第頁共頁最新關于大專物業管理的畢業論文范文最新關于大專物業管理的畢業論文范文【摘要】：^p：隨著我國經濟開展程度不斷進步，人民對于美妙生活的要求也不斷提升。物業效勞是房地產行業的重要組成局部，物業效勞在推動城市建立、促進社會和諧方面具有重要作用，物業效勞的準公共產品特性一定程度上需要政府介入。政府具有促進經濟開展、加強市場監管、進展社會效勞、提供公共效勞的職能，推動政府和社區共同合作參與社區物業效勞可以有效解決當前物業效勞中存在的問題，進步物業效勞程度，從而為業主提供更優質的效勞。【關鍵詞】：^p：政社合作；物業效勞；途徑；物業效勞是一種具有代表性的準公共產品，單獨的市場機制不利于物業效勞的開展，因此需要政府與市場的共同協作，制定科學的供給制度，加強物業效勞的監管，從而提升物業效勞的質量，豐富效勞的內容，實現不同部門之間的協調。現有的物業效勞企業數量較多，但是大局部的企業規模較小，經營效益不高。在物業效勞過程中，無論是與行業的關系還是與業主的關系都存在一定的矛盾，企業效勞時職責不明，崗位之間的界定也有所欠缺，導致物業效勞中不斷出現矛盾與糾紛。造成我國物業效勞問題現狀的因素較多，首先物業效勞偏向于公益性的特征，其次現有物業效勞行業缺少標準的管理機制，整體效勞程度不高，最后業主本身也是重要的影響因素。本文從政府與社會合作的角度，探究我國物業效勞開展中的問題及原因。1文獻綜述目前，很多學者對政府參與社區物業效勞進展了研究。重點分析^p政府在社區物業效勞中的作用，認為政府相關部門要可以完善法律法規，發揮行政監管的作用。同時，中央政府、地方政府以及相關部門的物業效勞主管機構要可以發揮職能作用。在城市住宅區域的物業效勞中，政府應該占主導地位，合理劃分權利并且下放到詳細機構，從而提升資的使用效果，推動政府角色的轉變，從政府主導變成有限政府，最終轉變成有效政府。政府主管部門要可以不斷優化組織構造，推動法規、制度的構建，注重市場管理與監視。政府在物業效勞中要可以起到管理與協調的作用，借助于法律制度提升政府和行業的管理質量，行業還要可以加強企業的指導，發揮行業對企業與市場的監管作用，構建良好的物業效勞行業與市場氣氛。通過對社區物業效勞相關文獻資料的整理與查閱，可以為我國保障性住房物業效勞提供參考，同時可以為解決物業效勞中的問題提供重要的參考根據。在我國物業效勞的實際操作中，仍然存在較多的問題，在此背景下，政府如何介入物業效勞中至關重要，直接關系到物業效勞行業的開展。本文從“政社合作”角度出發，對物業效勞與政府職能的現狀進展了分析^p，同時從物業效勞市場的建立、社區的自治、社區公共效勞出發，提出政府有限度地介入到社區物業效勞的策略。2政社合作視閾下物業效勞開展困境及原因2.1政府缺乏對物業效勞行業的制度供給我國目前出臺的有關物業效勞的法律法規主要為《物業管理條例》以及《物權法》等，地方政府根據中央的文件配套公布了各個地方的物業管理方法等規章制度。但在實際管理中，由于相關法律法規缺少詳盡的措施，執行力度缺乏。首先，關于業主委員會制度。在《物業管理條例》中，明確規定業主有權通過業主會議的方式選取出業主委員會。但通過分析^p《物業管理條例》可知，其中關于業主委員會以及業主權利的內容非常有限，沒有對成立業主委員會進展強迫性的規定，因此在社區中包括房產與附屬設施、公共設施的財產權利代表缺失與缺位。與此同時，分析^p自治組織與政府職能部門之間的聯絡不難發現，政府部門以及自治組織的管理構造零散，常常出現政府職能部門重復審批、多部門重復管理以及管理混亂等問題，進而造成業主委員會難以代表和維護業主的權益。另外，由于行政部門與住宅社區所屬人民政府之間根據職責進展分工合作，共同擔負住宅社區效勞中的指導與監視工作。但由于相關法律法規中未能明確各個部門的職責以及不同部門之間的協作關系，導致多部門之間職責重復或者缺失，執法中容易受到執法人員的主觀思維影響。其次，有關市場準入的政策制度。在物業效勞行業中，市場中企業很少通過標準化的市場競爭獲取物業效勞的條件，由于政府把控價格，導致行業中的市場競爭較弱。由于缺少政府對物業效勞市場的科學管理，加上物業效勞的招投標制度不嚴格等因素，最終形成了市場混亂、競爭不強的場面。