萬科金色華亭三期銷售手冊模板資料內容僅供您學習參考，如有不當或者侵權，請聯系改正或者刪除。一．環境篇a) 區域概況1、地理位置華亭萬科紅位于松江區最為成熟的老城區西側。項目南臨樂都西路,北靠榮樂路,西面為正在建設的規劃道路,東面則是倉華路。松江區位于上海市西南,地處黃浦江上游,東與閔行區、奉賢區為鄰,南、西南與金山區交界,西、北與青浦區接壤。距上海市中心39公里、虹橋國際機場25公里、浦東國際機場68公里。松江古稱華亭,別稱云間,唐天寶十年(公元751年)置華亭縣,后改稱松江縣。在上海開埠以前,松江曾經是上海地區的政治、經濟與文化中心。歷史上曾有"蘇(蘇州府)松(松江府)財賦半天下"之美譽,是上海歷史文化的發祥地。松江是江南著名的魚米之鄉,是聯合國環境署頒發的國際花園城市。區域價值1月5日,上海發布市府一號文件,提出構筑特大型國際經濟中心城市城鎮體系,重點建設展現異國風情的”一城九鎮”的戰略構想。按照規劃,上海郊區將依托重大經濟項目和骨干交通建設,重點發展新城和中心鎮,構筑上海現代城鎮體系,切實改變中心城區蔓延擴張、郊區分散布點的格局,形成工業化、城市化、現代化的城鎮群和都市經濟圈。松江新城就是其中的”一城”,60平方公里土地分兩期開發,人口規模達到74萬,到,松江新城已經成為上海政治、文化、教育和居住的新中心隨著時間的推移,上海三大新城之一的松江新城也已經開發了十年之久。松江新城的面積將由60平方公里拓展至160平方公里,人口也將由60萬擴容至110萬;同時,新城主城區東西兩側的產業園區也首次被納入新城范疇———記者獲悉,《松江新城總體規劃修改方案(—2020)》日前經過市規劃委員會全會審議,這意味著松江新城將迎來第二輪發展的全新機遇,并有望成為全市第一個產城融合、擁有超百萬人口的新城。松江新城于前啟動建設,是上海率先試點并基本建成的新城。在建設過程中,松江新城的發展遇到了三次重大機遇:第一次是滬杭高速公路的建成啟用;第二次是市郊第一條軌道交通線9號線的開通,新城與市中心連成一個整體;第三次機遇則是去年下半年滬杭高鐵建成通車,長三角一體化的加速趨勢給新城帶來前所未有的機遇和挑戰,必須在規劃修編中進行全新對接。另一方面,到”十一五”末,松江新城已經基本建成,提前完成各項發展目標任務。比如,在原定目標中,規劃到2020年全區人口達125萬;實際上到底,松江全區人口已達約158萬,新城的居住人口也突破原定標準,原有的基礎和配套等已很難滿足發展的需求,這就需要進一步增強新城規模能級,充分發揮其在優化空間、集聚人口、完善功能、保障發展中的關鍵作用。在新一輪規劃中,松江新城一直延伸到了黃浦江畔的生態涵養林附近,總面積比原來增加一倍多。新城北起賣新公路、花辰公路,南抵申嘉湖高速公路,西至郊區環線(原A30),東接閔行,由新城南片區、新城北片區、工業園區和科技園區4個片區組成。前,松江新城啟動建設時,規劃預計到2020年人口為60萬。在修編后的新規劃中,預計到2020年新城常住人口將達到110萬人。同樣在前,為了體現松江新城的規模,泗涇鎮和九亭鎮被規劃成”新城輔城”,而今,考慮到人口規模、城市管理、區域環境等多個因素,泗涇和九亭將不再屬于新城范疇。松江新城的4個片區,還被進一步細分為9個組團。其中,新城北片區包括了核心組團、大學城組團和茸北組團;新城南片區包括老城組團和新拓展的南永豐組團、華陽橋組團;工業園區和科技園區包括車墩組團、工業園區組團和科技園區組團。備受關注的”高鐵片區”處在新城南片區之中,總用地面積18平方公里,是本輪規劃新拓展的城市空間,將形成南永豐和華陽橋兩個組團,也是松江新城新一輪發展的重要引擎。松江將在松江老城區南面打造松江南部新城--上海黃浦江生態園林型的國際化黃金水岸。松江南部新城區域總面積將達到66.8平方公里,超過當前面積達60多平方公里(含大學城站)的松江新城(將被改稱為”松江北部新城”)。8月,松江邀請國際著名公司參加松江南部新城區域規劃設計競標,法國AS建筑工作室、英國阿特金斯公司、美國約翰遜費恩聯合設計事務所、日本設計、德國SBA公司、上海復旦規劃建筑設計研究院有限公司等六家公司參與招標,這標志著松江南部新城區域規劃設計建設的開始,也預示著松江南部新城區域開發將獲得高標準規劃的引導和推動。據悉,松江南部新城區域規劃范圍北到滬杭鐵路、北松公路,南到黃浦江,西到A30高速,東到金山支線鐵路,涉及永豐街道、車墩鎮、石湖蕩鎮等三個街鎮的用地。在松江南部新城規劃區域,預計10月通車運行的滬杭客運專線將在此設置松江南站火車站,A15高速公路將在今年底通車,跨區的公路主干道松衛公路越江大橋即將建成,在松江設置3個站點的上海城郊快速鐵路金山支線已經開工,軌道交通9號線南延伸也將在底開工建設。密集的、立體化的交通基礎設施建設以及僅靠黃浦江的黃金水運航道網絡,為松江南部新城區域的開發建設帶來了發展機遇。中標的國際著名公司將于今年年底提交規劃設計的最終方案。按照規劃定位,這片嶄新區域將成為匯集高等商務辦公、生態居住、先進制造業、休閑旅游度假業和現代服務業的生態化、國際化新型城區,并成為上海對接中國南部地區的交通樞紐之一。b) 周邊市政交通條件滬杭高速公路、滬青平高速公路、嘉金高速公路、同三國道、滬杭鐵路復線和黃浦江貫穿松江全區,公路網四通八達,交通便捷。軌道交通9號線是上海軌道交通體系重要線路,連接起松江新城,大學城,佘山國家旅游度假區,九亭,七寶現代居住商業區,漕河涇新興技術開發區,徐家匯,上海世博會園區,豫園老城廂,陸家嘴金融核心區,金橋出口加工區,外高橋保稅區等重要區域。松江城區有著非常完善公交線網,實行城區內公交線路單一票價,市民出行成本降低,日均客流量同比增加4.8萬人次。堅持公交優先原則,不斷提高居民公交出行率。公交線路情況(起點、終點)公交線路起始站點最近站點步行至站點松江2路松江永豐站←→松江永豐站樂都西路辰塔路站0.1KM松江5路松江永豐站←→松江客運中心樂都西路辰塔路站0.1KM松江8路永豐汽車站←→永豐汽車站榮樂路辰塔路0.3KM松亭石專線松江永豐站←→石化大堤路樂都西路辰塔路站0.1KM松衛專線松江永豐站←→石化大堤路樂都西路辰塔路站0.1KM松江14路正泰電器公司←→正泰電器公司三新路樂都路0.8KM松江15路永豐汽車站←→松江客運中心辰塔路樂都西路站0.5KM松江4路永豐汽車站←→松江城東站三新路樂都路0.8KM軌道交通系統(已建成/在建)M9在建具體通車時間以政府公布為準。c) 區域市場發展”南部新城計劃是松江政府影響力非常大的重點市政工程,將打造成上海黃浦江生態園林型的國際化黃金水岸,南部新城面積66.8平方公里,比松江新城還要大,當前南部新城規劃已經經過市政府的審批,南部新城規劃組團將會分為商務區,濱江綠化區,居住區,其中核心商務區就位于本案南部,等南部新城成熟以后一定會對我們項目這個區域起到無法估量的積極影響,萬科搶先入駐南部新城之老城組團。這個規劃是(松江新城-2020總體規劃修改方案)于今年5月19日獲得市規劃局審批經過,新的松江新城規劃東起金山支線,西至同三國道,南起申嘉湖高速,北到辰花公路,面積160平方公里,占松江行政區域總面積的1/4。新的松江新城分為4個片區(新城南片區,北片區,工業園區,科技園區)組成,人口也將由現在的60萬擴大到110萬。