1PPP開發公司（合作）防城港防城區河西新區土地一級開發項目投資收益分析前言在城市運營中，土地一級開發作為房地產產業的最上游，對整個城市各種資源的運用發揮著至關重要的作用，撬動著整個城市的宏觀經濟的發展，土地一級開發很大程度上決定了城市化的進程、效率和質量。隨著土地市場的日趨完善及土地政策進一步緊縮后，拿地壓力越來越大，憑借一級開發的優勢獲得二級開發權已成為“曲線拿地”的新途徑；同時掌握核心資源和控制優勢，可以左右二級開發和決定二級開發的節奏和方向。我們PPP開發公司介入防城港市防城區土地一級市場開發，憑借整合強大的資金實力和本土化資源優勢，控制上游資源，搶占開發先機，有效把握整體戰略發展布局，合理調配資源優勢，掌握核心競爭力，科學調整整體發展節奏，達到區域化商業模式價值最大化的戰略部署，完成從房地產開發商到城市運營商的轉變。我們的合作可全面提升的資源整合和贏利能力，形成進退自如、收張有馳、穩健發展、跨步超越的良好態勢。2目錄■第一部分：土地一級開發概述■第二部分：國內土地一級開發市場狀況■第三部分：本項目現狀介紹■第四部分：效益預測及可行性分析■第五部分：本項目的融資模式■第六部分：防城港城市介紹第一部分：土地一級開發概述4土地一級開發的背景

改革開放以后，尤其是20世紀90年代以來，我國城鎮化進程不斷加快。到2009年底,全國31個省、自治區、直轄市共有設市城市655個,城鎮化水平46.59%,城鎮人口達到62186萬。每年城鎮化水平提高一個百分點,每年農村就有1000萬到1200萬農民進入城市。城市建設的巨大需求與城市政府有限的財政能力之間的矛盾。土地市場在發展中出現了諸如土地開發不規范、房地產市場秩序混亂、國家土地收益流失、農民失地等現象，不僅極大地浪費了有限的土地資源，也造成了國家財富流失、社會矛盾上升等不良后果。原有的土地開發、供應模式難以滿足時代的要求，迫切需要一種“通過基礎設施建設促進土地升值，土地增值收益支持城市基礎設施建設”的滾動發展的城市經營理念。

5為了有效的規范土地市場，盤活和最大效率的利用土地，對土地開發、出讓、利用等各個環節進行有效的調控和管理，國家借鑒國際經驗推出了土地儲備制度，并由此產生了土地儲備開發制度。在這種背景下，土地一級開發應運而生。土地一級開發概述什么是土地一級開發6

土地一級開發，是指由政府或其委托的企業，對一定區域范圍內的城市國有土地（毛地）或鄉村集體土地（生地）進行統一的征地、拆遷、安置、補償，并進行適當的市政配套設施建設，使該區域范圍內的土地達到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建設條件（熟地），再對熟地進行有償出讓或轉讓的過程。所以土地一級開發既是一種集征地、拆遷、補償、規劃設計、市政基礎設施、公共配套設施和環境景觀建設與一體的項目系統工程，也是一種集土地資源管理、城市規劃、城市建設、環境保護等各政府部門管理與控制于一體的管理工程。土地一級開發概述城市土地開發的規劃體系是實施土地開發的依據城市規劃綱要城市總體規劃控制性詳細規劃修建性詳細規劃土地利用總體規劃分區規劃協調土地利用年度計劃城市經濟和社會發展規劃宏觀層面：對城市未來發展起著控制和引導作用微觀層面：決定著土地開發的區域、布局、規模、質量和開發內容土地一級開發概述8土地一級開發特點1、平臺優（政府、資金、品牌）2、技巧高（高水平運作模式）3、收益大（約是城市綜合體的3倍，住宅的5倍）4、風險小（風險可控）5、競爭小（跳出傳統二級開發競爭）6、易掌控（既可進行一級開發，又可進行二級開發）土地一級開發概述土地一級開發中權利主體與權屬關系政府一級開發主體二級開發單位土地所有權土地一級開發權（受限土地使用權）土地使用權熟地出讓生地出讓協助服務收回權利主體權屬土地一級開發概述

金融機構原土地使用者五大相關利益者專業咨詢機構、工程承包商、材料設備供應商等合作伙伴政府機構二級開發商

相關利益者得到合理的征地拆遷補償和安置誠信經營、合作共贏確保資金安全和增值實現最大盈利目標有利于區域長遠發展、政績體現、城市形象土地一級開發概述土地一級開發流程11向當地國土局提交土地一級開發申請當地國土局受理申請并進行土地開發項目預審組織編制土地儲備開發實施方案編制土地一級開發實施方案確定土地開發主體按照規定辦理相應手續取得當地人民政府的批準文件辦理征地、拆遷、市政基礎設施建設等相關手續組織驗收我們現在的進度：已經取得當地政府批準，合同已經達到簽署條件土地一級開發概述12土地一級開發中的機會與盈利模式——基于戰略層面的研究土地一級開發概述13從價值鏈的分析出發，參與區域開發項目建設，通常承擔四種角色：商業角色土地運營商房地產開發商房地產代理商/中介機構運營管理/物業管理土地開發房地產開發商業管理運營土地規劃/土地融資/土地一級開發/開發招商（營銷）項目規劃/項目設計/項目建造/銷售營銷銷售營銷/運營管理參與土地規劃、一級開發和運營、土地營銷在所購土地上規劃并建造房地產項目，租售給駐商宣傳，吸引駐商宣傳、營銷，吸引駐商和消費者日常運營、維修和其他管理土地一級開發概述14在區域開發的每個階段價值鏈中有不同的權力和利益點●區域開發是一個價值創造的過程。●開發主體通過在價值鏈的不同階段所擁有的權力和能力，來創造價值和獲得利益。權能利益點影響區域規劃掌握土地開發經營權土地一級開發(基建)低成本獲取土地與政府分配土地增值收益一級開發的利潤土地轉讓權招商引資土地二級開發(自營、合資、股權轉讓等)通過項目投資獲得土地增值收益招商傭金和租金二級開發利潤回報商業經營、管理性持久收益持續現金流回報

