-34-目錄第一章項目概況 -2-1.1項目簡介 -2-1.1.1項目背景 -2-1.1.2項目發起 -2-1.2戰略規劃 -3-1.2.1項目發展規劃 -3-1.2.2項目市場規劃 -3-1.3 項目建設與運營規劃 -3-1.3.1農莊園區設計方案 -3-1.3.2項目建設計劃 -5-1.3.3營銷計劃 -5-1.3.4組織管理計劃 -6-第二章 現金流量預測 -9-2.1總投資估算與資金籌措 -9-2.1.1總投資估算 -9-2.1.2資金籌措 -11-2.2項目收入預測 -11-2.3項目支出預測 -12-2.4項目現金流預測 -13-第三章 財務效益評價 -15-3.1項目資本成本估測 -15-3.2項目的凈現值 -16-3.3項目的內部收益率 -16-3.4項目的動態投資回收期 -17-第四章 項目的風險定量分析 -18-4.1項目的保本點和保利點 -18-4.2敏感性分析 -18-4.2.1單因素敏感性分析 -19-4.2.2多因素敏感性分析 -20-4.3本章小結 -21-

第一章項目概況1.1項目簡介1.1.1項目背景隨著我國經濟的發展和人們生活步入富裕，現代人更注重生活質量的提高，旅游業也隨之蓬勃發展。而近幾年來，城市居民特別是中產階層，漸感都市生活的壓力，他們希望工作之余能以保持平和寧靜的態度來感受生命的快樂和幸福，休閑旅游因此也更受到他們的親睞。休閑旅游為他們提供了逃離常規和充滿壓力感的環境以及尋求身心恢復的機會，這種旅游方式已逐漸成為我國旅游消費的主流和旅游發展的重要方向。廣東省作為全國的經濟強省，更是具備發展休閑旅游的經濟基礎與市場需求，特別是珠三角地區，人們對休閑旅游有著日益增長的巨大需求。廣州的一些縣級城市，例如增城、從化，擁有豐富的生態旅游資源又毗鄰繁華的市區，更是面臨著發展休閑旅游的重大機遇。近幾年來，增城市政府利用當地得天獨厚的生態環境大力發展旅游業。高灘溫泉、大豐門漂流、白水寨風景名勝區等旅游景點吸引著越來越多的游客，以其獨特的自然資源優勢成為人們休閑旅游的絕佳去處，而白水寨風景名勝區更成為廣州市乃至廣東省對外宣傳的一張旅游名片。休閑旅游方式主要有休閑農業、溫泉休閑和運動休閑（主要是漂流）。休閑農業是休閑旅游業一種新的旅游產品，可讓旅游者親自參與、親身體驗農業活動。增城市現有的旅游景點主要提供溫泉休閑和運動休閑的旅游，缺乏重視休閑觀光人員參與性的休閑農業旅游，少有的一些農家樂的檔次也是比較低，沒有形成休閑農業的“一條龍”式旅游服務，BSZ項目正好彌補了這一市場空白。BSZ項目是在廣州市增城派潭鎮高灘村建設的一個休閑農莊，主要利用白水寨優越的生態環境，天然的瀑布景觀以及周圍的山水資源，建設一個融農事體驗、自然觀光、休閑度假于一體的綜合性的旅游場所。該農莊位于白水寨風景名勝區西北面，附近有大豐門漂流。雖然靠近兩個已經進入成熟運營期并享有良好聲譽的的旅游景點，但是這兩個旅游景點與BSZ項目的旅游類型不同，白水寨風景名勝區以自然觀光為主，而大豐門漂流又具有明顯的季節性，可以說這兩個旅游景點不會與BSZ項目形成較大的競爭，甚至可以帶動BSZ項目的宣傳與發展。1.1.2項目發起廣東省ZG房地產有限公司正是看到了珠三角地區休閑農業的巨大發展潛力，計劃與HJ旅游有限公司合作成立BSZ休閑農莊有限公司，共同開發休閑農莊BSZ項目。農莊所在地的村民認可本項目的前景，擬以土地20年租賃期作價入股的形式參股BSZ休閑農莊有限公司。廣東省ZG房地產有限公司成立于1992年，是在香港注冊的專業房地產開發公司，主要從事房地產投資、開發和物業管理業務，該公司與廣州市增城縣政府具有良好的合作關系。房地產開發不僅是資金密集型的，而且還是具有較長周期風險性的業務。作為一個民營房地產企業，該公司開始嘗試業務的多元化，多元化發展它可以讓企業現金流盡快得到一個平衡。同時，該公司與當地政府的良好關系可為BSZ項目提供有利的發展條件。HJ旅游有限公司成立于1980年，是華南地區規模較大，實力雄厚，享有極高美譽度的旅行社，現已在廣州市內擁有40多家營業點，在全省有多家營業網絡遍布珠三角，構建了華南地區完善的銷售網絡，將來可為BSZ項目的營銷帶來優勢。BSZ休閑農莊有限公司屬于有限責任公司，計劃注冊資本為1400萬元，其中的400萬元資金計劃向風險投資者融資。BSZ休閑農莊有限公司將全面負責BSZ項目的開發與經營管理。1.2戰略規劃1.2.1項目發展規劃項目的發展規劃是為公司的目標服務的，它使公司的目標落實到具體的工作中，使公司的經營運作得以循序漸進地開展。公司的總體目標是用3年左右的時間將BSZ項目打造成一個以度假型休閑農業為主要特色，集農事體驗、休閑娛樂、住宿餐飲、商務接待、特產購物為一體的綜合型休閑農業旅游項目，實現公司價值和股東價值的最大化。圍繞公司的目標，BSZ項目的發展規劃分為三階段。第一階段為項目建設導入期,從2012年初至2014年底，共3年左右.該階段計劃在前6個月內，完成農莊除獨立式度假屋第二期建設工程外的所有基礎設施和旅游服務設施的建設，并開始把BSZ項目的品牌和產品導入市場。第2至第3年即2013年至2014年，做好項目的運營管理，通過營銷組合策略的實施，配合良好的服務，進一步擴大知名度和提高市場占有率。獨立式度假屋第二期建設工程根據市場的需求在2012年底前逐漸完成建設。第二階段為項目成熟運營期，從2015年初至2018年底，共4年左右.該階段要通過做好項目的運營管理，保持并進一步提高市場占有率，把BSZ休閑農莊打造為休閑農業旅游的最佳品牌，使BSZ休閑農莊在主要目標市場中成為游客首選的休閑度假目的地，籍此為股東帶來非常豐厚的回報。第三階段為項目持續運營期,是在2018年及以后。該階段需要繼續做好項目的運營管理，提升項目的持續價值，為股東帶來持續回報。1.2.2項目市場規劃廣州市一百多個旅游景點中，以現代建筑、歷史懷舊景點、游樂場所、公園等觀光、娛樂運動型旅游景點為主，雖然近幾年也興起了一些休閑度假型的景點，但仍遠遠不能滿足市場的需求，而且這些休閑度假旅游景點主要是運動休閑和溫泉休閑，以“農”著稱且與農事體驗有關的旅游產品卻不多。此外，BSZ項目也具備其獨特的優勢：第一，BSZ休閑農莊擁有寧靜、清新、優美的自然環境，依山傍水，四季常綠，清翠怡人，與大自然完全零距離；第二，BSZ休閑農莊可以與周邊的冬季溫泉、夏季漂流形成協同效應而帶來大量的客源。因此本計劃書將項目的市場競爭戰略定為差異化的市場競爭戰略，即令項目整體、品牌和產品與競爭對手有較明顯的區別，形成與眾不同的特點而獲得競爭優勢，同時將經營戰略為增長型戰略。由于ＢＳＺ休閑農莊毗鄰繁華的廣州市區，本計劃書選擇了珠三角地區以休閑度假旅游為出游目的中產階層的市場作為ＢＳＺ項目的主要目標市場，而一般收入階層、會議市場為次要目標市場。根據目標市場的特點，本計劃書把BSZ項目的市場定位定位為高價值、中等價格；把項目的功能定位為：BSZ項目是一個以度假型休閑農業為主要特色，集農事體驗、休閑娛樂、住宿餐飲、商務接待、特產購物為一體的綜合型休閑農業旅游項目。項目建設與運營規劃1.3.1農莊園區設計方案根據項目的發展規劃與市場定位，BSZ休閑農莊的園區設計有九個功能區域，分別為綜合服務區、度假屋區、水塘區、休閑運動區、茶趣園區、綠色蔬菜區、果園區、家禽區、小山丘區。