唐林苑小區5號住宅樓工程可行性研究報告PAGEPAGE65唐林苑小區5號住宅樓工程可行性研究報告二○一○年十月唐林苑小區5號住宅樓工程可行性研究報告陜西麟游建筑設計院二0一0年十月項目編制單位及編制人員項目編制人員主要編制人員：任拴拴總工程師李朋軍工程師李麗工程師項目編制單位：陜西省麟游建筑設計院編制時間：2010年10月目錄TOC\o"1-1"\h\z\u一、總論 4二、市場預測 10三、建設規模與產品方案 16四、選址方案 20五、節能節水措施 24六、環境影響評價 28七、勞動安全衛生與消防 33八、組織機構與人力資源配置 36九、項目實施進度 43十、投資估算 44十一、融資方案 48十二、財務評價 52十三、社會評價 53十四、風險分析 55十五、研究結論與建議 359一、總論一．項目背景1.項目名稱:唐林苑小區5號住宅樓工程2.承辦單位概況承辦單位是西安恒順置業有限責任公司，注冊資本3000萬元，開發資質為一級。公司經營范圍：房地產開發、房地產經營、商品房銷售、物業管理等。公司實行規劃、開發、管理、銷售、服務一體化，一貫秉承"誠信、合作、卓越、創新"的經營理念，開拓進取。西安恒順置業有限責任公司的經營宗旨是：為客戶創造生活--提供高質量的住宅產品和服務，讓人們的生活更加簡便、高效、豐富多彩；為社會創造價值--服務社會，創造文明進步的生活方式，充分實現蒲氏房地產集團的社會價值；為員工創造機會--創造發展空間，提升員工價值，西安恒順置業人的工作生活質量；為股東創造回報--以長遠利益回報西安恒順置業股東。3.可行性研究報告編制依據（1）項目建議書及其批復文件（2）國家及武漢市頒布的相關法律、法規、政策（3）麟游縣國民經濟和社會發展“十二五”規劃綱要（4）麟游縣2009年國民經濟和社會發展統計公報（5麟游縣城市總體規劃大綱（2010—2020年）（6）房地產開發機構發布的工程建設方面的標準、規范、定額（7）麟游縣及項目周邊地區市場調研和現場勘察資料（8）投資項目方簽定的協議書或意向書（9）其他有關依據資料4.項目提出的理由與過程房地產經濟是國民經濟的重要組成部分，是國民經濟的重要支柱之一。發展房地產經濟有利于加快我國產業結構和消費結構的調整，從而促進國民經濟健康持續發展。現在房地產經濟（尤其住宅經濟）是我國新的經濟增長點，發展房地產經濟，可以拉動一系列行業發展。現今，國家為拉動經濟，滿足廣大人民群眾的住房需求，提倡大力發展房地產經濟。我們公司為了響應國家的安居工程，決定規劃、開發唐林苑小區。唐林苑小區是麟游縣城區開發區之一，是麟游縣橋南黃金地帶，環境優美，依山伴水，非常適宜居住。目前開發區產值單位達12所，小區水電路通訊便捷。近兩年來，麟游縣認真總結了十年創業的經驗和新區建設中存在的問題，明確提出了超前規劃、拓展發展空間、創建面向21世紀的集產、學、研、居為一體，產業發達、環境優美、居住舒適的綠色麟游的奮斗目標。唐林苑小區選擇此處規劃、開發，等項目實施后，將有利于啟動縣城橋南集中供熱的初步形成，完善旅游園區“吃、住、游、玩”為一體的總體規劃，并極大改善唐林苑開發區的面貌。二．項目概況1.擬建地點擬建于縣城橋南，東山神溝，南接青蓮山公園，西連青蓮山公園廣場，北靠杜水河。2.建設規模與目標自有資金為3000萬元，唐林苑小區號住宅樓項目規劃總用地43067.45平方米，二期開發5號住宅1.7萬平方米。總居住戶數170戶，規劃總居住人口600人，容積率1.29，綠化覆蓋率45%。小區周邊設幼兒園、配套有體育場地、文化中心、商業網點、集貿市場、居委會、派出所等設施。我國已經進入小康社會，人們生活水平穩步提高，我們公司超前思想，規劃、開發“現代花園”，致力于為在橋南開發區我在縣城各行各業從業人員，及其他知識層次較高、家庭收入較好的市民家庭提供一個優美、舒適的居住環境。整個小區現代中不乏溫馨，溫馨伴隨著現代。溫馨是一種感覺，是人生美好的向往溫馨是一種品位，是人生獨到的見解溫馨是家的元素，是人生永恒的主題溫馨來自情感的交流、理智的選擇，西安恒順置業人對于溫馨的認知，是源于對生活細節完美的追求。讓西安恒順置業人的“真誠、勤奮、和諧、求精”為您營造溫馨的家。3.主要建設條件1.供水在橋南開發區東側有現狀DN1000mm上水管線，本項目上水可從上述干線引入。2.雨水、污水排放青蓮路大街現有現狀DN2100毫米的雨水管線和DN1800毫米的污水管線，可以就進排入。3.供熱擬從青蓮路新敷設的供熱干線接入。4.供電擬采用雙路供電，青蓮路有10千伏電纜，接入小區內配電室；另一路可由考慮留有余地，變壓器容量為8000千伏安。5.供氣已由青蓮路天然氣高壓線，已建成了天然氣高中壓調壓站。通過天然氣中壓管向區內送氣。本項目住宅區前后的道路、綠化以及所需的各種市政條件及基礎設施配套，均由西安恒順置業有限責任公司統一開發，各種設施接口均至本項目紅線內。目前，本項目建設場地以達到“三通一平”，其他配套設施將與住宅建設同步進行。6.電信本項目預計需裝機容量為820門的程控交換機，擬由麟游縣電信局直接解決。4.項目投入總資金及效益情況本項目投入自有資金2550萬元，自有資金解決。本項目完成后，預計銷售收入為4250萬元，扣除成本2550萬元，減去銷售（營業）稅金及附加228萬元、所得稅430萬元、提取法定盈余公積金及公益金370萬元后，預計累計未分配利潤為672元。5.主要技術經濟指標技術經濟指標項目單位數量占地總面積平方米3000總建筑面積平方米17000居住建筑面積平方米12750公共建筑面積平方米居住居數戶170平均每戶建筑面積平方米100平均每戶居住人數人3容積率1.29綠化率%45住宅棟數棟1平均層數層12停車位個100三．問題與建議考慮到唐林苑小區建成后，其用戶多數為擁有較高文化層次和收入的白領階層，結合他們的消費心理和消費結構，要特別注意其附屬設施的建設，如停車場，娛樂中心及安保措施。另外，在住宅的戶型的選擇上，要充分調查，選擇適合不同住戶需求的多種戶型，避免單一，同時，該項目的建設很大程度上依賴于光谷的發展，因而，在建設的過程中，要時時注意政府的各種政策。而且要重視該項目的社會效益。二、市場預測一．市場調查據2009年麟游指數報告顯示:住宅平均價格為1850元/m2商業用房平均價格為4000元/m2從市場形態來看,全市各區樓盤銷售量是上升趨勢。目前麟游縣住宅市場供應上,住宅面積在80m2以下的占總量的40%,住宅面積在100的占總量的32%,11--140占總量的28%。從以上統計結果看100m2以下的住宅面積目前是麟游縣住宅市場上供應的主力,市場接受程度最高。購房者能承受多高的房價,是房地產市場上最為關心的問題,根據我們這次調查結果,購房者對購房總價格的承受能力如下:承受總價格在20萬以下的占70%,承受總價格在20--25萬之間的占25%承受總價格在25--30萬的占5%。以上調查結果顯示,麟游縣購房者所能承受的價格在20萬元以下，比例占到總量的70%以上,可見是主要購買力的承受范圍。另外，重點調查了我們的項目所在的麟游縣房地產市場及項目周邊的主要樓盤銷售狀況。在2009年第四季度麟游縣住宅價格住宅平均價格為1850元/平方米，比上季度上漲了15元/平方米，漲幅為0.8%。麟游縣住宅價格指數季度

