成都XX營銷顧問有限公司以始為終、分類聚焦、階段匹配

——成都XX社區商業系統研究客戶調研報告

2012年5月28日運營高管研究（本報告呈現）投資客研究本報告呈現）商家研究（本報告呈現）

案例研究（已完成）終端用戶研究（下階段展開）成功社區商業案例解析、經驗借鑒各方訴求深度研究、價值關注分類匹配，創造多方共贏商業格局社區商業定位導則基于定位導則的社區商業設計導則社區商業研究框架4.社區商業與住宅價值雙向關聯5.社區商業不同階段價值影響6.社區商業多方共贏分析7.基于定位導則指導下的設計導則1.本次調研設計及執行說明2.本次研究核心結論3.本次研究邏輯思路研究方法：依靠人脈關系搜尋、一對一深訪，一名被訪者配兩名訪問專員研究對象：商業地產運營高管：5組投資客：25組店鋪經營者：15組連鎖機構運營高管：5組本次調研基本信息-運營高管、商家、連鎖品牌/店鋪名稱商家類型店鋪位置被訪者姓名職位美國GEP洗衣連鎖居家服務型溫江區行署路54號美丹店長WOWO零售型創業路300號楊艷群總助春天花樂園零售型錦興路60號附2號朱瑾總經理紅旗零售型迪康大道7號楊部長拓展部精視力眼鏡零售型春熙路南段13號何女士經理九九文具店零售型一環路南四段9號附4號胡玉立副總經理麥當勞餐飲型大業路北京華聯二樓劉經理營運部屈臣氏零售型時代廣場1806何悅婷店長詩麗堂居家服務型林蔭路黃總總經理味千餐飲餐飲服務型花牌坊北街88號西錦國際一棟1403劉敘經理四川杏林醫藥連鎖零售型一環路西二段31號杜光明經理一點味餐飲服務型小南街87號龔松文店長英派斯健身休閑服務型雙楠段503號張勁東總經理成都銀行專業服務型西御街16號何德好總經助渣打銀行專業服務型時代廣場戴舸總經助連鎖機構名稱商家類型被訪者姓名職位寶寶攝影專業服務型曾先生總經理屈臣氏零售型楊女士中國西區總監鍋鍋香餐飲服務型冷女士總經理蘭花草服務型蘇先生總經理碎蝶音樂咖啡居家服務型陳先生董事長運營高管訪問對象基本簡介陳總原國嘉地產總經理、原蘇寧置業總經理王總優品道商業地產總經理閆總藍光集團嘉寶副總裁、商業公司總經理，30多個商業案例操盤經驗李總摩爾國際物流發展有限公司運營總監梁總藍光地產策劃總監，十年商業地產從業經驗。類型客戶解釋：專業信任：投資為收入補充，希望專業人員打理資產，對專業機構依賴度高。謹慎技術：反復權衡投資安全，關注趨勢指標、運營指標、回報指標。信息敏感：相信信息越快越多，越容易成功,自我成功經驗路徑依賴。被訪者姓名投資者類型投資者類型被訪者相關信息（所處行業、所在公司、目前職位）陳先生1000萬以上謹慎技術專業投資人，掌控數億投資資金陳思佑200-500萬謹慎技術家里面是樂山知名開發商，富二代，目前專業從事投資理財鄭凱200-500萬信息敏感西南設計院胡霞1000萬以上信息敏感雙馬家私老總，接受過專業商業地產投資培訓，持有多個商鋪。徐鵬200-500萬謹慎技術保險行業，專注房地產投資，目前在汽配市場有投資商鋪。白昌興500-1000萬謹慎技術公司老總（臺灣人）自持“溫哥華廣場”寫字樓、時代尊邸220㎡住宅何曉蓉200-500萬謹慎技術某商會負責人，老公是某承建商負責人楊立有200-500萬謹慎技術建材個體戶耿爽200-500萬謹慎技術個體經營戶：水泥、食品調料林強1000萬以上謹慎技術全友家私（威遠地區總代理）身家過億，只購買上千萬物業柘姐1000萬以上信息敏感外貿生意，長期在廣州從事對外貿易譚麗1000萬以上謹慎技術外資銀行高管，個人持有商鋪，寫字樓胡蓮200-500萬專業信任某化妝品成都總代理，多套住宅投資產品甘彬200-500萬謹慎技術金朝陽培訓學校副總（專職投資）陶雄杰500-1000萬信息敏感私營企業公司老總，長期從事證券股票投資，自持寫字樓物業劉永超500-1000萬信息敏感服裝批發商，全國多個城市持有商鋪。陳莉200-500萬專業信任自由職業，目前專注于理財投資閆城200-500萬專業信任只能居家系統公司老總李霞200-500萬謹慎技術個體投資者，200萬投資額度，喜歡進行低總額物業資產投資唐忠松500-1000萬謹慎技術陽光100運營高管，個人持有多個商鋪。楊濤500-1000萬謹慎技術專業投資客吳渝200-500萬謹慎技術上市企業營銷總監冷冰200-500萬謹慎技術醫藥行業老總，長期在武漢、青島，成都人明智500-1000萬謹慎技術個體戶，經營服裝連鎖品牌“月亮之尚”王蔓1000萬以上專業信任天越傳媒公司老總本次調研基本信息-25組投資者問卷設計內容4.社區商業與住宅價值雙向關聯5.社區商業不同階段價值影響6.社區商業多方共贏分析7.基于定位導則指導下的設計導則1.本次調研設計及執行說明2.本次研究核心結論3.本次研究邏輯思路1、全部持有或持有關鍵商業并通過良好的專業運營，是商業價值最大化的最佳途徑，在商業價值提升的同時，住宅價值得到滋養。2、在政府相關約束下，只有在開發商、投資者、商家、終端用戶四方達到共同贏利的運營狀態，商業物業才可以持續增值溢價，并有利于開發商進行再融資，投資者更放心投資同品牌物業，商家吸附力增加、終端用戶忠誠度提高和情感消費體驗滲透。3、以終為始的商業地產開發理念，在項目啟動期，產品設計、品牌等級、商業規模、業態組合、動線設計多方面前置考慮，可以極大降低后期運營調整成本。4、調整運營期的重點工作在于推廣和活動，運營良好的開發商在前期預算一定會預留充足資金預算進行后期活動來聚集人氣和加快形成商業氛圍，縮短商業成熟周期。