第一部分市場背景北京市住宅市場供求情況分析1、供應(yīng)情況：北京樓市自1999年回暖，每3天一個新盤上市，2000年則不足2天就推出一個新項目，據(jù)不完全統(tǒng)計，2000年市場供應(yīng)量約為2000萬平方米。進(jìn)入2001年房地產(chǎn)市場新開項目更為頻繁，1月至5月，北京地區(qū)共有138個住宅新項目上市，其中新開發(fā)項目95個，原有項目的后期開發(fā)有43個，幾乎達(dá)到一天一個樓盤的速度，其供應(yīng)總量約為900萬平方米。新項目數(shù)量之多，規(guī)模之大，增長速度之快，可以說是北京市住宅市場的發(fā)展史上前所未有的。2001年1—4月北京市房地產(chǎn)供應(yīng)量統(tǒng)計資料輔主要性指標(biāo)逝合計桃上年肉同期強增幅桿（％襖）勻房地偽產(chǎn)開摩發(fā)投死資（龜億元扁）莖11凈6.英4群91宮.0演27周.9仰其中改住宅乖投資間65仇.5榴48躍.6棍34王.9英商品智房開犁復(fù)工瞎面積脂（萬潮平方切米）淹33疲36牙.0滋25捏34褲.5蜻31黑.6繩其中際住宅過23魔53傘.3蛙16局45薄.9踏43楊.0武本年慌新開改工商司品房治（萬刻平方反米）還64績2.魯6戒29槍7.兆3正11聞6.板2濱其中際住宅垂57神0.價4步24順3.濁2濃13親4.率5魔商品店房竣兆工面餡積（筐萬平腹方米歌）瀉76談.7需71磁.1辟7.構(gòu)9深其中總住宅珠59東.9膛54窯.3溫10娃.3注：以上數(shù)據(jù)來自北京市統(tǒng)計局。2、需求情況：2001年前4個月北京市累計銷售各類商品房120.3萬平方米，比同期竣工面積多43.6萬平方米，其中商品住宅118.3萬平方米，比上年同期增長2倍。個人購買商品住宅面積增長25.5％，銷售額增長34.6％，平均售價4500元/平方米，比上年底每平方米上升169元。2001年1—4月北京市房地產(chǎn)供應(yīng)量統(tǒng)計資料刊主要昨指標(biāo)諒合計疾上年盲同期狠增幅配（％據(jù)）腐商品底房銷尿售面辜積（侍萬平雜方米滾）三12盆0.撤3袍11運2.嫩5團7.加0艷其中斧住宅候11飛8.我3骨10敲4.柄1匙1毅3.摟7英其中尖銷售就給個趙人注10啄7.剃9膽85休.9退25婆.5注：以上數(shù)據(jù)來自北京市統(tǒng)計局。從數(shù)據(jù)統(tǒng)計可以看出目前房地產(chǎn)市場供求兩旺，供應(yīng)與需求的加大，進(jìn)一步激活了經(jīng)營市場，并引起價格的變化。偉業(yè)指數(shù)顯示2000年北京房地產(chǎn)銷售價格總指數(shù)為99.5%。比1999年下降了6個百分點，而2001年一季度的房地產(chǎn)銷售價格指數(shù)比上一季度增加了2個百分點。二、項目的市場定位日趨明確，住宅產(chǎn)品向多樣化發(fā)展。隨著市場競爭的加劇，多數(shù)開發(fā)企業(yè)開始注重市場調(diào)研和市場需求分析，根據(jù)目標(biāo)客戶的需求，推出了適合不同收入水平、不同家庭結(jié)構(gòu)、不同社會層次的住宅產(chǎn)品。由于受到土地與開發(fā)成本等因素的限制，住宅產(chǎn)品仍以塔樓為主，同時也出現(xiàn)了多層、多層帶電梯、小高層、聯(lián)排住宅――TOWNHOUSE等不同形式的產(chǎn)品，充分滿足了不同客戶群體需求。獸三、塘開發(fā)捕商越救來越店注重籌產(chǎn)品勤設(shè)計薦和規(guī)擇劃。瓦與去揭年樓照盤熱挖炒概公念相驕比，瞎今年射多數(shù)剛開發(fā)北企業(yè)洽則將嫁精力破集中員在如宋何提租升住慰宅的眾質(zhì)量伏和功腎能上庭。眾慨多開振發(fā)商梢紛紛遷聘請鬼境外袖著名雪的設(shè)啟計公上司進(jìn)閃行產(chǎn)鎖品的挪設(shè)計秧和規(guī)累劃，四在建菠筑外吹觀、轟戶型垃設(shè)計粱、社就區(qū)配莊套、腹園林蹈景觀醒乃至鼓細(xì)節(jié)概上，張務(wù)實喚創(chuàng)新也，取老得了艱較大相的進(jìn)色步。賄項目勇名稱策建筑壓設(shè)計引園林芝設(shè)計元嘉銘窯園受加拿渴大B泛+H榜國際巖建筑全事務(wù)廁所瞞AC致L香筑港雅緊博奧掏頓環(huán)慰境景訂觀設(shè)潮計公談司爭陽光鋪10它0湖澳大盲利亞圓DC胞M環(huán)蜓境設(shè)更計事臨務(wù)所麻澳大盟利亞擇DC鋤M環(huán)簡境設(shè)煩計事山務(wù)所息歐陸悼經(jīng)典牛加拿同大B修+H搬國際撇建筑葉事務(wù)洲所莊加拿勺大J淹BM槽國際雙環(huán)境濃設(shè)計閃事務(wù)城所距橘郡敢美國悄加州穿著名硬專業(yè)悶住宅鍵設(shè)計拆公司脖美國份西海椒岸豪康宅室裝內(nèi)裝南飾專度家飄遠(yuǎn)洋樂天地陽擁桑蕉盡盟美辦國（宅H+嫂K）疾澳大伴利亞鑼松HA扔SS泄EL呼L構(gòu)頂究四、集開發(fā)虜商著陰重樹暈立企紗業(yè)品夕牌，豐推出息系列川化產(chǎn)絕品。芬有實鹿力的城開發(fā)鑒商憑捐借資練金和欣資源矮優(yōu)勢明以及掏良好刊的企祖業(yè)形規(guī)象，圈開始原走上群創(chuàng)企拉業(yè)品潛牌的紐道路睛，紛藝紛向戴市場洲推出拍了不治同檔木次、恐不同表類型腫的系掠列化線住宅墓產(chǎn)品蓬。2燙00節(jié)0年靠秋季山房展梳會華斷遠(yuǎn)房蕉地產(chǎn)軌公司廟租用隱16毛個最但佳展省位集赴體展草示所卵開發(fā)出華亭疫嘉園愚、華甚清嘉抬園、熄陽光詞曼哈檢頓、挪鳳凰匪城四青個主所要項哀目。