崗廈河園片區改造專項規劃方案調整內容匯報福田區城中村（舊村）改造辦公室中國城市規劃設計研究院深圳分院二○一○年元月崗廈河園片區改造專項規劃調整匯報匯報內容

一、規劃編制背景二、專項規劃方案公眾展示情況三、公眾展示意見及工作建議四、各改造方意見

崗廈河園片區改造專項規劃調整匯報一、規劃編制背景（一）規劃范圍（二）改造范圍（三）地塊劃分（四）用地置換（五）整合用地（六）市規劃主管部門提出的改造規劃要求（七）開發強度及物業分配崗廈河園片區改造專項規劃調整匯報一、規劃編制背景

根據《深圳市城中村（舊村）改造專項編制技術規定（試行）》（2006.1）規定，專項規劃編制區應當包括全部由該村原農村集體經濟組織的農民及受繼單位保留使用的非農建設用地內的建成區域。（一）規劃范圍：在改造范圍的基礎上，按照有利于整體開發和實施規劃管理的原則確定。用地范圍北至深南大道、東臨彩田路、南接福華三路、西接金田路，總規劃范圍40.13萬平方米。（二）改造拆遷影響范圍：深圳市規劃局深規函HQ0601806號明確：改造拆遷影響范圍用地面積23.5萬平方米（包括市政道路、相鄰地塊）。（三）改造范圍深圳市規劃局深規函HQ0601806號明確：改造范圍用地面積16.19萬平方米（包括小學用地）。金田路彩田路福華三路深南大道崗廈河園片區改造專項規劃調整匯報一、規劃編制背景（三）地塊劃分：改造可建設用地面積16.19萬平方米，其中福華路與金田路交叉口東北側，留出股份公司自建用地1公頃，該用地新建建筑不參與拆遷賠償,見右下圖中A地塊。CAB（五）整合用地：右下圖中B地塊（福崗園一期東側地塊）作為本次規劃的整合用地，規劃為綠地及開放空間，占地面積3541平方米。（四）用地置換：右上圖中所示C地塊（占地面積6288平方米）為中洲公司權屬用地，考慮規劃的整體性和開發意愿，規劃將其調整至金田路東側（如右下圖C地塊位置），本地塊作為新開發用地，新建建筑不參與拆遷賠償。C崗廈河園片區改造專項規劃調整匯報一、規劃編制背景改造研究方案崗廈河園片區改造專項規劃調整匯報（六）市規劃主管部門提出的改造規劃要求1、深規函（2006）1201號：關于提交福田崗廈河園片區改造規劃初步方案的函（1）整體規劃：考慮用地布局的合理性與整體性，要求將B、C地塊納入本次規劃，統一考慮。（2）功能定位：市中心區CBD的商務配套功能，主要性質包括:辦公、商業、旅館、住宅及其配套、休閑娛樂、交通樞紐等。（3）容積率：計容積率面積14.89萬平方米（不計市政道路和小學用地1.3平方米），建議容積率按6.3——6.6控制，具體結合審批的詳細藍圖確定。（4）功能比例：總建筑面積93.8——98.3萬平方米（不包括小學建筑面積），嚴格控制住宅量在23萬平方米以下，鼓勵建設商務公寓，打造具有特色商業街區，辦公、商業和公寓建筑量可結合審批的詳細藍圖確定。（5）配套設施：18班小學1所（用地標準13000平方米），6班幼兒園1所（用地標準2100平方米），公交首末站（用地標準1000平方米，允許與建筑結合設計不獨立占地），110KV變電站1處（用地標準3600平米），綠地、社區公園1處。一、規劃編制背景崗廈河園片區改造專項規劃調整匯報（6）規劃原則大局原則：符合市、區城市發展戰略和福田區未來的產業發展方向，滿足上層次規劃的要求，符合中心商務區的基本定位；應對“四個難以為繼”，整合城市空間資源，優化用地功能布局，提高土地資源的配置效能。公眾利益優先原則：優先完善公共服務體系，確保城市功能和配套設施的完善，提升片區城市形象與居民生活質量。整體開發原則：改造范圍的拆除重建必須以“與城市功能全面融合”的思路確定整體的結構體系，與中心區的空間布局和城市設計相吻合，滿足中心區環評、市政、基礎設施配套方面的標準要求。可操作性原則：具備市場運作的基本條件，確保項目的可實施性，促進市場的良性循環；兼顧各方利益，保障改造目標的有效實施。一、規劃編制背景崗廈河園片區改造專項規劃調整匯報一、規劃編制背景改造規劃初步方案總平面圖改造規劃初步方案鳥瞰圖崗廈河園片區改造專項規劃調整匯報2、深規函（2008）919號：關于崗廈河園片區改造專項規劃有關意見的函（1）原則同意崗廈河園片區舊村改造項目的重建容積率為7.23。（2）改造專項規劃應按照中心區相關規劃進行深化細化。其規劃道路的線位應與中心區已有規劃保持一致，并適當增加路網密度，打通微循環，加強步行路網密度。（3）改造專項規劃中沿金田路超高層帶布局應與中心區城市設計協調一致。

