓盤整體品質，平面設計動靜有序，潔污分流，功能齊全適用，平面緊湊合理，既保證客廳、臥室有良好的朝向與通風，也保證廚房、衛生間能夠自然通風、采光。同時住宅單體設計和施工充分利用新技術、新材料、新工藝，注重生態和環保要素，加強住宅智能化內涵，走可持續發展道路，形成典型、豐富美觀的風格形式。3、道路系統規劃。小區人行主入口由西側進入，規劃一個視野十分開闊、氣派的入口大門體現完整大社區的生活概念；由人行入口進入小區后即展現超大景觀的小區花園，小區內道路沿小區花園圍繞，到達每幢樓樓梯口，生活、交通十分便捷。4、綠地規劃。本項目突破以往小區綠化環境分散布局的方式，突出“以人為本”的設計理念，采取集中與分散相結合，以集中為主的布局方式，淡化組團綠地，強化中心綠地，形成以“中心綠地－庭院綠地”為主的綠地系統。將中心綠地集中布置在小區中部，形成一個相對安靜不受車流干擾的中心游園，各庭院周圍設置綠地，營造出獨具特色的小區綠化環境景觀。5、景觀設計。景觀環境的塑造是本區設計方案的重點之一。注重步行景觀的設計和對景設計，創造步移景異的景觀效果，保持空間景觀的連續性和完整性。居住區內綠地，設置花絮、小品以及兒童娛樂設施等其它設計要素，空間或大或小，或分或聚，形式各異，突出主題和特色。6、空間環境。空間環境的設計充分運用規劃設計手法，結合區商業、綠化、建筑小品等形成有規律、有變化、內容豐富的空間序列，創造具有強烈序列感和明顯識別性的居住空間環境。既保持居住建筑的使用功能，又使空間環境具有吸引力。4.3.1設計項目組成項目規劃用地面積40000平方米，建設5棟三十層建筑物及其配套公建，總建筑面積194750平方米，其中商品住宅面積147000平方米，商業用房面積10500平方米，地下車庫面積10500平方米，公共建筑面積200平方米，道路及綠化面積26550平方米。綠化覆蓋率38.2％，容積率1.6，建筑密度22％。3～30層為住宅，1～2層為商用網點，高層下設有兩層停車場，小區物業中心在1#樓內。項目建成后，將形成一個集商業超市、健身娛樂、游玩購物、市民居住于一體的布局合理、配套齊全、功能完善的現代化住宅綜合小區。表4.1主要建筑物表工程名稱二十八層住宅兩層商業用房兩層地下車庫公共建筑道路及綠化合計工程量（m2）1470001050010500200265501947504.3.2住宅設計表4.2戶型設計表樓號戶型代號戶型建筑面積（m2）1#-5#01戶型2室2廳1衛831#-5#02戶型1室1廳1衛641#-5#03戶型1室1廳1衛631#-5#04戶型1室1廳1衛631#-5#05戶型1室1廳1衛42住宅戶型主打小戶型，豐富多樣，能滿足各種消費層次的需求，戶型設計貫徹以人為本思想，各戶均做到空間布局合理、采光通風良好，戶型設計結合景觀設計，營造出溫馨宜人的居家氛圍。具體設計情況如表4.2所示。4.4主要技術經濟指標分析4.4.1技術建設條件（1）室外1.外墻：采用高級外墻涂料，局部面磚裝飾；2.屋面：現澆平屋面、斜屋面、節能材料；（2）室內1.內墻：水泥砂漿面層；2.頂棚：水泥砂漿面層；3.地面：水泥板面4.窗：戶外窗用彩色鋁合金推拉窗；5.門：分戶門為高級防盜、防火門，陽臺門為彩色鋁合金推拉門；6.廚房：樓地面防水層；7.衛生間：樓地面防水層；8.樓梯間：內墻面及天棚水泥砂漿面層、涂料面層、樓梯面花巖面層4.4.2配套設施條件1、給排水規劃本工程水源由鹽城市政管網引入建筑物。污水由建筑內引出后，經檢查井及生化處理達到排放理論標準后，排入市政污水管網。雨水直接排入市政污水管網。2、供電規劃由城市電網引入本工程二路電纜線路，設變電箱給各樓供電。3、生活用氣及采暖該項目由本市煤氣站供應，煤氣由小區附近調壓站供應，調壓后以管道形式供小區內用戶使用，小區供熱由市熱力公司供應，區內設換熱站，可滿足小區內居民冬季采暖需求。第五部分項目節能及環保措施“建筑節能”作為可持續發展戰略核心內容之一，在現代建筑設計中已顯得越來越重要。新建建筑要貫徹節約用地、節約能源的方針。本項目將嚴格按國家相關規范的要求，杜絕采用限制使用和限期淘汰的落后工藝、技術、制備和高能耗裝備，采用符合節能標準的設計標準、設計規范，5.1節能措施分析(1)墻體。圍護結構采用淺色外表面，可反射夏季太陽輻射熱，減少外墻面吸收熱量?？刂平ㄖ矬w形系數，不采用過多凹凸面；適當增加外墻保溫隔熱效能（外保溫效果更佳），提高熱阻；增加空調熱惰性有利于建筑熱穩定性；在外墻保溫系統中，擬采用保溫砂漿，可減緩熱量進入墻體；墻內設置空氣間層或通風間層也有良好的保溫隔熱效果。