療之后對各大斜開發(fā)抵商紛子紛效隆仿，伙萬通碑相繼衛(wèi)推出屢系列遍產(chǎn)品繩萬泉好新新稼家園冶、新村新小博鎮(zhèn)（辯龍山臥新新蝶家園渣）、袖亞運喘新新舌家園問。當(dāng)跪代集寶團推極出當(dāng)饞代城扎市家室園、桐當(dāng)代圈萬國喪城和易當(dāng)代片青云腸；太尤合集草團繼植歐陸注經(jīng)典讓之后葬一舉者推出區(qū)四個貍新項紀(jì)目：虜時代洪莊園施、世哄紀(jì)星記、太滿合嘉斥園和搞太合脊國際乒村。顫這些虎知名皆開發(fā)覺企業(yè)捉推出醒系列暑樓盤舟系列輸引起變了強法烈的玩市場策反響謊，達(dá)時到了代利用殲品牌丹效應(yīng)著的無陸形資囑產(chǎn)提嶼升產(chǎn)洽品有奔形價踢值的鎖目的蛙。這奧將給略中小故型開它發(fā)企漁業(yè)帶劇來強鼓大的木競爭免壓力宣，標(biāo)開志著樹房地晶產(chǎn)界申壟斷冷時代莊進(jìn)入行預(yù)熱既期，純。座希佳五、握住宅鬼市場漫出現(xiàn)引新的定建筑盟形式蝶——悉TO渴WN擋HO翅US戰(zhàn)E應(yīng)。滾20犧00場年住晉宅市心場上疤的主冒角蹲“賽板式亭小高故層項欲目夸”意，由胸于其巧采光駝、通址風(fēng)、費使用竿率等躬方面盜均優(yōu)屆于塔脫樓，扭因此菊備受鋪購房釀?wù)叩娜糖嗖A洲。南景三環(huán)地地區(qū)該的戀冊日嘉眨園是晉這一寧產(chǎn)品次形式且的典恩型代擺表，律該項注目也幼因此篇成為韻20衫00擦年的債明星懲樓盤西。今妥年春獎節(jié)市昨場上紐出現(xiàn)憑了大論量的蘇TO緒WN奪HO圾US抬E促項目非，僅漿在春宜季房候展會娃上新罪推出噸的簡TO泰WN響HO扒US薯E精項目尼達(dá)十透五個囑左右擦，T童OE膜HO困US銷E為毀聯(lián)排織別墅宮，主片要分浙布在腎近郊就區(qū)，臂具有混低容絡(luò)積率剝、高然綠化挎率等疫特點麻，如顆萬科罪青青足家園摔、亞概運新航新家女園、輔龍山丑新新哀家園德、康臉城，叉一棟坊洋房劍等項救目。晴這些竹項目演參觀雹者云牧集，述交購俘房定蜓金者掌踴躍尼，從狠目前桂火爆羊的市揚場形鋼勢可濫以看惰出，槳居住產(chǎn)環(huán)境怎良好送、生盤活服炒務(wù)設(shè)混施完敢備、蜓富有罩居住室品位茶和個團性的漫TO俊WN撥HO漁US噴E玩已成臥為下易一個垂市場閃關(guān)注佳的熱裁點。救第二怨部分轎省狐南城訂市場壩分析忠南城錫房地陵產(chǎn)市夢場成求為新懇的熱彩點地交區(qū)撲匪榮由于割經(jīng)濟坦發(fā)展其和歷夠史的臺原因抗，南益部地占區(qū)多蠅年來士沒有懇成為湊城市含規(guī)劃偷發(fā)展盛的重研點，效造成鴨其經(jīng)魄濟相術(shù)對落哲后，異市政效基礎(chǔ)姓設(shè)施寨不夠根完善五，從擔(dān)而制艇約了球房地虎產(chǎn)業(yè)寒的發(fā)院展。項隨著旦近幾丟年北勉京城朱市建將設(shè)重銹點轉(zhuǎn)括移，堡廣安取大街防、南撥四環(huán)柏路、繭京開唐高速險路、禁南苑叉路等骨一系障列重扣大工解程相酸繼在顯南城慨地區(qū)錘實施逢，以歷及南仙城土新地供帳應(yīng)量她、成蠢本與安北京您其它鳴地區(qū)財相比勢具有悅一定嘆優(yōu)勢灣，使論許多皆投資孕者紛加紛看坐好南釋城，均這里為的的注房地籠產(chǎn)市豪場漸險露生慨機，淋成為伐了北垮京房油地產(chǎn)溫市場筐新的哨熱點競地區(qū)高。從燦今年挑1紡—頓5月這份新懇開項梢目中箱可以壺發(fā)現(xiàn)櫻南城升所占淘比例賴最大文。概二、透南部李地區(qū)什住宅或市場而特點扣廣安國門附拐近、鳥南三技環(huán)沿省線、鑄亦莊劇、大渠興地逮區(qū)是叔目前兆南部循住宅創(chuàng)市場咐最為故活躍乏的四急個區(qū)蔑域，嗓是新例開項時目主存要的絨分布源區(qū)域度。還1、蛛廣安妨門地變區(qū)憑鵝借兩駱廣路識與西株二環(huán)棵便利煤的交深通，閑緊鄰雖金融酬街優(yōu)棄越的抄地理她位置刺，是島南部滑市場裂高檔趙住宅搜項目址主要炎的分寧布地殃區(qū)，錄市場層整體牽價格獻(xiàn)水平追高。冬項目略名稱翼似海小怡家稼朗琴革園拘信德遣新時葉代懇榮豐閘20飾08釘立恒澤名園僑建筑床面積半7萬永平方政米陸40蔬萬平姥方米紀(jì)14使萬平貿(mào)方米闖35夏萬平稿方米決14職萬平別方米絞平均捐價格幻68滅00樂元追60漢00售元妄56記80毀元既70幅00費元熊65墻00小元跳俘畢2、獎亦莊把、大遣興地浪區(qū)屬士于近惕效區(qū)勢，隨爐著近銀幾年丸住宅買郊區(qū)燕化，縫這兩勺個地評區(qū)住謹(jǐn)宅市揚場發(fā)籠展較掩快。躺由于逮地區(qū)惰的土跳地資南源充堡足，壤成本岔低，厚住宅郊產(chǎn)品碧以多摩層或疊板式郊小高賄層為塔主，我項目蹈具有般的規(guī)批模大薦、容女積率雹低等扣特點葬。牙項目叮名稱花宣頤途家園唱泰中董花園淺興濤掘社區(qū)餓星島樣嘉園鑰怡海棕花園慈建筑委面積技32漿萬平般方米現(xiàn)30訓(xùn)萬平蠻方米浮25壩萬平交方米攻40鉗萬平松方米患11寄0萬超平方挑米奸平均禽價格市32兼00丹元瞞30雙00坑元泊43搏50最元嘆43趴50諒元將48之00擔(dān)元盾3、懶南三肝環(huán)地完區(qū)依線托三尼環(huán)路誕的便穗利交緊通，簡周邊撤成熟粘的社望區(qū)環(huán)犯境，鏈以及厚以木笑樨園頂商務(wù)浙中心恐規(guī)劃傷措施蹲的不庭斷落邪實及鐮南苑異路的瞞拓寬瞇，區(qū)降域的票房地敢產(chǎn)市靠場開田發(fā)將俘不斷修升溫超。這為一地皮區(qū)各閑個項溪目在棵社區(qū)壁規(guī)模綱，產(chǎn)擴品檔妻次方自面參脹差不倚齊。賀項目壞名稱夏天天蔑家園顧珠江煌上駿得景礙世紀(jì)琴星懷早安依方莊絡(luò)城市倡印象磁建筑佛面積稍30跳萬平涉方米盤42毒萬平樣方米每16捆.5炎萬平噴方米勉5.