世家項(xiàng)目公寓定價(jià)方案匯報(bào)匯報(bào)總綱：公寓市場(chǎng)競(jìng)品分析項(xiàng)目公寓產(chǎn)品分析定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)說明價(jià)格策略價(jià)格表制定說明一、公寓市場(chǎng)競(jìng)品分析公寓競(jìng)品項(xiàng)目公寓區(qū)域內(nèi)競(jìng)品項(xiàng)目分布公寓產(chǎn)品客戶主要用于投資，限購(gòu)政策下以剛需為主鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)，公寓的去化速度較慢，所以鄭州公寓市場(chǎng)多為綜合體項(xiàng)目物業(yè)類型中的一種，用于滿足容積率強(qiáng)度或是規(guī)避90/70政策。藍(lán)堡灣世豪小公館格林融熙國(guó)際怡豐新都會(huì)圣菲城4期藍(lán)堡灣世豪小公館公寓A公寓BA：32F3-32F為公寓，1-2層為商業(yè)項(xiàng)目公寓規(guī)劃：項(xiàng)目二期共規(guī)劃兩棟東西向公寓，共1380套；A樓為4梯17戶產(chǎn)品，共510套；B樓為6梯29戶產(chǎn)品，共870套；面積區(qū)間：40-70㎡。B：32F3-32F為公寓，1-2層為商業(yè)圣菲城21號(hào)樓公寓項(xiàng)目公寓規(guī)劃：項(xiàng)目21號(hào)樓公寓，3梯15戶，27F，共405套。格林融熙國(guó)際項(xiàng)目規(guī)劃：項(xiàng)目共1棟樓，總高30層；1-5層為商業(yè)，6-30層為公寓，有53-61㎡一房、72-95㎡兩房、109-138㎡三房等九種戶型，以兩房為主。都會(huì)時(shí)代公館二、項(xiàng)目公寓產(chǎn)品分析公寓產(chǎn)品分布：2#樓：總高15F，5梯24戶共計(jì)326套，其中標(biāo)間186套，二房一廳50套；1#樓：共A、B、C三座，共1246套，其中標(biāo)間1058套，一房一廳53套，二房一廳135套。A座：5梯17戶，33F，520套；B座：5梯17戶,33F，488套；C座：3梯18戶，15F，238套。ABC世家項(xiàng)目公寓產(chǎn)品分析：物業(yè)類型標(biāo)間一房一廳二房一廳合計(jì)面積區(qū)間39.95-61.1359.56-81.4977.52-86.97——總面積69458.983486.3815425.2288370.58面積比78.6%3.9%17.5%100%總套數(shù)1334531851572套數(shù)比84.8%3.4%11.8%100%世家項(xiàng)目1、2#樓公寓共計(jì)1572套；總住宅銷售面積：88370.58平方。備注：面積和套數(shù)按照房管局預(yù)測(cè)面積統(tǒng)計(jì)。40-60的標(biāo)間是公寓的主力產(chǎn)品。世家公寓首批產(chǎn)品分析：2-13F標(biāo)準(zhǔn)層世家項(xiàng)目公寓首批產(chǎn)品2#樓，共326套，大致可分為四類產(chǎn)品：南向標(biāo)間：52.22-52.94，共112套；北向標(biāo)間：52.22-52.94，共108套；東西標(biāo)間：50.43-53.88，共56套；二房一廳：84.74-86.97，共50套。三、項(xiàng)目公寓定價(jià)說明定價(jià)方法在2012年樓市調(diào)控持續(xù)，限購(gòu)令下客戶購(gòu)房資格受限，市場(chǎng)較為慘淡，作為高層公寓產(chǎn)品，項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)較為激烈，客戶選擇的范圍較廣，因此我們將根據(jù)客戶在購(gòu)房時(shí)主要關(guān)注的項(xiàng)目依據(jù)藍(lán)海戰(zhàn)略圖進(jìn)行市場(chǎng)比較。鑫苑世家項(xiàng)目公寓產(chǎn)品為北區(qū)1#、2#樓，因此我們將根據(jù)產(chǎn)品的特點(diǎn)進(jìn)行統(tǒng)一的定價(jià)及價(jià)格引導(dǎo)。區(qū)域內(nèi)競(jìng)品類比類比項(xiàng)目選取項(xiàng)目名稱選擇理由產(chǎn)品類型近一段實(shí)收均價(jià)消化速度世豪小公館項(xiàng)目公寓產(chǎn)品區(qū)域內(nèi)最大競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手33層精裝小戶型內(nèi)部均價(jià)750036套/月都匯時(shí)代公館區(qū)域內(nèi)即將入市公寓32層公寓小戶型尚未銷售，預(yù)計(jì)7300元/平尚未銷售圣菲城4期21號(hào)樓同區(qū)域小戶型產(chǎn)品33層高層小戶型7500元/平15套/月格林容熙國(guó)際同區(qū)域高層戶型高層小戶型，以辦公為主7400元/平17套/月通過與銷售的溝通，目前咨詢公寓產(chǎn)品的客戶，在置業(yè)方向上與區(qū)域內(nèi)小戶型項(xiàng)目對(duì)比較多，因此選擇以上項(xiàng)目作為價(jià)格對(duì)比的對(duì)象。