優化結構設計，減輕墻體自重，減少鋼材、木材、水泥等五金機電的耗用量。(2)門窗。窗戶大小與空調負荷關系較大，適當控制窗墻比，窗戶采用雙層玻璃；安排好門窗相對位置及開啟方式，組織穿堂風通過；設置可調節的活動遮陽，如窗簾、百頁、熱反射簾或自動卷簾等，既能在夏季減少太陽輻射熱，又便于冬季日照。特別對西向、南向窗戶要更加重視。(3)屋面。由于太陽輻射強烈引起頂層房間過熱，是一個十分普遍的問題，必須認真對待，本項目將增加隔熱層。(4)材料。按照《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于推進住宅產業現代化提高住宅質量若干意見的通知》（國辦發[1999]72號）文件的要求，從2000年6月1日起，禁止使用原木生產門窗，沿海城市和其他土地資源稀缺的城市，禁止使用實心粘土磚。本項目建議使用保溫隔熱、隔聲、隔火性能好，具有良好力學性能、耐火性好、使用壽命長的節能型雙玻璃鋁合金窗，提高門窗的氣密性。積極采用符合國家、行業或地方標準新型墻體材料，不使用粘土實心磚，最大限度減少粘土多孔磚的使用。積極推廣使用保溫隔熱、隔聲性能好的輕質砌塊，減輕墻體自重，并有利抗震。(5)采光。盡可能充分利用自然光；采用高效照明光源及燈具，居住室外采用節能型鈉光源照明，公共樓梯安裝電子延時開關。(6)電力系統。本項目的電力系統在設計、布置時力求減少線損，合理選擇負荷中心，節約電能。本項目將按照有關節能標準進行下一階段的設計，從建筑、熱工等方面提出節能措施，這對項目的整體形象和市場形勢將會產生積極的影響。為了節約能源，提高功率因數，應考慮裝設無功功率補償設備。選用國家推薦的節能型電機和水泵設備。(7)供水系統項目全部采用節水設施，以節約用水。使用國家推薦的用水器具，合理限定配水點水壓，根據不同用途及功能分區設置適當數量的水表以控制用水。衛生間采用水沖式衛生設施，水箱容積符合節水要求。5.2項目主要污染分析5.2.1(1)大氣污染。土方的挖掘、堆放、清運、回填和場地平整等過程產生的粉塵；建筑材料如水泥、白灰、砂子以及土方等在其裝卸、運輸、堆放等過程中，因風力作用而產生的揚塵污染；攪拌車輛及運輸車輛往來造成地面揚塵；施工垃圾堆放及清運過程中產生揚塵。(2)水污染。各種施工機械設備運轉的冷卻水及洗滌用水和施工現場清洗、建材清洗、混凝土養護、設備水壓試驗等產生的廢水，這部分廢水含有一定量的油污和泥沙。生活廢水包括食堂用水、洗滌廢水和沖廁水。生活污水含有大量細菌和病原體。(3)噪聲污染。施工過程中使用的運輸車輛和各種施工機械如打樁機、挖掘機、混凝土攪拌機、運輸車輛等都是主要的噪聲源。(4)固體廢棄物污染。施工期間可能涉及到河溝填埋、土地開挖、道路修筑、管道鋪設、材料運輸、房屋建筑等工程，在此期間將有一定數量的建筑材料如砂石、石灰、混凝土、廢磚、土石方等。另外，建筑施工周期較長，施工人員工作和生活產生固體垃圾數量不少。5.2.21、施工揚塵：應嚴格控制施工范圍，規范施工作業，細顆粒材料應采取遮蓋和圍擋措施等，加強路面灑水降塵，減少施工揚塵對周圍環境的影響。2、運輸揚塵：汽車在運輸過程中，一定要做好車輛的覆蓋，同時保持路面清潔和相對濕度，車輛不超載。3、砂漿配制過程漿液溢流物，含固態物較多，隨著水分的自然蒸發，排放不久即凝結成為固狀物；施工人員生活污水，經廠區污水下水管道收集后排入污水處理廠，處理達標后再外排；煤氣廠拆除時循環水池內的循環水委托太原煤氣化太原市煤氣公司進行拉運和處理。4、合理安排施工時間，對高噪聲施工工程應盡量安排在白天，減少夜間施工量，合理布局施工場地，從總圖設計著手，集中高噪聲設備，采用臨時聲屏障等措施。5、煤氣廠拆除時，煤氣爐、風機等主要生產設備進行拍賣，其余廢鋼在廠內回收用于冶煉；拆除舊廠房和本工程建設過程中產生的碎磚塊、灰漿、鋼筋等建筑垃圾送固廢站進行處置；6、按規劃施工界限嚴格劃定，不得隨意擴大施工范圍；在容易發生水土流失的施工地段應布設土工布圍欄；完工后，平面區除綠化覆蓋外，其余全部硬化。5.2.3環境保護投資本項目的環境保護投資主要包括：環境污染防治投資、生態保護和生態建設投資、城市環境綜合治理投資和環保自身建設、管理與科技投資。環保設備中主要包括廢水處理設備、廢氣處理設備、噪聲處理設備等。