2021年成都房地產市場半年報市場總結|市場預判成都正合·策略服務中心2021/07/12

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1998【指標說明】1、70指數城市級別劃分一線城市：北京、上海、廣州、深圳二線城市：天津、石家莊、太原、呼和浩特、沈陽、大連、長春、哈爾濱、南京、杭州、寧波、合肥、福州、廈門、南昌、濟南、青島、鄭州、武漢、長沙、南寧、海口、重慶、成都、貴陽、昆明、西安、蘭州、西寧、銀川、烏魯木齊2、數據統計口徑供應量、成交量、存量均為認購口徑成交均價、成交金額均為備案口徑3、數據統計范圍主城：成華區、高新區、金牛區、錦江區、青羊區、武侯區天府新區：天府新區成都直管區近郊：雙流區、溫江區、龍泉驛區、郫都區、新都區遠郊：都江堰市、邛崍市、崇州市、彭州市、青白江區、金堂縣、蒲江縣、新津區、大邑縣4、商品住宅項目類型劃分標準剛需：主力在售產品總價200萬以下首改：主力在售產品總價200-400萬再改：主力在售產品總價400-600萬高端：主力在售產品總價600萬及以上且主力單價3萬/㎡及以上

5、存量說明項目存量：已首次開盤項目的預售證未售存量+未拿預售證存量土地存量：已成交但對應項目未開盤的住宅類土地最大可開發建筑面積6、土地類型劃分標準純住宅土地：土地住宅最大可開發建筑面積占總面積比例≥80%住兼商土地：土地住宅最大可開發建筑面積占總面積比例≥50%且＜80%純商業土地：土地商業最大可開發建筑面積占總面積比例≥80%商兼住土地：土地商業最大可開發建筑面積占總面積比例＞50%且＜80%住宅類土地：純住宅土地+住兼商土地商業類土地：純商業土地+商兼住土地7、計算公式土地流拍率=成交時間內流拍宗數/(流拍宗數+成交宗數)8、公寓劃分標準高端公寓：項目主力產品單價2.5萬/㎡及以上類住宅：主力面積60㎡及以上，梯戶比例不超過1:3且每層戶數不超過10戶投資小戶：主力面積30-60㎡，梯戶比超過1:39、問卷說明成都購房者心態調研僅選取常住地為成都的受訪者調研時間分別為2020年12月及2021年6月10、符號說明n.a.：表示空值或數據缺失成都正合地產顧問股份有限公司版權所有Copyright?2021AllRightsReserved 正合股份·Since1998 Page2目錄 ?城市基本面?市場總結?市場預判成都正合地產顧問股份有限公司版權所有Copyright?2018AllRightsReserved 正合股份·Since1998PART1城市基本面?成渝經濟城市潛力成都正合地產顧問股份有限公司版權所有Copyright?2018AllRightsReserved 正合股份·Since1998成渝：軌道提速，政務互認互通，提高人力資源流動便捷度◆2021年4月央行支持成渝共建西部金融中心，加快西部經濟金融發展◆成渝雙城在軌道、政務方面動作頻頻，如1小時經濟圈、公交/社保等領域“一卡通”，推進多高頻政務服務的跨省通辦表：2021年成渝地區雙城經濟圈重點任務清單類別指導文件成渝舉措影響4月1日國新辦召開新聞發布會?成渝共建西部金融中心，2020年已集中簽約超36億元金融中心?今年成渝發力金融科技，共同爭取國家金融創新和開放試點政策先行先試提高高質量產業發展央行：研究支持成渝共建西部金融中心?今年成渝協同爭創知識產權金融生態試驗區成渝軌道-將被建設成為4個“國際性綜合交通樞紐集群”之一，到2025年將建成1小時交通圈?成渝中線高鐵或將于今年6月全面開工，成渝可實現40分鐘通達?成渝高鐵復興號6月25日零時起開跑，將正式上線復興號智能型動車組4月13日《2021年新型城鎮化和城鄉融合?天府國際機場(4F級機場)6月27日開航成渝：由原來1.5小時縮短至1小時成都到周邊城市軌道軌道交通發展重點任務》成都至周邊：眉山、瀘州、綿陽等周邊城?成眉市域鐵路S5線力爭2021年開工建設建設軌道上的城市群和都市圈?川南城際鐵路內自瀘線預計今年6月30日開通市軌道陸續開工通車，加快融入成渝?天府新區經眉山至樂山高速公路全長94公里?“世界最長城市中軸線”年底直通眉山城區?綿瀘高鐵內自瀘段5月7日開始聯調聯試推動實施以交通通信、戶口遷移、就業社保、教育文化、醫療衛生、住房保障等六大生活便捷?戶口：推進戶口遷移“一站式”辦理，實現川渝兩地戶口遷移“只跑一次”?社會保障：①社保、醫保、文化等領域“一卡通”；②健全醫保異地結算機制；③推進社會保險異地生活便捷3月26日《政務服務跨省通辦合作備忘錄》辦理，養老、失業保險無障礙轉移接續公交、社保、醫保、文化等領域“一卡通”、深化政務服務合作，實現政務信息共享?公積金：信息共享和互認互貸，實現房地產項目和房源信息開放共享鐵路e卡通，成渝生活便捷度提高?人才：推動外國人工作證互認，探索兩地“高精尖缺”外籍人才跨區域創業、兼職?交通：推進高鐵化公交，開通鐵路e卡通；公交一卡通?通信：推進通信一體化來源：成渝新經濟周報+新聞媒體，成都正合策略服務中心整理成都正合地產顧問股份有限公司版權所有Copyright?2021AllRightsReserved 正合股份·Since1998 Page5經濟：GDP兩年平均增速回歸至6.7%，經濟運行持續回升向好◆2021H1全市GDP累計值4552.8億元，GDP同比增長17.3%，兩年平均增速6.7%，增速回歸常態◆成都GDP總量持續保持全國第7名，排名副省級城市第3，全市經濟運行持續回升向好圖：2010-2021Q1成都GDP累計值及同比漲幅億元20,00018%18,00015.0%15.2%16%16,00014%14,00013.0%12%12,00010%10,0009.3%8.9%8.1%8.0%7.9%7.7%8%8,0007.8%6.7%6,0006%4,0004.0%4%2,0002%00%GDP累計值（左軸） 同比增幅（右軸）來源：成都統計局+各城市統計局官方網站發布，成都正合策略服務中心整理備注：2021Q1增速為兩年平均增速

表：2021Q1全國副省級城市GDP累計值、GDP首位度、經濟總量排名城市GDP累計值GDP同比增速GDP首位度全國城市排名(億元)(經濟總量)深圳6,86817.1%25%3廣州6,40419.5%24%4成都4,55317.3%38%7杭州4,19818.3%26%8南京3,82416.0%15%9武漢3,57458.4%36%10寧波3,11119.5%19%12青島3,03718.0%17%14西安2,46016.0%39%19濟南2,45717.4%14%20大連1,70014.0%29%31廈門1,59221.1%15%33沈陽1,52318.0%26%35長春1,50218.0%54%37哈爾濱1,00314.0%37%54成都正合地產顧問股份有限公司版權所有Copyright?2021AllRightsReserved 正合股份·Since1998 Page6產業：創新引領，高技術產業發展擴量提質◆2021H1川藏鐵路技術、超算中心等國家級重點項目發展勢能顯著增強，新經濟總量指數連續8個月全國第二(僅次于北京)◆規模以上工業和高技術制造業同比保持持續增長，2020年電子信息產業成為全市首個萬億級產業集群，高新技術產業營業收入突破1萬億元，千億級產業集群增至8個，軌道交通、生物醫藥成為國家首批戰略性新興產業集群圖：成都創新技術中心重點項目推進重點項目時間目前進度能級國家川藏鐵路技2021.5揭牌組建，正式落戶科學城興隆湖畔全國第四、西部首個國家技術創新中心術創新中心成都國家人工智全國人工智能創新應用先導區已增至8個，成能創新應用先導2021.5在蓉揭牌都國家人工智能創新應用先導區為西部首個區已為用戶提供計算資源、軟件開發、成都超算中心2021.6人才培養和引進、重大科研項目、計中國西部地區首個國家超級計算中心算產業化推廣五大服務天府實驗室2021.6在成都正式揭牌四川省打造的重大科技創新基地成都智算中心2021.6正式開建、15個新項目集中簽約華為與高新區打造的全球領先新一代人工智能計算平臺西部(成都)科學城2021.6西部(成都)科學城，在成都正式揭牌建設全國影響力的科技創新中心核心區，引領區域創新發展的綜合性國家科學中心來源：成都統計局官網+新聞媒體，成都正合策略服務中心整理

