第10章金融市場與不動產融資

10.1不動產金融市場概述

10.2不動產融資方式

10.3不動產融資制度（略）

6/9/20231主講人：李軍峰10.1不動產金融市場概述

10.1.1不動產金融市場的內涵1.不動產金融市場的概念不動產金融市場：房地產資金供求雙方運用金融工具進行各類房地產資金交易的場所。它可以是一個固定的場所，也可以是無形的交易方式、交易的方式可以是直接的也可以是間接的。

不動產自身的特征決定了融資以及作為融資渠道的金融市場在不動產生產和交易中的核心地位。

6/9/20232主講人：李軍峰2.不動產金融市場的特征（1）融資規模大;（2）政策性強;（3）安全程度高。不動產資金的供給方通常要求借款人提供擔保。擔保貸款方式是指借款人或保證人以一定財產作抵押（質押），或憑保證人的信用承諾而發放貸款的貸款方式。

6/9/20233主講人：李軍峰3.不動產金融市場的作用（1）不動產金融市場為不動產業的發展提供了融資平臺;（2）不動產金融市場豐富了金融市場的內容，為金融市場的壯大和金融業的發展提供了動力;（3）為國家推行土地、不動產等政策提供了市場調控手段。6/9/20234主講人：李軍峰10.1.2不動產金融市場的參與者不動產金融市場的參與者包括資金的余缺雙方、金融中介機構和監管者，主要是政府部門、企業、居民個人、金融機構和中央銀行。1.政府在不動產金融市場的運行中，政府充當多重角色。2.企業企業是金融市場運行的基礎，在不動產金融市場中，企業既是資金的需求者，又是資金的供給者，在不動產金融市場中處于非常重要的地位。3.居民個人居民個人除通過儲蓄存款為不動產金融市場提供間接資金來源外，還可以通過購買各種不動產證券獲取投資收益，成為不動產金融市場的直接融資的資金供給者。6/9/20235主講人：李軍峰4.金融機構不動產金融機構包括銀行性金融機構和非銀行性金融機構，主要由銀行、抵押信用合作社、不動產中介機構以及其他金融機構等構成。中央銀行在不動產金融市場上的交易活動，其主要目標在于控制和調節市場的貨幣供應量，從而實現一定的金融政策。專業銀行和商業銀行則充當不動產金融市場資金的終極供給者和終極需求者的角色。6/9/20236主講人：李軍峰投資信托機構是接受個別投資者委托并通過資金集中進行投資所形成的專業投資管理機構，投資者可借助經理人的專業管理達到小額投資及分散風險的目的。保險公司在不動產金融市場中通常以資金供給者的身份出現，它從個人或者機構那里獲得一定的資金，同時承諾在未來特定事件發生時賠付一定款項。6/9/20237主講人：李軍峰10.1.3不動產金融市場的分類(一)按服務對象不同，房地產金融市場可分為房產金融市場和地產金融市場

1.房產金融市場房產金融市場：銀行或其他金融機構為房屋再生產所進行資金融通的市場。其中，住宅金融市場在房產金融市場中占據非常重要的位置。根據金融體制的不同模式，住宅金融市場一般可分為自由的住宅金融市場和國家指導的住宅金融市場。6/9/20238主講人：李軍峰(1)自由的住宅金融市場指以商業性金融機構為經營主體，以住宅抵押為基礎，并由多種信用網絡交織而成的市場，由初級市場和二級市場共同組成。住宅抵押信貸的借貸雙方具有雙重關系，即借方既是債務人，又是出押人；貸方既是債權人，又是受押人。即初級市場。為增加住宅抵押資金流動性，金融機構之間又可進行住宅抵押票據的再交易，或發行住宅抵押債券，構成二級市場的經營活動。6/9/20239主講人：李軍峰(2)國家指導的住宅金融市場指由中央銀行所控制，借貸條件較穩定，信貸條件比自由市場更為寬厚的一種住宅金融市場。一般地，國家指導的市場較少受市場波動影響，借貸期限較長，利率也偏低。中央銀行通過住房信貸合作社及住宅公司等中間機構貸出資本金，同時通過儲蓄及發行債券來籌集住宅投資與信貸資金。6/9/202310主講人：李軍峰2.地產金融市場是指以土地作抵押物而向金融機構獲得資金信貸的交易活動關系的總和。地產金融包括農地金融和市地金融，其業務主要是：以土地為抵押品，籌集融通資金，以達到對土地進行開發和利用的目的。地產金融一般以債券化的方式開展業務，具有債權可靠、利息率低、還貸期長、運作安全的特點，是銀行比較樂意從事的業務。房產金融市場和地產金融市場并不是截然分立的，二者有著緊密的聯系，它們相互影響相互作用，共同構成完整的房地產金融市場。6/9/202311主講人：李軍峰(二)按市場層次的不同，不動產金融市場可分為初級市場和二級市場