疊6萬告平方互米逐1.飛7萬匪平方率米村平均雪價格式46憤00壞元柄54局00饑元屬55更00矮元杏64茅00援元也50鑰00逗元朵三、布南部赴地區(qū)頸市場佛競爭量日趨喬激烈萌界戰(zhàn)實力節(jié)雄厚嚷的開廈發(fā)企軟業(yè)已柏經(jīng)進(jìn)壇入南炒城市冬場，托使南秩部住婆宅品密質(zhì)提焰升。弱太合百、萬其科、乘珠江脹等知哀名房安地產(chǎn)靜大型社企業(yè)激都南左城在角推出牌大規(guī)辱模的龜住宅握項目址，由熟于這抬些開媽發(fā)企勢業(yè)具放有較槐高的孟開發(fā)傅水平猾和良世好的構(gòu)開發(fā)臨業(yè)績孟，南懲部地毀區(qū)住衰宅的棗環(huán)境微和品帳質(zhì)將荒進(jìn)一變步得匯到提馬升。球興濤輝社區(qū)臨、星蒸島嘉拒園、后珠江閑駿景這、朗粗琴園撈、世誘紀(jì)星紹等項餓目都周表現(xiàn)負(fù)出較駱高的腫整體棒規(guī)劃萬設(shè)計矩水平洋。這霧些項虛目不堪僅逐裙步改燦變著封購房務(wù)者對督南部丸住宅賣項目騎的態(tài)育度，篇提高唇南部修住宅稿項目聽開發(fā)壽水平舒，同責(zé)時也峰加劇麥住宅朵市場講的競請爭。姜第三靈部分燃繡次項目死分析機望陶惰園街篩區(qū)分帖析：概述挑握宇該地領(lǐng)區(qū)是經(jīng)南部動地區(qū)灘的搏舊炮城區(qū)項之一行，愿與南加部其土他地生區(qū)比棚，人議口密車集，鏡市政廁環(huán)境谷較差菜、當(dāng)人文鄉(xiāng)素質(zhì)悔低，亂屬于恢南城鐮的城期鄉(xiāng)結(jié)遮合交忽融地努區(qū)。侄市容則、衛(wèi)浙生、組環(huán)境員臟、饞亂、鏟差；城外地劫人戴進(jìn)京灶打工蠅者眾典多，往人員雷混雜通，社仔會制虜安差惡；破按舊房適屋成領(lǐng)街成獵片，印人均紀(jì)收入型在北除京市吃內(nèi)偏繞低。虜交通挨狀況夏該地吩區(qū)處拖于南澤二環(huán)啄與南吊三環(huán)雕之間姥，抄緊鄰督規(guī)劃混中的斥南中回軸路草。主演要交寫通道蠅路去有琴：去永定棚門外殃大街究、馬紡家堡釘東路恰。永椅定門味外大亂街北私達(dá)前躍門商陷業(yè)圈腥，經(jīng)不木樨態(tài)園至瀉南四食環(huán)沿廈線；敞馬家做堡東個路浴則北曠至和匯平門父，南滿至洋惱橋。晶另外線南二鴿環(huán)的億陶然寇亭橋流、永王定門達(dá)與南熄三環(huán)害的木痛樨園如、洋俗橋均酬為南繁部地戒區(qū)的樹主要嘴交通暫樞紐翼，交勒通便郵利。稈區(qū)曾域豪內(nèi)公御共交話通極仗度為嗽發(fā)達(dá)炕，有飄66邁、4榮4、氣14煩、2碼5、砌54敏、2排、1砍7、錘34符1、逐32蔥4、述36您6、秧30列0、鳥32熱4多煩條公計交線州路。減公共飲交通鴨線路定起點輝（南熱）莖終點雨（北肉）旁66黃路告馬家接堡芒前門龜40銳路蒸木樨不園互五路筋14躍路彈角門唯后庫糕25燦路驕五間割樓蜓西直絨門跑54蠟路詢海戶襪囤軌北京秒站牢2路已海戶汪囤縫寬街辦17傅路重前門棚銅廠涌34泥1路脂木樨揭園見德茂必莊勁32皇4路賀木樨供園戲公主朝墳珠36褲6路醋黃村斃火車挖站逐木樨搬園泥30宮0路衡三環(huán)腥環(huán)線騎三環(huán)余環(huán)線藏百利獎寶專繁線凡角門醋西單臣商業(yè)永網(wǎng)點董區(qū)域程內(nèi)麻缺少閱大型三商業(yè)廣設(shè)施軋，以臨批發(fā)慣零售爪業(yè)為糕主：高商場依超市輔：華仇普超慌市、貌萬客踐隆、跳革新新西里省商店閘、西概羅園盒百貨霉商場賽、稻霧香村窗教育焰設(shè)施揮幼兒歲園：掛市文榆化局脊幼兒肌園、云群英森幼兒漫園、通西羅跨園第幣一幼鞭兒園患學(xué)校巡：一文一四英中學(xué)極、八梳十八敬中學(xué)需、西誘羅園懶一中訪、二牛中、教育才玻學(xué)校孔、洋丸橋職幅合迫戚業(yè)學(xué)超校襲5、肌郵政土：北尋京市濱西羅堤園郵剪電局枕6、子醫(yī)療罷：天董壇醫(yī)榜院、非第一領(lǐng)人民柄醫(yī)院錢、西綿羅園萍醫(yī)院霧7、威銀行焦：工貓商銀賊行、赴中國次銀行位、農(nóng)術(shù)業(yè)銀啟行、緩建設(shè)趙銀行危8、休娛樂擺設(shè)施忘：陶天然亭中公園怎、信洽華健快身俱肚樂部羞、亞澡龍灣予俱樂向部盆產(chǎn)品連介紹敘項目剝名稱胞：望坦陶園竭二期忠（3慘#、寧4#姐、5夸#樓澡）鋼發(fā)粉展眼商：渠北京店一商政集團醬有限杠責(zé)任錘公司城房地底產(chǎn)開慣發(fā)分銜公司宰地理耳位置鏈：位幼于南昌二環(huán)昏陶然轎橋南徒50竭0米慢，北們接革摘新南項路、頑南接誕西羅陳園北叛街、節(jié)綿謙猛皂躬閘東鄰惡永外癥大街率、西稅鄰馬棉家堡曉東路灰。彎占地憶面積卻：中2.慢46卸萬平凍方米牌建筑森面積學(xué)：約彈9萬世平方寇米期容暗積適率：粥3.擱7甩小區(qū)呼規(guī)模燒：5傲棟1行8層惰塔樓袖，5逼36兵套房常屋（兇不含栽1號叮、2鄰號樓高）。惕戶腿者型革：二穴居室妻、三朵居室撿工程用進(jìn)度卸：3滲號樓縫，基鹿礎(chǔ)；賴4號顆樓，友內(nèi)外和裝修褲；5扒號樓撇，封造頂擋裝修躍標(biāo)準(zhǔn)掩：瓶探憶訓(xùn)帳主體校結(jié)構(gòu)桑：全服現(xiàn)澆持混凝散土剪醫(yī)力墻紅泉傘悟籌外鋸院墻幣：涂粒料飾陜面康筒拉腐岸門茫扁窗拒：戶宰門為疾四防拜門，疫內(nèi)門近預(yù)留件安裝扔條件估；外蘭窗為喂飄窗賴觀景芳設(shè)計茄。榨違圓迅感陽蹲持臺言：鋁雨合金武窗乞羨帥廚遷廚全裂房撞：預(yù)米留裝坡修面哲，提索供煤都?xì)庠钫b臺、譽灶具還及相壽關(guān)設(shè)狡施。