麟游縣指數2009第四季度15012010第一季度18502010第二季度18602010第三季度18402010第四季度18502010年第四季度麟游沿線樓盤銷售均價在1850元/平方米左右，且銷售情況良好：商業用房，均價在5000元/平方米左右。從市場現狀看，沿線地處城鎮中心，土地成本比較高，因此開發的項目多為高層的商務寫字樓或商住樓。在官坪新區開盤20萬平方米住宅樓，60多個住宅項目，價格在1600元/平方米以內，其他樓盤均價在1850元/平方米上下浮動，該區域購房者多以鄉鎮職工農民為主。總體而言，城市中心沿線樓盤體本季度價格都有所提高。二．產品供需預測根據調查，目前麟游縣房地產投資大幅增加，2010年上半年麟游完成住宅建設投資2,57億元，比去年同期增長47.17%，施工面積達到3萬平方米。2國家對居民購買住宅的金融政策支持（貸款）將加大力度，居民購房能力將大大提高。據此分析，我們此時開發商品房，是迎合市場需求，銷售前景良好。三．價格預測據調查，明年麟游縣還將陸續推出一系列的中高檔項目，整體項目水平與2010年項目相比，這些項目無論在質量，還是在規劃設計上，都將會再上一個檔次，從而拉動麟游縣房價繼續走高。今年麟游縣基礎建設將要快速發展。為麟游縣商品房的銷售提供了契機，這將導致麟游縣商品房價格出現上漲趨勢。今年麟游縣房價升幅在10%左右，其中適用房升幅達15%，從原因上看，主要有四：1.在政府土地供應政策與方式變化的情況下，地價上升。住宅集中區地段周邊開發項目的增多，形成“扎堆”效應，帶動地價上升。2.需求量大。從目前我縣房地產的消費市場來看，有65.6%的消費者都采用了商業貸款或組合貸款的方式進行購房置業，而且更多的人因貸款利率較低則更希望采用公積金貸款；還有居民的福利性住房觀念已經開始向商品化轉變，使得市場積累的需求量在短時期內釋放出來。3.購買力的增強，按揭的作用。我市城鎮居民的人均可支配收入的增加，使居民購買力有所增強，再加上不少“持幣觀望”者的加入，銀行按揭到位，國家對居民購買住宅的金融政策支持將加大力度，居民購房能力將大大提高，致使房價上漲。4.住宅品質的提高，也成為了房市升溫。因為隨著經濟的發展，居民對住宅的選擇與選擇能力大大增強，居民以十分挑剔的目光審視、評判選擇住宅，對住宅的品質以及物業管理服務的要求的提高。最終導致價格上揚。5.競爭激烈，由于房地產市場供銷了兩旺，大量外地開發企業紛紛入駐武漢以爭奪市場，帶來了激烈的競爭。由于武漢市人口眾多，消費市場巨大，加上房地產發展水平相對較低，外地企業紛紛進入武漢。深圳萬科、浙江耀江、廣州保利、南京三金等國內著名房地產商的到來，使武漢房地產市場的競爭更為激烈化。6.國家出臺了鼓勵農民進城落戶的優惠政策，房價會繼續上漲，將保持穩定增長。7.麟北煤田大開發即將來臨，崔木煤礦、郭家河煤礦明年年初即將完工投產，丈八煤礦、招賢煤礦和園子溝煤礦3等相繼開工，到2015年形成5個大型煤礦，年生產煤炭2000萬噸以上，麟游縣居民以及外地開發商相繼來麟游創業，縣城人口將增加1萬多人，，財政收入和居民收入水平大幅提高，購買了增強.。8．麟游縣城鎮化率只有20%，比全省低25個百分點，新實施的農民進城落戶政策明年將大力實施，各項配套政策的落實，預測有10000人將進城落戶，麟游縣城鎮化率顯著提升，居民購房的需求將大幅增加。綜上所述，再結合我們公司的競爭實力，初步可以確定該小區內房屋銷售大約每平方米1800—2700元。商業用房每平方米4500-5500元四．競爭力分析外地企業紛紛進入麟游縣。由于麟游縣人即將成為陜西省煤炭能源大縣，開發前景廣闊，消費市場巨大，加上房地產發展水平相對較低，致使大量外地開發企業紛紛入駐麟游以爭奪市場。使麟游房地產市場的競爭更為激烈化，在激烈競爭的同時也會提高整體的開發水平和住宅的質量。另外知名企業得到追捧。品牌的魅力在房地產業中已經顯現，目前在麟游縣居民購房消費中，企業知名度已經成為重要的參考因素。無論是開發公司還是規劃設計、中介代理等企業，知名度和美譽度較高的都受到了購房消費者的青睞，尤其是當地知名的地產商，以其先進的理念推出的樓盤都收到了良好的市場效果。鑒于本公司實力雄厚信譽良好，我們可以依托本公司的知名度，根據不同市民的不同需求，推出具有先進理念的樓盤；再加上我們開發的地段位于青蓮山公園，環境優美，周邊又有多處游樂廣場，具有濃厚的人文氣息；高收入階層的市民較多。而周邊地段由于麟游近年來的高速發展，致使周邊居民住房比較擁擠，與此同時居民的購買力增強，所以該地區市場上住房供應小于需求，具有巨大的市場潛力，為此項目開發帶來了無限的商機。據此我們有理由相信我們開發的商品房有較強的競爭力。五．市場風險分析1.該居民小區主要居住對象為在鄉鎮縣城工作的白領階層，周邊個體工商業人員，以及其他知識層次較高，家庭收入較好的市民家庭。由于他們：1）職業穩定：改革開放以來,教職工的職業相對來說比較穩定，同時隨著經濟水平的不斷提高，人們對文化的追求也提高到了新的位置，隨之而來的是教職工的收入水平也逐步的提高。2）收入穩定：教職工的收入水平在穩定中逐步提高。3）文化水平較高：他們的年齡的大多在35~45歲之間，人到中年是單位的骨干力量，年富力強，工作緊張，需要一個好的投資環境。4）對家庭居室的要求較高：除對住宅的舒適性.安全性的要求以外，由于工作的原因，他們要求居住地能上班方便，同時在家也可順利開展工作，對小區環境的要求，對住宅品位的要求，對戶型的設計要求也比較高。這就意味著該項目的變現性較好，比較容易出手，這也是項目投資本金安全性的保證。所以投資風險不會太大.2.通貨膨脹的防護能力：在市場經濟條件下，通貨膨脹的影響是長期存在的，而對于房地產投資而言，是本身具有對通貨膨脹的防護能力，這是由房地產本身具有升值能力來決定的，這就減少了通貨膨脹對該項目的影響，同時對該項目的投資采取了相對保守的措施，這就為該項目的投資減輕了風險。3.房地產開發受政府行為影響較大，同樣也受銀行利率影響，假如依照目前政府政策，風險較小。三、建設規模與產品方案建設規模與產品方案研究是在市場預測和資源評價的基礎上，論證比選擬建項目的建設規模和產品方案，作為確定項目技術方案、設備方案、工程方案、原材料燃料供應方案及投資估算的依據。一．建設規模唐林苑小區項目規劃總用地43067.45萬平方米，二期建筑面積1.7萬平方米，新建12層住宅樓一棟，剪力墻框架結構，二期規劃總居住人口600人，容積率1.29，綠化覆蓋率45%。小區周邊設幼兒園、配套有游樂場所、文化中心、商業網點、集貿市場、居委會、派出所等設施。二．產品方案1.戶型選擇小區規劃以中檔多層住宅為主，配以少量高檔帶電梯小高層住宅。在規劃設計及建筑風格上充分體現“以人為本”的設計理念。注重環境的營造并賦予其濃郁的文化內涵，充分體現21世紀科技新城高品質住宅區的風貌。現代花園項目主要居住對象為在橋南開發區，周邊職業元，家庭收入較好的市民家庭。2.技術設備條件1)室外1.外墻：采用高級進口外墻涂料，局部面磚裝飾。2.屋面：現澆平屋面、屋頂花園。2)室內：1.內墻：廳、房為乳膠漆。廚房高級瓷磚到頂。2.頂棚：廳、房為乳膠漆。廚房鋁合金扣板吊頂。3.地面：廳、房為水泥砂漿拉毛。廚房、陽臺地面鋪設高級防滑磚。4.窗：戶外窗用彩鋁窗。5.門：分戶門為高級防盜、防火門，陽臺門為彩鋁門。6.