2018新形勢下房地產企業融資實務和創新2018年5月2日目的深入理解我國房地產投資和融資現狀、政策和前景掌握各種房地產企業和項目融資方式的特點及機遇掌握房地產各種融資要點、難點破解和風險控制掌握和制定自己企業可行的融資實務和創新方式提綱一．中國房地產行業現狀和趨勢二．不同房地產產品投資和融資策略三．銀保監會監管的房地產融資產品（含銀行貸款、委托貸款、并購貸款、信托、保險資金）四．證監會監管的房地產融資產品（含債券、上市、私募基金、資管計劃、資產證券化）五．股權和資產并購、輕資產管理和其它融資方式新形勢下房地產投融資和并購策略一中國房地產行業現狀和趨勢房地產行業的現狀房地產行業的發展趨勢影響房地產市場長期趨勢主要因素未來房地產調控的目標：一是平穩房價，住有所居；二是多渠道提高住房供給。一二線仍有大量住房剛需尚未滿足，三四線仍有大量的棚戶區需要改造，許多農業人口還有進城購房需求。1.房地產行業的現狀單位：億平方米2018年第一季度，TOP100房企整體銷售規模同比增長28.8%，增速較前兩月同比增速下降16.3個百分點，但業績集中度和各梯隊門檻較去年同期仍有較大幅的提升。2017年，TOP10房企集中度達24.1%，TOP30房企集中度近40%，TOP50房企集中度45.9%。而TOP100房企集中度達55.5%。行業份額集中性更強，更向大型品牌房企靠攏。大房企面臨的挑戰：市場占有率、產品等各方面創新、負債率不能太高、全國城市化率提高等大房企的機會：資金、品牌、成本控制等中小房企面臨的挑戰：大型房企市場的擠壓（品牌和價格）、地價上漲的拿地成本壓力、持續經營的資金壓力中小房企機會：房地產區域化的特點鼓勵專注、特色房地產企業的挑戰2.房地產行業的發展趨勢多元化（或產業化）：未來十年，中國的行業大發展將會集中在商業、旅游、物流、文化、教育\農業等嶄新新的領域，譬如特色小鎮熱潮出現。非住宅投資在2016年占房地產總投資的35%左右。集中化：百強房企占的銷售份額越來越大，企業并購增多。資產化：持有型增多、物業管理、輕資產管理加強（包括辦公、商業、工業和物流、長租公寓等）。金融化：資金渠道和成本是決定因素之一，資產證券化創新不斷。互聯網和智能化等全球開發型和（資產管理）持有型

房地產市值趨勢比較資料來源:UBS瑞銀集團2017全球上市房地產公司和房地產投資信托基金（單位10億美元）注：淡色的為開發型，深色的為（資產管理）持有型資金來源目前狀況2018年展望股權/債權集團/項目公司企業銀行貸款量大，但難度也加大額度下降，偏大企業債集團/項目公司并購貸款規模減小新規（有限制）債項目公司委托貸款民間較多新規（有限制）債項目公司房地產信托規模較大新規（有限制），量還是增加債項目公司保險資金進入非住宅，潛力巨大較多股/債項目公司房地產債券規模明顯收縮控制規模債集團公司房地產公司上市這些年直接IPO極少新IPO很少，近年幾乎停止股集團公司房地產私募基金發展較快會很多（鼓勵股權，限制債權）股項目公司資產管里計劃規模明顯收縮，非標不做新規（有限制）債為主項目公司房地產資產證券化（含REITs)還沒有立法,最新試點是住房租賃REITsABS，CMBS，住宅REITs會較多股/債項目公司我國房地產融資產品現狀和前景

影響房地產市場長期趨勢的主要因素經濟增長（經濟發展帶來人口導入）城鎮的人口增長（人口導入也是由于經濟發展）政府政策3．影響房地產市場長期趨勢主要因素從現今人口流動趨勢來看，形成泛長三角、京津冀、珠三角、長江中游、成渝、山東半島、中原等大經濟圈為主二不同房地產產品投資和融資策略住宅辦公樓商場賓館、旅游和養老物流和工業廠房住宅需求:移民水平、出生率、當地經濟活動、買房承受力等，

各城市情況不同，但需求比供應更加主動。預售、多種融資方式1.住宅辦公樓需求:白領就業,譬如金融、保險和房地產業，譬如上海的浦東和浦西等。特性：扎堆CMBS、REITs、保險資金等長期持有型的資金。2.辦公樓舉例：北京辦公樓市場3.商場商場需求:就業，消費者年齡段、

生活方式、花費和信心等.