（4）專項規劃應在城市設計、公共空間、交通組織、步行系統等內容上進一步深化完善。一、規劃編制背景崗廈河園片區改造專項規劃調整匯報一、規劃編制背景改造規劃公眾展示方案總平面圖改造規劃公眾展示方案鳥瞰圖崗廈河園片區改造專項規劃調整匯報（七）開發強度及物業分配計容面積=14.89萬平方米（不包括小學用地1.3萬平方米）*7.23=1076547平方米。建筑總量=計容面積+小學建筑面積=1076547+6100，約為1083000平方米米。其中：崗廈股份公司：

用地面積為10000平方米，計容積率建筑面積122500平方米

容積率12.25，其中商業面積28000平方米，辦公面積94500平方米。中洲公司：

用地面積為6288平方米，計容積率建筑面積76700平方米

容積率12.2，其中商業面積4000平方米，辦公面積72700平方米。一、規劃編制背景金地大百匯公司（包括還建物業、配套設施、小學）

用地面積為15.19萬平方米（含小學），計容積率建筑面積883800平方米

容積率5.8，其中：住宅230000平方米（包括還建物業）；商業194440平方米（包括還建集體商業）；公寓366600平方米（包括還建物業）；辦公80000平方米；配套設施6660平方米；小學6100平方米。崗廈河園片區改造專項規劃調整匯報二、專項規劃公共展示情況（一）專項規劃公共展示時間：2008年9月4日——10月3日，為期30天；（二）專項規劃公共展示地點：崗廈民兵之家三樓會議室、福田街道辦現場；（三）專項規劃公共展示內容：

1、規劃背景及規劃依據

2、改造用地范圍與用地置換

3、用地規劃與平面布局

4、建設規模與功能比例

5、開放空間與景觀系統

6、交通系統及規劃實施策略

7、各方物業位置示意圖崗廈河園片區改造專項規劃調整匯報二、專項規劃公共展示情況（四）專項規劃公共展示現場情況：序號展示現場人數發放手冊數發放問卷數回收問卷數總體意見1崗廈民兵之家三樓會議室310（其中村民108人）44532766對專項規劃比較滿意，希望改造加快推進2福田街道辦一樓展廳現場9338353能盡快推進崗廈改造，同時關注低收入人群的居住問題。總數40348336274（另有5份為網絡問卷意見）崗廈河園片區改造專項規劃調整匯報三、公眾意見及工作建議（一）變電站選址（二）公交首末站選址（三）停車位數量（四）其它公共配套設施（五）新增文化設施及地標（六）城市設計方面（七）地下空間利用（八）道路名稱更改（九）建筑設計方面的建議（十）拆賠問題拆遷范圍圖

崗廈河園片區改造專項規劃調整匯報三、公眾意見及工作建議1、變電站選址：由于供電局不同意采用地下方式建設變電站，原定設于01-1地塊的110千伏地下變電站須改為半地下或地面，對項目的功能、景觀影響很大，應重新選址。

