中海地產

——成本管理——韋禮孝品質-企業發展的核心競爭力版權所有，翻版必究1ppt課件中海地產成本管理伴隨著改革開放的春風和我國住房制度、土地使用制度的改革，房地產業逐漸復蘇并快速發展起來。迅速成為國民經濟的支柱產業，但在其發展過程中存在的問題也日益凸顯，加之近年來，國家相繼出臺了一系列較為嚴厲的宏觀調控政策，使得房地產開發企業獲得土地的成本越來越高，市場投資熱度減退，項目預期投資利潤率下降。許多企業開始注重成本管理控制，清晰的意識到成本管理水平就是企業盈利的保證，就是企業的核心競爭力。那么房地產企業如何在激烈的市場競爭中生存和發展下去，不言而喻成本管理的好壞就是一個關鍵性因素。項目成本管理是企業健康持續發展的動力，是品質文化建設的重要組成部分。企業在品質的支撐，文化的引導下才能提高員工的成本意識和能力；系統地控制和降低成本。在不違背降低成本原則的情況下降到盡可能低的水平，并加以保持，旨在實現利潤的最大化和低成本運營戰略。

2ppt課件一四三二中海地產成本管理內容中海地產成本管理具體思路成本控制的具體辦法及經驗中海地產成本管理體系剖析3ppt課件土地成本前期費用成本營銷財務成本管理成本工程成本項目開發成本項目開發成本構成

4ppt課件項目開發成本分析從成本的屬性來看，土地成本、管理費及財務成本在項目初期即可大部分確定，其波動幅度微小，可控性相對較小；前期費用、工程成本、營銷成本則會因為項目本身情況、涉及復雜因素眾多等而出現前后測差異較大的情況，如采取有效措施，則可壓縮性（可控性）較強。因此，工程成本、營銷成本是我們在項目開發過程中進行成本控制的重點。尤以工程成本為重。5ppt課件

中海地產房地產開發項目成本科目：一、土地費用二、前期費用三、建筑安裝成本（基礎設施、配套設施、單體建安）四、其他直接費五、利息六、公司管理費七、銷售費用6ppt課件中海地產項目開發成本控制的總體思路

建立成本控制目標公司成立成本控制小組在保證設計質量的前提下推行成本限額設計嚴格規范工程分判程度完善設計變更、現場簽證程序、完善變更前的成本評審制度開源節流，嚴格控制管理費用開支7ppt課件成本經營目標/盈利指標項目策劃銷售定位項目設計/部品定位合作資源資金來源政策與市場環境影響中海地產成本的主要因素自身管理能力項目開發節奏/現場施工8ppt課件

成本管理的目的是保證成本的支出獲得最大效益

----提升價值以經濟合理性最大的成本提升產品的競爭力，并形成行業成本優勢。

價值工程中海地產成本管理的目的9ppt課件土地成本管理土地成本（約占項目總成本的30-35%左右），主要指土地獲得階段形成的種類費用支出，包括地價、土地動拆遷補償費、各類補償費、土地契稅等。在房地產整個開發過程中，土地一旦到手，其成本即基本確定，直至項目開發完成，該成本一般也不會有較大變化。因此控制土地成本的關鍵在于拿地時的成本分析準確。采取一定的投標報價策略、嚴格控制交地及付款風險。中海地產成本控制的具體辦法及經驗10ppt課件中海地產在土地成本控制方面主要采取以下針對性策略：舊城改造地塊：積極與政府協商，爭取盡可能的優惠政策；爭取在稅收方面獲得一定程度的返還；在地塊規劃設計允許條件下盡可能爭取高容積率，間接降低土地成本。其它發展商轉讓（掛牌交易）的地塊：在地理位置、區位環境狀況、項目公司的財務狀況等方面對其進行仔細認真的調查，減少操作過程中的風險（如是否有債務糾紛）；同時積極與轉讓方進行協商，延長付款期限，降低資金成本。中海地產成本控制的具體辦法及經驗11ppt課件公開招投標或拍賣地塊：加強地塊區域房地產市場的研究以及項目可行性研究，加強對競爭對手的分析研究，做到正確客觀投標。采取一定的投票策略，做好政府有權部門的公關工作中標后在簽約及履約的過程中爭取對我司土地開發、交地以及付款有利的條件，降低土地成本。中海地產成本控制的具體辦法及經驗12ppt課件土地成本控制小結：