5、客戶維護和客戶信息管理是運營成熟期的重點工作，本階段要擴大商業項目的輻射范圍，并著力培養客戶對本社區消費的情感依賴性。研究核心結論通過對商業地產運營高管、投資客、連鎖機構負責人和商鋪經營者的深入訪談，并結合前期相關研究成果，提煉出社區商業相關核心結論：：研究核心結論6、投資客投資回報率預期在6%-8%范圍，投資客對租金收益預期略超過銀行存款回報即可，但對后期運營溢價期望很高。7、商家對租金的承受力普遍占營業額的20-30%，與毛利率直接相關。8、目前商業地產有四種銷售方式，一是賣產品，二是賣資產，三是以賣資產的方式賣產品，四是賣資本，通過研究證明，賣資本比其他三種銷售方式能為公司帶來更大現金流和融資機會。9、通過研究發現，標準化、模塊化是目前商業地產運營的難點和新的機會點，商業地產運營過程的物業管理、硬件維護、租金管理、品牌管理、客戶管理正是當前各大開發商的研究方向。10、商業地產有兩種溢價方式，一是金融溢價（自然溢價），二是運營溢價，在當前商業地產泡沫加劇和調控力度加強的情形下，金融溢價前景有限，而運營溢價才是商業地產未來的方向。4.社區商業與住宅價值雙向關聯5.社區商業不同階段價值影響6.社區商業多方共贏分析7.基于定位導則指導下的設計導則1.本次調研設計及執行說明2.本次研究核心結論3.本次研究邏輯思路本報告主要從終端用戶（消費者）、投資者、商家、開發企業四方的價值訴求出發，以“以終為始”的觀點進行研究，以建立多方共贏、住宅與商業雙向價值滋養并推動項目整體溢價的社區商業增值服務平臺。社區商業研究維度定位導則思路示意圖功能等級階段主力商家/次主力商家配套商家技術可行性成本可控性投資者需求市場競爭分析設計前瞻性產品設計原則產品落地價值點梳理供應商需求確定供應商定位導則三維度補充性資源相結合定位導則思路邏輯出發點交通規劃動線設計業態功能布局停車場設計導視導購系統灰空間打造店鋪面積配比其它硬件設施運營管理服務結構化終端規模及需求土地具體條件企業現有資源梳理各方商家需求商業定位聚焦定位導則關系聚焦圖社區商業相比住宅而言價值鏈條更多，節點控制更復雜，本次研究即通過從不同維度出發梳理各方需求，以形成終端需求與資源匹配的商業價值聚集點。各方問卷涉及內容4.社區商業與住宅價值雙向關聯5.社區商業不同階段價值影響6.社區商業多方共贏分析7.基于定位導則指導下的設計導則1.本次調研設計及執行說明2.本次研究核心結論3.本次研究邏輯思路社區商業立足于輻射區內用戶，在提供便利性的同時，階段性地解決其基本生活需求和品質提升需求，在商業氛圍形成后，住宅又可以對社區商業進行滋養，帶來持續穩定的現金流入。住宅社區商業定位、設計、業態規劃需要滿足相應消費群體的便捷性等多種需求社區配套商業提升住宅用戶的居住便利性，升級住宅居住品質。社區商業提升住宅銷售速度提升住宅入住率提升住宅未來溢價提升住宅租金水平提升企業品牌知名度提供消費人群支撐必須性消費就近消費重復消費社區商業與住宅（社乏區商賤業）羽最直獻接的濤就是分使樓盤下增值塑，產依生溢餡價；商倡業一汗旦開揪業，爭會對和于本冊區域香內、體區域段外客右群起為到我哈們品屆牌的介宣傳糟作用悅。一字個大噴的商睛業樓換盤，撓會有峽項目富本身罰住宅音的固稻定消副費群牲體給娘我們戒的項伏目提片供消蛙費支遣撐，虎而商證業做抓得好燦也可雀以反護過來咱影響哄住宅胖。--貌-藍光墻梁總紗。社區抬商業地對住爸宅小加區價挺值的極提升奏非常杯明顯嫂，尤瀉其是善大盤劍，社界區商淡業對銷售尺價格倍、銷鑄售速吩度、妄未來命的增吵值空柄間都會炎有較把大的肚促進桑作用精。--距-優品仍道王瞞總幫助謝小區嬸提升叨價值喬，社辛區商縱業首慎先是飯服務先于小肉區的禁，所烏以我恥們應獨該也睬必須名提供商業移服務。--陽-陳總社區坐商業癥重點牌體現建的是便利訪性，這靠點能酬提高擇周邊繩住戶飽的居住綁品質，提毛高居住著舒適靜度，周邊區有商鉛業的治住宅議在價勞格上銳會得忍到提謠升。灑住宅膜與商熱業相貢關聯奇最關笛鍵的鬧問題迫是動線問題孝，在冷設計孔上必規須要底考慮那。--色-摩爾摩國際-李總社區商業與住宅社區阿商業欲與住肺宅會污進行雙向到價值層聯動，在委良好踏運營米保障肚下，帝商業亭價值內超越噸住宅猛價值嶄成為冠可能敏，本案觀點侍在此統次調刪研中桐得到父地產康運營孫高管伐們的粘一致轟認同領。社區查商業降與住廊宅價伏值關怎系？萬科雙本身膨不想孤做商榆業地立產，細是為獻了做好路住宅而去誓做商誤業地或產。--絡-郁亮社區商業與住宅價值-案例優品鞋道王篩總：魄我們喉是10開始癢的賣地，調筑控沒吹有斷尖過、詞房價準走勢顫也不擱好，嘩但我艦們的嚴房價秩一直介比較哀堅挺魚，我于們的泥銷售疾比較闊迅速鴨。我翁們的健入住撫率是紐奉也直礙線提康升。異現在振在75柔%以上略，原尿來在60卻%以下特，租落金也局有比腳較好爺的提占升。目前蝕優品菜道采慚用固準定租澤金形沈式，崇平均腔租金錫在20豈0-碎25陣0元/平米/月，床周邊恥租金謀（10械0-燒20島0元/平米/月）問，簽塵訂合僻約的刷內外談街商映鋪年斜租金樹上漲制幅度糊平均脅約為10龜%，周橋邊租罷金平者均漲犧幅6%。住宅么平均姐價格略也明算顯高芳于本豈區域影樓盤礦均價輝，且冶基本粥保持償上升節趨勢歌。4.社區商業與住宅價值雙向關聯5.社區商業不同階段價值影響6.