訂姻愚備訓(xùn)衛(wèi)帖生速間：簡預(yù)留刃裝修點面，控提供屢抽水鴿馬桶閣一個艱。嚷典握蜂耀電視紗系統(tǒng)屈：公駛共收雕視系哨統(tǒng)掠爭江內(nèi)榴供暖澇系統(tǒng)吉：燃多氣鍋姜爐集廚中供胳暖。竭輕把霜窄供氣籌系統(tǒng)博：天疫然氣襪管道諷入戶夕姿涂味冰供水艷系統(tǒng)痕：生飾活供紙水昌軍崖輕嶄電種掩梯心：每隙棟2圖部富慚士電眉梯林物業(yè)刷管理浴：北截京一驢商集瀉團物稈業(yè)管爬理公控司歉車徒多位彎：數(shù)住量為社1騾∶特2；雅租價京為1擔(dān)50玉元/騰個退·觸月傍產(chǎn)品裝分析望棍1冒、社婦區(qū)規(guī)悔模：預(yù)望陶匆園自霸身缺挺少各樓種生竹活配凱大設(shè)亡施，徐只能恥借助飲于西饒羅園瘡生活橫區(qū)內(nèi)狗的各生種設(shè)磚施。商轟冬2爆、建緩筑形著式：蛛望陶盒園少5虜棟塔章樓中艘，保4#衫、伴5#填樓東目西向藥和北降向房舍分別械外伸峽，使笑戶戶貝均有侄直接乳南向比采光蠶，充甚分滿科足了檔客戶駐對朝謎向?qū)Κz采光竄的需貌求，怪可以閥實現(xiàn)市戶戶雀朝陽泛。嫁隆銜3袖、戶含型面碧積：事以二楊居為殃主，鳥輔以環(huán)三居捷。面濃積在險77買—9性5廉平方捧米之廊間屬科于小捏戶型球設(shè)計約，符賢合區(qū)尊域客墓戶的患承受矮能力復(fù)，尤鞏其是晉3#婆樓一妥梯歉12質(zhì)戶，派78雨—8塔3悉平方樹米的蘇二居梯室，雅總房門款在居36讀萬絡(luò)—3挺9粉萬之系間，辟在本反地區(qū)層屬于鵲真正血的小弟戶型災(zāi)設(shè)計擊，從織供求警角度和看，捏有明饅顯競兵爭力奴。折問塞4碼、智煮能化擠：社臟區(qū)智血能化唇是目蜓前住憲宅項伶目一漲個重咱要的終配套樣設(shè)施放，望猾陶園茂在這膜個方睬面有介明顯彩不足章，與地周邊出相目銳相比古缺少渴門禁堂對講毫系統(tǒng)維、遠(yuǎn)辜程抄森表系厘統(tǒng)等孩智能翅化設(shè)蒼施。耗萬遙5識、物騎業(yè)管痛理：竊整個港社區(qū)棒沒有或圍墻岸處于持開敞談狀態(tài)奶，外豪界人墳員可疫以隨耳意進(jìn)糕出社式區(qū)，寸安全善無法號得到姑保障掌。物掌業(yè)管扭理除羊了日罷常的訊維修果外形宋如慮園設(shè)，絮不能滑為住街戶提城供任逢何服民務(wù)。刊滔蝕6、勒車位習(xí)：本溉案車委位不制足1借：2漆，不則能滿改足住軍戶的興需求望。墳四、奴競爭擦項目豆分析亦社區(qū)得規(guī)劃催：幼所調(diào)冠查的津項目逆中一說些原睜有的居項目墨如永碗合馨奉園、亂悠勝賭美地件、建竄予園允、匯販達(dá)公核寓這買4個嗓項目籃社區(qū)捉規(guī)模熔都在漸10件萬平掙方米有以下高，主員要依租托周罵邊現(xiàn)或有的述生活燕設(shè)施贊，園向林設(shè)脾計簡汽單，低綠化爸率低驕。而遍珠江母駿景談、天并天家散園這原兩新螞項目裹在社希區(qū)規(guī)遞劃方賣面具哨有明靈顯的漁優(yōu)勢青，社閑區(qū)規(guī)物模在腔30雄萬平疑方米近以上佛，區(qū)占內(nèi)配濃有多貸種生互活設(shè)夜施，離園林裁設(shè)計披精心弓，獨膜具匠鏈心。握樓型杰：帝掌葵塔樓笑雖然攝存在物著使無用率怠低，怕采光匠、通盟風(fēng)效疲果差涌等弊策端，襖但由仍于城坡內(nèi)土鴿地資賽源有釀限，觀因此楊所調(diào)奧查項婦目中射仍以遭塔樓桃所占裹的比裝例最海大。秩但開廳發(fā)商由已經(jīng)會注意傅在降勢低塔綢樓的顆高度通，已交解決域密度賴大的扁問題減，如持天天筍家園曲大多妻數(shù)塔初樓在女12牛—獻(xiàn)13住層左稻右。兩戶型路面積錢：巧居室朵標(biāo)準(zhǔn)捐占調(diào)倦查比桐例傾標(biāo)準(zhǔn)潤占調(diào)倡查比艘例丈一居寄70湖平方珠米以德下圈29雷%健70撥平方缸米以暑上襯71被%怨二居軋95移平方妻米以捉下后21凱%墊95章平方佩米以隙上泛7直9%彼三居桿12聰0平襲方米糖以下著33蟲%攝12猜0平土方米枯以上搖67背%銅木話從上口表中打的統(tǒng)赤計結(jié)縫果可含以看連出，蟻95肉平方拴米以狹下的才二居董室、您12顧0平槽方米還以下維的三容居室紛在該摘地區(qū)殲的市翻場供蒼應(yīng)量騎較小凱，競軍爭壓乳力輕男。瞇工程仇進(jìn)度斃：達(dá)珠江私駿景亭、天景天家甲園兩槽個項桌目由雷于其濤規(guī)模啞大、活開工售時間正短，緊因此催存在街著工霞期長華的問扁題，標(biāo)珠江嗽駿景當(dāng)要到提20只05駐年才句能完瘡部完弓工。允而一開些小溜規(guī)模過的項伯目匯意達(dá)公半寓、抖永合衰馨園拳、建參予園鳳則為充現(xiàn)房肆或準(zhǔn)熊現(xiàn)房貴。烤智能版化：山所調(diào)獄查的蠶項目衰全部已配有匪寬帶衫網(wǎng)絡(luò)論、門委禁安姑防系斃統(tǒng)，舉部分闊項目律還配茅有遠(yuǎn)筋程抄害表、希社區(qū)逃防范欲系統(tǒng)膊。可跑見智略能化俯社區(qū)鈴是目侮前住訪宅市久場的典一個鞠基礎(chǔ)自條件嘆。柳廣告鋒宣傳退：拐由于朵地區(qū)孔內(nèi)在免售項千目的甲規(guī)模赤及開佩發(fā)商房實力鉆相差宅懸殊畏，因這此各追個項父目市摔場策甩劃能平力、銳廣告球投入忘方面洞形成耍兩級轉(zhuǎn)分化雖。一客方面底以珠瞞江駿綁景、隊天天栽家園藍(lán)為代軌表的央兩個敬大規(guī)弟模項評目，腫廣告?zhèn)蛲度胍懔亢苎┐螅墒袌鰬{定位栗準(zhǔn)確賴，形貸象宣歡傳到執(zhí)位，神銷售帳率不瘡斷上窄長，排甚至姓帶來傭購房鳥熱潮棟。據(jù)旺不完悄全統(tǒng)鄰計，倉今年榨前四所個月悲僅珠孫江駿為景項醒目的咬廣告航投入破就在行二百秘萬元章左右怎。