5.2.4環境影響評價本項目符合國家和鹽城市政策的要求，清潔生產各項指標均達到國內同行業的先進水平，在采取環評提出的各項環保措施后排放的污染物可以達標排放并滿足環保主管部門下達的總量控制指標。從環保角度來看，本項目的建設是可行的第六部分勞動安全衛生與消防6.1危害因素及危害程度分析分析在生產或作用過程中可能對勞動者身體健康和生產安全造成危害的物品、部位、場所，以及危害范圍和程度。1、有毒有害物品的危害。分析生產和使用帶有危險性的原料、材料和產品，包括爆炸品類，易燃、易爆、有毒氣體類，易燃液體類，易燃固體類，氧化劑和過氧化物類，毒害品類，腐蝕品類，輻射物質類，以及工業粉塵類等。分析有毒有害物品的物理化學性質，引起火災爆炸危險的條件，對人體健康的危害程度以及造成職業性疾病的可能性。2、危險性作業危害。分析高空、高濕、高壓作業，井下作業，輻射、振動、噪音等危險性作業場所，可能造成對人身的危害6.2安全措施（一）用電管理措施。施工現場實行分級配電，動力配電箱與照明配電箱分別設置。分配電箱與開關箱距離不超過30米，開關箱與所控設備水平距離不超過3米。配電箱內的各種電器，應按規定緊固在安裝板上，箱外架空線及箱內線采用絕緣導線，綁扎成束，并固定在板上。（二）現場保衛治安安全措施?，F場設立八人組成現場治安保衛小組，其中由一人擔任組長。夜間輪流巡邏，重點是倉庫、工棚、現場機械設備、成品、半成品等。門衛值班室，由三人輪流值班，白天對外來人員和進出車輛及所有進出物資登記，憑證件出入，夜間值班護場。此外，還必須加強對外來民工的管理，入住現場民工檢驗其身份證，并辦理暫住證，非本工程的施人員不得住在施工現場，特殊情況要保衛科負責人批準。施工現場建立門衛和巡邏護場制度，巡邏人員須佩戴執勤標志。（三）施工現場機械設備安全措施。1、現場機械設備的安全必須符合有關驗收標準。2、現場機械設備的使用操作必須符合有關操作規程。3、機械設備操作人員必須持上崗證。4、經常注意現場機械設備檢查、維修、養護，嚴禁機械帶病作業，超期限作業。5、尤其注意本工程現場塔吊，施工井架的防雷、避雷裝置有效齊全。6、對現場各類機械操作人員施工前，要進行書面安全技術交底。對使用各種機械及小型電動工具得人員，先培訓，后操作，有專人現場指導，對違章操作的人，立即停止并嚴肅批評。7、每周由項目經理組織有關施工人員對現場機械安全措施的落實情況進行檢查。（四）建筑施工安全措施1、現場各級管理人員認真貫徹“預防為主，安全第一”的方針，嚴格遵守各項安全技術措施，對進行施工現場的人員進行安全教育，樹立安全第一的思想。2、各項施工班組應做好前進、班后的安全教育檢查工作，安全文字交底，并實行安全值班制度，做好安全記錄，施工現場設專職安全員。3、進入施工現場得施工人員注意使用“三寶”。不戴安全帽不準進入施工現場。4、對本工程的“四口”要焊接鐵柵欄門或者用鋼管架進行圍護，并懸掛警示牌。5、樓梯踏步及休息平臺要設置防護欄桿，立面懸掛安全網。6、本工程底層四周及建筑物出入口處搭設防護棚。7、外鍘鋼管架要搭設方案，對施工人員要用文字交底和專人管維修理。8、高處作業時嚴禁拋投物料。9、各分部、分項工程施工前，必須進行書面的安全技術交底，項目經理每周組織一次安全生產教育和安全生產檢查評比活動。檢查內容：（1）施工現場的動力、照明線路和配件裝置；（2）所有機械設備的安全防護設施齊全有效；（3）井架的運行系統、腳手架、通道的安全防護；（4）庫房、辦公室、生活區、安全衛生、場容整潔。10、高溫季節施工時應該注意：施工人員的生活衛生、環境衛生、做到防治中暑、中毒，防治疾病。冬季施工時，不許隨便生火取暖。（五）其它方面文明工地管理在管理過程中，實行嚴格的門衛制度和群體形象制度，所有現場管理人員及工人必須佩戴胸卡，統一穿戴勞動服，工人一律戴黃色安全帽，管理人員戴紅色安全帽，并配有公司的標志帽徽。清潔工人用其食堂炊事人員一律穿白色衛生服。6.3消防設施消防設施研究，主要是分析項目在生產經營過程中可能存在的火災隱患和重點消防部位，根據消防安全規范確定消防等級，并結合當地公安消防設施狀況，提出消防監控報警系統和消防設施配置方案。1、火災危險性分析。分析生產過程中使用的原材料、中間產品、成品的火災危險性，包括儲存物品的火災危險性，生產過程中易燃、易爆產生的部位及火災危險性，運輸過程中的火災危險性等。2、調查項目場址周圍消防設施狀況。調查場址周邊公安消防機構的規模、裝備，所在地公安消防隊與場址的距離等，確定項目對公安消防機構的依托程度。3、消防措施和設施。