1、綜合服務區綜合服務區位于農莊東北面，包括有農莊大門區域、游客接待中心大樓、辦公樓及員工宿舍、農家餐廳、停車場和休閑文化廣場等基礎設施。2、度假屋區度假屋計劃一共建設100間獨立式度假屋，總共能提供230個床位。其中，雙人房共70間，當中的50間是混凝土式建筑，20間是木式建筑；另外的30間是三人房，當中的20間是混凝土式建筑，10間是木式建筑。本項目計劃在度假屋區的建設上采取滾動式的開發模式，初期先行建設30間雙人房（其中10間為木屋）和20間三人房（其中10間為木屋），提供120個床位，剩余的部分為：40間雙人房（其中10間為木屋）和10間三人房。剩余部分的設計和建設安排將視乎游客需求和市場狀況的變化以及本項目的經營情況而決定，如無特殊情況將于對外營業后的第二年末完成建設。3、水塘區農莊一共有三處水塘，第一處規劃建設成為垂釣區，計劃同時放養6000至8000尾魚，在水塘南面建設一條木制釣魚廊，可供30人左右同時垂釣。第二處水塘主要作為魚類養殖區，此處可同時放養30000尾魚。第三處水塘將作為項目預留用地，僅投放一千多尾魚來保持水體生態環境即可。在水塘所投放的魚類品種主要為普通家魚，以上所養殖的魚主要是供應給農莊餐廳，若有多余部分才供應給本地市場。4、休閑運動區休閑運動區規劃建設游泳池、籃球場和羽毛球場各一個，游客在這里做運動，可以在自然清新的環境中享受著健康的樂趣。另外需要建設一些拓展訓練設施，以吸引單位團隊前來開展拓展訓練活動。在休閑運動區的西北部還將建設一個燒烤場，提供12個燒烤爐，給游客提供親朋聚會或體驗燒烤野趣的場地。5、茶趣園區茶趣園區選在村民已有的茶園，規劃以種植白茶和紅茶為主，保守預計茶趣園區的平均每畝年產量為75斤左右。在茶趣園區將建設一個木制茶藝亭，供游客親自到茶園采茶后自制品嘗，讓游客在這山水田園之間感受著茶香帶來的高雅情趣。6、蔬菜瓜果園區蔬菜瓜果園區選在村民種植蔬菜之地，為保持原有特色以及節省初期投資，此區只須作簡單修整即可。該區將根據時節、土壤特征以及游客的喜好選擇不同品種的蔬菜和瓜類來種植，在種植過程中，僅使用天然肥料，不使用農藥、化學肥料，以保證蔬菜的新鮮和自然。由于采用“綠色無公害”的種植方法，綠色蔬菜區的平均年畝產量保守預計為3000斤左右。綠色蔬菜區的蔬菜主要供應給農家餐廳，另外也可以提供給游客到田里親自采摘自己喜歡的品種，享受“農夫”的樂趣，蔬菜如有多余部分則供應給本地市場。7、果園區果園區也是謝屋村村民種植水果的園區，種植了各式果樹3000多棵，為保持原有特色以及節省初期投資，此區也只須簡單修整即可。該區域也須根據時節、土壤特征以及游客的喜好，選擇不同類型的水果種植，包括龍眼、荔枝、枇杷、黃皮等。果園將按照“循環經濟的可持續農業”的生態農業模式實施種植，與本農莊所飼養的家禽、魚類等組成一條循環的生態鏈，同時帶來生態效益與經濟效益，保守預計果園區的平均每畝年產量為2000斤左右。果園區的水果主要供游客采摘品嘗或在農莊特產超市直接購買，也供應給農莊餐廳，如有多余部分可供應給本地市場。8、家禽區家禽區規劃以養殖雞為主，按照“循環經濟的可持續農業”的生態農業模式，其飼養方式采用走地放養，均不使用飼料。白天可將雞放養在果園區的坡地，使雞的肉質結實，以明顯區別于市場上售賣的飼料養殖的雞；另外，讓它們吃蟲蟻，既能果樹除蟲，又能保證肉質鮮甜。白切雞及脆皮燒雞是當地的特色美食，非常適合作為餐廳的主要名菜，吸引游客享用，同時脆皮燒雞也可作為主要特產在本農莊的特產超市供游客選購。養殖量將根據游客需求量而定，如有多余部分才供應給本地市場。9、小山丘區小山丘區的開發以保持原來生態的原則，因此，該區域只需要規劃修整一下山徑即可，游客可在這里登山踏青，呼吸清新自然的空氣，飽覽整個農莊的迷人風景。1.3.2項目建設計劃根據項目的發展規劃以及農莊園區設計方案，本項目的建設期計劃分為兩期。具體如表1-1所示。表1-1項目推進時間安排第一期工程時間項目推進安排2012年1月1日～2012年3月31日公司開辦2012年1月1日～2012年2月28日生產設備的配置以及垂釣區、綠色蔬菜區、果園區、茶趣園區、小山丘區等的簡單建筑或修整2012年1月1日～2012年6月30日建筑工程建設及裝修，包括游客接待中心、辦公樓及員工宿舍、農家餐廳、首期度假屋；基礎設施工程，包括農莊大門區域、文化休閑廣場、釣魚區、園區道路、指示牌、運動休閑區、茶趣園區、家禽區、停車場、電信網絡、水電工程等第二期工程2012年7月1日～2012年12月31日完成第二期獨立式度假屋建設該項目預計在2012年中完成基礎建設并在下半年開始對外營業。1.3.3營銷計劃1.目標市場的選擇正確地選擇目標市場，對整個項目來說具有很重要的意義，根據1.2.2的分析，在目標區域方面該項目的目標市場為珠三角地區的市場，廣東省以外的國內地區或國外的市場可作為本項目的補充性市場以及長遠目標市場；在目標對象方面，該項目的目標市場為中產階層市場而一般收入階層市場作為次要目標市場，富貴階層市場可作為補充性市場。2.市場需求現狀（1）根據廣州市旅游統計局的統計數據顯示，2009年全年，廣州市各景點所接待的游客一共為9239.29萬人次，當年共有旅游景點91處；2010年全年，廣州市各景點所接待的游客一共為13754.25萬人次，當年共有旅游景點99處。如果用平均化的思想來估算，每個景點平均接待游客2009年為101.53萬人次，2010年為138.93萬人次。（2）白水寨省級風景名勝區成立于2005年，經過高水準的科學規劃、高效而漸進的管理機制、借力騰飛的市場運營和強有力的政策支持，在短短6年的建設與運營中已經享有極高美譽度，其游客接待量也逐漸攀升，白水寨風景名勝區近幾年的游客接待量如表1-2所示。（2008年在世界金融危機的經濟大蕭條這一背景下，白水寨風景名勝區同時遭遇了百年不遇的山洪，在這雙重影響下，2008年的游客接待量有所下降，但經過一年的修整，2009年的游客接待量迅速得到恢復。）表1-22006年至2010年白水寨風景名勝區的游客接待量（單位：萬人次/年）年份2006年2007年2008年2009年2010年白水寨風景名勝區3258.8439.1350.3458.13.營銷目標BSZ休閑農莊臨近白水寨風景名勝區，附近還有已進入成熟運營的高灘溫泉和大豐門漂流，處于一個已形成良好旅游效應的環境。在該地段，BSZ休閑農莊是一個與其他三個景點不同旅游類型的全新的旅游產品，不會與它們形成較大的競爭，反而可以形成協同效應、互相補充。但考慮到同一地區的游客總量有一特定的飽和度，新舊景點最大的游客接待量也只是共享這一游客總量界限。因此，本計劃書借鑒白水寨風景名勝區近幾年的游客接待量，從更保守更安全的角度估算BSZ項目的營銷目標為每年接待游客量25萬人次。根據項目的發展規律，本計劃書將每年接待游客量25萬人次的營銷目標定在項目的第二階段（2015年至2018年）才實現，即2015年才實現，并且第二階段的四年均保持這一目標。而第一階段的2012年至2014年則逐年增長，因為2012年上半年是建設工程期，下半年才正式對外營業，故只實現營銷目標的八分之一，2013年實現二分之一，2014年實現四分之三。如果按全年適游期300天計算，2012年至2018年的營銷目標如表2-3所示。