第二部分成本控制管理成本控制管理辦法1、目的：建立全面的責任成本管理體系，規范和指導項目的成本管理工作，實施項目成本全過程控制，增強成本控制力度，降低成本費用，提高項目利潤效益。2、范圍：適用于公司所屬的各開發項目的成本管理工作。3、職責：3.1成本控制部：3.1.1、負責本管理指引的制定、修改、解釋和落實，負責各職能部門間的協調配合和資料的收發；3.1.2、負責項目成本的全過程控制，負責成本前期估算、收益測算、開發過程控制、后期核算考核、項目造價管理。3.2、采購部：負責與項目相關的招標、采購、合同管理工作，負責各類供應商的管理工作。3.3、財務部：負責工程、采購中各項款項的審批、支付，負責提供相關科目目標成本的測算、計劃、核算。3.4、工程部：負責設計變更、現場簽證的確認，監督施工現場對施工圖、設計變更、現場簽證的實施，負責各合作單位形象進度的確認。3.5、主管副總：負責相關文件的審核、批復、簽發。4、管理辦法：4.1、建立全面的責任成本管理體系為實現項目成本的全過程控制，明確各部門的成本責任和職責，應建立全面的責任成本管理體系。（支持文件：責任成本管理體系制度）4.2、房地產開發項目全過程控制4.2.1、項目決策立項階段：依據項目的開發形式，結合當地的市場及現行的政策法規，盡可能地進行精準的項目全成本估算，編制項目《新項目成本估算表》、《項目投資收益測算表》，制定項目的初步目標成本。（支持文件：①、項目可行性研究和投資決策控制程序；②、目標成本科目分類及說明；③、目標成本編制作業指引）4.2.2、項目設計階段：、對入圍的設計方案進行投資估算及經濟指標分析，編制《設計方案經濟技術指標分析表》，便于最佳方案的確定。2)、在設計方案確定后5個工作日內對目標成本科目進行細化和修訂，明確工程造價的最高限額，盡可能地實行合理的限額設計，并以合同形式建立相應的經濟責任。3)、加強初步設計及施工圖的會審工作，充分考慮使用功能、施工可行性、工程造價的經濟性，減少因設計變更造成的造價失控。4)、在施工圖完成后60個工作日內（視具體情況調整時間）完成施工圖預算，提高目標成本中建安成本的精準度，及時調整項目目標成本。編制《材料、設備匯總明細表》，展開市場價格及產品性能調查，合理分配材料及設備的供貨方式，明確材料及設備的目標成本。4.2.3、項目招投標階段：、深入分析現行的計價定額、政策法規，提供準確的取費系數。根據項目的實際情況，明確工程的承包范圍、材料供應方式、結算取費依據、讓利范圍、付款方式、結算辦法。工程部負責對其形象進度的審核和確認。、成本控制部根據已確認的形象進度，按合同約定對進度款金額的審核和確認。、財務部應負責實付進度款的審核、確認及合同總價款的控制。4）、各項進度款的支付達到合同總價款的80%時應停止付款，預留至少10%的工程尾款和10%的保修款，以便掌握最終的結算主動權。（支持文件：①、工程進度款審核、審批程序，②、工程款審批流程）4.2.4.6、工程成本的進度計劃、核算應配合工程進度做好建造成本的進度計劃和進度核算工作,及時反應工程建造成本的完成情況和下一步的資金需求。并將相關數據匯報公司領導，作為投資控制和資金籌備的依據。（支持文件：工程成本進度計劃、核算編制指引）4.2.4.7、材料、設備的采購成本控制、在施工承包合同中應明確工程材料的供應方式，甲供、乙供和甲定乙供的材料類型，并約定各種供應方式的結算辦法。2）、甲供材料、設備的采購必須進行廣泛的詢價，貨比三家。主要材料和大宗建材可采用招標采購的方式，要從質量、價格、供貨能力、維修能力等方面擇優考慮供貨單位。（支持文件：工程采購管理辦法）3）、采購合同中必須明確：因供貨商供貨不及時或質量、數量等問題對工程進度、工程質量造成影響和損失的，供應商必須承擔索賠責任。