根據多年來積累的房地產開發經驗，中海地產逐步建立土地儲備資料體系，對不同時段、不同域、不同來源的土地資料進行分門別類，并建立競爭對手調研制度保證了投標過程，最大程度降低了分開招標所帶來的土地成本增加風險。中海地產土地成本管理的主要責任部門為投資發展部。中海地產成本控制的具體辦法及經驗13ppt課件前期費用前期費用（約占項目總成本的2-3%左右），主要指設計費、報建費、勘察測繪費以及可研費用，其中成本控制的重點為設計費（報建費、勘察費等比重較小，且一般有相關收費標準）。中海地產前期費用管理14ppt課件對于設計費用，主要從以下幾方面進行控制

（1）無論是規劃設計還是一般的裝修設計均采取多單位、多輪次招標，以爭取最佳的性價比；（2）嚴格控制設計質量，在項目前期即盡可能確定有關技術經濟指標參數，防止因設計自身失誤原因導致成本增加，設計費用的審核、支付亦與之掛鉤；（3）在滿足設計質量的前提下，限制鋼筋含量、砼含量、節點設計等對工程造價影響大的內容；（4）滿足建筑效果的前提下，控制裝飾用料和建筑材料封樣對工程造價的影響。中海地產前期費用管理15ppt課件前期費用控制小結中海地產前期費用管理

眾所周知，設計結果決定了工程造價的85%甚至以上，因此設計管理（雖然整個設計費用僅占總成本的2%）是工程成本管理的重中之重。一方面，合約及項目應積極配合參與結構選型設計、基礎設計等的評估，參與材料、設備的經濟性評價，盡可能為設計提供全面客觀的經濟性建議、另一方面，設計部門自身應以項目定位為原則，在保證設計質量的前提下盡可能做到限額設計，注重進行設計成果性價比分析，著重抓好事前的設計修改、多選樣、多分析、避免完工后的返工及不必要的成本浪費。中海地產設計費的管理責任部門為設計管理部。16ppt課件甲供物資成本

分判工程配套成本中海地產工程成本管理工程成本管理工程成本（約占項目總成本的50-55%左右），主要由分判工程及甲供物資成本、配套成本等構成。17ppt課件土建裝飾消防弱電室內全裝修分判工程電梯甲供材料機電安裝中海地產工程成本管理分判工程及甲供物資成本主要包括土建、機電安裝、裝飾、室內全裝修、消防、弱電、電梯、甲供材料等通過招投標確定的分判工程/供貨合同成本。18ppt課件分判成本控制的具體措施：中海地產工程成本管理在項目前期（項目規劃階段、方案設計階段、施工圖紙設計階段等），根據設計的深度，以及過往工程建設經驗數據、市場價格因素，結合項目市場定位、銷售市場預測情況，通過不斷調整、修正的方式盡早確定合理的成本控制目標。19ppt課件分判成本控制的具體措施：中海地產工程成本管理

2.成本控制目標一旦確定，成本管理部門（合約、財務）應及時對成本測算值作進一步拆分（如按土建、安裝、消防、弱電、鋁合具體化的成本控制指標對工程分判和材料選用有指導作用。舉例來說：設計圖紙要求外墻采用花崗石，則國產材料、進口材料，效果不一樣，價格差異也很大，決策時就需要根據分解后的成本控制目標結合有關項目定位情況進行綜合評判、選擇，或進一步的選取替代品，達到設計效果與建造成本的平衡、統一。20ppt課件分判成本控制的具體措施：

3.在工程分判和材料采購過程中，堅持“三堂會審、貨比三家，最低價中標”的原則。各分判工程均編制標底，作為報價評議的重要依據。同時，加強分判商管理工作，完善投標單位的資格預審、考核制度，本著公開、公平、公正的原則廣泛吸收種類承包商，以實現充分的市場競爭，最終實現降低成本的目標。中海地產工程成本管理21ppt課件分判成本控制的具體措施：中海地產工程成本管理4.加強對投標單位的議標制度。一方面，通過議標，解決了招標過程中存在的圖紙、技術、工期節點設置等各類含糊不清的問題，避免了將這些問題、矛盾帶入合同中而可能導致的后期現場施工糾紛、價款爭議事項；另一方面利用承包商的競爭心態實現報價讓利，成本下浮。5.充分進行建材市場調研，了解有關新工藝、新材料、積累廣泛的市場信息，廠家單位，以充分協助設計部門進行設計、選樣、封樣，并盡可能實現有關材料的替代、有關施工方案的替代，降低工程成本。22ppt課件分判成本控制的具體措施：6.設計圖紙、材料樣板提早開始研究、完善，招標準備工作也應早開始。金無赤金、人無完人，我們的造價管理人員、設計管理人員避免不了對某些專業存在生疏、不了解的情況提早開始這方面的工作，實際上是在學習的過程中完成了準備工作，為下一步的正式操作過程積累了必要的專業知識和管理經驗，少走了彎路減少了后期成本增加的可能機會，間接實現了成本控制目標。中海地產工程成本管理23ppt課件分判成本控制的具體措施：中海地產工程成本管理