表2-32BSZ項目2012年至2018年的營銷目標年份2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年每年接待人次31250125000187500250000250000250000250000每天接待人次104417625833833833833以上是經過了保守化處理的營銷目標。實際上，可以預計增城市旅游業未來幾年仍處于高速增長期，加上依托BSZ項目的優勢，只要我們做好項目的開發與經營管理，完全可以達到更高的目標。因此，我們需要定期開展對營銷情況的動態分析，及時做好園區的接待資源和能力的擴容，以免制約了項目獲取更大的效益。1.3.4組織管理計劃BSZ休閑農莊工作具有服務性強和協作關系突出等特點，為了保證生產服務順利開展，建立統一高效有序的生產指揮和經營管理體系，行政管理模式如圖1-1所示：根據國家旅游局規定的勞動人員編制規定，參照日前國內同行業的勞動人員概況，依據本項目需要，本計劃書制定了人員的配置計劃和未來七年的薪酬計劃，分別如表1-4和表1-5所示。表1-42012年至2018年人員配置計劃部門年份2012年上半年2012年下半年2013年2014年2015年2016年2017年2018年高層管理人員總經理11111111營運總監11111111技術總監11111111行政管理部人事績效11112222辦公室秘書01111111前臺00011111計劃財務部財務部經理11111111出納11111111會計11112222基建部基建員工53222222市場營銷部市場營銷員13344444農業技術部農業技術員33335555蔬菜區、茶趣園區、果園區、家禽區、水塘區的工作人員5891012121212運作管理部廚師--餐廳02234444服務員--餐廳07101315151515游客接待中心服務員、超市售貨員和保安員078912121212度假屋管理處服務員046810101010農莊大門、垂釣區、休閑運動區、停車場的工作人員377712121212總數2452586887878787表1-52012年至2018年員工的月薪標準（單位：元）部門年份2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年總經理150001500015000180001800021000210002012年總經理級平均年薪大約192012年總經理級平均年薪大約19萬，每月大概就是1.5萬，后面的薪水都是按照之前的增長比例來計算得出來的。營運總監13000130001300015600156001840018400技術總監營運總監和技術總監的薪水是按照之前他們分別是總經理薪水的比例計算得出。（他們跟總經理是同一個級別的）營運總監和技術總監的薪水是按照之前他們分別是總經理薪水的比例計算得出。（他們跟總經理是同一個級別的）12400124001240014800148001740017400行政管理部人事績效1500150015001800180022002200辦公室秘書1500150015001800180022002200前臺15001800180022002200計劃財務部財務部經理經理級的平均月薪大概是這樣子了吧。經理級的平均月薪大概是這樣子了吧。6000600060007200720085008500出納1700170017002000200024002400會計1700170017002000200024002400基建部基建員工1500150015001800180022002200市場營銷部市場營銷員1700170017002000200024002400農業技術部農業技術員1700170017002000200024002400蔬菜區、茶趣園區、果園區、家禽區、水塘區的工作人員1300130013001500150018001800運作管理部廚師廚師不可能只比服務員高200元吧--餐廳廚師不可能只比服務員高200元吧2500250025003000300035003500服務員--餐廳1300130013001500150018001800游客接待中心服務員、超市售貨員和保安員1300130013001500150018001800度假屋管理處服務員1300130013001500150018001800農莊大門、垂釣區、休閑運動區、停車場的工作人員1300130013001500150018001800現金流量預測第二章介紹了項目的發展規劃、市場規劃和項目建設與運營規劃，根據這些計劃，本章首先對項目進行總投資估算，并說明項目的資金籌措計劃；然后對一些運營數據做出必要的說明和假設，估算了項目未來七年的現金流入、現金流出和現金凈流量，為后面章節對該項目的財務效益評價與風險定量分析提供依據。2.1總投資估算與資金籌措2.1.1總投資估算本項目的初始投資是項目資金到位后，正式對外營業前，為使項目達到經營狀態所需的投資，主要是完善基礎設施，進行主景點的建設。項目對外營業前所需的準備工作具體有：公司開辦、購置生產設備、對各功能區的簡單建筑或修裝、建設及裝修建筑物、安裝及建設基礎設施、投入農業養殖。總投資估算就是圍繞這些營業前期的準備工作所進行的預測與估算。總投資估算的一些說明：1.高灘村擬以20年土地租賃期作價85萬元參股BSZ休閑農莊有限公司2.該項目占用的平面耕地有29畝，需要交納耕地占用費25元/平方米，共48.3萬元。3.農業養殖的初期投入中，雞和魚養殖的初期投入是根據投入運營后2012下半年所需產量的一半來投入生產；因為果園區、茶趣園區及蔬菜瓜果區均是在已有的相應種植地的基礎上做簡單的修整，在項目初期投入中，其農產品種植成本只需根據年產量的一半進行估算。4.建筑工程建設及裝修、基礎設施工程建設是根據項目現有資料以及目前廣州一般工程定額并結合廣東省ZG房地產有限公司提供的經驗數據進行估算。BSZ項目初始總投資計劃具體如表2-1所示。表2-1BSZ項目總投資估算任務時間區域項目單位數量單價（單位：萬元）總費用（單位：萬元）公司開辦2012-01-01至2012-03-31公司開辦費3農林地、水塘水體租賃費85耕地占用費稅48.3辦公用品及設備30辦公信息系統12生產設備的配置及各功能區的簡單建筑或修裝2012-1-1至2012-2-28生產設備45垂釣區、綠色蔬菜區、果園區、茶趣園、小山丘區等的簡單建筑或修裝30建筑工程建設及裝修2012-1-1至2012-6-30綜合服務區游客接待中心建設及裝修90辦公大樓及裝修棟12727員工宿舍及裝修棟13232員工宿舍配套設施棟188農家餐廳建設及裝修13838餐廳內配套設備購置及安裝11818度假屋區雙人房-木式間105.555雙人房-混泥土式間20360三人房-木式間105.555三人房-混泥土式間10330室內配套設施套500.630基礎設施工程2012-1-1至2012-6-30綜合服務區農莊大門區域建筑及裝修12休閑文化廣場25水塘區木質釣魚廊2.5釣魚休息棚3釣魚臺、釣魚設備0.5基礎設施工程2012-1-1至2012-6-30休閑運動區拓展訓練設施68游泳池及周邊配套設施130籃球場建筑及配置19羽毛球場18燒烤區場地建設4.5燒烤爐及各種用具1.5休息區等其他建筑、裝修及配置38茶趣園區木質茶藝亭4.5茶趣園區其他基礎設施3農莊整體特產、超市貨品等貨物購置費18園區道路（單位：公里）1.23238.4指示牌3停車場15電信網絡60水電安裝工程80農業養殖投入2012-1-1至2012-6-30果園區水果種植萬斤81.512家禽區家禽養殖萬只0.459209.18水塘區垂釣區-水塘1萬尾0.621.2水塘2萬尾0.38420.77水塘3萬尾0.120.2蔬菜瓜果區蔬菜瓜類種植萬斤4.514.5茶趣園區茶葉種植百斤3.750.080.3初期管理與運營2012-1-1至2012-6-30項目初期6個月工薪福利34.4項目初期管理有關的費用26項目初期營業費--廣告、公關等68營運資金25不可預見費用準備98.25合計14002.1.2資金籌措BSZ休閑農莊有限公司的注冊資本為1400萬元，股東有廣東省ZG房地產有限公司、HJ旅游有限公司、高灘村和風險投資者，具體的資金來源情況及股本結構如表2-2所示。