房地產基礎知識

房地產房地產，包括房產和地產，即土地及土地上的建筑物和附著物。房產可歸私人所有，但土地屬于國家和集體所有，業主只有一定年期的使用權。因此，業主購房后，所擁有的是房產的所有權及該房產所占用的土地的使用權。房地產的特性不可移動性；獨一無二性；壽命長久性；數量有限性；用途多樣性；相互影響性；易受限制性；價值高大性；難以變現性；保值增值性。房地產的類型按程度劃分；按建筑物的使用性質分類；按層數和高度的分類；高層建筑的國際分類；按程度劃分生地：是指不具有城市基礎設施的土地，如荒地、農地；

毛地：是指具有一定城市基礎設施，但地上有待拆遷安置的房屋的土地；熟地：指具有完善的城市基礎設施、土地平整、能直接在上進行房屋建設的土地；在建工程：是指地上建筑物尚未建成、不具備使用條件的房地產，該房地產不一定正在建設，也可能停工了多年；現房（含土地）：指地上建筑物已建成、可直接使用的房地產，它可能是新的，也可能是舊的按建筑物的使用性質分類居住建筑工業建筑公共建筑農業建筑居住建筑和公共建筑通常又被稱為民用建筑。按層數和高度的分類此外，房地產類型還可以按用途、是否產生收益、經營使用方式等形式劃分。建筑類型層數或建筑高度低層建筑1-3層多層建筑4-6層高層建筑總高度超過24M，但不包括總高度超過24M的單層建筑超高層建筑總高度超過100M高層建筑的國際分類建筑類型層數建筑總高度（M）低高層建筑9-1625-50中高層建筑17-2550-75M高層建筑26-4075-100M超高層建筑40層以上100M以上

房地產市場分類一級市場：是土地市場，是土地供應市場（房地產增量市場）；二級市場：是指開發商把開發的房地產投入市場進行現樓交易或預售，實質上是房地產的開發與市場銷售的結合(房地產存量市場)；三級市場：是業主之間房地產權自由轉讓的市場。一、土地及綜合類土地用途包括哪些種類？

土地分為農用地直接用于農業生產的土地，包括耕地、林地、草地、農田水利用地、養殖水面等建設用地指建造建筑物、構筑物的土地，包括城鄉住宅和公共設施用地、工礦用地、交通水利設施用地、旅游用地、軍事設施用地等未利用地。

農用地和建設用地以外的土地。各類用途的土地使用權出讓最高年限是多少？

居住用地：七十年工業用地：五十年教育、科技、文化、衛生、體育用地：五十年商業、旅游、娛樂用地：四十年綜合或者其他用地：五十年加油站、加氣站用地：二十年。

土地使用權出讓合同包括哪些內容？

雙方當事人的姓名或者名稱、地址出讓土地使用權的宗地號、面積土地使用年期及起止時間土地使用權出讓金的數額、幣種、交付方式及時間；交付土地的時間規劃、市政設計要點項目竣工提交驗收時間市政設施配套建設義務使用相鄰土地和道路的限制建設附屬、附加設施的項目及義務違約責任當事人認為必要的其他條款出讓合同應附上宗地圖，作為出讓合同的組成部分。

土地使用權的出讓方式有哪些？

拍賣是指在指定的時間、公開場合，在土地管理部門授權的拍賣主持人的主持下，競投者按規定的方式應價，由出價最高者獲得土地使用權的行為。招標是指由土地管理部門公開招標或邀請符合條件的投標人投標，經評標后確定的中標人取得土地使用權的行為。協議是指由土地管理部門代表市政府與土地使用者以土地的公告市場價格為基準，經過協商確定土地價格，并將土地使用權讓與土地使用者的行為。二、規劃與設計類