土地開發1.0模式房地產開發2.0模式商業運營3.0模式

土地一級開發概述15“獲取土地增值收益”是參與土地一級開發的主要目的之一土地增值收益的實現是開發商利益實現的重要保證招商收益和開發收益的研究納入到對“土地增值收益研究”的主線中去。獲得土地增值收益招商傭金和租金開發收益自營開發聯合開發利潤從哪里實現？土地一級開發概述16對獲得土地增值收益的分析，以現有法律和政策為基礎，分直接獲取和間接獲取兩種模式來研究

在現有政策條件下，在土地一級市場獲得土地使用權，對土地進行項目開發、招商和合法轉讓，是常規的獲得收益途徑。獲得土地增值收益股權轉讓公開轉讓直接獲得收益間接獲得收益進行土地一級開發，出讓后直接獲得收益常規的間接獲取收益途徑直接獲取收益途徑二級開發招商土地一級開發概述17

間接獲取土地收益

——常規操作的路徑分析土地一級開發概述18我們訪研究研了國灶內類政似土躁地出收讓的嘩相關崇案例慣進行腰經驗上借鑒某產龜業基許地土戶地開到發模餃式操作過降程圖政府與開發商之間達成地價協議掛牌前雙方確定摘牌具體附屬要求,設置好門檻市場掛牌開發商獲得土地使用權土地申一級劍開發咬概述第二切部分懼：國螺內土堪地一礎級開鄭發市就場狀垂況19202桂0年全面邁實現小茫康目標足，人均優住房面繞積，城千市要達困到35平方聯米，虹農村盟是40平方米皺，而目深前與這泥個指標搖還相差微很遠，進城鎮只軋有20平方碼米，省農村敏只有30平方炊米。中國已恒進入城淚鎮化加煙速時期蝕，在今建后的發拜展當中昨，很重蜻要的途熄徑就是滑要盡快冠提高城她市化率乓，預計性到202圍0年，將管有50策%的人口耽居住在詳城市，20敞50年則班有75%的人口層居住在細城市。秤城鎮化貫水平的懂提高意吩味著我襪們整個鼻國家現剖代化水鑒平的提金高，也忌意味著田我們房惱地產也令有很大足的發展榨空間，泊城鎮化來本身就懷包括建悼筑業和穿房地產體業的發餐展。20黨的十殿六大提隱出的全薦面建設鼓小康社未會的奮茄斗目標覽要求,20霞20年國謠內生譽產總雪值比200癢0年翻兩答翻,即每年羅平均增臺長7%以上。運經濟的捉快速增率長必然執帶來對況房地產潤的大量諷需求。四房地產跡需求將柏保持穩輔定、旺治盛的狀伏態,主要包刺括提高鋒居住水指平需求任、城市察化需求言、舊區監改造拆范遷需求傍、外來卡購房需淚求四個偽方面。國內土鞏地一級朽開發市織場狀況中央亭對土移地管裁理和托房地蝦產開者發已皂上升登到基耽本國紋策層漲面對于饒房地售產行她業，瞞中央嶄的根半本意接圖是英引導瀉、規鵲范行床業的摸健康胖發展因，從疼而促集進城蜘市化累進程賤，帶墾動國畢民經勇濟持不續、肌快速詢發展坑，并送且有仁利于塘建設剩和諧嗚社會逼。城市發畜展和房顏地產開睡發關系測到國計胡民生，贈特別是爭住宅開李發直接孤關系到桌民生，戶影響到花社會的撒和諧與壞穩定。君因此，悔政府必興然從源輪頭開始歡，在城衰市發展雪、土地近開發儲膏備、土紫地供應降、保障躺性住宅睜開發等怒整個發享展鏈條外中，起謙到主導攻或調控尊作用。政府只鏟有控制劈燕了土地院儲備，賴才能控阿制土地規供應，惕進而才椒能對房剪地產開詳發市場脾施加影即響。土地勺一級描開發宅和二鴿級開洗發相顛分離甚，是昌未來嶺發展灑的必元然；一二級仆市場聯葬動開發當模式可栽能持續詞不會太青久。國內挨土地傲一級輔開發宗市場稀狀況22土地肉一級職開發悶市場危趨勢嚴格巷控制本土地刮放量是的節圾奏，理地塊她供應殿趨于迎緊張開發評模式績轉變由企只業主徹導的呆一二駐級聯于動開堤發模泊式，柳逐步芬向政征府主雪導的鏡一二徒級獨餃立開侍發的客模式闊轉變嫂。開發用門檻決提高1）巨藥額的撇資金育保障喪。要撒求投菠標保門證金罪達幾天億元茂，存嚇入政煉府指藏定的惰專用繩帳戶旺，封淚閉運蝦行；2）限定該性的開述發周期明。約定籮時間內姜完不成樓則無償貸收回；3）開光發資浙質、呆資產憂規模綿和經緩驗，咳等等商。競爭趨哀于激烈有實力倍的企業進會越來杠越多地鈔介入土鼓地一級盜開發。貧動因有兵二：一是顫跑馬農圈地個，取影得穩濕定收盡益。二是以營土地一瞇級開發鎮為龍頭箱，在取感得穩定件收益時煮，實現褲可持續季發展。熔例如，碰首開集壁團以土戴地一級墓開發為扁龍頭，貨房地產遲開發為藏支柱，屋房產經業營為基側礎。二級謊難度潤加大在一級壤和二級癢市場分忠離的城惠市，二結級拿地巴都是要招通過招努拍掛，也政府要餅幫助一止級開發說商拿地麥，會面郊臨較大騾的輿論斯壓力和租風險。顛例如，規北京白描家莊地專塊關于湯回購的蟻爭議。影響短企業私發展一級離開發何在征喇地、倍拆遷薪過程漲中會艷占用旋大量甚資金槍，資艷本規鋸模較情小的搜企業鋤，很厲難同脆時進寄行多跟個一正級開倡發項趟目。供應迫趨于求緊張國內譜土地練一級告開發衫市場暑狀況現階捷段，饅國內艷土地叨一級魯開發統存在莊四種瓜模式模式一訓：一二級莫聯動開模發的傳倘統模式絮，由企爬業主導態。這種始模式比塌較普遍倒，近期補可能存爆在機會點，但也駝正是未圍來必須要扭轉的解，長遠從來看，尖空間越子來越窄東。模式隸二：完全政必府控制墳模式，涌以廣州晃市為代碗表。政累府通過賄嚴格的給計劃及亮規劃管計理，完斯全控制泥熟地開指發及供吧應市場痰，形成踩了“統饞一規劃滾、統一卷征地、梁統一開撲發、統轎一出讓加、統一榜管理”陜的“五奴統一”丙格局。然完全由避政府組罷織實施舒土地一牌級開發始，僅以箱招標方閃式確定敬施工企線業。成甜功的前噸提在于躺廣州市燈城市規發模不太救大，土杏地開發修實施得嫩早，操酸作難度郊小、成前本低，糾因此政妻府有能攻力承擔啞全部的強土地開煮發資金饒。模式三鄭：政府和加法定機件構協作宗模式，出以上海罩市和蘇罩州市為姿代表。窯由政府限相關部催門和政療府投資廳成立的風開發企綱業完全層壟斷土和地一級薪開發，擠“一個季渠道進謝水、一鍬個水池呢蓄水、鍬一個龍猴頭出水百”，從僑而達到舞調控土繪地市場團、配置探土地資潛源、實惜現土地悄增值歸忽國家所嗽有的目擴的。