根據項目在生產經營過程中存在火災隱患的部位、火災危險類別以及可能波及的范圍，確定應采用的消防等級，并結合項目場址周圍消防設施狀況，提出消防監控報警系統和消防設施配置方案。第七部分組織機構與人力資源配置7.1項目管理機構設置專業工種專業工種專業工種專業工種施工現場管理場管理技術質量安全量安全材料后勤供應施工技術質量安全量安全材料后勤供應施工現場管理技術質量安全材料后勤供應裝修項目經理安裝項目經理其他項目經理現場項目經理項目技術負責人項目質量安全領導小組項目管理部門公司經理總工程師人：汪元同本項目實行董事長領導下的總經理負責制，管理機構實行責、權、利分明，責任落實到個人。項目建成后，按照企業發展要求建立起現代化企業管理機制，各部門分工協作，并依靠科學的管理制度，對企業進行嚴格管理。項目開發過程中，公司實行董事會負責制，各部門要建立嚴格的崗位責任制、經濟責任制和產品質量保證體系，提高工作效率，加強生產組織和科學管理，保證產品質量，降低成本，提高公司經濟效益。企業的管理機構設置方案詳見上圖所示。7.2人力資源配置工程技術和管理人員主要通過公司派用，技術工人及其他人員主要安排當地的富余勞動力。在員工沒有正式上崗前，先進行崗前培訓；在施工工程中定期或不定期組織管理人員和工人學習、培訓。7.3項目實施進度根據該項目的工程量、建設特點及建設資金到位情況，本項目建設期為2年，即從2014年6月至2016年12月。銷售期為3年，即從2015年1月至2018年12月。項目建設內容包括土地平整、土建工程、安裝工程、道路與綠化工程、竣工驗收及銷售工作。第八部分項目投資估算8.1投資估算相關說明投資估算是指在整個投資決策過程中，依據現有的資料和一定的方法，對建設項目投資數額進行的估計，是項目決策的重要依據之一。投資估算要有準確性，如果誤差太大，必將導致決策的失誤。因此，準確、全面地進行建設項目的投資估算，是項目可行性研究乃至整個項目投資決策階段的重要任務。估算依據：1．《建設項目經濟評價方法與參數》(第三版)。2．《建設項目經濟評價方法與參數實用手冊》。3．《投資項目經濟咨詢評估指南》。4．《建設項目投資估算編審規程》。5．《城市道路綠化規劃及設計規范》。6．《城市居住區公共服務設施設置規定》。7．國定資產投資方向調節稅按國家稅務總局國稅發[1999]158號文件規定暫緩征收。8.2項目總投資估算1、建設總投資項目總投資由建設投資和建設期利息構成。該項目總投資估算為68677.96萬元。詳見表8.1。表8.1總投資估算表序號工程或費用名稱投資額(萬元)估算說明1土地成本313007825元/平方米1.1土地出讓金180004500元/平方米1.2拆遷補償費133003325元/平方米2建安工程費25005詳見工程費表3前期工程費2100.92125.05元/平方米3.1籌建開辦費1009.58建安工程費*4%3.2可行性研究費50.48建安工程費*0.2%3.3規劃勘察設計費630.99建安工程費*2.5%3.4三通一平6315元/平方米4基礎設施配套費2016142元/平方米5不可預見費3021.10（1+2+3+4）*5%6管理費用1903.29(1+2+3+4+5)*3%7銷售費用1261.98建安工程費*5%8財務費用1105.20貸款18000萬元，利率6.14%9總投資67713.49（1）土地成本該項目用地面積為40000平方米，土地出讓金18000萬元，拆遷補償費為13300萬，土地成本共計31300萬元。（2）建安工程費本項目新建建筑工程，按照有關估算指標，結合當前市場價格水平，經估算建筑安裝工程費合計為25005萬元人民幣。建筑工程費估算詳見表8.2。表8.2建筑工程費估算表序號工程名稱工程量（m2）單價（元/m2）投資額（萬元）1三至三十層住宅1470001500220502一至二層商業用房10500140014703二層地下停車場10500130013654公共建筑2001800365道路及綠化26550120318.60合計19475025239.60（3）前期工程費房地產開發項目前期工程費指在取得土地開發權之后、項目開發前期的籌建、規劃、設計、可行性研究、水文地質勘察、測繪、“三通一平”等前期費用。前期工程費總計2100.91萬元。（4）基礎設施配套費基礎設施配套費包括供電、供水、暖氣、煤氣、雨污水排水、電信、綠化、小區道路建設等，根據沈陽市場價格，該項目的基礎設施配套費估算為2016萬元。