房地產估價師之開發經營與管理押題A卷帶答案

單選題（共100題）1、以下各項中，不屬于開發項目用地現狀調查內容的是（）。A.開發項目所處區位和具體位置B.項目所在城市、區和街道C.土地面積和規劃用途D.土地開發狀況和地上物狀況【答案】B2、房地產開發項目銷售利潤率的正確表達式是（）。A.銷售利潤率=銷售利潤/銷售收入B.銷售利潤率=銷售利潤/總開發價值C.銷售利潤率=銷售利潤/總開發成本D.銷售利潤率=銷售利潤/項目總投資【答案】A3、“三項預測值”分析方法是()中的一種。A.單因素敏感性分析方法B.多因素敏感性分析方法C.概率分析方法D.盈虧平衡分析方法【答案】B4、下列房地產投資項目經濟評價參數中，屬于評價標準類基礎參數的是（）。A.出租率B.貸款利率C.基準收益率D.資本金投入比例【答案】C5、有一房地產，土地面積2500m2，為7年前通過有償出讓取得，當時地價為700元/m2，土地使用權年限60年的地價為1200元/m2。地上建筑物總建筑面積3000m2，于3年前交付使用，當時的建筑物建造價為600元/m2，現在建造同類建筑物需800元/m2，估計該建筑物上可使用45年，殘值為2%。若土地的資本化率為8%。該房地產建筑物部分的總價為（）萬元。A.100B.149C.232.3D.180【答案】C6、酸棗仁的藥物組成不包括A.酸棗仁B.貝母C.茯苓D.川芎【答案】B7、商品房開發市場通常是典型的（）市場。A.完全競爭B.壟斷競爭C.寡頭壟斷D.完全壟斷【答案】B8、關于資金等效值的說法，正確的是（）。A.時值是資金運動起點時的金額B.現值是資金運動結束時的金額C.是指與某一時間點上一定金額的實際經濟價值相等的另一時間點上的價值D.不同時點發生的等額資金具有相同的價值【答案】C9、進行靜態條件下的計算與進行動態條件下的計算，兩者的區別是()。A.是否考慮計算公式的影響B.是否的考慮設備壽命影響C.是否考慮資金時間價值的影響D.是否考慮設備磨損的影響【答案】C10、開發商在申請領取施工許可證時，若建設工期不足一年的，則其到位資金原則上不得少于工程合同價的()。A.20%B.30%C.40%D.50%【答案】D11、房地產開發項目通常采取預售期房的方式籌集資金，使得房地產開發項目的流動負債數額較大，流動比率相對()。A.較低B.較高C.不高不低D.為零【答案】A12、物業管理企業可以通過對（）進行面積規劃，來幫助租戶確定最佳的承租面積大小。A.面積單元B.面積單位C.出租單位D.出租單元【答案】D13、在房地產項目可行性研究階段，對房屋開發費的估算中以單位工程量投資乘以工程量得到單項工程投資的估算方法是()。A.單元估算法B.單位指標估算法C.概算指標法D.工程量近似匡算法【答案】B14、債務融資籌集的資金具有使用上的時間性，需到期償還，這體現了債務融資具有（）特點。A.短期性B.可逆性C.負擔性D.流通性【答案】A15、當項目評估中有若干個變量，每個變量又有多種甚至無限多種取值時，進行風險分析的方法一般采用（）。A.概率分析法B.解析法C.蒙特卡洛模擬法D.杠桿分析【答案】C16、某市2016年商品住宅新開工面積為600萬平方米，竣工面積為400萬平方米，2015年底未完工并繼續施工的商品住宅面積為200萬平方米，該市商品住宅的平均建設周期為（）年。A.0.5B.1.0C.1.5D.2.0【答案】D17、在估算某教學樓的房屋開發費用時，按照每間教室的綜合投資乘以教室數估算其總投資，這種估算方法屬于（）。A.單元估算法B.概算指標法C.單位指標估算法D.工程量近似匡算法【答案】A18、如果公司具有向市場領導者挑戰的實力，或者是其成本較低，或者是其資金雄厚，則開發商可以采用（）。A.領導定價法B.挑戰定價法C.隨行就市定價法D.滲透定價法【答案】B19、下列關于房地產功能的描述，錯誤的是（）。A.配置存量房地產資源和利益B.顯示房地產市場供應變化C.指導供給以適應需求的變化D.指導政府制定科學的土地供給計劃【答案】B20、會計核算要求，凡在當期取得的收入或者負擔的費用，不論款項是否收付，都應作為當期的收入或費用，是會計核算一般原則中的（）。