行業研究行業研究東興證券股份有限公司證券研究報告看好/維持房地產行業報告資持續下行分析師投資摘要：景氣度水平：新房銷售市場：認為，當前市場銷售復蘇的動力主要來自于銷售均價較高的高能級地區，這類城市的銷售回暖帶動了銷售二手房銷售市場：宅、庫存水平：賣房換取現金的業主和擔心房價下跌急于拋售的業主可能有所減少。而在掛牌量大幅提升的背景下，持幣觀望的業主可能有新開工與竣工：入交房周期，竣工情況的改善有望持續。但土地市場的弱勢和銷售恢復程度的不確定性將會持續制約新開工和投資的恢復速開發投資：敬請參閱報告結尾處的免責聲明東方財智敬請參閱報告結尾處的免責聲明從開發投資整體來看，建安投資大幅下滑導致4月份開發投資降幅大幅擴大。我們認為，一方面新開工的持續下滑拖累了建金額同比增速為-16.2%、前值為-7.2%。土地市場：到位資金：7.9%，居民存貸款：的利差過大帶來的提前還貸導致的。通過其他低成本資金全款買房的情況增多和房貸數據具有一定的滯后性可能也是原因之分別3%。投資策略：支持改善性住房需求是近一段時間以來房地產供需兩端支持政策的主要方向。我們認為，當前供需兩端銷售與拿地都在向高能級城市集中。我們推薦重點布局高能級城市，具有信用優勢的優質央企、國企以及有望受益于融資端的支持，有效改善資產負債狀況的優質民企。優質頭部房企將受益于融資政策的支持進一步優化資產結構，有望抓住行業出清與競爭格局改善的機會在需求回暖之時搶占先機，高能級城市布局較多的保利發展、越秀地產、金地集團、龍湖集團等龍東興證券普通報告房地產行業4月月報：高低能級區域銷售分化明顯，竣工大幅度改善但新開工和投資持續下行東方財智興盛之源東方財智興盛之源 16 4.二手房銷售面積與價格 23 23 5.新房庫存及二手房掛牌量 27下降 27 竣工面積數據匯總 34 東興證券普通報告房地產行業4月月報：高低能級區域銷售分化明顯，竣工大幅度改善但新開工和投資持續下行 .2房地產開發企業：土地購置數據匯總 41 房企到位資金及應付工程款 48 存貸款差額小幅收窄，但中長期貸款增加額也由正轉負 50 插圖目錄 東興證券普通報告房地產行業4月月報：高低能級區域銷售分化明顯，竣工大幅度改善但新開工和投資持續下行 東興證券普通報告房地產行業4月月報：高低能級區域銷售分化明顯，竣工大幅度改善但新開工和投資持續下行 5 5 9 1 東興證券普通報告房地產行業4月月報：高低能級區域銷售分化明顯，竣工大幅度改善但新開工和投資持續下行 6 2 5 東興證券普通報告房地產行業4月月報：高低能級區域銷售分化明顯，竣工大幅度改善但新開工和投資持續下行 2 3 東方財智興盛之源東方財智興盛之源東興證券普通報告房地產行業4月月報：高低能級區域銷售分化明顯，竣工大幅度改善但新開工和投資持續下行1.房地產開發景氣度1.1地產景氣度概述：景氣度繼續小幅回升，但仍處于較低水平稱“國房景氣指數”)為94.78，前值94.72。圖1：國房景氣指數當期值及前值國房景氣指數2023-04-302023-03-31國房景氣指數(2012年=100)94.7894.72圖2：國房景氣指數走勢2.新房銷售面積與金額2.1新房銷售情況概述：銷售額同比增幅擴大，但銷售面積顯著下滑，高低能級區域銷售分化銷售回暖帶動了銷售均價和銷售金額的提升，低能級城市當前依然面臨較大的去化壓力。積積同比增速為-36.0%、前值為-23.4%。P10東興證券普通報告P10房地產行業4月月報：高低能級區域銷售分化明顯，竣工大幅度改善但新開工和投資持續下行東方財智興盛之源東方財智興盛之源房的擔憂也有所降低，這帶來了現房銷售占比的下降。從現房與期房的銷售面積累計值之比來看，2023年1-4月現房累計銷售面積與期房累計銷售面積之比為從現房與期房的銷售金額累計值之比來看，2023年1-4月現房累計銷售金額與期房累計銷售金額之比為地區單月銷售面積。。市圈(11城)。同比增速分別為19.5%和-6.2%；前值分別為8.3%、0.6%。從分都市圈的銷售面積市圈(10城)，2023年4月商品房銷售面積同比%。東方財智興盛之源東方財智興盛之源東興證券普通報告房地產行業4月月報：高低能級區域銷售分化明顯，竣工大幅度改善但新開工和投資持續下行P112.2全國：新房銷售面積與金額數據匯總圖3：全國：新房銷售面積與金額2023-04-302023-03-31銷售面積:累計值(萬平米)銷售面積:累計同比銷售面積:單月值(萬平米)7,690.13銷售面積:單月同比銷售面積:住宅:單月同比銷售面積:辦公樓:單月同比3.8%銷售面積:商業營業用房:單月同比2023-04-302023-03-31銷售金額:累計值(萬平米)銷售金額:累計同比8.8%銷售金額:單月值(萬平米)9,205.30銷售金額:單月同比13.2%銷售金額:住宅:單月同比16.7%銷售金額:辦公樓:單月同比21.3%銷售金額:商業營業用房:單月同比2023-04-302023-03-31銷售面積:累計值:現房/期房24.9%銷售金額:累計值:現房/期房19.0%銷售面積:單月值:現房/期房24.2%銷售金額:單月值:現房/期房17.2%圖4：商品房銷售面積:累計值(萬平米