2022-2023年度房地產估價師之開發經營與管理通關提分易錯題庫及完整答案

單選題（共54題）1、地下室防潮、防水構造做法中，當常年靜止水位低于地下室地坪，豐水期最高水位高于地下室地坪，但不超過500mm時，應采用（）的做法。A.防潮B.防潮與排水相結合C.卷材防水D.鋼筋混凝土防水【答案】B2、關于投資組合理論的說法，正確的是（）。A.投資者應選擇毫無風險的投資組合B.投資者應選擇投資項目間有一個正協方差的投資組合C.投資者可以將系統風險因素減少甚至完全抵消D.投資者可以將個別風險因素減少甚至完全抵消【答案】D3、下列房地產市場運行的影響因素中，屬于經濟環境因素的是（）。A.宏觀金融政策B.家庭收入及其分布C.家庭生命周期D.資本市場發育程度【答案】B4、下列房地產市場指標中，屬于供給指標的是（）。A.房屋施工面積B.城市家庭人口規模C.銷售量D.房地產價格【答案】A5、臨界點分析和保本點分析的主要差異在于()。A.變動成本的設置B.平衡點的設置C.同定成本的設置D.產銷售量的不同【答案】B6、建筑材料的質量與其在自然狀態下的體積之比稱為建筑材料的（）。A.密度B.表觀密度C.密實度D.孔隙【答案】B7、按投資人控制投資資金的情況，可將投資分為（）。A.生產性投資和非生產性投資B.直接投資和間接投資C.長期投資和短期投資D.金融投資和實物投資【答案】B8、在經歷了2009～2010年中國城市住房價格普遍大幅度上漲、價格向下調整壓力日增的情況下，調查有意向在2011年購買商品住宅的家庭數量，該項調查屬于（）。A.科學性調查B.描述性調查C.試探性調查D.因果性調查【答案】C9、在政府授權開發企業負責實施土地開發時，由（）負責籌措資金，辦理規劃、項目核準、土地征收等手續并組織實施。A.政府部門B.建設部門C.房管部門D.開發商【答案】D10、在計算房地產投資項目靜態開發成本時，不計算利息的費用是（）A.建造費用B.融資費用C.其他工程費用D.專業人員費用【答案】B11、有多少人愿意花費20萬元購買一套高層帶電梯的兩居室住房，如對此問題進行調查，屬于（）。A.試探性調查B.描述性調查C.因果性調查D.假設性調查【答案】B12、房地產屬于非貨幣性資產，銷售過程復雜，流動性很差，其擁有者很難在短時期內將房地產兌換成現金。這主要體現了房地產投資風險的（）。A.變現風險B.政策風險C.利率風險D.市場供求風險【答案】A13、房地產項目盈虧平衡分析中，不包括（）分析。A.最高工程費用B.最高租售數量C.最高購買價格D.最高土地取得價格【答案】B14、下列收益性物業凈經營收入的表達式中，正確的是（）。A.凈經營收入＝有效毛收入－運營費用B.凈經營收入＝有效毛收入－運營費用－抵押貸款還本付息C.凈經營收入＝有效毛收入－運營費用－抵押貸款還本付息－準備金D.凈經營收入＝有效毛收入－運營費用－抵押貸款還本付息－準備金－所得稅【答案】A15、目標市場選擇的最簡單的模式是（）。A.選擇專業化B.產品專業化C.市場集中化D.大量定制化【答案】C16、在項目評估過程中，租金或售價的確定是通過與（）進行比較、修正后得來的。A.近期交易物業的租金或售價B.市場上交易物業的租金或售價C.類似物業D.市場上近期交易的類似物業的租金或售價【答案】D17、土建工程、給水排水工程、照明工程估算時，按建筑m2造價乘以工程量得到單項工程投資，這種估算的方法稱為（）。A.單元估算法B.單位指標估算法C.工程量近似匡算法D.概算指標估算法【答案】B18、土地儲備機構負責實施土地開發時，通過公開招標方式選擇工程實施單位，實施單位的管理費用不高于土地儲備開發成本的（）。A.2%B.3%C.5%D.8%【答案】A19、下列選項中，不屬于出售型房地產開發投資計算期的是（）。A.準備期B.建造期C.銷售期D.經營期【答案】D20、可將房地產開發劃分為若干階段，其中編制建設工程招標文件屬于（）的工作。A.投資機會選擇與決策分析階段B.