7.完善設計變更、現場簽證的流程、制度，完善設計變更前的成本評審制度，明確各相關人員的簽字權限。設計變更引致的費用調整是工程成本控制的重點和難點，因為大部分的施工圖紙發生變更修改時，一般無法借助于貨比三家的方式確定造價。只能是以獨家協商議價的方式進行落實。這必然會帶來成本的增加。我們推行的控制措施主要是：嚴格變更前的成本評審，明確相關我員的簽字權限，即由設計院簽發的設計修改圖紙必須經過公司設計管理部門的書面確認，如涉及變更金額較大（20萬元以上），則提交公司總經理辦公會討論確定后再予以實施。分判工程及甲供物資成本管理的主要責任部門為合約管理部和項目發展部。特別要強調的是，近年來，在財務系統的配合下，合約管理部建立了成本分析預警制度，取得了較好的效果。成本分析預警制度指的是成本管理部門與有關部門配合，在項目發展的不同階段根據項目發展的具體情況實時，定期調整成本臺帳，及時反饋有關成本變動情況，預測成本變動趨勢，并通過各種有效途徑（如成本控制小組會議制度）及時進行調整、消除造成成本異常波動的不合理因素。另外，在項目完工生，對由財務部、合約管理部共同牽頭，對項目開發成本的組成、分布、變化過程進行深入分析，并做出合理的評估。24ppt課件營銷成本管理售樓處費用廣告費推廣費中海地產營銷成本管理營銷成本（約占項目總成本的5-8%左右），主要指在項目銷售過程中形成的種類費用，包括廣告費、推廣費、售樓處費用。25ppt課件營銷成本管理的具體措施：中海地產營銷成本管理建立各項的廣告及市場推廣計劃、預算的執行及監督體制。隨著公司項目增加，營銷中的廣告及推廣手法增多，廣告隨機性加強，廣告費用的不可測因素也隨之增多，建立完善的廣告及市場推廣計劃以及費用預算制度，是必不可少的。上述制度的要點在于計劃及預算編制的準確性、可操作性、有針對性，一方面確保在宏觀上實現控制項目的廣告及市場推廣費用，另一方面緊緊抓住市場根據不同項目的特點靈活多變地采取種類媒體推廣措施。26ppt課件營銷成本管理的的具體措施：中海地產營銷成本管理

2.完善營銷成本管理的招標體系，完善各項廣告制作的報價、比價、議價操作流程，用競標的方式，謀求各項廣告制作的優質低價，控制廣告制作的費用成本。3.降低媒體發布的折扣點，媒體發布尤其是報紙廣告的投放，占整個廣告費用的比重很大，進一步降低主要媒體廣告發布的折扣點數，可直接降低廣告費用，對于營銷成本的控制也是有效的舉措。

營銷成本管理的主要責任部門為營銷策劃部。27ppt課件中海地產管理成本控制管理成本（約占項目總成本的2-3%左右），是指公司、項目部為組織和管理項目開發經營活動而發生的種類費用，主要為人力資源成本及行政成本。管理成本人力資源

行政成本28ppt課件管理成本控制的具體措施：中海地產項目管理成本控制人力資源成本由人力資源部負責，依據項目規模及發展進度合理制度人員配備方案，預算人力資源成本。行政成本則依據集團下達的年度管理費用指標，按項目分拆到各部門，作為部門考核指標。管理成本控制的措施主要是全員樹立降低成本、增加效益的觀念，全方位對項目的開發間接費進行監控，如提高工作效率，減少浪費、減少管理費用的開支等。29ppt課件財務成本（約占項目總成本的6-8%左右），主要為資金成本和稅務成本，由項目總成本確定。財務部協同項目發展總提前做好與政府部門的溝通，爭取稅收優惠，在可控范圍內最大限度降低稅金成本。依據項目《可行性研究報告》、《項目發展計劃》、《年度現金流量預算》，合理安排資金計劃，發揮集團資金統籌的優勢，保證項目資金供求平衡，最大限度降低項目資金成本。另外，與合約管理部配合，采取適當緩付分判商糧款的方式也可以降低財務成本中海地產財務成本管理30ppt課件