)及累計同比(%)圖5：商品房銷售面積:單月值(萬平米)及單月同比(%)P12東興證券普通報告P12房地產行業4月月報：高低能級區域銷售分化明顯，竣工大幅度改善但新開工和投資持續下行圖6：商品房銷售面積分類型單月同比(%)圖8：商品房銷售金額:單月值(萬平米)及單月同比(%)圖10：商品房銷售面積及金額累計值的現房和期房比值(%)圖7：商品房銷售金額:累計值(億元)及累計同比(%)圖9：商品房銷售金額分類型單月同比(%)圖11：商品房銷售面積及金額單月值的現房和期房比值(%)東興證券普通報告房地產行業4月月報：高低能級區域銷售分化明顯，竣工大幅度改善但新開工和投資持續下行P132.3分區域：新房銷售面積與金額數據匯總圖12：分區域：新房銷售面積與金額2023-04-302023-03-31銷售面積:東部地區累計占比42.9%銷售面積:中部地區累計占比27.1%銷售面積:西部地區累計占比26.9%銷售面積:東北地區累計占比3.1%銷售面積:東部地區單月同比10.6%銷售面積:中部地區單月同比銷售面積:西部地區單月同比銷售面積:東北地區單月同比81.9%2023-04-302023-03-31銷售金額:東部地區累計占比60.1%銷售金額:中部地區累計占比18.9%銷售金額:西部地區累計占比18.8%銷售金額:東北地區累計占比2.2%銷售金額:東部地區單月同比33.3%銷售金額:中部地區單月同比銷售金額:西部地區單月同比銷售金額:東北地區單月同比83.1%圖13：商品房累計銷售面積分區域占比圖14：商品房銷售面積分區域單月同比(%)P14東興證券普通報告房地產行業4月月報：高低能級區域銷售分化明顯，竣工大幅度改善但新開工和投資持續下行圖15：商品房累計銷售金額分區域占比2.4分城市能級：新房銷售面積數據匯總圖17：分城市能級：新房銷售面積圖16：商品房銷售金額分區域單月同比(%)2023-04-302023-03-31銷售面積:一線城市(4城):累計同比24.6%銷售面積:新一線城市(7城):累計同比-2.7%銷售面積:二線城市(7城):累計同比15.9%銷售面積:低能級線城市(3城):累計同比-2.7%銷售面積:一線城市(4城):單月同比131.0%銷售面積:新一線城市(7城):單月同比銷售面積:二線城市(7城):單月同比6.1%銷售面積:低能級線城市(3城):單月同比圖18：商品房銷售面積分城市能級累計同比(%)圖19：商品房銷售面積分城市能級單月同比(%)東興證券普通報告房地產行業4月月報：高低能級區域銷售分化明顯，竣工大幅度改善但新開工和投資持續下行P15總圖20：分都市圈：新房銷售面積2023-04-302023-03-31銷售面積:長三角都市圈(6城):累計同比6.0%銷售面積:珠三角都市圈(3城):累計同比29.8%銷售面積:京津冀都市圈(2城):累計同比54.8%銷售面積:非核心都市圈(10城):累計同比銷售面積:三大核心都市圈(11城):累計同比19.5%銷售面積:長三角都市圈(6城):單月同比71.4%銷售面積:珠三角都市圈(3城):單月同比54.7%銷售面積:京津冀都市圈(2城):單月同比74.9%銷售面積:非核心都市圈(10城):單月同比銷售面積:三大核心都市圈(11城):單月同比69.0%圖21：商品房銷售面積三大都市圈累計同比(%)圖23：商品房銷售面積三大都市圈單月同比(%)圖22：商品房銷售面積核心與非核心都市圈累計同比(%)圖24：商品房銷售面積核心與非核心都市圈單月同比(%)P16東興證券普通報告P16房地產行業4月月報：高低能級區域銷售分化明顯，竣工大幅度改善但新開工和投資持續下行東方財智興盛之源東方財智興盛之源3.新房銷售價格3.1新房銷售價格概述：銷售向高能級城市集中推升了銷售均價，房價修復趨勢有所放緩%、部地區4月份銷售均價環比大幅回升，東北地區銷售均價變動不大。均價來18.6%、25.3%、別為-5.5%、-0.4%、6.1%、1.9%。非來自房價的上漲。比均有所上漲。0.30%。東方財智興盛之源東方財智興盛之源東興證券普通報告房地產行業4月月報：高低能級區域銷售分化明顯，竣工大幅度改善但新開工和投資持續下行P17符合政策層面對于剛需和改善性需求的鼓勵方向。上上漲城市平均漲幅和環比上漲城市平均漲幅均有所下降。個；3.2全國：新房銷售均價數據匯總圖25：全國：新房銷售均價2023-04-302023-03-31銷售均價:累計值(元/平米)銷售均價:累計同比銷售均價:單月值(元/平米)銷售均價:單月同比28.3%銷售均價:住宅:單月同比28.9%銷售均價:辦公樓:單月同比16.8%銷售均價:商業營業用房:單月同比16.7%銷售均價:單月環比17.5%銷售均價:住宅:單月環比18.7%銷售均價:辦公樓:單月環比銷售均價:商業營業用房:單月環比11.7%2023-04-302023-03-31銷售均價:現房:累計值(元/平米)8,459.73銷售均價:期房:累計值(元/平米)銷售均價:現房:累計同比3.6%銷售均價:期房:累計同比13.5%銷售均價:現房:單月值(元/平米)9,029.50銷售均價:期房:單月值(元/平米)銷售均價:現