廚房：贈送套裝櫥柜（吊柜、地柜、洗菜盆、水龍頭）、抽油煙機。7.衛生間：公衛：內墻高級瓷磚到頂，頂棚鋁合金扣板吊頂，地面鋪設高級防滑磚。贈送淋浴間、冷熱水龍頭及花灑、柱盆、冷熱水柱盆龍頭、玻璃鏡、節水馬桶、預留熱水器接口位。其余衛生間：預留給、排水管道；地、墻面水泥砂漿拉毛。8.樓梯間：墻面乳膠漆，地面及踏步為高級防滑地面磚。3)配套設備：1.電梯：6層以上商品房均配置高檔名牌電梯。2.電視、電話、電訊系統：有線電視插口、電話插口、寬帶高速上網，報裝后可立即使用。3.電氣配置：開關、照明、插座、電表各一個。4.煤氣：煤氣管道安裝到廚房。5.給水：變頻式供水系統，每戶獨立水表。6.排水：有組織排水，預設空調機專用冷凝水排水管。4)智能化系統：1.安全防范系統：家庭緊急報警系統、紅外探測、可視對講防盜門、24小時電子巡更系統、車庫管理系統等。2.“一卡通”智能系統：IC卡門禁、小區內停車、消費“一卡通”。3.信息服務系統：小區局域網（可接入Internet）、背景音樂、視頻點播等。3.道路系統道路為小區主干道和組團內部道路兩極。主干道把小區中心、組團在一起，形成“樹枝狀”道路系統。4.小區建筑小品入口：區內設保安。入口處有寬廣的地下停車場指示牌：居住區設置各種指示牌，如指示公共服務設施位置、公共建筑以及管理處等方便居民使用。庭院燈：保證居住區夜間行人車和公共次序安全、既有安全保護功能、又可美化環境。座椅板凳：設在廣場、水邊，既綠化又方便使用。欄桿：起安全保護作用。兒童活動場地以塑料欄桿為主。居住區地形又高低變化時，可設臺階和擋土墻，方便排水。宣傳欄：設在人流集中必經之地。大小高度適宜，便以觀看。垃圾桶：在公共區域等人流較多的地方、居住樓旁設置。廣場：社交游憩公共場所，附設游樂設施。附表：技術經濟指標項目單位數量居住戶數戶170居住人數人600戶均人口人3.2總建筑面積萬㎡1.7.住宅建筑面積萬㎡1.7住宅層數層12容積率1.29綠地率%45用地平衡表項目單位數量小區規劃用地萬㎡0.31.住宅用地萬㎡0.152.公建用地萬㎡3.道路用地萬㎡4.公共綠地萬㎡0.14其他用地萬㎡0.01四、選址方案眼下人們買房，不光看房型、地段、朝向，還要看小區的環境、園林設計、信息網絡等是否到位。本著節約用地，少占耕地，減少拆遷移民有利于場區合理布置和安全運行幾有利于保護環境和生態，有利于保護風景區和文物古跡的原則，依據1、造就麟游縣建設規劃的要求。2、適應小區投資項目的要求。3、適應小區房屋用途的要求。4、擁有便利的交通條件。5、滿足土地的地質條件，市政基礎設施等因素需要。一．項目概況1.自然條件通過對該地塊的構成成分、結構形式、資源狀況、承載力的情況進行勘測和研究，發現該地塊地質好，屬于四類土（沙礫堅土），地基強度好，適用于剪力墻框架結構，混凝土基礎，不會超過土地承載力。該地塊自然條件良好，不會影響到土地平整、開挖土石方、道路鋪設、基礎施工及地下工程排水。2.城鎮的基礎設施條件政府部門通過開發項目征收環境配套費，已為項目提供了排水、電力、燃氣、供熱、交通等基礎設施。項目與城鎮基礎設施網絡連接點較近，不需要建造水處理系統。同時經該樓盤有3余條公交線路，即將修建的麟游高速公路、運煤炭鐵路線路建設，交通方便。周邊學校、醫院、購物、娛樂場所和公園綠地完善齊備，為居民日常生活提供便捷。該小區各項目配套設施正在不斷完善。如菜場、超市、郵局、銀行、……隨著大量居民入住和太陽能的利用開發，該街區的發展前景將一片樂觀。3.周邊環境條件小區擬建于由原向南北杜水河里橡皮壩自然風景區，東部山神溝，有水域開闊的漁場，農家樂，風光宜人，環湖路綠樹紅花掩映，曲轉回折，是麟游市民周末休閑度假的理想去處。北面河道新建橡皮壩自然水觀，碧水藍天。整個小區有山有水，樹木繁密，綠地完善齊備，污染小，空氣清新，環境幽雅。湛藍的天、清澈的水是其引以為傲的亮點，郁郁蔥蔥的松林、芳草茵茵的綠地讓你在藍與綠的交響中感受大自然的氣息、享受返樸歸真的美麗。獨特的地理位置，賦予了小區更深刻的內涵。項目選址區域附近人口密度適中，居住人口都受教育程度高，文化素養好，消費能力可靠，具有很強的夠房能力。山水環抱，人杰地靈。故選擇此地的人士同時也為下一代選擇了一個良好的文化和游樂健身。二．開發地址的獲取與開發該地塊土地使用權以出讓方式取得，土地開發實行“統一規劃、合理布局、綜合開發、配套建設”的方針。該項目建設用土地證為地麟國用（2010）14號。三．建設條件1.供水在青蓮路東側有現狀DN1000mm上水管線，本項目上水可從上述干線引入。2.雨，污水排放青蓮路東側大街現有現狀DN2100毫米的雨水管線和DN1800毫米的污水管線，可以就地排入。3.供熱擬從麟游新敷設的供熱干線接入。4.供電擬采用青蓮路開閉站引一條10千伏電纜，接入小區內配電室，考慮留有余地，變壓器容量為8000千伏安。5.供氣已由青蓮路引入了天然氣管道，已建成了天然氣高中壓調壓站。通過天然氣中壓管向區內送氣。本項目住宅區前后的道路、綠化以及所需的各種市政條件及基礎設施配套，均由城鎮建設部門統一開發，各種設施接口均至本項目紅線內。目前，本項目建設場地以達到“三通一平”，其他配套設施將與住宅建設同步進行。6.電信本項目預計需裝機容量為820門的程控交換機，擬由縣電信局解決。四．建設規模總占地面積3000平方米，總建筑面積1700萬平方米，總戶數170戶，綠化面積近0.3萬平方米，容積率1.3。小區內部規劃各具特色。五．環境保護1.大氣制冷擬采用溴化鋰裝置，取消了制冷劑氟里昂的使用，有利于保護臭氧層。餐飲以煤氣為燃料，所以應在操作間設計通風排氣裝置，且排氣煙囪避開其它環境敏感地段。2.污水處理本項目產生的污水主要有餐飲廢水，生活廢水和洗浴污水。生活廢水和餐飲廢水經隔油，沉淀處理后排入下水道。五、節能節水措施一．節能措施唐林苑小區建筑熱環境和能源系統的設計應貫徹國家和地方有關節約能源的法規和政策，嚴格執行《夏熱冬冷地區居住建筑節能設計標準》。保證舒適，健康的室內熱環境基礎上，采取有效的節能措施，改善建筑的熱工性能，降低建筑全年能耗；積極采用對環境污染小的可再生能源，并提高采暖、空調等耗能系統的效率；最大限度地減少建筑對能源的需求和對空氣污染的破壞，以實現可持續發展的目標。1、建筑節能技術該工程維護結構的保溫材料選擇和構造方案如下：屋面：選用150mm厚水泥聚苯保溫板做保溫層，材料密度280-300kg/m3.屋面傳熱系數=0.60W/(m2.k)外墻：普通內墻抹灰，240厚粉煤灰燒結磚，外貼40厚聚苯板，外飾面系統涂層，外墻傳熱為k=0.77W/(m2.k)門窗：選用產品要求其抗風性能屬標準GB7106第2級，空氣滲透性能屬標準GB7108第3級，雨水滲透性能屬標準GB7108第4級，外墻窗均為塑鋼雙玻，其傳熱系數為k=2.56W/(m2.k),采用保溫分戶門，其傳熱系數為k=1.70W/(m2.k)樓梯間：普通內墻抹灰，240厚粉煤灰燒結磚，靠樓梯間一側加抹20厚保溫砂漿，其傳熱系數為k=1.67W/(m2.k)2、采暖系統的保溫節能措施小區供熱采用高熱效率的29MW的熱水鍋爐(熱效率為80%)、APV湍流技術高換熱系數的換熱器、高度聚乙烯保溫管(熱效率達90%)、自力式流量控制器等措施，達到了供熱系統部分節能的要求。小區內熱交換站采用變頻循環泵和流量自動調節系統，可根據設定的流量極值和室外溫度的變化自動調節流量。