圖：2019-2021Q1規模以上工業增加值同比及高技術制造業增加值20%15%10%5%0%2019Q1 2019Q2 2019Q3 2019Q4 2020Q1 2020Q2 2020Q3 2020Q4 2021Q1-5%規模以上工業增加值同比 高技術制造業增加值成都正合地產顧問股份有限公司版權所有Copyright?2021AllRightsReserved 正合股份·Since1998 Page7城市人口：成都首破2千萬，10年人口增量全國第三，人才流入速度加快◆成都租賃/購房補貼普及碩士，相比其他城市寬松，截止2021.4累計吸引新落戶青年人才超47.6萬，今年1-5月累計8.47萬(為去年同期2.6倍)◆成都首次進入第四座人口超2千萬城市，10年人口增量排名第三，人才流入速度加快表：國內典型城市落戶及人才安居政策對比類型成都西安重慶杭州-應屆大專畢業生+落實工作-本科及以上+45歲及以下-中專(技校)以上+45歲及-專科及以上+1年以上勞動合同+繳存社保-境外本科及以上+45歲及以下+非外國以下學歷落戶專科及以上+本市就業-35歲以下大專畢業生+繳存社保國籍或永久居留權-本科及以上-45歲以下本科畢業生+繳存社保-本市全日制高校回遷原籍學生-全國在校大學生-本市高校統招新生積分落戶有無無有落-夫妻:穩定住所+結婚/居住證/社保滿3年-夫妻:穩定住所-夫妻:本市房產+結婚兩年以上戶本市戶籍其配偶、子女、-未成年子女:父母本市戶籍隨遷落戶-未成年子女:穩定住所-未成年子女:本市房產父母投靠落戶-父母:穩定住所+父滿60歲母滿-父母:穩定住所+父滿60母滿55歲-父母:本市房產+父滿60母滿55歲55歲-海外高層次、高技能人才-初級專業技術職稱及以上+本-取得“蓉城人才綠卡”人才-自主知識產權專利或專有市就業-中級專業技術人員及以上+年齡限制-技能人才:本市同一單位工作滿2年+單-本市引進專家、學者、留學回人才落戶技術人才-高技能人才:同單位工作滿3年+居住證+年齡限制位推薦+人社局認定-市級以上評定專業人才國等高層次人才-縣級以上政府表彰獎勵人員-專業技術人才:中級職稱及以上+45周歲-省級以上表彰人人才及以下+同單位連續社保1年以上-本市各級政府表彰人才A類人才首套住房免搖號-政府引進特殊人才不限購B-E類人才首套搖號20%≥房源優先供應(E類-博士、突破限購高層次人才購房不受戶籍、社保限制-A-E類人才首套房不限購不限購高級技師、正高級專業技術人才等)(E類最低本科+三個月社保)高層次人才落戶滿5年可購二套，限購區無住房記錄人滿3年可再享人才優先購房政策才D類購買人才公寓享60m2掛牌價85折(D-A-C類購房款50%補貼(A高層次人才享受安家補助并免安購房優惠類最高100萬)契稅A類最高800萬;B、C、D類分別200萬、150萬、100居類指研究生及以上)-C類最高40萬(市級領軍人中心城區引進青年人才享受安萬(D類為市級領軍人才)急需緊缺高技能人才享受安家補貼才)家補貼最高200萬元人才公寓5年租賃期間租金補貼≥市場租A-E類享受補貼江津區公租房青年人才享3年租B-D類分別120萬、100萬、80萬;E類2500元/月租房補貼-A類6500元/月未享住房優惠應屆全日制本科及以上大學畢業生，金25%-E類300元/月(E類需落戶)金全額補貼每年1萬租房補貼來源：各城市統計局，成都正合策略服務中心整理

圖：2020年全國第七次人口普查（單位：萬人）排序城市常住人口10年增量增量排名10年增長率1重慶3,20532171.1%2上海2,487185170.8%3北京2,189228121.1%4成都2,09458233.3%5廣州1,86859823.9%6深圳1,75671415.4%7天津1,38793290.7%8西安1,29544944.3%9蘇州1,275229112.0%10鄭州1,26039753.9%成都正合地產顧問股份有限公司版權所有Copyright?2021AllRightsReserved 正合股份·Since1998 Page8城市基本面

新經濟引領下GDP增速回歸常態成渝互通促進人力流動成都躋身第4座人口超2千萬城市PART2市場特征?住宅市場土地市場商辦市場成都正合地產顧問股份有限公司版權所有Copyright?2018AllRightsReserved 正合股份·Since1998政策：修正搖號&土地&新房&二手房協同調控，穩市場力度加碼◆修正購房優先規則，保剛需前提下支持合理改善需求◆擴大公證搖號排序選房基數，3倍封頂的樓盤，普通資格有機會遞補進入搖號池；參考上海積分搖號/合肥剛需年齡限制，成都或將繼續打補丁圖：2021.01-2021.06成都穩房價機制措施新房-土地 2021首批次集中供地，超8成限定清水房價低于或持平周邊當前房價2021Q1-精裝降檔5.8-精裝限價6.7-精裝包新房主城期房首取證精裝≤3,780元/㎡首取證精裝價格精裝“普通包“+自愿主城/近郊非首取證精裝降幅5-10%≤3,000元/㎡選擇“升級包”成品住宅二手房 5.28-主城5+2區域201個小區二手房參考價發布，7成低于市場價參考價二手房5.28-公積金房貸額度6月-部分銀行停貸二手房公積金貸款額度按參考價、成都部分銀行因額度緊張，房貸評估價、備案價最低值認定停貸二手房來源：成都住建局，成都正合策略服務中心整理

表：成都、上海、合肥搖號政策對比城市類型政策調整?由全部房源僅向已報名的無房家庭及棚改銷售調整為普通購房家庭可成都客房比≥3在無房居民家庭后依序遞補，進一步完善購房搖號政策，增加普通資格家庭公平購房機會上海客房比≥1.3?采取積分搖號，參考家庭、戶籍、房屋數量、社保年限計分合肥剛需限制?購房年齡限制在35歲以下圖：2020.01-2021.05成都、一線城市、新一線城市70指數環比走勢%1.51.00.50.0-0.5一線平均環比 新一線平均環比 成都環比來源：國家統計局+各城市統計官網，成都正合策略服務中心整理成都正合地產顧問股份有限公司版權所有Copyright?2020AllRightsReserved 正合股份·Since1998 Page11客戶：整體信心充足，總價驅動力削弱，項目區位價值關注度提升表：2020年12月、2021年6月購房者問卷調研-房價預期 圖：2020年12月、2021年6月購房者問卷調研-購房看重因素17%大10%大幅上漲[10%,+∞）幅48%小33%小幅上漲[5%,10%）幅21%微漲[1%,5%)微32%微漲上升11個點漲8%持平[-1%,1%)持19%持平上升11個點平4%微跌[-5%,-1%)微4%跌2%小1%小幅下跌[-10%,-5%)幅0%大1%大幅下跌(-∞,-10%)幅60%40%20%0%2020.12房價預期2021.06房價預期

