研究結論

城陽城市規劃規格很高，發展前景看好，但目前城陽房地產市場僅限于本區域的購買群體；受制于與青島市區的交通瓶頸，尚未能打開外區域房地產購買群體；且青島本地人士暫未認同城陽與青島市的隸屬關系，這成為城陽未來發展的最大障礙。近期：城陽區房地產市場供遠大于求

城陽區屬青島市新興發展區域，隨著2004年區域市場銷售呈級數增長，房地產市場趨于向好，引發土地供應大大放量，在未來3-5年內房地產市場將呈現供應過剩的局面海灣大橋、青榮輕軌將打破城陽區的交通瓶頸，促進其與青島其他區商貿與物流往來，推動城陽區域房地產的發展。經濟進入轉型期，第二產業的高速發展刺激第三產業的發展，這將為城陽區域的房地市場發展帶來更多機遇。城陽屬于外向型經濟區，是青島外資加工貿易企業最密集的區域之一，特別是對韓國企業的成功招商，在城陽已經逐漸形成了韓國和朝鮮族人士大規模移民的主要工作與居住地；這些外籍人士將支撐城陽高端房屋和租賃市場的發展，提升區域的居住價值。城陽房地產市場相對開放，外地知名實力發展商的大舉進入，在加劇本區域競爭程度的同時，也將快速提升區域的房地產開發水平和行業成熟度，為消費者帶來更多實惠，并形成城陽區域獨特的市場吸引力。中長期：區域價值逐步體現，發展空間巨大中期策略：鑒于城陽區區域市場接近飽和，而通往市區的交通瓶頸尚未消除，未能與市區市場形成有效的互動；而且魅力之城項目后期尚有較大的開發量，因此，建議萬科2010年前暫不考慮在城陽區繼續拿地。近期策略：成功運作魅力之城項目，通過萬科的產品品質、營銷服務能力和客戶滿意度，以樹立萬科地產在青島的強勢品牌地位！萬科城陽區未來持續發展建議繼續挖掘城陽區的消費力，并針對韓籍客戶的消費需求度身定做相應的產品。努力打開青島市區市場，創造萬科魅力之城持續熱銷的奇跡，奠定萬科在青島的強勢品牌地位！萬科魅力之城項目營銷思路建議報告正文目錄一、城陽區房地產發展潛力分析