模式四臭：政府帆主導雜、市傻場化筋運作首模式愉，以罰北京抄市為羽代表蛙。政懇府“溜抓兩伯頭”蔑，即榜控制鍛土地囑儲備圾計劃慈和供惱應計巴劃；芝“放膊中間滿”，盡即充啞分利晚用社直會力皇量實腫施土疲地一播級開吩發。持其背獅景在貢于北泛京市嗎城市漂規模作巨大拼，政查府無境法壟夫斷一案級開香發市噸場。國內工土地解一級茫開發紫市場奏狀況土地一我級開發歌的BT模式BT模式斥即項菠目投創資者怠成立卵項目除公司殺，負重責項裳目的隔融資怖、建夢設并悶承擔柳風險心。項元目的鎮所屬滿機構展為項專目建愛設提泡供特汪許協踢議權旱，項嘆目建遇設完驗成后旱由項營目所切屬機墓構分累期回接購的纖融資傘模式餓。BT模式滑是BOT模式的圾演變，憂多用于陽政府項茄目，所蠢以被形維象的稱尊為“政容府按揭料”。BT模式在斧我國已劍有不少權成功案暈例（如業重慶菜率園壩長估江大橋僵、北京置地鐵奧殃運支線柔等），曲給BT模式用最于土地暢一級開味發提供諷了充足隊的借鑒炒依據；由于潤土地緣瑞自身訂為高睜值產濁品，限又因慕為土謝地儲椅備的貌實施嗓要求嶼政府濱為唯給一的尼供地孕方，派這就頑保證跪了土特地一戒級開耕發項嬸目普框遍為煩贏利痕的，浙有可則靠的熊回購禾保障見，這辮是吸籠引投你資者此的最須重要尿的條鑰件。防城港半市防城莊區區政今府為了雅打造全倉新的河怕西新區然，擬將織區政府猜辦公地觀搬遷至擴河西，慣將在河排西區內丙建造體您育館。袍為了更徹快更好捧的把河畏西新區呀建設好始，區政解府選擇墻了與企撞業合作聚開發，障提升實識力、互追利共贏逃。采用BT模式。24土地主一級質開發煤項目桂有其巷典型憂的特餐征可以例贏利般，但火無法婆交給綠企業痕來運誘營；投資矩回報交率很兇高，追但是耳其抵乞押貸井款量估少，悲時間確短；主導者拜是政府蘭，但是殖政府卻聽沒有能逐力進行統具體的載土地一袋級開發杏操作；國內土板地一級枕開發市遲場狀況金融機坐構（合穴作伙伴逆）項目公確司政府方勘察設挨計單位監理單布位施工植單位咨詢設賄計單位政府監途督機構貸部款分回購承諾BT合同提供漢咨詢映設計盲服務合作建悼立管理協助管碧理監理監理監裳督創始不人建立憑管理國內土狐地一級厭開發市厚場狀況我們箭的運牲作方韻式第三挺部分型：本帝項目成現狀涌介紹26本項目錦位置CB街D中央量商務范區本項躲目位窩置本項目托介紹河西新餡區北接汪防城區賤舊城區裙，南臨作西灣新歡城，東遭與城南雕新區、摟市商業礙中心、嘴市行政身中心區尿隔江相疲望。在祝隨著城臣市規劃滑發展中擇，河西堂新區將捏借勢自廚身資源攤優勢及澆周邊發沸展利好厚獲得更貸大發展帖機遇，榜形成具選有自身儀特色的艘區域定杠位。河西疾新區圖總面盯積約11降00疾0畝,西面位鹽于防東搖路，北肆面水營嘆溝，東孕至防城累江下游師，南至粥水坡水沙庫以南20深0米。烤即圖樹上顯壞示A、B、C、D地塊都肌列入防羅城港發長展儲備擁用地范掏圍。本多項目當話前協議漿范圍所憐指的A、B地塊，船其中，A地塊中位尚有29響0畝已盟經土艘地平鳳整且醬未出直讓的丈土地該，B地塊約50良0畝為未咽征用待爭開發的紡土地。本項目襯介紹本項設目A地塊笨位置本項君目介捉紹A地塊中必已經平善整的土求地，達旬到了建擋設用地桿標準。本項目A地塊位辣置A地塊芝已經鼓平整附好的飄土地礦，防村東路挨已經尖通到A地塊漸。本項目已介紹本項茫目A地塊堪共290畝分為塞四塊地燃，如圖管所示。傾其中，威政府擬枝建體育購館一座館，占地17安1畝，于201岡3年建成圍并交付淡使用。本項慈目A地塊細級分圖本項目狹介紹1234期數宗地號位置面積（平方米）土地用途出讓年限掛牌時間保證金萬元起始價成交萬/畝成交總價成交單位防城港低市201驕0年國有廚土地使娃用權招麥拍掛公蛙開出讓差統計表洽（防城畜區情況逢）第一期GC2010-001防城區防港大道東面5865.57城鎮住宅用地703月3日2101101141003.0125防城港市志富房地產開發有限公司第二期GC2010-002防城區防城鎮防東路北側10315.18城鎮住宅用地703月3日3101001061640.1136防城港市金富灣房地產開發有限公司第三期GC2010-004防城區那良鎮里火口岸6885.53倉儲用地505月24日551212123.93954防城港市東灣交通有限公司GC2010-00513409.07倉儲用地505月24日1101212241.36326防城港市東灣交通有限公司GC2010-00631497商務金融用地405月24日3601515708.6825防城港市東灣交通有限公司GC2010-007防城區茅嶺鄉茅嶺村46568.01工業用地（黑色金屬冶煉及壓延加工業）503月26日20011.211.2782.3426防城港市啟航礦業有限公司GC2010-008防城區防城鎮木頭灘11785.696工業用地（制糖）503月26日701515265.1782廣西農墾糖業集團防城精制糖有限公司本項目哈介紹期數宗地號位置面積（平方米）土地用途出讓年限掛牌時間保證金萬元起始價成交萬/畝成交總價成交單位防城然港市201探0年國有怠土地使饅用權招李拍掛公是開出讓范統計表（防城周區情況杠）第十四期GC2010-052防城區河西開發區12285.82工業用地（中成藥制造）5012月23日5011.211.2206.4018廣西中天藥業有限公司GC2010-053防城區河西開發區33333.33批發零售用地4012月23日40040401999.9998防城港市防城區海洋商貿倉儲物流有限公司GC2010-054防城區河西開發區66666.67批發零售用地5012月23日80040404000.0002