什么是建筑覆蓋率（建筑密度）？

建設用地范圍內所有建筑物基底面積之和與建設用地面積的比率（%）。

基底面積覆蓋率（%）＝——————

用地面積什么是建筑容積率？

在建設用地范圍內所有建筑物地面以上各層建筑面積之和與建設用地面積的比率（%）。

總建筑面積容積率=———————

建設用地面積①

容積率<1別墅（獨戶、并立式、聯排、疊層）

②容積率1-2.4多層③

容積率2.5-4小高層④

容積率>4高層什么是綠化率？

在建設用地范圍內各類綠地面積之和與建設用地面積的比率（%）。綠地面積的計算不包括屋頂、天臺和垂直綠化。

各類綠地面積綠化率（%）=——————

用地面積實用率

實用（套內建筑面積）面積實用率(%)

建筑面積地下室房間室內地面低于室外地面的高度等于或超過該房間凈高1／2者。半地下室房間室內地面低于室外地面的高度等于或超過該房間凈高1／3且不超過1／2者。建筑層數／建筑層高／樓層凈高建筑層數：層高大于2．2米的樓板結構分層層數。建筑層高：相鄰樓層樓(地)面板之間的垂直距離。

樓層凈高：樓(地)面至樓板結構底面之間的垂直距離。平方米與平方尺的換算國內：平方米

香港：平方尺

1平方米=10.765平方尺

“三通一平”路通、水通、電通、場地平整。“七通一平”

道路通、給水通、排（雨）污通、熱網通、電力通、通訊通、煤氣通、土地平整。什么是房屋的基底面積？房屋的基底面積是指建筑物底層勒腳以上外圍水平投影面積。

什么是房屋的建筑面積？房屋的建筑面積系指房屋外墻(柱)勒腳以上各層的外圍水平投影面積,包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等的水平投影面積,且具備有上蓋,結構牢固,層高

2.20米以上(含

2.20米,以下同)的永久性建筑。當外墻設外保溫層時按保溫層外表面計算。

房屋建筑面積如何計算？

套內建筑面積+分攤的共有建筑面積套內建筑面積部分為獨立產權分攤的共有建筑面積部分為共有產權，買受人按照法律、法規的規定對其享有權利，承擔責任。房屋的建筑面積包括哪些部分？

套內(單元)建筑面積按規定應分攤的公用建筑面積套內建筑面積由哪些部分組成？

套內房屋使用面積+套內墻體面積+套內陽臺建筑面積三部分組成。

什么是套內房屋使用面積？

是指套內房屋使用空間的面積，以水平投影面積按下列規定計算：（1）套內使用面積為套內臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛生間、廁所、貯藏室、壁柜等空間面積的總和；（2）套內樓梯按自然層數的面積總和計入使用面積；（3）不包括在結構面積內的套內煙囪、通風道、管道井均計入使用面積；（4）內墻面裝飾厚度計入使用面積。什么是套內墻體面積？

套內墻體面積是套內使用空間周圍的維護或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分割以及外墻(包括山墻)等共有墻，均按水平投影面積的一半計入套內墻體面積。套內自由墻體按水平投影面積全部計入套內墻體面積。

目前沈陽市對套內墻體面積的執行規定如下：（1）建筑物外墻（含山墻）的墻體面積全部計入與其相鄰的套內建筑面積或外墻內側的公用建筑面積中；（2）分戶建筑面積之間的共墻、公用面積與公用面積（電梯井除外）之間的隔墻，以墻中線為界分別計取分戶套內建筑面積的邊長和公用面積的邊長；（3）電梯井（不含其周圍的其他公用面積）與套內建筑面積或電梯井之外的其他公用面積之間的隔墻，以墻軸線為界分別計取邊長；（4）套內建筑面積與電梯井之外的其他公用面積之間的隔墻，其墻體面積全部計入套內建筑面積。本處所指的“其他公用面積”包含了電梯井周邊的過道、走廊，也包含了建筑物外墻外側的陽臺、走廊、檐廊、雨蓬、車棚、貨棚、站臺、騎樓等。什么是套內陽臺建筑面積？

套內陽臺建筑面積均按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。其中封閉的陽臺按水平投影全部計算建筑面積，未封閉的陽臺按水平投影的一半計算建筑面積。