加入娛樂和休閑的功能受購物網絡沖擊，

餐飲和娛樂部分增加

商場由“經營商品、經營品牌”轉向經營消費者;商業品牌由重規模轉向重創新長期持有型資金旅游、休閑、養生和養老的區別旅游：景點和住宿等；休閑：舒適和住宿等；健康（養生）：住宿、配套和環境等；養老：住宿、醫療、配套和環境等。各類資金4.賓館、旅游和養老工業廠房需求:經濟活動(GDP)和出口等最大特性是量身定制。先找客戶2.找地塊3.建設4.持有和出租萬科入股普洛斯案例長期持有型資金5.物流和工業廠房三銀保監會監管的房地產融資產品銀行貸款(開發貸款、個人按揭、委托貸款和并購貸款）房地產信托房地產保險資金1.銀行貸款貸款難度加大。銀行放貸規模縮小。中小開發商和三四線開發商貸款更難。按揭難度加大。銀行放貸規模縮小。有的銀行對第一套剛需房按揭積極性不高。銀行追求高回報和低風險偏向與與大企業包括100強合作拿地階段進入利率6%-14%不等–根據信用、項目和資金投入比例等定比例可以5:5到3:7等人民吊銀行胞：20鄙18年，保慎持貨幣歡政策穩堡健中性筍被擺在它首要位氧置，切脅實防范終化解金惑融風險若緊隨其甩后。加槐強影子斷銀行、艇房地產悄金融等怠的宏觀祝審慎管秩理。銀監競會：銀行陰開發狼貸款題：利率提常升、抑雨制杠桿夕，繼續虧遏制房刑地產泡彎沫化傾奔向；開浮發貸額搏度減少比，減少讀非標業宮務。根刃據商業和銀行委至貸新規石，商業尾銀行提壺供委貸榮服務時燃，委托糖人資金清不能為利受托管巷理他人蠅的資金啞。有的纏銀行停旋止了流叉動資金阿貸款，拐只認432庫.銀行模并購湖貸款洲：投向房鍵地產開呆發土地站并購，紐奉或房地吉產開發伐土地項私目公司著股權并愈購的，咬應按照缺穿透原燦則管理悄，擬并初購土地隙項目應任完成在灑建工程精開發投查資總額銷的25%以上茂。并留購貸邁款不虧得投陡向未劫足額扮繳付嚼土地古出讓夕金項競目，餡不得反用于媽變相刺置換棄土地汽出讓奸金。委托貸存款：1月6日，監蘆管機構割要求“普集合資斥產管理沉計劃不懷得投向兩委托貸饅款資產常或信貸爐資產”絡，也就仁是說監銳管層叫金停了銀午行的委扯托貸款縱業務。信托鐮：滿蠻足43勞2。最新據監管袖部門鎖相關貨政策改革撫開放弱開始艙后，197調9年以飲中國婆國際器信托矩投資扔公司祥的成裁立為核標志辟，中誕國的紙信托宵業得渴到恢靈復，擁但長蔽期以片來我蹈國信某托業疫操作妖很不多規范奴。其架間經闊過5次整頓寧。20者05年9月銀商監發圾布《加強信商托投資妙公司部顯分業務采風險提景示的通份知》（21覆2號文義件）下規定公的嚴尖格程團度幾腹乎要云高于供銀行特要求裙。我國內闊房地產撒信托計嚴劃對投雁資者的限回報為臥信托計銷劃方案具中的協門議回報級，20宵16年平均7左右章%。與房地裝產私募換基金一煎樣，目欲前的房經地產信思托普遍跳呈現資奶金在單唱個項目饅上過度蹦集中，怕優點是災風險隔僅離，缺貴點是不絡利于控浪制風險朵。目前己我國郊68狡家信脂托公錫司管梳理的以房地眠產信角托規泊模已牌經超恢過2萬億；2.房地研產信飲托房地繼產信托：優滿足432。房地升產信托20膊18年一溉季度攝的量抱反而尚大大詢超過抵去年懸，在德房地隱產方牌面的享量非肚常非膛常多溝，而薦且價吉格在蠢往上僻升。房地饞產信局托當誘前給投判資人拴都要7%到8%左右，慘那他給獅開發商嘆要9%到11勸%左右。慨今年總奸體成本赤要超越掃去年同堂時期的0.惰9左右。房地揚產保煙險作院為房俗地產幼重要誰參與憲者在捕國內料外都尼已被體各方蜓面認鋼可；保險資節金可以播通過多裹種途徑擁實現與匯資本市發場的對瘋接，保鏈險公司朵是影響證資本市艷場一支濁舉足輕仆重的力盼量；20忙10年9月5日，柿保監避會發惜布了《保險資籌金投資必股權暫迫行辦法》和《保險資當金投資襪不動產責暫行辦材法》。我佩國首斤部私貝募股厚權投昂資辦旱法和潔保險悠行業釘首部凡完整剖不動槍產投門資辦插法出惰爐，不能參障與住宅矮開發和捧投資。近幾愛年來賢我國巖的許耳多保偵險公野司在敢國內霸許多參大城廢市等向購置夫大面拍積優宣質辦鮮公物低業和沾參與弱商業體地產冬開發耀等，全面及參與載非住暑宅項盜目。堵險資急方面構。險速資通逮常的物做法許就是豪在保估證資斜本金賤安全松前提淡下，劃盡可查能通師過大找比例熄持股的，從商而獲騙得董商事會微職位竹來影壯響董孟事會難的股道息分扔配，栽甚至薪對部虛分投碰資決騾策給耽出意盡見。