社區商業多方共贏分析7.基于定位導則指導下的設計導則1.本次調研設計及執行說明2.本次研究核心結論3.本次研究邏輯思路啟動乓期調整菊期成熟軍期社區商業階段價值影響社區天商業封階段亞價值玩體現廚和實壞現途倡徑價值含達成炮：減少孫后期欣調整純成本價值及實現病途徑梢：用戶椅需求漫、商砍家需針求、娘投資互者需姐求研究染前置，三寫方需敢求決估定商扭業定童位、文品牌善等級稠、功挖能、脾產品財設計價值腳達成姜：擴大乳社區獵商業即的輻呀射半銅徑，漆提高寺項目酷知名翻度價值鹿實現燃途徑齡：商業閃氛圍壘營造，通護過運謹營管駕理做推廣淺活動興、品賺牌展貪示、熄業態執調整，聚加集人木氣價值寬達成儀：租身金持誘續穩蔥定增摘長、留用戶滴重復捉消費燦收益擾增加飛、重肯復消振費成稿本降碧低，區域唐影響巖力提姓升、擴羨大融酸資價值俘實現股途徑宇：用黃戶信慘息管律理、立用戶拜維護暫、用交戶消曉費互割動、品牌巾升級社區斯商業伐階段仁性發粒展趨鏟勢明賤顯，敵不同管階段電價值脅體現贊呈現鉤一定津區別忌，理候清各階階段窯價值糾影響刷因素精，就曉能縮短查社區槐商業憤成熟激周期兩并降愛低成懂本，實滑現社趨區商欺業價枯值最膏大化禁。啟動期商業價值影響社區捷商業銅開發哥前期創，以億匹配部用戶素需求所為原此點，夢綜合腸各方絞需求許，從羅產品侄設計堵、品注牌等慎級、吉商業虹規模穗、業醫態組駝合、忘動線趨設計皇多方醋面前廣置考葬慮，彼降低顯后期欲運營致調整苗成本丟。用戶需求商家需求投資客需求開發商需求政府約束產品設計要求產品品牌等級商業規模業態組合后期調整成本后期運營成本后期維護成本通過清晰定位，各因素前置考慮，降低后期運營成本、提升商業價值、縮短商業成熟周期動線設計以始為終、分類聚集、階段匹配市場競爭商業寧定位精期我井們需圓要分港析消匯費者栽，如悔何去初分析短，方晚法有期很多錦：1、垃圾稠分析，專絞門分季析這料個小本區的剩垃圾景，搞斗清客淚戶的楊消費訴水平哀。2、裙片區摧的銀行遙存款述余額，反中映消監費能宣力。3、渾觀察車流木檔次。4、沉觀察客戶屠穿戴尾檔次。5、菜市蠻場：高暑檔產鵲品，污像蝦悼、鮑宇魚等敞昂貴濤品種量的銷紋量。--騎-陳總商家謹投訴不基本迫都是硬件如不過至關，比松如空宋調不愛到位謹，下抓雨天撿店鋪后外有鋸水等銳，這插需要剃在設逆計前邀期充貫分考鋤慮，割后期鑄再改協成本心就很后大。--橫-陳總對于僻餐飲搜而言計，首擁先考劍慮有齊沒有顯配置旗的上諷下水擋、排杯油排橡煙設僻備。減成都狠很多涼項目槍沒有凍前期咸設計陪好這掙些東把西，丙后來米在墻紗外弄撒、很仔難看位、政盾府不呼批，潤影響贊項目塘整體祥檔次戰，客駕戶投羞訴也的會很頭大（援環境滲、衛提生、棍噪音眠等方兩面）守。既發然是社區跪商業叢，統牌一規傭劃、兼布局暢是很囑重要補的。某宗一商鋸家由鈴于動濃線設暢計受聲影響緊肯定翁要提虧出異服議，刺動線鈔不好涌就沒左有價太值--撫-藍光壟梁總首先嘉是開發侄商取過向問題傲，然黑后是真產品原規劃宴定位吉問題嚴，在吧設計件上要居與設犧計師蠅溝通籍，根哭據產品里的要風求來嫌進行餓設計。例佩如柱類距、啦層高籌、承皆重等鴿。--易-摩爾抹國際勤李總啟動期商業價值影響產品徒設計析、品聰牌等鉛級、羽業態畝組合風、動仗線設讀計、反商業鍬規模前置定考慮可以降低思后期待運營議成本以達杯到提暢升商替業價麻值作癥用，斗本觀腳點在稻此次燈調研駁中得膚到地戀產運南營高銹管認命同。產品幻玉設計評前置考慮派必要攝性啟動期以終為始-案例從萬返科城公為例曉，其梁前期占設計鳴未充期分考困慮空漠調設加計規鼓劃和狼餐飲攝業態俗需求亞，導羊致后虜期直算接影呢響項訂目形均象，膀且調國整成蜜本和睜管理賀維護鳴成本漸很高蕉。調整期商業價值影響社區釀商業踢的運退營調跡整期榆主要碰涉及惑三大欠模塊密：推廣籌活動千、品拾牌升惱級、捐業態器調整，且性調整抹要與綿用戶搞需求篇相匹配。推廣會活動極：車展顆、親殼子活逼動、師兒童典娛樂優等，彩聚集弓人氣莖、提手高品乏牌影川響力碰。業態沉調整皺：主要紅分為鴨自然層調整誓和運走營調主整，棋自然咽調整潔主要畏表現酒為建完材家踐居撤爸場等腎自發納性調都整，素運營砍調整逝體現呀為業脖態互遷補調點整、蓮業態葬比例王調整杰以及碼客戶幸需求青業態嬌補充衰。品牌豪升級漂：主要避體現習為低盟端品批牌向也高端腳品牌清過度釀，提構升客狡單價使和消潔費金多額以橋及商搶家的濤利潤晴率。品牌升級業態調整推廣活動商業氛圍縮短社區商業成熟周期，加快項目價值提升時間商業氛圍體現-運營角度一是建筑壘環境術維護，不形能臟昏，維雹護商軍業空布間的智品質有。二敗是氛予圍打根造，糞通過有效雹推廣瓶活動來吸筑引人位氣。--鞭-優品相道王劇總。商業補氛圍接首先迎是建筑揮本身，建吵筑是濟時尚恒靚麗甲的，與吸引不年輕渴人，誕晚上燈光永好，吸羅引人扎，另牌一個莖是活動罪多，像責車展住促銷魯等，愁還有話就是朵噴泉形表演邪，燈筑光炫賴了，早他們插散步卡都會匯散過認來。--主-優品處道王古總（商業教氛圍暴體現永在）律：1、產盛品結泉構。2、商訓家形吧象。3、包扇裝產轉品的參舒適罰性。曠要抓天住消糊費者陸的興趣舉點。根調據消觸費者具心理康，商餡業氛刑圍做輝到形散羞神不罵散。。--怒-摩爾毀國際昨李總商業償形象饅不一唱定要驚高檔啊，他形一定借要匹配準性。我走覺得罷荷花吃池商然業形口象就仁很好棚，因躁為他熔是專息業市蠅場他購就有爐自己饑的特懂質在襖里面墳。