前期工作階段C.建設階段D.租售階段【答案】B21、房地產能抵消通貨膨脹的影響，尤其是()的影響。A.預期通貨膨脹B.非預期通貨膨脹C.成本型通貨膨脹D.需求型通貨膨脹【答案】A22、下列不屬于房地產置業投資項目盈利能力經濟評價中靜態指標的是（）。A.投資利潤率B.資本金利潤率C.財務內部收益率D.投資回報率【答案】C23、在實際操作過程中，通常按照開發項目是否分期與開發經營方式，有時還會考慮物業類型的匹配結構，構造（）個基本評價方案。A.1～2B.1～3C.2～3D.2～4【答案】D24、某項目各年年初的凈現值分別為-2000.00、446.35、432.32、532.59、640.67、455.57，單位為萬元，則該項目的動態投資回收期是（）年。A.3.09B.3.48C.3.83D.3.92【答案】D25、下列因素或措施可能會導致房地產價格下降的是()。A.提高抵押貸款利率B.降低抵押貸款利率C.降低首期付款比例D.通貨膨脹率上升【答案】A26、一般情況下，規劃設計費為建安工程費的（）左右。A.1%B.2%C.2.5%D.3%【答案】D27、下列征收補償中，不屬于國有土地上房屋征收補償費用的是（）。A.房屋價值補償費B.搬遷補償費C.停產停業損失補償費D.土地補償費【答案】D28、工程成本控制的主要對象是主要費用的（）。A.變動費用B.固定費用C.材料費用D.人工費用【答案】A29、下列影響房地產市場運行環境的因素中，屬于技術環境的因素是()。A.城市或區域產業結構與布局B.人口數量與結構C.土地資源狀況D.信息技術的發展和應用【答案】D30、潛在購買者一般具有三個特點：興趣、收入與（）。A.意愿B.途徑C.能力D.動機【答案】B31、房地產投資的弊端不包括()。A.變現性差B.投資數額巨大C.投資回收期較長D.政府難以支持【答案】D32、動態投資回收期是反映（）的重要指標。A.開發項目投資成本大小B.開發項目投資回收能力C.開發項目資金流動速度D.開發項目資金實力【答案】B33、若房地產市場的平均收益率為15%，國債的收益率為5%，商業房地產市場相對于整個房地產市場的風險系數為1.4，則商業房地產市場的預期收益率為（）。A.14%B.19%C.21%D.22%【答案】B34、下列關于收益率的表述中，錯誤的是（）。A.基準收益率是投資者所要求的最低投資報酬率B.財務內部收益率表明了項目投資所能支付的最高貸款利率C.常規項目的財務內部收益率是唯一的D.差額投資內部收益率是兩個方案內部收益率之差【答案】D35、以每間客房的綜合投資乘以客房數估算一座酒店的總投資，這種估算方法為（）。A.單元估算法B.單位指標估算法C.工程量近似匡算法D.概算指標法【答案】A36、某寫字樓2006年潛在毛租金收入為1000萬元，空置和收租損失為5%，經營費用為潛在毛收入的30%，抵押貸款還本付息為200萬元，所得稅和準備金共計120萬元，則2006年的凈經營收入為（）萬元。A.330B.450C.650D.700【答案】C37、商品房開發市場通常是典型的（）市場。A.完全競爭B.壟斷競爭C.寡頭壟斷D.完全壟斷【答案】B38、某房地產開發企業年初未償還貸款本息累計為10200萬元，其中未償還利息累計為200萬元。年初新增貸款300萬元，若貸款年利率為7%，當年只付息不還本，則當年應計利息為（）萬元。A.717.50B.721.00C.724.50D.735.00【答案】C39、由城市規劃管理部門核發的（），主要規定了用地性質、位置和界限。A.《規劃意見書（選址）》B.《建設工程規劃許可證》C.《建設用地規劃許可證》D.《國有建設用地使用權出讓成交確認書》【答案】C40、決定投資型房地產購買者愿意支付價格水平的主要因素是（）。A.滿足購買者使用要求B.購買者支付能力C.物業預期收益D.物業用途【答案】C41、有一成片荒地需要估價。