（5）不可預見費本項目不可預見費按費率5％計列。本項目建設施工期為2年，不僅考慮基本預備費，還包含漲價預備費。估算值為3021.1萬元。（6）建設期利息該項目在建設期內發生建設投資借款14000萬元，借款利率為9.2%，借款按照兩年建設期每年年中一次投入考慮，建設期內支付利息。建設期利息估算為1105.2萬元。2、年度投資計劃該項目建設期2年，銷售期3年。全部建設投資在建設期內投入使用。（投資計劃詳見附錄）3、資金籌措該項目總投資67713.49萬元，全部投資采取企業自籌和銀行貸款的方式進行籌集，資金不足部分由預售收入回投解決，企業自籌32000萬元，預售商品房7350萬元。銀行借款14000萬元,利率為9.2%，按照年等額還本付息的償債方式。4、利息支出本項目利息支出是建設投資借款和建設期利息總和在還款期應償還的當期利息。第九部分財務評價9.1基礎數據與參數選取9.1.1財務評價依據根據國家計委計辦〔2002〕15號文件發布的“國家計委辦公廳關于出版《投資項目可行性研究指南（試用版）》的通知”和《投資項目可行性研究指南》的有關規定及國家發展和改革委員會與建設部印發的發改投資【2006】1325號文件要求，依據《建設項目經濟評價方法與參數》（第三版）和《建設項目經濟評價案例》的有關規定，以及項目單位提供的有關基礎資料，從項目的角度出發，計算項目范圍內的財務效益和費用，分析項目的盈利能力和清償能力，評價項目在財務上的可行性。9.1.2財務評價基礎數據與參數選?。?）計算期項目計算期設定5年，其中建設期2年，經營期3年。（2）財務基準收益率設定參照國家關于此類項目的基準收益情況，設定財務基準收益率（所得稅前）和行業平均投資收益率均為12%；設定財務基準收益率（所得稅后）為10%。9.2銷售收入及利潤估算（2）銷售收入估算根據市場比較法，結合城市居民消費水平和項目所處的地理位置及該項目為了五年的發展趨勢綜合分析期房均價定位5000元/m2，住宅均價定8100元/m2，商業樓房均價定為15000元/m2，地下停車場均價定120000元/個。項目可實現銷售收入142863萬元人民幣。（銷售收入計劃表詳見附錄）（2）利潤估算凈利潤為銷售收入扣除項目總投資、稅金及附加及土地增值稅的余額。根據建設單位提供的有關資料，根據項目實施進度計劃，在第一年開展銷售工作，預計項目建成3年后全部售出。本項目按城市維護建設費增值稅的7%，教育費附加為4%，營業稅按銷售收入的5%，土地增值稅按沈陽市有關條例規定：住宅按銷售收入的1%計提，商業用房按銷售收入的1.5%計提。本項目將樓賣出實現利潤4187.25萬元，共上繳稅金為42713.54萬元。投資年凈利潤率為29.49%，表明本項目具有很強的盈利能力，說明本項目財務指標均較好，項目建設在財務上是可行的。（利潤估算詳見附錄）（3）償債能力分析項目申請銀行貸款18000萬元人民幣，年利率為9.2%，假設費用在年中發生，按等額還本付息的方法償還。利息備付率分別為23.53、49.68、47.72及償債備付率分別為2.89、4.18、2.07，本項目有很強的償債能力。（詳見附錄）9.3財務效益分析現金流量表是由現金流入和現金流出兩部分組成?，F金流量表通過反映房地產開發項目經營期內各期的現金流入和流出的具體情況，來計算投資收益率、靜態回收期、財務內部收益率、財務凈現值等評價指標，分析項目財務盈利能力?，F金流量表在整個財務評價過程中起著極其重要的作用，它是計算整個房地產開發項目經濟指標的基礎和重要依據。該項目選取的計算指標為財務內部收益率（FIRR）、財務凈現值（FNPV）、及靜態投資回收期。（項目財務現金流量表見附錄H）1、財務內部收益率(FIRR)財務內部收益率是指項目在整個計算期內各年財務凈現金流量的現值之和等于零時的折現率，也就是使項目的財務凈現值等于零時的折現率，其表達式為：∑（CI-CO）t×（1＋FIRR）-t=0。財務內部收益率是反映項目實際收益率的一個動態指標，該指標越大越好。一般情況下，財務內部收益率大于等于基準收益率時，項目可行。該項目的財務內部收益率稅前為35%，稅后的財務內部收益率為20%。稅后指標高于基準收益率10%，該項目可行。2、財務凈現值（FNPV）財務凈現值(NPV)，是指項目按行業的基準收益率或設定的目標收益率，將項目計算期內各年的凈現金流量折算到開發活動起始點的現值之和，它是房地產開發項目財務評價中的一個重要經濟指標.