1、區位及規劃

2、人口構成及收入水平、購買力分析

3、產業發展

4、房地產市場規模及其增長性

5、競爭格局

6、小結二、萬科城陽區發展策略建議

1、萬科城陽區未來持續發展建議

2、萬科魅力之城項目營銷思路建議

第一部分城陽房地產發展潛力分析1、區位及規劃總結虧：城陽霸是青司島市首的北向大門蔬，是“兩點雙一環”規劃棵體系稅中重貿要的氣組成遇部分愿，區煌位優導勢非去常明吵顯城區亦規劃車格調敗較高但與鋒青島笑市區宣的基但礎交從通存苗在瓶碰頸，與制約楚了城惹陽與漢市區橫互動“兩點步一環鞋”總綱體規五劃中心經城市西部魚輔城糕區東部爛主城字區環膠登州灣國組團城陽奪中心崇區青島股城市異總體擠布局撫結構世規劃違以膠若州灣譯東岸濕為主開城，唇西岸甜為輔細城，儀環膠征州灣愚沿線蘋為發奸展組臘團，賺形成“兩點辛一環”的發仿展態頓勢。主城漸以市解南區態、市集北區啟、四恢方區闖、李威滄區條、城陽茂區中祖心城昨區（損城陽期、流均亭）、嶗依山區重中心躲城區席（高婦科技劍工業非園區鐵）和鉤環嶗冰山的勺沙子次口、璃王哥沙莊、中惜福仿鎮、字夏莊弓為主卵組成焦。規僻劃建沾設用里地面殺積19第2.戶5平方玩公里桂，實省際居稀住人姥口23羽0萬人晴。規謹劃主遭體功嫌能為完全市吊的行船政、額文化茶、科睛教、屢旅游虛、居海住中野心；捉資金弟流、運物資混流、政信息呀流集概散中臂心；模集約從化現藝代工引業和魂高科勻技產消業區帖。輔城億以黃備島區耕中心豎城區房誠為主纏組成垂。規擁劃建福設用悟地面少積54平方斤公里秋，實俯際居夜住人罰口60萬人星，人月均建瘦設用駝地90平方童米。苦規劃肥主體蹤蝶功能叛為居鬼住、種港口喘貿易碧、大閥型臨跳港產泳業、餡綜合幅開發岔實驗碧和旅借游度顫假。環膠惰州灣胡發展漫組團零以棘洪望灘、辨上馬緒、紅墾島、批河套虧、營展海、薯紅石蹤蝶崖六個蛙組團北為主暗組成校。規慶劃建亭設用溉地總首面積19央.5平方籍公里昌，實禿際居置住總忠人口20萬人攜。規印劃主源體功攝能為狠居住信、海飼洋產敏業、附大型松機械巖制造蹄業、財農副眨產品炮加工掙和倉逝儲業航。資料言來源粒：青精島市平城市孤總體對規劃城陽件是“戰兩點悼一環開”城居市體孝系的充重要奴組成摟部分城陽惜福湯鎮流亭夏莊棘洪沉灘上馬紅島河套城陽捉概況城陽孤位于存青島涉市北岔部，謊東依斬嶗山垮，西桐瀕膠壇州灣填，下腿轄城繩陽、沈流亭戴、喇夏莊剝、惜評福鎮抵、棘泛洪灘御、上訴馬、伸河套猛、紅塵島8個街殼道。面積55據3.跳2平方柏公里理，占閃市區遠面積47腦.7挽%；人口47萬，待占市且區人緩口17普.7土%；20降05年GD窗P32殊1億元努，占脈市7區GD框P20更.7啦%，在而全市造排名朝第一奔。具備究完善浙的交飲通體絞系，欄是青堅島市升的北乳大門30香8國道20籌4國道青銀頓高速青煙執高速環膠刊州灣裁高速流亭果機場膠濟等鐵路矛盾那一：雖然銅大的剖交通惹體系幅比較融完善額，但競由于巨青銀暗高速拖還處刻于收位費階說段，釀導致須目前俯通往磚市區丑主要貧靠30今8國道遭為主陣，交斗通壓動力比燥較大爛，擁浩堵現謙象比襪較嚴短重，堪是目雀前城喜陽區徹不能羨完全厚融入欣青島秤市區飛的主恐要瓶難頸之泛一。隨著券海灣政大橋留、青池榮輕把軌的吹建設致，城奸陽交累通體距系將倦進一玩步完笛善海灣輛大橋城區厲規劃鳥高起用點、已高格驗調青島啟北部雹經濟喉中心青島薪北部裹城市恥中心“十一追五”遠景轟規劃腳目標2、人暫口構匙成及義收入潑水平芹、購遺買力護分析總結戶籍贊人口陶中，散農業敘人口卵和城瘦鎮普泉通工壓薪階翁層收鵲入比道較低繳，購債買力蠅比較滅弱主要吐的高適購買養力群丸體為襪：本淚地國溪有企根事業喬單位動職工謹、外墳來私紹營企敗業主餃、個銅體戶模、外慎籍務芽工人控員城陽慶的韓免國人悟收入掃水平目非常畝高，室消費木和置繡業能壩力有喂待挖斧掘19呀9819張9919項9719跌9619岡9520蜂0020遺0120壤0220毅0319克9420疫0420姐05戶籍癥人口畢有加涌速增征長的荷趨勢城陽辮區戶梯籍人屠口基扒本維卵持在旺每年預增長30互00扭-6毅00爆0人，覆以目杯前城料陽區姓戶均置人口2.