1.初級市場也稱一級市場，是不動產資金初始的交易市場，是不動產金融市場的基礎部分。主要包括：金融機構對不動產資金需求者的各種信貸業務；新不動產證券的發行交易以及上述信貸和證券業務的附屬的金融業務，如政府機構、信托機構和保險機構等對房地產信貸和證券發行的保證；保險和信托等交易活動。6/9/202312主講人：李軍峰不動產信貸業務種類繁多，從房地產開發環節的不同可以分為土地開發貸款、建筑貸款、對個人購買住宅貸款等。不動產信貸對象十分復雜，包括各級政府、房地產企業、工商企業和個人等。不動產金融初級市場一般以抵押方式作為通常采用的信貸方式。發行不動產證券也是初級市場常使用的信貸金融工具，主要用于政府、有關金融機構和開發企業等籌集房地產建設資金。6/9/202313主講人：李軍峰2.二級市場二級市場是不動產信用的再交易再流通市場，是房地產金融市場的核心部分。二級市場是為適應不動產信用資金的流動性，均衡各金融機構的存貸結構而產生的。主要交易對象為不動產證券。對于不動產債券的投資者來說，二級市場是他們出售不動產債券的場所，可滿足他們對資金流動性的需要。二級市場上，大部分交易是在銀行之間進行的。6/9/202314主講人：李軍峰

(三)按市場交易方式，不動產金融市場可分為協議信用市場和公開市場

1.協議信用市場協議信用市場是由供需雙方直接面對面，按自愿互利原則進行交易，交易價格由交易雙方在借貸協議中議定，交易客戶的范圍也相對穩定。根據不同的金融工具或不同的交易對象，協議信用市場可分為多種，如住房專項儲蓄存款市場、零星貨幣存款市場、住房專項貸款市場、房地產抵押貸款市場等。6/9/202315主講人：李軍峰2.公開市場公開市場以償還期為標準，可分為貨幣市場和長期資本市場。(1)貨幣市場。即短期資金市場，指一年期以下的金融工具交易的場所。典當和短期融資券主要功能：第一，能夠為企業的資金短缺和政府的短期赤字實現彌補性融通，又能將它們的短期盈余迅速地進行投資；第二，貨幣市場將各銀行溶為一體，使各銀行的存款能在全國信用市場上有效集合起來；第三，能調節大部分企業、家庭以及政府的臨時性、周期性的盈余和赤字。6/9/202316主講人：李軍峰(2)資本市場。又稱長期資金市場，指一年以上的金融工具交易的場所，包括長期信貸市場和證券市場。根據不動產金融業務的不同，不動產金融市場可以分為：房地產儲蓄存款市場、房地產抵押貸款市場、不動產證券市場。6/9/202317主講人：李軍峰10.2不動產融資方式