廣西防城港市東宏房地產開發有限公司第十四期GC2010-055防城區河西開發區13228.14城鎮住宅用地7012月23日4001002324603.3927防城港三生房地產有限公司GC2010-057防城區華石鎮2667街巷用地5012月23日10121248.0060東興市雄風汽車運輸有限公司2010年第十五期GC2010-071防城區河西開發區33529.85城鎮住宅用地702月23日600551356789.79廣西開源通匯投資有限公司本項盲目介盼紹第四部技分：效尺益預測弊及可行債性分析34土地頓整理名及基側礎設館施建蜻設協額議書甲方框（回俗購人濤）：花防城擱區人翻民政扯府乙方窯（投做資人免）：PPP開發公籃司為加快棍河西新釋區的開鍛發建設凳，提升吊城市品持位，防顯城區人數民政府胞決定對盾河西新污區土地晶進行整惑理及基僑礎設施紋建設。馬依據《中華籍人民料共和雅國合熔同法》等相鋪關法割律規損定及拳我市釣、區淘有關醋招商投引資潛和鼓世勵優洽惠政碌策規兩定，內經甲冷乙雙螞方友今好協較商，泰本著遣公平估、互段惠、既互利墻的原疏則，限達成堵如下慣協議命：一、項菠目1、合同轎范圍內子的所有柿土地在本土地利翅用總體姥規劃中雨為規劃辨建設用椅地。2、防麻城區累人民練政府足（以鋤下簡嫂稱甲脊方）至同意（以昨下簡環稱乙黎方）相對合腎同范鑒圍內差的土胡地整煉理及鄙基礎誦設施萌建設遵項目燒采用反乙方裕投資禁建設—甲方回勞購（即Bu君il界d-覆Tr舅an震sf炭et永r）的殺模式衣進行田開發序。二、好項目促范圍位于河兔西新區汗的土地洽約800畝（具立體的面搖積以規腿劃確定常的實際胡勘測面尾積為準叫），共熔分為A、B二塊錘地，技本協急議甲儀乙雙主方就A、B地塊的遞土地整瞧理及基撫礎設施啊建設進魄行約定浙。A地塊為領甲方已懇經征地悄且已經霧獲得土諒地批文籮并部分幻玉平整的哈土地，小約為290畝（見煙附圖一文）。B地塊闊為未忌征用撈、未始取得鉤政府熔批文龍的土姐地，槳與那銷里蒙圾村交因界的黃竹大塘村約500畝土地寫（見附難圖二）綱。三、項撲目目標先及甲乙蓬雙方工外作項目搬目標抓為將呆項目施范圍海內的弱土地策征用差并將敘土地婦整理奏達到福建設貌用地抄要求獨。甲方工品作：1、甲方括負責辦慢理完成展上述范原圍內所西需用地藏的征收魂（用）殺、拆遷益、安置炭及建設敏項目立帆項等行院政審批堵手續；報并將上次述用地御明確為擁政府儲放備用地帶。確保擔項目正艙常按時施施工。2、甲方富負責項飄目的規委劃設計狗方案的盟設計、淺報批、醫審批工跡作。3、編舞制土編地平啊整工焦程的消預結吳算，午委托悼乙方夜實施邀土地棟平整棉工程迎，并靠參與帳施工扒管理漸。4、組血織路注網設旦計及巡壽編制征路網煤工程漫預結隱算，蓋委托順乙方偶實施斥路網非建設只工程渣，并奇參與嗓施工竟管理療。5、完尾成土氏地審瓜批手安續和榮掛牌姻出讓味土地崗。乙方工碼作：1、負代責征播地、氣拆遷淋、安暑置、悶土地張平整倍及路議網工侮程建埋設的尖資金曠投入銷（包胳括工輕程款療、可慣研、尼設計洪、環窄評、裂招標壩、監高理、消預結鏡算編垂制等磨所需互要的搖費用菊）。2、乙方毒作為代坐建業主敘，負責B地塊拆凝遷拆除艇施工、早土地平育整、路咱網建設半等施工尖工作。四、懸項目腐投入監估算本項目尼一級開枝發綜合耳費用預陷算為：灑土地征欲用及開姥發成本睜為20萬/畝。雨各地聲塊投絡入估疲算如年下：12一級牌開發汽土地豆整理價協議菌樣本②甲方在差本協議縮慧生效6個月內之簽訂好罩征地、掃拆遷、棒安置協靜議，并育完成征裂地、拆字遷、安敏置工作甚，代支績付全部嶼補償款企和完成抗土地平準整、路殊網工程駛的設計滾及預算扔編制送倒審工作害。③乙命方在勇甲方擦完成B地塊的挨工程投疾資評審妻工作并獲取得批線文后20日內枯，對B地塊進椅行施工序。自開蟻始施工恒之日起紫，乙方嘉在18個月內針完成B地塊的讀土地平扶整及路族網建設賴。④甲方查在本協蠟議生效12個月燙內完漢成部設分土蹈地的圓報批排手續陡，24個月秀內完問成全蠟部土衰地報膨批手惰續，褲將土裕地轉母為建蒜設用福地。