中海地產和萬科的管理水平在房地產行業是比較出名的，分析《中海地產項目發展成本管理制度》，可以看出中海地產這套成本管理制度并沒有運用多么復雜或很超前的管理手段，似乎就是將教科書中的成本管理方法落實到了具體管理制度和實施中。但是仔細分析，這套制度確實系統性很強，有其很多先進的方面。下面是我對這套中海項目成本管理體系的一些認識。中海地產成本管理體系剖析31ppt課件中海地產成本管理體系剖析

中海地產成本管理文件體系分析

中海地產成本管理文件由一系列文件組成，最高一級是《中海地產項目發展成本管理制度》，下面還有一系列文件，包括管理辦法，管理指引、工作程序、單項通知和用表等，將這些文件進行分類后，見下表。

32ppt課件中海地產成本管理體系剖析文件類型文件名稱文件主要內容綱領性控制文件《中海地產項目發展成本管理制度》包括成本管理總思路，組織管理架構、各部門對于成本管理的職責、開發建設各階段成本管理內容、成本動態監控等

《中海地產房地產開發項目成本科目》工程成本與財務科目相結合的成本分解體系

《中海地產統一合約安排管理辦法》包括合同結構策劃、計價方式、付款方式、物料供應方式等策劃原則部門管理文件《合約管理部組織架構與崗位職責》合約管理部的組織架構與崗位職責招投標管理文件《關于加強工程合同管理的通知》總部將參與子公司的大額工程合同的招標、定標等工作

《分判商名冊管理程序》分判商（承包商）考察、入庫、履約調查、分類與更新等

《招標分判工作程序》包括招標策劃、招投標文件編制、招投標過程管理、評標定標程序等合同簽訂后的成本管理文件《合約管理工作程序》合同后的成本管理，包括交底、付款、預算、報價、變更、結算管理

《工程簽證管理工作程序》施工過程的簽證管理

《關于加強對大額工程款支付審批管理的通知》大額付款管理33ppt課件中海地產成本管理體系剖析

(1)

成本管理總思路清晰而且系統，

中海的成本管理總思路：以統一成本科目為前提，以全過程成本管理為主線，以建安成本動態監控為重點，以建立成本經驗數據庫為支撐，以統一合約安排模式及ERP項目管理為手段，構建有效的成本管理體系，不斷完善，持續改進。

(2)

建立了公司統一的、和財務緊密結合的成本分解體系，相當于統一了成本管理的“度量衡”。

中海首先建立了一個和財務科目相結合的成本分解體系-《中海地產房地產開發項目成本科目》，成本計劃、成本管理、成本核算、成本考核等都以這個成本分解體系為基礎，即統一了各層次成本的口徑和構成，相當于統一了成本管理的“度量衡”，不會出現各個部門對于成本理解不同而造成的偏差，而影響成本管理的執行力。34ppt課件中海地產成本管理體系剖析

(3)

成本組織管理架構合理，各部門對于成本管理的職責清晰，并由發展管理部代表公司進行成本總控。

在總部成立項目成本管理工作小組，小組成員由公司發展管理委員會確定，由總部主管領導、各相關部門負責人和各地區公司財務負責人組成，負責統領地產業務線的項目成本管理工作，并向公司發展管理委員會負責。

總部發展管理部為項目成本管理的日常工作機構,具體負責工作小組成員之間及工作小組與地區公司之間的聯絡等工作。負責下達、審批目標成本，并進行成本監控。

集團總部的投資管理部、規劃設計中心、營銷策劃中心、財務資金部和發展管理部，以及各地區公司對于項目成本各部分（基于成本分解體系）的管理職責清晰。

35ppt課件中海地產成本管理體系剖析

(4)

項目開發建設全過程各階段的管理方法和管理流程清晰。

實施全過程目標成本管理，在項目的可行性研究、市場定位、規劃設計、施工等各個階段，分別建立成本控制目標，實行全過程目標成本管理。并對實施過程的關鍵節點進行控制，除以上節點外，還有施工過程的主體工程開工或主包合同簽訂、主體結構封頂兩個節點，到達每個節點時必須進行成本預測或核算，超過成本目標必須上報批準。

對于各個階段成本管理，均配有相應的表格要求填寫上報，下面對于表格專門還有分析。

(5)

統一全公司的成本管理方法。

總部對地區公司的合約安排模式做出統一規定，包括合約策劃、工程分判模式、報價及定標、甲供材管理、進度款支付等，地區公司應嚴格執行。

36ppt課件中海地產成本管理體系剖析

(6)