什么是房屋的共有建筑面積？

房屋共有建筑面積是指各產權業主共同占有或共同使用的建筑面積。包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛室等，以及為整幢服務公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算。還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻(包括山墻)以水平投影面積一半的建筑面積。獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務的警衛室，管理用房，作為人防工程的地下室都不計入共有建筑面積。

房屋的公用建筑面積是如何分攤的？

每戶(或單位)應分攤的公用建筑面積按如下原則進行計算：(1)有面積分割文件或協議的，應按其文件或協議進行計算；(2)如無面積分割文件或協議的，按其使用面積的比例進行分攤。即：每戶應分攤的公用建筑面積=(應分攤公用建筑面積/各套(單元)建筑面積之和)×各套(單元)建筑面積。

三、建筑相關問題答疑

建筑結構基礎形式分類條形基礎:條形基礎是指基礎長度遠遠大于寬度的一種基礎形式。按上部結構分為墻下條形基礎和柱下條形基礎。基礎的長度大于或等于10倍基礎的寬度。獨立基礎:是整個或局部結構物下的無筋或配筋基礎.一般是指結構柱基，高煙囪，水塔基礎等的形式.獨立基礎分:階形基礎、坡形基礎、杯形基礎3種。筏板基礎:是把柱下獨立基礎或者條形基礎全部用聯系梁聯系起來，下面再整體澆注底板。一般說來地基承載力不均勻或者地基軟弱的時候用笩板型...

三、建筑工程相關問題答疑房屋工程質量需要考察的幾個方面（從施工角度）

房間方正，墻面、地面平整，無裂縫、空鼓、滲水現象，墻體無返潮水印，水電到位。框架結構

主要由梁和柱以剛接或鉸接而構成承重體系的一種平面或空間、單層或多層的結構叫框架結構框剪結構

由框架和剪力墻共同承受豎向和水平作用的結構叫框剪結構。剪力墻／短肢剪力墻／承重墻剪力墻

剪力墻是指在結構體系中承受水平剪力的鋼筋砼墻體短肢剪力墻

短肢剪力墻是指截面象柱，墻體的長寬比較小，承受水平剪力的鋼筋砼墻體，多采用異型墻柱的截面形式。承重墻

承重墻是指除了承受自身荷載以外，主要是承受上部結構荷載的墻體填充墻？填充墻？

填充墻是指僅僅承受自重并起分隔維護作用的墻體。外墻的厚度是多少？多層、小高層和高層的外墻在厚度上有區別么？外墻的厚度為200厚，多層、小高層和高層的外墻的砌筑部分是一樣。室內防水層的處理方法

位置：室內防水一般位于衛生間，廚房煙道，陽臺、花池的管根和地漏位置，高度：衛生間防水在浴缸和淋浴位置寬為750，高1400，墻角反起300，管根和地漏位置為周圍200，構造：1.5mm聚氨酯防水一般分兩次涂刷。五洲城辦公樓屋頂防水層做法構造：2mm厚聚氨酯防水層，90mm厚擠朔板（B2級），25厚1:2水泥砂漿保護層，3+3SBS雙層防水卷材，25厚1:2水泥砂漿保護層，40mm厚鋼筋細石砼面層;

作用：屋面防水主要是通過外排內防來達到防水目的，首先通過面層找坡及時將雨水排走，讓屋面不積水，剛性砼面層本身也具有一定的防水作用，其次是聚氨酯防水在屋面結構層上形成一層涂膜，避免雨水滲透。五洲城商貿屋頂防水層方法構造：2mm厚聚氨酯防水層，90mm厚擠朔板（B2級），25厚1:2水泥砂漿保護層，3+3SBS雙層防水卷材，25厚1:2水泥砂漿保護層，C25鋼筋細石砼100mm厚面層;防止屋頂平臺因熱脹冷縮而開裂的處理方法根據規范要求，屋面面層都必須進行分隔切縫，然后用油膏灌縫，這樣就可以讓面層砼隨溫度的變化而自由伸縮，可以有效的避免熱脹冷縮造成砼開裂。底層住宅做防潮方面的措施