6-8層洋房藍(lán)海定價(jià)通過與類比項(xiàng)目的藍(lán)海分析得出項(xiàng)目公寓產(chǎn)品的價(jià)格為：7430元/㎡四、項(xiàng)目公寓價(jià)格策略依據(jù)項(xiàng)目整體的開發(fā)策略，前期通過洋房奠定項(xiàng)目形象高度，后期，通過洋房樹立價(jià)格標(biāo)桿，掩護(hù)高層產(chǎn)品走量，因此在項(xiàng)目定價(jià)時(shí)，要結(jié)合產(chǎn)品定位進(jìn)行定價(jià)。價(jià)格策略：公寓產(chǎn)品：公寓首批產(chǎn)品2#樓建議：采取低開高走的價(jià)格策略，保持良好的現(xiàn)金流，營(yíng)造一期開盤良好的銷售場(chǎng)面，引起市場(chǎng)關(guān)注，為后期1#的銷售造勢(shì)。整體價(jià)格策略通過藍(lán)海曲線分析得出本項(xiàng)目公寓產(chǎn)品的價(jià)格為7430元/㎡，結(jié)合當(dāng)前市場(chǎng)狀況，考慮公寓一期產(chǎn)品入市引起市場(chǎng)關(guān)注，建議公寓1號(hào)樓基準(zhǔn)價(jià)適當(dāng)調(diào)低至：7300元/㎡。公寓產(chǎn)品價(jià)格五、項(xiàng)目?jī)r(jià)格表制定說明公寓產(chǎn)品分布1#2#項(xiàng)目整體位于農(nóng)科路與花園路，地段優(yōu)勢(shì)明顯，屬于傳統(tǒng)的高層豪宅圈；公寓產(chǎn)品位于項(xiàng)目地塊北區(qū)，包含2棟樓，3種戶型，標(biāo)間，一房一廳，和二室一廳，其中標(biāo)間是項(xiàng)目的主力產(chǎn)品。影響因素——噪音城市道路噪音影響單位小區(qū)內(nèi)輕微噪音影響單位本項(xiàng)目噪音受外部影響較小，私密性較好，居住環(huán)境優(yōu)越。噪音是對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)格制訂影響質(zhì)數(shù)較小的因素。影響因素——朝向朝向：項(xiàng)目公寓產(chǎn)品有南北向之分，朝向是對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)格制定指數(shù)影響較大的因素。南向房源北向房源社區(qū)組團(tuán)景觀核心景觀帶影響因素——景觀公寓區(qū)采用核心景觀帶與社區(qū)組團(tuán)景觀相結(jié)合的方式，項(xiàng)目外圍景觀缺乏，為力求實(shí)現(xiàn)每種戶型景觀的均好性，主要景觀資源依靠項(xiàng)目自身園林。影響因素——戶型項(xiàng)目公寓產(chǎn)品：項(xiàng)目公寓產(chǎn)品主要以標(biāo)間為主，戶型差別較小，戶型對(duì)本項(xiàng)目公寓產(chǎn)品價(jià)格定位指數(shù)影響較小。定價(jià)思路1、項(xiàng)目北區(qū)公寓1#、2#樓進(jìn)行統(tǒng)一定價(jià)；2、按戶型合理度、接受程度、景觀、面積等影響價(jià)格的不同因素分別附于不同的權(quán)重；3、局部特殊戶型進(jìn)行特殊化調(diào)差處理；4、按干擾因素多寡區(qū)別打分。以科學(xué)性保證價(jià)格體系的客觀合理權(quán)重&極差制定平面差制定垂直差制定特殊調(diào)差定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)1、權(quán)重&極差制定平面調(diào)差考慮因素——針對(duì)1#-2#樓；平面調(diào)差因素朝向采光噪音景觀通風(fēng)視野面積合計(jì)權(quán)重20%20%15%15%10%10%10%100%因產(chǎn)品差異形成客戶差異，使權(quán)重制定更符合客戶特點(diǎn)，采取不同權(quán)重比例產(chǎn)品決定價(jià)格彈性空間差異，極差設(shè)置不同鄭州風(fēng)向以東南風(fēng)為主，通風(fēng)方向與朝向吻合，故以朝向做為通風(fēng)指標(biāo)的基數(shù)，影響通風(fēng)的其他因素還有是否通透和被遮擋，這一點(diǎn)從后面的視野里得到體現(xiàn)，其系數(shù)加權(quán)累計(jì)。東南＞南＞東＞西南＞東北＞北＞西北＞西通風(fēng)1、朝向（通風(fēng)、采光）采光采光以采光面積為基數(shù)，采光面積的計(jì)算簡(jiǎn)化為主要采光面?zhèn)€數(shù)的統(tǒng)計(jì)。基于其他因素的考慮，同樣引入遮光度：采光分值參考:采光面+遮光度景觀以該單位可觀景面的個(gè)數(shù)及視野度為基數(shù)，對(duì)景觀有較大影響的還有觀景的視角和欣賞的內(nèi)容。