意見回復：經與供電局協商和項目開發單位，已初步同意調整至05-1號地塊南側，按最小標準設置半地下變電站，

等與規劃主管部門溝通確定。

1變電站福華路FuhuaRoad彩田路CaitianRoad海田路HaitianRoad金田路JintianRoad深南大路ShennanRoad福華一路Fuhua1stRoad福華三路Fuhua3rd

Road1崗廈河園片區改造專項規劃調整匯報三、公眾意見及工作建議2、公交首末站選址：原設置于4#地塊居住區裙樓，對居住功能影響較大，應重新選址。

回復意見：調整至05-1號地塊南側，在滿足地鐵換乘的同時，對居住的影響最小。

3、停車位數量：目前按照規范配置車位不能滿足居民日益增加的停車需求，建議提高停車位配置數量。

工作建議：本片區的交通組織以及車位配置應服從于中心區的交通套系統要求，建議以交通專項研究結果以及規劃部門的意見為準。

2福華路FuhuaRoad彩田路CaitianRoad海田路HaitianRoad金田路JintianRoad深南大路ShennanRoad福華一路Fuhua1stRoad福華三路Fuhua3rd

Road2公交首末站崗廈河園片區改造專項規劃調整匯報三、公眾意見及工作建議4、公共配套設施：社區公共服務設施配套的面積過小，不能滿足實際使用需要，要求警務室面積由50平米增加至200平米，社區服務站由300平米增加至500平米，新增托老中心1000平米，其新增面積不占用現有計容積率面積指標，建議調整社區服務站、社區健康服務中心、郵政所、警務室位置回復意見：公共配套設施規模系根據片區人口和《深圳市規劃標準與準則》，面積不占用容積率指標問題需與規劃主管部門溝通確定；社區公共配套設施的布局可進行一步研究4變電站Sub-station福華路FuhuaRoad彩田路CaitianRoad海田路HaitianRoad金田路JintianRoad深南大路ShennanRoad福華一路Fuhua1stRoad福華三路Fuhua3rd

Road4社區服務站、社區健康服務中心、郵政所、警務室崗廈河園片區改造專項規劃調整匯報三、公眾意見及工作建議5、新增文化設施及地標：建議增設崗廈博物館（文天祥紀念館，建筑面積不小于2500平方米）和設計藝術館（建筑面積不小于2000平方米）以及崗廈牌樓等，體現社區文化和崗廈特色，其面積不占用現有計容積率面積指標。回復意見：新增文化設施能夠起到延續崗廈歷史文脈，提升本片區的文化內涵的作用。建議將該項設施列入政府工作計劃，面積不占用容積率指標問題需與規劃主管部門溝通確定7-1福華路FuhuaRoad彩田路CaitianRoad海田路HaitianRoad金田路JintianRoad深南大路ShennanRoad福華一路Fuhua1stRoad福華三路Fuhua3rd

Road7-27-3崗廈博物館設計藝術中心崗廈牌樓崗廈河園片區改造專項規劃調整匯報三、公眾意見及工作建議——規劃配套設施公示方案序號設施類別項目名稱數量備注：本表中各配套設施面積根據《深圳市城市規劃標準與準則》確定，比本表增加的建筑面積可不計入容積率

總量改造新增1教育設施幼兒園（6班）11規劃小學（建筑面積6100平米）和幼兒園（建筑面積2000平米）布置在一個地塊內，具體范圍可根據詳細設計確定，但兩個配套設施需分設獨立的出入口。小學（18班）112醫療衛生設施社區健康服務中心11建筑面積1000平米，可附設3文娛設施居住小區文化室11（包括青少年活動室、老人活動室、社區圖書館等于社區文化活動相關的內容）建筑面積3000平米，可附設4行政管理與社區服務設施社區警務室11建筑面積50平米，可附設社區服務站11建筑面積300平米，可附設5道路交通設施公交場站11公交首末站占地面積1000平米,可附設于建筑底層，其面積不計入容積率。6電力設施110KV變電站11采用地下形式建設，其面積不計入容積率。7郵政設施郵政所11建筑面積150平米，可附設8環衛設施公共廁所22建筑面積80平米×2可附設于建筑內。2箱壓縮式垃圾轉運站11垃圾轉運站獨立占地面積不小于200平米。崗廈河園片區改造專項規劃調整匯報三、公眾意見及工作建議——規劃配套設施擬調整方案序號設施類別項目名稱數量備注：本表中各配套設施面積根據《深圳市城市規劃標準與準則》確定，比本表增加的建筑面積可不計入容積率