表2-2BSZ休閑農莊有限公司的股本結構股東現金出資額（單位：萬元）土地20年租賃期作價（單位：萬元）合計（單位：萬元）比例ZG房地產有限公司300——60042.86%HJ旅游有限公司215——31522.50%高灘村——85856.07%風險投資者400——40028.57%合計915851400100.00%2.2項目收入預測項目收入預測的基本假設：1.根據2010年廣州市旅游局的統計數據顯示，到廣州旅游的游客中，有33%的游客會過夜，因此本項目假設住宿游客為游客總數的33%，其中選擇住木式度假屋的為10%，選擇住混泥土式度假屋的為23%。2.假設非住宿游客用餐平均1次/人，住宿游客用餐平均2次/人；每百人次就餐游客中，食用脆皮燒雞15只，魚18尾；每百人次游客中，在特產超市購買脆皮燒雞8只，參與垂釣的有6人次，垂釣獲魚為每人次2尾，參與任摘任吃活動的有10人次，燒烤爐出租量為2爐；購買其他特產或日用品等按每人次游客平均消費10元；假設大小會議室平均每月出租各四節。3.預測參與游泳的游客需根據適游月份、適游程度及當月游客量來估算，本計劃書為了簡便計算，取月平均游客量作為當月游客量，具體預測如表2-3所示。表2-32012年至2018年參與游泳人數預測表年份年旅游人數5月6月7月8月9月10月合計2012年3125035%35%20%15%54692013年12500015%20%35%35%20%15%145832014年18750015%20%35%35%20%15%218752015年25000015%20%35%35%20%15%291672016年25000015%20%35%35%20%15%291672017年25000015%20%35%35%20%15%291672018年25000015%20%35%35%20%15%29167本項目的收入來源包括門票收入、住宿收入、農家餐廳收入、特產出售收入、游玩項目收入等。根據1.3.3的營銷計劃和本節2.2的關于收入預測的基本假設，可以估算出2012年至2018年的收入情況。各年收入匯總見表2-4。表2-4項目2012-2018年收入匯總表（單位：元）年份2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年收入合計3,627,70314,569,09621,189,8693,540,4583,540,45828,530,64228,530,6422012-2018年收入明細估算見附錄1。2.3項目支出預測項目支出預測的基本假設:1.2012年至2018年的職工工薪可根據1.3.4的組織管理計劃中的人員配置計劃和月薪標準進行預測，福利費總計為工資的32%，其中養老12%、醫療8%、失業2%、工傷1%、生育0.85%、住房8%。具體工薪及福利支出見附錄。2.在農產品種植、養殖成本中，家禽和魚的投入養殖數量根據需求量來確定，并假定投入養殖數量的90%可以用于供應游客及市場需求；茶、水果和蔬菜瓜果的種植成本則根據年產量來確定。3.第二期度假屋建設在2013年底完成，包括10間木式雙人房、10間混泥土式三人房和30間混泥土式雙人房。4.根據國家的有關稅收政策，按項目收入的5%計算營業稅，按營業稅的5%和3%依次繳納城市維護建設稅和教育費附加，按稅率25%繳納企業所得稅5.折舊及無形資產攤銷費是非付現的成本費用，不直接影響現金流量，但是因為它們通過利潤而影響企業所得稅的確定，從而對現金流量產生間接影響，因此本項目在預測現金流出時也需考慮折舊的計提及無形資產。按照新稅法的規定，在計算企業所得稅時，固定資產按照直線法計算的折舊，準予扣除。本項目的固定資產殘值均為原值的5%，房屋及其他建筑物的折舊年限為20年，辦公設備的折舊年限為4年，生產設備的折舊年限為5年，其他固定資產的折舊年限為8年。本項目的無形資產包括20年土地租賃費及一次繳納的耕地占用稅，攤銷年限為20年。具體的固定資產折舊計提及無形資產攤銷、企業所得稅計算見附錄。根據1.3.3的營銷計劃及本節2.3的項目支出預測的基本假設，可以估算出BSZ項目2012年至2018年的支出情況。2012-2018年各年支出詳情見表3-5.表3-52012-2018年支出匯總表（單位：元）年份2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年支出合計3,010,5757,677,95910,281,55913,514,18313,514,18313,994,13513,994,1352012-2018年項目支出明細估算見附錄二。2.4項目現金流預測現金流是指企業在一定會計期間按照現金收付實現制，通過一定經濟活動而產生的現金流入、現金流出及其總量情況的總稱。現金流最能反映企業本質的，在眾多價值評價指標中基于現金流的評價是最具權威性的。本計劃書將采用直接法對項目的稅后增量現金流進行估算。根據本計劃書的2.1.1的總投資估算、2.2的項目收入預測和2.3的項目支出預測，可以估算出項目初始投資和2012年至2018年的稅后增量現金流，如表2-6所示。各年稅后增量現金流估算詳情見附錄三。表2-62012年至2018年項目現金凈流量匯總表（單位：元）年份2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年稅后增量現金流426,5213,152,3228,244,88911,276,00111,276,00110,916,03710,916,0372.5現金流量調整本項目是長期投資項目，經營時間較長，在運作過程中，還存在很多風險和不確定性，所得到的預期現金流量是不確定的。因此，本計劃書從更保守、更安全的角度考慮，采用“確定當量法”，通過調整現金流來調整項目的風險。當量系數與年度有關，一般對近期各年現金流估計較準，風險較小，當量系數就較大；對遠期現金流，則當量系數較小。按照等價現金流方法中確定約當系數的方法，對現金流量進行調整，調整后的稅后增量現金流如表3-7所示。表3-7稅后增量現金流調整表（單位：元）項目項目初始投資2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年稅后現金流增量-14,000,000426,5213,152,3228,244,88911,276,00111,276,00110,916,03710,916,037約當系數1.000.950.900.900.800.800.800.80調整后稅后增量現金流-14,000,000405,1952,837,0907,420,4009,020,8019,020,8018,732,8298,732,829