景觀分值參考:觀景面+視角系數(shù)+景觀

對(duì)于同一單位的不同觀景面，須分別計(jì)算，最后以具體情況按權(quán)重疊加。分項(xiàng)打分

2、景觀、視野園林景觀部分園林景觀少量園林景觀無園景無遮擋少量園景部分遮擋無園景有遮擋最佳園林景觀＞＞＞＞＞噪音以距離道路的遠(yuǎn)近和道路的噪音程度為主要影響因素，

噪音分值參考:道路噪音+周邊設(shè)施噪音+噪音輻射度本項(xiàng)目公寓產(chǎn)品1#樓鄰近市政道路，北向噪音影響較大；2#樓的影響主要來自于社區(qū)內(nèi)部，所以噪音對(duì)本項(xiàng)目有一定的影響。分項(xiàng)打分3、噪音分項(xiàng)打分4、戶型面積打分因素權(quán)重打分標(biāo)準(zhǔn)(打分范圍1－10分)戶型合理度20%客廳、主臥、次臥、面積贈(zèng)送、衛(wèi)生間、廚房、餐廳等空間布局合理性戶型接受度20%偏重內(nèi)部客戶接受度本項(xiàng)目公寓產(chǎn)品的戶型主要以小戶型為主，功能布局相對(duì)合理，具有整體均一性，因此，實(shí)用性、合理性與特殊性是戶型打分的主要考慮因素。2、樓棟差與水平差制定樓棟差定制原則項(xiàng)目北區(qū)公寓產(chǎn)品共兩棟樓，2#樓位于社區(qū)內(nèi)部，受外界噪音影響較小，1#樓鄰近農(nóng)科路與地下車庫(kù)直接相連，出入更加方便；1#和2#樓在景觀、戶型面積、采光、通風(fēng)、視野等方面基本相同；考慮項(xiàng)目產(chǎn)品推售順序，2#樓首先入市，整體考慮1#、2#樓，建議：1#樓與2#樓之間，不設(shè)置樓棟差。市場(chǎng)稀缺、暢銷戶型資源優(yōu)勢(shì)明顯，數(shù)量有限，要保證最大程度實(shí)現(xiàn)其價(jià)值及利潤(rùn)；在定向客戶集中傾向單位，應(yīng)對(duì)價(jià)格有針對(duì)性的調(diào)整制定；戶型合理性和戶型接受度明顯差的單位，須與其他單位拉開一定的差距，但差距應(yīng)適中，以免過高拉大優(yōu)勢(shì)單位影響整體產(chǎn)品均衡性；水平差定制原則受影響程度較大的為1#樓公寓，北側(cè)緊鄰農(nóng)科路，有一定的車流、人流對(duì)產(chǎn)品有一定影響。項(xiàng)目周邊緊鄰住宅小區(qū)，環(huán)境幽靜，居住舒適性較強(qiáng)；緊鄰項(xiàng)目車行環(huán)線受到輕微影響。項(xiàng)目平面分析項(xiàng)目平面差分布000+800+400+350+300+300+300+300+300+300+200+200+50+50+50+50+150+100+100+100+100+200+50+50+50+50+500+500+500+500+500+500+500+500+500+200+100+50+50+50+50+5000+50+100+100+100+500+500+400+350+250+100+50+200000+800+800+700+700+700+700+700+700+700+650+650+50+50+150+150+100+100+100+100+100+150+50+50+50+50+700+650+700+700+700+700+700+650+650+150+100+50+100+100+100+10000+50+100+100+100+700+700+700+650+600+100+50+150+50+50橫向價(jià)差以：采光、通風(fēng)、樓棟位置、戶型位置、景觀、視野、噪音等主要因素進(jìn)行打分。以綜合對(duì)比的最差位置戶型為0作為參照，以50元為單位，參考指標(biāo)進(jìn)行打分，比參考戶型高出一項(xiàng)則增加50元，以此累加。朝向是公寓產(chǎn)品銷售的重要要考慮因素，南北向差價(jià)控制在550-600元；從目前分析得知，最高價(jià)差在800元。公寓產(chǎn)品橫向平面差說明3、垂直差（層差）制定層差制定原則價(jià)格表層差將按照以上原則制訂結(jié)合項(xiàng)目產(chǎn)品，項(xiàng)目共分為33層高層（1#樓A座和B座）和15層高層（1#樓C座和2#樓），33層層差整體控制在每層10元/平，15層房源層差控制在15元/平。2、考慮到項(xiàng)目為高層公寓產(chǎn)品，高層較底層有更好的視野，更好的觀景面，隨著樓層增高產(chǎn)品整體品質(zhì)增高，產(chǎn)品價(jià)格也相應(yīng)增高。3、1#樓2層層高為4