而且南部新城的建成,將大大突顯我們項目的區域優勢地位,南部新城建成后,我們就是真正的松江核心區域,往東、南、北5公里,我們直接能夠到達當前的松江老城中心區域及松江新城南部和北部核心區域,基本都控制在15分鐘車程范圍,能夠真正做到在坐享城市成熟配套所帶來的便捷生活的同時,又免受了城市發展通病尾氣,堵車,嗓音所帶來的影響。d) 本案當前周邊生活配套文化教育項目名稱計費單位收費標準1.普通高中學費一般高中每學期900區縣重點高中每學期1200市重點高中每學期1500高級技術高中2.公辦學校外省市學校借讀費高中每學期15003.中小學住宿費一類條件每學期360二類條件每學期270三類調節每學期1804.民辦中小學學費每學期按成本核定5.公立轉制學費每學期最高5000職業學校項目名稱計費單位收費標準一.中等職業學校學費每學期1.一般學校每學期一般專業每學期1000特殊專業每學期1300藝術類專業每學期23002.國家重點學校每學期一般專業每學期1500特殊專業每學期藝術類專業每學期40003.職業高中學費每學期12004.綜合高中學費每學期參照主辦學校標準二.中等職業學校住宿費一類條件每學期360二類條件每學期270三類條件每學期180學前教育收費項目名稱計費單位收費標準示范性托兒所(含寄宿制)管理費每月700全日制一級幼兒園管理費每月225全日制二級幼兒園管理費每月175民辦托兒所、幼兒園收費標準自擬定金融服務銀行地址距離中國農業銀行榮樂西路304號1.8公里中信銀行新松江路1388弄3.3公里上海浦東發展銀行新松江路1290號3.5公里中國工商銀行文誠路3.8公里招商銀行人民路92-98號4.1公里.旅游景點方塔公園\o"查看圖片"

松江方塔公園,位于松江區東南隅,1981年建成開放,全園占地182畝。園址原是唐宋時期古華亭的鬧市中心,東有愛民街、西有三公街,既是古代文人的會聚地,又是松江遺址的縮影,1978年以園內主景方塔為中心建起這座園林。園內布局錯落有致,曠達舒展,是現代建園構思和傳統江南古典園林風格融為一體的文物園林。走進方塔園這一神奇的古建筑、古文物云集之地,會使您自然地產生一種懷古思賢的情感。園內主要主要景觀有:宋代的方塔、宋代的望仙橋、明代的磚刻照壁、蘭瑞堂、水陸池等。照壁為一大型浮雕,位于方塔的北側,建于明朝洪武三年(公元1370年),為道教門前影壁。照壁寬6.1米,高4.75米,立于當時松江府城隍廟大門前,是現今上海地區最古老、最精致,也是保存得最完好的大型磚雕藝術品。照壁上的怪獸,名叫”貪”,生有龍頭、獅尾、牛身、鹿蹄、麒麟片。它的寓意是教人戒貪。畫面豐富,立體感強,堪稱藝術珍品。醉白池公園松江醉白池是江南著名的古典園林之一,是上海的旅游勝地。從這座園林的前身算起,已有九百余年歷史。公園面積七十六畝。園內古木蔥蘢,亭臺密布,古跡甚多。其曲欄橫檻、回廊曲徑,古色古香。上海地區有五大古典園林,就是上海豫園、嘉定古漪園、秋霞圃、青浦曲水園及松江醉白池。而醉白池在五大園林中是最古老的園林。醉白池的前身為宋代松江進士朱之純的私家宅園,名叫”谷陽園”。園名意思是說,這是陸機、陸云家鄉的名園。因為陸機曾有詩說”仿佛谷水陽”,說自己的家鄉在谷水之陽。朱之純是以名人名句來命名宅園的。歷代在”谷陽園”的基礎上都有所擴建。到了明朝末年,松江著名書畫家、禮部尚書董其昌在此處建造”四面廳”、”疑航”等建筑,并團結了當時一批文人在此處吟詩作賦,詠解不斷。到了清朝康熙年間,著名畫家顧大申將此處列為私人別墅,她繼承和發展了古典園林建筑的藝術精華,利用松江最具有江南水鄉,秀麗風光這一特色,以七百平方米長方形荷花池為主體,以不規則對稱等園藝手法建造池岸。以竹、梅、假山、奇石為相互配襯,融合一體,建造了這座名揚江南的醉白池.為什么叫它”醉白池”呢?有虛實二名來源。主人將園建好時心里想,如果大詩仙李白再世,來此悠游,一定會被池上景物所迷醉、會被池旁園林所陶醉。因此就將池上園林叫”醉白池”吧!她具體又想到,宋代有個當過大官的詩人韓琦,對唐代詩人白居易的詩十分迷醉,曾在故鄉河南安陽建筑了一座古典廳堂名叫”醉白堂”,顧大申也非常崇拜白居易,也常常陶醉在白居易的詩的優美意境中,于是也仿效韓琦的做法,將自己的園林命名為”醉白池’”。”醉白池”這個名字新穎別致,含義深湛,意境優美,令人神往。幾經興廢,幾經劫難,醉白池終于迎來了生氣勃勃的春天。經過幾次整修與擴建之后,如今的醉白池既具有明清時期江南園林山石清池相映、廊軒曲徑相襯的風格,又具有歷史古跡甚多、名人游蹤不斷的特點。而今園內有四面廳、樂天軒、疑肪、雪海堂、寶成樓、池上草堂等亭臺樓閣及邦彥畫像石刻、歷史藝術碑廊、《赤壁賦》真跡石刻等藝術瑰寶,還有樹齡在三四百年的古銀杏、古樟樹,年齡在百年以上的牡丹。今天的醉白池,古木參天,怪石嶙峋,樓臺亭謝相連,曲徑回廊相接,古樸清雅,聞名江南。她正以綽約的豐姿,優美的風韻,亭亭玉立在云間勝境,深得中外游客的贊賞。西林塔位于上海市松江區城西側中山西路西塔弄,建于南宋咸淳年間,名”崇恩主塔”,俗稱”西林塔”。西林塔又名千佛塔,在廬山東林寺西,建于唐開元年間,明代洪武二十年(1387年)重建,改名”圓應塔”。塔呈六面七層,均有佛龕。塔系磚木結構,七級八角形,正門向南,塔的南面每層門頂皆有題額,底屋題額為"千佛塔",二層為”羽寶才”,三層為”金剛”、四層為”靈就來”,五層為”天上清”,六層為”聰雨花”,七層為”元明藏”。此寺原為沙門竺曇禪堂,自晉至唐一直處于鼎盛時期,元毀于兵火,明予修復,清咸豐四年再毀,十一年重建,又毀,現僅存一棟殿宇。現塔磚身尚完整,腰檐平座欄桿諸物已拆去,人民政府撥款修葺,西林塔已恢復昔日的原貌。西林禪寺上海市松江區的西林禪寺由松江區人民路沿中山西路向西行300來米,就有一處金碧輝煌的梵宮突兀在眼前,這就是江南名剎西林禪寺。走進禪寺山門抬頭仰望,即見江蘇佛教協會會長茗山大法師的手澤:”大雄寶殿”寶匾題額,點畫充溢著大同云岡石刻正統北魏的濃郁書風,豈非凡手可及。寶殿龍吻脊上,”佛日增輝”四個大字在陽光下耀目生輝,系金英子居士留跡。脊后為”法輪常轉”。一九九二年二月,性修大和尚繼任住持,竭力規劃,再振宗風,不但重建毗廬殿,新塑毗廬大佛暨二十諸天,又復建造大雄寶殿和東廂房,成立松江區佛教協會,主持日常工作,帶動四眾弟子精進修學。九二年,西林寶塔經上海文管會撥款主修,現已峻峙云間。次年,發現塔內藏有鎏金佛像、玉雕羅漢像、琥珀、瑪瑙等飾物百余件,并供奉圓應禪師舍利子。今日西林禪寺的牌樓、鐘鼓樓在性修大和尚的帶領下,亦修建完工。仰仗佛光永照,善信護持,承蒙市區政府之關心,在中山中路改造規劃中得以發展,購置西邊土地。區府又將我寺的東北角規劃給西林禪寺,作為常住廟產。今后我寺將按整體規劃,擴建文殊殿、普賢殿、三圣殿、藥師殿、東西廂房、念佛堂、禪堂、藏經樓、方丈室、齋堂、圖書館、陳列室和其它配殿等功能。建成之后的西林禪寺,總面積達十余畝,相信屆時將是十方四眾同參共修,聽經聞法,參禪念佛和培養人才的重要場所。今后的擴建工程需耗費巨資,仰賴十方善男信女、社會仁人善翁共襄善舉,積少成多,聚沙成塔,以大眾的施舍來成就十方的事業。二產品篇規劃項目規劃——基本經濟技術指標占地面積70174.9㎡總建筑面積132629.15㎡總套數住宅922套商鋪92套LOFT246套車位數量住宅664個共建配套車位227個容積率1.6綠地率35%b) 景觀公共景觀的概念分以下三個層次來設計:1.城市外部綠化的借景——榮樂西路位于基地北側,經規劃設計形成東西方向約230米,南北方向10米。2.