小區內管網敷設中，采用高密度聚乙烯直埋保溫管和聚氨脂發泡劑，有效避免了在管網傳送中的熱量損失。供暖系統采用上供下回雙管式。系統布置簡單，水路通暢，安裝檢修方便。最大優點是可以實現各組散熱器的單獨調節而不影響其他散熱器的熱力工作情況，并為將來安裝熱表計量收費創造了條件。每組散熱器進水管安裝丹佛斯溫控閥。該閥門可隨室外氣溫變化自動調節室內溫度達到恒定溫度，克服了雙管系統垂直失調的弊病。采暖系統按單元設置，各熱力出口均安裝差壓控制器。可避免水力平衡調節的困難，并為外網自動調節創造了條件。房間散熱器選用鋁合金暖氣片。3、建筑節能技術、材料、工藝的應用除了在保溫節能做法及措施中介紹的新技術外，在現代還原的建設過程中，應大量應用四新技術，為住宅產業化及帶動其他產業的發展起到一定的作用。地基處理采用CFG樁復合地基；地下室地面及外墻采用聚氨脂涂料防水技術；排水管采用UPVC管件；水嘴采用瓷片水嘴；坡屋面聚苯板保溫技術；屋面防水全部采用SBS防水做法；塑鋼門窗采用單框雙層中空玻璃；單元分門戶采用高檔實木及鋼制三防門；樓道照明采用紅外線光控開關；樓梯間入口采用防盜對講系統；燃氣采用PGM2.51磁卡燃氣表；電表為DDY-17磁卡電表；水表采用ZS-2遠程控制裝置；GRC隔墻板、硅美輕質隔墻板應用技術；變壓式通風道；采用高效有機硅廚廁防水技術。二．節水措施1、小區水環境合理規劃和建設小區水環境，提供安全。有效的供水、污水處理、日用系統，節約用水。實現水資源的可持續發展和利用，改善小區生態環境。建立完善的給水系統，保證供水水質符合衛生要求，水量穩定，水壓可靠；建立完善的排水系統；雨水或生活污水經處理后回用作生活雜用水等各種用途時，水質應達到國家規定的相應標準，以保障回用水的安全和適用。對小區用水水量和水質進行估算與評價，提供詳盡的居民用水量估算資料。提出合理用水分配計劃、水質和水量保證方案。最大限度地有效利用水資源，減少小區污水的排放量，實現小區用水的良性循環。以足夠的水量和水壓向所有的用戶不間斷地供應符合衛生要求的飲用水、消防用水和其它生活用水；及時將小區內的污水和雨水排放收集到指定場所。收集雨水用以在一定范圍內補充小區用水，完善小區屋頂和地表徑流規劃，避免雨水淹漬、沖刷給環境帶來的破壞。充分利用雨水，減少市政供水。收集后的雨水經適當處理后回用做小區雜用水。2、綠化景觀用水節水保障小區綠化、景觀用水，改善小區用水分配，提高景觀用水水質和效率。景觀用水應設置循環系統，并應結合中水系統進行優化設計以保證水質，提高用水效率。提倡營造少灌或免灌綠化群落，減少草坪面積，尤其是冷地型草坪面積。綠化用水應利用雨水或生活污水回用作為綠化用水，以利于節水及利用自然滲透補充地下水。3、節水器具應用大力推廣使用節水型器具，不斷提高用水效益。不使用耗水9升和9升以上的座便器。龍頭：(1)不使用螺旋升降式鑄鐵水嘴。(2)根據用水場合的不同，可選用延時自動關閉(延時自閉)式、水力式、光電感應式和電容感應式等類型水龍頭；手壓、腳踏、肘動式水龍頭；停水自動關閉(停水自閉)式水龍頭；陶瓷片防漏水龍頭等節流水龍頭。淋浴器具：冷、熱水混合器具(水溫調節器)；電磁式淋浴節水裝置；節水噴頭等。節水型用水家用電器：采用高效節水洗衣機，洗碗機等節水型家電。六、環境影響評價一．環境條件調查唐林苑小區提出“綠色生態社區”的概念。在當前的房地產開發過程中，講究園藝設計，提倡健康住宅已是大勢所趨，但目前國內的景觀設計多采用噴泉、廣場等“硬質景觀”，較少采用有生命力的活生生的“軟質景觀”，只注重視覺效果，而沒有營造整體氣氛，”形成了層次分明的景觀體系，同時設計師還十分注意尺度感，通過小型景質將人的視線從高大的建筑物上轉移，從而減少了人的壓抑感。45%的綠化率保證了周圍良好的環境，建成后注重人文環境和只人化控制，污染較少。自然景觀優越、空氣清新、濕度適宜，夏季涼爽，遠離鬧市區的魯巷，周邊高校分布極廣，綠地面積率大。遠離重工業區，工業污染小。二．施工期環境影響分析1.施工期污染源(1)施工期噪聲污染源施工期的噪聲主要來源于包括施工現場的各類機械設備和物料運輸的交通噪聲。施工場地噪聲主要是施工機械設備噪聲，物料裝卸碰撞噪聲及施工人員的活動噪聲，各施工階段的主要噪聲源及其聲級見表。聲級最大的是電鉆，可達115dB(A)。物料運輸的交通噪聲主要是各施工階段物料運輸車輛引起的噪聲，各階段的車輛類型及聲級見表。本項目運輸車輛安排時盡量避開居民樓。各施工階段主要噪聲源狀況施工階段聲源聲級施工階段聲源聲級土石方階段挖土機78-96裝修、安裝階段電鉆100-115沖擊機95電錘100-105空壓機75-85手工鉆100-105打樁機95-105無齒鋸105底板與結構階段混凝土輸送泵90-100多功能木工刨90-100振搗器100-105混凝土攪拌機100-110電據100-110云石機100-110電焊機90-95多角磨光機100-115空壓機75-85施工階段運輸內容車輛類型聲級/dB(A)土方階段底板與結構階段裝修階段土方外運鋼筋、商品混凝土各種裝修材料及主要設備大型載重機混凝土罐車、載重車輕型載重卡車9080-8575交通運輸車輛聲級(2)施工期揚塵施工期揚塵主要來自土方的挖掘揚塵及現場堆放揚塵；建筑材料（白灰、水泥、沙子、石子、磚等）的現場搬運及堆放揚塵；施工垃圾的清理及堆放揚塵；人來車往造成的現場道路揚塵。(3)施工期廢水污染源施工期產生的廢水包括施工人員的生活污水和施工本身產生的廢水，施工廢水主要包括土方階段降水井的排水，結構階段混凝土養護排水，以及各種車輛沖洗水。(4)施工期固體廢棄物施工期固體廢棄物主要為施工人員的生活垃圾、施工渣土及損壞或廢棄的各種建筑裝修材料。2.施工期環境影響分析(1)施工噪聲影響根據噪聲污染源分析可知，由于施工場地的噪聲源主要為各類高噪聲的施工機械，這些機械的單體聲級一般均在80dB以上，且各施工階段均有大量設備交互作業，這些設備在場地內的位置，同時使用率有較大變化，因此很難計算其確切的施工場界噪聲，根據本工廠施工量，按經驗計算階段其各施工階段的晝夜聲級見表。各施工階段晝、夜聲級估算值單位：dB（A）施工階段晝間場界噪聲標準值夜間場界噪聲標準值土方階段75-857575-8555結構階段70-857065-8055裝修階段80-9585禁止施工55(2)施工揚塵的影響由于土石方過程破壞了地表結構，會造成地面揚塵污染環境，其揚塵量的大小與諸多因素有關，是一個復雜、較難定量的問題。通過對施工期環境影響的分析，施工期主要污染為噪聲與揚塵，為減少其環境污染，應做到：①現場施工中，建筑材料的堆放及混凝土拌和應定點、定位，并采取防塵措施，設置擋風板。施工期間盡量選用煙氣量較少的內燃機械和車輛，減少尾氣污染，施工道路經常保持清潔，濕潤，以減少汽車輪胎與路面接觸而引起的揚塵污染，同時車輛應限速行駛；混凝土攪拌等高噪聲作業及施工車的進出口，盡可能遠離居民住宅，施工車場地盡量平整，減少顛簸聲，以減少施工噪聲對居民生活的影響；②施工中做到無高噪聲及爆炸聲，打樁時不在夜深人靜時進行，吊裝設備噪聲滿足環保要求；③施工中不產生超標準的空氣污染，環保措施與工程進度做到“三同時”，環境治理設施應與項目的主題工程同時設計，同時施工，同時交付使用；④建筑垃圾及時清理，文明施工；地塊周圍樹立高于3米的簡易屏障，或在使用機械設備旁樹立屏障，減少施工機械的噪音。