另禮一方冠面以逢永合蜻馨園虛、建夾予園筑為代挑表的睛項目演廣告魂投入款不高摘，項遼目形盞象不沫太好跟，銷威售業(yè)干績平籍平。械本案柿與競瓜爭項臘目對憂比分莊析擾證沈1、進(jìn)社區(qū)洋規(guī)模現(xiàn)：本族案屬闖于中競等規(guī)稿模社諒區(qū)，容社區(qū)賠規(guī)模系僅次連于珠金江駿宋景、池天天伏家園井兩個假項目遍，在圾園林哀設(shè)計也方面悔沒有領(lǐng)特點破。壓2、丟地理爹位置侄：本爪案位敲于西繡羅園糖社區(qū)循中，顆天天盡家園涂、珠逝江駿哪景的弱以及柳匯達(dá)倦公寓聯(lián)的地蕩理位拋置和席交通糕情況擦都優(yōu)周于本寧案。侮3、圖建筑曬形式略：永奧合馨緞園、尊悠勝繩美地館二期合建筑岸形式造為板芬樓，笨能更變好的突滿足炸人們功結(jié)采貴光、耀通風(fēng)紅的要閉求，俗由于惑其規(guī)價模小流，會馳迅速各被市狼場消債化。胸因此羨建筑芬形式智可以老說是泥本案鼓的優(yōu)獨勢之牌一。借4、晉戶型淚面積子：與紋其它澡項目惜相比浮本案乓戶型刷面積許較小冠，所嚇以總獎房款拉相對透較少梁，因絞此有午較強撕的市浴場競挑爭力燭。痛扔白5、軟工期泛：本腳案1節(jié)#、那2#陵已經(jīng)述入住恨，3徒#、赤4#用即將濱入住包，目粉前只凝有選3#老樓還禽在施眉工，姥社區(qū)堆已初而具規(guī)池模，蕩比大游型社昌區(qū)在碼工期輸具有籌時間威優(yōu)勢鴉。灑態(tài)憤7、嗚智能帝化：繼本案勁與周季邊項英目相拜比缺拿少智曾能型賊的安霧防產(chǎn)胞品以泳及智蝶能化玉的管卸理系體統(tǒng)，爐也是萍本案則不足哪之處江。棉第五濾部分領(lǐng)堪份市場誼定位斜一、貼項目礎(chǔ)定位體本項比目市性場定窩位為盯南二汽環(huán)成畫熟生病活社準(zhǔn)區(qū)。扒目標(biāo)臨客戶牙特征扯描述躬為了蹦能更看好的徹了解牽目標(biāo)樸客戶父的年帆齡、繁職業(yè)盡、收錘入、受購買榜動機般等具丑體情板況，盤我們句對已痕經(jīng)成傷交的鎖57益位客旗戶進(jìn)妨行了脅詳細(xì)棍的調(diào)磨查，暴統(tǒng)計醫(yī)結(jié)果括見下羅表：沒年齡舅構(gòu)成潮30苦歲以到下悄30烤—帆40托歲突40鵲—島50凡歲銳50故歲以晃上脂比例動19芬%耐46儉%館26鉤%令9%覺職業(yè)冊構(gòu)成衡公務(wù)畏員科公司謝或國獅企職箱員卡小私拋營業(yè)足主庫——順比例趁28父%羊47抵%停25效%額——們付款孟方式掘構(gòu)成烤一次更性付扁款皇銀行版按揭潛公積毫金遺分期兔付款遷比例裂33我%粉49鑒%掠14朵%因4%全戶籍朝構(gòu)成擁外省敵市爭北京美市縱——桐——要比例現(xiàn)26晶%趨74猾%繩——諒——泡現(xiàn)居薦位置饅構(gòu)成列崇文環(huán)宣武清區(qū)騎西城賣區(qū)善海淀況區(qū)鞏遠(yuǎn)郊言區(qū)縣吳比例利51糧28桑17夕4捆購房瞞原因校1、飼改善比居住珠環(huán)境消。2歉、外片省市裂私營松業(yè)主辦在京豐置業(yè)販。3蟻、拆羞遷購喉房。揀緣璃根據(jù)四以上南調(diào)查會結(jié)果燈，結(jié)叨合本皮項目逗的具好體情梅況，黃本項漸目的膽目標(biāo)揚客房洗基本翼上為雪個人誠購房匆，以鍋滿足鏈生活縮居住缸為目拆的。跑具體恩的情書況如環(huán)下：適A、專年齡熊及家傲庭成圾員：暑目標(biāo)撿客戶偏的年俯齡主愿要集筍中在嚼30重—面40沙之間永，家街庭成召員在隔3鬧—詞4人再左右冬。婦B、日職業(yè)紫：泳目標(biāo)蝴客戶副所從壯事的導(dǎo)職業(yè)徹主要眼分為趟三類沙：第卵一類里是國痰家機哲關(guān)、匹事業(yè)商單位想的公紐務(wù)員倍，主概要在且公安挑部、測醫(yī)院袖、教銅育部執(zhí)門工究作。贏第二剛類是井國企說或公桌司職勞員，糟從事削貿(mào)易查、科陵研、售財務(wù)蛙等工大作。堤第三嘆類是嫂小私沉營業(yè)挖主，的主要廳在周仆邊童毅裝、彈鞋業(yè)暈、文融化用卸品三暴個批中發(fā)市卷場從碗事批腦發(fā)經(jīng)衫營活鏡動。腿C、欲收入介情況饅：躍目標(biāo)之客戶趟通常匆擁有斜穩(wěn)定掙的收平入，低但整擁體收霜入水樂平不煎高，姑一般精家庭蒜收入骨在6受00塞0元千左右炊，大逮多數(shù)辜客戶諸采用慎銀行情貸款衡這一賊付款荷方式孟。傻D、夠目標(biāo)軌客戶少的購饒買動鞏機富從客勒戶調(diào)筐查分詠析來救看，穿促使?fàn)€客戶香購房恭的主糠要因然素有鳳以下協(xié)幾點忘：敘項目仿的位捕置鄰蓋近南增二環(huán)日，交激通便夫利。哲依靠緊西羅浴園大款型成餐熟社愈區(qū)，留周邊右生活遞配套踏設(shè)施酒比較釘齊全延。普戶型河設(shè)計討合理本，面佩積適鑄中。各價格私合理灶，總帖房款情可以灑接受館。延E、放客戶叫群體思現(xiàn)居至住位掠置：直主要裕以馬僻家堡錢東路抓、沙徹子口儀為核休心，頓向整斜個崇海文區(qū)塑幅射該。附膜帶宣止武區(qū)各、西景城區(qū)薯、海惹淀區(qū)鴿。垂第六騰部分波餐細(xì)銷售著策略數(shù)總體挨銷售濕策略景：進(jìn)暖一步重促銷釣4#像樓剩泳余房適屋、脹主推畏3#聾樓。渴4#瀉樓銷界售策厲略盞4#洗號樓堅目前掃銷售脹平淡印，為桌表現(xiàn)取項目搬銷售揭情況功良好尤，進(jìn)乳一步皆促使抓觀望案客戶蘆成交渡，可助將平沫均價瓦格每茫平方莖米上鎖漲3殿0元結(jié)。價帽格上災(zāi)調(diào)時詳機在巧4#吳樓的彎外裝洗修結(jié)背束后縫，同后時將共銷控越全部扎打開蛾。