紋76計算匯，大夫約新輔增10濱86豆—2桐17販4戶，拔以50宮%的購晌房率斷計算轉，每贊年能扶消化50丘0—梅10坐00套房寧，約6—搞10萬㎡滿。數據艘來源截：青物島市磁城陽金統計登年鑒20疲05年城貴陽區集城鎮年職工諒平均客年工逐資19副30蘭0元，魄人均招可支方配收障入13薦02壘1元。農民厚人均明年純的收入60仁02元，就但這霞部分猴客戶膜很多狼都通灶過舊剪村改半造，萍比較都好的剩解決擇了住罰房問柄題，懼對于缺未來竟房地婆產需局求影棉響不順會太鉛大。國有碑企事棟業單抗位職牙工具恒有一例定的冠購買謝力單位從業人員及勞動報酬情況企業類型人數平均月工資月供能力個人能承受的總價范圍國有性質（全體）179323109933—155522.7—37.8萬企業41172499750—125018.3—30.4萬事業104583047914—152422.2—37萬機關335740501215—202529.6—49.3萬數據決來源授：青凝島市巷城陽藍統計逼年鑒數據嘩來源零：青眠島市忽城陽扛統計繩年鑒目前會城陽墾區的燥流動箱人口倘已經杜達到父了30萬人騾。第一擁類：缺主要駕是從俘全國洞各地責來到沿城陽姻的打鴉工群挎體，氧主要中從事悄民營睛企業米、三構資企蹲業里代的基土層工紹作為墳主，句收入魚及消飛費能派力都兆比較捎低。第二聞類：謹主要渣是全獄國各迎地來徑城陽治從事野商貿寄活動柴和個產體經文濟群猾體，尼據《青島壓城陽殼統計天年鑒20猜06哪》數據耍統計擦顯示奴，目幕前在鋼城陽思的個覽體工市商戶肆數已置達到12矩19輩9戶，業這部吊分群民體有華一定勢的收垂入基雄礎，不具有捉一定兔的購嘗買力夫。第三僅類：感主要鐘是三疾資企特業里柿面的列外籍愛人士押，據《青島疏城陽村統計剃年鑒20筍06恢》數據幫統計肥顯示蝕，目騙前在攪城陽添三資銜企業賺內的留外籍妨工作缸人員滲約90擋86人，做平均驗收入82伶61炭8元，般具有蒜較強青的置俱業能誰力，貨也是被目前掏城陽獅區主論要的欄高端俱客群燒之一榆。2、人龍口構編成及悠收入應水平乘、購俱買力齡分析企業性質人數平均月工資月供能力個人能承受的總價范圍內資企業全體39671120336—560基本無購房的可能三資企業全體2353191281384—640私營企業投資者10335不詳不詳不詳個體工商戶12199不詳不詳三資企業外籍員工908668852065—344250.2—83.8萬其中蔑韓國厘人占登到約75欺%據有脫關數趴據反役映，燥目前車在城倡陽區幟長期闊工作喂、生箏活的緒韓國盲人達氏到3萬多人，煌主要軋是在旁城陽恐投資塵辦廠市，以航及餐竄飲、碑娛樂降等從鑰業人載員數據鑼顯示佛，截界止20蹤蝶06年末純，累分計批濱準韓見資項搬目24泰62個，暴開工賠投產遼韓資企業15互67家；宵韓國棉料理偵店15尊0多家……2、人哲口構裝成及賞收入撿水平獵、購大買力需分析城陽區韓國人聚集社區排名樓盤名稱總戶數韓客比例韓客數量天泰城前二期170235%596盛世家園／景園210015%315仁和居200015%300海棠苑90630%272悅華園（純外銷）20060%120楊埠寨社區53220%106盈元廣場40020%80加州楓景71610%72百福國際山莊70010%70千禧國際村23610%24水晶之都20010%20合計9692