A.權責發生制原則B.收付實現制原則C.配比原則D.劃分收益性支出與資本性支出原則【答案】A21、在房地產產品生產過程中，承擔開發建設用地規劃方案設計、建筑設計等項工作的，一般是（）。A.建筑師B.結構工程師C.設備工程師D.造價工程師【答案】A22、查賬時要兼顧各方利益，公平公正地對待涉及多方經濟利益的問題。這體現的是查賬原則中的（）。A.獨立性原則B.群眾性原則C.合法性原則D.公正性原則【答案】D23、下列市場監測與預警指標中，反映房地產開發投資與宏觀經濟協調發展總體狀況的是（）。A.開發強度系數B.土地轉化率C.住房可支付性指數D.住房市場指數【答案】A24、由于建筑技術的發展和人們對建筑功能要求的提高而影響到物業的使用，使后來的物業購買者不得不支付昂貴的更新改造費用，而這些在初始評估中是不可能考慮到的。這主要體現了房地產投資風險的（）。A.收益現金流風險B.未來運營費用風險C.資本價值風險D.比較風險【答案】B25、在房地產自然周期的復蘇階段，房地產市場中的空置率與合理空置率的關系是（）。A.空置率＞合理空置率B.空置率＜合理空置率C.空置率＝合理空置率D.不能判斷【答案】A26、已知某投資項目折現率為11%時，凈現值為1700萬元；折現率為12%時，凈現值為－870萬元。則該投資項目的內部收益率是（）。A.11.12%B.11.36%C.11.66%D.12.95%【答案】C27、2017年末，某市住房總量為5000萬平方米，其中經濟適用住房400萬平方米，商品住房3750萬平方米，同期住房空置量為750萬平方米，其中經濟適用住房為50萬平方米，商品住房為450萬平方米，則該市2017年末的住房空置率是（）。A.9%B.12%C.12.5%D.15%【答案】D28、某筆貸款按月、季、半年計息的利息總額分別為I1、I2、I3，下列關系中正確的是（）。A.I3＞I2＞I1B.I2＞I3＞I1C.I1＞I3＞I2D.I1＞I2＞I3【答案】D29、吸納量是指報告期內銷售房屋和()的數量組合。A.建設房屋B.維修房屋C.出租房屋D.維護房屋【答案】C30、某城市規劃將火車站由該城市的A區遷至B區，則B區的商業物業投資將會增加，這主要是由于房地產投資具有（）。A.區位選擇異常重要B.投資價值難以判斷因而易產生資本價值風險C.需要適時的更新改造投資D.存在效益外溢和轉移【答案】D31、保和丸的藥物組成為A.白術，木香，黃連，甘草，白茯苓，人參，神曲，陳皮，砂仁，麥芽，山楂，山藥，肉豆蔻B.山楂，神曲，半夏，茯苓，陳皮，連翹，萊菔子C.蘇葉，半夏，茯苓，柴胡，苦桔梗，枳殼，甘草，生姜，大棗，杏仁，橘皮D.山楂，麥芽，半夏，茯苓，陳皮，連翹，萊菔子【答案】B32、工程成本控制的主要對象是主要費用的（）。A.變動費用B.固定費用C.材料費用D.人工費用【答案】A33、工程建設定額計價法的基本特征是（）。A.價格＝定額＋利潤＋文件規定B.價格＝定額＋費用＋文件規定C.價格＝定額＋費用＋稅金D.價格＝定額＋稅金＋文件規定【答案】B34、某居住項目規劃建筑面積為30000m2，含土地費用在內的開發成本為7500萬元，開發費用為1650萬元，銷售稅費為銷售收入的5.5%，銷售均價為5500元/m2，適用的土地增值稅稅率為30%，則該項目應繳納的土地增值稅為（）萬元。A.1482.75B.1755.00C.1932.75D.2205.00【答案】A35、下列市盈率的表達式中，正確的是（）A.市盈率=股價/每股凈資產B.市盈率=股價/每股收益C.市盈率=市值/銷售收入D.市盈率=市值/現金流【答案】B36、在房地產開發項目投資分析中，用于選擇資金籌措方案、制定適宜的借款及償還計劃的基本報表是（）。A.項目投資現金流量表B.資本金現金流量表C.投資者各方現金流量表D.財務計劃現金流量表【答案】D37、對房地產投資者而言，購買熟地比購買生地進行開發建設，有()的特點。A.土地費用高B.無投資風險C.投資者易與政府溝通D.開發周期長【答案】A38、關于房地產投資特性的說法，錯誤的是（）。