62%總價53%總價下降9個點22%升值性、核心投資價值21%區位地段上升2個點城市絕版地段、核心區9%7%市位生活配套上升3個點5%生活配套8%交交通配套上升5個點6%1%交通便利性80%60%40%20%0%2020.12購房因素2021.06購房因素來源：正合數據庫+調研數據庫 備注：只統計主導購房因素，故相加不等于100%成都正合地產顧問股份有限公司版權所有Copyright?2020AllRightsReserved 正合股份·Since1998 Page12量價：住宅市場穩中向上，銷量2018年以來同期高位，房價漲幅收窄◆2021H1整體銷量1,286萬㎡，創2018年以來同期高位(2018H1銷量1,046萬㎡、2019H1和2020H1銷量均為1,012萬㎡)圖：2018.01-2021.06大成都商品住宅供應面積、成交面積、成交均價月度走勢萬㎡640560480400320240160800

2018年2019年2020年2021H1元/㎡供應2,745萬㎡（同比49.0%）供應2,586萬㎡（同比-5.8%）供應2,647萬㎡（同比2.4%）供應827萬㎡（同比-13.1%）20,000成交2,257萬㎡（同比-17.4%）成交2,265萬㎡（同比0.3%）成交2,291萬㎡（同比1.2%）成交1,286萬㎡（同比27.1%）成交均價10,066元/㎡（同比17.5%）成交均價11,799元/㎡（同比17.2%）成交均價13,511元/㎡（同比14.5%）成交均價15,440元/㎡（同比17.7%）存量1,424萬㎡存量1,733萬㎡存量2,074萬㎡存量1,614萬㎡15,000去化周期7.6個月去化周期9.2個月去化周期10.9個月去化周期7.5個月10,0005,00001234567891011121234567891011121234567891011121234562018H12018H22019H12019H22020H12020H22021H1供應面積(左軸)成交面積(左軸)成交均價(右軸)來源：成都銳理數據，成都正合策略服務中心整理備注：上圖存量及出清周期統計均指取得預售證未售存量面積成都正合地產顧問股份有限公司版權所有Copyright?2020AllRightsReserved 正合股份·Since1998 Page13一二圈層：東2.5環板塊、天府新區、近郊鄰主城板塊供不應求◆主城&近郊：川師、紅牌樓、十陵等斷供板塊補貨，銷量同比漲幅超60%；但東2.5環板塊（二仙橋、塔子山）+近郊鄰主城板塊（怡心湖、犀浦）等區域供不應求◆天府新區：錦江生態帶、麓湖、秦皇寺等成熟板塊多項目待售，供求矛盾突出表：2021H1成都分圈層商品住宅供銷存指標概覽（單位：萬㎡、元/㎡、月）指標主城天府新區近郊遠郊2021H1供應面積149.275.1290.7312.3同比7.7%-46.8%14%-24.9%2021H1成交面積292.5173.0406.1414.1同比66.1%-1.4%68.0%-1.0%2021H1成交均價23,11620,65814,0898,707同比9.9%24.7%17.7%9.4%截至2021.06底預售證未售存量348.5113.7568.4583.22021.06預售證未售存量出清周期7.75.08.37.52020.12預售證未售存量出清周期13.98.912.68.8

圖：2021H1成都典型供不應求板塊主力項目預售存量與去化周期萬㎡月204.0153.0102.051.000.0紅牌樓塔子山二仙橋建設路大源錦江生態帶麓山麓湖秦皇寺怡心湖犀浦一圈層二圈層截至2021.06主力項目存量(左軸)出清周期(右軸)來源：成都銳理數據，成都正合策略服務中心整理成都正合地產顧問股份有限公司版權所有Copyright?2021AllRightsReserved 正合股份·Since1998 Page14遠郊：控供應去庫存，新津&青白江&都江堰領跑，邛崍唯一供銷價齊漲區◆遠郊縮減供應調整庫存，多個區域出清周期下降；新津、青白江、都江堰銷量持續領跑◆邛崍成唯一遠郊供銷價齊漲區域：自去年下半年起土地市場升溫，今年實現地價翻番，市場預期上行；但區域為內生型小體量市場，房企跟風高價進駐存在風險表：2021.06遠郊各行政區商品住宅供銷存指標概覽（單位：萬㎡、元/㎡、月）指標新津區青白江區都江堰市崇州市彭州市金堂縣大邑縣蒲江縣邛崍市2021H1供應面積5651.640.139.442.920.516.613.531.8同比-34%-29%-41%-22%-35%-25%-9%-7%123%2021H1成交面積8790.353.741.445.837.216.013.529.2同比18%-10%3%-24%-18%16%-20%2%73%2021H1成交均價10,6848,2839,4518,3167,5677,1377,4237,7778,994同比10%7%3%2%11%8%20%6%17%截至2020.12住宅類土地存量115.5253.8209.282.8155.7198.759.863145.3截至2021.06底預售證未售存量82.155.6119.652.178.068.161.73332.92021.06預售證未售存量出清周期6.18.011.42020.12預售證未售存量出清周期8.64.915.3來源：成都銳理數據，成都正合策略服務中心整理備注：大邑人居樾江峯薈、彭州領地、萬達、華潤等品牌房企項目帶動區域價格上漲成都正合地產顧問股份有限公司版權所有Copyright?2021AllRightsReserved 正合股份·Since1998 Page15量價表現

政策嚴控，房價漲幅放緩銷量上漲至18年以來同期高位一、二圈層局部供不應求，遠郊縮供應去庫存200萬內剛需：一圈層階段性供給增加，長期來看需求外溢&二手房&租賃◆華僑城濱江壹號、高投ICON和郡、源灘國際社區推100㎡以下戶型，主城極致剛需產品階段性補量◆天府新區萬科、川發、遠大等多個網紅盤入市，以200萬以下100-140㎡產品為主表：2019-2021H1年成都商品住宅剛需產品備案成交套數及分面積段占比（單位：套）圈層面積段2021H1成交套數成交套數占比分面積段套數同比圈層總套數同比201920202021H1100㎡以下2,5436%34%39%60%主城100-120㎡1,3573%4,252-13%39%38%32%120-140㎡187-79%22%18%4%140㎡以上165-36%6%5%4%100㎡以下450-76%10%29%11%天府新區100-120㎡1,414-43%3,954-44%36%31%36%120-140㎡1,501-23%35%29%38%140㎡以上589-23%19%11%15%100㎡以下6,85613%38%31%33%近郊100-120㎡8,5618%21,08814%36%44%41%120-140㎡4,10916%21%19%19%140㎡以上1,56243%5%5%7%100㎡以下10,707-2%35%30%30%遠郊100-120㎡14,6443%35,7761%39%41%41%120-140㎡7,815-4%19%23%22%140㎡以上2,61013%6%6%7%來源：成都銳理數據，成都正合策略服務中心整理備注1：上表面積段區間包含低值不含高值備注2：剛需指主力在售產品總價在200萬以下項目正合股份·Since1998Page17成都正合地產顧問股份有限公司版權所有Copyright?2020AllRightsReserved200-400萬首改：主力成交120-160㎡套四，140㎡極致套四三衛興起◆首改產品以120-160㎡套四為主，功能需求仍占主導；控總價前提之下，近期一二圈層熱點板塊140㎡套四三衛產品興起，滿足極致的套四功能性需求表：2019-2021H1成都一二圈層首改產品分面積套型交叉成交套數占比分析 圖：2021H1成都一二圈層144㎡以內極致套四三衛典型戶型面積段120-140㎡140-160㎡圈層套型2019年2020年2021H12019年2020年2021H1主臥次臥套房次臥套房主臥套三53%37%41%9%10%24%套房套房一圈高新新川項目高層143㎡套四三衛成華龍潭寺項目洋房144㎡套四三衛層套四46%63%59%88%88%76%套三17%12%22%8%6%2%主臥主臥次臥主臥次臥套房次臥近套房套房套房套房套房郊套四83%88%78%88%93%94%雙流西航港項目溫江光華新城項目郫都老城項目洋房136㎡套四三衛高層127㎡套四三衛洋房138㎡套四三衛來源：成都銳理數據，成都正合策略服務中心整理備注1：上表總價段、面積段區間包含低值不含高值，且首改指主力在售產品總價在200-400萬項目備注2：遠郊改善產品市場份額較低，故不統計占比數據；且套三主力因個案項目如麓湖生態城、首創禧瑞光華、西派金沙影響呈現局部比例增長Page18成都正合地產顧問股份有限公司版權所有Copyright?2020AllRightsReserved正合股份·Since1998400-600萬再改：首付提升+利率上調，500萬左右再改需求釋放受阻圖：2021H1成都房貸政策變化?3.22新政-首付提升首付無房但有已結清住房貸款、有1套住房但無住房貸款、有1套住房但已結2021清住房貸款，購買普通住房最低首付比例40%，購買非普通住房首付比3.22例50%房貸利率最高上浮30%成都的房貸利率上浮成為常態。2021上半年整體上浮20%-30%，6月成都主流首套房貸利率為6.13%，二套房貸利率為6.27%，是全國7個主流首套房貸房貸利率超過6%的城市之一。利率2021H1放款周期最高延長至半年房貸利率上浮同時，銀行放款周期也在延長，最高延長至半年來源：成都正合數據庫+市場調研，成都正合策略服務中心整理備注：再改指主力在售產品總價在400-600萬項目