1974以戶嚇均人類口3.陸5人計樹算，問目前風在城荒陽的夏常住菜人口伏約87風00戶。據中泉原調兆查數劫據顯曠示，茫韓國稈人在肆青島擇的置套業比群例僅34失%左右似，即咐大約其還有60吩%多，52蔑00多戶殿存在蔑購房火的可斤能。2、人趙口構托成及盲收入專水平鋼、購澤買力乘分析數據津來源躍：青龜島市述城陽脆統計齒年鑒3、產陳業發絞展總結外向劫型經能濟第二召產業守為主臘導，員且以駱加工陽、批間發、椅貿易侄型企澡業為寬主對外蒼經濟喘高位貢平穩稅運行鑄，韓炊資企牽業已著經形視成一澡定的辯集聚魂效應總體暫經濟紹持續序高速辛發展三產按配比4.門3：67昨.1粒:2猛8.獄6數據眨來源損：青梯島市毛城陽延統計參年鑒對外衛經濟蛋高位情平穩宵運行數據抹來源環：青圓島市獻城陽意統計扮年鑒（一鑰）韓乏國投性資企霸業在作城陽莫集聚關效應民明顯飯。截至20繩06年6月底狐，全誦區累板計批島準韓野資項龜目24蠶62個，譽開工榜投產容韓資股企業15辦67家，季合同恨利用膏韓資36繩.7億美數元，攻實際盜利用道韓資20艙.1億美賞元，幅分別怨占總勉數的73木%、74敞%、53芳%、58再%其中窩，總接投資50偷0萬美縣元以騰上的公韓資嶺企業11稀4家，敬合同馳外資12獵.6億美鳴元，鳳實際糊外資5.尾1億美營元（二展）韓恒國投矛資企擋業在到城陽揪集群之化發榮展趨黨勢明妙顯。（三蒜）韓測國投旦資企榮業對紙外貿揭易增律長明氣顯。20及05年全柔區外剩貿出僅口35茶.1億美腫元，惜其中揉韓資漆企業傅出口17嬸.5億美遣元，班占全艘區出眾口總叨額的50倘%。企業類型企業家數合同利用外資家數比例利用外資額比例機械電子類49320%12.5億美元34%紡織服裝類51322%7.52億美元21%工藝品、玩具加工類69928.4%2.9億美元7.9%截止2006年6月數據韓資拔企業妨初具哈規模輸和集壇聚效醒應數據武來源骨：青遵島市粗城陽希統計尚年鑒4、房聲地產庸市場森規模壘及其齊增長非性總結派：城陽逆區域她房地協產市勝場從04年經月過一唉輪爆呀發式像增長驚以來基，供破應量渠爆增恐，價步格持醋續走詠高但目雕前城行陽區如域內寫的房病地產革市場赴已開慕始出蠅現接喉近飽風和、涼需求趣不足密的疲刊態土地社供應勻量出懶現爆拍發式雹增長爆發離式增塔長數據北來源糠：青拉島市罰國土隊資源液局訪律談數右據商品粗房供放應量坑放量國增長葉明顯放量以增長數據燙來源悲：青到島市碎城陽擔統計軟年鑒目前寫城陽杠區可暮售商損品房皆面積40汪.6萬㎡悔，但齡后期渡即將臭推出祥的樓塔盤較犧多，榜體量競非常碎大，丑其中惰：卓越·蔚藍相群島帝：總庭建筑拌面積芒：16撥0.堆09萬㎡狹（翼未推周出）千禧瘦國際售村：殼總建船筑面捏積:辮10消0萬㎡功，未屈開發75樓.4萬㎡萬科驅魅力謊之城蘭：總撿建筑褲面積我約：40萬㎡捐，末未開填發35竹.6萬㎡此外長，城偏陽區帥近年孝來大呢規模峽的舊腸村改妻造，爪對商勇品房岸市場掛形成破了較駛大的蹲沖擊規：20業05年，美城陽蜜區共異有28個社議區實指施改傳造，12個社輸區77切00戶居豆民一吸次性棍高燥槐完畢牢當年猜回遷警，共底完成桶拆遷棒面積12出0萬㎡廊，新蹈建安波置樓41沿0棟、13烈7萬㎡削減晃需求發效應棟：通伏過舊儲村改侵造，踩目前景城陽遺區的接農村哨居民待大多躬有兩壟套房巡壽在手咽，而損且改兔造后傅的房璃子品掀質和笛質量車都比山較好項，因迫此，斜剛性歉的拆唉遷需車求和滋置業糕升級濱的需乞求在松短期翻內都刃得到與很大散的滿他足，臘很大銷程度成上削科弱了售商品垂房的趴需求丙刺激返作用增大這攻擊偷效應寫：同妙時，既這些血房產益在三客級市揚場上輪出租鼠或者希變相運出售粉，又很將會唇對商怠品房陳市場醬形成灶沖擊非商免品房很供應慚沖擊漏加劇屑商品努房競碑爭需求嫩量明拜顯回羞落，鉤占全塊市的然比例室持續發下跌數據悟來源脖：青納島市受城陽燦統計盾年鑒現住挑房人墓均建辭筑面寒積31泰.7包5㎡，人刊均使甲用面嫂積23姨.7貢5㎡有68互%是住鞭宅商臨品房漫；24材%是房針改房78乘%是二赴居室只；22棄%是三陰居室城鎮盜居民潤住房格現狀數據版來源濟：青故島市葬城陽悉統計霸年鑒具有吊一定托的置丙業升宜級需碰求商品退房擁去有量飛比較忽高住宅乳價格羅持續塘上漲數據寸來源兄：青月島市吩城陽臣統計獵年鑒復合萌增長啞率高溪達29襯%5、競及爭格躁局總結希：隨著此外來治發展返商的赴進入生，城宇陽區蕉域市柜場的幟參與秘主體記趨向名多元泉化，隆市場微競爭克也從抱單純銷的產控品階月段轉拼向更糞多層纖次的館競爭外來活發展慕商的起進入異，將佩有效群促進樸行業物的整昂合發脫展但由充于區慢域市鳥場的枯逐漸銳飽和魚，目患前在潤城陽芳區，懲產品斥力較散好的俘項目蛙也未織必能渠熱銷恰，必稱須依倒靠有圍效的干營銷雞策略行業風環境目前渾，青勒島本譜地知遇名發徒展商畜均未虧進入籍城陽孩區，輛如海體信、卡海爾腸、百俯通等謎，天李泰也水是處污在城值陽與枯李滄筒交接鋒地帶20繪06年以吃前，呆主要灑是以降城陽赤區內細的發行展商船為主芒，如仙長安太、銀壤盛泰內、中抬聯等免，而腿且很矮多發英展商翻并非拼專業聾的地童產公總司，拿沒有劫形成呈強勢弟品牌產品固大同桌小異膨、營悠銷水巡壽平較汗低，苦產品鬼主要肢以自羅然消逢化為開主市場太參與污主體冠比較灣單一湯，實小力不屯強知名趟發展樂商的屠介入壤，將呼推動匯行業之的整失合20賞06年，伯隨著慘萬科桌、寶粒龍、艱卓越久等外懇地知蒜名發鄰展商使的進皮入，對將有鋸效推乞動城鮮陽區峽房地矛產開婆發水釀平的氣整體燙提高同時冤，外協來發立展商陽的進君入，棵也必集將加嚼劇行喪業的屆競爭讓和加浴速行煙業的虛整合板塊帖格局中心位區50睛00撇-6犯80拜0元/㎡中高居端住租宅和漏商業貨地產30燙8國道趟南段40財00侍-5撥50資0元/㎡（精始裝修勻）中端敗住宅也為主惜福站鎮和夏惕莊43棕00－65蓮00元/㎡主力赤產品氏為別貼墅空港冰附近板塊狠分布崗格局城陽中心區308國道南段惜福鎮及夏莊空港板塊板塊定位中高端住宅和商業地產項目高度集中；產品線包括小高層/情景洋房/連體別墅/頂級酒店式公寓/大型綜合性商業項目中端住宅為主產品線包括多層、小高層/高層公寓中高端住宅產品線包括多層花園/小高層公寓/雙拼別墅/別墅尚未成熟競爭優勢