--薯-藍光飛閆總除了度運營酒期的眨推廣療活動授、品剛牌升籃級、桶業態臟調整著。運瞧營人讓員還踏關注姿建筑彼風格粗、燈給光系芝統等休硬件煤設施佩對商業說氛圍的影黨響，頁這需勵要在題前期漂規劃吼階段例予以姥考慮弱。商業材氛圍皂體現榆點商業氛圍體現-投資者角度良好籌的商夜業氛相圍能衰聚集般人氣暫、增洽加收懂入、紙提升藥商業書價值素，而品牌截、業對態、畜定位肅、交管通是投紫資者明對商她業氛燙圍的山理解出。50衫0-團10租00萬級禿和信追息敏暮感型糾客戶梁對品御牌的狼關注朽度都擠達到10貨0%。主題牲定位皂、交峰通等橡影響擊因素蒸以需余要在哭定位籍期予鑼以前唯置考鼻慮，暫這樣嘴更能部縮短幫商業饑氛圍撫營造宣周期謹，提價升商已業價倒值。1、人爛流量些大，汪人多嚼，生謝意好討做。2、定位要準盼確。3、業態域配比要合忘理辜。--俗-徐鵬這也康都是萬運營后細節怖。有茫些東妖西是繪專業問好，暗有些樓東西搏是豐素富、骨品類列多好跌，要斯根據業態柄和品蒸類來看往。富遍森美最搞品晚類豐渾富就攜死了閱，其語實這矩里面耐的因之素都差要考速慮，戶分不權出輕呀重。--點-林強1、品牌葛號召纖力。2、業態誰豐富。3、主題財定位對開望發商橫很重郵要，撈對獨鄙立鋪放面無謝所謂鏟。--嶼-明智第一吳個就錫是主題或明確，就茅像外蹄雙楠唇的鷺狀島國暢際，地他主撈題非饅常的碑明確患，他日就是暗一個施商業不休閑既廣場習，商辱業休除閑廣轎場他博所帶述進的餓就是相商業帝休閑殿品牌奪：喝云茶的摩、喝階咖啡驕的、姿吃飯疊的、昏做SP倦A的，僚他就之很清濫晰。脂然后亦就是趣它的麻商業翅區業態點豐富，相綱對來貍說比摘較齊礦全，吸打造沾休閑師街區昌，集者吃喝盼玩樂承于一廚體，捐不是晃片面攔的經背營單透一的溜業態燦。--祖-王蔓裝修比較拍重要傳，很幟多做巖服裝述行業傅的朋撥友給敬我們養講，摘一流南的裝輔修三撿流的卷衣服抹，賣談的就豎是裝融修。防其實畝貨品壟都差鋸不多躁。--煩-楊濤商業氛圍體現-投資者角度投資誕者對殺商業抬氛圍用關注刷點也經集中誰在推廣豬活動舞、品柏牌升喊級、闊業態因調整和建筑臟主題上，曾這也然要求感在前峰期規梨劃考武慮階夠段要黎對硬稈件設促施、趣主題捷定位手進行漆精細致打造釋。商業寶氛圍急體現惱點商家噴對商織業氛羊圍的涂關注頓點集紹中在交通關便利唉、業鐵態豐捆富以及強勢懲品牌。零售罰類商姓家對加業態各豐富妨性的日關注頌度比插服務蔬類商雜家關科注度取強，航即零渠售對猜業態蕩互補遙性更伶敏感情；服務辛類商革家對刺交通師便利園性關秩注度件比零丸售類正關注侵度強悄，主動要在返于服宵務類別消費掩時間述較長怕，對仙停車碼、交迅通便箱利有陽一定留訴求誓。商業氛圍體現-商家角度商業氛圍體現-商家角度一般播像商酒業區度的主題，商業慮定位，商業園建筑也有識影響賄。比兼如說壘一看妙就很蝕高檔氧的建異筑，猶消費苗能力塘就高石。還失有交醫通流各暢。齒交通傲也很律關鍵預。現茂在都績是開旅車上求班，點你那賞兒連兼個停腰車的臭地方茅都沒份得，麥我咋昨個買辮東西均？還沖有就甚是品牌，你孩旁邊幼開個愧雜貨鄭鋪，攝人家書肯定瓦都會養在我北們這喜兒而急不會文在雜紗貨鋪測買，希整個愧感覺統不一廁樣。--渾-W燒OW胳O超市商業螞還是班要有多功撈能性的，污才能謀吸引鄰更多垮的顧愧客過湯來，寧很單謠一的牛商業階不行作。這異個東桿西，挺當時走我們柜租這院個鋪業子的昂時候薯，主券要是識考慮江對面懷有個讀醫院決，和謠我們業態悅比較賣相近。我幸們這璃邊主抄要以弓小區劈燕形式巧，中獨老年籍人居魔多。穿像現用在很付多新玩修的替，主饅要是疲年青幸人居咐住，鼻我們意也不抄得去蒼。因癢為年師輕人綠他用挖藥的蔬比例旁很低雪?，F強在南拉面新兔修了餅很多因的商窯業中拾心，快我們足是肯墾定不研去的彩。--到-杏林頃藥店商家兇對商豈業氛沿圍關壤注點翅更集續中在臨主題集明確旬、交孤通方著便、司業態涌豐富練和業態舞調整能互補。其釋中業態蹦調整簽互補是商掠家相陵對敏后感因栽素。商業鹿氛圍伶體現湯點典型案例品牌、業態調整優品緩道：儲安德袍魯森征蛋糕夠店升克級為涉更高倘端品用牌早絹安巴于黎，造更好怒匹配紐奉客戶靜需求義，客問單價淡、營懼業額窗、租輔金收莊益得擱到提共升。大拇室指：療原皇騙后餐鈴廳占穗據臨竿街關騙鍵口叔岸，珍但承芳租能獎力有聞限，兼后調鍋整為叨蘋果之零售架店，隆租金允收益兄更高歉，業班態更死合理同。成熟期商業價值影響社區勒商業暗成熟妙期是非運營卸溢價沾的檢細驗期。用劈燕戶的重復類消費特征略明顯孩，用造戶維儲護拓脹展是臉增值啦服務斥最應矛關注臉的問啄題，疊也是央運營長溢價婆超越涌資產洽金融粘溢價期，構惜建競閣爭優疲勢的姜關鍵縣。另一猴方面超，受窄城市列發展慚的影灘響，無用戶湖重復查消費傅成本截隨消欲費距哲離的桐增加畜而增踏加，失為了攏滿足啄用戶就近留消費的潛滴在需勾求，允品牌露與業旗態在斜此階韻段也嶺會小雖幅度設調整邊，調什整比副例控尋制在10扎%以內壩。運營邪良好朋的社濾區商爭業循竹環模璃型一個鹿運營翁成熟拖的商序業表僵現在有效料人氣嫂、客傘單價獅和替于代率贏保證，并慕不是社你交單租金蛋就讓晉你進痰，必許須要寄達到緣瑞我的襲客單仙價和快替代雀率，組也不摔是說賴因為妄你品謙牌好腔就讓聾你做學，而希是因父為我神們的瞎確需頸要這僚個品名牌。--也-陳總形象山品質靈好；商家稼經營脊收益酬好；項目在這悠個業當內有群一定專的品牌一定叫的知傷名度盈嘛；餅還有臂就是商家匹的滿里意度重高；消費辛者的贏認同牌度高。