社區內部綠化體系的構建規劃中人車基本分流,使社區地面開放為步行的景觀層面,貫穿用地南北的景觀軸有機串連起小高層組團,將以密植的綠化樹木為主導,與適當的空間節點結合,構建起全區有疏有放、方便通達的景觀綠化體系。在住宅區域規劃中,綠地率35％。3.組團綠化布局的深入——組團綠地作為最貼近居民的綠化組成部分,在設計中,強調賦予各個組團綠地以不同的主題,豐富具有差異的綠地布置將帶來組團的個性和居家的歸屬感。c)商業公共設備公共大堂、電梯廳、走道項目的公共部位都是裝修交付,最大限度的保證客戶的使用舒適性,而且由專人保潔和設備維護。日立品牌電梯項目采用無機房電梯,直通地下一層,規格為18人/1350公斤,每秒1.0米的速度,減少客戶等候的時間,在電梯工作中沒有機房的噪音干擾,更環保健康。d) 商業智能化設施項目采用電視監控系統;周界報警系統;停車場管理系統;門禁系統;對講系統;火災報警和消防聯動系統,達到智能化管理,再加上萬科物業的24小時不間斷巡邏,人防技防相結合的措施對整個街區進行有效管理,像這樣的開放式街區也只有像萬科這樣的物業才能管好。信息通訊系統 遠距離識別道閘系統當業主開車進入專用通道或地下車庫時,智能感應道閘經過遠距離感應,在識別到安裝在業主車輛上的門禁卡信息后自動開啟,便可慢速經過 數字式對講系統通往三層及以上的入口通道都設置了數字式對講系統,信號穩定、速度快,營造數字化的樓宇辦公氛圍。 安全防范系統門禁系統通往三層及以上的入口通道都設置了門禁系統,業主用門禁卡刷卡后自動開啟,充分保障每位業主的便利、私密、安全的需求,系統備有應急電源,停電時同樣可保證門正常開啟。電視監控系統街區在主要出入口、通道、地下車庫等部位都設置了電視監控系統,直接連接萬科物業監控室,24小時實時監控,保證業主的人身財產安全。周界報警系統每個隱秘地點、安全死角都設置了周界報警系統,直接連接物業監控室,24小時全方位的保障安全。火災報警和消防聯動系統樓宇煙感報警裝置直接連接物業監控室和當地直屬消防部門,第一時間進行火災警報,最大限度減少客戶財產損失。e) 物業管理物業管理公司介紹萬科物業——與您風雨相伴70年萬科集團于1988進入房地產行業之初,就將物業管理作為房地產開發的一項售后服務保障措施,并提出了在管理服務上一定要超前的理念。經過30多年的發展,今天,萬科物業相繼布局全國33個大中城市,在管項目257個,在管面積4126萬㎡,合同面積5285萬㎡,管理戶數286656戶,已成為國內規模最大、兼具優質服務形象及客戶口碑的物業服務領航企業,為數千萬業主提供貼心、周到的服務。萬科物業歷年榮譽萬科物業榮譽歷史30多年來,萬科物業一直以成為中國物業管理行業的領跑者為目標,創立了物業行業的眾多新標準。包括在全國首推”業委會”模式,成為國內第一個獲得ISO國際品質認證的物業服務企業。先后獲得”百強企業服務質量TOP10第一名”,”中國物業服務百強企業第一名”,躋身中國物業管理行業領軍之列。上海萬科物業作為國家一級資質物業管理公司,同時系上海市物業管理行業協會副會長單位。。管理456萬平方米,31817戶的舒適居所,為數十萬人提供優質服務。連年獲得上海市著名商標;上海市金牌服務企業;全國居住物業示范小區;上海市文明小區;優秀物業服務能手等眾多榮譽。 物業管理特色及服務項目介紹睿服務:萬科物業高端客戶的識別核心為”RE”,即尊貴和享受(RespectableEnjoyment),除享有安全、保潔、綠化等基礎服務之外,為高端業主提供與高標準管理費相匹配的便捷、高檔、體面、精致的服務。睿服務整合豐富的資源,為業主提供合同之外個性化的有償服務。具有萬科物業特色的高端服務設計,旨在以客戶需求為導向,為其提供方便快捷、感受尊貴的一站式、全天候、多方位”私人貼心”服務。五心服務在總結果和歸納歷史服務經驗的基礎上,上海萬科物業推出”五心”服務計劃,經過細節的人性與周密,提升服務品質。以”安心、放心、貼心、細心、開心”為情感線索來關注每個服務細節,用開心的服務心態,細心的工作態度,讓客戶感覺居住更安心,服務更放心,生活更貼心。DS安全管理萬科物業采用”精益流程”方法和工具,總結和提煉出具有萬科物業特色的《DS安全管理模式》,經過全面、系統識別危險源,將小區的”物防—技防—人防”手段科學結合,為業主的居家生活編織一張無形但可靠的安全防范網絡。在DS模式基礎上,建設獨具特色的安全管理培訓體系,經過各類預案的高仿演練,培養出一支技能嫻熟、責任心強的安全管理團隊。快速響應物業管家將在第一時間內響應客戶意見,任何未關閉的報事,在每次服務結束時必須主動約定下一次服務時間懇談會定期與業主召開溝通交流會,廣泛搜集業主意見,了解業主需求。物業服務報告萬科物業在中國物業行業內率先推出"物業服務報告"制度,將項目設施、設備的運行狀況、安全環境綠化情況以及物業管理服務費收支情況、維修資金使用情況等定期公布,主動接受業主及業主委員會監督。投訴建議萬科物業在日常的服務過程中,也始終堅持客戶導向以訴求為關注點,確定工作開展的方向和重心。萬科創立”投訴論壇”,在公開網站接受顧客投訴及評價,將信息收、處理反饋和結果驗證等各環節公開透明,業主上傳的有效投訴將在限時內得到滿意的答復。物業見面會率先在行業內推行”物業管理見面會”活動,創造與客戶見面的機會,主動收集業主信息,了解客戶需求,從而盡量滿足不同客戶群體的服務需求。第三方滿意度調查為全面、客觀了解客戶對萬科物業服務的評價,多年以來萬科集團堅持聘請國際知名調查公司”蓋洛普”對萬科所有開發項目業主進行獨立第三方的滿意度調查工作。并將滿意度結果作為工作考核的重要指標。社區活動根據小區客戶的年齡層次、家庭結構、興趣愛好的不同,結合時令因素,每季度精心策劃和組織各類社區文化活動。以”和諧、健康、快樂”為主題的”萬科社區HAPPY家庭節”已成功舉辦多屆,覆蓋全國近30個城市的上百個萬科社區,其規模和影響力已深入人心。活動沙龍攝影協會、集郵協會、乒乓球、羽毛球隊、足球FANS團、老年藝術隊、合唱團等,一個個業主社團的搭建,不但豐富了業主們的業余文化生活,同時也為社區的健康生活、文明居住注入正面的力量,從而引導業主共建品位高尚的健康生活。萬科物業尊崇的禮賓服務在萬科管轄的小區,當業主遇到特殊的喜慶日子,向物業申請個性禮賓服務。個性服務禮賓、現場布置、紅毯花束、聚會party,園藝修剪,家居保潔,送水等。個性服務禮賓接待、現場布置、紅毯花束、聚會Party,園藝修剪,家居保潔,訂餐送水等。萬科物業品質典范之十大法則法則一:萬科保安在崗不打手機;為了確保工作不受打擾,萬科的保安在崗時是不帶手機的。法則二:萬科物業水管;在普通社區內,經常由于水管接口處漏水而給業主帶來不便,萬科在前期設計中就將出水口之間的距離定為50米,水管長度約25米,有效避免因水管對接引發的漏水。法則三:萬科物業綠化養護;萬科物業嚴格要求園區工作人員,如綠化、保潔等,在進行園區相關服務工作時,保持約10米以上的間距,有效避免崗位上的閑聊,保證業主的安寧。法則四:垃圾清理頻次明確化;在萬科管轄的區域,地面垃圾和垃圾桶內的垃圾有明確的滯留時間標準,讓業主更放心,讓環境更美好。法則五:萬科物業采用無風聲走漏的查崗方式;物業主管查崗時會收取工作人員對講機,達到無風聲走漏查崗,確實保證最佳工作狀態,使業主更放心。法則六:總經理撿煙蒂;在萬科物業,無論你的職位多高,看到煙蒂或雜物,都有義務撿起來。法則七:四張不變面孔;萬科物業認為,門崗、車位崗、客服前臺,入戶維修工,這四個崗位與業主息息相關。