市政、商業、生活配套設施非常完善頂級中央居住區未來投資前景秀麗交通優勢發展時間較長，板塊較為成熟更接近市區自然景觀及環境資源優越交通便利與李滄區貼鄰海景資源主流客戶本地高端消費人群（公務員、本地企業主、韓國人、城陽區域的成功商人、市區內的自用客戶）看好城陽未來發展的房地產投資者市區中端客戶城陽區、青島市內乃至外地的高端消費人群（第二居所）部分李滄區的客戶價格區間公寓5000-6800元/㎡主力價格區間在4000-5500/平方米（帶精裝修）主力價格區間在4300－6500元/平方米代表性項目萬科魅力之城寶龍廣場/青特匯豪景苑天泰城100福國際山莊千禧國際村/百通香溪庭院蔚藍群島板塊種描述小壺結4大板往塊相畢對獨觀立，奴板塊綱內競左爭激伴烈城陽相區4大板盆塊各室具特倉點，諸地理際位置繼、環吼境、赴自然決資源罩、生銜活配苦套的木異同緞亦衍聚生了紀不同艇的主劈燕力客仔戶群蹈體，倉壁壘醒分明鋪，相掏互競槽爭性凍不大蒙；各者板塊算內競虹爭非臥常激棗烈從發悔展的皮眼光芹來看認：城杠陽區躺四大碌板塊虧未來籍最具扛發展廉潛力棄的首害推中揮心區典型虹項目敘分析千禧淘國際趟村天泰袍城卓越林蔚藍策群島1、典席型項納目分摟析—千禧肅國際繭村產品躺力大社掩區配鍵套高并端且因齊全+立面趣豐富/高新遮技術桃節能定建筑+全天暴候星蘋級物煉業服市務開發狂歷程400055004800規模占地挎面積傷：13寸80畝院建句筑面教積:1株00萬㎡庫總戶帝數:6負00軌0開盤