財務效益評價項目財務效益評價的主要作用是分析項目在財務上是否具有經濟可行性，是項目投資決策的重要依據。本章將根據第三章對項目的總投資及現金流情況的估算，利用凈現值、內部收益率、投資回收期等多個決策指標來進行評價。3.1項目資本成本估測在投資項目財務效益評價中，資本成本又稱“折現率”，是投資項目必須達到的最低收益。項目資本成本取決于投資項目的系統性風險，本計劃書采用應用最廣泛的資本資產定價模型（CAPM）來確定本項目的貼現率。資本資產定價模型（CAPM）認為資本成本由無風險收益率和風險收益率組成，其表達式為：式中：R——項目資本成本Rf——無風險收益率——貝塔系數（也稱為系統風險系數）Rm——市場整體的預期收益率——風險溢價（1）確定無風險收益率Rf考慮到本項目的經營期限，本計劃書選取二十年期國債收益率作為無風險收益率。通過在和訊債券網查詢可知，2011年6月發行的二十年期國債收益率為4.26%。（2）確定貝塔系數本計劃書使用整體資產β，其計算公式如下：由于負債很小，幾乎接近為零，因此在實務中通常設，所以有：式中：——資產Tax——所得稅率——負債——權益確定值，有以下步驟：第一，根據證券市場上原始數據度量或從金融網站上直接查閱業務類似的公司的股票貝塔系數。第二，求出對應公司的資產貝塔并對其求平均值,作為投資項目的貝塔系數。因為現實證券市場并非有效,根據步驟1得到的股票貝塔系數中包含了基本風險和噪聲交易者風險。當公司進行項目投資時,涉及到的系統風險只是基本風險并不包括噪聲交易者風險。【12】因此還要剔除噪聲交易者風險求出僅僅反映基本風險的行為貝塔系數。根據BSZ休閑農莊項目的特點，本計劃書選取黃山旅游（600054）、麗江旅游（002033）、首旅股份（600258）、峨眉山A（000888）作為參考企業，以它們的值的平均值作為本項目的資產β值。根據權威投資機構（例如銳思數據網金融研究數據庫等）發布的信息，按照以上確定值的步驟，得出四家企業的的算術平均值為1.032，因此，取1.032作為BSZ休閑農莊項目的。（3）確定風險溢價根據有關的研究成果，中國大陸市場處于發展中期，風險溢價取為7.5%。經過以上步驟，計算得出本項目的資本成本為12%。3.2項目的凈現值凈現值以做決策所采用的基準時點為標準，把不同時期發生的現金流量按基準收益率折現為基準時點的等值額。當凈現值大于0的時候，說明項目經濟效益良好；當凈現值小于0時，說明項目經濟效益比較差。凈現值的計算公式為：式中：NPV——凈現值R——項目資本成本n——項目的預期年限NCFt——第t年的稅后增量現金流NCF0——項目的初始投資經過測算，本項目的NPV是13,131,324元，說明本項目經濟效益良好。在經營管理得當的情況下，如果項目在7年后繼續經營，由此還會產生持續價值。如果持續經期每年的稅后凈現金流量保持為一常數NCF持續，那么項目的持續價值為:式中：CV——項目的持續價值R——項目資本成本NCF持續——項目持續經營期的稅后增量現金流常數根據公式計算，假如項目7年后持續經營，而且每年稅后增量現金流維持與2018年不變，即8,732,829元，項目的持續價值為72,773,578.69元。3.3項目的內部收益率內部收益率是反映獲得利潤的可能性的指標，它是指可以使項目壽命期內一系列收入和支出的現金流量凈現值等于零的利率。一般來說，如果內部收益率高于資本成本，說明項目經濟效益比較好；如果內部收益率等于資本成本，則項目經濟效益一般；如果內部收益率低于資本成本，說明項目經濟效益比較差。內部收益率的計算公式為：式中：IRR——內部收益率n——項目的預期年限NCFt——第t年的稅后增量現金流NCF0——項目的初始投資但是，由于求取IRR所含的在投資假設的缺陷，即假設項目期限內所產生的現金流入在以后的年限內的再投資收益率就是內部收益率本身，而不是項目要求的收益率，背離了項目的要求，這種隱含的假定未必得到現實的支持。為了克服這個問題，本計劃書引入修正的內部收益率法，假定項目預期年限中所有的現金流入都以要求的收益率作為再投資收益率，直到項目終止，具體計算如下公式：式中，——第t年的稅后效益流量——第t年稅后的費用流量n——項目的預期年限MIRR——項目的內部收益率k——貼現率，即投資者要求的收益率經過測算，本項目的內部收益率（IRR）為30.35%，遠大于項目資本成本12%，而修正的內部收益率（MIRR）為19.68%，兩者均高于資本成本12%，說明項目經濟效益良好。3.4項目的動態投資回收期動態投資回收期彌補了靜態投資回收期沒有考慮貨幣時間價值的不足，以投資項目凈現金流量的現值抵償原始投資現值所需要的全部時間，計算公式為：經過計算，本項目的動態投資回收期為4.07年，低于本項目投資者期望的回收期（7年左右），項目的投資安全性比較高。項目的風險定量分析第四章對項目的財務效益分析反映出該項目具有良好的經濟效益，這是在各個變量都處于正常估計狀態時的結果，但是任何投資都存在風險，項目風險源于任何項目都存在不確定性，一旦發生會影響項目的運營與成敗。因此，本章對該項目進行風險的定量分析，以便更全面地反映項目的財務效益及風險情況，并做出更合理的投資決策。4.1項目的保本點和保利點項目的保本點是指項目支出與項目收入相等時的銷售量或業務量，即凈利潤為零的業務量。在投資分析決策中，當項目的保本點低于項目的設計能力時，表明該項目可行，反之不可行。投資項目的保本點與其設計能力之比越低，說明該項目盈利能力和抗風險能力越強，反之越弱。投資項目不僅要保本，更重要的是要獲取利潤。實際上，對于經營管理者而言，股東的投資收益就成為其經營中的“固定成本”，這是必須支付給股東的投資報酬。保利點是指在單價和成本水平既定的情況下，為確保事先確定的目標利潤能夠實現而應當達到的業務量的統稱。由于項目的初始總投資為1400萬元，項目的資本成本是12%，本計劃書將按凈利潤等于168萬元的保利條件來計算各年的保利點。BSZ項目2012年至2018年的保本點和保利點如表4-1所示。表4-1BSZ項目2012年至2018年的保本點和保利點（單位：人次）年份2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年預測游客量31,250125,000187,500250,000250,000250,000250,000保本點29,11843,60554,55362,72762,72762,72769,074保利點58,52573,22684,17492,34992,34998,69598,695由表4-1可以看出，2012年本項目剛投入運營，預測的游客量低于保利點，但仍高于保本點，項目還是可以盈利的。