如果某些崗位的員工提出離職要求,她與信任必須一起完成15天的工作無痕對接。法則八:生活”零”打擾;萬科物業經過有效的管理手段,盡可能將物業管理行為對業主生活的影響降至最低。保安人員夜間執行聯系,統一將對講機更換為耳麥;關注您,尊重您,用我們的可能降低對您的干擾。法則九:電梯維保零打擾;萬科物業規定,對電梯進行維護的時間設定在人流較少的時間,盡可能的將對您的生活干擾降到最少。法則十:二人成排,三人成列。”二人成排,三人成列”已經是萬科社區中的一道風景。f) 銷售說辭接待動線:陽光宣言→區域模型→項目介紹PPT→項目模型→商業品質體驗區→洽談區華庭萬科紅銷售說辭LOFT:1、預接待臺 ”先生/小姐您好!您是第一次來嗎?之前有沒有打過電話?(若無,由該業務員接待;如有,(1)詢問之前業務員是誰,讓該業務員接待此客戶。(2)之前業務員不在,則由同組人員接待。(3)若客戶不記得,詢問一下該客戶名字電話,讓柜臺協助查詢;也可讓客戶至柜臺指認一下業務員。①若該名業務員不在則由同組人員接待。②若客戶不記得,現場也沒查出,則由該輪排業務員接待。若有成交按公司規章制度辦理。”先生/小姐這邊請,我給您介紹一下本項目的情況,我是這里的置業顧問,我姓X,您叫我小X就能夠了,這是我的名片(雙手遞上),請問您怎么稱呼?”陽光宣言xx先生/小姐,這邊請,您現在看到的是我們萬科的陽光宣言,萬科一直倡導客戶對項目每一個細節享有充分的知情權。因此在您了解我們萬科紅人館之前,為您先做項目的不利因素和風險提示,做到真正的陽光購房。這是我們萬科的監督熱線(工作時間:周一至周日9:00-18:00),當您對售后相關工作存在疑問時,我們愿意為您提供幫助,接受咨詢,受理投訴,改進我們的服務;我們也愿意為您提供主動的關懷,為您收集傳遞關于項目的信息。這些是我們紅線內不利因素:1、車庫出入口,2、地下用戶站,3、地上開關站,4、公共廁所。不過這些設施是每個項目必備的,不會產生什么影響,請放心!這些是我們紅線外不利因素:A、項目東側的松江第三實驗小學B、項目西側規劃為住宅用地,C、項目北側辰塔路有高壓線。以上這些都在安全距離以外,我們只是盡到告知義務。我們項目的物業公司是萬科旗下一級資質的萬科物業,物業費:住宅3元/月*平方米;商業6.8元/月*平方米。區域模型現在為您介紹我們項目的區位規劃、交通情況。這邊請。。。本案位于松江成熟區域,南向樂都西路,北靠榮樂路,西面為正在建設的規劃道路,東面則是倉華路。高覆蓋,立體化的交通網絡使得您的出行極為便利,(三橫一縱)北側的G50滬渝高速,就是滬青平高速,連接延安路高架,往來松江單向收費,驅車四十分鐘左右輕松直達人民廣場商圈;而距離我們項目最近的G60滬杭高速轉滬閔高架到徐家匯非常方便(開車到上海南站不超過二十分鐘);南面的S32機場高速,(45分鐘可直通浦東機場)南北走向的G15沈海高速在上海段稱為嘉金高速,南面能夠直接開到金山,北面可直達嘉定,是上海最長的跨區公路。公交14路、25路、34路、松衛線,松亭石專線即在家門口,而9號線延伸段也即將開通,步行至體育館站大約25分鐘左右的時間,屆時又可大大縮短出行時間。除此以外,項目周邊的生活配套完善,超市、銀行、醫院、學校一應俱全。開車10分鐘左右即達松江商城,平高世貿,廟前街。至于生活的日常采購,據項目車程10分鐘左右的時間就有大潤發和樂購,非常的便利。松江本身就占據得天獨厚的教育資源,榮樂西路上的新理想幼兒園和維羅納幼兒園,倉豐路上的華亭幼兒園,都是五年內新建的配套幼兒園,小班化辦學,項目隔壁西側新建的松江實驗小學——華亭校區,明年4月正式對外招生,對口初中有三新學校和立達中學,另外高中的話,松江1中,上師大附中是區重點中學,松江2中更是全市排名前10位的市重點中學。醫療方面的話,在榮樂西路上就有個永豐街道衛生服務中心,走過去5分鐘,三級甲等的市第一人民醫院、二級甲等醫院區中心醫院、樂都醫院坐車過去也都在10分鐘左右。項目模型**先生/小姐,三期產品分為商業和LOFT公寓兩種組成:我們三期商業部分每棟樓共5層,每棟樓的3~5層為LOFT公寓,建筑面積約11805.11平方米,共有246套。LOFT的面寬主要為4.2米(207套),也有部分4.1米(30套,位于過街樓處,其中6套因為梁的原因,只能做一房),5.1米有6套,6.9米有3套。進深為8.55米(1號樓為8.65米)。LOFT的層高為4.5米,能夠經過后期改造增加夾層,如樣板房所展示的1房和2房。LOFT經過外廊連接,業主能夠從地下車庫門廳(只有3、4號樓)或一層門廳乘電梯抵達各層。LOFT每套具有獨立上下水,可接入煤氣,有排油煙道。每一層都有公共衛生間。當前我們所在的位置是這棟建筑,待整個小區交付之后,這里仍舊將保留下來,作為日后的物業用房,屆時會設置成活動中心。項目占地7萬方,總建面13萬方左右。共有16幢11層的小高層和4幢5層樓的商業組成。所有建筑成行列式的排布,整體的品質及品質可謂是松江獨有。眾所周知,萬科是當前中國經驗最豐富,涉及城市最廣,銷售金額最高,獲獎次數最多的房地產住宅開發企業。萬科的前瞻力及創新力是所有房地產開發企業一直予以效仿對象,當前我們在售的LOFT既是萬科入駐松江后的又一精心力作。它借助日本建筑的實用主義、極簡主義,以及在擁擠的城市利用空間的能力。打造個性的靈動空間,獨立的生活主張。其實早在,萬科已經開創了業內經典——螞蟻工坊。其充分及有效的利用空間,滿足了年輕人置業和基礎生活的需求,反響效果極佳。當前該項目的平均二手房售價已經達到2萬多/平米,較之前的實際售價幾千元/平米相比增長幾倍,投資回報與普通住宅相比只有過之而無不及。萬科紅人館更是萬科在多年經驗累積和沉淀后的展示。如果說螞蟻工坊只是滿足了業主的基礎生活需求,更強調實用主義,那么萬科紅人館更強調業主的完美使用體驗。單套4.5米的層高,足夠的空間讓業主們能充分的展現自己的個性設計,一層當兩層,主力戶型的面寬基本達到4.2米,等同于當前市場普通住宅的客廳面寬。”小身軀,大功能”,商業的土地屬性使得我們的紅人館不只局限于居住功能,辦公、開店一同解決。不限購、不限貸更為很多投資客剔除了”障礙”。不但如此,在如此市場競爭激烈的前提下,萬科更是將細節體現置于企業發展的主要核心。”一站式”的生活環境【”一站式”的生活模式表示您所購置的物業旁,萬科將整合社區資源,以成熟的商業運營能力,為新生社區快速提供配套,引入特色商戶,形成一站式消費天堂。其實,大多購房者在購買這類型的物業后會考慮經后的實際營運和管理事宜,但現在,只要購買華亭紅,這一切也將由萬科物業租賃中心幫您想辦法解決,屆時遍布上海各個區域的萬科物業將以網絡化信息傳遞模式,幫您發布出租或轉售物業的信息,將大大增加成交機。由于我們的LOFT是毛坯交付(其實在建造初期,公司高層對于是否做精裝交付始終處于兩峰爭奪狀態,但結合考慮這類型的產品是屬于個性與創意,每位購房者對于其的愛巢都有不一樣的要求,因此最終決定不做精裝修)。可是仍有少部分業主覺得自己裝修過于麻煩,而且裝修周期及質量也得不到保證。同樣一句話——不用擔心,因為您購置的是萬科紅人館。萬科先業主之憂而憂,后業主之樂而樂的思考精神也已為您一并解決。待您的物業交付之后能夠按照我們提供給您的人氣裝修菜單,并由我們指派給您的第三方授權裝修。由于她們所選用的裝修材料均是批量采購,因此價格相應的比您自己采購要便宜不少。