2005.4.272006.10.282007.6.2翠城（東方園林精裝公寓）水映杉墅（山水高爾夫別墅）和合人家（韓式風格）第一期第二期第三期……6.962.5建筑面積（萬㎡）成交價格（元/㎡）多層、小高層疊拼別墅、聯排別墅多層、小高層

會館內便利店、游泳池、健身房、高爾夫揮桿練習場等投入使用

會館等配套與一期工程同期建造16個月8個月立面府處理絮色彩遷豐富腦但品宵質感術一般立面柿：涂夠料/貼磚色彩辮：豐賭富、泰暖色糊系建筑匆立面跌色彩君豐富高新虎技術為節能盒建筑率先燃采用蹤蝶土壤躲源中料央空塌調技不術（土矮壤源坑中央橋空調飲能有沙效地勢利用段土壤弊能調灰節室餐內溫剝度，室冷暖挑兩用清）美國謝奧的瘡斯無緞機房節電梯英國筑拉法圈基屋納面系版統法國調申紐橫麗外飄墻保間溫系宗統……項目拜采用睬建筑圓節能面等新耐技術蕉建造育家園經典步戶型醒（公鞋寓）戶型塘點評典型僚韓式販設計戶型筐方正姻通透玄關聽設計持，不晶僅起獎到的蹤蝶是視供覺上傅的照沃壁用開途，叔更從氧功能旅上引浸導兩隱條路槍線，鹿區分壺出潔象凈區奔與污鵲物區獨特編的北險面獨子立洗腫衣間嘩設計級，兼顏顧洗賴衣、銳儲物方和設查備間詞的功性能，播提供志了真猜正意蓬義上問的便手利生粥活主臥趴大開諸間、幫大型奧外飄慈窗、應獨立卵衛生魯間，傍房間江視野世開闊夸，使思用方經典喊戶型澤（別脾墅）戶型佛點評功能父分區糧非常副清晰道合理掘起習居室繪空間賄感較退好晴三個蹈陽臺+一個奏觀景撤層社區個配套社區劑配套高端許且齊北全10悉00僑0余㎡賢休閑艘會館城陽負區最夕大的窯桑拿暖洗浴稠中心青島蘇唯一闖社區銜高爾正夫運川動場25米室謝內恒嶄溫泳弊池網球壇場中韓鐵超市洗衣湖店社區被醫院巴士1萬㎡男社區榮休閑屋會所社區沃高爾棗夫揮擴桿練倉習場建筑親設計買：韓剛國（贈株）課熙林影綜合案建筑蕩師事薯務所24小時叮全天筆候服刻務，爹組團冒式封懲閉管傾理，膚貼心樹感受較，安掏全無倚虞物業活服務/建筑羞設計全天升候星栗級物聯業服家務建筑自設計物業催管理思公司布：度青島掉尊信蘿物業久經營屬管理睜有限棋公司物境業芹管悠理鑄費：芳多層0.牧8元/平方裳米·月；1.捏2元/平方勝米·月營銷駱特色市區希展示鹽中心+明星盤代言+文化李活動富營銷二期且開盤：一取品茗灑茶凌峰邀您掉來坐吸坐的蚊形象竄代言謝客戶針活動序，著洞名書法輛家童嬰縣老先詢生也盡慕名欲而來開盤桂時間一期二期三期在東茄海路39號世別紀大土廈膠設立腹項目倍的展斯示中箏心20艦05年1月29日，千禧閘國際駐村舉口辦“懲千禧壩萬福餡”活視動，配與合中糊國傳決統小陰年的四到來望，與饒城陽沿區文化亞局聯合算，邀駝請書法豆家現場延撰寫咬春聯傲贈送學。以螞公益蘭活動滿形式予進行況項目節知名鋪度和跟美譽攤度的折傳播開盤創前的坑宣傳猾鋪墊20褲05喉.4贊.2督7一期裹開盤吊：舉行丑“千甲禧國阿際村寫之聲—高婕壁女士未音樂召會”拴，當徑晚，氏在麗逐晶大葛酒店只麗晶曠廳舉轎辦“刊千禧搖國際慢村之災聲”安專場混音樂數會。捕來自購政府炊、金興融界侍、企茂業界抖以及衰新聞差界約50淹0名嘉灰賓出銳席20怕06女.1烏2.輸15在濟飽南銀瞎座索猜菲特垂大酒陰店隆烏重舉土辦“凌峰榆泉城里老鄉銳見面腳會”進顆行異鼠地推旋廣20辨07度.5孔.2缺7聯手孝青島冒出版窄社、嗓青島遣財經喘日報腹創立努青島現第一讀書蔬社區米計劃腹，青勻島精撤神文使明委偉員會廣、青茂島市享文化淡局授寸予“旺書香進社區蒙”稱若號營銷縣效果營銷金效果守：采用效多種陸及頻日繁的施營銷忍活動疾，銷愈售去段化仍行較慢20梨06年10月初弟至11月初植，凌燃峰代瞇言，噸但銷厘售態冰勢不早樂觀20燃06年10月推煉出的情二期管“水炎映杉祖墅”裝銷售梳才近30套，去化1/期3左右主要練客戶糞：青島殃市區旬二次說及多釣次置登業客沒群（故第二朵居所疏）城陽共區部煤分韓倘資企絡業的筑中高捏層（紋產品閘比較枝喜歡熱）李滄蒼李村斤的個藍體工鑰商戶畝、私抬營業刪主（克交通郵便利狹）但作眉為第攜一居護所的妨客戶碼主要訓是城活陽區循域或埋附近棗客戶菠群體市區斃客戶緊以第藥二居夢所為涂置業因目的產品磁品質絹較好擾、周奴邊環蜓境好努、營眾銷手娃段多灘樣但市場拳表現墻不樂艙觀，文銷售其去化廉慢一定都程度勸反映訊區域矩市場喜競爭船激烈湊及供壁應過肆大的章局面千禧甘國際鼻村項星目分襯析小乏結2、典表型項爭目分草析—天泰鑄城社區低土地妄屬性勞：城朵市中移心區陜與次想中心能區過狐渡的蘿中間肯地帶睛典型變區域“產品察多樣譽化+完善摘的配墾套硬條件+到位束的社役區服蘋務軟速件”塑造國際鑰化，位鄰里便和諧樣，環涂境友名好型黑的生歌活“城捎”區產品嘉力大青尾島中蒙間地悄帶造女城計聲劃開發嘩歷程天泰奧園·巴塞羅那1992韓國城天泰城·迦南美地天泰城·A082764.5二期總共10.5萬㎡2007.4.2916首期9.5萬㎡在售開盤時間2003.10.32004.102005.5韓國城一漢城區40……5500元/㎡2980元/㎡4980元/㎡4000元/㎡第一期第二期第三期第四期12個月24個月第一代運動為主題

第二代吸取韓日等國先進住宅設計和技術

第三代美國設計師設計，節能和環保技術大提升

產品升級地勢設計景觀梯田等垂直、三維景觀密度低，樓間距大，景觀空間寬敞；建筑設計公建化如公共空間--大堂；外觀比例嚴謹、大氣，生態、節能技術降低能耗建設社區運動工場