20煌15年以來議，房地餃產公司貸債成本餐降低，謎對險資繁也是挑腰戰。3.房地迎產保涌險資剪金四證監魯會監糧管的英房地副產融逗資產榴品房地乒產企掏業債管券房地產舊公司上兄市房地產酬私募基俗金和資舉產管理擔計劃房地產沫資產證板券化1.房地產皮企業債業券債券是墾政府、昌金融機征構、工氧商企業跨等機構抓直接向擦社會借標債籌措魂資金時副，向投劈燕資者發堪行，并扇且承諾朝按一定體利率支真付利息恒并按約課定條件哄償還本除金的債曉權債務久憑證。我國早沿在19津87年就頒袖布了《企業債速券管理料暫行條手例》。199脾3到199荒8年政府盛禁止房斃地產企總業通過膜股票和槽債券融狠資，至許此房地旅產企業細僅有幾手家發行悼過房地陽產債券唐。20吵15年前蓄的很腔多年顛，房婆地產歲企業蘇在國關內發濱債很腸難，膽香港召發債纏方便尤且利言息低導，但201換5年以來請很多大寨型房企倡在國內垂發債且氏利息較戴低，一方般在3-6伙%之間崇。許多房娃地產公獎司希望販能有一糊個直接與融資與值間接融滾資相結么合、短雅中長期既相匹配婦的融資或結構。斑因為公赤司在不執同發展墳階段，笑需要不筑同期限櫻結構和枝風險水皆平的直進接融資孩產品。萬科轟和龍躺湖公斥司債洽券、悅海外揪中國補房地蟲產公判司債鋪券案調例分情析全國房般地產開僚發企業它超過5萬家,房地扇產上賭市公醋司總邁共有特近200家。上市融開資對企錄業的條漁件要求乎較高，冷中小企必業很難庭涉足。總體糧上,最近幾破年來,國家窮不鼓寧勵。我國部啟分房地清產公司胳在海外班成功上場市,中國異房地施產上剝市公遵司綜攔合實獸力前20名中大多靜數在香港拌上市。國家銀現在忙不鼓擾勵為什么高要發行玻上市？2．房地旨產公司鈔上市基金是壤集中投饑資者的蒼資金,有專搏業團院隊投鴉資并執獲得腥回報匹。私募又蘋稱不公賊開發行須或內部燙發行，艱是指面戀向少數兔特定的墳投資人臂發行證碼券的方星式。發行部對象梨大致警有兩差類，趣一類稼是個耐人投厚資者;另一壞類是涉機構皮投資葬者。發行有親確定的看投資人邪，發行陜手續簡遣單，可惑以節省凡發行時魔間和費窯用。私募基賠金一般架是封閉維式的合錘伙基金馳，不公栽開上市瘦流通。寺在基金根封閉期轟間，合屈伙投資茄人不能賴隨意抽匯資，封敬閉期限倆一般為3年至5年。私募凝基金嫩運作方的成呢功與羅否與手基金欣管理塑人的杰自身敘利益撥更加這緊密裂相關復。私募茄基金環投資命目標振更具輪針對俗性。價值創批造和關捏注共贏臟。3.火1房地產紋私募股門權基金嘗的內容3.房地產沙私募基凡金和資托管計劃房地產值私募基鑒金的分煌類按照盈組織驅結構飽分類慘：公司天制、扛信托騎制和契約制、合夢伙制侍；按照投跪資產品脾分類：住宅房倚地產、玩商業房傘地產、號辦公樓開房地產蛋、旅游諷房地產梅、工業申房地產央等；按照時進入拼階段房誠分類咱：開發醫型、跨機會僅型、律持有陡型。房地鄙產融嶼資現慌狀和脊創新政府鼓釣勵政策社會揀上存瞎在大紗量企幅業和銀個人師資金銀行貸矩款趨緊房地集產企慈業融貸資難金融元創新大量的窯居民和柳企業儲捆蓄存款關，為整枕個行業陣發展提她供源源押不斷的株資金來重源。譬趟如在20挎18年3月具有100思0萬以模上的太投資畫人士吩，達雁到超績過10配0萬人淋。房地指產私戲募股南權基訊金的喇法律用和政悅策環極境3.復2當前討房地太產私白募股林權基查金主找要投弱資哪致些項叼目?包括但照不限于沒以下：項目捆公司毀接近塌或已千經獲楚得至搜少一賀個證（譬如起：土地勻權證）編，但缺乏午資金開熊發；企業計易劃擴張方，譬如研企業有窗新增業偏務；企業絞陷入東財務害困境孟急需奏拯救形；股東意廢見分歧敘，部分示股東的討退出計礙劃；自己窮覺得腳有較蕉好的央項目臘，但患房地哪產開準發經紋驗和借人才犁等。基金名稱XX地產基金合伙企業（有限合伙）基金性質有限合伙型(或者合伙制）基金規模募集3億元人民幣存續期限本基金存續期限為5年，到期后解散或經所有投資人一致同意繼續存續（前3年為封閉期，后2年為回報期）投資方向二線城市地產投資周期18-36個月；認購起點認購金額不低于200萬，且按100萬的整數倍遞增預期回報預計年化收益率18%以上基金管理人XXXX基金管理公司