三．項目建成后環境影響影響分析作為房地產開發項目，基本無工藝廢氣和生產廢水排放，因此污染源分析主要是燃料燃燒廢氣、生活污水和生活垃圾。1.大氣污染源分析天然氣燃燒廢氣居民住宅采暖和炊事采用天然氣，最大燃氣量為1.8立方米/h，平均燃氣量為1.4立方米/h，170戶居民共用天然氣201000立方米。2.水污染源分析擬建項目的水污染源主要是生活污水。按人均每天用水150L估算，居住人口600人，生活耗水量每天480立方米。污水類型包括洗浴排水、沖廁排水和廚房污水。四．公眾參與唐林苑環境影響評價“公眾參與”的木的在于使公眾對擬建項目的各種意見、建議、和要求貫徹于整個環境影響評價中，溝通公眾與項目建設方的相互了解，彌補環境影響評價過程中可能存在的疏漏，制定出嚴格的環境監管措施與實施計劃，使該項目的規劃設計更加完善和合理，從而有利于項目的綜合效益。公眾參與的對象為洪山區人大常委會的代表以及附近周圍的居民，項目咨詢專家。七、勞動安全衛生與消防擬建項目勞動安全衛生與消防的研究是在已確定的技術方案和工程方案的基礎上，分析論證在建設和生產過程中存在的對勞動者和財產可能產生的不安全因素，并提出相應的防范措施。一．勞動安全衛生1．危害因素和危害程度分析分析在生產或作用過程中可能對勞動者身體健康和生產安全造成危害的物品、部位、場所，以及危害范圍和程度。1)有毒有害物品的危害。分析生產和使用帶有危險性的原料、材料和產品，包括爆炸品類，易燃、易爆、有毒氣體類，易燃液體類，易燃固體類，氧化劑和過氧化物類，毒害品類，腐蝕品類，輻射物質類，以及工業粉塵類等。分析有毒有害物品的物理化學性質，引起火災爆炸危險的條件，對人體健康的危害程度以及造成職業性疾病的可能性2)危險性作業危害。分析高空、高濕、高壓作業，井下作業，輻射、振動、噪音等危險性作業場所，可能造成對人身的危害。2．安全措施方案針對不同危害和危險性因素的場所、范圍以及危害程度，研究提出相應的安全措施方案，主要有：1)在選擇工藝技術方案時，應盡可能選用安全生產和無危害的生產工藝和設備。2)對危險部位和危險作業應提出安全防護措施方案。3)對危險場所，按勞動安全規范提出合理的生產工藝方案和設置安全間距。煤炭、冶金等礦井開采項目，應提出防止瓦斯爆炸、礦井涌水、塌方冒頂等技術和安全措施方案。4)對易產生職業病的場所，應提出防護和衛生保健措施方案。二．消防設施消防設施研究，主要是分析項目在生產經營過程中可能存在的火災隱患和重點消防部位，根據消防安全規范確定消防等級，并結合當地公安消防設施狀況，提出消防監控報警系統和消防設施配置方案。1．火災危險性分析分析生產過程中使用的原材料、中間產品、成品的火災危險性，包括儲存物品的火災危險性，生產過程中易燃、易爆產生的部位及火災危險性，運輸過程中的火災危險性等。2．調查項目場址周圍消防設施狀況調查場址周邊公安消防機構的規模、裝備，所在地公安消防隊與場址的距離等，確定項目對公安消防機構的依托程度。3．消防措施和設施根據項目在生產經營過程中存在火災隱患的部位、火災危險類別以及可能波及的范圍，確定應采用的消防等級，并結合項目場址周圍消防設施狀況，提出消防監控報警系統和消防設施配置方案。八、組織機構與人力資源配置合理、科學地制定管理方案，確定項目的組織機構和配置人力資源是保證項目建設和生產經營順利進行、提高勞動率的重要條件。在制定管理方案時，我們對項目的組織機構設置及人力資源及員工培訓等內容進行了研究，比選優化方案。一．組織機構設置本公司是股份有限制公司,分為權力機構,經營管理機構和監督機構.最高權力機構是董事會,實行董事會領導下的總經理負責制,董事會由8人組成,董事長1人,副董事長2人,對股東大會負責.總經理受董事會任聘,.各部門分設經理,負責組織公司的經營管理活動.高級職員由董事會商議任聘.監理會由股東代表2人和職工代表8人組成.對公司的財務和職權予以監督。組織機構圖：組織機構圖： 董事會監理會 總經理 專家委員會 行政副總運營副總銷售副總 辦人財保采工營售物公事務安購程后業室部部部部部銷服管務理部部部辦公室：1、負責公司文檔管理:可對公司的文檔進行分類管理。2、負責內部員工管理:對公司的內部職員的個人資料進行管理。人事部：負責人力的招聘和錄用、調配和使用、人事的考核，晉升與獎懲，教育和培訓工作。財務部：負責資金的籌集和管理；財務的核算和監督以及資金的撥款和管理；交納各種稅務和上級管理費等，保證工程進度和各項資金使用計劃。保安部：負責巡察報告、物資保護、停車場管理工作。采購部：負責做好材料、購配件、設備等物資的采購工作。工程部：一.工程前期準備1.技術準備：1)審核施工圖紙。2)編制《房地產開發項目組織設計》。3)編制或審核施工圖預算。4)編制或審核主要材料、半成品、設計計劃。5)對特殊項目或重要的項目的考察、參觀、學習及必要的培訓。2.物資準備3.現場準備，現場踏勘，“三通一平”，組織施工單位放線并檢驗。4.其它準備：A利用招標形式、優選施工隊伍。B辦理開工報告。C辦理質監委托。D組織設計交底。E摸清施工現場地下有無國家線路、水管、天然氣管道和防空洞等，如有及時妥善處理。二.現場工程管理1.前期階段的部分工作：A舊建筑物及妨礙工程施工的障礙物的拆除工作。B、“三通一平”C其他的工作（臨建、占路，占地的辦理）2.施工建設階段的工作A施工前的各項準備工作，施工建設階段的平衡和協調工作，做好現場技術管理B做好質量控制與管理，加強經濟簽證的管理C做好工程收尾的組織安排，竣工驗收。D做好工程資料的匯集、參加開發項目資料的歸檔工作。E做好工程決算及項目移交。營銷部：負責商品房的銷售和管理;作好銷售計劃的編織機銷售策劃工作。售后服務部：負責售后回訪，保修修繕，工程遺留問題處理工作。物業管理部：負責與業主委員會相配合，共同創建“整潔、文明、安全、方便”的優秀物業區域。本公司采用直線職能制的組織形式，各級領導對下級部門和人員不直接下達命令,只是參謀作用。這一組織形式既能及時指揮,統一命令,又能發揮職能部門和專業人員的工作特長,但總經理要注意協調和聯系各職能部門之間,領導層要把握管理系統中的各種矛盾。對此組織機構進行適應性分析知：組建方案符合《公司法》和國家有關規定的要求，執行機構具備指揮能力和組織協調能力，組織機構的層次和運作方式能滿足建設和生產運營管理的要求，項目法人代表及主要管理人員的素質能適應項目建設和生產運營管理的要求，能承擔項目籌資建設、生產運營、償還債務等責任。二．勞動定員部門管理人員營業人員工程技術人員業務人員合計總經理辦公室其中：總經理副總經理1313行政管理其中：辦公室人事部財務部376376運營管理其中：保安部采購部工程部51020210271032銷售管理其中：營銷部售后服務部物業管理部21711361047合計327213090三．員工培訓1.公司管理層以職員提供可持續發展的機會和空間為己任。在公司，職員勤奮的工作除可以獲得薪金、享有福利以外，更可以得到公司適時提供的大量訓練和發展機會。2.在公司除獲得正規培訓以外，職員還將自覺或不自覺地得到其他收獲：職員將學到怎樣善用時間；職員將學到如何發揮團隊精神；職員將學會如何管理、激勵、培訓其他人；職員將學到更為有用的專業技術知識；職員的經驗將是職員邁向更高職位的起點；職員在公司的經歷將有助于職員從事其他相關工作。