10.2.1不動產融資方式概述不動產融資方式就是以金融工具交易為核心，以金融合同為保證，促進資金融通，實現不動產投資活動順利進行。通常，不動產金融市場的融資方式有兩種：直接融資和間接融資。6/9/202318主講人：李軍峰資金盈余單位政府部門公司企業金融企業家庭個人海外投資資金短缺單位政府部門公司企業金融企業家庭個人直接信貸（不動產抵押）證券市場購買不動產證券出售不動產證券資本形成（不動產、資金、勞力）消費增加（住房等）投資（資金運用）消費（資金運用）圖10-1直接融資過程6/9/202319主講人：李軍峰資金盈余單位政府部門公司企業金融企業家庭個人海外投資資金短缺單位政府部門公司企業金融企業家庭個人不動產金融中介銀行保險信托投資互助基金存款出售不動產證券貸款資本形成（不動產、資金、勞力）消費增加（住房等）投資（資金運用）消費（資金運用）出售不動產證券圖10-2間接融資過程6/9/202320主講人：李軍峰10.2.2不動產抵押貸款不動產抵押貸款是指銀行以借款人或第三者擁有的不動產作為抵押物而發放的貸款。抵押物擔保的范圍包括銀行不動產抵押貸款的本金、利息和實現抵押物抵押權的費用及抵押合同規定的其他內容。6/9/202321主講人：李軍峰10.2.3不動產信托與租賃1.不動產信托定義：是信托公司通過制定信托投資計劃，與投資者（委托人）簽訂信托投資合同，通過發行信托受益憑證等方式受托投資者的資金，然后進行不動產或不動產抵押貸款投資，并委托或聘請專業機構和人員實施具體的經營管理的一種資金信托投資方式。6/9/202322主講人：李軍峰2.不動產租賃不動產融資租賃：房屋承租人自己選定或通過出租人選定房屋后，由出租人向不動產銷售方購買該房屋，并交給承租人使用，承租人交付租金的租賃行為。

6/9/202323主講人：李軍峰對于融資租賃可以有不同的劃分，按照其發展階段可分為傳統的融資租賃和創新的融資租賃。傳統融資租賃即是直接購買租賃，它是融資租賃的主要形式。創新的融資租賃主要包括杠桿租賃、轉租賃、售后租回租賃、收益百分比租賃、風險租賃等。6/9/202324主講人：李軍峰回租是不動產經營者將一項不動產出售給某投資者，然后在作為承租人將該不動產租回來的經濟行為。首先是不動產買賣關系；其次是不動產投資者又將購入的不動產再出租給該不動產的出售者，這又是不動產租賃關系。

租賃期一般很長，在租賃期內不動產承租人向投資機構即不動產業主交納租金。租金由兩個部分組成：一部分是分期償還不動產價款即為本金；另一部分為投資機構的投資回報即利息。

6/9/202325主講人：李軍峰10.2.4項目融資1.項目融資的概念“項目融資”：是為一個特定項目所安排的融資，貸款人在最初考慮安排貸款時，以該項目的現金流量和收益作為償還貸款的資金來源，以該項目資產抵押作為貸款的安全保障。6/9/202326主講人：李軍峰2.不動產企業項目融資資金來源不動產開發企業項目融資資金來源一般分為以下幾種：企業自有資金、銀行等金融機構貸款、證券市場融資、杠桿租賃融資、預售樓盤、合作開發。6/9/202327主講人：李軍峰（1）企業資金不動產開發企業進行項目開發時，必須擁有一定數額的自有資金（現金和現金等價物）。這筆資金實質上是項目融資的基礎。（2）不動產貸款不動產開發企業為了建設項目向銀行等金融機構借入資金，形成不動產貸款。不動產貸款是不動產企業籌集資金的重要手段。6/9/202328主講人：李軍峰（3）證券市場融資不動產企業在證券市場上公開發行股票與債券是一種重要的籌資方式。（4）杠桿租賃融資在不動產項目開發商安排下，由杠桿租賃結構中的資產出租人融資購買項目資產，然后租賃給承租人，所租財產的所有權在承租方付清最后一筆租金后歸承租方所有。6/9/202329主講人：李軍峰（5）預售樓盤對于不動產開發企業來說，按照某種合同規定預收購房機構或個人的購房定金是籌集資金的重要手段，這是由于不動產開發投資大、周期長的特點決定的。6/9/202330主講人：李軍峰（6）合作開發不動產開發企業在資金緊缺、從銀行融資面臨困難時，可以考慮聯合其他不動產企業，共同出資進行該項目的開發，雙方的利益和責任按照出資比例來確定，這樣可以達到緩解資金壓力，降低開發風險的目的。6/9/202331主講人：李軍峰10.3不動產融資制度（略）