基金托管人四大國有銀行之一；對基金的資金進行第三方監管基金管理費2%/年基金托管費不超過0.2%/年3.3房地按產私隸募股連權基廟金要貪素基金浸組織頁架構XX管理公司（GP）其他個人（LP)XX地產基金托管銀行房地產專業顧問項目1項目2項目3等中介機構（律師、會計）法律/審計投資管理資金監管投資顧問機構闖投資覺者（LP）細致深圍入的盡引職調查巨詳盡遼全面的勺可行性捆研究風頂級專茄家顧問比的投資醫建議專業懸委員梨的投尿資決養策新安全映可靠白的交抬易結程構嚴謹色細密胡的風欠控措肥施盒嚴密徒完善潤的法拌律協帝議預期儉收益添的保虛障措患施……基金特氣色收益退持出投資期投資前投資期收益退撒出嚴格的云監管方螞案與執川行項目敲現金寨流的蜂嚴格個管控謎開速發預碑算的漿嚴格澆執行專業沈的顧拍問與敵指導重大界決策纏的參指與掌愉控沈特殊唯風險襯的預蝦警機獲制……嚴格執斗行退出岡約定全程銷鮮售資金罵的把控提前3個月紐奉退出行資金啄準備原股東苗及實際究控制人蕉擔保落識實特殊情唉況下第金三方接吩盤預案……收益值退出投資期基金退厭出資本蘋市場憂出售狡股票房地產竊項目清敲算原股來東承飛諾回逗購企業間惑兼并收疼購案例分葡析一201候2年9月基森金成晨功投扶資XX萬科項私目，投曲資金額4.犧5億元蓄。在投形資的XX項目擊中，稠基金朱出資鞭4.鈔5億爽元資膝金，垂部分紐奉進入遞項目征公司繭股本號金，毫占一劇定比蝦例的省股權倦，部裙分作舒為股你東借返款。租基金聚投入應的本質金和奏部分傷收益肝，預啞計在矛2年雀內收奧回，剛整個而項目賣結算竹預計晴4年牛左右蹤蝶。由脊于項罪目合塵作制盈定了綠一系巡壽列有年效的絨風險督控制鮮措施客并且骨由萬浸科團孝隊操遣作，踐風險刪可控還，收銅益預司期可役靠。基金御擴充中了萬雙科項促目公大司自模有資婆金。萬科規通過專與基京金合絲式作，要擴充說了項絡目公菊司的這自有媽資金系，交圍齊了恥土地繼出讓滿金，摸從而羊拓展支了萬塵科項罪目再哄融資趨的渠巨道。基金說與萬翻科共誤擔風察險、寫降低仙了風難險系四數。如果遲此項泉目通允過單菌純的漲債權頑融資凡，債蛙權成族本偏裁高，嫂而且繭承擔心了項矩目運真營的錯全部餐風險倆。通蓄過與款基金夾開展柴股權福合作賓，此肆項目山有效吩分散晝了項金目風炎險，金大大民提高斜了抵桐抗系困統性香風險鈔的能吧力，革意義閣重大袖。基金與丘萬科開潑展項目景股權合巡壽作，有弄效降低感了萬科喊項目的柳負債成濃本。大型凍房地墳產企消業以桂前通把過信漫托等踩債權陷形式露融資戚，增設加了雞企業驢的運聽營風百險，解加大鞠了企讀業負監債成嫂本和均負債走率。安通過竹股權掘合作宮，萬捐科有確效降雖低了址企業阻資產典負債業成本園和負閥債率霞，提娃升了灶房地哲產企瘡業的蓮市場敬價值價。還本付潑息優先級LP劣后級LP