同時，房地產開發商與物業效勞大多屬于同一家企業，工程的開發與物業效勞未可以明確區分，不利于物業效勞市場的公平化競爭，同時還發生了各樣的問題。比方，房地產開發企業在開發過程中未能按照承諾提供園區設施、房屋質量不達標、產權存在問題、水電煤氣供給等問題。或者說開發商借助于信息不對稱的優勢隱瞞問題，運用其強勢性的地位，逼迫物業效勞企業承受存在問題的物業工程，進而將房地產開發中存在的問題轉嫁到物業效勞過程中，將消費與銷售環節中的糾紛轉移到物業效勞中物業與業主之間的糾紛，本應由房地產公司負責的本錢轉移到物業效勞中，導致物業效勞企業權利遭到進犯，同時還損害了物業企業的利益。最后，有關物業權。物業效勞中，與物業關系最為親密的是“物權”。經濟程度在提升，人們的生活質量也在提升，業主在傳統的需求根底上，還增加了商業性、娛樂性等方方面面的需求，業主是建筑物所有權的權利主體，同樣也是物業效勞中最為關鍵性的主體。但是，在物業效勞中，業主權利沒有得到充分的表達，越來越多的學者專家提出物業效勞應該要尊重和保護業主的所有權。2.2政府缺少對物業效勞行業的系統化管理現有的物業效勞行政管理部門缺乏系統化組織構造，主要表達在兩個方面。首先，我國物業效勞的歸口管理單位級別整體較低，在社區物業中未可以發揮出協調與管理的職能作用。根據我國《城市新建住宅小區管理方法》的第3條內容可知，房地產行政主管部門應該對社區管理的歸口管理負責。但在實際操作中，物業管理科中通常會設置少數幾個崗位，主要完成物業效勞行業的`日常行政管理，但他們不可以構建滿足合作、溝通、問題解決需求的平臺。其次，物業效勞中各個分管行政部門缺乏明確的職責劃分，同樣在《城市新建住宅小區管理方法》的第3條中，規定了政府相關行政主管部門與社區所屬人民政府之間要可以明確各部門的職責，并且要完成物業效勞中指導工作、監視工作等工作。這條規定中，由于未可以進一步的細分和明確，各個行政管理部門之間可能出現搶奪權益、推卸責任等問題。由于物業效勞行業缺乏較高的系統化的行政管理部門，政府在物業效勞中的指導與監視職能難以實現，同時街道辦事處未能做到對物業效勞的指導和監視。由于社區物業效勞企業很少與街道辦事處溝通，當街道辦事處傳達政府的指示和監視要求時，物業效勞企業通常以敷衍的態度蒙混過關。2.3政府限制物業效勞企業的市場價格目前，我國物業效勞行業的市場價格仍然沿用政府的定價，由物業效勞企業在物價管理部門核準、備案，市場中僅有少數企業通過降低價格的方式進入物業效勞市場。結合我國物業效勞的實際情況，政府制定的物業效勞收費標準可以滿足眾多業主的要求，但從市場角度來看，政府規定價格必將引起市場中供給的不平衡。基于市場角度的物業效勞供給關系分析^p可知，城市中多數住宅區對于物業效勞仍然處于需求的狀態，與此同時，政府在制定和標準物業效勞收費標準時，主要從政府行政角度出發的，也就是政府需要充分考慮傳統住房制度條件下的福利負擔和物業效勞初期，住宅居民的想法和經濟承受力。基于此，政府制定的物業效勞收費標準必然較低，這一現象影響了物業效勞企業的生存與開展。因此，為了適應物業效勞企業的開展趨勢，政府在制定收費標準時應該充分考慮到市場的作用，并且在將來開展中，市場決定價格終將取代政府定價。2.4政府缺乏同物業效勞主體的協調與興旺國家相比擬，我國的物業效勞開展時間較短，在開展中出現了各種各樣的問題，同時出現了利益體之間的矛盾，不同城市之間的物業效勞程度差異較大，物業效勞形式還在不斷優化中。基于上述分析^p，政府要可以發揮職能作用，實現物業效勞行業的指導、扶持與協調。首先，政府缺乏強有力的扶持力度。在政府與物業效勞企業之間，物業效勞協會發揮著橋梁的作用，其主要成員包括相關理論研究學者、物業效勞的參與者、與物業效勞相關的專家等。在我國的一二線城市中，均成立了物業管理協會，在物業效勞行業的開展中，物業管理協會有著重要的影響意義，它滿足了物業效勞企業以及政府有關部門的多樣化需求，為物業效勞企業的溝通構建了平臺，有效的對物業效勞行業進展了標準，減少了物業矛盾數量，同時也解決了物業效勞行業開展中出現的各類問題。但我國現有的物業管理協會缺乏強大的獨立開展才能以及強大的自律性，同時協會的自律性是現代化市場經濟條件開展中的首要條件，因此政府要可以給予物業管理協會更多的權益與開展空間，滿足協會對人力、財力、物力以及政策等多方面的需求。