10.3.1發達國家不動產融資制度的發展不動產融資制度是不動產業和金融業通過市場機制相互融合的必然結果。不動產融資活動包括不動產生產和再生產過程中的資金籌措、信貸運用、不動產投資、抵押貼現、證券發行與交易以及其他各類信用業務和金融服務的活動。不動產供給和消費過程中的金融工具和金融活動，發揮著三種基本功能：一是資金融通或資金轉移，即把資金從盈余者手中轉移到資金短缺的不動產供應者和消費者手中；二是價值組合和增值，即通過金融活動重新組織起一個價值組合和增值的結構。例如，通過金融活動可以盤活不動產資產存置；三是控制風險，具體來講，就是規避風險、轉移風險和分配風險。6/9/202332主講人：李軍峰不動產融資體系需要解決的問題包括：第一，不動產資金的籌集。第二，發放不動產貸款。第三，資產與負債之間的風險管理。第四，政府和市場之間關系的定位。6/9/202333主講人：李軍峰10.3.2以美國為代表的資本市場融資模式1.資本市場融資模式的定義和特點資本市場融資是指通過資本市場籌集和運用不動產資金的一種不動產融資模式。一方面，不動產融資機構主要通過資本市場籌措不動產資金；另一方面，不動產融資機構往往通過資本市場來解決“存短貸長”的矛盾，或以此控制利率風險及流動性風險，穩定其經營的收益。6/9/202334主講人：李軍峰資本市場融資制度的基本特征有四：第一，公司化操作。第二，籌資迅速而靈活。第三，市場化的風險分擔機制。第四，通過資本市場控制資產負債的期限匹配風險。6/9/202335主講人：李軍峰2.資本市場型融資模式的演變第一，進一步推進抵押二級市場的市場化程度。第二，不動產抵押證券市場的交易工具不斷增加。第三，成為一種國際性趨勢。6/9/202336主講人：李軍峰年度工作總結匯報ANNUALWORKREPORTSUMMARY信托業務發展與創新研究上海國際信托投資有限公司王信舉目錄信托業務發展現狀研究01信托業務創新研究——兩項導致信托業務突破性發展的重大革新02信托業務創新案例分析03信托業務發展現狀研究一般理解政策與法律環境發展現狀一般特點發展桎梏信托的一般理解以信為本以誠治業誠即真誠、誠實，信即守承諾、講信用，講誠信就是要守諾、踐約、無欺。如果有人要問英國人在法學領域取得的最偉大、最獨特的成就是什么，那就是歷經數百年發展起來的信托理念…這不是因為信托體現了基本的道德原則，而是因為它的靈活性，它是一種具有極大彈性和普遍性的制度。——英國法學家梅特蘭信托的應用范圍可與人類的想像力相媲美。——美國信托法權威斯科特信托的一般理解貫通貨幣市場、資本市場和產業投資的獨特優勢最好的非IPO投資銀行業務平臺信托制度框架下突出的財產管理功能和資金融通功能政策與法律環境法律框架逐步完善《信托法》（2001.10）——信托法律制度體系的基本法《信托投資公司管理辦法》（2002.6）——信托投資公司的經營管理規范《信托投資公司資金信托業務管理暫行辦法》（2002.7）——信托主體業務的規范分類監管辦法即將出臺，諸多單項條例即將出臺——信托證券專用帳戶、信托公司及業務信息披露、房地產信托、信托公司治理指引、內控指引和信托核算等政策與法律環境監管思路逐步明晰信托公司分類監管原則、屬地監管原則協調規劃，統一監管尚需加強發展現狀目前重新登記后的信托公司共59家，截至6月底，信托從業人員4600人近三年來，集合資金信托計劃1053個，大部分獲得了成功，信托公司接受管理的信托財產總額已近2000億元人民幣。84%的信托財產為資金信托，財產信托業務開始呈現良好的發展態勢。——銀監會非銀部主任高傳捷，中國長沙信托論壇(2004.10）一般特點由單一信托到集合信托由資金信托向財產信托過渡運用范圍由單一領域到多領域運用工具由單一向多種工具相結合發展桎梏信托登記信托稅收信托會計信托業務創新研究兩項導致信托業務突破性發展的重大革新信托內部信用增級信托制度框架下的所有權解析內部信用增級外部信用增級由第三方提供信用擔保，提供者包括政府、專業保險公司、金融機構、大型企業的財務公司等，增級工具主要有：政府承諾函、保險、企業擔保、現金抵押帳戶和信用證等。信托內部信用增級利用基礎資產產生的部分現金流來實現,可避免利用外部信用增級工具較容易受信用增級提供者信用等級下降風險的影響的風險。增級工具主要有：構建優先/次級結構、利差帳戶和超額抵押等。優先/次級結構就是根據一定的原則和需求，將信托或資產支撐的證券產品的收益權分為不同信用品質的檔級，不同檔級的受益權承擔風險、享有利益及利益分配或退出的順序有區別。內部信用增級——構建優先/次級結構遵照風險和收益相匹配的原則，通過組合策略，向選擇不同風險-收益結構特征的投資者分配不同現金流的結構化設計，能保證不同層次受益權對應的現金流匯總能夠復原為項目整體的現金流，擺脫了項目本身性質以及外部信用擔保的制約，而僅僅依賴于項目自身權利和義務的重新分配就能在最大程度上保障優先收益的實現。可保障那些偏好于穩定收益的投資者能夠在總體收益狀況不是太好的情況下也能獲得較穩定收益，同時使風險偏好型投資者在總體收益情況較差時自愿讓渡財產以補貼保本型投資者，而在總體收益較好時獲得獨享較高收益的權利。信托制度框架下的所有權解析英美法系和大陸法系所有權制度的基本涵義中國信托法律框架下的所有權概念簡析信托業務創新案例研究某國企國有股權退出信托解決方案華融資產管理公司不良資產證券化項目某酒店式公寓收購項目信托解決方案某國企改革信托解決方案項目情況根據有關部門對某大型國有企業進行資產重組的指示，經方案慎重比選，該企業欲將其下屬某子公司通過信托方式轉讓，轉讓資金作為重組基金，從而實現國有資產在該公司的退出。經研究，決定發起集合資金信托計劃，用于受讓該企業持有的下屬公司的股權。信托計劃分別向優先投資者、普通投資者和戰略投資者募集，并重組董事會和監事會，選聘經營者，同時在信托計劃項下設立特別委員會（由部分普通投資者和戰略投資者根據投資規模的大小派員參加的投資人代表大會組織）以應對公司經營過程中出現的重大以外問題。