3.培訓為公司完成經營目標、提高績效、實現事業發展提供人力資源的保證。培訓是職員勝任職責、提升自我、開發潛力、拓展職業的途徑。4.培訓的形式主要包括：脫產培訓、在職培訓、自我啟發。脫產培訓是就管理中共性的、有必要讓職員理解和掌握的東西（如工作必須的技能、知識、公司理念等），對職員進行的集中脫產培訓、研修。這種培訓由專任講師授課或主持。在職培訓是指在日常工作中對職員的培養訓練。即通過制定工作計劃、分配調整工作、聽取匯報和意見、評價考核業績、推進工作改善、幫助解決問題等途徑對職員進行的指導。自我啟發是指職員自己加強學習，提高修養，不斷開發和提高自身能力。為此職員必須要善用所有的學習資源，以獲得進步和發展，其中“挑戰性的工作角色”是最重要的培訓過程。5.培訓種類主要有以下四種：①公司內部課程：作為公司職員，為進一步了解公司，適應崗位職責要求，職員可申請或被指定參加公司內部舉辦的各種培訓課程，課程類別主要有：公司理念推廣、自我開發、管理研修、專業技能訓練等。②公司外部課程：作為表現突出的骨干人員，為開拓思維，觸發靈感，進一步提高管理水平和業務能力，職員可申請或被選送到外部管理顧問公司等專業培訓機構參加短期課程，包括各種外部教育機構、培訓中心所舉辦的短期培訓課程、交流會。使職員有時間、精力來總結提煉職員豐富的實際操作經驗，以利于在集團范圍內交流，實現集團資源共享，同時進一步系統了解公司運作特點。③公司除舉辦各種培訓班提高職員的素質外，也鼓勵職員到大專院校或專業培訓機構進修學習（包括攻讀學位、上崗培訓、職稱及其他資格證書考試、培訓等）；形式有脫產進修和業余進修，其中脫產進修的申請條件要求在公司服務滿三年以上。參加各種形式的學習后，職員的結業（畢業）證書及成績單須報總部人力資源部備案，作為調配、選拔以及任免的參考依據。④外出考察：為拓展視野、豐富學習經驗，公司將組織管理人員、專業人士以及榮獲嘉獎的職員到外地考察。考察單位包括境內外的優秀企業或機構。6.培訓積分制度。職員參加各種培訓并獲得結業后，可以向人力資源部門申報積分，積分將是職員在公司參加培訓的最全面記錄。年度累計積分的多少是職員晉級或晉升的參考標準之一。不同類別的職員積分要求有所不同。7.培訓信息公布和查詢．人力資源部門將定期公布培訓信息，主要包括：年度培訓服務概覽、月度培訓及研修計劃、外部培訓信息、周培訓信息。職員可以登錄到公司主頁上查詢或咨詢所在單位的人事專職人員。九、項目實施進度為了爭取時間，縮短工期，保質保量完成工程，本項目決定采取平行施工方式。本項目工程計劃自2010年12月開展前期工作，至2011年1月-2012年6月竣工，總工期1.5年。為了節約投資，決定分區分階段開發。據市場分析，預計每期推出商品房有50%可采用分期付款的形式預售，按市場吸納能力及公司開發能力、資金籌措的可能性，本項目工程開發建設進度計劃安排，如下表所示時間任務2010年9月至12月2011年1月至12月2012年1月至6月4季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度456789101112123456789101112123456可行性研究項目審批規劃設計主體工程一期主體工程二期綠化工程十、投資估算一．根據擬訂項目的開發方案，確定各開發項目的工程數量本建設項目總占地面積約4.3萬平方米，5號樓房總建筑面積接近1.7萬平方米，總戶數170戶，，綠化面積近0.1400萬平方米，容積率1.3。（2）土地批租費：主要包括土地出讓金、回源費和市政工程配套費，共計30萬人民幣。項目的供水、雨，污水排放、供熱、供電、供氣以及電信方面的配置情況如下：供水：在唐林苑青蓮路東側有現狀DN1000mm上水管線，本項目上水可從上述干線引入。雨，污水排放：青蓮路大街現有現狀DN2100毫米的雨水管線和DN1800毫米的污水管線，可以就進排入供熱：擬從青蓮路新敷設的供熱干線接入。供電：擬采用青蓮路開閉站引一條10千伏電纜，接入小區內配電室考慮留有余地，變壓器容量為8000千伏安。供氣：已由青蓮路引入了天然氣高壓線，已建成了天然氣高中壓調壓站。通過天然氣中壓管向區內送氣。本項目住宅區前后的道路、綠化以及所需的各種市政條件及基礎設施配套，均由麟游城市建設部門統一開發，各種設施接口均至本項目紅線內。目前，本項目建設場地以達到“三通一平”，其他配套設施將與住宅建設同步進行。電信：本項目預計需裝機容量為820門的程控交換機，擬由麟游縣電信局解決。路網布置：道路為小區主干道和組團內部道路兩極。主干道把小區中心、四個組團和幼托串在一起，形成“樹枝狀”道路系統。小區內綠化及景點建設：計劃小區綠化覆蓋率45%。小區道路兩旁還要種植樹木，安裝路燈。由此可得5號住宅樓項目的主要經濟指標如下：技術經濟指標項目單位數量占地總面積平方米3000總建筑面積平方米17000居住建筑面積平方米12750公共建筑面積平方米居住居數戶170平均每戶建筑面積平方米100平均每戶居住人數人3.2容積率1.29綠化率%45住宅棟數棟1平均層數層12停車位個100二．根據概算定額指標，確定單位工程造價根據開發項目的工程量可得：總投資估算匯總表序號項目費用名稱金額（萬元）1土地開發費1202建筑工程費1294.943安裝工程費553.564其他投資費366.125項目管理費20.506不可遇見費32.187建設期利息162.78總投資2550序號項目費用名稱金額（萬元）1土地開發費1202建設工程費1848.80建筑工程費1294.94安裝工程費553.563其他投資費366.124項目管理費20.505不可預見費32.186建設期利息162.77項目投資總額2550開發項目固定資產投資估算表十一、融資方案唐林苑小區的建設項目中資金問題是該項目能否運行成功的重要問題。從工程項目招標開始，本公司的財務狀況的好壞就是能否通過資格預審的關鍵因素。只有獲得籌集到足夠的資金，本公司才能通過資格預審獲得大型土木工程項目的招標資格，特別是對于一些延期付款工程，帶資建設承包的交鑰匙工程等顯得由為重要。工程項目中的使用資金，包括固定資金和流動資金。固定資金用于購置施工機械設備等固定資產，流動資金主要用于購買工程所需要的材料設備、支付勞務工資和其他費用等。隨著建設項目的不斷進行，資金不斷增值，用貨幣形式反映出已耗費的生產資料價值和勞動者所創造的收益價值。因此，如何籌措和管理資金，是一個重要的問題。一．資金的渠道與方式簽訂了工程承包合同后，就應該全力以赴地為該工程籌措資金，以免造成資金拮據，周轉困難使工程開工不足，工程進度上不去而影響信譽和經濟效益。因此要注意從以下幾個方面去籌措資金：1.籌措和利用自有資金2550萬元，為實施工程項目，滿足開工前的資金周轉，本公司可根據收入資金的回報率適時投入一部分自有資金。主要包括現金和流動資產，以及可以在近期收回的各種的應收款項等，如應收的銀行的票據、已完合同的應收工程款等。2．用銀行貸款1000萬元：貸款是實施工程項目的重要資金來源，是承包商利用信貸資金經營，借錢賺錢的一種方法。本公司可以向銀行證明幾個方面：本公司的實有資本額度充足，并向銀行提供本公司資產負債表和近期的損益表，本公司承包工程時的資金信譽良好，另外，還可以向銀行提供該建設項目風險分析，以及本公司的工程經驗豐富、實際工作能力強及誠實信用等。