--薯-藍光豈閆總租金損要覆爹蓋成長本，并步有可包觀的再遞增放趨勢耕，還添有就辮是良嶄好的祥品牌選并在持續貴提升。還詠有現組場管半理本充身是掩否?；饦I有序汪效率咽高，建旨立一失個標絨準化閃不容棵易。--距-優品忽道李消總凱德岔廣場聯最初油期一破樓就興是三死四線框的品笛牌，絞后來禽進行見置換滔，品床牌不繭斷升底級，部熱風卸這些且品牌決都趕逝到上封面去梳了。福我需奇要不光斷提升捉和調輸整來末擴大薦我的雷影響醒力。--舊-藍光央梁總成熟泰期且仁運營盛良好的商晨業，敞此時赴運營公商已進經擁沾有相隔對主憲動權酸，在艇調整紋商家司品牌帥和業爆態選沫擇上替有更后大的蚊選擇填性，霜并會吸附貌好品躬牌的商事家。運營軌良好層的社系區商上業已桐有一樣定知名菌度，在些融資搜和吸天引用刮戶方菠面都掩有一判定優水勢。由于眼社區闖商業夾的開赤放性本，建浮立標準撈化的社敘區商震業管拾理體庭系是添目前籍社區戴商業柜運營萬管理糊的難點憐和機睬會點。成熟線期運盯營良倚好物超業特寇征成熟期商業價值影響我最秤關心腎的還嗽是商業敵運營租管理耗能力。不判管鋪低子的遼硬件嚇再好定，周伴圍人弓再多旋，商基業運選營能躁力不倘強，雜招商血不力食或者樣是運夫營能飲力不偶行，暴那基籍本上油就是知白搭抽?，F和在商息鋪的殿售價能基本添上差驅距也教就1萬左陽右（聰同地扭段相炮比較匠），城我既匙然投依資就材不怕爛多花隨這點曉，但瓦我一現定會啊擔心蠅后期熱運營訪。運營閘不成給功不猴是任獲何一廟個小叔業主適能夠周改變憂的。--先-唐忠鴿松一般銹好的剩開發伴商運慕營前組期（腐調整俗期）灰是3~脂5年，3~著5年之橫后這冰個區潤域市哄場基目本就億成熟榨了，羊開發姿商和庫運營嚼方已碑經把空租逃期和盼風險霸規避掉了匆，這敞樣的充話大性部分編投資否客都導可以歉接受咸。除狠非是擁個體蛛的，含它可焦以自械己運朱作，館比如順說開援洗衣灑店的診，他圈可以衡自己之經營銷。--貪-白昌胞星商業灶房地善產的核心絹在于底運營，及蛛時有谷好的賺品牌服和商嘉家在慨，運科營團左隊不水到位筐直接休影響溝租金雙下滑劑。與吉住宅襯不一濁樣，槍商業豎是通校過租編金的昨標準降來衡仁量物挽業的轎價值貫。--揀-林強只要之是升紹值空乓間很寶好，匠我可衡以一奏直容耽忍空爪置；垂商業膛地產者有沒想有運謀營的鳳問題怕，實傳際上叼是天晃上和愈地下機的問其題。運營茫好可抗以使除商業牌地產閑溢價掀幾倍，對恒估值鑄產生模極大優的影脫響。--砍-王蔓投資素者對層運營修關注元度有經月驗的賢投資赴者對扭開發鏡商運營卷能力非常域關注紅，運蘆營除周了直響接影勢響租夾金，悼還會若極大它提升扮資產紡溢價膚。成熟期商業價值影響商家殲對運攀營服索務狀歸況具正體關源注度域體現幫在安全灘隱患企、公望共環縱境維待護和硬件框設施上。暴其中堡安全趴隱患泳和硬肉件設暗施需山要定枝位期前置釋考慮，公久共環姻境維容護需脖要建吩立標準竹化工作銳制度鋼來管部理。成熟期商業價值影響成熟期商業運營案例-大拇指大拇片指運玩營溢池價4.社區商業與住宅價值雙向關聯5.社區商業不同階段價值影響6.社區商業多方共贏分析7.基于定位導則指導下的設計導則1.本次調研設計及執行說明2.本次研究核心結論3.本次研究邏輯思路多方共贏格局投資餡客商家開發兆商終端絞用戶投資喊回報憤率投資壘回收帖期風險墊承受滿力產品情投資詞偏好投資素理念重復備消費奔收益重復擺消費沃成本情感遇消費銅體驗品牌索價值榆滲透成本禁控制租金收壓力客單紛價提協高營業靜收入囑提升商業獸氛圍誘影響注：證由于刺終端縱消費歉用戶層調研流尚未退啟動頁，所膚以終嘩端用賄戶的彈重復裙消費灣收益頃和重籌復消烈費成教本主刷要從治商家百、投揭資客栽、開豆發商哲角度款進行框闡述委。招商撈業態銷售怖自持資金悉回現資產困溢價資本聾融資品牌奮產品者線永續釋放客戶購買力不斷增加客戶重復購買收益客戶重復消費成本到訪時間花費區域選址交通四至交通接駁點地上車場容量地下車場容量人行入口車行入口購物時間花費垂直交通平面交通品類相關聚集購物精力成本交通死角控制免費休息座椅大眾休閑娛樂業態品類相關互補知曉成本昭示性建筑品牌引入度導視系統導購系統推廣活動匹配度建筑立面質感標志性不愉快感受成本車流動線干擾控制貨流動線干擾控制員工動線控制垃圾存放空調位置、空調隱藏雨天防滑防曬購物費用成本價格殺手引入免費停車時間停車費用免費公交促銷政策使用客戶重復購買收益直接感知視覺主題景觀打造街道主題特色夜晚燈光氛圍營造藝術品陳列展示櫥窗、店招設計感建筑風格、質感水景及綠植聽覺廣播語音提示背景音樂嗅覺室外、室內空氣質量清新花香味覺便利品美食餐飲多樣化、多層次觸覺防曬、防雨、防滑設置室內空調無障礙、防撞設計消費功能收益公共區域感受功能分區合理、便捷轉換消費導示清晰、設計感洗手間衛生好有品質感足夠休息區且干凈節點廣場舒展、有質感空間轉換有意趣整體運營感受業態組合搭配好品類組合夠豐富品牌商家吸引力現場活動吸引力及品質品牌多、品類齊、選擇多服務收益公共服務感受送貨服務（充電、交款）便民服務咨詢服務工作人員素質體現積分兌換服務免費飲用水支付感受客流保證、競爭充分專項促銷不停步有專屬VIP優惠價格殺手商家保證質量不斷降低客戶重復購買成本客戶重復消費成本與客戶重復購買收益的關系案例研究解讀動線宇設計：結天合區聯位條斷件，慚通過前合理械優化氧車流奧、人臉流、雖物流抵的動獄線設納計，痰一方轉面促敏進客鞭戶有因效到仍訪，惰另一瘡方面棵可實弓現人蓋、車喘、物派分流鳥，將默干擾生降到滑最低殖。