B地塊的懲掛牌出趨讓在本餡協議生承效30個月內懸進行，袋具體時是間可根乓據具體強情況由強甲、乙裳雙方另壇行商定叢。六、肯乙方瘋投入稈金額簡的核救實與邁認定1、A地塊：盒乙方投移入的580備0萬元既。2、B地塊：帶總投入椅金額為漆（1+2弓+3+非4+5渴+6）1、本向項目勾的前仁期費忽用。挖包括芽建議挑書、秒可研抄報告聚、設胞計、伴交通贏評價免費、浴環境穴評價況費、綢地震駛影響襲評價搖、地謙價評撒估費齡、招慎標、結監理籃、工將程勘死察測描繪、傳施工桐圖紙底審查舊費、什工程聞保險逃費、衰預結鑰算編酷制等努所需幫要的蜂費用食以實憂際發讀生的后數額壁為準襪。2、征校地和困群眾香房屋亂拆遷甲、安鞋置費里用按戚相關難法律扶法規殿測算獅，并移以實低際簽秋訂的娘協議割及應女實際棗支付倡的費菊用為孝準。3、路網亡及土地綠平整工能程的投輛資額以柳經政府別投評中糧心審定眉、審計尖部門最躺終審計脈的工程破結算為頑準。4、各種萍中介服晴務費、市咨詢服塌務費、羅行政事請業收費熱和本項壘目1、A地塊帝開發矮投入往估算增：29杜0畝x2市0萬/畝=58禽00萬元。其中征拳地、拆狀遷、安離置投入增約112延0萬元陜，“屬三通銳一平酒”投艱入約事為28愛00萬，土仁地報批塵費用約兼為140遺0萬元陷，其殖他約480萬元。征地視拆遷普和報針批以永及部仰分工籌程已啟由甲必方出仔資完執成，逢經雙茫方協米商由認乙方請出資580扁0萬元給歉（還）意甲方。舅部分未粥完成的掘工程由影甲方繼撤續完成少。2、B地塊姑開發防投入披估算館：500畝x20萬/畝=1億元其中，排征地、口拆遷、梯安置投吐入約200夜0萬元，名“三通疾一平”血投入約隊為500腥0萬，土荷地報批翻費用約院為250反0萬元，蔽其他約500萬元揚。五、軟項目源進度減及時藍間安謹排1、A地塊①在渠協議陡簽訂怒后30天內住乙方秀支付200贏0萬元創給甲穩方（糕乙方藍在當黑地完艱成公寨司注摧冊后余，通微過公愿司轉塑賬）秀，余旁款380辰0萬元在60天內支屢付給甲偽方。②A地塊蒜未完磨成的丑“三睬通一槳平”斥工程智繼續獄由甲左方在12個月佩內完另成。③甲周方在12個月般內修勒通水頁營村夢至A地塊裳的道開路。連（水衛營大淺道）④A地塊偉的掛崖牌出寺讓在強本協鑰議生蟻效12個月內數進行，涌具體時薯間可根嶼據具體時情況由傷甲、乙毀雙方另鐵行商定年。2、B地塊①B地塊涼征地恰、拆聯遷、毀安置突、土磁地報骨批等婆費用飽根據軟工作終進度額支付揪相應羨的款肉項。起乙方小接到扁甲方翻用款采通知10天內渡，應型將所臨要負撒責的肯資金益轉到格甲方胞指定極的賬洞戶。34一級嘆開發玩土地動整理刊協議南樣本相關的用稅費以挨相關收哄費標準蜘為依據樂，并經青雙方認薪定且以箱實際發畝生的數梁額為準曬。5、其鏈他在冶本項醋目發絨生的須不可須預見姜費用程以甲周乙雙既方代剝表簽成字確切認的元數額嗎為準梅。6、土瞞地報悉批費躁用以擦實際乳上繳膏國土潤資源柔廳和籮林業裹等部新門的焦數額框為準疤。3、A地塊丹的掛鹽牌出泳讓在胖本協芹議生茫效12個月弦內進土行，硬如果障超過12個月灶未進咳行拍紗賣的家，乙濫方在A地塊所稱投入的580據0萬資金迫按銀行隱同期貸暴款利息繩（作為立財務成殊本）計橋入項目胸總投資散。B地塊市的掛盤牌出季讓在只本協善議生膚效30個月逃內進凈行，卡如果墓超過30個月未消進行拍能賣的，撫乙方在B地塊上搶所投入薄的資金乞按銀行額同期貸嚴款利息莖（作為拆財務成棚本）計泳入項目款總投資數。七、志項目秋回購1、在服項目晃回購罷過程尊中，診甲方托可分量期分支批回慌購，蒼同時耗將項總目用拒地分聞期分詞批掛挑牌出陪讓，麥甲方漆以每翼畝不闖低于45萬元棄的價紋格掛呢牌出商讓項儉目用間地，垃若掛份牌無件其他丹競買綢人摘繡牌，濫乙方寺可摘廳牌授羞讓土粉地或棍雙方彩另行灶商定勺時間鴿重掛摧。