房:單月同比18.0%銷售均價:期房:單月同比31.2%銷售均價:現房:單月環比銷售均價:期房:單月環比P18東興證券普通報告P18房地產行業4月月報：高低能級區域銷售分化明顯，竣工大幅度改善但新開工和投資持續下行東方財智興盛之源東方財智興盛之源圖26：商品房銷售均價:累計值(元/平米)及累計同比(%)圖28：商品房銷售均價分類型單月同比(%)圖30：商品房銷售均價累計值:現房和期房(元/平米)圖27：商品房銷售均價:單月值(元/平米)及單月同比(%)圖29：商品房銷售均價分類型單月環比(%)圖31：商品房銷售均價累計同比:現房和期房(%)東興證券普通報告房地產行業4月月報：高低能級區域銷售分化明顯，竣工大幅度改善但新開工和投資持續下行P19圖32：商品房銷售均價單月值:現房和期房(元/平米)3.3分區域：新房銷售均價數據匯總圖34：分區域：新房銷售均價圖33：商品房銷售均價單月同比:現房和期房(%)2023-04-302023-03-31銷售均價:東部地區:累計值(元/平米)銷售均價:中部地區:累計值(元/平米)7,370.74銷售均價:西部地區:累計值(元/平米)7,369.25銷售均價:東北地區:累計值(元/平米)7,573.40銷售均價:東部地區:累計同比9.7%銷售均價:中部地區:累計同比4.7%銷售均價:西部地區:累計同比8.0%銷售均價:東北地區:累計同比銷售均價:東部地區:單月值(元/平米)銷售均價:中部地區:單月值(元/平米)8,160.13銷售均價:西部地區:單月值(元/平米)8,720.67銷售均價:東北地區:單月值(元/平米)7,516.56銷售均價:東部地區:單月同比20.5%銷售均價:中部地區:單月同比18.6%銷售均價:西部地區:單月同比25.3%銷售均價:東北地區:單月同比0.6%銷售均價:東部地區:單月環比12.5%銷售均價:中部地區:單月環比13.7%銷售均價:西部地區:單月環比19.2%銷售均價:東北地區:單月環比P20東興證券普通報告房地產行業4月月報：高低能級區域銷售分化明顯，竣工大幅度改善但新開工和投資持續下行圖35：商品房銷售均價累計值:分區域(元/平米)圖37：商品房銷售均價單月值:分區域(元/平米)圖36：商品房銷售均價累計同比:分區域(%)圖38：商品房銷售均價單月同比:分區域(%)圖39：70個大中城市：新建商品住宅價格指數70個大中城市:新建商品住宅價格指數2023-04-302023-03-31當月同比-0.74%當月環比0.32%0.44%東興證券普通報告房地產行業4月月報：高低能級區域銷售分化明顯，竣工大幅度改善但新開工和投資持續下行P21圖40：70個大中城市:新建商品住宅價格指數同比(%)圖41：70個大中城市:新建商品住宅價格指數環比(%)3.5分城市能級：70大中城市新房價格數據匯總分城市能級2023-04-302023-03-31一線城市:當月同比2.00%二線城市:當月同比0.20%-0.20%三線城市:當月同比2.70%一線城市:當月環比0.40%二線城市:當月環比0.40%三線城市:當月環比0.20%圖43：70個大中城市:新建商品住宅價格指數同比:分能級(%)圖44：70個大中城市:新建商品住宅價格指數環比:分能級(%)3.6分戶型大小：70大中城市新房價格數據匯總P22東興證券普通報告房地產行業4月月報：高低能級區域銷售分化明顯，竣工大幅度改善但新開工和投資持續下行圖45：分戶型大小：70個大中城市新建商品住宅價格指數分戶型大小2023-04-302023-03-3190平米及以下:當月同比-0.79%90-144平米:當月同比-0.73%144平米以上:當月同比90平米及以下:當月環比0.29%90-144平米:當月環比0.35%144平米以上:當月環比0.26%圖46：70個大中城市:新建商品住宅價格指數同比:分戶型大小(%)圖47：70個大中城市:新建商品住宅價格指數環比:分戶型大小(%)分漲跌城市數2023-04-302023-03-31同比上漲城市數22同比持平城市數-1同比下降城市數4851環比上漲城市數6264環比持平城市數11環比下降城市數75同比上漲城市平均漲幅2.53%同比漲幅擴大城市數147同比下降城市平均跌幅-2.24%同比跌幅擴大城市數36環比上漲城市平均漲幅0.39%環比漲幅擴大城市數1733環比下降城市平均跌幅-0.30%環比跌幅擴大城市數-4P23東興證券普通報告P23房地產行業4月月報：高低能級區域銷售分化明顯，竣工大幅度改善但新開工和投資持續下行東方財智興盛之源東方財智興盛之源圖49：70個大中城市:新建商品住宅價格:同比漲跌城市數4.二手房銷售面積與價格圖50：70個大中城市:新建商品住宅價格:環比漲跌城市數手房銷售熱度仍在延續，但價格修復的趨勢有所減弱從我們跟蹤的8城二手房銷售面積來看，4月份二手房銷售熱度仍在延續，但單月同比漲幅有所下降。勢有所減弱。比有所上漲，二三線城市二手房價環比持平。、0.20%。的戶型價格環比增速最高。米以上戶型的二手住宅價格同比增速分別為-2.84%、-2.55%和-2.61%，前值分別為-3.08%、-2.85%和-2.92。