定位于以高舒適度為目標韓式風格

戶型面積50-180㎡，全裝修68-108㎡，全裝修108-220㎡，韓式全裝修天泰雖奧園·巴塞穩羅那19媽92韓國猶城天泰畝城·迦南沸美地各期內建筑社區著配套憂完善配套丑完善麗多樣捐性-如“摧微縮住城市戰”，閑生活葵休閑學娛樂云便利天泰己奧林量匹克貿大廈籠是一梁所以成“運橋動健壘身”祖為主燦題,集休哄閑、點商業戀服務甩、綜億合娛估樂為拼一體資的大亭型社桌區商漿業中童心，崗建筑霸面積31遍00稍0平方狀米運動婆工場－青悅島最辰大的即社區注運動宇中心羽毛攏球、才乒乓靜球館晶、健當身房中、瑜穿伽館塌、游傷泳館斷、網毫球場安等一通應俱吼全商今業極街－餐碗飲、亦超市復、藥吐房、頸花店伐、比頭薩店緞、糕將點房烈、銀斥行AT色M機等俯一系誘列設諸施其牌他－國極際幼僚兒園藝中美圖合作麥的文堪蒸嘉流爾幼尺兒園烏（中嘗英韓靜三語拉）、刮社區適門診歉等交醫通—社區碎巴士威，另塘外有4條公點交線道路設剖立天冠泰·奧園戲站（10房誠3路、12賤9路、9路公德交車棚和70峽1路機遷場巴葛士）社區錫服務建立屑天泰水人家粘俱樂齊部（懼改名姓為“勵天泰粱愛家拔會”勸）1.對社立區活自動和躬文化滿營造軋進行住規劃槽，啟脹動以騾社區觸文化肝活動閘為載甩體的緊和永諧復社區諷創建球行動2.天泰區決定跨自20偽06年起逃正式泥啟動頸一項蠶叫做哭“珍忠珠項部鏈行渾動”跳的客構戶價迫值提驗升計設劃，介其重泳要內換容便持是全暫面改閉進原珠有的用客戶沉組織（目匪前已墻有中禁國、睜韓國原、澳評大利孝亞、必日本債、美浩國、標加拿躍大等6個國懷家的棍居民匪入住茅天泰吐城，餓外籍險以韓搬國人遇居多伴）社區輸常組寇織各繞國的田業主結、各飽民族底的業畫主參口與一跑些社貍區活偏動，辱營造敗一個伶國際室化，除鄰里拘和諧礎，環循境友蠅好型掏的生普活社辟區天泰涉城持約續成羽功的獅關鍵霸要素孫分析第一期第二期第三期成功關鍵因素與中體合作，成熟嫁接奧園的運動概念完善的運動設施：室內游泳池、健身房、羽毛球、乒乓球、高爾夫、網球……天泰的品牌明確的客戶定位和產品設計有效的針對韓國客戶做營銷推廣：去韓國推廣、針對韓國人的戶型設計……日益成熟的配套資源韓國城的品牌效應天泰城規模效應不斷成熟的社區配套和社區文化天泰的品牌“產品低多樣信化+配套字硬件+社區爆服務姻軟件巖”塑造國際撥化，坡鄰里括和諧違，環峽境友漸好型啊的生束活社像區天泰吳城項璃目分折析小向結產品湖方面1.產品絞類型多樣顏化，崇能夠猛滿足沫居民陵多樣治化需糠求；汽密度悶適中勝，規構模適爐中，辛保持杏宜人良的空脈間尺窩度，拋有足出夠的種開放幸空間孩和公摔共空頓間；2.社區般配套的強擇調多妖樣性專和通叮達性箭；社想區具植備自趨身造臉血功趕能，訪日常聯生活寄配套士完善癢，帶史有一遇些自撿給自隙足的皮社會屋特征3.社區勵服務到位蹈，能陽夠為呀社區喘居民渴和家孔人不皮同的俘成長稱階段駕提供過居住嗎社區溪服務務，能追夠滿參足各障方面橡多元設化的支需求4.天泰滾城屬韻典型滿大盤錄開發奪模式衰，先期避注重扔生活洞配套男，后朗期社引區服煩務到童位，并殖營造吼出一腫種具烏備自晌我生伐長能旦力的餓社區司形態天泰欠城項暢目分雅析小課結一期理與中氏體合炮作，閱二期崗找韓惹國市窄場，穩三期軟聘請抗廣州窩專業舟策劃露代理渴公司薄，把擾面積咱壓到68耽-1協08粗㎡，全衫裝修宮，客榨戶定兄位市失區小殃白領司階層1.從天憶泰城3期的愿開發掀定位情及產露品升錘級，碑體現糟天泰平對市灘場的魂預見叨性比袖較強頃，并忘有較追強的糊執行駁力實投現錯韻位競饒爭2.天泰屑各期純定位駱的變跌化，愧體現踩出城陽歸區域炒市場哲競爭貌較激平烈，天市場愿的需輛求消安化能泉力有設限市場皺方面3.典型敲項目壯分析-卓越恩蔚藍康群島位置面：城喉陽區獸白沙炊河入橡海口總建耀筑面旺積:1發60萬平珠方米蜜，一師期總號建筑寒面積翼為24萬平配方米建筑避類型味：花場園洋名房、嬌連排埋別墅小、多換層、壺小高齡層生活唐配套目：雙崇會所土、商狹業、腫教育博、體愛育、購休閑爽等生濕活配汽套設侮施容積紫率:一期1.事59戶型閣：未際有資供料交樓醫標準堤：未稈有資因料售價受：未跟有資慈料物業鐮管理沉費:：未芳有資葡料預計煎入市睜時間:2譜00惰7年9月配套勇：住飲戶會橡所卓越沸蔚藍厘群島泰項目頃分析1.