（融

資方）大股東GP以其出資保障優先級LP的投資本金和收益參股20%控股80%和操盤

原股東雙方提供股東借款，項目公司按期固定收益

2-4年期限房地產私募基金房地產勺私募基丹金投資黑的交易倉模式（盲一）項目鵲公司募集噸規模姥：人夫民幣2.5億元募集蘋期：截止20額11年9月20日基金竟存續斬期：2年

項目油位于市中心相城區

近20多萬等平米大體量誕居住綜雷合體

項目脈預期投啄資利潤絹率高達41鎮.2規8%,安全系守數高

開纏發商翁背景姨實力察雄厚娛，股剝東方贊高層兔管理呆人員賊均來綢大型制集團愉管理許經驗遣豐富類，股東其操盤辦實力爛強

配套例設施齊悲全，投暢資潛力釋巨大

政府重徒點城市羊改造工旋程

投資猜人回仆報率棉高案例名分析叫二XX住宅侄項目開發視商當債時已程付清諒1億諒元土論地款悉,并怨累計攀投入乓開發麥費用舟共約勒2億返元。惜開發摧商的母另一猜個項紡目需若要配宇建廉煩租房界，基展金對誰龍記校帝景欺灣項粘目進憑行了隱股權墳投資艱。基金梁投資純金額無1億按元進詢行股敘權投斬資合萄作，閱資金吊用于扮目標攔公司困項目琴后期損建設團。本項目備運作較博好，銷慌售良好需，在投靜資12勒個月時亡基金達宅到預期愈收益，羨成功安尊全退出槽，投資蹄人(L固P)取鴨得了預狂期的股爆權收益品；項目靈方也成矛功實現確了項目溫的工程難建設計刪劃及銷弊售計劃辣，滿足聯了政府絮保障房勾的開工悔進度要及求。在投愈資合刷作期礙間，著基金該及其碎派駐惱的項杠目代耽表和姿財務諸代表測嚴格蛙執行企雙方企簽訂漸的投禍資協院議及孫監管汪協議逢，合討作企由業認庭真履找約；李在安鹿全可擔控的爬框架袖下，攤基金盆幫助甩合作齊企業鴨成功詳完成賀了新葡項目掙的拓基展，姻實現板了基錄金與藥被投員資企腦業的松互利刊雙贏澇。3.4證監旦會最趟新政快策和柱私募姻基金忽的發會展策鋒略資產維管理餡計劃遺：1月11日報鋒道：監管機冷構近日暫進行窗悅口指導知，要求魂集合資碌產管理取計劃不牢得投向手委托貸陸款資產攝或信貸肅資產。置定向投登向委托倚貸款的償資產或港信貸資緣瑞產需要肉向上穿畏透符合味銀監會毒的委貸爛新規。擦按照新獲老劃斷纏原則，還已存續當業務自伴然到期裂，新增拜業務需桿滿足上漸述要求獻。集合儲類和基螺金一對經多投向默信托貸在款停止任備案。上海證籃監局關欲于證券隆公司資安產管理字計劃參煉與貸款盲類業務脈的監管柳規定，幼要求如免下：1、不迷得新祥增參洪與銀砌行委科托貸純款、迎信托咱貸款傍等貸燙款類逐業務認的集狗合資攔產管牽理計優劃（彩一對臨多）爭。2、已毫參與湯上述窩貸款虜類業咳務的憲集合經資產若管理慶計劃敗自然梨到期基結束說，不虎得展止期。3、定背向資北產管遺理計私劃（泥一對必一）逆參與關上述鋒貸款糖類業握務的江，管休理人稼應切賽實履拳行管價理人粥職責千，向鳥上應洲穿透畢識別醒委托避人的裕資金陣來源愿，確帥保資答金來則源為逝委托卷人自外有資勇金，性不存杯在委牛托人耳使用莊募集抄資金陡的情畜況；堪向下庸做好確借款擁人的理盡職肆調查逃、信掛用風右險防么范等巖工作腎，其旗他監其管機汁構有傲相關怖要求抄的，湯也應帶從其乖規定涌。基金弱業協屋會：私募慮資產循管理役計劃纏投資殼于房泛地產剃價格鐘上漲田過快躲的16個熱點炊城市住沫宅地產柜項目的億，這16個熱若點城配市，諒具體桐包括吊北京城、上泳海、寄廣州墳、深丈圳、勇廈門已、合屢肥、警南京酬、蘇抗州等鐘地，梅明股律實債餃和明兼基實找債不字予備撕案。1月12日，在“悼資產管料理業務蜻綜合報傾送平臺走”發布燃更新的《私募眾投資嗚基金膝備案震須知》，列竭示了彩包括跌民間芝借貸恰、委煙托貸副款、羽信托綁貸款層等在芽內不奸屬于守私募沖基金諸范圍飽的經蝦營活陵動。消與此伯同時伶，中坑基協今也給且出了軍近一爽個月廣的“滔過渡懶期”備，并富明確棍在2月12日起悲不再螺辦理凡不屬樸于私纖募投葵資基勤金范滋圍的寫產品鑒的新繡增申樹請和局在審盒申請卸。1.股權悄投資語為主撓：房地產翁私募基句金的發捆展方向吉應該是玩股權投廟資為主2.真正葵的夾潮層投允資可雨以做：201燦8年1月23日，中剩基協在許北京召晌開的“至類RE縮慧IT鴿s業務器專題鼠研討描會”艙中提充出，佩“在蛾私募意基金弓投資遞端，撞私募觀基金橋可以超綜合膠運用鏟股權勞、夾突層、采可轉層債、梅符合父資本四弱化饅限制誦的股柳東借裂款等祥工具藝投資際到被浙投企艷業，宇形成流權益折資本鏟。符柿合上夫述要可求和《備案須導知》的私募備基金產終品均可爐以正常安備案。秘”根據遣該次會熔議透露緣瑞出的信叮息，理童解，在掘以股權原投資為噸原則的瘦前提下航，私募懼基金甚澇至可配符套開展貸一定比隨例的直亮接債權辱投資。癢除此之坐外，諸小如不良扁資產投皂資、金場交所資醬產轉讓這等模式垮因其資肉產性質苗、投資欄方式等懼特殊性諸同樣與練普通的侍借貸活宣動存在述一定差陸異，此己類產品奔是否得制以存續慮也頗受拐市場爭耐議。筆個者同樣停以為，媽應按該慣類業務畏是否為顧新增債扣權并加逆高實體蜓企業的副融資杠成桿來作關為一個術判斷的透基本準等則。3.與滿等足432條件旦的開敞發商岔合作費等。房地產蒜私募基雷金的對根策3.5房地產溉資產管跟理計劃從20細12年紋下半年奔起,證烏監會、雁保監會護和銀監待會等陸愚續發出驚了資產河管理方煙面的一器系列重刮要政策鍬性文件剩，放開疑了部分宗投資限外制，促取使更多吩資金進千入以前令受到更像大限制缸的領域宣包括房掘地產市庸場；我涌國的資般產和財社富管理賓行業進兩入了“桂大資產茂管理時部代”。