業態伍規劃：符夸合客已群的阻多樣囑業態鑰設計頸和豐傍富品確牌商慢家，貫提高爽客戶淚停留趙時間拴，降頌低客瞇戶選生擇成格本；箭業態征規劃寇以餐收飲類雁為主湯、零只售業炒態為黨輔，輕且零風售比差例得迎到嚴修格控虛制，動提高俗客戶第重復栗消費獵率。硬件駱設計：員臥工通汪道、控空調拾設備座在前盯期設佩計中倒均有知考慮量，對保建筑遷外立真面和鳳客戶拾視覺燦效果熱的影夸響較足小。業態偷規劃：商別業涵假蓋業驢態非鐮常豐奸富，停完全補滿足啄小區憂各層凳次客第戶的豆不同車需求螞。功能鍛分區：住黃宅與稿商業鉆通過決人工陽湖景越觀分身離，摘動靜尸分區領，社象區商藏業既薯滿足急小區前居民億的基格本需孩求，徹又不駝對小留區居益民造帖成干撲擾。動線敞設計：層居次分驅明的松景觀泄街道桂與商幻玉業街務交叉雪設計冷，配喂合人錘工湖裕核心懶景觀屈的打可造，抄增加搭客戶籌的消續費停窮留時陡間。動線側設計：利嘉用人響車分個流促倉進客悄戶到奶訪；舊通過磨水平&垂直棵動線薄、露爐臺的子組合謝設計旨，增扣強內失部交創通便冶捷性廈，實乘現人聾流有乘效互業動。主題寸打造：主蠟題設掀計鮮姑明、碰風情亭街打殺造、錘別致恰景觀判設計水，提夜升客乒戶感壟知，絲式滿足敞休閑蘿需求稀。業態妄規劃：根粱據區德域內藝客群偽特征捉規劃巧多樣隔業態量，提晚高餐澤飲、團兒童誤類業索態比難重，贏增加糟目標開客群錯停留瞞時間耳，降情低客存戶選返擇成兇本。硬件累設計：硬墻件設腔施材壇質較餃好，閣整體泄美觀筐，人勢性化幅處理避細致挨到位偉。大拇指廣場萬科城萬科紅目前滿較成途功的垂社區勺商業鋤項目旅如何糠降低啦客戶虜重復摩消費移成本鄭、增捎加客閉戶重芝復購綿買收位益？案例研究解讀業態規劃：餐飲業態和休閑業態產生聚集效應，促使項目輻射范圍擴大，吸引大量人流，促進客群的重復消費頻率增加。

功能分區：進行充分的開放式氛圍設計，使住宅、寫字樓的客群在廣場區域內形成有效結合和互動。

主題定位：步行街主題景觀與建筑風格打造相匹配，休閑氛圍十足，增強客戶視覺體驗和消費停留時間。

導視系統：項目整體LOGO和整體導視性突出，對客戶具有較強吸引力。

運營管理：開發商持有全部商業，進行統一運營、統一管理、統一招商使，便于調整業態，達到最佳業態比例。

動線設計：項目四周交通條件極為便利，充分優化車流、人流動線設計，最大程度促進客戶到訪和實現內外人流互動。

業態規劃：設置符合客群需求的多樣業態設計，進行專項分區，涉及名品時尚街、悠悠美食街、宴會餐飲街、精品生活街、社區服務街以及購物商場，最大程度提高客戶到訪意愿和停留時間，降低客戶選擇成本。

景觀打造：內外步行街設計精致&時尚的綠植景觀、音樂噴泉、藝術造型，與項目大氣、高檔的立面質感形成完美匹配，提升整體形象和檔次。

主題定位：優品天地獨創高品質“璀璨不夜城”的新概念，定位外來觀光旅行及本地區年輕時尚人士，集旅游觀光、休閑娛樂、時尚購物與特色異域美食于一體，通過絢麗的燈光設計營造完美的夜場氛圍。目前尤較成惜功的券社區撫商業薯項目頓如何慌降低圍客戶予重復維消費卷成本況、增穩加客唱戶重口復購晌買收滅益？鷺島國際社區優品天地客戶重復購買成本&收益—投資者角度商業迷氛圍在投資聚者對于商業費氛圍的關例注中怖，商蒜區強掘勢品犧牌吸匪引力沫總體交排名第1，商倡業區出主題弦定位奇明確挑、業尺態豐搏富品介類多幻玉并列膛總體袍排名第2；10先00萬以約上客戶譯最關旺注主銹題定誤位、豈強勢襪品牌圍，50敗0~稿10筒00萬客戶家最關裁注強泡勢品色牌，20霸0~傾50妥0萬客戶幕最關嚷注業談態豐壇富品仙類多語；專業將信任同型客戶涉最關衡注主陡題定男位、除強勢枯品牌傍，信息藥敏感束型客戶撤最關遷注強究勢品遲牌，謹慎門技術信型客戶熱最關匆注業武態豐驚富品吃類多邀?？蛻糁貜唾徺I成本&收益—投資者角度首先年要能倒夠聚您人氣匠，業態要比梳較統物一、孤不能乖太亂圾；商嗎鋪前砍面的階梯不能溫太多巴，否筍則會基阻擋毒客流橡；如儲果商鋪蔽進深比較舌深，第就要變比較核選擇兆租客醬，而糕且投咽資者洗也不打愿意澆去買攪。--精-陳思尤佑（20駛0-化50意0萬）第一致點就騰是規劃；整陡體構磨架要鳳從品牌開始究，還爹有價格慰、檔傷次、爛品類，這速些確道定以鼠后，姜憑什啞么去器吸引饑客戶調就是額商家草的事饅了。--驕-劉永填超（50柿0-奇10筆00萬）第一舉個是主題弄明確，就飼像外飼雙楠姻的鷺鄭島國徐際，烤主題鳳非常并明確融，定鉗位商碑業休煮閑廣勺場，袋帶進才商業晶休閑完品牌化：比及如喝獄茶、煤咖啡帖、餐祖飲、SP用A等，百規劃羽很清仇晰。侵作為歡投資晚來說亦，我籮覺得型有這波樣的振項目扁很不基錯，時至少膝不會插失敗京，我憲自己還會有味評估諸。然腸后就流是它攀的商業香區業堆態豐禁富，相鈔對來繭說比遮較齊貌全，打造即休閑蔬街區據，集盼吃喝該玩樂進于一皂體，不炕是片慕面經雹營單套一的斜業態辯。當蝦然建筑撲品質也是摸很重免要，綿我把屆鷺島坦晚上斗的照像片拍眾下來兼，朋輝友問始我是忠不是僵在倫選敦，賽笑死肌了。--柏-王蔓傍（10獵00萬以物上）品牌昆號召岔力；業粒態豐平富；遙主題并定位前。--悲-明智匪（50童0-居10勻00萬）商業扇氛圍投資字者對迅商業斑氛圍山關注度投資莫者亮喊點語紋錄摘膜選從投慌資者爭的訪況談中摸，可番以看核到：1.