5、裱板區XX先生/小姐,這邊請,”沙發后的裱板”:這是我們馬上要推出的LOFT產品,也是很多客戶所期待的,因為它不限購不限貸,而且能夠用作自住,辦公及投資,有4.2米的超大面寬,4.5米的創意挑高,很多客戶都把它裝修成復式的,稱其為”小別墅”,而且我們是毛坯交付,更能發揮您個性化的裝修.我們以前在七寶萬科項目中做過個類似的叫”螞蟻工坊”,當時反響非常好,很多客戶都一連買幾套,都覺得其總價低,功能性全,使用方便,住在里面感覺非常小資愜意。而且當時絕對是供不應求,當很多客戶慕名而來購買的時候,項目已經售罄,因為其低總價,高實用性,出售的客群選擇多樣,因此后期的增值也要比當時的普通公寓迅速。我們萬科原本就在剛需戶型上有很高的造詣和較好的口碑,現在經過那么多年了,我們在其很多方面,都有非常多的提升.(引導至萬科紅特點7個裱板區).”夢幻紅管家”:買我們產品的很多客戶都希望有更人性化,更全面體貼的物業服務,讓其住著生活了更舒心,工作了更省心,因此我們經過許多買LOFT產品客戶的調研,為LOFT客戶增加了許多服務,比如您出行需要打車,只需要您和物業人員招呼一聲,由她們幫您服務,仿佛您的貼身小管家;如果您需要去遠一些的地方,我們物業也能夠幫您預定火車票或機票等,仿佛您的貼身小秘書;如果您的水電煤需人代繳,我們物業也能夠代勞,只要您吩咐,比網上支付還要便捷。.還有很多類似的服務,而且都是免費的哦.當然每個業主的需求不同,因此我們還有很多有償服務,比如幫您打印,傳真資料;代請家教,保姆;代預約家電維修等,服務品種繁多,且件件貼心,把一切生活的瑣事,都變得簡便.”人氣紅裝修”我們的LOFT是毛坯交付的,這樣能夠更好及自主的發揮您的創意空間,但有些客戶平時比較忙,而且對一般的裝修公司的質量也不信任,而且LOFT需要搭建一層樓板,工藝比較復雜,需要較高的專業能力,因此我們,將會推出幾個裝修的套餐,讓您選擇,首先,我們的進貨渠道是很多個地方及項目的大采購,因此價格肯定比您自己買要便宜很多,而且我們主營的是房產銷售,裝修只是微利,價格肯定很實惠的咯.再者,我們有幾個裝修的套餐供您挑選,每個套餐都是經過設計師精心雕琢,風格各異,也滿足了客戶對個性化的需求,總有一款您喜歡的.”全能紅配套”您買的LOFT在樓上,樓下就是我們的商業配套.我們的產品和一般LOFT產品最大的區別就是我們以后是能夠開通燃氣的,這樣會更有生活的氣息,哪天在家,您也能夠一展廚藝哦.”無憂紅租售”許多客戶覺得我們的產品價廉物美,花幾十萬就能夠買個萬科的產品,即使現在自己不住,也有很高的投資價格.這點我們也考慮到了,我們萬科物業的租售中心,本身就具備龐大的客戶數據庫,而且和松江的很多主流中介公司都有著合作關系,不論您想出租或是出售,都會幫您找尋最適合的對象,讓您的利益最大化,安安心心投資,放放心心受益.”靈動紅空間”這次的戶型,是我們經過對許多LOFT產品的研究,開發出來的,具有4.2米超大的面寬,普通的公寓才只有3.6米,有這樣的開闊度,房間的空間感,望出去的視野感,都是非常棒的;4.5米的挑高,讓許多看了樓書資料的客戶,還都以為我們賣的別墅呢,這樣的層高,完全能夠將房屋分割為2層,屆時我通知您來看我們的樣板房,我們就有一房一廳一衛的,和兩房一廳兩衛的,空間的可塑性非常強.但我們賣只收您一層的錢哦,這樣算下來,其實每層的錢也就7.8千塊錢一平米哦,非常實惠。而且我們這房型,是標準的大面寬,短進深,戶型方方正正,看著也正氣,再加上是前后通透的,也有著冬暖夏涼,空氣常流通,常新鮮的特點.”如意紅易購”:因為我們的產品屬于商業項目,因此完全不受限購限貸的影響,理論上來講,您想買幾套就幾套,我們有些客戶還想買個幾套,一起裝修成大復式的感覺呢.如果您購買我們的產品首付一半的話,那每月還款約在4300元左右,但只用十年的時間,而且不影響您以后再購住宅的貸款次數,還款周期短,因此利息也少,同樣的還款,您買個公寓可是要還款30年,我們只要3分之1的時間就夠啦,幫您省去了很多利息,變相又節約了購房的成本.而且我們的產品,還具備注冊公司的能力,那些買來作為辦公的客戶,覺得自己的辦公樓在萬科,對公司的形象也好,自己也有面子,而且下面就是商業配套,用起來也方便,當然工作也得心應手,事業如日中天啦.”黃金紅未來”我們這屬于松江的老城區,原本老城的配套就是松江最好最全的,是新城沒法比的,因此很多住慣老城的居民,都不愿意搬去新城.而且地鐵九號線在今年底也將通到松江火車站,很多在市區的客戶也都考慮買在老城,圖個配套多,交通方便,價格便宜嘛,整個松江的發展來說,也越來越往北延伸,在這個發展趨勢下,有些考慮在松江購房或租房的客戶,還關注松江更北的地方呢。而且現在松江南部大開發,今年預計松江南部還有20多塊地將出售,從發展的角度來看,上海一直都是以點及面,依托一些標桿性的樓盤和配套,以其為中心點,順延其發展。那從我們這個樓盤來說,有自己的商業配套,還有公寓和LOFT兩塊較大住宅的人口導入,因此可見,以后我們這將是松江一個新的中心,新的區域標志,因此,您在這花7、8十萬,還買的知名開發商的產品,日后的增值空間,不可限量.但我們這個產品數量有限,一共就200多套,好些客戶一次還想買個幾套呢,因此您想買到,一定要關注好我們項目,和我時刻保持聯系哦.初步洽談——詢問重點:購房目的及預算6、帶看——由于帶看動線比較長,因此必須要不間斷的溝通,以確保不出現冷場的情況發生,因此在去看房的途中建議采取一問一答式的方式前行。例如:您是做什么工作的?或者多一些贊美的語言,利用此狀態拉近距離。例如:您今天的發飾真好看,在哪里買的?返程途中,重點試探客戶的意向程度。7、洽談區【樣板間介紹:】XX先生這邊請,您現在看到的樓道就是我們以后的交付標準,我們的建筑布局是單面有房的,做到了戶戶前后通透,這在我們同類產品里是非常罕見的!樓道寬約2米,地面上我們鋪設了防滑面磚,感覺非常舒服。現在您看到的是我們的創意展示空間,一共有兩套,面積都是46.7平米的,但我們做出了兩套完全不同概念的效果。由于我們是毛坯交付,4.5米的層高,能夠輕松隔成兩層使用,建造時我們在中間位置造了一圈圈梁,方便您隨意設計您的靈動空間。入戶玄關:我們先看這一套,這一套我們設計成了比較適合單身或小夫妻兩人居住的一室一廳一衛戶型的,將使用空間擴展到了61平米。進門處我們設置了一個入戶玄關,這個位置是我們預留給您放包包和鑰匙的,出門的時候一眼就看到了,不容易遺忘!還預留了非常多的收納空間,(一一打開讓客戶感受)這里我們安裝了熱水器和洗衣機(打開第一個暗門),上面是熱水器,雖然我們的產權是商業性質的,但我們項目跟其它商住房相比有一個很大的優勢,就是我們的項目是通煤氣的,像您居家時一定感受的到煤氣的重要性,水電煤是居家最重要的三項基本設施!這里是我們的迷你小廚,上面還有一個小脫排,麻雀雖小,五腑俱全。這邊還有一個暗門里面是冰箱(打開讓客戶感受)。衛生間:這里是我們的衛生間,里面還做了一個淋浴房。水槽上方還有鏡柜,里面能夠收納一些洗護用品。為了保持衛生間的通風和干燥,我們特意在衛生間里面設置了一個通風口,您將來也能夠參照這樣裝一個小小的抽風機,能夠快速除去濕氣和異味。另外我們衛生間采用了同層排水技術,將來您能夠根據您的個人喜好隨意安排馬桶的位置!客廳:因為我們的這套展示空間設計的居住對象是一個單身的年輕攝影師,因此我們只設計了一個臥室,把客廳挑空做成了一個明亮工作間。桌子上是攝影師沖洗作品的材料,后面是一個大書柜。