熱公募基勁金管理貧公司可文以通過紗設立子糾公司從瞇事專項四資產管哄理業務紡；證券虛公司、晨信托公收司、商水業銀行飽、保險臣資產管鴨理公司病及其他捏資產管毀理機構構紛紛申居請開展鼓公募基獨金業務閃；初步貼形成多屬方鼎立聽勢態。我國擔目前徒已80家照以上乏公募赴基金事子公分司，目管理僚的資左產到漆超過10萬億，盜其中房霸地產資鮮產管理放計劃占震較大比住例。當前監寺管部門扎要求資產管理計劃：要求集孫合資產宮管理計娃劃不得脊投向委阿托貸款驗資產或句信貸資機產。定序向投向筐委托貸借款的資贈產或信務貸資產天需要向解上穿透勞符合銀趨監會的危委貸新蝕規。公募基多金子公用司和信潮托產品茂特點比辱較監管機構報備432限制300萬以下最多人數證券交易所交易信托銀監會事前有50不行子公司證監會事后沒有200可能《關于碑規范金賽融機構慨資產管貨理業務滲的指導肆意見》為規范出金融機針構資產撐管理業柿務，統愧一同類木資產管斬理產品扶監管標打準，有耍效防控此金融風腳險，更愁好地服犯務實體滲經濟，林經國務悠院同意坊，中國蝦人民銀蛋行、中瘋國銀行閃保險監跨督管理村委員會辭、中國擠證券監永督管理侄委員會侵、國家境外匯管凈理局20叉18年4月27日聯合印潑發。資產管率理業務刊是指銀轟行、信軌托、證估券、基選金、期啞貨、保侄險資產統管理機取構、金寶融資產獸投資公曬司等金顧融機構淘接受投佛資者委要托，對最受托的商投資者款財產進幣行投資辱和管理傅的金融蹤蝶服務。資產脅管理典業務澤是金澤融機森構的替表外修業務滴，金斧融機阻構開防展資索產管倆理業紹務時亂不得恒承諾攏保本獵保收巨益。啞出現煙兌付箱困難感時，遷金融苦機構徒不得嚇以任才何形灣式墊超資兌轎付。屈金融攤機構萬不得挺在表疏內開屢展資勺產管帳理業郵務。私募子投資暢基金翅適用算私募瓜投資艙基金耳專門地法律土、行濾政法袋規，奏私募旦投資長基金卷專門垃法律資、行高政法向規中番沒有旨明確目規定兩的適斃用本蔑意見討，創盆業投局資基間金、輩政府克出資尿產業說投資號基金器的相鳳關規蘭定另所行制脹定。資管宅新規裙包括:公募歌基金較不得妨進行佛份額凱分級纖。銀行腹不能緩發保膝本理論財。券商、嘩銀行理渣財，信勒托全部堪打破剛客兌。。銀行臥理財+私募基促金模式婆全面停裁止。過渡期盡為本意攔見發布春之日起仇至202隊0年底，壟對提前侄完成整竹改的機輩構，給啟予適當稅監管激絹勵。資產軌證券箭化(ass部et-婆bac渾ked糠se鉛cur透iti貪zat蚊ion掘)是指將習缺乏流服動性的箭但有預觀期收入如的資產摟，轉換遼為在金雨融市場鐘上可以點自由買擾賣的證字券的行厚為，使悅其具有郵流動性謝。廣義的勸資產證微券化主遲要包括:1、奸實體質資產旺證券躍化(股權型)：即歡實體燈資產著向證章券資藍產轉劍換。2、信休貸資產收證券化(債權型)：就己是將繪一組蛛流動損性較儲差信漿貸資桌產，嫌如銀置行的枕貸款透、企家業的皆應收爽賬款爹，經栽過重巡壽組形腔成資塵產池筐。只要有復好的現恭金流，堂就可能筒證券化4.握1房地湯產資迅產證醒券化忙的內殲容4.房地相產資喉產證評券化業務類屆型熱水電煤氣供暖供水供電供氣路橋港運高速公路大橋、隧道海港、機場客運、長途供應鏈金融企業應收賬款保理應收賬款貸款類小額貸款消費貸、租房貸房抵貸、車抵貸精英貸票款收入自然景區人造景區電影票房航空BSP/B2B票據收益權銀行承兌匯票商業承兌匯票PPP醫院場館房地產購房尾款物業費物業租金應收賬款應付款保障房REITS融資租賃各類融資租賃其他地下空間收益權林權收益權融資融券債權股票質押式回購公積金貸款保單質押貸款民辦學費收費權存量信托受益權委托貸款債權銀行保付應收即將突破污水處理醫院、展覽還本付息發放貸款付息轉讓款轉讓信托受益權質押擔保分配信托利益設立資金信托優先級投資者劣后級投資者資產支持專項計劃管理人信托計劃原始權益人借款人（項目公司）標的物業抵押擔保CMBS交易結構圖股+債付息優先級投資者劣后級投資者資產支持專項計劃管理人私募基金SPV項目公司標的物業抵押擔保類REITs交易結構圖發起人商業獵地產春資產幻玉證券落化的泛兩個瓜主要低產品交易結趁構：CM合BS和類RE陳IT釣S資產證庸券化的拔操作流評程設立SPV資產轉讓信用增級信用評級審批發行維護和償還基礎資產券商/基金子公司資產支持專項計劃我國志房地建產資剛產證嘩券化帖的前豈景更多正試點紡；含辦公扭樓、商底場、工瞧業廠房控、賓館防等；從偏債繼權的多遙到各類乓股權（記純股權擋型RE超IT碧s)及債權佳（包括MBS）等扒；法律主古體地位繩確立；稅收等榆創新。4.躬2房地產資產唯證券偶化案弓例分芽析目標物謹業：投資報標的牧為北戰京中菊信證亮券大眼廈及稻深圳劇中信粘證券稈大廈從。交易驗方式養：深圳證速交所大閃宗交易廳系統上捎掛牌上每市，產埋品存續同期間，舉優先級齊及次級骨投資人憤均可在須交易平谷臺交易老。基金管釋理人：中信金扭石基金浸管理公澤司，它炊于201妻3年7月8日在蝕天津辱成立暑，注惱冊資仇本1億元。淘每年收眨取基金1.5稀%的管理福費。退出方剪式：包括拆以REI否Ts方式托實現盤上市筆退出把，以戴及按扛市場嗎價格奔出售植給第黑三方手實現刺退出害。退釣出時置非公醉募基駐金將漲所持扭物業100桑%的權貢益出絲式售給首由金爸石基已金發留起的鄉豐、在濃交易鑄所上伐市的REI亂Ts。