關注酒主題德定位眠。清地晰的大定位誕可以很增強樓投資享者的奶價值選認知暖和投逮資意找向。2.關注匪業態牧規劃深。業頑態規堂劃應嗓相對割齊全董、豐旗富多疏樣、貧統一逆規劃閣。3.關注隙品牌帽實力件。品鋸牌應奪當具雕備一宵定的執檔次伸水品現。4.關注熟建筑虹設計劃。建倆筑突游出品兔質感撇；階乓梯設挖置是秒動線鞭設計凱的考傲慮要譯點；或商鋪下進深欠大小臣會對鮮商家律和投友資者銅產生道必要障影響羊?？蛻糁貜唾徺I成本&收益—商家角度商業縮慧氛圍在商家對于商業呢氛圍的關亦注中鐮，交姿通流濁暢沒霧死角贊總體傭排名第1，商兔業區默業態揉豐富挑品類醒多并斧列總陰體排恩名第2；服務關型業羽態商家墳重點棋關注沸的要屬素為輸交通奴流暢漲沒死屑角、教商業屢區業葵態豐版富品首類多基、強傻勢品棉牌、壓裝修黎設備狠檔次菜，零售南型業揀態商家紡重點窗關注魔的要飲素為亦業態亞豐富食品類撿多、蒙交通君流暢熔沒死升角、悄主題歉定位系、強些勢品蔥牌?？蛻糁貜唾徺I成本&收益—商家角度一般吳要考個慮商業叨區主嶺題、敲商業急定位覺、商處業建偶筑三方頃面。陣比如染說，租一看鑒就知處道建予筑高腰檔、站消費騾能力常高。吩還有交通知流暢也很陡關鍵悼，現予在的宗人都雖是開形車上且班，適連個畫停車次的地獄方都嚼沒得升，我庫咋個誕買東爐西？歐如果番品牌攤不出逢名，杜旁邊倉開個貝雜貨座鋪，禿客戶槽肯定撐都會系選擇梨購買品牌而不幣會在仆雜貨阻鋪買您，整屢個感垂覺都耀是不敢一樣漠的。--難-WO酷WO超市商業益區需衡要業趴態豐躲富、捆品類胞多，術有強勢斤品牌提升白吸引畝，消費我導視典清晰，商爛業區韻主題弱明確哪。還使應該土有商猴業建坊筑立凱面質背感與利色彩叉。--妖-春天柄花坊鉆（花謹店）商區山有比喚較強柏勢的成品牌毫號吸經引，西裝修毀、設怎備等收各方捐面都葵檔次巴比較卻高；燭然后鄭商區膨的業舟態比戶較豐繁富、短能吸舅引人既流、勒交通肚也比壺較便綢利。--乒-九九裕文具商業完要有迎多功駐能性，才述能吸干引更圖多顧應客，益單一鑒的商疏業做控不到灶。我怕們現罰在鋪仰子的尖對面羊醫院芒，業麥態比絮較相印近，料這邊今很多牧小區鴿，中望老年所人居援多。資很多眉新修垃的住蒜宅主宜要是俯年青睛人居襲住，屢我們幫不得億去，流因為念年青挺人用晃藥的華比例銅很低蒜。我大們現鑄在主加要考宋慮選鋒擇拆縣遷安恒置房恥、老互的城覽市社溪區。--謙-杏林扶藥店商業跨氛圍商家蔥對商挪業氛業圍關抖注度商家渡亮點遲語錄煎摘選從商打家的勾訪談享中，蔽可以亮看到廢：1.關注謀主題討定位怎。商沒業主圓題定咳位需薄明確脖，要原與目偷標客遠群需震求相罰匹配狼。2.關注猛業態沉規劃脊。業釘態豐痕富品監類多金。3.關注絲式品牌甩實力蘿。強奸勢品罪牌可脆以增爭強對核于客祖戶的脅吸引孫力。4.關注豬建筑孔設計誰。立毒面應陪當有瓶檔次緒、色估彩和品質感社，體衰現形湖象基差調；胡消費申導視繳要清宮晰；陽交通貢動線目設計咬應充揪分體穿現便含利性田?？蛻糁貜唾徺I成本&收益--運營角度硬件毛設施訊和交劃通組賞織比較直重要闖，環完境具稈備舒煌適性折，舉爸辦活禿動、桿推廣斯等。桿另外抗，硬挽件上更比如呢設置涼幾階烤臺階投，走甘廊寬挎度要穩根據炒規模帳來定惰，社遭區商帽業的陽一般枕定在7-爪12射M。--密-陳總一是產品屋結構；二筋是商家析形象；三宏是包裝躬產品的舒奮適性尤。要價抓住薯消費資者的悼興趣球點，絞根據娃消費湖者心宅理設畝計，冬商業岸氛圍飽做到劃形散細神不幼散。--臉-李總第一神是交通，第泳二是業態釘合理惠性，第協三是煉整個商業攜形象的展茂示。妄還有御可能霉是商業刊傳統，比乖如說驕我們串都曉洗得一德品天勁下是史美食鮮一條積街。/商業撈形象攤不一統定要脖高檔別，但嬌一定駛要有堤匹配敲性。沈我覺糟得荷仔花池早商業薄形象包就很趟好，而人潮份涌動郵，專艇業市陽場就饒有自貧己的快特質中在里顯面，箏真正雕整漂球亮了斷還沒邀人來勿，就滿是要估到處嶺亂七謀八糟譽的才密對，障但也犯是有茂條件冊的。--純-閆凱首先蹲是建筑馳本身，時象尚靚駱麗、跪吸引體年輕改人，燈光狐效果好；鵲另一殼個是主活動蜘多，事像車展借促銷添、噴錦泉表品演等，克客戶棟散步井都會選散過挪來。沉如果堂燈光潤顏色伍太冷的，人得們就霜不想港過來刊，人乞也有皇趨光紹性。--養-王總商業惜氛圍樓分為捉內部撇和外選部。外認部氛軟圍比績如說川“耍爽都”嗓，有搏燈光省工程泳、導堪視等讀；內京部氛債圍有案環境涉布置脾、照男明、裹動線方規劃腦是否悅合理挺，深冶圳萬糊象城姨的動裝線設跡計非驅常好船，但什很多趕項目竟的動易線設動計不快合理診，需困要客厲戶繞磚很大勵一圈韻。/嘉興值茂的辱老總暖把二非樓沃烘爾瑪紫的入增口改煤到三貪樓去均了，漂原因總在于裝他想伸提高丈某個店樓層擠的價猜格，杯但是鮮在入浙口做拍文章頸會讓伏消費圾者感姐覺很琴惱火閃?，F鄭在我幕去那憑里的副時候亞，就掃直接柔走電罩梯、寨不去脹走扶債梯。--含-梁總商業木氛圍運營脖高管稼對商脾業氛于圍關汪注度運營逗高管柱亮點票語錄禁摘選從運愿營高沫管的約訪談廉中，繭可以搜看到耗：1.關注激交通童。交蓋通條鉗件便舉利。2.關注因業態趟規劃挺。業腰態合餐理。3.關注桃動線蛾設計胖。突桿出便查捷。4.關注尋商業飯形象鐵。立筆面應鉛當有宇檔次喇、燈角光系醫統好哀、景浴觀&噴泉勢。5.關注轎商業魂推廣可。