經以上幾個方面調查了解后，本公司有信心讓銀行認為貸款后本公司有能力還款。本公司將采取抵押貸款，以工程設備作抵押。從工程所在地銀行獲得較多的當地貨幣貸款。抵押款和借款的比例稱為抵押存款限額。影響抵押貸款利率的因素是預期的真實利率、通貨膨脹和貸款風險3.房屋預售：房屋預售歷來是房地產開發過程中籌集資金的重要方法，房地產在銷售過程中有兩種銷售方法，一種是現售，指房屋在建成后在售出；另外一種是預售，俗稱“賣樓花”，指房屋在還未建成的時候就提前將房屋售出以達到盡快回收資金的目的，另外也可彌補在開發過程中的資金不足，由于唐林苑小區處在繁華地區，預計銷售情況會較好。因此可充分利用房屋預售來籌集必要的資金。預計房屋預售金可達4250萬元。二．編制資金流動計劃，確定資金的需求額序號項目小計201120121投資1.1分年計劃70%30%1.2建設投資255017857651.3建設期利息167.7117.350小計2資金籌措2.1自有資金10002.2貸款10007003002.3銷售款收入425029751275三．資金的使用和管理隨著施工準備、施工生產、竣工驗收。缺陷責任期這一變化，資金也在隨著運動并產生變化。結合資金在工程過程中的變化，應注意以下問題：1.資金本問題：主要包括以下幾個方面a．由于資金的時間價值形成的利息。b．注意風險的影響，如投資風險、破產的風險、工程風險等。c．當發生通貨膨脹和匯率浮動時，貨幣貶值，資金所有者會把通貨膨脹率考慮進去，以保持貨幣資金的實際價值。d．銀行借款的成本率。風險因素和風險程度分析表序號風險因素名稱風險程度災難性嚴重性較大一般1市場風險▲2資源▲3技術▲4工程▲5資金▲6政策▲7外部協作條件▲2.優化使用周轉資金問題：具體優化方法如下：a.分期分年度辦理銀行保函和保險費。b.將工程初期準備費用單列項目一增加初期收入，可以緩和資金矛盾。c.根據工程進度，有選擇地租賃施工用機械設備。d.材料設備付款方面，通過與供貨商談判交涉，可以想法減少材料及工程設備的物化資金占用或縮短占用資金。e.向分包商轉移資金壓力。3.及時回收資金，減緩墊資周轉壓力，提高資金效益。十二、財務評價一．設項目法人項目財務評價根據項目現金流量，可計算出財務凈現值和財務內部收益率財務凈現值（FNPV）=1700萬元財務內部收益率(FIRR)=27.50%經過表中計算可知，項目財務凈現值（FNPV）>0,表明項目除達到基準的收益率外，還能后的超過收益，具有財務上，經濟上的可行性，項目財務內部收益率（FIRR）>8%且水平較高，表明項目具有盈利能力，故可行。2）項目投資利潤率投資利稅率投資回收期借款償還期項目總投資額為2550萬元，總銷售收入為4250萬元，總銷售利潤額為1217萬元投資利潤率＝平均利潤總額/總投資額×100％＝47.73％銷售利潤率＝平均利潤總額/銷售收入×100％＝28.6％投資回收期＝2.09年3）流動資金二．敏感性分析編制敏感性分析表（見附表13）、繪制敏感性分析圖（見附圖5）三．財務評價結論本房地產投資開發方案在財務方面是完全可行的。十三、社會評價一．項目對社會影響分析隨著國民經濟的發展，房地產市場已成為國民經濟的重要組成部分，尤其是住宅房地產的開發已成為房地產開發市場的核心，它對拉動我國國民經濟的增長起到了至關重要的作用隨著人民生活水平的提高，人們對住房的需求不僅僅滿足于有一個基本的居住條件，人們現在更加重視居住的質量，居住的環境（包括室內環境和室內環境），本小區的建房目標就是要建造適合人們居住生活的良好的環境。本小區的建設不但可以為大量武漢居民提供高質量的住房，解決人們對優質住房的需求，還給該地區的人文、自然環境帶來了巨大的改善：本小區的將綠化面積達到45%，由于本小區地處各大高校附近將會吸引大批高校教師前來居住。除此以外，由于該項目的建設，將會帶來大量的就業機會。小區的建設過程將會給包括設計院、施工單位、監理單位等提供許多機會。小區建好以后，要想維護小區良好的室外環境，必須大量人員進行維護，這就給許多物業公司提供了機會。可見，本項目的建設將會給社會提供大量的就業機會。二．項目對所在地的互適性分析該項目開發完畢后，所在地人流，車流將有很大的增量，對交通和市場將有更高的要求。但考慮到該地區地廣場附近，周圍的交通條件較好。建成后交通和市場環境應大體滿足需求。三．社會評價結論總的說來，該項目的建設對社會各個領域的發展都有拉動作用。對社會的發展是有積極的作用。項目建設對社會的影響及相關措施社會因素影響范圍程度可能出現的后果措施建議對居民收入的影響項目市場價格與工薪階層居民收入平衡，但對低收入居民影響較大無嚴重后果較為適應可以采用分期付款等多種付款方式對居民生活水平與生活質量的影響影響到小區的居住人員。提高人們的住房質量，提高了小區人民的生活水平對居民就業的影響對武漢的下崗職工、設計院、施工單位、監理單位物業管理公司等產生積極的影響提高居民就業率吸納無業居民就業對不同利益群體的影響項目投資經營方、項目出售對象、管理方、政府部門范圍較小項目投資經營方獲得較大利潤，提高了居民的生活質量。定價要兼顧各方，按政策承建項目對地區、文化、教育、衛生的影響文化、教育、衛生方面范圍廣增添文化氣氛、促進教育事業、形成健康衛生環境持續發展對地區基礎設施、社會服務質量和城市化進程的影響基礎設施、社會服務質量等各方面范圍廣促進地區基礎設施建設，提高服務質量，加快城市化進程持續發展對少數民族風俗習慣和宗教影響無無無十四、風險分析為了確保風險分析的質量，有必要對現代花園投資過程中可能存在的風險因素進行科學的分析，使投資決策者能更好地把握風險的本質和變化規律，從而采取相應的措施或對策來減少風險損失。一．定性分析1.自然風險自然風險是指由于自然因素的不確定性對房地產商品的生產過程和經營過程造成的影響，以及對房地產商品產生直接破壞，從而對房地產開發商和經營者造成經濟上的損失。自然風險因素主要包括：火災風險、風暴風險、洪水風險、雪災風險、氣溫風險。2.政策風險政策風險是指由于政策的潛在變化給房地產市場中商品交換者與經營者帶來各種不同形式的經濟損失。政府的政策對房地產的影響是全局性的，因而，由于政策的變化而帶來的風險將對房地產市場產生重大的影響。所以，應該密切關注房地產政策的變化趨勢，以便及時處理由此而引發的風險。政策風險因素又可分為以下幾類：政治環境風險、經濟體制改革風險、土地使用制度改革風險、住房制度改革風險、金融政策改革風險、環保政策變化風險、建筑安全條例變化風險、審批手續過程風險、法律風險。3.經濟風險經濟風險因國民經濟狀況變化風素主要是指一系列與經濟環境和經濟發展有關的不確定因素。包括：市場供求風險、財務風險、地價風險、融資風險、管理風險、工程招投標風險、國民經濟狀況變化風險。4.技術風險房地產技術風險是指由于科學技術的進步、技術結構以及相關變量的變動給房地產開發商和經營者可能帶來的損失。包括：建筑材料改變和更新的風險、建筑施工技術和工藝革新的風險、建筑設計變動或計算失誤的風險、設備故障或損壞的風險、建筑生產力因素短缺風險、施工事故風險、市場供求風險。5.社會風險社會風險因素主要是指由于人文社會環境因素的變化對房地產市場的影響，從而給從事房地產商品生產和經營的投資者帶來損失的可能性。