表：2021H1一圈層典型再改項目市場反饋主力總價行政區 板塊項目近期市場語錄反饋（萬元）?因新政后首付提高2成，項目客戶持續影響較大武侯紅牌樓A500?大多客戶正在積極想辦法湊錢，僅少量約10-20%客戶降低面積需求重新選擇項目成華塔子山B500-700?主力500-600萬總價段客戶持續受新政影響，約20%客戶放棄?放棄客戶主力在主城其他區購房，如高新、天府新區?新政后約有30%客戶因首付問題受影響，且影響持續存在錦江川師C460-560?受影響的客戶中，多數仍在想辦法湊錢?約10%客戶轉二手房,僅少量外溢到主城其他區(如天府新區)和降低面積需求天府新區秦皇寺D500-600?項目為區域網紅盤，新政后對客戶的持續影響不大成都正合地產顧問股份有限公司版權所有Copyright?2020AllRightsReserved 正合股份·Since1998 Page19600萬+高端：供應高位，地段/產品力稀缺下客戶承價意愿較強，項目熔斷◆2021H1建發央璽、濱江樾城、人居九林語等新項目集中入市，高端產品供應保持50萬㎡以上高位◆核心地段、強產品力的5個高價項目熔斷，客戶對地段和產品附加值帶來的稀缺性承價意愿較強圖：2020-2021H1成都總價600萬以上高端項目供銷量價 圖：2020-2021H1成都典型高端商品住宅項目分布萬㎡2020H12020H22021H1供應16.2萬㎡供應57.7萬㎡供應53.4萬㎡

元/㎡

綠城鳳起朝鳴西派浣花35成交25.9萬㎡成交19.5萬㎡成交75.3萬㎡30

35,00030,000

綠城鳳起蘭庭 青云闕

新希望D10人居九林語252015105012345678910111212345620202021供應面積(左軸)銷售面積(左軸)成交均價(右軸)

25,00020,00015,00010,0005,0000

建發央璽濱江樾城德商錦江天璽合景泰富瑧林悅蓉東方麓湖生態城 卓越晴翠德信麓湖云莊 奧園麓語one萬科天府錦繡

2021H1高端住宅項目2021H1熔斷高端住宅項目2020高端住宅項目來源：成都銳理數據+市場調研，成都正合策略服務中心整理備注：高端指主力在售產品總價在600萬以上項目成都正合地產顧問股份有限公司版權所有Copyright?2020AllRightsReserved 正合股份·Since1998 Page20產品特征

剛需階段性補貨/首改主功能再改受阻/高端增量簡陽&東部新區：品牌房企扎堆進駐，土拍-項目熱度雙高◆土地：品牌房企扎堆進駐簡陽，土拍高熱度，地價積極向好；東部新區首次土拍，地價最高達到6650+11%無償移交◆項目：整體簡陽市場剛需主導，改善集中河東新區，以品牌開發為主(如旭輝、新希望等)，去化周期主力不足10個月表：2019.01-2021.06簡陽市含住宅類土地成交走勢畝招商中糧明宇元/㎡3507,000300旭輝碧桂園招商6,0006,4835,6205,6002505,000旭輝2004,0004,310新希望3,5281503,0413,6483,0002,1492,2352,300旭輝陽光城1001,8202,0001,425501,0001,000001月4月5月8月12月1月7月8月9月12月1月3月5月201920202021H1凈用地(左軸)平均樓面地價(右軸)表：東部新區首次土拍明細（單位：畝、元/㎡）序號土地位置成交日期土地類型凈用地容積率成交樓面價溢價率競得著1東部新區三岔街道板橋村14、2021/1/13住兼商92.52.73,4040%林棲軌發15組2東部新區石盤街道鳳凰山社區2021/5/19住宅59.72.56,550+無償移交租賃住房16%15%明宇3、4組，養馬街道馬頭村3東部新區養馬街道馬頭村2021/5/19住宅64.42.56,650+無償移交租賃住房11%15%中糧來源：成都公共資源交易服務中心+成都正合數據庫+市場調研，成都正合策略服務中心整理備注：簡陽土地成交的時間僅統計當月有成交

表：簡陽各板塊走量情況（單位：㎡、元/㎡、套、月）板塊項目業態面積成交均價月均去化存量去化周期A高層112-14012,9003571810（精裝）河東新區B高層高110-13310,700667727低密低密143-17512,200C高層112-13511,017811,0208-10低密142-17512,400D高層91-9810,800955566北部新城E高層86-979,606564344東部新區F高層95-12713,0001311,65013成都正合地產顧問股份有限公司版權所有Copyright?2021AllRightsReserved 正合股份·Since1998 Page22視高&黃龍溪：均享大天府新區紅利吸附大城南投資客，熱度高漲◆環成都：視高-黃龍溪均享大天府新區范圍紅利，疊加強分銷，吸附大城南投資+投資兼自住客戶，第四代建筑可溢價◆黃龍溪板塊客戶支付力相比視高偏低，疊加性價比+地理位置實現來訪成交高量，投資客占比略高于視高◆視高疊加上游價格上漲趨勢帶動+整體的規劃實現高量表：2021H1黃龍溪和視高典型項目成交表現（單位：畝、㎡、組、套、萬元/㎡）板塊項目名稱占地物業形態面積月均來訪月均去化成交均價約3,000(可開發A高層/洋房/疊拼101-123/144-1731,6332601/1.2/1.65約1,282)視高B約9,000高層/洋房/疊拼82-140/105-1527,541強銷期1,3001/1.25/1.5順銷期800C83高層68-1071,0002721.46(第四代建筑)D6,300(規劃可開高層/疊拼93-127/117-1431,1811100.7/0.9/1.3發300)E12,000高層/商墅96-107/112-1257,4085220.6/1.5黃龍溪F約3,000高層88-1142,4324930.8-0.9G約3,000高層/商墅78-110/1254,809強銷期400-5001.1/1.7(高層第四代建筑)順銷期150