2、總回纏購價的鉛計算：眾回購價=乙方懇投入鍵資金心（項銅目總瘦投資客）+（出讓頃土地所掛得—乙方投扒入資金闖）×50帥%。分堪期回蛋購的讓過程籠中，濃每期俱的回珍購價仗可按冤當期叉的出奏讓土辦地所醋得和間當期慢的投教入估銜算（20萬元/畝）賊計算鉗，即墨中途境每期斗回購冬價=該期厚乙方延投入橡估算+（該孕期出罪讓土犬地所狡得—該期投嚇入估算蛙）×5之0%。出讓撓土地應衫上繳給竊上級財幅政及相肺關部門縫的費用浙由甲方擋負責。3、甲曾方在年每宗姿（期岔）土臟地掛方牌出報讓成禾交并斤繳交豆完出回讓金疤后3個月親內將躺該期卵的回腿購價媽支付致給乙貨方，診當甲方方將省合作行范圍領內的槳土地小全部輝掛牌稻拍賣初完畢濾并按權約定念將回經購價胳全部罪支付叨給乙任方后繡，項溜目完洗成回躬購。八、戲附則1、本協扛議涉及科的土地滴開發均篇要符合現政府及按職能部緞門批準丸的規劃榴設計要憲求，不據得隨意卡改變土祝地性質撞、用途搶和各種遵規劃設句計條件罪。2、本您協議數一旦呆簽署跟生效玻，甲削方不簡得非裹法單證方面鄭取消狂本協撓議或千者與祝其他核第三類方簽邁訂協事議范京圍內葡地塊卡的土愁地整營理及幟基礎面設施饒建設患協議過，否萬則視腫為甲牽方違紐奉約，吃若雙解方協濤商無孔效，遭乙方孔向甲堤方發叼出退孩款通稻知書模，甲棚方在咳收到贈乙方繼退款飾書后騰一個胃月內曲須一永次退覽還乙炭方支內付的溫全部買費用罪及銀學行同嗽期貸婚款利隨息，籮并向障乙方竭支付50肝0萬元的淚違約金熔。3、本協翁議一旦筒簽署生色效，乙循方不得慌單方面辟擅自退醫出本協粉議，否寺則視為焦乙方違倒約。乙濤方自行旋承擔已矩支付的維全部費駛用。4、如意果甲摸方違膽約又膨無力饞在規鐮定的沙時間橋內償趁還乙碧方全緞部費滅用及害違約狗金的牢，可某以在輔本合敗同約墓定的批土地映范圍彼內用賽等值續的土顆地作疼價抵孝償給仗乙方椅。5、如玻果乙腿方無斥能力錯按本惑協議附五.2.岡①款所輩約定膛的在屬收到披甲方階用款鎖通知10天內將負所要負辟責的資遣金轉到胡甲方指盤定的帳黑戶或者難無能力貍按工程舒進度支檢付工程輔款和相兆關費用代的，視御為乙方柿違約，灶經雙方宏協商無辟果，甲唐方可單圣方終止陣協議。56一級疤開發滑土地誘整理釋協議壺樣本一級婦開發刑土地母整理其協議邊樣本6、乙之方投南入在腸項目崇中相紛對應泰的資碼金要糊專款亮專用皆，乙活方有構資金霉監管財權。吊（監倒督形銳式雙況方另咬行商獎定）7、由鉤于不嬌可抗娛力因寧素造省成本侍協議苗不能春履行贈的，說甲乙時雙方支不承片擔任神何違均約責陜任。8、本協貝議所指村金額部萬分都以壇人民幣撲作為計催價單位迫。9、因吧執行垮協議映發生港爭議灶，雙新方協百商解膀決，上協商刊不成娃，可辯向人船民法害院提售起訴峰訟。10、乙方房誠必須在鑼本協議漏簽訂一鄉豐個月內蜜防城區冊成立注糖冊公司傭（獨立資法人）候進行開落發，在有注冊公顯司未成喇立之前表可以個隆人（自垃然人）著與甲方材簽訂協逗議，待慶公司成漆立后由生乙方（追自然人綢）公司趟（法人喝）行使貌乙方的浴權利和劇義務。11、甲啊方可戀指定敞（委匠托）未其具斗有獨鹽立法動人資斗格的里（單袋位）粘具體勒執行垃本協此議，礎代表溜甲方蹲履行苗。12、本協淚議經甲仗乙雙方引簽字蓋誼章生效救。13、本協旗議未盡損事宜，鍬雙方另兄行簽訂掀補充協隔議，所廉簽訂的焦補充協穿議與本宿協議有短同等的術法律效青力。14、本民協議奮一式針六份沫，甲菊乙雙貿方各丈持三搜份。甲方濁：（矮簽章疤）形乙方撲：（側簽章擱）法定襖代表蠢人（謊簽字餃）局法萄定代喊表人皺（簽密字）日期：胞年執月戲日悄日期陜：扛年羊月器日7122436時間（潤月）首期侵款580尿0萬A地塊拍己賣A地塊資頌金回籠B地塊征訊地款200券0萬B地塊開洲工B地塊報駝批費250客00萬支支支收B地塊完幕工B地塊拍叮賣B地塊縮慧資金臺回籠支付工察程款支收進度本項飲目時飛間節俱點投資成本（項目總投資17，165萬元，單位投資約21.727萬元/畝）1.征地、拆遷、安置費用790畝4萬元/畝31202.公司前期費用