總量改造新增1教育設施幼兒園（6班）11規劃小學（建筑面積6100平米）和幼兒園（建筑面積2000平米）布置在一個地塊內，具體范圍可根據詳細設計確定，但兩個配套設施需分設獨立的出入口。小學（18班）112醫療衛生設施社區健康服務中心11建筑面積1000平米，可附設3文娛設施居住小區文化室11（包括青少年活動室、老人活動室、社區圖書館等于社區文化活動相關的內容）建筑面積3000平米，可附設4行政管理與社區服務設施社區警務室11建筑面積200平米，可附設社區服務站11建筑面積500平米，可附設5道路交通設施公交場站11公交首末站占地面積1000平米,可附設于建筑底層，其面積不計入容積率。6電力設施110KV變電站11采用半地下形式建設，其面積不計入容積率。7郵政設施郵政所11建筑面積150平米，可附設8環衛設施公共廁所22建筑面積80平米×2可附設于建筑內。2箱壓縮式垃圾轉運站11垃圾轉運站獨立占地面積不小于200平米。9文化設施崗廈博物館（文天祥紀念館）11建筑面積不小于2500平米，可采用地下形式；其面積不計入容積率。設計藝術館11建筑面積不小于2000平米，可附設，其面積不計入容積率。崗廈河園片區改造專項規劃調整匯報三、公眾意見及工作建議——規劃配套設施布置對比圖公示方案1擬調整方案2345678910112157891011223412136不調整調整位置新增加1變電站2公共廁所3幼兒園4小學5公交首末站6居住小區文化室7社區健康服務中心8社區服務站9郵政所10警務室11垃圾轉運站12文天祥紀念館13設計藝術中心崗廈河園片區改造專項規劃調整匯報三、公眾意見及工作建議6、建筑分量指標調整

考慮目前拆遷談判情況，在總量不變的前提下，適當調整商業、商業辦公和商務公寓的建筑面積。商業面積減少5340平米，商務公寓減少9.466萬平米，商業辦公面積增加10萬平米。回復意見：調整指標均為C類商業服務業功能，并且由于商業辦公量增加，商業公寓減少，更有利與平衡片區高峰時段的交通流。公示方案擬調整方案住宅230000平方米；商業22644平方米；公寓366600平方米；辦公247200平方米；配套設施12760平方米；共計：1083000平方米。住宅230000平方米；商業22110平方米；公寓271940平方米；辦公347200平方米；配套設施18610平方米（考慮核增配套設施面積）；共計：1088850平方米。崗廈河園片區改造專項規劃調整匯報三、公眾意見及工作建議7、城市設計方面：建議調整1#2#3#地塊的建筑限高，有利于靈活布局高層建筑，形成更為開敞、舒適、多層次的城市空間；允許利用市政道路地下以及上空，使各個地塊能夠更緊密的連接。回復意見：建筑限高問題需與規劃主管部門溝通確定，專項規劃已經提出市政道路地下和上空利用問題，可結合調整表述方式，進行明確表達。崗廈河園片區改造專項規劃調整匯報三、公眾意見及工作建議8、地下空間利用為了盡可能利用地下空間，與周邊商業、地鐵相連，建設大型地下停車場，解決停車問題，組織好中心區的交通。建議在專項規劃中明確：可開發的地下空間范圍為項目拆遷范圍，包括市政道路、小學用地地下，并明確地下商業建筑總量為98800平方米，不占用計容積率建筑面積指