其計算公式為：FNPV=∑（CI-CO）t×（1＋Ic）-t（式中：CI—現金流入量；CO—現金流出量；T—計算期；Ic—行業基準收益率）該項目的稅前財務凈現值為29718.9萬元，稅后財務凈現值為12828.89萬元。稅前稅后的財務凈現值均遠大于0，該項目可行。3、靜態投資回收期（Pt，）靜態投資回收期Pt，=(T-1)+第(T-1)年的累積凈現金流量的絕對值/第T年的凈現金流量=(4-l)+19226.31/56852=3.34年（所得稅前），Pt，=(T-1)+第(T-1)年的累積凈現金流量的絕對值/第T年的凈現金流量=(4-l)+29029.97/42639=3.68年（所得稅后）（式中T為項目各年積凈現金流量首次為正值的年份）。以上可以看出，項目的財務內部收益率指標高于財務基準收益率，財務凈現值也遠大于零，包括建設期在內的所得稅前的投資回收期3.34年以及所得稅后的投資回收期為3.68年，收回投資時間較短，該項目可行。第十部分項目運行風險分析10.1不確定性分析房地產開發項目的投資決策是建立在對房地產項目經濟效果預測的基礎之上，而項目在未來實際的經濟效果與預測的結果可能有差距，即作為決策依據的經濟效果本身具有不確定性，因為開發企業所處的外部環境是在不斷變化之中的，要對未來的有關參數進行點估計基本上不可能。各種環境的變化都會影響到房地產開發項目的相關數據預測的準確性。為了減少投資風險，避免決策失誤，就必須對項目經濟效果的不確定性及項目對各種不確定性的承受能力進行分析，即進行不確定性分析。（1）盈虧平衡分析該項目采用產量表示的盈虧平衡點BEP（Q），在不考慮銷售稅金及附加時：P×QBEP＝F＋V×QBEP即QBEP＝F/(P－V)=67713.49/（142863-7928.9-1507.38）=50.75%，即當普通住宅價格為每平方米為8100元、商業用房每平方米15000元時，賣出98835.63平方米的建筑面積時，達到盈虧平衡點。在考慮銷售稅金及附加時：P×QBEP-T×QBEP＝F+V×QBEP即QBEP＝F/(P-V-T)=67713.49/（142863-7928.9-1507.38-31038.55）=66.13%，即當普通住宅價格為每平方米為8100元、商業用房每平方米15000元時，賣出128796.15平方米的建筑面積時，達到盈虧平衡點。（2）敏感性分析建設投資、銷售價格、經營成本等屬于預測，存在變化，具有一定的不確定性，其發生變化對所得稅后項目財務內部收益率會產生一定的影響。本項目對財務基礎數據中的建設投資、銷售價格兩項因素分別增加或降低5%、10%、15%，以判斷其某個因素變化對所得稅后財務內部收益率影響的敏感程度。(敏感性分析見附錄)從表中可以看出，在銷售收入、建設投資、經營成本不確定因素中，銷售收入為最敏感因素，它的上下波動對指標的影響相對較大，敏感度系數均為3.33，當不確定因素向項目最不利方向變化15%幅度時，財務內部收益率最低為10%，說明該項目抗風險能力很好。（敏感性分析圖見附錄J）10.2項目風險分析1、風險定性分析（1）項目的政策性風險。由于房地產業是國民經濟的支柱和先導產業，經濟發展過熱，首先表現為固定資產投資，尤其是房地產投資過旺，因此房地產成為國家宏觀調控的重點，特別是2010年以來，中央銀行較大幅度提高存款準備金率和年利率。此項目建設期2年，銷售期3年，時間較長，在這期間，國家可能實施的宏觀調控政策，如利率提高，帶來房地產價格的降低，房地產投資利息支出增大，使房地產業相應出現回落，導致金融風險。（2）項目的市場風險。由于我國近三十年的改革開放的發展，進出口總額近年來高速發展，經濟的對外依存度不斷提高。在此背景下，中國經濟的發展也將受到此次全球金融危機的影響，GDP的增速可能放緩。在可能的實體經濟增長速度放緩的風險下，房地產的價格將面臨較大壓力。價格的回落又將在一定程度上加大潛在消費者的觀望態勢，因而整體市場的成交量也可能面臨萎縮風險。本項目在微觀的區域市場層面的市場風險主要來源于現實的競爭對手與競爭樓盤以及潛在的競爭對手與競爭樓盤。隨著地產市場的不斷發展，房地產成交量大幅增加，市場競爭越來越大，企業對激烈競爭的房地產市場必須做好全方位的準備。（3）項目的財務風險。房地產開發對資金有巨額需求，資金的有效供給，是項目是否能夠按期竣工的根本保證。所以在項目建設期應時刻注意資金能否按時到位。項目總占地40000平方米，開發建筑面積為194750萬平方米，需要投入的資金多。