客戶比例 置業目的?大城南主力以純投資和投資?大城南為主(50-60%)兼遠期自住?省內二級城市為輔(25-30%)?西北外省養老(10-20%)(黃龍?省內二級城市主力以投資兼遠期自住溪略高)?西北外省主力養老自住需求來源：成都正合數據庫+市場調研，成都正合策略服務中心整理成都正合地產顧問股份有限公司版權所有Copyright?2021AllRightsReserved 正合股份·Since1998 Page23PART2市場特征?住宅市場土地市場商辦市場成都正合地產顧問股份有限公司版權所有Copyright?2018AllRightsReserved 正合股份·Since1998規則：首提“定品質”/“雙限地”普及/移交租賃轉自持租賃，土拍規則收緊◆首提“限房價、定品質、競地價”出讓方式，并補充新建商品住宅技術管理、裝修管理等配套政策，落實“定品質”技術標準◆中心城區“雙限地”普及(宗數占比上漲26個點至30%)，啟用普通裝修及升級裝修雙方案機制，普通裝修價≤3,000元/㎡，強化房地價聯動◆前期無償移交改為自持租賃為主，并首次明確租賃年限及轉讓分割限制并出臺租賃補貼政策，遠郊首提續競自持租賃住房(蒲江)表：2021H1成都首批次集中供地新增土拍條件及后續補丁政策分類條件公告內容是否首宗數占比后續政策補充次出現限地價?設置最高土地出讓價，達此價格轉競自持租賃住房面積（地塊最高土地限價未公告）否38宗/95%無房價地價聯動限房價?設置地塊后期住宅產品清水限定均價，超8成限定清水房價低于或持平周邊當前房價否40宗/100%無6.7-住建局-《成都市新建成品住宅裝修管理規定(試行)》精裝限價?按建筑面積計算：2,000元/㎡≤普通裝修價≤3,000元/㎡，天府新區無最低要求是28宗/70%?房企可提供升級裝修方案供購房者自愿選擇，升級裝修協議另行簽訂，升級裝修價款納入預售款監管定品質?地塊公告明確標準：成品住宅、綠色建筑、裝配式建筑、海綿城市、建設質量等是40宗/100%6.7-住建局、規自局-《成都市新建商品住宅技術管理規定》?材料選用、防水防澇、設施設備配置、智能化系統設置等方面進行明確，落實“定品質”技術規定住房品質監管實體6.7-住建局-《成都市新建成品住宅裝修管理規定(試行)》?預售前應設置工序樣板房與實體樣板房，應與該樓棟交付房屋標準一致是18宗/45%?選擇本批次最多戶型，設置至少1套普通裝修交付樣板房和對應戶型工序樣板房；其他戶型展示裝修效果圖樣板間?交付樣板房和工序樣板房開放至當期成品住宅集中交付達90%之日起至90日止?套型要求：單套最大建面≤120㎡(高新&青白江≤60㎡/武侯≤80㎡/天新98畝≤90㎡)；單套平均租賃住房建面一般要求60㎡左右是38宗/100%建設要求?租賃年限：1年≤單次租賃期≤5年，續租期限可低于1年，首次租賃和續租總期限不得超過10年6.1-住建局-《成都市住房租賃市場發展試點財政獎補資金使用管理辦法(修訂)》?租金收取：租金每月/每季收取，不得一次性收取3個月以上，收取租賃押金不得高于1個月租金租購并舉強制自持??1,200元/㎡新建租賃住房建設成本補助，或者30%新建租賃住房項目資本金補助(二選一)高新西區98畝、高新南76畝強制比例30%、青羊區23畝15%否10宗/23%?改建改造租賃住房補助最高不超過600元/㎡租賃住房?其余7宗強制自持租賃住房比例10%續競自持?自持30年，期間僅能用于租賃住房，不得分割抵押、轉讓否首次明確38宗/95%租賃住房?若實施整體轉讓、抵押等處置，應保持前期要求不變自持規則來源：成都公共資源交易服務中心，成都正合策略服務中心整理成都正合地產顧問股份有限公司版權所有Copyright?2021AllRightsReserved 正合股份·Since1998 Page25規則：成都在自持比例/房價限制/品質要求方面更為嚴苛◆各城市土拍主流方式為“限地價+續競無償移交或自持政府性用房”，重慶&武漢為自由競價◆創新規則：成都定品質、上海&無錫等5城市禁馬甲、上海書面報價近均價者得、重慶溢價率超50%縮短土地款繳納期限表：2021H1首批次集中供地典型城市出讓條件梳理首批占地競拍條件保證金基礎/續競配建并無償移交住房續競自持住房城市群城市面積占全限地價接近平均值者比例清馬甲限房價搖號定品質其他年計劃比基礎續競配建政府持有續競自持（主流溢價率）自持最高比例競得地塊租賃住房政府性住房最高比例共有產權份額租賃住房東北長春35%20%√√1.7%（30%）遼中南沈陽33%40%√√（5%）√n.a.（20%）北京16%20%√√√20%√√（高標準住三分之二地塊執行70/90（5%、15%）宅方案）京津冀天津37%20%-30%√√3%（50%）上海25%20%√√√√（10%）長三角杭州43%20%√√√（10%）√40%預公告辦理預申請按起價10%繳納保證金（30%）寧波23%20%√√√16%√14%核心區3個月內繳清土地出讓金（25%、30%）鎮海區1-6個月內繳清長江中游武漢44%20%自由競價，價高者得長沙42%50%√√√n.a.√（4宗）√（9宗）√自持要求地塊廣州62%20%√37%√√（45%）流拍粵港澳深圳10%50%√√√46%（45%）重慶48%20%自由競價，價高者得地塊溢價50%縮短土地出讓價款繳納期限成渝成都21%20%√√√√59%√（符合商品（10%）普通裝修2-3千（10%、30%）住宅技術規定）關中西安/20%、50%√√√√√15%√(10%)來源：各城市土地交易信息官網正合股份·Since1998Page26成都正合地產顧問股份有限公司版權所有Copyright?2021AllRightsReserved量價：多重政策引導成都土地市場量價維穩，但自持比例走高◆基本面支撐較強的重點城市群核心城市土拍活躍（杭州、寧波、重慶等）；樓市持續收縮的東北城市則相對平淡◆一圈層供地主力，容積率減小趨勢下，成都住宅類土地可開發體量收縮，成交樓面價結構性上漲◆商業類土地交易量維穩，其中產業、TOD地塊宗數占比超6成表：2021H1重點城市首批集中供地交易結果對比（單位：宗、元/㎡） 表：2019-2021H1年大成都土地分類型成交指標（單位：宗、畝、萬㎡、元/㎡）城市群城市成交指標觸發熔斷底價成交指標住宅+商業類住宅類商業類流拍宗數成交宗數成交樓面價成交地塊熔斷宗數熔斷宗數最高自持/底價成交底價成交宗流拍率201920202021H1201920202021H1201920202021H1（宗）（宗）（元/㎡）平均溢價率（宗）占比移交比例宗數（宗）數占比宗數241284131162163807912151東北長春25.0%383,1653.3%13%1.7%3284%占地面積18,27919,1788,47912,73112,2445,2795,5496,9343,201遼中南沈陽00.0%225,41210.4%1150%n.a.836%可開發體量2,6182,8521,1611,7861,6936938331,159469北京00.0%3032,1676.4%1860%20%413%開發體量同比0.4%8.9%-4.6%10.5%-5.2%-9.2%-16.1%39.3%3.1%京津冀天津00.0%45945211.7%25%3%2249%表面成交樓面地價n.a.n.a.n.a.5,8536,8827,8661,8722,7543,164流拍率0.0%0.7%0.0%5.3%1.2%0.0%6.0%0.0%0.0%上海00.0%3119,6465.8%2065%n.a.929%長三角杭州00.0%5715,49326.0%4172%40%611%終止宗數29188131151673寧波00.0%2912,18125.8%1966%16%13%圖：2019-2021H1年大成都住宅類土地分圈層成交宗數占比圖長江中武漢00.0%547,87317.0%不限地價3463%游長沙38.3%334,7797.4%927%n.a.1958%2021H133%9%21%38%廣州612.5%4211,33711.7%410%37%1843%粵港澳202021%9%25%45%深圳00.0%615,21230.9%240%n.a.350%成渝重慶00.0%469,13343.0%不限地價613%201922%6%20%52%成都00.0%407,5657.4%3182%59%923%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%關中西安315.8%165,0687.1%00%15%1381%主城天府新區近郊遠郊來源：成都公共資源交易服務中心，成都正合策略服務中心整理備注：2020年天府新區地價為剔除產業及人才公寓的平均地價；2019年和2021H1年天府新區住宅成交用地不涉及產業和人才用地成都正合地產顧問股份有限公司版權所有Copyright?2021AllRightsReserved 正合股份·Since1998 Page27利潤收窄：七成熔斷競自持(最高59%)，三成房地價差＜5千(主城尤明顯)◆2021H1共76宗土地設置最高地價，其中53宗熔斷，主城租賃自持比例主力20-30%（最高59%）、近郊10-20%◆考慮自持成本后實際地價與地塊清水限定房價價差不足5千的土地占30%，利潤空間收窄表：2021H1年大成都住宅類土地交易指標（單位：宗、畝、元/㎡）圈層行政區成交宗數成交畝數板塊起拍價刷新熔斷宗數/占比最高自持最高無償清水限價-實際樓面地價實際成交樓面地價房地價比租賃比例移交比例＜5千成華區739116/86%29%23%3武侯區522403/60%14%8%2主城錦江區212002/100%6%14%019,2660.83金牛區623014/67%21%9%1青羊區316323/100%30%14%2高新區313911/33%59%0%3天府新區735627/100%45%41%422,3671.08新都區212812/100%20%12%1龍泉驛區332313/100%17%30%1近郊雙流區435012/50%18%34%110,0710.71溫江區533325/100%11%17%2郫都區338812/67%34%0%1新津區336011/33%18%0%1青白江區538115/100%16%5%2崇州423714/100%7%0%0遠郊大邑755500/0%0%0%03,9830.46都江堰323100/0%0%0%0金堂215500/0%0%0%0蒲江39210/0%0%0%0邛崍312413/100%23%26%0合計805,2791853/70%59%41%2411,9110.77來源：成都公共資源交易服務中心，成都正合策略服務中心整理備注：①實際樓面地價=【成交總價+(無償移交面積+自持面積)*單位建安成本+宗地外代建總額】/宗地實際可銷售面積；②建安成本：住宅清水3,500元/㎡、住宅精裝5,000元/㎡、商業3,500元/㎡；③熔斷占比=熔斷宗數/有限地價條件宗數；④天府新區因佳兆業高無償移交、龍光、德商等高自持租賃影響實際樓面地價較高成都正合地產顧問股份有限公司版權所有Copyright?2021AllRightsReserved正合股份·Since1998Page28房企：多房企顆粒無收，新進房企持續激進；平臺及頭部民營聯合成贏家◆新進：川派新進房企一圈層激進拿地(武侯、高新)、商業開發經驗豐富的省外新進房企斬獲商兼住地◆國企：政府平臺以底價成交TOD、文旅、產業地為主，但以人居&交投&城投為代表的高溢價競主城+天府新區(溢價10%-15%，約10%自持)電建、華潤等國資企業積極競拍主城優質宅地，五礦、華潤、遠洋二、三圈層文體項目補倉◆民營：品牌民營、頭部本土競拍一圈層宅地，多聯合拿地(人居、德商、電建)；渝派房企、本土中小型民營遠郊拿地為主表：2021H1住宅類+商業類成交土地房企拿地宗數排名及聯合拿地統計（單位：宗、畝、萬㎡、億元）排名房企土地宗數凈用地最大可開發體量成交金額1人居7419.871.373.22龍湖5372.651.830.13德商524成都軌道4491.882.349.55五礦4377.540.65.66電建4178.123.735.77青旅生態48德信3159.619.111.09中瑞天悅2462.253.918.210源昌2391.743.312.9