尾二、瓶3#韻樓推蝴廣策酷略要3#會樓在醉20道01牙年7衡月2明2日永左右哄開始座內(nèi)部配排號貌保留字優(yōu)先斬購買擠權(quán)，邊通過簽一個蛛月的班積累棒，當(dāng)旬客戶距達(dá)到檢總套儀數(shù)的扶50哄%時按開盤很（否兄則另城選開增盤時厚機）津，形守成旺漿銷的參局面依引起扎市場率轟動仗效應(yīng)劇從而條促進(jìn)蹲下步獲的銷布售。或時間磚階段駕具體笨內(nèi)容困20秋01莖年6刃—腔7月凡22佳日功準(zhǔn)備鳳階段桂測算框面積箱；制駐定價模格；漲VI獵系統(tǒng)園的修伴改包般括：猾LO張GO頃的修籃改、掉樓書撇、宣爪傳資燕料的云制作鎮(zhèn)、售迅樓處齡及現(xiàn)陳在的刑重新艷包裝撥。威20岔01千年7援月2鑒2日嚇—途8月衡22駱日斬內(nèi)部堡認(rèn)購趴期給累計駝銷售憤30夢%京20液01鑄年8衫月2乖2日案開盤潑第八沸屆中頂國北寸京房蘇地產(chǎn)略交易設(shè)展銷施會沒同時假舉辦乒開盤協(xié)活動猴20廢01燃年9留月夾開盤旬期然累計簡銷售距40娘%誤20印01社年1淚0栽—凍11千月乓強銷尸期標(biāo)累計滿銷售宇70游%途20寬01奮年月勿12鵲月培—堤20唐01玻年6終月級持銷河期圍累計竊銷售伙90茶%共三、格5#葬的銷樣售策收略鉛蠢沙5#壁樓的低開盤邪時間滴選在差4#遙樓入主住日沃期愁——懶20代01危年1挖1月榮15溫日。臨第七吃部分蹄糊紙廣告盟策略那通過累對該紙地區(qū)物在售袋項目煮的廣鋸告統(tǒng)曲計分店析發(fā)續(xù)現(xiàn)，芝除珠泛江駿蜘景、接天天詳家園眠兩個察大型愁項目折的廣欺告投厲入量碼較大拼，具探有全非面的己市場堵策劃膛，有葵效的結(jié)樹立坐了良插好的糕品牌貧形象燥和市澡場知所名度斜。而鹿項目梅周邊耳項目仁如：昌永合屬馨園崖、建貓予園衡、悠妨勝美幕地等優(yōu)，廣條告投慎入量邀非常防小，名而且米這些蘿都沒菜有進(jìn)仔行較故全面輕的市億場策污劃。慣因此賄為我愧們項女目的溜宣傳鐮推廣冷和廣隱告形走象宣硬傳提迅供了器良好足的市逆場環(huán)成境和爬機遇赴。高一、弄廣告抓目標(biāo)殖：廉銷售質(zhì)增長梨目標(biāo)營通過威廣告阿活動繪來開葵拓和森贏得緣市場虹，提非高樓糊盤銷亡售業(yè)廢績，元完成所銷售箱目標(biāo)般。自品牌劍樹立競目標(biāo)碰通過良一系洞列廣劉告活斧動樹幟立項漢目良障好的稼品牌予使項迷目在坊推廣芹的目員標(biāo)市勺場上柔形象閑鮮明嶼，增族加目貨標(biāo)市燃場客診戶對纏項目號的好衰感因企業(yè)剃形象格目標(biāo)盲樹立讀良好第的品稀牌，清擴大既一商權(quán)集團艷的社差會知撥名度腰。家廣告益定位尖針對津目標(biāo)逼客戶俗，圍吳繞成日熟社絨區(qū)內(nèi)怒的小暈戶型皆展開悲廣告教宣傳榆。既三、棟廣告植訴求趁通過瞧對望廳陶園竟項目童定位烤與目皮標(biāo)客燕戶的匹具體役分析猴，對斷其它種類似跡項目常的比相較對勝照，訴得出廁符合移本項蟻目的絹市場動定位墊，迎日合目暴標(biāo)客體戶的配以下強幾點府廣告參訴求筆：買1、滿項目坦所處甲地理遣位置嘩鄰近天南二彈環(huán)，豬項目峰周邊術(shù)有多喝條公土共線更路，立交通你方便汪。詞2、芒地處犧西羅昨園成暗熟社釣區(qū)，偽周邊裂各種鋒生活僵服務(wù)身設(shè)施垮比較甲齊全庫。幅3、繳面積綠小、摘價格狼合理浪，總敘房款勸較低時，中茫等收諷入家璃庭即有可承視受。欄哭蹲4、頓項目算的一席期已可經(jīng)入紋住，故二期擁工程盾已經(jīng)誤封頂趣，準(zhǔn)柏現(xiàn)房艙發(fā)售慚，無暑購置腰期房則風(fēng)險棵。肯5、銹長城弦寬帶擱網(wǎng)提貞供1浪0兆碑入戶催帶寬遵網(wǎng)絡(luò)輪系統(tǒng)啊。燥6、疑開發(fā)魔商為輸國有河大型校企業(yè)眨，實慨力雄鬼厚，蒸社會描信譽擦良好址，房彼屋的蹈質(zhì)量腔可以奸得獵到保霧證。傷廣告酷實施見計劃夢1慎、報剛紙廣欲告：碌報紙也是廣給泛的綿大眾協(xié)媒體候之一主，報百紙廣蔽告具蜜有覆肅蓋面菌廣，垃持續(xù)胳時間圾長，年信息蓋明確帝等優(yōu)教點，咬是房瓜地產(chǎn)魄進(jìn)行土廣告并宣傳貫的主防要手差段。縮①硬報紙尿廣告手媒體駛選擇插：田通過購對北價京市靠各大狐體媒淡調(diào)查洲研究苦，針叫對目售標(biāo)客潮戶的就喜愛葵，將英廣告牧宣傳辦的主鞠要媒臭體定屑為北功京晚慎報，辦選擇棚其星老期四硬的樓揮市周靈刊；賊輔助物媒體液定為針北京粥晨報槽，選舌擇其刃星期趨三的寄樓市澡周刊巨。腸②雞報紙榴廣告衣投放牽階段育根據(jù)菊本案耀的銷泊售策猶略及您項目府的工膨程進(jìn)益度，烘將廣辟告投標(biāo)放分?jǐn)z為五動個階儉段：宵第一測階段路：鞏4#版樓強接銷期謎時間催：型20邀01誕年黎6童月認(rèn)——除7世月中毛旬腐目的讓：配石合拖4#弊樓價拉格提雖升，吵宣傳驕項目梨形象武。特第二握階段升：認(rèn)4#他樓持府銷期膛、點3僵#樓懶內(nèi)部啞認(rèn)購傅期亭時間湖：蝴20干01芹年探7舊月中盲旬尿——風(fēng)8咸月底漢目的娃：宣欄傳賀3#觀樓精公典小巡戶型則為開厭盤積冶累客瓜戶。故第三選階段賴：布3#帥樓開崗盤期務(wù)時間頭：舉20笛01尊年奮9獲月哈目的鼓：保反持內(nèi)字部認(rèn)策購期松的熱域銷局微面，踩使繳3#器樓的討小戶強型得餓到市裙場的算廣泛次認(rèn)知階。詢第四摟階段導(dǎo)：拒3#垃樓持坊銷期喊、國5#戶樓開武盤期固時間扣：廳20震01互年慶10院月喝——工11秧月型目的臟：通暈過前蝴段告閘知，淋將3公#樓卻銷售杏推向鏡高潮尾。利狐用4離#樓竹入住并時機米，適扣時的含將5過#樓按開盤秩推出蠟。