A.區位選擇異常重要B.不易產生資本價值風險C.存在效益外溢D.易受政策影響【答案】B39、（）是指通過收集初步的數據來揭示問題的真實性質，從而提出一些推測和新想法。A.試探性調查B.描述性調查C.因果性調查D.假設性調查【答案】A40、制定物業管理計劃的基礎是（）的目標。A.政府B.物業管理機構C.業主D.租戶【答案】C41、房地產投資項目盈虧平衡分析中的臨界點分析，是分析計算一個或多個風險因素變化而使房地產項目達到（）的極限值。A.利潤為零B.容許的最低經濟效益指標C.期望的最高經濟效益指標D.最可能實現的經濟效益指標【答案】B42、房地產投資方案經濟比選時，各種可能方案中，主要存在著（）關系。A.互斥和相關B.獨立和相關C.互斥和獨立D.互斥、獨立和相關【答案】D43、當市場調查人員所需要的資料可能不存在，或者由于種種原因，資料不夠準確、不可靠、不完整或者已經過時，這時，市場調查人員就需要時間和金錢去收集更切題和準確的（）資料。A.一手B.二手C.原始D.基礎【答案】A44、若房地產投資項目的財務凈現值大于零，則說明該項目的獲利能力（）基準收益率的要求。A.未達到B.正好達到C.已超過D.接近于【答案】C45、下列引起資產和負債同時減少的經濟業務是（）。A.將現金存入銀行B.購進一批材料，貨款暫欠C.以銀行存款購買設備D.以銀行存款償還銀行借款【答案】D46、證券市場上的資金供給者是（）。A.證券發行人B.證券投資者C.證券監管機構D.證券市場的中介機構【答案】B47、按投資人控制投資資金的情況，可將投資分為（）。A.生產性投資和非生產性投資B.直接投資和間接投資C.長期投資和短期投資D.金融投資和實物投資【答案】B48、土建工程、給水排水工程、照明工程估算時，按建筑m2造價乘以工程量得到單項工程投資，這種估算的方法稱為（）。A.單元估算法B.單位指標估算法C.工程量近似匡算法D.概算指標估算法【答案】B49、獲取土地使用權屬于房地產開發中()的工作。A.資機會選擇B.建設階段C.前期工作D.租售階段【答案】C50、投資者所要求的最低利率是（）。A.基礎利率B.存款利率C.貸款利率D.同業拆借利率【答案】A51、在房地產開發過程中，（）主要負責在工程建設前進行開發成本估算、工程成本預算，在工程招標階段編制工程標底，在工程施工過程中負責成本控制、成本管理和合同管理，在工程竣工后進行工程結算。A.建筑師B.工程師C.造價工程師D.估價師及物業代理【答案】C52、已知某房地產開發項目的開發成本為2000元/m2，開發商的目標利潤率為15%，當前的銷售稅率為6%，按成本加成定價法可定價為（）元/m2。A.2420B.2438C.2447D.2503【答案】C53、某物業的購買價格為80萬元，其中30萬元為金融機構提供的抵押貸款，在正常經營期內，年租金收入為15萬元，年運營費用為7萬元，年還本付息額為3萬元，所得稅率為33%，則該項投資的稅前現金回報率為()。A.6.25%B.10%C.16.67%D.16%【答案】B54、()是具有社會保障性質的政策性商品住房，政府對其建設在土地供應和稅費征收上給予很多優惠，但其銷售價格和銷售對象要受政府的指導。A.廉租房B.經濟適用房C.市場價商品住宅D.商品房【答案】B55、市場需求的預測一般需要從（）類產品層次、五類空間層次與三類時間層次上進行分析。A.三B.四C.五D.六【答案】D56、房地產開發企業稅后利潤首先用于（）。A.彌補企業以前年度的虧損B.提取法定盈余公積金C.提取法定盈余公益金D.向投資者分紅【答案】A57、某企業2011年12月底，負債總額為400萬元，利潤總額為200萬元，資產總額為1000萬元。則該企業的資產負債率是（）。A.20%B.40%C.80%D.100%【答案】B58、當項目評估中有若干個變量，每個變量又有多種甚至無限多種取值時，進行風險分析的方法一般采用（）。A.概率分析法B.解析法C.蒙特卡洛模擬法D.