磚混結構：在首層標高下60左右磚墻上設置防潮層。框架及框剪結構：結構梁、板本身就具有防潮作用，故只需在半地下室外墻設置防水層。墻體裂縫和裂紋的區別、成因？區別：裂縫：表現為水平、豎直、八字型裂縫裂紋：表現為一種細微的無規則裂紋

成因：裂縫：新型砌塊材料受溫差變化，材料的干縮性大；裂紋：有抹灰空鼓，抹灰過厚，溫度變化造成墻面失水，膩子干燥過快引起表層裂紋。墻體裂縫和裂紋的處理方法處理辦法：

1、砌體墻體裂縫一般采用環氧樹脂材料膠泥修補，并在裂縫處用環氧樹脂粘結無紡布加強，最后復原。

2、普通砂漿裂縫采用切槽后，濕水、水泥砂漿重新修補復原；

3、墻面膩子微裂縫采取鏟除膩子后，重新刮膩子或白水泥等鋁合金門窗和塑鋼門窗的區別、優缺點、外觀區別：鋁合金門窗是用鋁合金型材及配件組成的門窗，塑鋼門窗是將襯鋼型材裝入PVC型材的襯鋼型腔內，再組裝而成的門窗。優缺點：鋁合金門窗使用方便、不易變形、經濟實惠，耐久性高，便于回收利用；塑剛門窗密閉性、隔音、隔熱性能好，耐腐蝕性和裝飾性能好，但造價高，不能回收利用；在外表面上，塑料有它特殊的塑料質感及明亮的色彩；而鋁合金的金屬光感也是塑料無法達到的，二者各有所長，目前市面上所售的塑鋼窗基本只限于純白色一種，而這種白色窗框+黑色邊緣+透明白玻璃的配套使得窗體看起來對比強烈、純凈高雅，也是塑鋼窗吸引用戶的一大特點。而部分鋁合金門窗由于玻璃搭配不好，且接縫與膩子的質量也較差，嚴重影響了鋁合金窗的外在形象。外觀：高級鋁合金型材質感比較豐富，從傳統的自然銀白色、古銅色，到表面更加平整的壓光磨砂、拋光質地，及光亮如鏡的香檳色仿不銹鋼、電泳涂漆，甚至與塑鋼窗外觀、性能一致卻更為輕巧的表面噴塑。一般隔音玻璃的厚度

厚度：一般為5、6、8（CM）厚，中空厚度一般為6、8、9（CM）。屬性：中空玻璃為隔音玻璃種的一種。上水位和下水位的位置、材料

位置：上水位即給水管道及給水點，下水位即排水管道（如浴缸、馬桶、洗面盆、地漏），給水管道一般位于廚房和衛生間墻面，排水管道位于衛生間、廚房、陽臺、花池樓地面；材料：給水管采用鋼管、鋁塑管、鋁塑復合管、PPR管。洗手間移位產生的影響原則上不能，移動洗手間將改變原有的給排水及防水體系，改變原有房屋的使用功能，給房屋及管道的使用都會帶來隱患，并影響到下層住戶。復合地板和實木地板的區別1、實木地板是以木材為原料，不經過人為拼粘而加工成的。

2、復合地板是以一層或多層專用紙浸漬熱固性真氨基樹脂，覆蓋在高密度板等基材表面，背面加平衡層，正面加耐磨層，經熱壓而成的地板。

復合地板和實木地板的優缺點1、復合地板的優點是經濟高效地利用木材資源并且美觀典雅，花色品種多，易保養，安裝簡便；缺點是耐磨性差，含有甲醛污染；

2、實木地板的優點是耐磨性好，色澤柔和、自然、木紋優雅及富于變化，它不存在有害氣體散發的問題，缺點是資源有限；外觀：復合地板有明顯的拼接痕跡，實木地板有天然的木紋。煙道的位置、作用、標準規格及煙道中油煙倒灌現象的處理方法煙道：即為集中排煙的一種管道，具體位置根據設計而定。