2003.公關費用1204.土地報批費用（指標費）7905萬元/畝39505.公共建設費（三通一平等）79010萬元/畝7900

6.財務費用6，0008%4807.招商（營銷推廣）費用16，0001%1608.委托中介費16，0002%3209.公告費

1510.公司管理費16，0005%80011.不可預測費

100總投入17，165每畝地單位投入21.72741項目抖利潤然效益準分析可售土地790畝土地售價50萬元/畝（保守預計）銷售總收入3.95億元投資成本6000萬元單位投資成本21.727萬元/畝開發總利潤1.5823億元PPP公司分成比例50%PPP公司開發利潤10485.67萬元PPP公司投資利潤率175%45項目王開發笨土地治價值洪發展冒進程鄰及現越金流向量變首遷規符律圖土地誘收益二級開偵發資產神經營市場檢添驗建設發點展衰落或揚重建設定方滾向成熟與哪鞏固階段故劃分產出土地蠟收益工程稅欠收土地價災格變遷則規律投入A地塊凈基礎撓設施縱建設女回購公司形憂象建設銷售甜宣傳區域麻運作眼費用基礎執設施紗建設銷售寶宣傳--侵--基建誘投入貴與地往價增稼長的伍關系擇曲線地價幣增長些符合欄邊際環遞減休規律基建投店入增長啟動牌期（6個月仙）成長贈期（1年左翠右）持續發選展期（2～3年）穩定期下一久個周淘期土地收浙益B地塊征良地、拆處遷、安齊置報批繳燈稅基礎染設施春建設--嗎----稠--43A地塊辱土地欠售價恐變化倆利潤辦效益李分析可售土地290畝290畝290畝290畝土地售價45萬元/畝50萬元/畝60萬元/畝70萬元/畝銷售總收入1.305億元1.45億元1.74億元2.03億元總投資成本5800萬元5800萬元5800萬元5800萬元單位投資成本20萬元/畝20萬元/畝20萬元/畝20萬元/畝開發總利潤7250萬元8700萬元1.16億元1.45億元PPP公司分成比例50%50%50%50%PPP公司開發利潤3625萬元4350萬元5800萬元7250元PPP公司投資利潤率62.5%75%100%125%PP會P開發襲公司A、B土地例一級泡開發虜總面碰積為790畝，莊則按日照以欣上通噴算辦漆法，脆獲取也收益輕如下定表：44可售土地790畝790畝790畝790畝土地售價45萬元/畝50萬元/畝60萬元/畝70萬元/畝銷售總收入3.555億元3.95億元4.74億元5.53億元總投資成本6000萬元6000萬元6000萬元6000萬元單位投資成本20萬元/畝20萬元/畝20萬元/畝20萬元/畝開發總利潤19750萬元23700萬元31600萬元39500萬元PPP公司分成比例50%50%50%50%PPP公司開發利潤9875萬元11850萬元15800萬元19750萬元PPP公司投資利潤率165%198%263%329%按照60萬元/畝的繪出讓郵價，50建%的分慢成比揚例，卻則可圈獲取1.認58億元氧的凈樓利潤涌。若5年開蛾發面革積達30腰00畝，店則僅桌從土葉地一業級開鴉發即把可獲厲取高泄達6億元的幼純利潤慚。45風險應達對策略政府風險同舟共唯濟共創明之天政策風險市場風險開發風險四大折風險悠，如裙何預再防和搬應對吹？46市場風險風險等級應對策略沒人買地★小步快跑先易后難先小后大多頭開花快進快出借勢營銷土地售價低★★加大招商力度拓展市場渠道利用地方政府資源土地控制性放量房地產投資及高端市場需求萎縮★★拓展市場渠道拓寬區域范圍改變營銷模式加大宣傳力度47政策風險風險等級應對策略土地政策限制規模化拿地★★以特殊合作方式拿地加快供地、推地速度★★加快規劃進度，加大招商力度稅收政策取消地方稅優惠★★爭取政府支持力度出臺物業稅★以差異化定位、規劃和產品吸引客戶銷售政策取消預售制★加大土地招商力度和宣傳力度48政府風險風險等級應對策略政府違約不按期支付資金★簽好拿地協議明確政府違約責任設立公共賬戶政府換屆★打通中央、省級政府通道，獲取支持政府加大對競爭項目的扶持力度★加大政府公關力度以全新規劃和營銷模式打擊競爭項目改變營銷模式49開發風險風險等級應對策略建設用地少★★做好政府公關改變部分土地性質轉化為建設用地一級開發品質差★整合優質資源做好工程招標加大監管力度爭取政府支持力度農民安置出問題★★爭取政府支持力度加快拆遷與安置進度建立聯合指揮部，明確農民問題政府解決第五部抽分：本撓項目融晝資模式50我們匯的運飯作方棕式土地儲吸備機構一級榮開發漆主體二級酒開發蒜企業金融機靈構或合晝作伙伴項目舞公司借款合顧同合作開績發（股月權）由一仰級開昨發主籃體協菌調并底完成井與政熄府一脆級開童發項短目的卸具體壩開發駐內容錢制定文及前描期資宵金投剝入；一級棵開發場主體灘為完萬成土選地一廣級開憤發項觀目，光投入藍部分辯資金梁，專英門成顏立項箏目公塞司，普由項在目公棒司直禿接進改行融榆資，量由一碎級開涂發主藍體提闊供擔嬌保責注任；項目公嚴司與金犬融機構巖簽訂借萍款合同象，并承共擔相應深的責任恨和義務表；并由浸項目公叉司投資永人與金大融機構刮合作開德發；金融將機構單將資拾金撥穩付給佛項目駁公司算，由轉項目皂公司均使用歷該筆飲資金裙進行瓣土地臟一級窯開發垂；土地皺開發淺完成榜后，欄通過娛招拍凈掛方席式將意熟地善轉讓常給二捧級開盼發企綢業；劍二級構開企帽業企碧業將黎土地屢出讓毫款支伏付給仔土地唯儲備震機構李，再刻由土饅地儲菌備機織構支帳付開話發成鄰本及捐分成唐收益伴給項輛目公馳司；項目公改司將借沾款償還絞給金融酬機構，溜并支付控借款利您息及股乞權收益時。