旁邊沙發后面設計了一塊松木板,攝影師的作品掛在墻上,勞作之余看著自己的成果細細品味一番,多么愜意呀!臥室:我們上樓去看一下臥室。這個樓梯我們把它設計成一個直梯,因為直梯是最節約空間的。上面這個高度挺不錯的吧。您看屋頂上這兩個是煙感(即濃煙感應器),墻邊還有三個噴灑,這個只有商業用房才有的,比普通公寓多了一層安全防護!臥室是4.2米開間的,您看放一張這么大的床,前面做了衣櫥和電視柜,還這么寬松!里面這里我們設計了一個飄窗概念的小榻榻米,您以后坐在這里靠著窗戶喝杯小茶看看書,一定很有情調的!接下來我們看看另外一套兩居的展示空間。這一套展示空間我們設計成了適合一家三口居住的兩室兩廳兩衛戶型的,創意后將使用空間擴展到了驚人的69平米。一進門也是設計了入戶玄關以及非常實用的收納空間(一一打開讓客戶感受,介紹類同)。這套由于是一家人居住,我們特別設計了兩個衛生間,淋浴房做到樓上了。客餐廳:一家人居住,燒飯的情況可能會多一些。因此我們專門設置了中西廚,中廚也使用了雙灶頭。另外還單獨布置了餐廳。客廳里我們擺放了溫馨的布藝沙發,影壁墻也設計了您孩子喜歡的卡通頭像。吃過晚飯一家三口依偎在沙發上看看電視聊聊天多么幸福呀!臥室:這個樓梯我們設計成了非常具有藝術感的旋轉梯,而且安排的位置還能起到屏風的作用,不光美觀還能增加客廳的私密性,一舉兩得!樓上我們設計了兩個房間和一個衛生間。整個樓上地面都鋪設了地毯,加上空間上運用了很多橙色系的玻璃,整個臥室營造的氛圍非常溫暖!我們的大臥室設計成了一個完整的套房,空間足夠大!旁邊的落地大玻璃窗也使整個房間顯得非常明亮。臥室里面還設置了一個步入式的衣帽間,這里能夠收納很多自己平時穿的衣物。經過衣帽間到衛生間,里面還有淋浴房。以后晚上去衛生間也不用跑到樓下去了,這樣的設計堪稱完美!這邊是一個兒童的生活空間,能夠坐在書桌旁安靜的做做作業。這個空間您將來放一張床給小孩兒睡也是足夠的了!商鋪:我們商業總層高為5層,剛給您介紹的是我們3-5樓LOFT的產品,1-2樓是我們商鋪的產品,商鋪的建筑面積約9623.05平方米,共有92套可售商鋪。面積段為10-210平米,戶型多樣,適合各種業態。1層的層高一般在4.5米左右,面寬大多在4.2米左右,進深約7.5米到11米左右,二層的層高在4.2米左右;進深約11米到17.6米(每個商鋪根據其所在位置不同,尺寸會略有變化,二層局部因為有管道夾層,凈高會低至2.6米),這是我們商鋪的圖紙,您能夠看一下,很多專研投資的客戶,都覺得買萬科這樣的商鋪產品,在保值增值上是非常有保障的,因為我們的項目,住宅就約有將近1000戶的居民,商鋪上又有LOFT產品,自身項目在客源上有就很好的保障,而且周圍居民區林立,但缺少商業配套,以后我們萬科的商鋪,一定是成為松江的另一個副中心,戶型的多樣化,也讓各種業態均衡的存在,對面就是松江實驗小學,讓客戶層多樣化,無論做餐飲,文具店,休閑配套,都有很廣闊的空間,這是我們對應位置的價格表,您來看看吧。g)競品打擊說辭鋒尚99優勢:1、戶型面積小,總價低。2、4.5米挑高,使用面積大3、精裝修交付,能夠省去裝修煩惱4、送電視機和空調劣勢:1、周邊城市界面差,附近以工廠為主2、現場展示空間效果較差3、小開發商,物業以及品牌一般4、產品戶型布局擁擠,通透性和私密性較差5、1——7樓樓上有樑,導致層高太矮,會撞到頭。小結:鋒尚99項目周邊基本上都是工廠,城市界面以及居住氛圍較差。距離軌道交通非常遠,無法導入外區客戶。相比較本案是較為傳統的LOFT產品,2梯21戶的,中間一條非常窄的過道,房源分布兩側,布局非常擁擠,通透性極差。售樓處現場和展示空間的展示效果都非常差,低區房源樓上梁柱位置僅有約1.5米層高,產品有缺陷。與本案相比,品牌、物業、戶型、居住舒適度上均有差距。松江萬達廣場優勢:1、開發商品牌優勢巨大,具有強烈號召力2、距離軌道交通較近,能夠導入外區客戶3、周邊規劃商業氛圍濃厚,有造夢空間4、精裝修,省去客戶裝修煩惱5、戶型小,總價低6、現場陣地感極強,現場展示效果好劣勢:1、3.1米層高,單層使用空間2、房源布局擁擠,通透性較差3、只能做一間房,居住缺乏私密性4、項目北側有垃圾焚燒站,污染嚴重5、商鋪單價高達5萬左右,面積短少,選擇選擇面窄小結:松江萬達廣場是本案最直接的競品。與本案同樣屬大品牌開發商,而且在商業地產方面號召力更強。項目所在區域商業規劃前景明朗,距離軌道交通比較近,能夠導入外區客戶。項目本身體量大,現場陣地感極強,展示空間展示效果非常好。戶型小,總價不高,精裝修。可是由于是SOHO產品,無附加空間,性價比一般。加上前期銷售火爆,市場轟動效應已經形成。相比較本案,居住舒適度和附加價值較本案差一些。h) 答客問1、你們項目投資商是哪家?答:投資商是上海萬科房地產開發有限公司,具有國家一級開發資質的專業房地產開發企業。萬科企業股份有限公司成立于1984年5月,是當前中國最大的專業住宅開發企業。以理念奠基、視道德倫理重于商業利益,是萬科的最大特色。萬科認為,堅守價值底線、拒絕利益誘惑,堅持以專業能力從市場獲取公平回報,是萬科獲得成功的基石。公司致力于經過規范、透明的企業文化和穩健、專注的發展模式,成為最受客戶、最受投資者、最受員工歡迎,最受社會尊重的企業。憑借公司治理和道德準則上的表現,公司連續五年入選”中國最受尊敬企業”,連續第四年獲得”中國最佳企業公民”稱號。萬科是國內第一家聘請第三方機構,每年進行全方位客戶滿意度調查的住宅企業。1月,萬科榮膺第三屆”CCTV年度雇主調查”評選”最具領袖氣質的年度最佳雇主”稱號。萬科專注于住宅項目的開發,在上海的開發歷程里項目以及企業口碑相當不錯,值得信任。2、你們項目的銷售代理公司是誰?代理過哪些項目?答:1)銷售代理商為上海新聯康投資顧問有限公司,當前還代理萬科琥珀臻園,萬科琥珀郡園,萬科琥珀墅,萬科金色領域項目。2}銷售代理商是上海同策房產咨詢有限公司,當前還代理萬科清林徑、萬科尚源、萬科金色城市、萬科金色華亭、萬科VMO項目。3、萬科在上海曾開發過哪些商業項目?答:萬科在上海開發的商業項目非常多,商業項目有萬科VMO,是在浦江鎮的一個花園類辦公項目。萬科五玠坊商業是萬科打造的高端商辦系列。未來還有位于浦東大道、昌邑路交匯處的銅山街項目,8棟100米左右的點式高層住宅、1棟高層商業辦公及部分地鐵上蓋商業,預計在面世。七寶53#是9號線七寶鎮站的地鐵上蓋商業綜合體項目,預計10月開工建設。七寶35#B是連接地鐵9號線中春路站的商務辦公項目,當前在前期設計中。還有萬科7月剛拿下的大虹橋板塊的虹橋叁號南地塊。4、你們項目的建筑施工單位是哪家?建筑資質等級是什么?答:上海市第五建筑有限公司,為國家特級資質施工總承包企業。曾承建了南浦大橋、楊浦大橋、徐浦大橋、內環、外環線高架路、地鐵、磁懸浮、大眾汽車廠、十六鋪交銀大廈等重大工程。5、你們項目的設計院是哪家?答:天華設計6、你們項目的物業服務公司是哪家?有什么特色?答:上海萬科物業管理有限公司成立于1994年1月1日,注冊資金1500萬元,系萬科企業集團投資的全資專業物業管理公司。上海萬科物業相繼獲得了上海市優秀物業管理企業獎、國內協作優秀企業稱號、上海市質量管理企業獎等近三十個光榮獎項。規范化的管理使上海萬科物業走在了行業的前列。上海萬科物業處處體現”以人為本”、以業主的生活為本的理念,對涉及到業主生活的方方面面進行全方位的考慮,提出可行性建議及措施。