位置：一般位于廚房或與廚房相近的陽臺、管井

作用：因利用煙道將油煙集中從屋頂排出，可以避免油煙污染墻面及環境。

規格：標準為320X300。

處理方法：為了避免油煙倒灌現象，在開口處設有油煙止回閥。弱電箱的功能

弱電箱是用于電視、電話、網絡線路的分線轉線，可以在以后的使用過程中提供家居智能化擴展需要。如打掉帶有弱電箱的墻體在施工時的注意事項首先應分清進、出線，其中網絡線路最好不做接頭，若確需做接頭的，應使接頭位于箱體內，不應在管內接頭，原預埋管應接至改動后箱體處，為了保證線路信號，最好請專業隊伍或專業人員施工。道路噪音對住宅的影響和住宅的樓層之間的聯系及影響噪音影響：根據聲波的傳遞原理來進行的。聲波是疏密波，在空氣中傳播時，它使空氣時而變密——壓強增高；時而變稀——壓強降低。這種在大氣壓上起伏的部分就是聲壓。聲音越強，聲壓就越大；反之，聲壓就越小。由于空氣分子是雜亂無序的，當它受壓后，它就會成輻射狀進行傳遞，根據聲源的大小，空氣分子傳遞的動能也有大有小，傳遞的范圍和距離也有大有下。

結論：不是樓層越高就越吵，有綠化帶情況一般低層噪音小

樓棟之間的合適間距樓棟之間的合適間距

間距（消防要求）：高層間距不小于13米，多層間距不小于6米。

樓棟間距離（日照要求）：樓棟間南北向距離與樓高的比值為1：1；

要求依據：消防防火、通風、日照、衛生等方面的要求來確定的。一般來說，樓棟間的間距是越遠越好，主要是有利于采光、通風、衛生以及環境綠化，但由于土地資源的貧乏，樓棟間距滿足消防要求即可。在房屋交付使用后，在質量保修方面有哪些規定？

保修項目保修期限保修期限計算日解決問題時間提出問題后的答復時間雙方確定處理方案后的處理時間基礎及主體結構50年竣工之日60個工作日180個工作日外墻面、屋面防水、地下滲漏5年竣工之日10個工作日30個工作日管道滲漏2年入伙之日5個工作日6個工作日內墻面、頂棚抹灰及面磚飾面脫落1年入伙之日5個工作日12個工作日地面空鼓開裂、大面積起沙1年入伙之日5個工作日12個工作日門窗開啟不靈、翹裂、五金配件1年入伙之日5個工作日7個工作日管道堵塞2個月入伙之日3個工作日4個工作日衛生間、廚房滲漏5年入伙之日2個工作日15個工作日四、銷售類

什么是商品房預售？

商品房預售，是指房地產開發企業將正在建設中的商品房預先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。

《房地產預售許可證》包含哪些內容？

預售許可證編號發展商名稱項目名稱項目坐落地點土地使用權出讓合同書號、地塊編號《房地產證》編號、棟數批準預售的建筑面積，其中包含的各類建筑面積和套數、間數發證機關、有效期附注內容等。

當商品房達到何種形象進度時，才可以辦理預售許可證？七層以下的達到主體工程封頂；七層以上的，主體工程須建到工程預算投資總額的三分之二以上層數。

商品房預售需要具備哪些條件？

預售人已取得房地產開發資質證書、營業執照按照土地管理部門有關規定交付土地使用權出讓金，已取得土地使用權證書持有建設工程規劃許可證和建設工程施工許可證，并已辦理建設工程質量和安全監督手續已確定施工進度和竣工交付使用時間七層以下的達到主體工程封頂；七層以上的，主體工程須建到工程預算投資總額的三分之二以上層數；已在項目所在地商業銀行開設商品房預售款專用賬戶法律、法規規定的其他條件。

是否可以認購內部認購時期的房地產？根據《深圳經濟特區房地產轉讓條例》的規定，房地產預售須經主管機關批準并獲得《房地產預售許可證》后，才能預售。所謂內部認購，實際上是發展商逃避主管部門的管理，在取得《房地產預售許可證》前的一種非法行為，其行為不受法律保護，是無效的。因此不能認購內部認購時期的房地產。

什么是商品房現售？

是指房