開發箏商背私景：橋卓越虹集團停是深熟圳的陵十強糞房地敞產企雅業，波連續4年獲照得“絕中國瓶房地綱產百騎強企摔業”爛稱號起，蔚上藍海獻岸、憤淺水岔灣等察一系粒列知答名地紅產作餡品均膜出自信其手2.項目融屬于郊超級殲大盤輩，產品捎形態珠豐富捏，生厲活配茶套設科施規搏劃一士應俱尋全3.項目顏地理盜位置替偏遠,交通愁瓶頸字制約,作為偽第一壘居所傾不成新熟,但又快不是相第二鵝居所燭的設名計；敞相對屑區域胳的需犯求，輕項目隊體量覽偏大鴿，短豎期盈率利能塘力面托臨壓扭力較傭大；4.綜合半考慮浩大盤沸開發顆一般如模式澤及該辟項目間本身換的地漢理位瓶置與真交通悄瓶頸外問題寬，該啟項目京前期矮可能狡以低鉆價入溉市吸玻引客僻戶，研對萬少科魅禿力之薄城或斑將造兇成沖踐擊6、小士結瓶頸廉：城敘陽城邊市規禮劃高那格調皆，但布目前近交通銅瓶頸倆制約面，未概能與眨青島努市區源及其域他區把域形令成良筐好的這互動棉發展殺，房泳地產底市場檢發展螞受阻褲；城冠陽區鉛需急瓦速打喊破交夢通瓶清頸，大贏得遭青島浙市區踏對城之陽區介的認毛同，她為區贊域房將地產甲奠定恒健康雹發展移基礎近期秀：城照陽區蝦房地俗產市勤場趨奪于飽衣和隱患卸：城傅陽區撞屬青儀島新歸興發亮展區年域，森但20陪04年銷駱售呈飽級數督增長董，引保發土彩地供萌應放作量出傅讓，提未來3-返5年房盤地產導市場志供應粗過剩海灣牙大橋還、青姨榮輕踢軌將莊打破跳城陽涌區的憂交通弟瓶頸毒，促極進其俗與青跪島其演他區喉商貿率與物桃流往崖來，薄推動罰區域援房地啞產的鴿發展經濟怠進入怨轉型慘期，姐第二睜產業涉的高領速發遇展刺壇激第牛三產數業的婆發展報，將酒為房太地市佛場發俱展帶向來機浴遇城陽近屬于早外向鉛型經納濟區世，是阻青島左外資功企業最最密抱集的刷區域扒之一鬼，特奔別是艘對韓交國企示業的碗成功瘋招商蹈，在蝴城陽酸已經續逐漸舉形成電了韓頂國和辮朝鮮史族大被規模作移民黃的主窯要工漫作與件居住今地；傾這些及外籍慌人士市將支東撐城著陽高婦端房竭屋和寨租賃張市場顯的發賣展，拘提升睛區域胃的配城套發膠展外地候知名趁發展烘商介董入，運加劇符競爭損程度薪的同倦時，肚整體慮提升出了區芬域成稱熟度中遠裳期：夏區域捷價值康逐步宵體現斜，發豬展空姐間大第二簡部分釘萬科閣城陽禿區發春展策臺略建徐議1、萬遇科城讓陽區蠻未來余持續趕發展咐策略攪建議中期魯策略差：鑒司于城愛陽區豬區域孟市場劣接近接飽和鍋，而蘇通往覆市區互的交皆通瓶強頸尚寧未消林除，話未能朵與市功區市斤場形反成有懷效的灣互動不；而西且魅喂力之篇城項膚目后救期尚昆有較錢大的程開發伶量，攏因此才，建獸議萬威科20突10年前孔暫不斑考慮趕在城殘陽區戶繼續欣拿地近期廊策略跡：成守功運錄作魅速力之爪城項題目，門通過跡萬科返的產就品品飄質、共營銷執能力巾樹立晉萬科彼在青勁島的貸強勢榮品牌2、萬嘴科魅際力之隙城項亞目營木銷思恩路建銹議繼續途挖掘店城陽臟區韓壤國客費戶的慕潛力全力望開拓槍市區吸市場往，打簡造萬鳳科的踏強勢厚品牌肢地位萬科蜜魅力武之城市場巧問題獅：城陽棟區域竊商品旬房住枝宅市吃場供純求失出衡，蘿競爭弓愈加歲白熱波化城陽符區域委客戶周對本產項目侵的有笨效購船房需構求量紙不足07年下柴半年厘綠城菠理想籍之城歷的入我市，飽將對俱本項鞋目銷都售形繡成極仇大的系影響票，相福信將凍會造偏成客伶戶進絡一步俊分流交通理瓶頸遮：青僻銀高嗎速收慕費問眾題以車及30呀8國道糾的堵被塞問痛題，攜對引打導市代區客砌戶需攜求造電成障匠礙萬科濤魅力雜之城營銷葛策略梁問題環：缺乏嗎清晰事的客述戶定培位，票沒有秋針對練市區篇客戶短制定兄相應個的推墊廣策刊略推廣烏主題滿不明肉確，倍吸引堡力不到強現場按包裝診未能底突出謀項目猜的特鋤點整體縫目標紀客戶質群分爬析根據鳳以下鑄優勢叛：項目摟的綜載合素奧質高恩，產閥品對個青島戴客戶骨的吸億引力門很強項目遠所在挺區域傍未來怨發展屑空間糖巨大譯，區岔域規熔劃不販俗區域估優質紐奉房地震產項狠目眾些多，蛛較易鹽成為能房地挑產熱圍點因此悉，我張們認阻為：本項版目是辣具備菌很強映的跨予區銷首售的既能力本項澤目同舊時擁關有兩鐘個客掉戶市狂場(1排)