我們的服務宗旨,”全心全意全為您”。我們的使命,”持續超越顧客的不斷增長的期望”。我們的質量方針,”服務至誠,精益求精,管理規范,進取創新”。這是一位住在萬科假日風景的業主告訴我的,有一個周末的下午她看見一名保安正在草叢中的撿垃圾,這原來是清潔工人的事情,但保安看見了垃圾,很自然很習慣的就親自用手撿起垃圾,扔進垃圾桶,這件事情讓她相信萬科的物業是真的好。我覺得這樣的物業公司是絕對能夠讓你和家人放心的。7、你們項目的合作銀行是哪家?答:中國銀行、光大銀行、農村商業銀行、農業銀行、工商銀行等8、你們售樓處具體地址?銷售電話號碼?答:售樓處地址:上海市松江區樂都西路1558弄銷售電話:9、銷售中心以后做為什么用途?答:待小區交付使用后,當前售樓處將被改用成物管中心和活動中心。10、你們項目的土地性質?土地使用年限起止時間?答:土地性質為商業,年限起止時間:～2051年11、你們項目現在賣的是什么產品?答:1-2層是商業街鋪,3-5層是LOFT,挑高4.5米,面寬普遍在4.2米以上。12、你們項目的開盤時間與交房時間?答:我們現在具體的開盤時間還沒最后確定,預計在10月底交付,我們現在在辦理E金券,憑E金券開盤能享受1萬抵4萬的優惠。我們的交房時間是10月30日,我們項目多為自主使用,全部入住后,屆時整體的人氣聚集將會非常集中,更有助于商業的開展。13、你們項目會用什么方式開盤?答:具體未定,您如果對于我們項目的具體信息已有了解,并留下了正確的聯系方式(電話、地址、EMAIL),我們會在第一時間通知到您。14、預計開盤銷售的價格是多少?答:具體開盤價格未定,預計LOFT總價在70-75萬之間,不過這是松江城區唯一一個在售的挑高類產品,隨著國家相關政策的出臺,經后該類產品也將逐漸退出市場。稀缺類的產品,優質的品牌開發商將是您所購物業未來升值的第一保障15、你們項目大產證何時出來?你們的小產證何時出來?答:具體確認的時間,要根據合同條款的約定。符合標準后,我們會信函通知準客戶過來辦理相應的手續。16、你們項目的交房標準是什么?答:房子是毛坯交付,公共部位精裝修(包括大堂、電梯廳、公共走道),經過國家有關部門的檢驗、測繪符合標準后,才具備交房資格。具體的您能夠見我們的合同模板17、你們項目有多大面積?商業1#3#報價樓號位置商業戶型面積段報價(萬)共有套數備注1號樓沿街1~2108-203200-42613套基本以110平米的為主200平米的只有一套3號樓內街1F10-6027-15017套基本以35-50平米的為主,10平米的只有1套3號樓內街1~2108-217185-4558套基本以150平為主,217平的只有1套3號樓沿街1~2128-210246-4309套基本以130平左右為主18、你們項目購買會有什么折扣優惠嗎?答:LOFTE金券1萬抵扣4萬房價,商鋪意向金2萬抵5萬,開盤可能還會有折扣,可是當前具體還未定。不過萬科公司對于房價以及優惠程度都是很透明的,根據開盤當天公布的數據為準。19、沿街商鋪是否能夠一二層拆賣?答:不好意思,不能夠。因為我們所有的沿街商鋪都是獨立產證,一層二層共同計算在內,因此不能拆分賣。20、如果我的LOFT是用作辦公的,不設立衛生間,你們有公用的衛生間嗎?答:有的,每層都設有1個公共的衛生間。21、你們LOFT有頂梁或特殊戶型嗎?答:有的,3#樓3、4、5層的15號樓及4#樓3、4、5層的15號樓,共6戶,都有頂梁,所有4樓的LOFT的靠窗臺位置都有一部分的反梁。22、你們商業的都能夠做餐飲嗎?答:不是,1#樓,3#樓27-36#、48#,4#樓1-13#、23#都不能夠做餐飲23、商業的車位是怎么設定的?答:地面共有24個車位,地下共有191個車位。24、商鋪的門大小是多少:答:門寬:1.1米。高2.5米25、LOFT大堂有嗎?答:在一樓有大堂,而且是裝修的。26、你們項目總基地面積?總建筑面積?答:我們項目總基地面積70174.9平方米,總建筑面積132629.15平米(住宅84998.38平米,商業21738.08平米)。27、你們項目總的規劃戶數為多少?可售套數多少?答:總戶數為922套(住宅),LOFT246套,商鋪只有92套。28、你們的定位是什么?答:社區商業綜合體,創意辦公+沿街商鋪29、你們項目的車位數量?地下車庫出入口具體位置分布是在哪里?答:地下車位數量664輛,地上車位數量227輛。商業地下車庫出入口共有兩個,一個是在樂都西路倉華路口,屆時那里將打造成一個商業廣場。還有一個在倉華路上,商業2號樓下面,對面就是松江第三實驗小學。30、你們項目的商業容積率是多少?答:商業容積率是1.6。31、你們項目的綠化率是多少?答:住宅35%,商業25%32、項目具體得房率是多少?答:得房率在76%左右,這在商鋪里算比較高的。33、你們總層高共有幾層?建筑高度是多少?答:我們地上5層,地下1層,其中地下部分為車庫、人防,1-2層是社區商業,3～5樓是LOFT。34、商業和LOFT共用同一個電梯?答:因為我們的電梯都需要刷卡進入的,因此LOFT住戶能經過IC刷卡后才能到達所需樓層。35、你們項目是屬于什么區域?答:松江老城西部36、你們項目周邊的道路交通規劃狀況怎么樣?答:三橫一縱立體化交通網絡37、你們項目是否配有商業會所?答:我們沒有獨立的會所。38、商業會所運營方式是什么?答:部分招商,部分對外銷售39、項目周邊的配套有哪些?有多遠?答:銀行地址距離中國農業銀行榮樂西路304號1.8公里中信銀行新松江路1388弄3.3公里上海浦東發展銀行新松江路1290號3.5公里中國工商銀行文誠路3.8公里招商銀行人民路92-98號4.1公里中國工商銀行中山二路218號4.2公里超市營業時間規模大潤發營業時間:8:30——22:00層數:3層沃爾瑪營業時間:7:30——22:00層數:4層卜蜂蓮花營業時間:8:00——22:00層數:2層加油站地址距離中國石化榮樂中路4.3公里中國石油三新北路1.8公里醫療地址等級距離上海市第一人民醫院新松江路650號3級甲等5.7公里上海安真醫院人民南路39號5.2公里2級甲等上海谷陽醫院谷陽北路46號7.1公里2級甲等永豐街道衛生服務中心榮樂西路倉華路0.3公里1級甲等上海博大醫院闊街55號5.3公里2級甲等上海市松江區中心醫院中山中路748號4.4公里2級甲等松江區樂都醫院樂都路193號5.7公里2級甲等餐飲地址距離家常菜飯店倉華路(近倉豐路)步行3分鐘樂余飯店倉匯路(樂都西路)車行3-5分鐘佳磊飯店倉匯路(樂都西路)車行3-5分鐘喆緣土菜倉匯路(樂都西路)車行3-5分鐘品鄉閣家常菜倉匯路(樂都西路)車行3-5分鐘維羅納主題餐廳榮樂中路(近倉匯路)車行5分鐘40、項目周邊主要的交通線路?答:松江2路、5路、9路、松亭石、松衛線41、軌道交通9號線距離項目最近的站點在那里?答:當前最近的是松江新城站。預計明年年初通車,松江體育館站42、項目到人民廣場的距離是多少?車程線路以及時間?答:41.3公里,自駕53分鐘(從起點——杭州灣環線高速公路——滬閔高架路——內環高架路——南北高架路——終點)43、項目到上海站的距離是多少?車程線路以及時間?答:27公里,自駕30分鐘(起點——滬杭高速——滬閔高架——滬閔路——終點)44、項目到浦東機場的距離是多少?車程線路以及時間?答:65.8公里,自駕71分鐘(起點——杭州灣環線高速公路——杭州灣環線高速公路——外環高速公路——迎賓高速公路——終點)45、項目到虹橋機場的距離是多少?