某國企改革信托解決方案簡要分析本項目的最大特點是創造性地運用了信托法律框架下的所有權的可分拆性和內部信用增級來探索國有企業改革之路。同時，該項目通過改組董事會和監事會，選聘經營者（職業經理人），對經營者進行業績考核，并在信托計劃項下設計特別委員會，以應對公司經營過程中出現的意外及重大事項的決策，創造性地將信托框架下的公司治理結構予以完善，同時滿足了市場上各類投資者的收益及風險預期。華融不良資產證券化項目項目情況2003年6月,華融資產管理公司將涉及全國22個省市256戶企業的132.5億元人民幣債權資產組成一個資產包，委托給中信信托設立財產信托，期限為3年，優先級受益權的預計收益率為4.17%。信托設立后，華融將全部信托受益權分為優先級受益權和次級受益權，其中10億元優先受益權主要轉讓給機構投資者。華融擁有全部次級受益權，收益超過4.17%的部分全部歸華融所有。中誠信國際評級公司預測，華融公司132.5億元資產包未來處置產生的AAA級現金流可達12.07億元。華融不良資產證券化項目華融資產管理公司(委托人)中信信托（受托人）機構投資者132.5億元債權委托華融資產管理公司（受益人）委托優先受益權轉讓委托處置非貨幣性信貸資產10億元優先受益權轉讓享有劣后受益權