對價75芹%將以寸現金貓方式芽取得跡，剩鬧余25%將以RE碑IT歡s份額的碰方式由長基金持匹有并鎖嶄定一年航。優先具級投資握人將在IP揉O時點以10憑0%現金方物式全部新退出；蛙相應的痕，次級暈投資人筆將獲得獄部分現廳金分配擾及RE魯IT灰s份額彈。稅收優煉惠：券商腹專項道資產桶管理嫁計劃株。國飲內目迎前沒器有稅眠收優耳惠政棉策，質物業則資產叮轉讓鐮和投緣瑞資者韻購買REI送Ts產品兩姑個中，吳各方都洋需要繳巡壽納較高考稅費，耗并且存湯在重復命征稅的基問題，寺這使得REI分Ts產品的頑凈回報剩率很難頭達到市炸場要求怠。但通過禿資產管開理計劃燈，“免梯除”軋了投較資收蟲益這節部分餃稅收鉛。中信起銀航資產開管理計樸劃中信航起航鍋資產獨管理歪計劃世茂全偽國首單冬物業費罩資產證掃券化201凝5年7月，以世茂娘集團境貍內全資復子公司稠世茂天僚成物業雜服務集陰團有限捉公司因例提供物望業服務若而享有竹的物業駐費收入欄為基礎耍資產。濟專項資產計劃對墓應的物萄業費。截止201貧5年3月底謀，世坦茂天鄙成物竄業的煤合同注管理困面積旬約35據00萬平壺方米.物業畏費的芒資產督證券驚化對甜于世網茂而艷言，鑰最直筆觀的夠好處臨就是斧盤活享了資禮產.規模磁：25億周期：1-駁5年利率：5.止75慎%-謎5.衛95辭%（根據召年份綜登合成本6.5恐%）評級：AA碼A世茂扛全國首單肥購房樣尾款盡資產重證券獲化20鋒15年11月，計劃睡以世宇茂集危團旗利下位悟于一社、二牌線城侄市的啊項目馳公司尊對其娃購房罰者的密購房予尾款競應收惰賬款犯作為呢基礎習資產文，該聯產品源也獲昏得了鐮機構績投資肢人的意大力災追捧江，發腫行當桶日共襪獲得施了3孩倍的劃超額揪認購主。（資船產是敵對應響幾百偽份購槳房合釣同）開啟了欄一條低幟成本融漫資渠道燦，且盤京活了資糧產(購裙房尾款善).規模敏：6億周期蠶：3年回報貨：根據風丙險收益錯特征，膽分為優礎先級和慰劣后級霧資產支肉持證券埋。根據可中誠信喉評估，角該項目院的主體踩評級及罰優先級（5.廊75鞏%）債項寇評級雁均為末AA貼A級漠。在干風險堆控制獻方面蹤蝶，該靠項目臨通過鑰內部嶼分層織、高基比例攔資產保包抽攀查、鐮強制記壓力釀測試廁等措侍施保輪障了練產品深的風凍險控恨制。碧桂園騾購房尾壞款證券自化201賓6年1月14日，僻碧桂快園公虛告其杜全資欺附屬團公司良增城矩市碧困桂園灶物業貍公司齒決定殼向中個國合厭格投籮資者袍發行黎本金濫額為29.裁46億元惑的資汁產支擴持證首券，眉發行霞利率項為5.雨1%，期荷限為4年，采將以藏發行虎人的想若干絮合同諸收款尾權作舟為支壇持。3月18日，碧搜桂園再河次公告悲，其第檢一批購鄭房尾款死應收賬朽款的資顫產支持蟲證券本調金額為15恒.8容4億元喇，資于產支栽持證拉券的1年期和2年期于優先卡級份顯額發厲行利民率分皺別為5.0券%和5.妥5%，發屬行額勿度均仔為6億元。2年期次遇優級份喬額發行沒利率為7.堅45選%，發乞行額組度為2.矮6億元罪，次麻級份哥額發池行額最度為1.酬24億元，話無固定廉利率，倒其收益場為優先背級與次軌優級分與派后的爬剩余部甜分。發防行的所迎得款項爆將用作林集團若飛干現有況債務的圣再融資半及一般歐營運資閃本用途夠。對比碧桂園世茂應收賬款余額36.12億7.78億購房合同數量12158435單筆平均余額29.7萬179萬物業數量2113前十大合同額占總額2.81%7.23%擔保內部（產品本身）外部（集團）優先級固定回報5.0%和5.5%5.75%碧桂淋園和鏈世茂終購房希尾款付資產翅支持蒙證券現化比染較保利坊地產購租賃桌住房善資產點證券咱化20步17年10月23日，保麥利地產餃發布公砌告稱，銳其聯合羊中聯基卡金共同柏實施的燃“中聯尊前海開浪源-保利地攜產租賃招住房一沙號資產吳支持專遇項計劃排”，獲摧得上海哄交易所各審議通毀過。該產封品總梨規模50億元被，以壓保利舌地產駁自持稅租賃騙住房叢作為窯底層爛物業跳資產主。采邁取儲跨架、小分期鹿發行鏈機制馬，優皂先級冠、次倚級占康比為9:1，優磨先級嶄證券收評級AA隱A。這叛也是陡國內燙首單不以房搖地產勾企業螺自持斧租賃輔住房面作為壘基礎資資產寺的RE用IT凳s。4.系3肅《關于錄推進蠶住房置租賃駱資產與證券客化相往關工耐作的檢通知》中國拆證監因會和住房桌城鄉元建設女部20顆18年4月24日發布《通知眨》明確內了開展囑住房租脂賃資產錯證券化寧的基本盟條件。撲主要包休括物業狠已建望成并嫌權屬泡清晰千，工徹程建肅設質聰量及犯安全僚標準摔符合江相關虹要求楊，已再按規效定辦疫理住象房租項賃登怠記備渠案相土關手供續；貨物業烘正常及運營恥且產幼生持怒續、爪穩定折的現歡金流金；原鏡始權揮益人愈公司醒治理檢健全碎且最蛛近兩盜年無查重大望違法辟違規或行為霞等。明確了酸優先和調重點支囑持領域跑。明確泊優先耗支持膚大中妙城市殖、雄茂安新削區等蝴國家慨政策隙重點符支持花區域簡和利臂用集閣體建服設用劫地建挨設租肝賃住泥房試嘩點城調市的南住房鎮租賃快項目驅開展泥資產歌證券匠化。完善氏了住總房租顛賃資畫產證背券化捷的工沫作程告序。但鼓勵栗住房餓租賃敏企業笨結合來自身參運營動現狀鋒和財焰務需元求，繳開展蒜資產志證券斜化，赴明確徒了住剪房租怕賃資凳產證罷券化盲申請愚、受案理、嚇審核災、發開行的胡程序裝，并藏對開枝展住霞房租杠賃證焰券化固中涉豈及的趴租賃啦住房尿建設園驗收選、備駝案、已交易偵等程夸序進發行優屈化，猾建立帽綠色澆通道移，提鴿高工肝作效要率。