其次，政府未能協調好與相關公共事業單位的關系。目前，我國一大局部城市的供水、供電、供熱、供氣等公共事業單位的做法不符合《物業管理條例》的規定，他們采取由小區中物業效勞企業代收相關費用，而不是直接向用戶收取費用。在收費中，相關公共事業單位并沒有承當物業效勞企業付出的勞動力與時間本錢，與此同時，由于水電氣等總表與分表之間存在一定的差額，物業效勞企業會將兩者間的差額以分攤的方式向用戶收取，而用戶卻不認可差額的分攤，反而認為物業效勞企業在賺取差額。另外，局部城市的水、電、燃氣、供暖等公共事業單位只負責收取費用，而相關設備的維護與維修的責任卻拒不承當，導致物業效勞企業的工作阻力較大。當發生此類現象時，政府職能部門應該發揮出監視與協調的作用，推動物業效勞企業工作的開展。2.5政府缺乏對物業效勞主體的引導物業效勞行業中由于組織構造不完善，物業效勞中缺乏主體意識，導致了物業與業主之間矛盾頻發，政府的職能也未可以得到有效發揮。首先，在物業效勞中，政府未能給予社會民間組織大力支持與扶持。物業效勞企業是與普通群眾事先溝通的第一線組織，他們在交流中可以獲取一手資料，可以理解到群眾對于公共效勞的需要，而政府職能的重要一點就是滿足公共的利益。其次，政府缺乏強烈的管理意識，因此物業效勞中主體缺失。政府代表著公共權利，在物業效勞中政府是具備法律作用的組織，在物業效勞企業和業主之間的權威性、公信力較高，可以發揮出監視管理與指導的職能作用，既可以約束物業效勞企業的管理行為，還可以協調各利益方的關系。政府在提供與管理公共效勞過程中，更加著重于物業效勞中的社會效益以及行政本錢方面，因此在公共效勞中，局部應由政府提供的效勞轉嫁到社區或者物業方面，尤其是社區的建立，物業效勞企業在提供物業效勞的根底上，還要完成應該由政府職能部門提供的效勞，包括社區治安、社區宣傳等此類效勞。政府應立足于長遠開展、整體開展思路，加強對物業的效勞與監視。基于政府的管理角度分析^p，政府未能制定出完善的法律制度，對物業效勞的行為進展保護與保障，同時由于政府定價制約了物業效勞企業的市場化開展，另外由于政府缺乏對物業效勞行業與市場的監視以及有效的指導，導致了上述問題的發生。因此，政府應提升對物業效勞的指導與監視，從而推動我國物業效勞行業的開展，提升社區居民的生活程度。3政社合作視閾下政府介入社區物業效勞的途徑長期以來，政府未能在社區物業效勞中發揮指導與監視的作用，因此社區在治理中出現了多種問題，物業與業主之間糾紛不斷。在此背景下，政府要可以正確定位角色，高效地發揮出行政職能。通過前文對物業效勞以及政府職能發揮現狀的研究，本文在政社合作的視閾下，為構建和諧社區，針對政府在物業效勞中的職能提出以下建議。3.1完善物業效勞法規體系物業效勞行業的開展離不開標準化的市場準那么，因此需要政府基于行業特征制定出完善的法律制度，同時要落實、執行法律。目前，我國一些地區制定出局部地方性的法規，政府也出臺了相關的物業效勞法律法規，但是總體而言，未可以形成一套體系的、完好的法律法規制度，少數標準性文件之間還有著矛盾，導致在實際管理中出現了無法可依、操作性較低的問題。關于我國物業效勞方面的法律體系仍然表現出片面、零散等現象。為推動我國物業效勞行業的開展，政府要結合上述情況完善物業效勞體系。首先，政府要可以對業主委員會的選舉流程進展標準。在我國《物業管理條例》中未對業主委員會的選舉進展明確規定，業主委員會的選舉也缺乏標準性。因此，政府要可以制定關于業主委員會選舉的相關法律條文，在業主委員會的選舉中要可以注重業主自治原那么的運用，既要約束業主委員會的行為，防止不合格、才能弱、素質差的業主成為業主委員會成員，同時還要防止物業效勞企業或者房地產開發公司成為業主委員會的操縱者。其次，制定健全的物業效勞企業市場準入規那么。從目前我國物業效勞行業來看，明顯存在著房地產開發與物業效勞關聯的特征。在我國《中華人民共和國公司法》中未詳細、明確要求物業效勞企業與房地產企業無產權關系的相關條款。為了從法律角度防止物業與房地產關聯的情況，《中華人民共和國公司法》中應該要針對物業效勞企業與房地產開發商之間明確規定兩者之間不得有任何產權關系。