%、%。東方財智興盛之源東方財智興盛之源P24東興證券普通報告房地產行業4月月報：高低能級區域銷售分化明顯，竣工大幅度改善但新開工和投資持續下行前值4.2跟蹤8城：二手房銷售面積數據匯總銷售面銷售面積2023-04-302023-03-318城二手住宅銷售面積:累計同比8城二手住宅銷售面積:單月同比61.0%62.5%60.4%93.7%圖52：二手住宅銷售面積:累計同比(%)圖53：二手住宅銷售面積:單月同比(%)圖54：70個大中城市：二手住宅價格指數70個大中城市:二手住宅價格指數2023-04-302023-03-31當月同比-2.70%-2.95%當月環比0.01%0.26%東方財智興盛之源東方財智興盛之源東興證券普通報告房地產行業4月月報：高低能級區域銷售分化明顯，竣工大幅度改善但新開工和投資持續下行P25圖55：70個大中城市:二手住宅價格指數同比(%)圖56：70個大中城市:二手住宅價格指數環比(%)4.4分城市能級：70大中城市二手房價格數據匯總圖57：分城市能級：70個大中城市二手住宅價格指數0.20%0.00%0.00%圖58：70個大中城市:二手住宅價格指數同比:分能級(%)圖59：70個大中城市:二手住宅價格指數環比:分能級(%)4.5分戶型大小：70大中城市二手房價格數據匯總P26東興證券普通報告房地產行業4月月報：高低能級區域銷售分化明顯，竣工大幅度改善但新開工和投資持續下行圖60：分戶型大小：70個大中城市二手住宅價格指數分戶型大小2023-04-302023-03-3190平米及以下:當月同比-2.84%90-144平米:當月同比-2.55%144平米以上:當月同比90平米及以下:當月環比0.01%90-144平米:當月環比0.01%144平米以上:當月環比0.02%圖61：70個大中城市:二手住宅價格指數同比:分戶型大小(%)圖62：70個大中城市:二手住宅價格指數環比:分戶型大小(%)分漲跌城市數2023-04-302023-03-31同比上漲城市數98同比持平城市數-2同比下降城市數6160環比上漲城市數3657環比持平城市數--環比下降城市數34同比上漲城市平均漲幅2.36%同比漲幅擴大城市數16同比下降城市平均跌幅-3.44%同比跌幅擴大城市數138環比上漲城市平均漲幅0.28%環比漲幅擴大城市數7環比下降城市平均跌幅-0.28%環比跌幅擴大城市數42P27東興證券普通報告P27房地產行業4月月報：高低能級區域銷售分化明顯，竣工大幅度改善但新開工和投資持續下行東方財智興盛之源東方財智興盛之源圖64：70個大中城市:二手住宅價格:同比漲跌城市數5.新房庫存及二手房掛牌量圖65：70個大中城市:二手住宅價格:環比漲跌城市數平下降但去化周期回升，二手房掛牌量環比大幅下降，前期。從商品房待售面積來，兩者的去化周期也出現了分化。%，速為從二手房掛牌量來看，4月份二手房掛牌量指數環比大幅下滑。我們認為，前期由于“帶押過戶”和稅收補東方財智興盛之源東方財智興盛之源P28東興證券普通報告房地產行業4月月報：高低能級區域銷售分化明顯，竣工大幅度改善但新開工和投資持續下行加強。比降幅最小。市、四線城市.6%。從區域來看，4月份東部地區二手房掛牌量降幅大于中部和西部地區。出售5.2新房中期庫存數據匯總圖66：中期庫存：累計新開工-累計銷售2023-04-302023-03-31中期庫存=累計新開工-累計銷售(百萬平)中期庫存(住宅)=累計新開工-累計銷售(百萬平)6,981.412,290.606,987.322,305.94商品房銷售面積:6個月移動平均(百萬平/月)商品房銷售面積:住宅:6個月移動平均(百萬平/月)120.09103.06129.82110.80商品房去化周期(月)商品房去化周期:住宅(月)58.1422.2353.8220.81圖67：商品房中期可售庫存(百萬平)及去化周期(月)圖68：商品住宅中期可售庫存(百萬平)及去化周期(月)東方財智興盛之源東方財智興盛之源東興證券普通報告房地產行業4月月報：高低能級區域銷售分化明顯，竣工大幅度改善但新開工和投資持續下行P295.3新房短期庫存數據匯總圖69：短期庫存：可售面積2023-04-302023-03-3111城商品房可售面積(萬平)17,593.2417,642.9511城商品房可售面積同比0%7%11城商品房可售面積環比-0.3%2%11城商品房去化周期(月)22.0122.63一線城市(4城)商品房可售面積8,484.248,481.74一線城市(4城)商品房可售面積同比4.7%0%一線城市(4城)商品房可售面積環比0%1%一線城市(4城)商品房去化周期(月)21.1621.662023-04-302023-03-31商品房待售面積:同比15.7%15.4%商品房待售面積:住宅:同比15.4%15.5%商品房待售面積:環比-0.4%商品房待售面積:住宅:環比-2.6%商品房去化周期:現房(月)商品房去化周期:住宅:現房(月)28.3619.4726.9718.83圖70：11城商品房可售面積(萬平)及同比、環比(%)圖72：11城幾一線城市商品房可售面積去