燃第五岸階段培：持厲銷期芽時間鉛：雪20繞01復(fù)年蠅12伙月蓄——阻20俊02析年3喬月歷目的有：消片化4尤#樓畢、3饑#樓總余房匪③五投放驢按排可投放袖階段葬媒體接名稱組次數(shù)州（次梯）賓版面賴第一青階段五6-斃7露北京對晚報簽3鳥通欄肥第二艘階段送7-痕8刮北京澆晚報辮2緞通欄滋1品半版華第三濤階段頃9下北京敲晚報謠、晨歡報博2侵1/替4怎版扣3隱半版寬第四旨階段雕10上-1男1米北京竊晚報蘆4忍1/粗4家版豎4算半版診第五甜階段竹12防-3攻北京賽晚報憤、晨號報慌12辜通欄騙④描軟性嫂新聞膝報道泛：如趨工程續(xù)進(jìn)度室、開峽盤、夠入住疫、熱扔銷等險記者沉報道過性文披章究2、匠房地旱產(chǎn)展柱銷會隙：房伐地產(chǎn)軋展銷塔會：炊展會甩期間勁購買弓群體版相對川集中哥，購瞎房者勿與開燙發(fā)商漏直接劑面對晌，便咸于雙勤方的睛溝通哀、了持解、美信任弱以及咽各種迫信息芬的溝落通。喝展位腎的設(shè)安計與斬搭建錫歇腰參加鋼房地丹產(chǎn)展犁銷會鳥展位毒的數(shù)診量為尊4個黎，位調(diào)置選錯取在味次要片場館茫的顯隨耀位碧置。粒展位淋的設(shè)柔計風(fēng)蹈格應(yīng)疼與廣廁告、愁樓書途的風(fēng)助格保排持一巡致，萍力求泥最大邊限度搞的利樣用展壽位的帳空間合與面銜積，臟合理引的進(jìn)破行功販能分慮區(qū)，犁盡可嘴能的厭同時盼滿足灣接持勁客戶慨、洽迫談成苗交的袋二大匯需求暈，并失開通芝開房孔班車扶，便域于客援戶實蘿地看幅房，韻促使扁成交端。授建議弊參加喚房地男產(chǎn)展弓銷會儉時間飾名稱妄地點蒸展位受數(shù)量爸20第01越年8積月2桌2吉—胞26妻日璃第八探屆中嗚國北酒京房妖地產(chǎn)抬交易異展示娃會減國貿(mào)攜中心麻2（歌個）泳20突01衣年1讀0月排6日尋—訂10登日鍵北京抵市招件商引蝦資房朝地產(chǎn)蟻交易報會倡國貿(mào)肉中心蒜4（唱個）件20裁02嘩年4優(yōu)月家20畜01齡年北歲京春膝季房沉地產(chǎn)洪展示窯交易市會煙國貿(mào)身中心宋2（廣個）終20豪02封年9武月牧20擇01蟲年北騙京秋寶季房平地產(chǎn)乓展示努交易聲會快國貿(mào)染中心暗2（蟲個）原產(chǎn)品艙形象皺包裝東LO臟GO郵的修粥改。薦由于以望陶紗園標(biāo)匹志設(shè)容計時多間較聞早，取風(fēng)格郊已經(jīng)嗚不能胳迎合控目前謊市場若的流肅行趨中勢，綢在不寶改變奧原有右LO辮GO列整體段形象突下，討采用琴多色蕩彩組劑合的換形式總，把檔LO提GO夜的冷莫色調(diào)先、框湯架感野換成魂暖色擾調(diào)、籠柔和膝感，售營造抹多彩嫂生活鍋的氛犧圍。刊重新仇設(shè)計賴制作沉宣傳事資料虜聘請皂專業(yè)待公司紙重新冰制作騙效果肝圖。市①況從新歇設(shè)計噸制作協(xié)效果英圖夾——略整體猾社區(qū)禽、中搭庭花展園、失休閑喇人群數(shù)等生腿活場湊景圖次。慮②抓園林滿景觀圖的細(xì)闖部效括果圖先——鹽休閑斑長廊襲、花侄池等題景觀棵。，兼并為控景觀奏歸納極名稱北。霉③訂望陶頁園現(xiàn)踩有的鳥宣傳餡資料院在內(nèi)挺容上槍項目施的賣貿(mào)點不鴿突出燃，印林刷粗禍糙，極選用我12斃8克粗的無趁光銅請紙檔蒼次低歡，規(guī)協(xié)格小以，這此些無斃形之頁中都束降低霸了項里目本煩身的摔檔次駝，個裁別文叛字有金疏漏諒之處迅。因障此建肥議從居新設(shè)蜜計和必制作兄，使香之在榜形式牙、檔姑次上運與周滿邊競贈爭項專目形豪成鮮唱明的腳對比獲，進(jìn)獎而提拿升項啟目在癥客戶蜜心目礙中的庫地位臟。憑3、習(xí)廣告系路牌股在馬卵家堡吃東路壤、永半外大化街、概西羅惡園路紫等通窄往望偏陶園灰的幾守條主茶要交型通道喜路上因設(shè)置怪廣告曬路牌后，既倍可以隱起到銀廣告福宣傳霉的作終用，欺同時奏具有窮引導(dǎo)蹄客戶漠的功餡效。概現(xiàn)場圖的包滲裝起望陶崖園所問處的醫(yī)位置勺周邊還整體羨環(huán)境脾差，獎所以燦必須霞加強突對小俘區(qū)內(nèi)泰部環(huán)敲境的掀包裝徒，使值客戶綁進(jìn)入宏小區(qū)馳內(nèi)有源煥然磚一新體的感昆覺。訓(xùn)①毛一期頭與二恐期之慈間設(shè)噸立文恒化墻雞，營愈造成巴熟社康區(qū)的蛛感覺睬，堅佳定購項房者彈在此蹤購房取的決痕心。遠(yuǎn)②架社區(qū)筑的綠漏化問罪題一陵直是霉阻礙鍋本案掩銷售新的主撞要原揭因，諷應(yīng)盡腸快拆予除西平羅園防街紅群線至宴西邊豪的圍恐墻，膨改成邀通透匆的鐵哪藝圍堪欄，斑目前孔的工紐程進(jìn)關(guān)度已蓬經(jīng)具暈備了箱部分嘗地方抬做綠慘化的卡條件式，建擺議在亞1#釀、2耕#樓隨、售楚樓處勺周圍繞做大室面積層的綠燭化。涂③論社區(qū)庫內(nèi)懸丑掛一黃些掛虧旗，愿標(biāo)語聰為牽“霞望陶霞園歡蔥迎您籌，境××東物業(yè)期管理染公司唇”最。給塌客戶里留下默親切旗的感揉覺。堤④建工地間北面語的圍簽墻重白新噴穴刷，敘做形侵象宣膝傳。毅⑤循4#濱樓樓個體南中面懸械掛P房OP鹿條幅省，彌應(yīng)補戶奇外引賓導(dǎo)系掏統(tǒng)的躁不足幅。段⑥回看房礙通道稀處的叉門重饅新粉弄刷。括⑦峽工地懷施工齒材料床擺放頂整齊淋。均⑧假4#撿樓4泛層電朝梯旁糟擺放并綠色久植物砌，墻胸面懸洪掛圖遙框。倘售樓修處的獻(xiàn)重新?lián)戆b嘗①姜適當(dāng)瞞增加稠售樓成處的教光線鴨強度瞎。前②牢在售霜樓大糠廳西翻墻做采大幅幟效果財圖，努社區(qū)倒規(guī)劃嬌圖。拴③旅制作降一些衡創(chuàng)意座畫掛騰在現(xiàn)祖有展淺板內(nèi)仰。轟④唉東墻驚掛一擁幅可堂以表圍現(xiàn)溫戀馨家就庭的料效果代圖。休⑤上窗幔旗的制綁作。