房地產開發項目可行性分析房地產可行性分析概論房地產市場分析房地產開發項目費用測算房地產開發項目財務評價房地產開發投資風險分析第一節房地產開發項目可行性分析概述一、可行性研究的概念、作用二、可行性研究的內容三、可行性研究的工作程序一、房地開發項目可行性研究的概念、作用1、可行性研究的概念

在投資決策前，對與項目有關的市場、資源、工程技術、經濟、社會等各方面問題進行全面的分析、論證和評價，從而判斷項目在技術上是否可行，經濟上是否合理，并對多個方案進行優選的科學方法。

2、可行性研究的作用

1）為投資決策提供依據

2）作為資金籌措的依據

3）作為編制設計任務書的論據

4）作為有關部門簽訂協議、合同的依據

5）作為項目審批、申請建設執照的依據

二、可行性研究的內容(實際案例鏈接)1、項目概況2、市場分析和需求預測3、規劃設計方案的優選4、項目的建設工期、開發進度安排5、項目投資估算6、資金的籌集方案和籌集成本估算7、經濟分析和財務評價8、風險分析9、社會經濟評價10、結論

項目籌劃三、可行性研究的工作程序市場調查與分析優化和選擇開發方案方案評價編制研究報告第二節房地產市場分析一、房地產開發投資的影響因素分析二、市場調查一、房地產開發投資的影響因素分析1、內部影響因素

2、外部影響因素分析

宏觀因素：人口、經濟、政策法規等

微觀因素：地段位置與技術因素基礎設施與公共設施鄰里影響規劃控制

二、市場調查市場環境調查1、房地產市場調查的內容(實際案例鏈接)房地產的供需情況調查開發場地調查

房地產市場供給調查123

房地產市場需求調查123

房地產市場競爭情況調查：競爭企業1234、競爭產品1234

房地產價格調查123456

2、房地產不同營銷階段的調查內容

房地產項目定位階段的市場調查：項目地塊現狀調查項目交通狀況調查項目周邊景觀調查商務圈和商圈調查區域基本信息調查相關項目基本信息調查

房地產市場推廣階段的市場調查：競爭項目基本信息調查競爭項目銷售信息調查客戶需求和接觸媒體習慣調查

房地產項目銷售階段的市場調查：市場推廣調查和測評成交客戶問卷調查銷售難點調查房地產售后階段的市場調查

第三節房地產開發項目費用測算一、房地產開發項目費用測算的作用二、房地產開發項目總投資構成1、為籌集開發資金提供依據2、作為研究工程造價合理性的手段3、作為選擇最優設計方案的重要控制條件4、作為項目建設實施過程中投資控制的依據一、房地產開發項目費用測算的作用土地費用二、房地產開發項目總投資構成前期工程費建筑安裝工程費開發企業的經營管理費其他代收費用固定資產投資方向調節稅土地、拆遷安置、基礎設施、公共配套管理、銷售、財務表格P483-6實際項目費用清單面積法：P=CQ其它方法等等第四節房地產開發項目財務評價指標一、投資基礎知識二、投資回收期三、凈現值四、內部收益率五、財務評價基本報表一、投資基礎知識1、資金的時間價值年份方案A方案B方案C第一年100200200第二年200100200第三年200200100累計500500500不同方案的優劣比較單位：萬元

通貨膨脹承擔風險資金增值機會成本2、資金在的時間鏈價值換拘算將現序值轉奶換為艦將來勿值：F=忙P（1+唯I）n將將例來值當轉換厲為現拌值：P=鍵F/（1+I）nN為計籃息周芹期例1：某房酸地產開肚發商向眉銀行貸亦款10盤0萬元，描貸款年零利率為8%，貸變款期吹限為3年，帥到期樓后一竹次償掌還本宰息。援則到董期后勻應償傳還的退本息嗓是多所少？例2：年利萌率為8%，3年后50讓0萬元蜻的一撲筆收螺入，廉在目漂前來朗講相牙當于鐮多少斧？3、現集金流均量分泰析現金浸流量協：一嗽個項生目在可某一陸特定霉時期酒內收津入或斜支出振的資喇金數域額。現金俯流入懷量、列現金品流入溝量、房誠凈現會金流頸量現金流齒量圖：婆（尤現金流霉量表）5000123N-峰1N7575757575二、投嗓資回收趙期項目屈的凈江收益移額用比于抵旁償全析部投酷資所仆需要念的時掉間1、靜鞋態投險資回驕收期爐：不圖考慮養時間祖因素拆影響2、動態盾投資回曾收期：動態喊投資鹿回收建期還竹需要呈與基失準回程收期硬相比穿較三、財院務凈現裝值1、凈越現值FN法PV：是指杠按投資抱者可接受憑的最混低收耕益率，將削項目縮慧各期喪的凈呢現金壩流量票折算茫到項目起割始點時趁的現值赴之和。2、項目甲的經濟偶可行性盞：FN敬PV烤》=藥03、例跪：某作投資駁項目鐘的現難金流楚量如罷表（頸單位氏：萬鄙元）鎖，假粘設基仗準收堤益率揚為10腿%，試赴計算偉該項慨目的涂凈現慕金流染量和君凈現菌值，焦并判播斷該齡項目貓是否轉可行懲。年份0123現金流入量00200600現金流出量605001000四、嚇內部笑收益閑率1、內紅部收最益率歷：是蓮指使你項目派各期袋的凈樂現金稱流量辮的現縫值之歷各等扒于零董時的端折現襪率。2、計算并過程：趟試錯法3、項目渴經濟可晶行性的李判斷：萬內部收間益率》=基準菌收益門率根據上旺例數據蓋：求取童其內部脆收益率4、內部停收益率廈法與凈窯現值法描的主要滴區別第五節憲房表地產開糧發投資而風險分床析一、投傳資的主受要風險圍因素二、風淹險分析參的方法一、僵投資艇的主碎要風飲險因版素市場鴉風險經營風匆險利率頂風險政策風彎險其它風耳險作業給定一拍個實際彩的房地席產調研挪報告給定攏一個駝實際槽房地翻產項性目可灰行性拌研究晶報告要求茶整理鉗報告蛾的框聞架結作構寫屢出報蝴告的姿目錄巨，分誦析報利告的纏重點混內容五所在板。（仍分組裳進行涉，每耐組的忠案例口均不碎同）二、風放險分析哪的方法1、敏感任性分獅析：分析和甚預測發株