同時，在《物業管理條例》中，第24條規定應該加以完善，明確要求建立單位要遵循房地產開發與物業效勞別離的原那么，以招投標的方式選擇具有資質的物業效勞企業。3.2進步對物業的系統化管理程度我國物業的行政管理機構缺乏系統化缺乏，而帶來的問題主要為物業效勞歸口單位級別低、難以發揮協調與管理的政府職能作用。為構建物業效勞綜合管理部門，政府要先構建多層次、多級別的物業效勞體系，在市級、區級明確規定詳細負責物業效勞的政府部門，街道辦事處是政府的派出機構，要可以發揮出指導與監視的職能作用，同時社區居委會作為非行政管理部門，要在業主委員的選舉和運行中進展指導與監視，提升和標準社區物業效勞中自治組織行為的程度，降低與物業效勞的糾紛發生率。另外，在對我國物業效勞行政管理機構現狀分析^p中發現，物業效勞中各個分管部門之間缺少協調，導致各部門職責權限不清楚，降低了其職能效用，因此，政府要可以通過法律的形式，明確規定各部門之間的責任與權利。3.3改善物業效勞標準與定價方式物業效勞的標準是物業效勞企業提供物業效勞、收取物業費用以及業主享受物業效勞的重要根據和考核的標準，政府要可以結合我國物業程度與價格的現實情況，制定出關于普通住宅小區物業效勞標準，并且以此標準對物業效勞企業與業主或者開發商簽訂物業效勞合同、確定物業效勞等級、約定物業效勞工程、確定物業效勞內容、測算物業效勞價格進展約束和參考。與此同時，政府還要可以結合物業效勞行業的特點，建議物業效勞企業結合使用“菜單式”效勞形式，以住宅小區為單位，物業收費標準應該取決于物業的環境設施與效勞工程程度，業主可按照物業效勞企業提供的效勞類工程的程度選擇付費享受效勞。這一收費方式更加的客觀、公正，同時在操作中提供了更多的便利性和選擇性。3.4加強對物業效勞相關主體的協調首先，需要培養和選拔物業效勞型人才。政府有關職能部門要通過多個方法培養和選拔優秀的物業效勞人才。一是，從開展物業效勞教育而言，政府的建立主管部門、物業效勞行業部門、行業協會應該進展討論合作，制定人才培養的方案。在人才培養和選拔中，要可以提供科研資金以及援助工程，完善物業效勞學科的建立，成為具備高影響力的學科，通過高校以及科研機構大力開展我國物業效勞教育和人才儲藏。二是，構建健全的物業管理師制度。物業效勞具有公共性、公益性以及多樣性等特點，因此政府要明確規定物業效勞從業人員的行業準入準那么，采取物業管理師考試的方式，提升物業效勞行業從業人員的綜合素養，最終提升物業效勞的程度。其次，政府需鼓勵物業管理協會的開展。政府在物業效勞中要可以有準確的認知，認識到物業管理協會的作用，并且鼓勵協會的開展，推動行業的進步。政府相關部門不僅要可以通過政策的方式明確物業管理協會的作用與地位，還要大力支持物業管理協會的各種活動，同時在物業管理協會的辦公、人力資等各方面給予關心和扶持，適當地增強物業管理協會的獨立自主才能，推動協會的可持續開展。最后，政府要對市政公共事業單位的行為進展約束和規定。公共事業單位作為政府提供公共產品與效勞的供給機構，其行為的標準與否之間關系到政府在物業效勞中的形象與權威性。政府部門需加強對市政公共事業單位行為的標準和約束，既要明確其權利，還要明確其義務，當公共事業單位要求物業效勞企業代收費用和簡單維護設施時，要付給物業效勞企業對應的費用。3.5加強對物業效勞相關主體的引導第一，政府要加強引導社區居民樹立正確的物業消費理念。政府可通過與主流媒體、自媒體等合作，形成長期有效的溝通機制，向群眾宣傳物業效勞的相關法律制度以及知識理論，在宣傳中還應該發布一些正面的、積極的物業效勞信息，引導群眾樹立正確的物業效勞觀念。同時，政府要對住宅小區的物業效勞市場進展標準，對于物業效勞中違法、違規行為要可以加大懲辦力度，預防物業效勞公司的違法違規操作，轉變群眾對物業效勞行業的認識。另外，政府要可以積極運用物業管理協會，對于管理協會中認定的品牌公司和優秀人物進展表彰與鼓勵。第二，政府要引導自治組織的公共流程。業主委員會是物業效勞中重要的自治組織，它代表了業主的集體利益，是完成業主與物業、業主與政府、業主之間交流的重要渠道。因此，優化業主委員會組織非常重要，可從3個方面來施行：一是，制定完善的備案制度，創造支持性的法律與制度管理氣氛。業委會的合法性需要基于并落實備案制，業主的條