明確咸提出椅加強頑住房光租賃精資產車證券講化的拿監督細管理談。在盼建立極健全肅業務猜合規眨、風撥控與借管理綠體系啦，建王立健殼全自末律監翅管體抵系，丈合理農評估吃住房疲租賃鞠資產葬價值欣，強盈化中柴介機儀構和讓發起尸人責移任等踏方面本，提挪出了沈要求根。提出拉要營泰造良章好政縮慧策環固境，晉培育合多元舌化的都投資競主體息，鼓蔬勵專斤業化差機構歇化的秩建設閑或運奇營機蟻構，與建立蠟健全柏監管士協作蹦機制投，支恐持開頁展住香房租肺賃資休產證誓券化脊。住房租維賃資產丑證券化淡業務的扁開展條侮件及其騾優先和婆重點支余持領域發行住哈房租賃垂資產證叉券化產靈品應當符合下撤列條件豬：一是井物業已網建成并問權屬清黃晰，工奪程建設體質量及燭安全標風準符合物相關要胸求，已庸按規定浮辦理住染房租賃起登記備甚案相關告手續；永二是物另業正常移運營，子且產生耽持續、象穩定的毅現金流普；三是診發起人貞（原始截權益人金）公司苗治理完艷善，具繳有持續桑經營能望力及較被強運營角管理能嚇力，最撥近2年無重乓大違法鏈違規行獎為。優先支在持大中血城市、佳雄安新候區等國彩家政策槍重點支欣持區域惜、利用微集體建抄設用地辭建設租泉賃住房赴試點城攝市的住醬房租賃絕項目及腐國家政箏策鼓勵賀的其他溜租賃項司目開展腎資產證坦券化。鼓勵葡專業屬化、犬機構談化住率房租紡賃企歪業開西展資芬產證戴券化鈴。支捆持住暮房租遍賃企鉆業建芬設和揭運營架租賃喘住房掃，并方通過欲資產除證券妥化方昨式盤耕活資態產。株支持值住房蠢租賃防企業短依法障依規形將閑杠置的赴商業納辦公重用房帝等改擋建為擔租賃舞住房刻并開葵展資背產證溜券化膽融資滋。優鴿先支揉持項觸目運趴營良朗好的數發起役人（火原始評權益隱人）異開展冰住房摩租賃跪資產饒證券芳化。重點尿支持擦住房缸租賃冶企業竄發行酷以其喘持有草不動息產物唇業作能為底劫層資衛產的居權益剪類資風產證饅券化己產品真，積車極推確動多舉類型缸具有疼債權慘性質誕的資彩產證陜券化鹽產品情，試裝點發泛行房蒙地產冰投資悠信托培基金留（REI沒Ts）。基礎哥資產討的品帝質和已價格嘉是關市鍵在資產蠟證券化學操作中毅，發起鳳人能否搖實現融餡資目的伏，最需添要關注賴的是基餓礎資產糧的品質筒問題。陳被證券貴化的資戚產之所射以能吸夢引投資限，并非湯是因為音發起人客或發行恢人的資期信，而走是因為踐基礎資航產本身皆的信用警，這種奇信用才沫是產生免投資價夕值的源餅泉。欲使基公礎資產鉤與發起售人的風衫險相隔虛離，最無有效的葬手段便大是將基虜礎資產武從發起州人“剝離”出來月，使吸其在齊法律鼻上具邁有獨溜立地濟位。于是點需要償構建SP倒V這一載灑體作為棗其法律太外殼。SPV正是應倡基礎資導產的風唱險隔離撫需要而理產生，榮也是資傳產證券焦化創新銷特征的擺重要體僚現。4.4房地賭產資煮產證邀券化旦的基汗礎資戒產、粥價格和增信我國房拒地產資唱產證券慘化的主狂要信用雕增級措的施資產宴證券備化的彈信用嚼增級進主要泥分為席內部劇信用豈增級紙和外季部信貨用增竿級兩若大部請分。內部膛增信是從吉資產獅支持壇證券插基礎籍資產登池的販結構摧設計諸、產奸品的少增信胖機制味設計蕉角度星開展漆，主要且包括抓優先煩級和教次級銹的結把構安虜排。外部午增信則是陵以外筐部企欠業或茶金融渠機構袋提供血的信高用擔屬保為采主，姓包括允機構軋擔保膀、差蹦額支字付承繁諾、村回購榮承諾掉。五股權重和資假產并提購、禿輕資庸產管盟理和尾其它講融資昆方式1．房地肥產資西產并踢購的特點2.房地產項目繳公司股權族并購合的特悅點3.房地棗產并妥購合圾作流誘程和主許要風險制及案秋例分趴析4.房地值產輕資垂產化運玩作及案例裕分析房地且產資產并艷購的優紀點1.項目資瓦產轉讓弓，相對接債務可醒控。2.沒有潛輕在的土速地增值庫稅。房地這產資產并冶購的缺賄陷1．操作邪耗時，王麻煩。2．費筒用多肝，會奏交納鐘土地滅增值竊稅、您契稅桃等費滲用。3．與怠第三呼人的傅合同步履行塔也受浙影響撕。4．影計響項僚目開澆發進省度。1.房地產但資產并屢購的特榜點房地產認項目公裁司轉讓碧的優點1．手續教簡單，除便于操蘋作。2．費伸用節勁省，櫻不用腹交納混土地值增值朱稅、浸契稅濕等費曲用。3．一般波與第三爬人的合鴨同履行持不產生刮影響，棒因而無期需變更艘其它有母關合同象。4．不影貸響項目絲式開發進慎度2.房地產闊項目公媽司股權竟并購的爸特點房地據產項守目公君司股蜻權轉怖讓的應缺陷1.項目午公司刑債務卵風險洽難以村控制妖，總固體風棗險比杏項目練轉讓萌大。2.股權熱轉讓時方式紐奉必須皮得到逝法律懸的認本可。3.如項目弊公司如川系外商醋投資企饒業或國繼有企業挪的，轉暴讓手續拌未經相腰關部門偽批準的彎也不生炭效。4.潛在梅的土漠地增岡值稅喜以后格還是冰要支襖付。房地搶產項目公司股權和資產轉讓曠相關像稅收稅收賣方買方資產轉讓增值稅

11%-土地增值稅根據增值幅度收取30%-60%-印花稅總價的0.05%總價的0.05%所得稅25%-契稅-總價的3%-5%項目公司股權轉讓印花稅總價的0.05%總價的0.05%企業股東繳納所得稅25%自然人繳納個人所得稅溢價部分20%注:以上厚僅作銳參考,具體抄操作俱以稅睬務專判家建稅議為糾準3.1房地產留并購的敗一般流勢程（一）視前期準孝備階段（二）默與交易卸對方開駐售首輪具談判，沸并簽訂咱