4）、工程部負責對甲供材料、設備的現場到貨驗收，要嚴格按合同要求對其數量、規格、質量驗收并出具驗收報告，交與施工單位妥善保管。對不符合要求的，應及時退貨并通知成本控制部拒絕辦理付款手續。5）、甲供材料、設備的結算必須憑供貨合同，供貨廠家或商檢部門的檢檢合格證和工程部的驗收證明及收料清單，經采購部、成本控制部審核無誤后，財務部方能辦理結算。（支持文件：工程采購管理辦法）4.2.4.9、工程竣工驗收1）、工程部應在工程竣工驗收前2日內收集整理竣工圖紙，設計變更、現場簽證等相關資料，驗收過程中不再受理任何單位遞補的工程資料。2）、成本控制部應參與工程竣工驗收工作，依據竣工圖結合設計變更、現場簽證對工程完成情況全面核查驗收。3）、對于沒有辦理變更簽證且未按圖紙施工的部位,無論其工程量是否增減,均應在發現問題后3日內補辦相關手續,逾期未辦理簽證的,增加部分不再計取費用,減少部分以實結算。4）、應配合工程部主管人員在現場竣工驗收后5日內編制竣工驗收報告，如需整改的應限期整改，問題整改完畢后3日內向施工單位發出竣工結算的書面通知。施工單位在接到竣工結算通知后30個工作日內向工程部申報竣工決算資料，逾期未申報的視為以甲方核算為準。10、項目動態成本核算及目標成本控制項目啟動后每月前3日內協同財務人員，按目標成本的科目對上月份的動動態成本進行核算，并編制的《項目動態成本核算表》。及時體現目標成本的完成情況，便于目標成本的動態控制。根據目標成本的動態表現及時對各職能部門的責任成本進行考核和控制。4.2.5、竣工結算階段1)、工程竣工結算應具備：①、符合合同（協議）有關結算條款的規定；②、完整有效的質量評定結果和符合規范要求的竣工驗收資料；③、項目設計變更、現場簽證及其他有關結算的原始資料齊備；④、工程遺留問題已處理完畢；⑤、施工單位結算書按要求編制，所附資料齊全；⑥、工程部填寫的《工程結算資料確認單》、《工程結算工作交接單》。2）、工程結算要以我方掌握的設計變更和現場簽證為準，施工單位提供的設計變更和現場簽證只作為參考。3）、成本控制部應詳細核對工程量，審定價格、取費標準，計算工程總造價，做到資料完整，有根有據，數據準確。甲乙雙方核對后的工程總造價要進行內部三級審核，總造價超過100萬元的可聘請造價咨詢單位進行復審。4）、結算審核完成后成本控制部應按成本科目進行分析核算工程成本，找出工程成本失控的因素，并提出改進措施和意見。5）、財務部應在成本控制部提供的竣工決算的基礎上，結合已付工程進度款、代墊款項費用等債權、債務，對照合同詳細審核進行工程財務結算。（支持文件：①、工程造價管理辦法，②、工程竣工結算、審批程序）4.2.6、營銷階段1）、售樓部、樣板間的設計、裝修、家具等應由采購部組織單獨分包招標，其各項費用應單獨核算，編制相應的費用明細表和成本費用核算表。2）、銷售過程中為增加“賣點”需要增加或調整綠化、公建配套等變更項目時，應由策劃銷售部事先編制申請并編制預算經相關部門和領導批準后方可實施。3）、策劃銷售部應根據目標成本中的銷售成本，制定合理的銷售方案、營銷推廣計劃。并編制《銷售費用計劃表》送報財務部和成本控制部備案。4）、策劃銷售部應在每月2日前將上月1至30（31）日的各項費用匯總送報財務部和成本控制部，確保動態成本中銷售成本的準確性，便于銷售成本的控制并及時調整營銷費用計劃。5）、策劃銷售部應在每月2日前將上月1至30（31）日的銷售收入匯總送報財務部和成本控制部，便于項目的投資收益情況核算。4.2.7、管理費用和財務費用1）、盡可能縮短項目開發經營周期，減少期間費用。在市場經營條件許可的情況下，應注意加快項目開發節奏；應減少現房積壓時間，減少利息費用等成本。2）、財務部門應根據目標成本科目中的管理費用金額協同項目工程部合理安排整個項目