化周期(月)售面積(萬平)及同比、環比(%)圖73：統計局商品房待售面積同比(%)P30東興證券普通報告房地產行業4月月報：高低能級區域銷售分化明顯，竣工大幅度改善但新開工和投資持續下行圖74：統計局商品房待售面積環比(%)5.4二手房掛牌量數據匯總圖76：二手房掛牌量指數及當月環比圖75：統計局商品房現房去化周期比(月)二手房掛牌量指數(全國)2023-04-302023-03-31全國城市二手房出售掛牌量指數67.1575.66全國城市二手房出售掛牌量指數:當月環比全國城市二手房出售掛牌價指數:當月環比-0.3%二手房掛牌量指數(分戶型)2023-04-302023-03-31全國城市二手房出售掛牌量指數:90平方米以下64.9473.32全國城市二手房出售掛牌量指數:90-144平方米86.0296.44全國城市二手房出售掛牌量指數:144平方米以上37.3142.56全國城市二手房出售掛牌量指數:90平方米以下:當月環比全國城市二手房出售掛牌量指數:90-144平方米:當月環比全國城市二手房出售掛牌量指數:144平方米以上:當月環比二手房掛牌量指數(分城市能級)2023-04-302023-03-31全國城市二手房出售掛牌量指數:一線城市36.6741.42全國城市二手房出售掛牌量指數:二線城市60.5369.06全國城市二手房出售掛牌量指數:三線城市103.40114.35全國城市二手房出售掛牌量指數:四線城市152.47169.94全國城市二手房出售掛牌量指數:一線城市:當月環比全國城市二手房出售掛牌量指數:二線城市:當月環比全國城市二手房出售掛牌量指數:三線城市:當月環比-9.6%全國城市二手房出售掛牌量指數:四線城市:當月環比二手房掛牌量指數(分區域)2023-04-302023-03-31全國城市二手房出售掛牌量指數:東部地區59.8967.56全國城市二手房出售掛牌量指數:中部地區87.2397.80全國城市二手房出售掛牌量指數:西部地區101.26113.70全國城市二手房出售掛牌量指數:東部地區:當月環比全國城市二手房出售掛牌量指數:中部地區:當月環比全國城市二手房出售掛牌量指數:西部地區:當月環比P31東興證券普通報告P31房地產行業4月月報：高低能級區域銷售分化明顯，竣工大幅度改善但新開工和投資持續下行圖77：全國城市二手房出售掛牌量指數走勢及掛牌價當月環比(%)圖78：全國城市二手房出售掛牌量指數走勢:分戶型大小圖80：全國城市二手房出售掛牌量指數走勢:分能級售面積(萬平)及同比、環比(%)圖81：全國城市二手房出售掛牌量指數當月環比:分能級(%)P32東興證券普通報告P32房地產行業4月月報：高低能級區域銷售分化明顯，竣工大幅度改善但新開工和投資持續下行東方財智興盛之源東方財智興盛之源圖82：全國城市二手房出售掛牌量指數走勢:分區域6.新開工與竣工圖83：全國城市二手房出售掛牌量指數當月環比:分區域(%)6.1新開工與竣工概述：新開工持續下滑，竣工進一步改善定性將面和銷售預期出現更加實質性的改善。；其中，住宅施工面積同比增速為-5.9%，前值為-5.4%。。.5%；商業營業用房新交樓”之下，復工狀況持續好轉。東方財智興盛之源東方財智興盛之源施工面積:累計同比施工面積:住宅:累計同比施工面積:辦公樓:累計同比施工面積:累計同比施工面積:住宅:累計同比施工面積:辦公樓:累計同比施工面積:商業營業用房:累計同比東興證券普通報告房地產行業4月月報：高低能級區域銷售分化明顯，竣工大幅度改善但新開工和投資持續下行P336.2施工面積數據匯總圖84：施工面積2023-04-302023-03-31施工面積:累計值(萬平米)771,271.07764,577.16圖85：房屋施工面積:累計值(萬平米)及累計同比(%)6.3新開工面積數據匯總圖87：新開工面積圖86：房屋施工面積分類型累計同比(%)2023-04-302023-03-31新開工面積:累計值(萬平米)31,219.9524,121.15新開工面積:累計同比-21.4%新開工面積:新開工面積:新開工面積:新開工面積:新開工面積:單月值(萬平米)單月同比住宅:單月同比辦公樓:單月同比商業營業用房:單月同比7,098.80 -28.3% -29.2% 8.9% .91P34東興證券普通報告房地產行業4月月報：高低能級區域銷售分化明顯，竣工大幅度改善但新開工和投資持續下行圖88：新開工面積:累計值(萬平米)及累計同比(%)圖89：新開工面積:單月值(萬平米)及單月同比(%)圖90：新開工面積分類型單月同比(%)6.4竣工面積數據匯總圖91：竣工面積2023-04-302023-03-31竣工面積:竣工面積:累計值(萬平米)累計同比18.8%竣工面積:單月值(萬平米)4,255.61竣工面積:單月同比37.2%竣工面積:住宅:單月同比28.3%竣工面積:辦公樓:單月同比.6%竣工面積:商業營業用房:單月同比14.9%東興證券普通報告房地產行業4月月報：高低能級區域銷售分化明顯，竣工大幅度改善但新開工和投資持續下行P35圖92：竣工面積:累計值(萬平米)及累計同比(%)圖93：竣工面積:單月值(萬平