對成本管理每個環節配有相應工作指引和模板。

對成本管理每個環節配有相應工作指引和模板，內容細致全面，如上述的《中海地產統一合約安排管理辦法》中，對項目合同結構策劃內容、報價方式、定標原則、工程量計量管理、造價構成、甲供料確定原則及損耗率確定、工程款支付方式等均有詳細的說明或規定。

如上述的《合約管理工作程序》中，對合同簽訂后的合同交底、付款、預算、報價、變更、結算管理等工作，均有詳細的說明或規定。

37ppt課件中海地產成本管理體系剖析

(7)

配套用表齊全、清晰和細致，形成體系，對成本管理每個環節均有標準用表或示例模板。

各項制度的配套用表具體如下：制度名稱配套用表《中海地產項目發展成本管理制度》《中海地產房地產開發項目成本科目》

《項目成本及盈利預測表》

《項目建安成本目標控制表》

《項目現金流量預測表》

《項目建安成本預測明細表》

《開發項目成本分期審批表》

《關于第×期第×階段成本預測報表的回復格式》

《項目發展成本控制目標審核表VX.X》

《項目發展成本控制目標審批表VX.X》38ppt課件中海地產成本管理體系剖析

《關于【XXXX】項目發展成本控制指標（XX階段）的批復格式》

《項目成本超支審批表》

《建安成本超支審批表》

《項目成本執行情況表》

《建安成本數據采集分析表》

招投標管理制度《大額工程合同投標單位備案表》

《大額工程合同定標會議通知》

《大額工程合同中標單位審批表》

《

年半年工程合約定標情況表》

《分判商考察意見表》（適用于在建工程）

《分判商考察意見表》（適用于完工工程）

《分判商考察意見表》（適用企業基地）

《分判商考察意見表》（適用于工廠）

《分判商履約評價表》（HY01-05）

《分判商名冊》（HY01-06）

《分判商履約情況調查表》（HY01-07）

《分判工程招標工作計劃（參考模板）》（HY02－02）39ppt課件中海地產成本管理體系剖析

《招標文件評審表》（HY02－03）

《投標單位審批表》（HY02－04）

《開標書》（HY02－05）

《分判工程定標記錄》（HY02－06）

合同管理制度《合約管理策劃報告評審表》（HY02－01）

《合約交底記錄》（HY03－01）

《合同文件評審表》（HY02－07）

《合同分發登記表》（HY02－08）

合同簽訂后成本管理制度《工程付款證書》（模板）（HY03－02）

《工程變更價款確認書》（HY03－05）

《工程變更價款審批表》（HY03－04）

《工程成本變動報告》（HY03－03）

《工程簽證單》（HY04-01）

《工程簽證登記表》（HY04-02）

《簽證費用審批表》（HY04-03）

《結算書》（模板）（HY03－06）

《結算確認書》（HY03－07）

若只有制度和工作流程，而不配合以相應的標準管理用表或模板，則這些制度很難被執行，或執行效果大打折扣。

40ppt課件中海地產成本管理體系剖析

(8)

招投標管理制度融合到成本管理和合同管理的各項制度中

中海沒有單獨編制招投標管理制度，而是將招投標管理制度融合到成本管理和合同管理的各項制度中

(9)

對各地區公司既有統一，也有開放。

制度規定：各地區公司應按照總部的相關要求和多年以來形成的行之有效的作法,結合本公司的實際情況制定自己的合約管理辦法可參照該辦法制定各地區管理辦法。41ppt課件龍湖萬科綠城中海特色房地產企業成本管理分析42ppt課件一、龍湖集團成本管理辦法兩個關鍵費項口徑、動態成本統計和管控一條主線以合同及合約規劃為管理主線，由項目成本經理管控項目總體成本三個模板目標成本模板、合約規劃模板、歷史成本庫模板龍湖集團成本管理辦法龍湖地產成本管理體系43ppt課件總體思路新增強控預警體系，完善無效成本的管理流程，規范無效成本的管理方法。統一成本科目，新增資源規劃管控體系，并完善前期目標成本的測算方法，規范操作步驟完善成本后評估管理流程，優化成本信息庫的管理方法。綠城地產成本管理體系44ppt課件造價管理產品經濟性招標管理變更簽證管理預結算管理綜合成本體系成本信息化成本軟件信息月報成本數據庫目標成本動態成本責任成本綜合成本萬科成本管理