在項目中后期開發過程中，投入資金全部來源于預售，如果預售出現問題，資金運轉難度太大，施工將無法進行。鋼材、混凝土等產品價格的波動和企業的管理能力將會對該項目的經營構成較大風險。（4）項目的工程建設風險工程造價和工期是本項目的工程建設風險之一。工程中招投標實施的成功與否，將直接關系到工程建設的質量和造價，工程如果延期，將影響項目的資金回收。若按進度實施，則各項許可證照辦理必須與工程進度匹配，否則將產生違約施工導致勒令停工和罰款風險。建筑安裝工程時間進度、工程質量等對該項目也產生很大的影響。2、風險防范措施（1）市場風險控制。研究房地產市場的經營發展趨勢，把握市場的機遇與風險，直接關系到房地產業是否穩健運行。所以企業想在房地產市場良好發展，應建立一個完備卓有成效的銷售體系，保證市場渠道的通暢性。在占領市場的前提下，著力開發具有優勢的產品，形成產業的綜合優勢。（2）融資風險控制。在激烈競爭的房地產市場中，具有良好的企業信用和自身經濟實力對企業來說是非常重要的，同時也是企業在資金籌措方面的優勢。為了能夠使項目順利實施，資金的順利到位是非常關鍵的，暢通的融資渠道是保障資金流、化解資金風險的前提條件，所以企業擁有良好的信用會使資金的來源、供應量、供應時間都會得到保障。（3）成本風險控制。房地產開發成本控制主要是對其中主要費用中的變動費用的控制，這些既是可控制的又是對項目經濟效果影響較大的費用，控制住這些費用就控制住了開發成本費用的主要部分。對房產開發商來說，要想獲得經營利潤，除了必需提供適銷對路的開發房源外，還應該降低開發成本，而搞好成本核算進一步實現對開發成本的控制，是企業降本增效，正確體現經營成果的一項重要手段。第十一部分項目社會影響評價11.1社會影響分析擬建項目的建設及運營帶動了建筑、家政服務、職業介紹、物業管理、社區服務、信息咨詢等行業快速發展，為勞動就業提供了大量的機會，不僅吸收了大量新成長勞動力，而且吸收了部分農業和工業轉移的勞動力，減輕社會就業壓力，就業效果顯著。同時繁榮了商業、商務等服務行業，促進了第三產業的發展。房地產項目的開發吸引了眾多投資包括外商投資，區域資源配置不斷深化。本項目本著既滿足人們對房地產的各種需求，又要合理利用土地資源，保護生態環境，為人們的生產生活創造必要的空間發展條件，合理利用土地資源，避免浪費，重視對自然資源的使用和保護，維護生態平衡。房地產業發展要與人口發展、環境發展、資源利用。生態保護水土的差異，將極大地影響房地產的價值，房地產生態價值的實現是房地產可持續發展的必然要求。因此，在開發的同時做好生態環境保護和建設，使房地產業成為城市生態經濟的有機組成部分。在開發的過程中做好生態環境的保護盒建設，塑造環境優美，和諧的社區。11.2社會適應性分析在國家住房制度改革等一系列方針政策逐步國策落實的環境下以及沈陽市經濟模塊的快速擴張、城區人口的迅速膨脹、當地居民人均收入迅速提高的背景下，建設該項目能夠提高所在地區的居民居住水平、消費水平、消費結構，增加就業機會，吸納就業人員，提高就業率。在一定程度上對改進基礎設施、增加社會服務容量和加快城市化進程等方面起了積極的作用。11.3社會風險及對策分析房地產項目投資是一項極為復雜而又充滿風險的經濟活動，影響房地產投資風險的因素很多，既來自于房地產開發經營活動的本身，又來自于周圍的社會環境條件，甚至還有人們認識的滯后性、財務管理控制的局限性以及來自于大自然的災害等。只有通過有效合理的監管控制風險，制定項目風險管理計劃才能對本項目進行風險控制，保證本項目的順利實施。本項目是綜合建筑項目，建設過程中不產生有害物質，對周圍居民及環境沒有危害，基本上無社會風險。綜上分析，本項目建設，符合國家房地產開發政策，對當前發展地方經濟、對振安區的整體開發建設都將起到促進作用，是深受當地人民群眾歡迎的好項目，其社會效益是較大的。第十二部分研究結論與建議12.1研究結論（1）技術評價1、符合產業政策的發展要求。房地產業目前為國家、鹽城市鼓勵類產業，本項目符合產業政策的發展要求。2、符合市場需求。經市場需求預測分析，鹽城市房地產業為朝陽產業，項目市場前景樂觀。3、項目實施準備充分。項目開發公司正積極推進項目各項準備工作，項目具體實施計劃詳細、可靠。4、建設規模和項目選址合理。該項目建設規模合理，項目場址占盡天時地利人和，對外交通便利，市政配套基礎設施完善，可以滿足本項目建設需要。5、工程技術方案合理、可靠6、環?？蛇_標。