北京商業地產白皮書隨著中國經濟日益繁榮發展，消費文化日趨多元化，定向消費市場的潛力巨大。精品百貨和主題商場的發展保持著平穩增長態勢，社區商業也漸露鋒芒。近年來，國內高收入階層數量顯著增加，居民消費觀念日趨成熟，現有的商業物業市場日顯匱乏。借此東風，越來越多的住宅開發企業也開始了商業地產的開發工作，但由于專業商業開發知識的匱乏，眾多房地產專業人士意識到，要成為這場激烈的競爭中最后的生存者，就必須直面市場規則的改變，積極做好應對準備。商業地產是房地產市場發展到一定階段的產物，以商業運營為主體，地產開發為依托的一種開發經營模式，是房地產行業的一個重要分支，它的運作過程相對與房地產開發是比較復雜的。一些市場嗅覺度敏銳、有創新意識的地產商較早轉行，涉足商業地產領域。隨后而來的，是相當一批地產商，其中多為有實力的品牌地產商，紛紛從住宅地產開發轉做商業地產開發。一時間，商業地產投資滾滾而來，大型商業設施八面開花，導致商業地產市場出現局部投資過熱的不良勢頭。偉業商業作為專業的商業房地產、商業營銷策劃顧問公司，具備國內最強的系統營銷策劃模式和豐富的操作經驗。作為業內的資深專家，憑著多年來對近百個商業項目的成功操作經驗，偉業商業對北京以及其他特性化的商業發展城市一直保持著高度的關注，并進行著深入的研究。為了讓中國商業地產更加協調穩步的發展。使開發商、投資者更加了解其商業發展特性所在。我司現將2002——2005年北京商業發展各項數據及特性分析公布如下。第一部分：分析目的和原因商業房地產作業房地產市場重要的組成部分，在現今的市場地位愈加重要，隨著市場擴大，商業市場的發展，激烈的競爭，商業市場愈發受到如發展商、零售企業、投資者、各專業公司以及對行業密切關注的相關人士及團體的重視。分析商業房地產行業的現狀，預測出北京市商業地產06年發展的趨勢，總結行業的發展規律，從而對商業項目的開發作出前置性的預測，對項目的操作作出應有的指導意義，是對行業研究的意義所在，這也是此次白皮書發表的初衷。偉業商業希望通過自身對北京市近幾年商業市場跟蹤研究分析，結合多年市場運作經驗的基礎上，分析總結近幾年北京市商業市場的總體情況及區域特性，將自身的研究成果運用于項目的操作，以推動行業市場的發展，并對市場的良性發展作出應有的貢獻。第二部分：分析的范圍和內容本次分析的基礎數據來源于北京偉業多年來從事商業地產領域的顧問策劃工作中積累的商業項目統計數據庫，并從《北京市商鋪大全》中抽取近年來開發的367個項目進行分析，貼近市場，貼近商業地產開發商，從實際的項目出發，結合北京市商業市場和地產市場的發展狀況，敏銳和求實的分析北京市及各個區的商業地產現狀和發展趨勢。本次數據分析的范圍及內容確定

分析時間段的確定為了便于數據的比較及數量的有效性，我司將白皮書的分析范圍時間段確定在2002年——2005年之間。通過對這一時段內北京商業地產的發展變化來對其特性進行深入研究，從而對未來發展趨勢進行有效的展望。

所分析項目來源及數量的確定本次白皮書的分析內容來源，為偉業商業自近年以來所收集到的北京商業開發樓盤數據“偉業商鋪大全”，抽樣的總共數量為367個樓盤。

所分析項目體量確定由于北京商業目前的火熱開發狀況，使得許多項目不能代表城市商業發展特性（例如眾多小型零時商業個體），對此，我司在進行分析之前對其商業進行了篩選（主要篩選原則為項目商業體量），我司確定，所分析商鋪體量均在5000平米以上。

所分析的商業類型劃分確定為了使分析更加明晰，我司將商業地產的物業類型和商業業態做了統一劃分，將商業物業類型劃分為獨立集中商業、社區商業、寫字樓底商等；將商業業態劃分為餐飲業、娛樂業、服裝業、超市、百貨、專業市場等。按照商業項目建設規劃情況，我們又可以將商業物業分為待建、未建和已建。第三部分：主要分析內容Ⅰ北京市商業市場分析商業與房地產是兩個截然不同的概念，我們所說的商業更多的是指一種虛無的事物，它包括零售、批發、服務等一系列內容，屬于經營方式的一種描述；而房地產則屬于不動產的范疇，具有不動產的所有屬性，以一種實物的形態被大眾所認知。商業地產，商業是內因，地產是外因。商業地產的發展其內在因素是商業市場發展的一種直觀表現。因此，在研究商業地產的過程中，我們首先來分析的是北京市的商業市場發展情況。一、

北京商業物業發展整體概況2000年以后，京城商業整體面貌有了較大改觀。商業街和專業市場調整改造步伐加快，定位清晰準確，經營特色初步顯現。王府井、西單燈主要繁華商業區順利完成了新一輪的調整改造，而形成京城“主流”商業街區。重點商業企業的“錯位經營”，結果調整取得新進展，多個專業經營商業區脫穎而出，形成個性鮮明的特色商業街、酒吧街、餐飲街、電子街、茶葉街等。大型現代化商廈，連鎖超市，便利店等星羅棋布，體現出北京商業格局逐漸走向成熟，行業結構日見合理，讓廣大投資者在必要與補充之間取得平衡，而消費者更可以從中增加選擇的余地。根據商業物業發達國家或地區發展規律可以看出，從簡單的房地產項目配套物業進化成為具有獨立經濟形態的物業主體，北京商業物業的發展目前已經經歷了4個進程。二、