房地產市場的社會風險因素主要有城市規劃風險、區域發展風險、公眾干預風險、住客干預風險、治安風險。6.內部決策和管理風險內部決策和管理風險是指由于開發商策劃失誤、決策失誤或經營管理不善導致預期的收入水平不能夠實現，包括投資方式、地點、類型風險選擇、人、財、物組織管理風險等。二、投資風險的控制及早地發現或預測到這些風險并能及時地采取有效的措施，化解或緩和、減輕、控制這些風險。房地產投資的成功在很大程度上依賴于對風險的認識和管理。該項目控制風險的方式包括三項措施：1.通過加快進度來回避風險開發經營周期越長項目建成以后的經濟形勢就越難預測。其次，開發經營周期越長項目建成以后的政治形勢也越難預測。所以回避房地產開發經營風險的辦法快完成開發項目。針對該項目，我們采取提高選址的速度、利用法律手段、來保證遷址工作的順利進行、采用招投標的辦法和建設單位簽訂具有法律效應的承包合同，以保證資金的充分供應，與建筑材料等物資供應賞簽訂施工材料供應合同。這樣極可能避免不必要因素的影響。2.通過市場調查來降低風險通過市場調查，獲得盡可能多的信息。獲得的信息有關投資環境和投資項目的市場信息越多，作出的預測就越精確，從而能進行正確的科學的決策，包括投資項目的選擇、區位的選擇、時機的選擇、融資的選擇、租售的選擇等等。這樣就能把不確定性降低到最低限度，較好地控制房地產投資過程中的風險。3.通過加強管理來控制風險良好的項目管理是重要的保證。從投資開發來看，項目全過程的投資、進度和質量是重點。聘請有經驗的房地產專家進行指導是非常有必要的，可以有效地減少經營費用、提高收益水平，進而降低并控制風險。十五、研究結論與建議一．推薦方案的總體描述唐林苑小區的各項建設項目的全面啟動，再加上道路重修拓寬，中國加入WTO后,投資政策再一次放寬。通過研究本區域的經濟發展趨勢,調查市場行情，研究周邊地段樓盤銷售形式，經過深入研究論證，該商品住宅項目盈利可能性較大，投資機構決定實行獨資開發經營房地產的投資方式。二．推薦方案的優缺點描述1.優點1）項目擁有較好的投資環境與機遇國民經濟的持續穩定發展、住房制度改革的深入，政府對公司開發本項目的鼎力支持，居民對改善居住條件的期望與購買力水平，這些基本方面為本項目提供了一個較好的投資環境與機遇。2）項目在經濟上具有較強的可行性*項目總建筑面積:1.7萬平方米*項目總投資:2550萬元*項目財務凈現值:1700萬元*項目財務內部收益率:27.50%上述經濟指標是根據目前的市場形勢對預期目標利潤估算的結果。3）項目具有突出優勢*在附近區域與唐林苑小區的競爭對手較少*唐林苑小區的定位屬中檔次，在同一供需圈內缺少可替代物業，且需求量較大*公司的資金具有優勢*項目擁有較好的周邊環境（包括自然、人文、交通等環境）*項目所處地塊的發展前景較好4）項目開發經營風險較小本項目屬于大面積、大規模開發，在項目開發過程中可享受政府提供的諸多優惠政策，因此，只要在實施中輔以全過程科學決策控制，應能穩獲預期投資收益。2.存在問題1）項目規模較大，時間較緊，開發過程中各方面工作協調難度大。2）項目獨一無二的品位定位有一定難度，盡管設計工作一經完成，其定位也就相應確定，但在實施過程中仍需要根據具體情況不斷完善。3）房地產行業競爭激烈，公司需要建立一支高素質的營銷隊伍，或采取委托銷售的方式。3.主要爭論與意見分歧通過調查市場行情，研究周邊地段樓盤銷售形式，及本區域的經濟發展趨勢。房地產投資機構就該商品住宅項目的開發提出了兩個方案。方案（1）為大面積開發，方案（2）為小面積開發。兩方案的建設經營期都為2年。大面積開發的貸款多于小面積開發。根據該地對住宅需求的預測，前兩年需求量較高的概率為0.7,需求量較低的概率為0.3,后三年需求量較高的概率為0.9,需求量較底的概率為0.1在這種情況下用決策樹分析計算知：選擇大面積開發方案為收益最大方案。三．結論與建議1.結論從經濟效益來說：由于公司在項目開發建設前，進行了廣泛、深入的市場調研，了解客戶的需求，目前部分單元已有意向性客戶提前預定，銷售前景看好。該方案采取了提前預售，分期付款等措施，可以給公司帶來高的利潤回報，可以提高公司在社會上的知名度，為公司將來的發展奠定基礎，并且為唐林苑小區的房地產經濟注入了新鮮血液，有力的推動了光谷的房地產經濟發展，起到了搞活經濟的作用。從社會效益來說唐林苑小區二期住宅樓建成后，可提供住宅170套，將切實解決園區內職工的生活及居住問題。由于本小區注重環境營造和公共設施的建設，它將成為使橋南開發區內又一個亮點，為橋南開發區的人民提高了優越的住宅環境，積極有效的響應了麟游縣的安居工程，使光谷人民能夠更好的生活和工作，同時在微觀上體現了三個代表，使橋南開發區人民能夠更好的感受到經濟發展給他們帶來的直接好處，使人民感受到在黨的旗幟下能夠幸福的生活，能安居樂業。因此社會效益極為可觀。從環境效益來說：該開發過程全部是文明施工，最大程度的減小了對環境的破壞，該工程完成后，從前的臟亂差的大體環境變成了環境幽雅，全新的建筑造型，秀麗的自然景觀，功能齊全，配套的公共服務設施以及便利的交通，無疑將在該城鎮形成一個全新的修養圣地，對于美化橋南開發區的市容，改善環境帶來較大的影響。縱觀開發全過程，從經濟效益，社會效益和環境效益來看，該開發方案是完全可行的。2.建議強化項目進程中的投資、質量、進度計劃，注重對可能發生的不利條件及變化因素的預測與防范對策，以保證項目按期完成。（1）實行速度管理，加強項目運作進度，以避免市場可能的由高峰期向下降期轉折的風險。（2）公司各部門緊密配合，以加快項目運作進度。（3）要做精品。產品設計各個環節都要以招標方式求得高水平設計出來的標志性、有品位的產品。（4）項目成本須合理控制，以保留市場波動時的降價應對空間。（5）注意嚴格的按照既定方案去做每一件事，統一調配資金，物資和各項工作。特別要準備好抗風險資金，不可挪用。十六、附圖、附表一、附圖附圖1《場址位置圖》附圖2《小區規劃簡圖》附圖3《各樓型單元平面圖》基于C8051F單片機直流電動機反饋控制系統的設計與研究基于單片機的嵌入式Web服務器的研究MOTOROLA單片機MC68HC（8）05PV8/A內嵌EEPROM的工藝和制程方法及對良率的影響研究基于模糊控制的電阻釬焊單片機溫度控制系統的研制基于MCS-51系列單片機的通用控制模塊的研究基于單片機實現的供暖系統最佳啟停自校正（STR）調節器單片機控制的二級倒立擺系統的研究基于增強型51系列單片機的TCP/IP協議棧的實現基于單片機的蓄電池自動監測系統基于32位嵌入式單片機系統的圖像采集與處理技術的研究基于單片機的作物營養診斷專家系統的研究基于單片機的交流伺服電機運動控制系統研究與開發基于單片機的泵管內壁硬度測試儀的研制基于單片機的自動找平控制系統研究基于C8051F040單片機的嵌入式系統開發基于單片機的液壓動力系統狀態監測儀開發模糊Smith智能控制方法的研究及其單片機實現一種基于單片機的軸快流CO〈,2〉激光器的手持控制面板的研制基于雙單片機沖床數控系統的研究基于CYGNAL單片機的在線間歇式濁度儀的研制基于單片機的噴油泵試驗臺控制器的研制基于單片機的軟起動器的研究和設計基于單片機控制的高速快走絲電火花線切割機床短循環走絲方式研究基于單片機的機電產品控制系統開發HYPE