米)及單月同比(%)圖94：竣工面積分類型單月同比(%)6.5凈停工面積數據匯總圖95：凈停工面積2022年2021年當年累計凈停工面積(萬平米)較去年整年凈停工面積同比增長年累計凈停工面積占比：年累計凈停工面積/房屋施工面積年末值11.6%5.0%2023-04-302023-03-31年內累計凈停工面積(萬平米)較去年同期年內累計凈停工面積同比增長月累計凈停工面積占比：年內月累計凈停工面積/房屋施工面積月末值(12月移動平均值)17.7%2023-04-302022-04-30月累計凈停工面積占比：年內月累計凈停工面積/房屋施工面積月末值18.3%21.6%P36東興證券普通報告P36房地產行業4月月報：高低能級區域銷售分化明顯，竣工大幅度改善但新開工和投資持續下行圖96：當年累計凈停工面積(萬平米)及同比圖98：年累計凈停工面積占比：年累計凈停工面積/房屋施工面積年末值7.開發投資圖97：年內月累計凈停工面積(萬平米)及同比圖99：月累計凈停工面積占比：年內月累計凈停工面積/房屋施工面積月末值的施工強度也在下降。增速為-22.7%、前值為-9.0%；安裝工程同比增速為-18.2%、前值為-5.8%；設備、工器具購置同比增速為地購置費同比增速為-5.2%，前值為-5.4%。東方財智興盛之源東方財智興盛之源東興證券普通報告房地產行業4月月報：高低能級區域銷售分化明顯，竣工大幅度改善但新開工和投資持續下行P374.1%、-5.4%、-4.0%。下滑。2023-2023-04-302023-03-31開發投資:累計值(億元)開發投資:累計同比-6.2%.8%施工強度2023-04-302023-03-31施工強度:施工強度:建安投資/施工面積:累計值(元/平米)建安投資/施工面積:累計同比281.36.9%214.39.2%圖101：房地產開發投資:累計值(億元)及累計同比(%)圖102：施工強度:建安投資/施工面積:累計值(元/平米)及累計同比(%)東方財智興盛之源東方財智興盛之源P38東興證券普通報告房地產行業4月月報：高低能級區域銷售分化明顯，竣工大幅度改善但新開工和投資持續下行2023-04-302023-03-31開發投資:單月值(億元)9,540.49.48開發投資:單月同比開發投資:建筑工程:單月同比-22.7%開發投資:安裝工程:單月同比開發投資:設備、工器具購置:單月同比-20.3%開發投資:其他費用:單月同比-6.9%開發投資:開發投資:其他費用:土地購置費:單月同比建安投資(建筑+安裝+設備):單月同比圖104：房地產開發投資:單月值(億元)及單月同比(%)圖106：分類型：開發投資圖105：房地產開發投資:分項目單月同比(%)-16.7%-5.9%-27.7%-8.5%-15.2%-20.4%-0.6%東興證券普通報告房地產行業4月月報：高低能級區域銷售分化明顯，竣工大幅度改善但新開工和投資持續下行P39圖107：房地產開發投資:分類型單月同比(%)圖109：分區域：開發投資圖108：房地產開發投資:分戶型單月同比(%)-2.0%-30.8%-34.8%-15.8%-2.5%-30.3%-35.0%-12.6%圖110：房地產開發投資:分區域單月同比(%)圖111：房地產開發投資:住宅:分區域單月同比(%)P40東興證券普通報告P40房地產行業4月月報：高低能級區域銷售分化明顯，竣工大幅度改善但新開工和投資持續下行東方財智興盛之源東方財智興盛之源8.土地市場從土地成交面積來看，4月全國土地成交面積同比降幅較上月大幅擴大，住宅用地成交面積降幅大于商業辦公用地。為-18.6%，前值為-16.6%。從建設用地成交面積101.9%。值設用窄。1-4月全國住宅建設用地累計成交土地出讓金同比增速為-22.9%，前值為-11.7%；全國商業辦公建設用地累計成交土地出讓金同比增速為-26.2%，前值為-24.4%。從建設用地成交土地出讓金單月來看，2023年4月全國住宅建設用地成交土地出讓金同比增速為-37.6%，建設用地成交土地出讓金同比增速為-27.7%，前值為-44.2%。成交進一步向均價更高的高能級區域集中。商辦用地成交均價降幅也大幅收窄。。東方財智興盛之源東方財智興盛之源東興證券普通報告房地產行業4月月報：高低能級區域銷售分化明顯，竣工大幅度改善但新開工和投資持續下行P41；用地成交土地平均溢價率為7.9%，前值為7.3%；35個大中城市商業辦公建設用地成交土地平均溢價率為8.2房地產開發企業：土地購置數據匯總2022-12-312022-11-30本年土地成交價款:累計值(億元)本年土地成交價款:累計同比本年購置土地面積:累計值(萬平方米)本年購置土地面積:累計同比土地出讓均價：累計值(元/平米)土地出讓均價：累計同比本年土地成交價款:單月值(億元)本年土地成交價款:單月同比本年購置土地面積:單月值(萬平方米)本年購置土地面積:單月同比土地出讓均價：單月值(元/平米)9,864.58土地出讓均價：單月同比0.6%土地出讓均價：單月環比出讓地價(12個月移動平均)/銷售房價(單月值)87.1%圖113：本年土地成交價款:累計值(億元)及累計同比(%