北京商業物業經營概況2.1綜述從北京市2003年消費市場分析，全年實現社會消費品零售額1916.7億元，增長14.5%，扣除價格因素，實際增長16.6%。結構升級成為推動消費需求增長的重要因素，消費熱點主要集中于住房、交通和通信等領域。全年銷售各類汽車40.8萬輛，實現零售額305.2億元，分別增長56.6%和51.2%。城鎮居民人均消費支出11123.8元，增長8.1%。其中，服務性消費比重達到30.3%，與上年基本持平；城鎮居民人均用于交通通信方面的支出1688.1元，增長32.8%。農村居民家庭人均消費支出4655.3元，增長10.7%，扣除價格因素，實際增長11.7%。全市最終消費率為53.1%，比上年提高1個百分點。92年以后，京城大型商廈陸續拔地而起，截止到97年，大小商廈超過百家。但隨著市場逐漸成熟，消費者消費意識不斷增強，消費更加理性化，加之亞洲進入危機的報復，導致經濟衰退。于是98年一些經營管理不善的大興商廈開始接連倒閉，如纖村百貨、海蘭云天等。還有部分大型商廈被迫轉型為小商品市場，如萬通世界等。經過幾年來市場的篩選，到2003年京城具有代表性的大型商廈有三、四十家。近兩年，京城內、合資大大小小連鎖超市也不斷發展壯大，店鋪遍布京城，數量超過千家。另外行業細分的現象日見普及，幾乎一夜之間，所有場主都有在做“高精尖，大而全”的專業主題商場的盤算，如電器城、家居城等，使京城商業競爭更加激烈。面對激烈的競爭，商家采取各種形式的降價促銷活動，導致銷售利潤下降，因此說：商業經營已經進入了微利時代。2.2商業業態供需狀況分析現階段，北京市商業物業市場供應結構呈現出多元化趨勢，從現代化大型購物中心、中檔、高檔綜合性商場、大型、中型、小型超級市場、不同業態之專業市場等到各種中、小型專業店、專賣店都有不同程度的供應和需求。大型商場的數量增長有限，但所占面積比重相對較大。2002年北京市新開業之大型商場有安貞華聯、方莊貴友、亞運村華堂、莊勝崇光二期等，消化了大量的市場供應面積，累計超過20萬平方米。相對而言，小型商業場所和中、小型店鋪的數量增長速度較快，同時年租賃成交量較大，對商業物業的供應、需求增長較大。按行業劃分，北京市對商業物業的消費集中在超市連鎖業、餐飲服務業、服裝服飾業等行業，具體市場狀況如下表所示。三、北京市居民消費狀況3-1居民收入水平2004年北京城市居民人均可支配收入15637.8元，比上年實際增長11.5%。人均消費支出為12200.4元，比上年實際增長8.6%。由于糧油及相關副食品價格上漲，城市居民恩格爾系數為32.2%，比上年上升0.5個百分點。壇3-牧2居支民消騾費水虛平條20馬04塔年北止京市應居民抓消費殼價格概指數外為1影01縣%，喪高于驅上年羨0.相8個拒百分豪點，禮比全粱國低減3個涼百分悶點。縫其中療，食償品類打價格坊上漲腰最多丹，達巧到4言.8林%；勺2樹00報5年慣居民柳消費薪價格篇上升衣的拉瞞動力競將強新于抑坦制力隱，加嫩之2貨00猾4年紡價格繡上漲凍的滯畜后影鳴響，霉北京華市居促民消煮費價把格總萬水平時將呈廢現穩冰中有盆升的蹦態勢飯，預土計全棄年居授民消浴費價博格指腥數在遠10慣3%伴左右接。殊3-寇3居炮民消默費結捧構穿20衡04哀年消慨費品屈市場欄穩中釀見旺陵。批背發零固售業器實現疏增加仰值2洋63四.7式億元維，比猶上年鈴增長偶6.底8%略。全牽年實蓄現社難會消驅費品惱零售盞額2喂19毀1.無8億遇元，恥增長顯14拿.4辛%。光其中蝦，吃菜類商察品零餃售額脅61厭0.伙8億鞭元，菌增長岸22刊.7被%；拆穿類品商品斯零售招額2姨42先.1眾億元但，增家長1拔5%對；用鬧類商駝品零雙售額晃12施24顏.6津億元養，增眠長8密.2政%。助居民公消費端結構條穩步晝升級遣，汽悉車、姿家居攀、通屈訊類寨商品干消費槐快速鐘增長扁。全琴年銷臺售機籍動車劫44貝.7格萬輛偏，比蓋上年跳增長硬9.演8%勺。其像中，貿新車掏30惠.4下萬輛課，增汗長3糊.9拐%；們舊車剝14則.3夜萬輛評，增圍長2長4.搬8%狀。抖北京虧社會造消費沸品零螞售額志構成駁（按恩用途肅分類愛）歪躬四、范

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