年度聯合宗數占比典型合作房企招商&軌道&天投城投&金茂2020年3111%雅居樂&隴海花樣年&東原……電建&交投德商&電建2021H11915%人居&德信龍湖&潤和……

新進房企、平臺房企電建、德商、招拍掛人居、龍湖等萬科、融創、恒大等合作收并購品牌房企多元拿地方式帶產業拿地招商、華潤、華僑城等 TOD 保利、萬科、平臺合作 綠城等來源：成都公共資源交易服務中心，成都正合策略服務中心整理備注：①房企分類優先級-新進房企>政府平臺>本土民營>品牌民營、國企央企；②聯合拿地房企均各計一宗土地成都正合地產顧問股份有限公司版權所有Copyright?2021AllRightsReserved 正合股份·Since1998 Page29土地市場

土拍規則趨嚴擠壓利潤空間頭部房企或大型國資企業壟斷熱點板塊優質宅地PART2市場特征?住宅市場土地市場商辦市場成都正合地產顧問股份有限公司版權所有Copyright?2018AllRightsReserved 正合股份·Since1998商業：持續控供應，但成交量價齊跌，庫存壓力依然嚴峻◆2021H1商業整體去庫存明顯，但壓力持續嚴峻，去化周期高達95.7個月◆主城主力因北京城建龍樾熙城、禹洲山河峯薈等集中認購影響，同比2019H1上漲；天府新區2021H1主力因雙發天禧中心、三利廣場、中澳國際廣場等項目集中供應影響，同比2019H1上漲圖：2016-2021H1大成都商業供應面積、成交面積、成交均價年度走勢 表：2021H1成都分圈層商業物業供應面積、成交面積、成交均價、存量、出清周期萬㎡2016年2017年2018年2019年元/㎡350存量1,015.4萬㎡存量1,046.6萬㎡存量1,123.8萬㎡存量1,175.2萬㎡30,000去化周期83.6個月去化周期61.6月去化周期69.1個月去化周期81.1個月3002020年2021H125,000存量1,209.9萬㎡存量1,184.2萬㎡250去化周期109.6個月去化周期95.7個月20,00020015,00015010,000100505,000002016年2017年2018年2019年2020年2021H1供應面積(左軸)成交面積(左軸)成交均價(右軸)來源：成都銳理數據，成都正合策略服務中心整理備注：商業僅統計底商、集中式商業、商業街、專業市場；存量指預售證未售存量

大成都主城天府新區近郊遠郊供應面積(萬㎡)59.120.310.319.19.4同比2020H17.4%6.6%-15.7%-19.5%n.a.與2019H1對比-49.6%-26.6%7.5%-57.6%-73.2%成交面積(萬㎡)23.012.3同比2020H169.2%81.8%26.7%13.3%4,547.4%與2019H1對比-17.1%10.5%-7.5%-26.0%-43.1%成交均價(元/㎡)18,84924,10125,14315,96612,130同比2020H1-12.2%-1.8%-3.4%-10.5%-21.8%與2019H1對比-34.5%-16.3%-14.1%-26.6%-24.5%存量面積(萬㎡)1,184.2528.266.3473.8115.9出清周期(月)95.7126.636.4115.550.8成都正合地產顧問股份有限公司版權所有Copyright?2021AllRightsReserved 正合股份·Since1998 Page32寫字樓：受個案整棟出售影響，整體銷量上漲，均價維穩◆主城因高新招商大魔方(8.8萬㎡)/中海國際中心(2.1萬㎡)整棟出售因素，拉動整體主城銷量上漲◆近郊主力受溫江中國西部文化城(2.6萬㎡)/醫科總部基地(1.2萬㎡)帶動，銷量上漲明顯圖：2016-2021H1大成都寫字樓供應面積、成交面積、成交均價年度走勢萬㎡2016年2017年2018年2019年元/㎡100存量361.4萬㎡存量300.7萬㎡存量288.8萬㎡存量302.0萬㎡16,00090去化周期60.8個月去化周期38.4個月去化周期98.9個月去化周期94.5個月14,0008012,000702020年2021H160存量317.2萬㎡存量296.4萬㎡10,000去化周期74.3個月去化周期55.0個月508,000406,000304,00020102,000002016年2017年2018年2019年2020年2021H1供應面積(左軸)成交面積(左軸)成交均價(右軸)來源：成都銳理數據，成都正合策略服務中心整理