2013年至2018年，預測游客量均遠高于保本點和保利點，可見項目的經濟效益良好，項目的抗風險能力比較強，經營風險比較小。4.2敏感性分析敏感性分析是對項目成本、收入項目進行綜合分析的一種經濟分析方法，目的是分析成本及收入對財務狀況的不確定程度。敏感因素一般可選擇主要參數（如產品或服務的價格及需求量、主要原材料成本等）進行分析，若某參數的小幅度變化能導致經濟效果指標（如凈現值、內部收益率等）的較大變化，則稱此參數為敏感性因素，反之則稱其為非敏感性因素。敏感性分析是風險定量分析常用的方法，分為單因素敏感性分析和多因素敏感性分析。4.2.1單因素敏感性分析單因素敏感性分析是分析僅僅一個因素變動而其他因素保持不變時，對項目經濟效果指標的影響程度。本計劃書考慮項目實施過程中分別對游客量、單位價格、單位成本、資本成本、管理費用和銷售費用分別作了提高和降低15%、10%、5%的單因素變化對凈現值和內部收益率影響的敏感性分析。計算結果如表4-2所示。表4-2關于凈現值的單因素敏感性分析（單位：元）因素變化率-5%05%敏感系數產品價格7,504,309.0910,009,793.1412,515,277.195.01銷售量8,169,474.2310,009,793.1411,176,093.772.33人工費10,353,136.0910,009,793.149,666,450.20-0.69初始投資額10,683,811.4210,009,793.149,335,774.86-1.35資本成本10,646,154.6810,009,793.149,394,596.12-1.23圖4-1關于凈現值的單因素敏感性分析圖表4-3關于內部收益率（MIRR）的單因素敏感性分析因素變化率-5%05%敏感系數產品價格18.94%20.83%22.57%1.67銷售量19.98%20.83%21.65%0.78人工費21.09%20.83%20.57%-0.25初始投資額20.04%20.83%21.67%0.80資本成本20.63%20.83%21.04%0.20圖4-2關于內部收益率（IRR）的單因素敏感性分析圖由表4-2和圖4-1可以看出單位價格對項目凈現值的影響最大，游客量的影響次之，單位成本和資本成本對項目凈現值的影響稍弱，管理費用和銷售費用對項目凈現值幾乎沒有影響同樣地，表4-3和圖4-2也反映了單位價格和游客量對項目內部收益率的影響比較明顯，單位成本的影響稍弱，而管理費用和銷售費用的影響微乎其微。因此可以說，單位價格、游客量和單位成本是影響項目經濟效益的敏感因素。4.2.2多因素敏感性分析單因素敏感性分析的方法簡單，但其不足在于忽略了因素之間的相關性。實際上，一個因素的變動往往也伴隨著其他因素的變動，多因素敏感性分析考慮了這種相關性，因而能反映幾個因素同時變動對項目產生的綜合影響，彌補了單因素分析的局限性，更全面地解釋了事物的本質。根據單因素分析，單位成本、資本成本、管理費用和銷售費用對凈現值的影響都不大，因此本計劃書就單位價格、單位成本和游客量兩因素的影響做分析，使用彈性矩陣分析方法來評價這兩個因素對凈現值的影響。具體計算結果如表4-4所示。表4-4BSZ項目NPV的彈性矩陣分析（單位：萬元）單單價單位成本游客量-10%07%-3%010%-3%010%-3%010%-20%1,571,3601,180,035(124,384)5,935,3965,544,0714,239,6528,990,2218,598,8967,294,47708,188,9727,707,2546,101,52613,613,04313,131,32411,525,59617,409,89216,928,17415,322,4455%9,843,3759,339,0597,658,00415,532,45415,028,13813,347,08219,514,81019,010,49317,329,438從表4-4可以看出，在單位價格、單位成本和游客數量同時變動的情況下，項目的凈現值最大是19,514,810元，最小是-124,384元，平均值是10,361,511元。除了在單價降低10%、單位成本上升10%和游客量降低20%的情況下，凈現值才出現負值。“最差值”的絕對值比“最好值”的絕對值小得多。由此可見，本項目在極端情況下具有一定風險，但風險較小，總體看經濟效益還是很不錯的。附錄一：2012-2018年收入明細估算表2-82012年收入明細估算表收入項目單位單價（單位：元）數量總金額（單位：元）門票收入156,250.005.031,250.00156,250.00住宿收入：1,217,812.501,217,812.50獨立式度假屋（木式）434,375.00139.03,125.00434,375.00獨立式度假屋（混泥土式）783,437.50109.07,187.50783,437.50農家餐廳收入（以平均每人消費估計，雞、魚、蔬菜等部分另行計算）1,080,625.0026.041,562.501,080,625.00脆皮燒土雞（含餐廳食用、超市出售和供應市場部分）655,078.1375.08,734.38655,078.13魚（含餐廳食用、垂釣所獲和供應市場部分）146,006.2513.011,231.25146,006.25蔬菜瓜果（含餐廳食用、游客采摘和供應市場部分）90,000.002.045,000.0090,000.00水果（含餐廳食用、游客采摘和供應市場部分）20,000.002.580,000.00168,750.00茶葉（游客采摘和供應市場部分)9,375.0025.0375.009,375.00垂釣設備出租收入11,250.006.01,875.0011,250.00果園內任摘任吃入場費收入31,250.0010.03,125.0031,250.00游泳池入場費收入27,343.7510.05,468.7554,687.50燒烤爐出租收入15,625.0025.0625.0015,625.00大會議室出租收入36,000.001500.024.0036,000.00小會議室出租收入16,800.00700.024.0016,800.00其他特產銷售及超市銷售收入312,500.0010.031,250.00312,500.00合計4,002,009.38表2-92013年收入明細估算表收入項目單位單價（單位:元）數量總金額（單位：元）門票收入張5.0125,000.00625,000.00住宿收入：4,871,250.00獨立式度假屋（木式）晚·人139.012,500.001,737,500.00獨立式度假屋（混泥土式）晚·人109.028,750.003,133,750.00農家餐廳收入（以平均每人消費估計，雞、魚、蔬菜等部分另行計算）餐·人26.0166,250.004,322,500.00脆皮燒土雞（含餐廳食用、超市出售和供應市場部分）只75.034,937.502,620,312.50魚（含餐廳食用、垂釣所獲和供應市場部分）尾13.044,925.00584,025.00蔬菜瓜果（含餐廳食用、游客采摘和供應市場部分）斤2.090,000.00180,000.00水果（含餐廳食用、游客采摘和供