第六部梁分：防柴城港城遞市介紹52防城港騙在北部攤灣經濟殖區的重照要性獨特惡區位誘優勢賊：北部灣蠻經濟區頑處于華忘南經濟緣瑞圈，西端南經濟蘭圈和東夜盟經濟較圈的結象合部，酷是中國久西部唯密一的沿晝海地區赤，是最便捷層的西南桐出海大藝通道。是中國充對外開團放，走讀向東盟會，走向難世界的希重要門損戶和前基沿。在國委內外扔經濟貼、政后治中汗具有刷不可游替代秋的戰皂略地戚位和丟作用榨！防城港灑城市介忍紹防城矮港在糖北部賞灣經歌濟區揮的重勿要性防城港坡城市介免紹廣西季北部桶灣經擠濟區盈地處布我國醉沿海揉西南蘆端，餐由南寧、驚防城港端、北海僑、欽州四市帥所轄秀行政邪區域激組成釘，陸揀地國斃土面朗積4.2請6萬平方公小里，占細廣西土摩地面積的的17善.9盜%,20憐08年第總越人口達130庫0萬人，占穩廣西總必人口的四分臣之一！另玉林、支崇左兩塑市的交爭通、唐物流左列入寫經濟帆區的瞇規劃雀建設傘中統窮籌考叉慮。防城港勝在北部灶灣經濟默區的重接要性防城婦港城予市介成紹黨中央叼，國務梅院高度睛重視廣逐西北部說灣經濟精區開放震開發。200繼6年8月，胡錦濤手總書記晝在聽取名廣西工羞作匯報東時，要年求“廣債西沿海偉發展應親形成新洞的一極阿”。“200固7年全國屬兩會“情期間，到胡錦濤患總書記萍參加了秤廣西代色表團審槽議時強檢調，廣省西要”葡發揮好疾作為中嬸國—東盟自退由貿易幼區前沿叢地帶和載橋頭堡寶的作用批，努力超把廣西隊建成中貌國與東教盟的區牛域性物柿流基地通、商貿巖基地、汽加工制四造基地坦和信息戴交流中罰心，尤葛其是要器加大力逐度，把割廣西打館造成為哥連接多機區域的幕國際通旱道，合至作平臺殖。20刺08年春節逮期間，協胡錦濤術總書記糧在考察動廣西工懷作時，侄強調廣標西要積爭極參與助泛北部攝灣經濟璃合作，鋸泛珠三榆角合作雅、西南博地區協噴作等，控加快廣薯西北部拒灣經濟要區開放座開發。防城致港在駱北部吉灣經絞濟區戶的重皆要性防城港齡城市介鍋紹防城踩港在放北部沸灣經害濟區炊的重架要性防城態港依慢港而吼建、壘因港雪得名英。其躬貨物賽吞吐補量是育欽州叛、北蠟海港縫之和疊的2倍之多，吃占廣西扣海關稅唯收的70%左右倡，是扎北部含灣的園前沿蹲陣地舟是連置接世賀界的“橋頭凡堡”。如胖今被譽賄為“中旺國西南海門戶，息華夏邊笑陲明珠私”。防城港習城市介仰紹防城棒港的暫優勢港口優怨勢—西南邊糾貿第一騎港防城交港集彎裝箱暈碼頭災已開源辟了匪東南豆亞、防東北揉亞、蛋中東牛、歐包洲等儉多條藍國際漏直航墊或中逆轉班約輪航情線，崗與世穿界10翁0多個國家、沾地區的250個港口通商然通航郊，成止為中避國與孝東盟底貿易宗往來慶的樞容紐港卡口，20芒08年港墨口貨芹物吞沾吐量贈完成562間6萬噸，占廣嗽西沿海頂港口總他吞吐量錘的70肚%。防城葡港城監市介透紹物流莊優侮勢全國唯子一可以醒船到船丈卸載作梅業的防炊城港二自十萬級相碼頭防城港命已經擁青有泊位36個，建派成了瓦全國伍唯一唇的硫免磷專蔑業碼蛙頭，昂每小嘩時卸糾率高絞達200慮0噸，是非連專業碼句頭卸率鑰的5倍；10號集裝魂箱碼頭腳是目前素廣西沿全海功能擁最齊，現配套最喊好、效雖率最高殼的第三麥代集裝打箱碼頭互；另外術，總投醋資16槽.3廁3億元的18痰-2橡2號泊悅位碼煙頭項檔目年邀底將糧順利曾竣工動。港犧口基途礎設返施的哲完善睬推動敵了海扔上物耽流的屯發展欣。防城港示的優勢防城港頭城市介膜紹貿欣易俱優逃勢防城港潤與世界夜六大洲139個國家券地區列實現冠貿易載外來纖。其窮中與材歐洲摟、北拐美洲頃、亞狹洲之治間貿棵易增渴長最哭快，緩分別親年增磚長105宜.3%、73羞.6庸%、58場.6械%。中國—東盟自敏由貿易征區成立諒以來，霸防城港溪市與東招盟雙邊已貿易持讓續迅速回發展，20崇10年1-1揭1月與的防城踩港貿餃易額記位居嬸前三訓名的構國家孔分別碰為：越南些、巴欲西、貝美國。防城侍港的賭優勢防城港儀城市介自紹防城批港在婚東盟截自由臣貿易景區防城跡港城謹市介門紹企沙工吳業區江山半箏島度假區港口夢幻北腿部灣行政倆中心防城淺區本項目述地址（編河西區狀）美麗的成防城港防城港泊城市介菊紹防城變港-北