表：2021H1成都分圈層寫字樓供應面積、成交面積、成交均價、存量、出清周期大成都主城天府新區近郊遠郊供應面積(萬㎡)0.90.4同比2020H1-29.9%-36.7%n.a.n.a.n.a.與2019H1對比-36.4%7.0%-100.0%-88.6%n.a.成交面積(萬㎡)29.423.0同比2020H184.9%124.1%-21.7%2,084.9%-81.6%與2019H1對比17.9%2.2%-50.6%469.1%1,924.8%成交均價(元/㎡)14,34915,42216,3788,2334,567同比2020H136.5%15.1%32.7%-2.5%27.8%與2019H1對比1.6%4.3%11.3%15.0%-41.1%存量面積(萬㎡)296.4226.921.832.015.7出清周期(月)55.051.382.251.5194.0備注：圖表存量指項目取得預售證未售存量；遠郊寫字樓僅邛崍商會大廈在售，整體受個案影響較大成都正合地產顧問股份有限公司版權所有Copyright?2021AllRightsReserved 正合股份·Since1998 Page33商墅：價格實現度較高，多房企拓展商墅◆商墅去化周期明顯低于其他商業產品，且一圈層均價實現度較高◆多房企轉向拓展商墅產品，2021H1新增商墅較多，主力分布高新新川、天府新區麓山麓湖，商墅市場擴容明顯表：2020.01-2021H1各物業形態量價去化周期對比（單位：元/㎡、月）表：截止2021H1大成都主力在售/待售/售罄商墅項目分布指標行政區/形態商業別墅類住宅投資公寓高端公寓商鋪大成都19,54410,16810,17823,78018,849主城+天府新區24,59215,16312,75023,78024,308成交均價近郊16,5027,6477,873n.a.15,966遠郊14,4318,0975,863n.a.12,130去化周期大成都13.615.315.316.995.7來源：成都銳理數據+市場調研，成都正合策略服務中心整理

待售在售售罄備注：遠郊類住僅崇州花樣年智薈城(均價6,562元/㎡)和盛世濱江廣場(均價8,274元/㎡)在售，導致整體遠郊類住均價高于近郊成都正合地產顧問股份有限公司版權所有Copyright?2021AllRightsReserved 正合股份·Since1998 Page34商墅：整體供銷上漲，且客戶主追求墅居感◆限墅令下，住宅別墅稀缺+商墅不限購，整體商墅供銷上漲◆2021.6正合客戶問卷，意愿購買商墅的客戶中，主力仍追求別墅的墅居感，其次為總價圖：2020.01-202H1大成都商墅供應面積、成交面積月度走勢萬㎡2020H12020H22021H17.00供應9.0萬㎡（同比-33.9%）供應28.8萬㎡（同比72.6%）供應9.4萬㎡（同比76.1%）成交7.0萬㎡（同比11.6%）成交17.9萬㎡（同比24.2%）成交10.4萬㎡（同比99.7%）6.00存量15.7萬㎡存量24.4萬㎡存量26.1萬㎡5.00去化周期9.6月去化周期15.0月去化周期13.6月4.003.002.001.000.00成交面積供應面積來源：成都銳理數據+成都正合客戶問卷+市場調研，成都正合策略服務中心整理

圖：2021H1成都購房者調研-購買商墅關注點追求墅居品質，但住宅類別墅稀缺47%追求墅居品質，但無住宅別墅購買資格27%總價低 20%可商用-功能多，存在投資價值 7%0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% 50%成都正合地產顧問股份有限公司版權所有Copyright?2021AllRightsReserved 正合股份·Since1998 Page35公寓：供銷價齊跌，天府新區受多高銷項目影響供銷上漲◆整體公寓相比2019H1供銷價齊跌，去化周期22個月◆天府新區受多項目分銷主打持續高銷影響(主力玖棠府/第五大道/公園傳奇)，對比2019H1供銷上漲，均價維穩圖：2016-2021H1大成都公寓供應面積、成交面積、成交均價年度走勢 表：2021H1成都分圈層公寓供應面積、成交面積、成交均價、預售證存量、出清周期萬㎡2016年2017年2018年2019年元/㎡600存量358.2萬㎡存量312.6萬㎡存量450.2萬㎡存量589.3萬㎡16,000去化周期27.3個月去化周期11.2個月去化周期12.9個月去化周期18.4個月14,0005002020年2021H1存量590.4萬㎡存量566.3萬㎡12,000去化周期24.2個月去化周期22.5個月40010,0003008,0002006,0004,0001002,000002016年2017年2018年2019年2020年2021H1供應面積(左軸)成交面積(左軸)成交均價(右軸)

大成都主城天府新區近郊遠郊供應面積(萬㎡)130.436.443.744.26.1同比2020H1-6.7%-32.3%265.8%-25.3%-58.7%與2019H1對比-46.5%-50.8%255.2%-68.1%-67.5%成交面積(萬㎡)145.353.3同比2020H16.4%-5.3%152.7%-4.0%-43.1%與2019H1對比-23.3%-21.8%72.4%-40.6%-37.4%成交均價(元/㎡)11,50015,35412,8958,0176,105同比2020H12.0%-0.7%1.6%-6.4%-5.2%與2019H1對比-4.2%-4.5%4.6%-10.1%-7.0%存量面積(萬㎡)566.3218.072.2227.348.8出清周期(月)22.521.616.124.834.2來源：成都銳理數據+市場調研，正合策略服務中心整理備注1：此表存量指項目取得預售證未售存量備注2：天府新區-中糧觀瀾祥云2021H1供應11.7萬㎡、雙發天禧中心14.6萬㎡Page36成都正合地產顧問股份有限公司版權所有Copyright?2021AllRightsReserved正合股份·Since1998商辦市場

商辦市場整體持續控供應，但局部略有分化商業、公寓整體量價齊跌寫字樓、商墅供銷上漲價維穩PART3市場預判?整體趨勢區域預判正合股份·Since1998資金：因金融持續嚴管，房企三道紅線指標雖改善，但仍需注重銷售回款◆整體國家對金融監管持續嚴控，嚴禁經營貸/消費貸等流入房地產，保持房地產金融政策的連續性、一致性、穩定性◆雖房企三道紅線指標進一步改善，但整體國家金融審慎基調之下，房企仍應注重銷售回款圖：2021H1全國及地方層面金融監管相關政策及事件梳理1.04-落實房地產長效機制，實施好房地產金融審慎管理制度1.15-實施房地產金融審慎管理制度，形成重點房企資金監測和管理規則國4.08-保持宏觀金融政策的連續性、穩定性和可持續性層6.01-房地產金融化泡沫化勢頭得到遏制，房地產信托余額和投向房地產的理財面 產品規模持續下降