獲知該成片荒地的面積為2km2，適宜進行“五通一平”的開發后分塊有償轉讓；可轉讓土地面積的比率為60%；附近地區與之位置相當的小塊“五通一平”熟地的單價為800元/m2；開發期需要3年；將該成片荒地開發成“五通一平”熟地的開發成本、管理費用等經測算為2.5億元/km2；貸款年利率為10%；投資利潤率為15%；當地土地轉讓中賣方需要繳納的稅費為轉讓價格的6%，買方需要繳納的稅費為轉讓價格的4%。假設開發法不可為房地產投資者提供的數據是（）。A.測算擬開發場地的最高價格B.測算擬開發場地的最低價格C.測算開發項目的預期利潤D.測算開發中可能出現的最高費用【答案】B42、不考慮其他因素變化，利率降低，則房地產價值()。A.下降B.上升C.不變D.不能確定【答案】B43、地下室防潮、防水構造做法中，當常年靜止水位低于地下室地坪，豐水期最高水位高于地下室地坪，但不超過500mm時，應采用（）的做法。A.防潮B.防潮與排水相結合C.卷材防水D.鋼筋混凝土防水【答案】B44、（）是某個經濟行為個體的活動使他人或社會受益，而受益者無須花費代價。A.負外部性B.正外部性C.強外部性D.弱外部性【答案】B45、下列關于房地產空間市場和資產市場之間關系的描述，正確的是（）。A.資產市場上的供給是由空間市場決定的B.資產市場上的供求關系決定房地產租金的水平C.房地產市場大部分時間處于一種均衡狀態D.在均衡狀態下，租金和價格不發生變化，價格與重置成本相同【答案】D46、在一定時期內，某類商品房的市場潛量是指這類商品房的（）。A.市場需求上限B.市場有效需求C.市場現實需求D.市場最低需求【答案】A47、甲公司本月1日所欠乙廠材料款50000元到期，從銀行借入3個月的短期借款50000元，償還以前所欠貨款，則會計記賬錯誤的是（）。A.借：銀行存款50000元B.貸：供應期借款50000元C.借：應付賬款50000元D.借：短期借款50000元【答案】D48、某寫字樓月潛在毛租金收入為100萬元，月平均運營費用為60萬元，月平均空置率為5%，月平均租金損失率為2%，月平均其他收入為潛在毛租金收入的3%，則該寫字樓的月凈經營收入是（）萬元。A.33.00B.33.10C.36.00D.36.10【答案】C49、房地產市場分析中，根據投資者參與房地產市場投資的不同目的和方式，分析不同投資目的或方式之間的比例關系及其動態變化的是（）。A.區域結構分心B.租買結構分析C.供求結構分析D.投資結構分析【答案】D50、開發投資的投資者主要是()。A.賺取利潤B.保值增值C.獲得收益D.消費【答案】A51、陰疽，治療常用A.四妙勇安湯B.陽和湯C.吳茱萸湯D.當歸四逆湯【答案】B52、甲、乙兩人分別向銀行貸款，貸款金額、利率、期限均相同，貸款期限為1年，甲的償還方式為按月付息到期一次償還本金，乙的償還方式為按月計息到期一次還本付息。甲和乙實際支付的利息額之間的關系為（）。A.I甲＞I乙B.I甲＜I乙C.I甲＝I乙D.I甲≥I乙【答案】B53、對于開發－持有出租－出售模式和購買－持有出租－出售模式來說，兩者的共同點是（）。A.現金流入都包括出租收入和持有期末的轉售收入B.現金流入都包括銷售收入和銷售稅費C.現金流出都包括購買成本、購買稅費和裝修費用D.現金流出都包括購買成本、購買稅費、裝修費用和運營成本【答案】A54、下列方法中，不屬于風險辨識方法的是（）。A.專家調查法B.蒙特卡洛模擬法C.幕景分析法D.故障樹分析法【答案】B多選題（共14題）1、按照企業采取某些措施和行動后競爭者的不同反應，可以將競爭者劃分為()。A.隨機型競爭者B.兇猛型競爭者C.選擇型競爭者D.從容不迫型競爭者E軟弱型競爭者【答案】ABCD2、可貸資金利率理論認為（）。A.可貸資金的需求主要由投資需求、赤字需求和家庭需求構成B.可貸資金的供給由家庭儲蓄、企業儲蓄和政府儲蓄構成C.利率是由貨幣的供給與需求決定的D.可貸資金的需求函數是利率的遞增函數E.