應市場部分）斤2.5160,000.00275,000.00茶葉（游客采摘和供應市場部分)斤25.075018,750.00垂釣設備出租收入次6.07,500.0045,000.00果園內任摘任吃入場費收入次10.012,500.00125,000.00游泳池入場費收入次10.014,583.33145,833.30燒烤爐出租收入爐25.02,500.0062,500.00大會議室出租收入節1500.04872,000.00小會議室出租收入節700.04833,600.00其他特產銷售及超市銷售收入人10.0125,000.001,250,000.00合計15,230,770.8015,230,770.80表2-102014年收入明細估算表收入項目單位單價（單位:元）數量總金額（單位：元）門票收入張5.0187,500.00937,500.00住宿收入：7,306,875.00獨立式度假屋（木式）晚·人139.018,750.002,606,250.00獨立式度假屋（混泥土式）晚·人109.043,125.004,700,625.00農家餐廳收入（以平均每人消費估計，雞、魚、蔬菜等部分另行計算）餐·人26.0249,375.006,483,750.00脆皮燒土雞（含餐廳食用、超市出售和供應市場部分）只75.052,406.253,930,468.75魚（含餐廳食用、垂釣所獲和供應市場部分）尾13.067,387.50876,037.50蔬菜瓜果（含餐廳食用、游客采摘和供應市場部分）斤2.090,000.00180,000.00水果（含餐廳食用、游客采摘和供應市場部分）斤2.5160,000.00212,500.00茶葉（游客采摘和供應市場部分)斤25.075018,750.00垂釣設備出租收入次6.011,250.0067,500.00果園內任摘任吃入場費收入次10.018,750.00187,500.00游泳池入場費收入次10.021,875.00218,750.00燒烤爐出租收入爐25.03,750.0093,750.00大會議室出租收入節1500.04872,000.00小會議室出租收入節700.04833,600.00其他特產銷售及超市銷售收入人10.0187,500.001,875,000.00合計22,493,981.25表2-112015年至2018年收入明細估算表收入項目單位單價（單位:元）數量總金額（單位：元）門票收入張5.0250,000.001,250,000.00住宿收入：9,742,500.00獨立式度假屋（木式）晚·人139.025,000.003,475,000.00獨立式度假屋（混泥土式）晚·人109.057,500.006,267,500.00農家餐廳收入（以平均每人消費估計，雞、魚。蔬菜等部分另行計算）餐·人26.0332,500.008,645,000.00脆皮燒土雞（含餐廳食用、超市出售和供應市場部分）只75.069,875.005,240,625.00魚（含餐廳食用、垂釣所獲和供應市場部分）尾13.089,850.001,168,050.00蔬菜瓜果（含餐廳食用、游客采摘和供應市場部分）斤2.090,000.00180,000.00水果（含餐廳食用、游客采摘和供應市場部分）斤2.5160,000.00150,000.00茶葉（游客采摘和供應市場部分)斤25.075018,750.00垂釣設備出租收入次6.015,000.0090,000.00果園內任摘任吃入場費收入次10.025,000.00250,000.00游泳池入場費收入次10.029,166.67291,666.70燒烤爐出租收入爐25.05,000.00125,000.00大會議室出租收入節1500.04872,000.00小會議室出租收入節700.04833,600.00其他特產銷售及超市銷售收入人10.0250,000.002,500,000.00合計29,757,191.70附錄二：2012-2018年支出明細估算表2-122012年支出估算表支出項目單位單價（單位：元）數量總金額（單位：元）度假屋運營成本晚·人20.010,312.50206,250.00農家餐廳食物原材料成本（不包含魚和燒雞的成本）餐·人9.041,562.50374,062.50家禽養殖成本只20.09,704.86194,097.22魚養殖成本尾2.012,479.1724,958.33蔬菜瓜果種植成本斤1.090,000.0090,000.00水果種植成本斤1.5160,000.00240,000.00茶葉種植成本斤8.07506,000.00其他特產及超市商品成本人次6.031,250.00187,500.00農莊設施運營維護費用150,000.00職工薪酬福利支出（2012年下半年）1,148,400.00管理類費用（水電費、通信費等）350,000.00營銷類費用（廣告、公關等支出）400,000.00營業稅金及附加220,110.52購買設備/合計3,591,378.57表2-132013年支出估算表支出項目單位單價（單位：元）數量總金額（單位：元）度假屋運營成本晚·人20.041,250.00825,000.00農家餐廳食物原材料成本（不包含魚和燒雞的成本）餐·人9.0166,250.001,496,250.00家禽養殖成本只20.038,819.44776,388.89魚養殖成本尾2.049,916.6799,833.33蔬菜瓜果種植成本斤1.090,000.0090,000.00水果種植成本斤1.5160,000.00240,000.00茶葉種植成本斤8.07506,000.00其他特產及超市商品成本人次6.0125,000.00750,000.00農莊設施運營維護費用300,000.00職工薪酬及福利費支出1,948,320.00管理類費用（水電費、通信費等）450,000.00營銷類費用（廣告、公關等支出）650,000.00營業稅金及附加837,692.39購買設備/合計8,469,484.62表2-142014年支出估算表支出項目單位單價（單位：元）數量總金額（單位：元）度假屋運營成本晚·人20.061,875.001,237,500.00農家餐廳食物原材料成本（不包含魚和燒雞的成本）餐·人9.0249,375.002,244,375.00家禽養殖成本只20.058,229.171,164,583.33魚養殖成本尾2.074,875.00149,750.00蔬菜瓜果種植成本斤1.090,000.0090,000.00水果種植成本斤1.5160,000.00240,000.00茶葉種植成本斤8.07506,000.00其他特產及超市商品成本人次6.0187,500.001,125,000.00農莊設施運營維護費用400,000.00職工薪酬及福利費支出2,182,752.00管理類費用（水電費、通信費等）500,000.00營銷類費用（廣告、公關等支出）650,000.00營業稅金及附加1,237,168.97購買設備合計11,227,129.30表2-152015年支出估算表支出項目單位單價（單位：元）數量總金額（單位：元）度假屋運營成本晚·人20.082,500.001,650,000.00