)圖114：本年土地成交價款:單月值(億元)及單月同比(%)P42東興證券普通報告P42房地產行業4月月報：高低能級區域銷售分化明顯，竣工大幅度改善但新開工和投資持續下行圖115：本年購置土地面積:累計值(億元)及累計同比(%)圖117：本年土地出讓均價:累計值(元/平米)及累計同比(%)圖119：出讓地價(12個月移動平均)/銷售房價(單月值)(%)圖116：本年購置土地面積:單月值(億元)及單月同比(%)圖118：本年土地出讓均價:單月值(元/平米)及單月同比環比(%)東興證券普通報告房地產行業4月月報：高低能級區域銷售分化明顯，竣工大幅度改善但新開工和投資持續下行P43圖120：建設用地：成交面積2023-04-302023-03-31住宅用地:全國:成交土地建設用地面積:累計值(萬平方米)06.674,901.71住宅用地:全國:成交土地建設用地面積:累計同比-33.6%住宅用地:全國:成交土地建設用地面積:當月同比-45.2%住宅用地:35個大中城市:成交土地建設用地面積:當月同比-48.2%商業/辦公用地:全國:成交土地建設用地面積:累計值(萬平方米)8.16,872.91商業/辦公用地:全國:成交土地建設用地面積:累計同比商業/辦公用地:全國:成交土地建設用地面積:當月同比-23.9%商業/辦公用地:35個大中城市:成交土地建設用地面積:當月同比圖121：成交土地建設用地面積:累計值(萬平方米)及累計同比(%)圖122：住宅用地:成交土地建設用地面積:當月同比(%)圖123：商業/辦公用地:成交土地建設用地面積:當月同比(%)P44東興證券普通報告房地產行業4月月報：高低能級區域銷售分化明顯，竣工大幅度改善但新開工和投資持續下行圖124：建設用地：供需比2023-04-302023-03-31住宅用地:全國:建設用地供需比:當月值1.661.36住宅用地:35個大中城市:建設用地供需比:當月值1.471.17住宅用地:全國:建設用地供需比:6個月滾動求和1.291.31住宅用地:35個大中城市:建設用地供需比:6個月滾動求和1.261.26商業/辦公用地:全國:建設用地供需比:當月值1.341.51商業/辦公用地:35個大中城市:建設用地供需比:當月值1.101.28商業/辦公用地:全國:建設用地供需比:6個月滾動求和1.291.31商業/辦公用地:35個大中城市:建設用地供需比:6個月滾動求和1.131.11圖125：住宅用地:建設用地供需比(推出土地建設用地面積/成交土地建設用地面積)圖126：商業/辦公用地:建設用地供需比(推出土地建設用地面積/成交土地建設用地面積)圖127：建設用地：成交出讓金2023-04-302023-03-31住宅用地:全國:成交土地出讓金:累計值(億元)5.557.01住宅用地:全國:成交土地出讓金:累計同比-22.9%住宅用地:全國:成交土地出讓金:當月同比-37.6%住宅用地:35個大中城市:成交土地出讓金:當月同比-35.5%商業/辦公用地:全國:成交土地出讓金:累計值(億元)801.20商業/辦公用地:全國:成交土地出讓金:累計同比-26.2%商業/辦公用地:全國:成交土地出讓金:當月同比-31.6%商業/辦公用地:35個大中城市:成交土地出讓金:當月同比-27.7%全國:成交土地出讓金:住宅用地:累計占比全國:成交土地出讓金:商業/辦公用地:累計占比住宅用地:成交土地出讓金:35個大中城市:累計占比商業/辦公用地:成交土地出讓金:35個大中城市:累計占比P45東興證券普通報告P45房地產行業4月月報：高低能級區域銷售分化明顯，竣工大幅度改善但新開工和投資持續下行圖128：成交土地出讓金:累計值(億元)及累計同比(%)圖130：商業/辦公用地:成交土地出讓金:當月同比(%)圖129：住宅用地:成交土地出讓金:當月同比(%)圖131：全國:成交土地出讓金:分用地類型:累計占比(%)圖132：成交土地出讓金:分用地類型:35個大中城市:累計占比(%)P46東興證券普通報告房地產行業4月月報：高低能級區域銷售分化明顯，竣工大幅度改善但新開工和投資持續下行圖133：建設用地：成交均價2023-04-302023-03-31住宅用地:全國:成交土地均價:累計值(元/平方米)8,045.73.66住宅用地:全國:成交土地均價:累計同比16.1%住宅用地:全國:成交土地均價:當月同比13.8%住宅用地:35個大中城市:成交土地均價:當月同比24.7%商業/辦公用地:全國:成交土地均價:累計值(元/平方米)2,677.51,788.81商業/辦公用地:全國:成交土地均價:累計同比-9.3%商業/辦公用地:全國:成交土地均價:當月同比商業/辦公用地:35個大中城市:成交土地均價:當月同比圖134：成交土地均價:累計值(元/平方米)及累計同比(%)圖135：成交土地均價:單月同比(%)圖136：建設用地：溢價率建設用地(溢價率)2023-04-302023-03-31住宅用地:全國:成交土地平均溢價率:當月值住宅用地:35個大中城市:成交土地平均溢價率:當月值79%73%商業/辦公用地:全國:成交土地平均溢價率:當月值商業/辦公用地:35個大中城市:成交土地平均溢價率:當月值P47東興證券普通報告P47房地產行業4月月報：高低能級區域銷售分化明顯，竣工大幅度改善但新開工和投資持續下行圖137：住宅用地:成交土地平均溢價率:當月值(%)9.