杠桿分析【答案】C59、某房地產開發項目的占地面積為15000m2，規劃容積率為3，預計開發完成后可供銷售的面積為總建筑面積的80%，項目的總固定成本為8000萬元，預計項目的單位變動成本為4500元/m2，假設所有可銷售面積能夠全部售出，則達到盈虧平衡的平均銷售單價為（）元/m2。A.5377.78B.6277.78C.6722.22D.7847.22【答案】D60、在房地產開發投資中，屬于財務費用的是（）。A.折舊費B.審計費C.金融機構手續費D.無形資產攤銷費【答案】C61、在房地產泡沫的成因中，()是房地產泡沫產生的基礎。A.投機需求的膨脹B.金融機構的過度放貸C.土地的有限性和稀缺性D.開發商之間的博弈【答案】C62、某城市規劃將火車站由該城市的A區遷至B區，則B區的商業物業投資將會增加，這主要是由于房地產投資具有（）的特性。A.區位選擇異常重要B.易產生資本價值風險C.需要適時的更新改造投資D.存在效益外溢和轉移【答案】D63、在房地產項目可行性研究階段，對房屋開發費的估算中用到的估算公式：直接費=每平方米造價指標×建筑面積，屬于（）。A.單元估算法B.概算指標法C.單位指標估算法D.工程量近似匡算法【答案】B64、臨界點分析和保本點分析的主要差異在于()。A.變動成本的設置B.平衡點的設置C.同定成本的設置D.產銷售量的不同【答案】B65、目標市場選擇的最簡單的模式是（）。A.選擇專業化B.產品專業化C.市場集中化D.大量定制化【答案】C66、某開發商率先向市場推出了帶有電梯的別墅，該開發商在項目市場定位戰略上采取的是（）戰略。A.形象差異化B.人員差別化C.服務差別化D.產品差別化【答案】D67、從理論上講，房地產市場分析的第一步工作是（）。A.確定調查方式B.設計調查問卷C.收集市場信息D.定義市場區域【答案】D68、會計的基本職能有會計核算和（）。A.資源配置B.會計監督C.會計決策D.會計控制【答案】B69、復元活血湯的病位是A.脅下B.頭面C.小腹D.少腹【答案】A70、下列房地產交易活動處于房地產一級市場的是()。A.房屋出售B.房地產抵押C.土地使用權轉讓D.土地使用權出讓【答案】D71、（）是反映房地產開發商對未來市場預期的指標。根據開發商對當前銷售、未來6個月內銷售量的預期以及開發商對潛在購買者數量的調查結果構造。A.住房價格合理性指數B.量價彈性C.住房市場指數D.消費者信心指數【答案】C72、某城市規劃將火車站由該城市的A區遷至B區，則B區的商業物業投資將會增加，這主要是由于房地產投資具有()。A.位置固定性B.各異性C.適應性D.相互影響性【答案】D73、在利用德爾菲法進行風險辨識與估計的基礎上，綜合考慮主要風險因素影響的情況下，得到表示風險程度的凈效益的概率分析的方法是（）。A.概率分析法B.蒙特卡洛法C.解析法D.杠桿分析【答案】C74、利息備付率通常按（）計算。A.月B.日C.季D.年【答案】D75、下列關于物業經營中現金流的表達方式，正確的是（）。A.稅前現金流＝有效毛收入－經營費用B.稅前現金流＝有效毛收入－抵押貸款還本付息C.稅后現金流＝稅前現金流－所得稅D.稅后現金流＝稅前現金流－準備金－所得稅【答案】C76、房地產的租金水平是由（）決定的。A.房地產資產市場的供求關系B.房地產資產價格C.房地產空間市場的供求關系D.家庭收入水平【答案】C77、某寫字樓月潛在毛租金收入為120萬元，月平均運營費用為30萬元，月平均空置率為8％，月平均其他收入為潛在毛租金收入的5％，則該寫字樓的月凈經營收入是（）萬元。A.61.00B.61.60C.81.00D.86.40【答案】D78、某城市規劃將火車站由該城市的A區遷至B區，則B區的商業物業投資將會增加，這主要是由于房地產投資具有（）。A.區位選擇異常重要B.投資價值難以判斷因而易產生資本價值風險C.需要適時的更新改造投資D.存在效益外溢和轉移【答案】D79、某家庭以抵押貸款的方式購買了一套價值為30萬元的住宅，如果該家庭首付款為房價的20%，其余房款用抵押貸款支付。如果抵押貸款的期限為20年，按月等額償還，年貸款利率為6%，月還款額為()元。A.1655.33B.1719.43C.1743.69D.2149.29【答案】B80、由城市規劃管理部門核發的（），主要規定了用地性質、位置和界限。