圖：2020H1、2020全年99家房企“三道紅線”指標情況2020H12020時間現金短債比凈負債率扣預收后資產負債率現金短債比凈負債率扣預收后資產負債率99家平均值1.41119.5%73.7%1.6563.9%72.4%99家中位數1.2878.8%74.6%1.5368.9%72.3%紅線值1.00100%70.0%1.00100%70.0%紅檔企業18%11%地 查首付來源方北京、上海、廣州層面

嚴查經營貸等 房企金融監管廣東、北京、上海、成都、 廣東、南通、花東莞、福建、寧波、天津、都、天津西安

綠檔企業13%35%【紅線指標】三項指標均有改善，但扣預售后資產負債率平均值仍然超過紅線值【達標企業】2020年底相較于2020上半年，綠檔企業顯著擴容至35%來源：新聞媒體，正合研究院整理 來源：克而瑞，正合研究院整理備注：扣預收后資產負債率=（總負債-預收款）/（總資產-預收款）成都正合地產顧問股份有限公司版權所有Copyright?2021AllRightsReserved 正合股份·Since1998 Page39信貸：利率提升，房貸額度緊張，二手房停貸范圍或擴寬◆3月央行等三部委發文要求開展經營貸流入樓市房地產專項排查，一線城市及成都、西安等熱點二線城市紛紛響應◆5月起，深圳、杭州、寧波、蘇州等城市房貸利率上調，房貸發放放緩(西安、重慶、鄭州等城市二手房房貸收緊或停貸)，引導全國利率起底回升圖：2016.01-2021.05全國首套房、二套房房貸平均利率走勢 表：2021H1全國重點典型城市房貸利率對比6.5%6.0%5.5%5.0%4.5%4.0%

典型城市重點內容首套房二手房深圳建行上調首套房及二套?LPR+45BP(相當于5.10%)，?LPR+95BP(相當于5.60%)，上房房貸利率上調15BP調35BP浙江杭州工行/建行/農行等多家銀?不低于LPR+75BP(目前?不低于LPR+85BP(目前5.5%)，行二手房貸利率上調5.4%)，上調20BP上調12BP浙江寧波四大行調整住房按揭貸?從5.35%上調至?從5.6%上調至5.7%(LPR+105bp款最低執行利率5.45%(LPR+80bp)010305070911010305070911010305070911010305070911010305070911010305?由5.05%調整至2016-2016-2016-2016-2016-2016-2017-2017-2017-2017-2017-2017-2018-2018-2018-2018-2018-2018-2019-2019-2019-2019-2019-2019-2020-2020-2020-2020-2020-2020-2021-2021-2021-多家銀行利率上調房貸?由5.6%調整至江蘇蘇州5.65%(LPR+100bp)，上調利率60BP6.0%(LPR+135bp)，上調40BP首套平均房貸利率全國二套房貸平均利率來源：WIND，正合研究院整理成都正合地產顧問股份有限公司版權所有Copyright?2021AllRightsReserved 正合股份·Since1998 Page40租賃：全國加大推行租購并舉，成都或將完善金融財稅扶持/租購同權◆全國各城持續完善租賃住房機制，更合理滿足保障性住房需求；通過增強租賃補貼、推進租購同權，扶持租賃市場快速發展◆2021H1成都兩集中首次大力推行租賃，預計未來或將在金融財稅、租購等方面持續完善表：2021H1成都與全國重點城市典型租賃市場政策對比類型全國典型成都增加供應?北京：鼓勵集體土地租賃住房做公租房使用?增加租賃住房建設用地供應?深圳：探索存量房屋改造租賃住房金融財稅?北京、寧波：加大稅費減免及金融支持?暫無租賃補貼?寧波：配套完善的新建租賃1,000元/㎡，其他800元/㎡?新建租賃住房成本補助1,200元/㎡，或30%新建租賃住房資本金補助?西安：新建、配建租賃按1,500元/㎡獎補?改建改造租賃住房補助≤600元/㎡?實施租賃資金監管租賃資金?深圳：租賃企業須開立租賃資金銀行專戶?超三個月租金將進入銀行監管賬戶?租金貸款額不得超過租金收入30%?廣州：租賃企業應開立唯一租賃資金監管賬戶，用于收取租金及押金?企業、機構等應當依法辦理市場主體登記租賃機構資質和發布房源規定?上海：發布的房源信息均應標識房源核驗碼?要求規范發布房源信息?西安：個人發布的租賃房源不得超過10套租購同權?深圳：租房積分入學/入戶與購房同權?暫無來源：各城市統計官網，正合研究院整理成都正合地產顧問股份有限公司版權所有Copyright?2021AllRightsReserved 正合股份·Since1998 Page41調控：穩市場見成效，局部仍有過熱跡象，或學習對標城市修正細則◆成都穩房價見成效，但仍存在局部市場供不應求導致的過熱現象，預計嚴調控力度不變，房價上漲壓力可控前提下，預計進一步學習對標城市調控細則(土拍規則、修正剛需&棚改優先政策等)，提高調控機制科學合理公平性圖：2020.01-2021.05成都、一線城市、新一線城市70指數環比走勢%0.20.0-0.2-0.4一線平均新一線平均 成都來源：國家統計局+各城市統計官網，正合研究院整理

表：2021H1成都與全國重點城市典型收緊性政策對比類型細分類型全國代表城市成都法拍房啟用限購上海、杭州、合肥、長沙√棚改/贈與啟用限購寧波暫無限購人才購房門檻提升廣州、深圳、南京、杭州暫無離異：深圳-離婚分割房產給無資格一方，另一方3年內不得在深購√房屋套數認定標準房、東莞-離異兩年內購房，按離異前家庭總套數計算收緊學生集體戶不算無房：南京暫無獲新房認購資格即認定為名下購房套數：上海限貸房貸利率上浮上海、廣州、深圳、杭州、寧波、蘇州等√熱點盤/優先政策購啟用限售：上海、杭州、寧波、合肥、湖州、義烏、江山限售年限上漲：廣州2年延長到3年、西安-代持雙方5年內不得購房、紹3年延長到5年房限售收緊興由2年延長至3年公積金貸款額度降低佛山、貴陽、南通、大理、郴州暫無學區房學位限制合肥、南昌暫無房地價聯動上海、廣州、寧波、西安、鄭州、合肥、徐州、南通、南平、義烏、√麗水、江山土地房企競買資格信用限制：西安三道紅線、蘇州土地出讓金為自有資金未禁馬甲禁用馬甲：南京、無錫、蘇州、東莞、南昌金融購房資金來源限制北京、上海、廣州、深圳、杭州、合肥、西安、重慶等√備注：藍色字體為三、四線城市成都正合地產顧問股份有限公司版權所有Copyright?2021AllRightsReserved 正合股份·Since1998 Page42供應量：整體存量充足，以大源、紅牌樓、麓湖等局部板塊呈供不應求◆兩集中下僅4-5月中心城區無供地，且前期存量足夠支撐下半年常規銷售，兩集中延后供給影響有限，未來整體供應仍充足◆以主城高新大源、武侯紅牌樓、錦江塔子山、成華建設路、天府新區麓湖、雙流怡心湖等為代表的局部板塊仍呈現供不應求表：2021H1成都分圈層商品住宅指標和住宅類土地指標數據（單位：萬㎡、月）圈層行政區17-20年預售證存量預售證存量去化周期主力在售項目總存量土地存量典型供不應求板塊下半年銷量均值武侯區27.439.85.787.131.0錦江區25.955.512.189.954.3主城青羊區17.336.96.373.975.8大源、紅牌樓、塔子山高新區48.089.512.5155.583.3建設路、二仙橋、八里莊金牛區42.462.98.4208.439.5成華區58.664.05.0214.984.4天府新區139.0小于113.75.0631.6223.0錦江生態帶、麓湖、秦皇寺郫都區82.8136.312.5259.868