到位資金圖138：商業/辦公用地:成交土地平均溢價率:當月值(%)優質房企資產負債表計劃等供給端政策的不斷落地，優質房企特別是優質的央國企已經獲得了較大的力度的乏足自籌資金自然也會有所下滑。29.3%、34.3%、17.8%、4.2%。是由于當前的地產乙方對于墊資的接受程度下降。同時，新開工的持續下滑也導致了累計應付工程款的持續。施工面積累計同比增速為-5.6%，前值為-5.2%。但累計到位資金與工程應付款的比值有所回升。我們認為，雖然到位資金累計同比降幅繼續收窄，但資金面整體依然較為緊張，房企對于投資與新開工都較為謹慎。P48東興證券普通報告房地產行業4月月報：高低能級區域銷售分化明顯，竣工大幅度改善但新開工和投資持續下行9.2房企到位資金及應付工程款圖139：房地產開發企業到位資金及應付工程款房地產開發企業到位資金2023-04-302023-03-31合計:累計值(億元)45,154.7534,707.78合計:累計同比-6.4%合計:單月值(億元)10,446.98.12合計:單月同比0.8%國內貸款單月同比自籌資金單月同比-27.9%定金及預收款單月同比29.3%個人按揭貸款單月同比22.0%國內貸款:累計占比13.6%自籌資金:累計占比28.7%定金及預收款:累計占比35.3%個人按揭貸款:累計占比18.2%其他:累計占比4.2%房地產開發企業應付工程款2023-04-302023-03-31各項應付款:工程款:累計值.40.26各項應付款:工程款:累計同比房屋施工面積:累計同比累計到位資金與累計開發投資額之比2023-04-302023-03-31到位資金:累計值/開發投資:累計值到位資金:累計值/開發投資:累計值(12個月移動平均)1.271.191.341.19累計到位資金與累計工程應付款之比2023-04-302023-03-31到位資金:累計值/各項應付款:工程款:累計值到位資金:累計值/各項應付款:工程款:累計值(12個月移動平均)2.202.581.912.58圖140：房地產開發企業資金來源:合計:累計值(億元)及累計同比(%)圖141：房地產開發企業資金來源:合計:單月值(億元)及單月同比(%)P49東興證券普通報告P49房地產行業4月月報：高低能級區域銷售分化明顯，竣工大幅度改善但新開工和投資持續下行圖142：房地產開發企業資金來源:分來源:當月同比(%)圖144：房地產開發企業應付工程款與施工面積累計同比(%)圖143：房地產開發企業資金來源:分來源:當年累計占比(%)圖145：累計到位資金與累計開發投資額之比圖146：累計到位資金與累計工程應付款之比P50東興證券普通報告P50房地產行業4月月報：高低能級區域銷售分化明顯，竣工大幅度改善但新開工和投資持續下行東方財智興盛之源東方財智興盛之源10.居民存貸款10.1居民存貸款概述：住戶部門累計存貸款差額小幅收窄，但中長期貸款增加額也由正轉負從住戶部門存貸款來看，4月份住戶部門存款余額環比有所下降，但短期和中長期貸款增加額也在下降。4月住戶部門增加的存款額小于貸款額，存貸差額由正轉負，12個月累計存貸款的差額水平繼續小幅收窄。。月住戶部門人民幣存貸款差額月度均值為12.64本資金全款買房的情況增多和房貸數據具有一定的滯后性可能也是原因之一。門中長期貸款、個人按揭貸款到位資金、商品住宅銷售額累計增加額同比增速分別為-45.34%、-19.16%、0.93%。東方財智興盛之源東方財智興盛之源東興證券普通報告房地產行業4月月報：高低能級區域銷售分化明顯，竣工大幅度改善但新開工和投資持續下行P5110.2金融機構存貸款余額圖147：金融機構存貸款余額存款余額2023-04-302023-03-31金融機構:人民幣存款余額:住戶(千億元)2,734.50金融機構:人民幣存款余額:住戶:同比金融機構:人民幣存款余額:住戶:環比金融機構:人民幣存款:當月增加:住戶(千億元)金融機構:人民幣存款:月增加(12個月移動均值):住戶(千億元)29.07金融機構:人民幣存款:月增加(12個月滾動求和):住戶(千億元)194.23貸款余額2023-04-302023-03-31金融機構:人民幣貸款:當月增加:住戶:短期(千億元)金融機構:人民幣貸款:月增加(12個月移動均值):住戶:短期(千億元)9金融機構:人民幣貸款:當月增加:住戶:中長期(千億元)金融機構:人民幣貸款:月增加(12個月移動均值):住戶:中長期(千億元).125.19金融機構:人民幣貸款:月增加(12個月滾動求和):住戶:中長期(千億元)25.4026.24住戶存貸款差額(當月增加存款:住戶-當月增加貸款:住戶)2023-04-302023-03-31金融機構:當月增加的存貸款之差額:住戶(千億元)金融機構:當月增加的存貸款之差額(12個月移動均值):住戶(千億元)金融機構:當月增加的存貸款之差額(12個月滾動求和):住戶(千億元)