可貸資金的供給函數是利率的遞增函數【答案】AB3、一般來說，房地產投資風險分析主要包括()等分析。A.投入資金的安全性B.投資項目的變現性C.投資收益的長期性D.項目定位的科學性E資產管理的復雜性【答案】AB4、實物期權方法可以應用于房地產投資決策，主要是因為房地產投資具有（）。A.可預測性B.不可控制性C.不可逆性D.可延期性E.不可變更性【答案】CD5、在編制房地產開發項目策劃方案時，與項目收益相關的基礎參數，通常有（）。A.基準收益率B.目標收益率C.出租率D.空置率E.運營費用占毛收入比率【答案】CD6、甲程序員為乙軟件設計師開發的應用軟件編寫了操作說明書，并已交付用戶使用，（）享有該應用軟件的軟件著作權。A.甲程序員B.甲程序員和乙軟件設計師共同C.乙軟件設計師D.甲程序員和乙軟件設計師都不【答案】B7、土地一級開發，是指城市政府委托當地土地收購儲備機構，按照土地利用總體規劃，城市總體規劃及控制性詳細規劃和年度土地供應計劃，對確定的()，統一組織進行征地、農轉用、拆遷和市政道路等基礎設施建設的行為。A.存量國有土地B.擬征用土地C.農轉用土地D.開發商委托開發土地E合作開發土地【答案】ABC8、房地產開發項目竣工后，建設單位移交給城市檔案館的技術資料主要有（）。A.前期工作資料B.土建資料C.安裝資料D.租售資料E.物業管理資料【答案】ABC9、關于寫字樓基礎租金的說法，正確的有（）。A.基礎租金必須能夠抵償貸款還本付息、經營費用和空置損失B.基礎租金一般高于市場租金C.基礎租金可以通過降低經營費用向下調整D.基礎租金一般低于寫字樓內任一出租單元的租金E.基礎租金一般低于寫字樓的市場租金【答案】AC10、土地費用估算主要包括（）。A.劃撥土地的征收補償費B.出讓土地的土地出讓地價款C.轉讓土地的土地轉讓費D.租用土地的土地租用費E.轉讓土地應繳納的手續費【答案】ABCD11、物業資產管理的職能包括()。A.物業管理B.設施管理C.資產管理D.運營管理E組合投資管理【答案】ABC12、根據現行規定，建筑工程安裝工程費中，勞動保險費屬于（）。A.直接費B.間接費C.規費D.稅金E.企業管理費【答案】B13、房地產投資項目經濟評價指標體系中以下()屬于盈利能力指標。A.FIRRB.借款償還期C.財務凈現值D.資產負債率E流動比率【答案】AC14、銀行對房地產開發貸款實行風險管理采取的措施有（）。A.分期發放貸款，對其現金情況進行監控B.對房地產開發企業的銷售款進行監控，防止銷售款挪作他用C.要求申請貸款的房地產開發企業的資本金不低于項目總投資的30％D.不向房地產開發企業發放用于繳納土地出讓金的貸款__E.密切關注開發情況，以確保房屋能在合理期限內交付使用【答案】ABD大題（共2題）一、本次估價背景如下：估價對象為一宗商業用途的在建工程；主體結構封頂后至估價時點已停工3年，規劃總建筑面積為1.5萬m2，估價目的是為確定房地產抵押貸款額度提供依據而評估房地產的抵押價值。以下為該房地產抵押估價技術報告中“估價方法適用性分析”內容片段：估價方法適用性分析1．根據《房地產估價規范》（GB/T50291—1999），主要的估價方法有市場法、收益法、成本法、假設開發法、基準地價修正法等。因估價對象為在建工程，具有開發潛力，宜采用假設開發法估價；估價對象為商業房地產，故可以采用收益法測算開發完成的價值；估價對象成本造價等資料較為齊全，故可以采用成本法估價。因此，綜合確定本次估價采用假設開發法、收益法、成本法三種估價方法。2．假設開發法是預測估價對象開發完成后的價值和后續開發的必要支出及應得利潤，然后將開發完成后的價值減去后續開發的必要支出及應得利潤來求取估價對象價值的方法。由于本次估價目的是在建工程抵押，所以在采用假設開發法時按自愿轉讓前提進行估價。3．收益法是預測估價對象的未來收益，利用合適的報酬率或資本化率、收益乘數，將未來收益轉換為價值來求取估價對象價值的方法。由于估價對象為商業房地產，且成本造價資料較為齊全，故可采用收益