狗人員縫包裝極售樓湊處人真員統(tǒng)塞一購房置工章作服跟裝幣社區(qū)摘保安鉤現(xiàn)有墻的服層裝陳喇舊，性且穿昂戴不獻(xiàn)整齊蓋，改個換成旱西式婚淡綠儉色服癥裝，郵對看乒房客礎(chǔ)戶，毫來訪疼車輛膚敬禮時，體以現(xiàn)物宵業(yè)管千理的屑保安雅措施縫嚴(yán)謹(jǐn)命有節(jié)叮，對縱社區(qū)柏的整件體形倉象各蛇物業(yè)瀉形象扯的提枝高大林有幫牙助。艦銷售主促進(jìn)江出活賀動約晌露1、欺活動賺按排復(fù)①專開展投暑期鹽望陶某園社釀區(qū)兒沈童繪遠(yuǎn)畫比煮賽，摩獲獎亦作品添將噴譯在一轎期北壟側(cè)圍或墻，謝并發(fā)敢放獎夠品。善②如到拆吊遷在雜講解冊購房例知識攀。癥組織削3#村樓開摩盤抽狼獎活茶動。音組織糧4#財入住貿(mào)慶典姨活動滿。促2、傍促銷夕辦法邁①梯待4株#樓腦漲價焰后，錢開展律“寇購房睜送禮火活動涉”坐，即谷：截渣止于此20施01減年6賀月3竿前購預(yù)買4丸#樓票者，娘可獲導(dǎo)開發(fā)河商贈痕送的駁價值而10復(fù)00撕元左聯(lián)右的袖禮品塵1份亮。冤目錫的：銜穩(wěn)定宏漲價有后的償銷售總局面境，緩凝解因關(guān)漲價繪而使制客戶上增加燭的購販房壓傅力。聯(lián)②房取4榆#樓接A、蝶B兩踢種戶摟型各蘿5套竭，依返據(jù)這弓兩種出戶型痛的各粘自均小價，往不分棟樓層蒸，對活外銷閥售。巾同時不嚴(yán)格廚控制落銷空港，自難低層科順序命銷售防。妙③雕靈活帝的付洗款方聞式：抵購買廳4#裙樓的蠢按揭射客戶壺首付見10宰%，于便可亮簽約表，余畏款1類0%姜在入夕住前刃付清干。律上嗚目的季：最模大限蟲度的袋、盡恒快的鐵圈定勝客戶廊，擴秘大客啄戶范衣圍。略④遵開展紫：墻“陳1帶愧1檢”喊活動韻，即取：已偽購房槳客戶膊帶來膀的新菜客戶紋，或職2次雕購房挪客戶就，減殼免其勒一年粱的物鮮業(yè)管柜理費聞。枕鐮侍目的麥：增寺加本亮案銷冶售渠凝道。澡利用史雙休鈴日到繡SO傲GO隸百貨算和崇象文門湊新世界界商逮場租焰用場腦地進(jìn)原行促螺銷宣待傳。孟購買搶一期袖現(xiàn)房駁贈送蕩全部星精裝樣修。饅第八扁部分助燃辣推廣成費用罵費用鵲總額結(jié)望陶他園的潑住宅治總銷傻售面泳積為珍46問92四4平矛方米咱，按挑平均輸價格喝48豪00怨元/緣平方梯米計故算，絕住宅汪部分陵市場排價值酷為2湊25洗23染.5防2萬佳元。車按市則場價和值的戴1.撿5%討計提扮推廣化費用幻，則戚推廣捎費用益為3孤37夏.8爽5萬慢元。城費用競預(yù)算惜抱夜1、壟廣告睛費：槽14森0萬超元吧報刊隱名稱卡版面貌價格斥（元意）恐次數(shù)腥（次百數(shù)）滑小計具（萬伸元）走北京扛晚報狹半版憤87破36縱0決6竭52弦．4葬2爭通欄掠36叫00筆0慎13黎46肺．8透1/桌4棚56促70獲0很4夜23歉．0盲4狹北京坊晨報跌半版分82益00憲0帽2高16初．4連0高通欄副34聯(lián)00女0訊4巷13牧．6卡1/腔4沾45鵝00要0木2梁9膀總計辯31柜16摟1．羞26弟注：總表中擾價格士以報糾刊刊央例為劃主，遭不含衛(wèi)折扣開。興熊中2、傻宣傳恨資料懸：7妙萬元拳樓書揚：4維折頁培規(guī)格考：2部50召×翅53逃0押mm樹紙張梅：2襖00淺—核25資0克源光銅聚紙簡印刷窮份數(shù)虎：1僅00企00包份限價格餅：1參.7驗元/肝份株×推10千00梁0份罩=1溪70熔00釘元（鍋不含鋸設(shè)計婦費）篇宣傳倆單面黑：驢規(guī)格生：8組開姑紙張謠：1延57濾8克爽光銅催紙頸印刷港份數(shù)泥：4嚇00握00竭份碎價格匠：1工×蹤10騰00后0份鏈=4抗00懸00墓元（森不含息設(shè)計刑費）踐獻(xiàn)周3、神展會敗費用陶：5慧2萬役元型負(fù)恒展位李：3筑-4茫個/認(rèn)每次葬參展旺（3訓(xùn)萬/瓣個展催位）撕旅騰布展駁：3酷萬。挨費用窮為：斑13桶萬元鮮/次詳×顆4次般=5剪2萬雅元燕4、王路牌曬廣告注：1伶5萬響元魄5、須現(xiàn)場娘包裝頌費：杜10稼萬元闊6、誕活動悟費用腎：1腎0萬自元方總計影：2增34救萬元跪第五豆部分兼禍誕銷售匹管理臭銷售奔管理扒體制雷是對獨銷售綿人員栽和銷猶售環(huán)壺節(jié)的楚管理垮和監(jiān)潛控，身通過歸管理踩制度輕來要網(wǎng)求銷演售人腔員的孩工作慰內(nèi)容蝦，提炭高銷配售環(huán)泥節(jié)的擊效率殃。侄一、謝銷售糠人員杠的要駕求濕1、蜓遵紀(jì)采守法掠，嚴(yán)拴守機蔑密，佛服從絕領(lǐng)導(dǎo)替，聽兄從指康揮。宮姨匙2、驅(qū)工作僵努力節(jié)，認(rèn)解真鉆凝研業(yè)予務(wù)，殖以高跟度的翼責(zé)任蘇感對能待工雖作。視差晨3、輔以主奉人翁睬的態(tài)湊度關(guān)葡心銷印售體渴的經(jīng)拖營管宣理，搖愛護(hù)邁公物施。予散搜4、陸同事槽間團久結(jié)協(xié)傘作，效平等混待人賢，不溉得挑農(nóng)撥是巨非，膊影響趨工作愈秩序騰。啞藥暢5、失待客耕熱情式，言促語和塑氣，念謙虛蠢謹(jǐn)慎雖，舉遍止穩(wěn)普重，阿竭誠飼為客銜戶服千務(wù)。到二、差銷售握環(huán)節(jié)舉的管布理和劉監(jiān)控民（一逼）考掠勤孕再糕銷售菠體上崗下班印時間稻：早昨9：吐00腔-1回7：溪00胃姻筑如在眉廣告決期：楊值班構(gòu)人員補下班拳時間疑延至溝20公：0雙0紙無恒1、肅考勤連制度多由銷取售體賽主管悠負(fù)責(zé)哀，主躍管需版定期咳向經(jīng)汽理上麗報考副勤表地。鄰松軟2、膀銷售除體員頃工有為事外蛾出，謝需向別主管支請示矛，經(jīng)固批準(zhǔn)垃，方貨可離享開。違膛墓3、住加班肯制度課：壇蛙暖A、法銷售謎體員蝴工每寫周享礦有1緊