本項目施工期和服務期產生的污染物都較少，采取嚴格有效的污染防治措施后，污染物的排放對周圍環境的影響小，項目環境評價已通過政府部門批準。2）研究結論本項目從技術與經濟指標，所能承擔的風險程度和給企業帶來的經濟與社會效益上看，我們認為該項目是可行的。根據房地產項目投資收益的一般水平，結合房地產行業的市場現狀、發展前景、項目建設條件等因素，并綜合考慮國內正在實施的其他同類項目的可比因素，建議投資方采取積極的投資戰略。13.2建議1、本項目的實施有助提高鹽城城市形象及知名度，促進鹽城市城市設施完善、升級，為鹽城市經濟的發展創造良好的投資環境，促進鹽城市經濟的振興，建議政府有關部門給予相關政策支持。2、本項目具有較高的市場差異化，具有良好的盈利能力，可以實現良好的投資回報，建議項目投資公司股東及融資機構對本項目給予資金支持，加快實施本項目。3、本項目人力資源具有勞動密集的特點，服務對象是高層次客源，對從業人員的知識結構和工作水平的要求較高。從業人員的技能水平、服務質量和人員素質都直接影響本項目經營業績。本項目經營中應突出以客人滿意為導向，以效益滿意為標準，通過全面、科學的人力資源管理，發揮激勵機制的綜合效應；通過多種渠道、多種形式培養和發現人才，使人員的流動達到合理和正常的狀態；創造一個良好的內部環境，提供完備的服務保障措施，提高員工的積極性和主動性；培育員工對職業的忠誠和敬業精神，增強企業的凝聚力。4、根據項目公司提供的專項環境邊坡勘察報告，項目存在Ⅲ巖石邊坡，投資公司應采用相關工程措施消除其不良影響。5、在項目施工期和服務期，投資公司應根據項目環境評價批準書的規定采取嚴格有效的污染防治措施，消除項目實施對環境的影響。基于C8051F單片機直流電動機反饋控制系統的設計與研究基于單片機的嵌入式Web服務器的研究MOTOROLA單片機MC68HC（8）05PV8/A內嵌EEPROM的工藝和制程方法及對良率的影響研究基于模糊控制的電阻釬焊單片機溫度控制系統的研制基于MCS-51系列單片機的通用控制模塊的研究基于單片機實現的供暖系統最佳啟停自校正（STR）調節器單片機控制的二級倒立擺系統的研究基于增強型51系列單片機的TCP/IP協議棧的實現基于單片機的蓄電池自動監測系統基于32位嵌入式單片機系統的圖像采集與處理技術的研究基于單片機的作物營養診斷專家系統的研究基于單片機的交流伺服電機運動控制系統研究與開發基于單片機的泵管內壁硬度測試儀的研制基于單片機的自動找平控制系統研究基于C8051F040單片機的嵌入式系統開發基于單片機的液壓動力系統狀態監測儀開發模糊Smith智能控制方法的研究及其單片機實現一種基于單片機的軸快流CO〈,2〉激光器的手持控制面板的研制基于雙單片機沖床數控系統的研究基于CYGNAL單片機的在線間歇式濁度儀的研制基于單片機的噴油泵試驗臺控制器的研制基于單片機的軟起動器的研究和設計基于單片機控制的高速快走絲電火花線切割機床短循環走絲方式研究基于單片機的機電產品控制系統開發基于PIC單片機的智能手機充電器基于單片機的實時內核設計及其應用研究基于單片機的遠程抄表系統的設計與研究基于單片機的煙氣二氧化硫濃度檢測儀的研制基于微型光譜儀的單片機系統單片機系統軟件構件開發的技術研究基于單片機的液體點滴速度自動檢測儀的研制基于單片機系統的多功能溫度測量儀的研制基于PIC單片機的電能采集終端的設計和應用基于單片機的光纖光柵解調儀的研制氣壓式線性摩擦焊機單片機控制系統的研制基于單片機的數字磁通門傳感器基于單片機的旋轉變壓器-數字轉換器的研究基于單片機的光纖Bragg光柵解調系統的研究單片機控制的便攜式多功能乳腺治療儀的研制基于C8051F020單片機的多生理信號檢測儀基于單片機的電機運動控制系統設計Pico專用單片機核的可測性設計研究基于MCS-51單片機的熱量計基于雙單片機的智能遙測微型氣象站MCS-51單片機構建機器人的實踐研究基于單片機的輪軌力檢測基于單片機的GPS定位儀的研究與實現基于單片機的電液伺服控制系統用于單片機系統的MMC卡文件系統研制基于單片機的時控和計數系統性能優化的研究基于單片機和CPLD的粗光柵位移測量系統研究單片機控制的后備式方波UPS提升高職學生單片機應用能力的探究基于單片機控制的自動低頻減載裝置研究基于單片機控制的水下焊接電源的研究基于單片機的多通道數據采集系統基于uPSD3234單片機的氚表面污染測量儀的研制基于單片機的紅外測油儀的研究96系列單片機仿真器研究與設計HYPERLINK"/detail.