抓沈住客流戶興香趣點柴，舉多辦促學銷活方動、落表演樸等。客戶重復購買成本&收益—投資者角度在投資太者對于公共洗屬性的關蔽注中查，停明車場竿設計&管理坊總體常排名第1，吃屋喝玩杜樂一蝦體化瘋商業買經營勞模式藥總體錘排名第2；10猾00萬以脖上客戶溜最關唐注立菜面設殊計昭水示好挎、吸孟引力喇，50撒0~甚10秩00萬客戶鵲最關贈注吃滑喝玩甲樂一友體化捐商業此經營倆模式獨，20激0~蛙50墾0萬客戶偵最關紗注停幼車場甜設計&管理填；專業晉信任桂型、鋸信息黎敏感流型客戶率均最映關注滲停車罪場設強計&管理淋，謹慎球技術垮型客戶龍最關底注吃浪喝玩冬樂一尺體化飾商業震經營責模式銅。公共搖屬性于關注客戶重復購買成本&收益—投資者角度公共崖屬性躬關注1、門責口有綠化事帶會影紫響商稍家生救意。2、最竿好店職鋪門崇口有臨時鉛停車參位。--尊-楊立俗有（20被0-披50郊0萬）導視非常然重要歇，簡削單理哪解就晃是廣告話牌，可啦以起餃到引攔導作機用，職如果警我買給一個腦鋪子產，開饑發商字免費洗提供屆一個停廣告換牌位津，讓見我用炸一兩粱年，告還是在很吸午引我攪的、測比較聾支持申，這惹點對視于新丹鋪子朱特別駐重要抽。--俱-劉永姓超（50尚0-拼10透00萬）我覺聲得停車縣場非常蘆重要惡，如六果第項一次群停車遙停不憶到，炒第二夕次絕疫對不絲式會去便。另繁外，煉我關屢注的桂特色露街區皮不一尖定全容部囊腎括所中有業阿態，規定位席比較瀉重要的。還秀有立面踐質感也很混重要強，客睛戶會鉗產生預想去趕看看玻的沖洪動。--逗-王蔓吳（10屋00萬以背上）首要柱關注交通急動線，干凈友整潔也是揚必須財的，襲還有外立孟面燈片光可提管升吸兵引力凝、注劇意力胸。--貼-陳先舉生（10面00萬以卵上）1、最葡關注躺的就濁是停剃車場第，如優果停阿車不淹方便輕，基驢本就躬不會蟻考慮穿。2、設備孕安全蛇性很重駕要。--襲-陳莉土（20朵0-盟50犯0萬）投資紫者對甚公共坊屬性亮關注度投資亂者亮勤點語召錄摘扛選從投析資者米的訪濫談中腿，可古以看道到：1.關注濟景觀腰設計本。過恐度或領者不脊當的按綠化購帶設釀計會舟影響薯商家先經營污。2.關注關交通荒規劃島。交眼通動陵線；玩停車府場設跨計及冶管理半；臨康時停趕車位春。3.關注毫物業許管理奮。整跡體干忽凈清汪潔，捉設備飾安全肅性好宏。4.關注樓硬件彼設計貴。重芹視導炕視功支能，備廣告吹牌的囑引導持作用額；外睜立面粘燈光那有吸呢引力笛?？蛻糁貜唾徺I成本&收益—商家角度提供居哪些丑改善蛇可以壤吸引祥客戶灰到訪在商家對于吸納枝客戶爸到訪蟻業的關嬸注中薯，環屋境整廚潔沒鬧安全宅隱患辰總體職排名第1，裝直修檔職次提籠高總辱體排頭名第2；服務井型業倉態商家螞重點娘關注呈的要蔽素為雷環境蹄整潔茂沒安厲全隱僅患。零售壩型業露態商家撥重點紀關注毒的要新素為珍環境泥整潔閘沒安誼全隱螞患、再裝修竭檔次繼提高敗、增紋加停耕車位珍?？蛻糁貜唾徺I成本&收益—商家角度周邊補環境很重困要，鈴要先做改善交通慎線路，不童然好輝多顧謀客來炸就提肌意見隊停不漿了車刑；然饅后就缸是整滿個這犯條街翻的環陶境。--逗-GE薦P洗衣職店單獨后對于意這個踐店而鮮言，摸應該抄是一閥些外疼圍的娃環境淺，以碌前染帆坊街掏這截主很亂妙，現劑在好留點兒服了；外部吃環境蹄要整界潔、儲沒有宋安全窯隱患，這袍主要區跟物業有關州。--嘴-麥當材勞安全娘、衛沫生清瘡潔都非貴常重菊要，瞎需要羨與商反家共幸同平元衡一杰些東薄西，耀比如范對于促銷康空間怎么傳安排優輪流墳使用變，不聚能太嫌亂。蛾需要禽增加畜功共氏區域奇的導購沒、導汪視，增確擴聚揀集人棒氣的廣場，增度加店招展示張，這鋤些都亮要前聞期考撤慮；騾店內機招非哄常重疤要，狠店外始招時滔間不緣瑞長，鍵影響胞不是沉特別驗大；主動望線上貼箱有指狡引標肉識也根不錯煮，比哀如大繁招牌服等，匯客戶鬼知道廈這個MA槐LL里面顛有屈戲臣氏雕就行攜了。--拌-屈臣扶氏商場瓦吸引鄉豐力最重鎖要，予還有開我們服店里忠面的列產品飽創新頁、保拆證有倚質量悉、服握務到蹲位。--睜-味千款拉面第一線是提慘供更增穴值的稠硬件吸（外樸在）叛，比如浩說廣湖告硬櫻件、芳展示貓面等別。第子二是內置紛的增罪值硬鎮件，比型如空珠調。沈第三茫就是空間，停千車位表是基戶本條安件，仗是必舌須的猜。--籮-碎碟殼音樂細咖啡商家夸對吸得引客郊戶到網訪關謙注度提供端哪些馳改善瞇可以狀吸引吼客戶軌到訪商家精亮點久語錄斑摘選從商直家的剝訪談挑中，轎可以兇看到朗：1.關注朝周邊塑環境板。周氣邊區老域內度環境疊的好面壞，勸對于釘項目肅本身景的形伴象和壺檔次抗有直由接影齒響。2.關注葡物業皮管理辱。衛固生、返整潔渴、安旨全是皂商家抗對于知物業怨重視津的關丸鍵點慮。3.關注鴨硬件花設計榆。可豈分為籃內置塑硬件態和外沖置硬燒件，每其中能外置勢硬件媽涉及徑戶外躬廣告筍、立臂面、餃導視罩導購傻等，唇內置江硬件漿涉及肉空調莊、排鬧水等正。4.關注蓮空間咐及動盆線。裁一是著停車臘場設聰計合乎理，蛛方便傷客戶鴉停車劃；二糟是要截有聚趕人氣堵的廣湯場；回三是建為商注家提今供促腫銷空陵間?？蛻糁貜唾徺I成本&收益—商家角度有助那于非掠本區民域客爛戶到突訪在商家對于有助所于分跑本區振域客賊戶到質訪的關爹注中規，有甘知名原品牌吃助陣薯總體肅排名第1，處輪外在泛公交象站點鴿視線側范圍敲總體帆排名第2；服務胃型業視態商家前重點忽關注覆的要勾