農家餐廳食物原材料成本（不包含魚和燒雞的成本）餐·人9.0332,500.002,767,500.00家禽養殖成本只20.077,638.891,469,444.44魚養殖成本尾2.099,833.33123,000.00蔬菜瓜果種植成本斤1.090,000.0090,000.00水果種植成本斤1.5160,000.00240,000.00茶葉種植成本斤8.07506,000.00其他特產及超市商品成本人次6.0250,000.001,500,000.00農莊設施運營維護費用500,000.00職工薪酬及福利費支出2,326,800.00管理類費用（水電費、通信費等）650,000.00營銷類費用（廣告、公關等支出）600,000.00營業稅金及附加1,636,645.54購買設備合計13,559,389.98表2-162016年支出估算表支出項目單位單價（單位：元）數量總金額（單位：元）度假屋運營成本晚·人20.082,500.001,650,000.00農家餐廳食物原材料成本（不包含魚和燒雞的成本）餐·人9.0332,500.002,767,500.00家禽養殖成本只20.077,638.891,469,444.44魚養殖成本尾2.099,833.33123,000.00蔬菜瓜果種植成本斤1.090,000.0090,000.00水果種植成本斤1.5160,000.00240,000.00茶葉種植成本斤8.07506,000.00其他特產及超市商品成本人次6.0250,000.001,500,000.00農莊設施運營維護費用500,000.00職工薪酬及福利費支出3,071,376.00管理類費用（水電費、通信費等）650,000.00營銷類費用（廣告、公關等支出）600,000.00營業稅金及附加1,636,645.54購買設備40,000.00合計14,343,965.98表2-172017年支出估算表支出項目單位單價（單位：元）數量總金額（單位：元）度假屋運營成本晚·人20.082,500.001,650,000.00農家餐廳食物原材料成本（不包含魚和燒雞的成本）餐·人9.0332,500.002,767,500.00家禽養殖成本只20.077,638.891,469,444.44魚養殖成本尾2.099,833.33123,000.00蔬菜瓜果種植成本斤1.090,000.0090,000.00水果種植成本斤1.5160,000.00240,000.00茶葉種植成本斤8.07506,000.00其他特產及超市商品成本人次6.0250,000.001,500,000.00農莊設施運營維護費用500,000.00職工薪酬及福利費支出3,660,624.00管理類費用（水電費、通信費等）650,000.00營銷類費用（廣告、公關等支出）600,000.00營業稅金及附加1,636,645.54購買設備50,000.00合計14,943,213.98表2-182018年支出估算表支出項目單位單價（單位：元）數量總金額（單位：元）度假屋運營成本晚·人20.082,500.001,650,000.00農家餐廳食物原材料成本（不包含魚和燒雞的成本）餐·人9.0332,500.002,767,500.00家禽養殖成本只20.077,638.891,469,444.44魚養殖成本尾2.099,833.33123,000.00蔬菜瓜果種植成本斤1.090,000.0090,000.00水果種植成本斤1.5160,000.00240,000.00茶葉種植成本斤8.07506,000.00其他特產及超市商品成本人次6.0250,000.001,500,000.00農莊設施運營維護費用500,000.00職工薪酬及福利費支出3,660,624.00管理類費用（水電費、通信費等）650,000.00營銷類費用（廣告、公關等支出）600,000.00營業稅金及附加1,636,645.54購買設備合計14,893,213.98附錄三：2012-2018年稅后增量現金流估算表2-17初始投資稅后增量現金流估測表（單位：萬元）經濟活動對利潤的影響對現金流的影響公司開辦費-3-3農林地、水塘水體租賃費——-85耕地占用費稅-48.3-48.3辦公用品及設備——-30辦公信息系統——-12生產設備——-45垂釣區、綠色蔬菜區、果園區、茶趣園、小山丘區等的簡單建筑或修裝——-30游客接待中心建設及裝修——-90辦公大樓及裝修——-27員工宿舍及裝修——-32員工宿舍配套設施——-8農家餐廳建設及裝修——-38餐廳內配套設備購置及安裝——-18雙人房-木式——-55雙人房-混泥土式——-60三人房-木式——-55三人房-混泥土式——-30室內配套設施——-30農莊大門區域建筑及裝修——-12休閑文化廣場——-25木質釣魚廊——-2.5釣魚休息棚——-3釣魚臺、釣魚設備——-0.5拓展訓練設施——-68游泳池及周邊配套設施——-30籃球場建筑及配置——-9羽毛球場——-8燒烤區場地建設——-4.5燒烤爐及各種用具——-1.5休息區等其他建筑、裝修及配置——-38木質茶藝亭——-4.5茶趣園區其他基礎設施——-3特產、超市貨品等貨物購置費——-18園區道路（單位：公里）——-38.4指示牌——-3停車場——-15電信網絡——-60水電安裝工程——-80水果種植-12-12家禽養殖-9.18-9.18魚的養殖-2.16875-2.16875蔬菜瓜類種植-4.5-4.5茶葉種植-0.3-0.3項目初期6個月工薪福利-34.4-34.4項目初期管理有關的費用-26-26項目初期營業費--廣告、公關等-68-68營運資金——-25不可預見費用準備——-98.25稅前利潤增量-207.849——所得稅增量——0稅后增量現金流——-1,400.00表2-182012年稅后增量現金流估測表（單位：元）經濟活動對利潤的影響對現金流的影響收入總額4,002,0094,002,009支出總額-3,591,379-3,591,379營運資金增量——-1,360,683.19固定資產折舊與無形資產攤銷-454,701.25——稅前利潤增量-44,070.45——所得稅增量——11,017.61稅后增量現金流——-939,034.77表2-192013年稅后增量現金流估測表（單位：元）經濟活動對利潤的影響對現金流的影響收入總額15,230,77115,230,771支出總額-8,469,485-8,469,485營運資金增量——-3,817,778.88度假屋建設（雙人房-木式）——-550,000.00度假屋建設（雙人房-混泥土式）——-900,000.00度假屋建設（三人房-混泥土式）——-300,000.00購置度假屋室內配套設施——-300,000.00固定資產折舊與無形資產攤銷-735,877.50——稅前利潤增量5,973,308.68——所得稅增量——-1,493,327.17稅后增量現金流——1,450,180.13表2-202014年稅后增量現金流估測表（單位：元）經濟活動對利潤的影響對現金流的影響收入總額22,493,98122,493,981支出總額-11,227,129-11,227,129營運資金增量——-2,469,491.55固