車程線路以及時間?答:32.9公里,自駕38分鐘(起點——杭州灣環線高速公路——杭州灣環線高速公路——沈海高速公路——滬渝高速公路——終點)46、項目到徐家匯的距離是多少?車程線路以及時間?答:沿榮樂路直行——到G60左轉——滬閔高架——到達:徐家匯總共:25公里;30分鐘47、項目周邊有無廢氣或廢水的污染源?答:沒有,松江最大的一個垃圾焚燒站在新城萬達后面。48、項目信號仿佛不是很好?答:是的,當前項目還在施工過程中,因此部分信號是被阻隔掉的。待小區全部交付前,信號基站也會相應建造完成,屆時信號就會恢復正常了。49、項目建筑部分是采用什么結構?答:鋼筋混凝土鋼架結構。50、項目的抗震等級是多少?答:7級51、每套房子是否預留了上下水管道?答:已預留上下水口,可自行改造衛生間。52、層高是多少?答:LOFT層高4.5米,商鋪層高4.2米53、有無煤氣?答:都有天燃氣,但需要業主自行申請開通。54、相鄰2套房子中間的隔墻是否能夠拆除?隔墻有多厚?答:只要不破壞承重結構是能夠拆除的,隔墻厚度200mm55、每戶的電話容量答:預留至弱電箱,由業主自行申請56、每戶的電力負荷答:根據每戶面積大小不同,配置也是不同的,100W/㎡。57、樓上樓下間隔的樓板是否能夠打通,并自行安裝連接上下的樓梯?答:在一定條件下能夠,打通樓板的技術方案需要由專業的結構工程師提出58、左右兩套如果一起買,中間的隔墻是否能夠打通?答:能夠只要在不破壞中央空調系統和消防系統的前提下,根據物業的指導進行合并。59、能夠單獨做衛生間嗎?答:我們項目每套都有單獨的上下水,單具體的還是要咨詢物業及工程師。60、有線電視配置答:每戶有一個有限電視端口,預留至弱電箱,由業主自行申請61、LOFT每層有消防噴淋排煙系統嗎?答:有的,符合國家安全消防要求,檢驗合格的。62、窗戶用什么材質的玻璃,有什么特點?答:采用雙層中空玻璃,可大大降低因輻射而造成的室內熱能向室外的傳遞,達到理想的節能效果63、進戶大門是什么品牌?門的材質是什么?進戶門的規格是多少?答:鋼制進戶門,1400*230064、外墻采用什么材質?答:仿磚漆等65、外墻外保溫采用什么材料?答:無機保溫砂漿66、室內墻面采用什么涂料?答:乳膠漆67、電梯是什么品牌?什么規格?答:日立品牌,18人/1350公斤68、電梯速度是多少?答:1.0米/秒69、你們的網絡是寬帶還是光纖,多少兆入戶?答:是光纖,已預留至弱電箱,需要多少兆由業主自行申請70、進戶裝修的注意事項,針對樣板房客戶肯定會有質疑。答:符合國家規定即可。71、項目地下車庫是否有電梯能夠直達LOFT?答:1號樓、2號樓電梯不能直達車庫。得從樓梯走到1樓再乘坐電梯上層。3號樓、4號樓電梯可直達車庫。72、地下車位購買和租賃分別是多少錢?答:車位是否能夠出售現在還未定,暫定為租賃每月地上150元/月,地下300元/月73、地下車庫進出口的高度為多少?答:地下車庫建筑高度同進出口高度均為2.2米。74、你們的物業管理費是多少?包含哪些內容?答:LOFT物業費暫時還沒定,等到實際開盤的時候就能確定。商鋪是6.8元/㎡/月75、物業是否24小時服務?答:物業是24小時服務的。76、物業有無投訴電話?答:77、保安人員巡邏方式?答:保安采用電子巡更系統輪流巡邏。78、保安人員是否24小時巡邏?答:是79、對于LOFT域怎樣進行智能管理?如何防止購物人群進入?答:1、監控系統:地下車庫及出入口、一層主要出入口、主要門廳、電梯口、走道各樓層消防通道所均設置視頻監控攝像機。2、門禁系統:通往三層以上區域的樓梯出入口設置門禁讀卡器。3、對講系統:每戶設置一個非可視對講話機。4、保安電子巡更系統:路線設置完備80、當前國內市場經濟逐步走向低迷,國外的金融危機、次貸危機頻現,房價、股市繼續走低,使得投資人對市場失去信心,這樣的一個市場環境下,投資人應該怎樣操作?答:在大眾均不看好房地產時,或許才是真正的機會的來臨:首先必須明確當前支撐中國房地產大景氣周期的基本因素并沒有發生根本改變。這些基本因素包括宏觀經濟快速增長、居民可支配收入持續快速增長、城市化、家庭小型化、人口紅利、人民幣升值、通貨膨脹下的負利率、流動性泛濫等因素,這些基本因素形成了對房地產最基本和最堅實的內在需求。面對旺盛的需求,供應量并未大幅增加。以來全國房地產總體一直處于供不應求狀態。以商品住宅為例,至商品住宅的竣工面積分別為4.0億、4.3億和4.7億平米,而同期的銷售面積為5.0、5.4和5.9億平米。而預計國內商品住宅總體仍將處于供不應求的狀態。甚至有人擔心,因為當前房地產貸款緊縮導致房地產開發速度降低,會進一步導致未來的商品房供應減少,加劇這種供不應求的局面。現在房價下跌理由中說得最多的就是國家的宏觀調控,但面對”調控”,首先要明白當前政府對房地產業的調控是為了防范將來房地產價格繼續暴漲之后暴跌,而非經過現在的調控導致房地產價格暴跌。否則政府的調控就毫無意義,只是在刺破一個資產泡沫而已。當前的房地產調控政策也同樣反映了政府避免暴漲同時避免暴跌,持續發展的這一取向。溫總理總理在其政府工作報告中也明確指出”房地產業對發展經濟、改進人民群眾住房條件有著重大作用,必須促進房地產業持續健康發展。”81、利好政策的不斷出臺,效果如何?對國內外的經濟市場有無重大幫助?答:央行宣布,從6月8日起下調一年期存貸款基準利率下調0.25個百分點;從7月6日起下調一年期存款基準利率下調0.25個百分點,下調一年期貸款基準利率下調0.31個百分點。央行一個月內連續二次降息對當前的房地產市場將是重大利好,將在一定程度上緩解樓市資金不足的問題。未來可能還會出臺專門針對房地產市場的利好政策。82、投資商業地產的優勢何在?答:首先,房地產作為世界公認最保值的固定資產,這就是體現了其相正確穩定性,而且她不同與其它金融產品的高風險,房產具有較強的抗通脹效果,而且她的回報是多樣性的回報,例如能夠出租(來抵充利息),交易能夠有差價回報,還能夠靈活的使用資金,您能夠作為抵押品,這樣您能夠在通脹較高的時候有更好的資金流來做其它生意。(您能夠看到現在很多商會就在很好的利用固定資產進行通脹、出租、抵押同時進行的話,能夠防止手上的資金通脹、又能夠有靈活的資金。)。然而自1月開始的限購住宅政策出臺以后,大量的客戶被限制了住宅的投資原來的住宅自住和投資比例是50%對50%,現在已經是80%對20%,因此投資其它性質的房產是現在最為貼切的時間,的住宅價格穩步攀升。限購令在一線城市鋪開以后二線城市跟進,已經不太會短期內撤銷的政策,因此未來的會蓬勃發展的就是商業體產品的發展。您就看最近一年,原先的招保萬金大型開發商都在向商業運營開展。這能夠看出在過去的2年里萬達模式已經讓其它開發商紛紛效仿。因此現在對于商業地產是大勢所趨。83、LOFT及商鋪購房除房款外還有哪些費用?答:買方契稅:合同價*3%交易登記費:合同價*0.5%維修基金:1295*3*建筑面積印花稅:合同價*0.05%84、外籍與港澳臺人士購房是否同大陸人士繳納一樣的稅費?答:外籍與港澳臺人士購商業、辦公性質的房產無法以個人名義購買,可是能夠用公司名義購買。85、商業是否被限購限貸?答:當前是不限購不限貸的。86、簽訂預售合同所需的資料?簽訂貸款合同所需要的資料?答:簽約所需資料清單個人需提供資料份數一次性付款1.所有購房人的有效身份證(