A.《規劃意見書（選址）》B.《建設工程規劃許可證》C.《建設用地規劃許可證》D.《國有建設用地使用權出讓成交確認書》【答案】C81、房地產開發項目所需的大部分資金是以()的方式籌集的。A.房地產開發貸款B.房地產抵押貸款C.債務融資D.權益融資【答案】C82、表示準備出租但還沒有出租出去的建筑面積占全部可出租建筑面積的比例的是（）。A.空置量B.空置率C.空置水平D.空置面積【答案】B83、房產用地面積測算時，需計入用地面積的是（）。A.公共使用的排水溝B.市政道路C.權屬不明的巷道D.房屋占地面積【答案】D84、關于還本付息的方式說法錯誤的是（）。A.一次還本利息照付，借款期間每期僅支付當期利息而不還本金，最后一期歸還全部本金并支付當期利息B.等額還本利息照付，規定期限內分期歸還等額的本金和相應的利息C.等額還本付息，在規定期限內分期等額攤還本金D.一次性償付，借款期末一次償付全部本金和利息【答案】C85、對經營期不同的房地產投資方案進行比選時，應采用的方法是（）。A.等額年值法B.差額投資內部收益率法C.凈現值法D.等額年費用法【答案】A86、某城市規劃將一個污染嚴重的企業南該城市的A區遷至B區，則B區的物業投資將會減少，這主要是由于房地產投資()的特性。A.區位選擇異常重要B.變現性差C.需要適時的更新改造投資D.存在效益外溢和轉移【答案】D87、下列各項中，不屬于項目核準重點評估內容的是（）。A.是否符合相關發展建設規劃.技術標準和產業政策B.是否合理開發并有效利用資源C.符合社會公眾利益，未對項目建設地產生影響D.是否對重大公共利益產生不利影響【答案】C88、對房地產開發項目，不出現在項目投資現金流量表中的是（）。A.銷售收入B.開發建設投資C.營業稅金及附加D.借貸本金償還【答案】D89、規范房地產市場行為的方法不包括()。A.產權登記B.規范交易行為C.建立房地產價格評估制度D.城市規劃指導【答案】D90、購買者對其購買活動的滿意感（S）是其產品期望（E）和該產品可察覺性能（P）的函數，即S＝f（E，P）。若購買者非常滿意，則（）。A.P＝0B.E＞PC.E＝PD.E＜P【答案】D91、產生房地產價格泡沫的直接誘因是()。A.土地稀缺B.城市化進程快C.投機需求膨脹D.過度放貸【答案】C92、土建工程、給水排水工程、照明工程估算時，按建筑m2造價乘以工程量得到單項工程投資，這種估算的方法稱為（）。A.單元估算法B.單位指標估算法C.工程量近似匡算法D.概算指標估算法【答案】B93、房地產項目的臨界點分析，是分析計算一個或多個風險因素變化而使房地產項目達到（）的極限值。A.利潤為零B.允許的最低經濟效益指標C.最大費用D.最大利潤【答案】B94、若影響某房地產投資方案財務凈現值的三個不確定因素E1、E2、E3分別上升10%，財務凈現值分別變化－12.1%、12.6%和－11.8%，則財務凈現值對這三個不確定因素的敏感度從高到低的順序為（）。A.E1、E2、E3B.E3、E2、E1C.E2、E1、E3D.E1、E3、E2【答案】C95、僅考慮房地產的投資特性時，一般認為購買銷售玩具的店鋪比購買生產玩具的廠房的投資風險小，這是因為前者比后者（）。A.更適于進行長期投資B.變現性差C.具有更強的適應性D.具有更專業的物業管理【答案】C96、（）的關鍵，是從產業和市場兩方面將產品細分和市場細分結合起來，綜合考慮。A.判斷競爭者反應模式B.確定競爭者戰略C.確定競爭者目標D.識別競爭者【答案】D97、下列關于房地產置業投資項目的主要不確定性因素的說法中，錯誤的是（）。A.權益投資比率低，意味著投資者使用了高的財務杠桿B.當短期抵押貸款利率較低，資金可獲得性較好時，風險承受能力較強的投資者喜歡選用較低的權益投資比率C.空置率是指準備出租但還沒有出租出去的建筑面積占全部可出租建筑面積的比例D.通過與物業服務企業簽署長期合約可以減少物業維護管理費用的變動，但不能排除通貨膨脹因素對這部分費用的影響【答案】B98、某房地產開發項目的財務凈現值大于零，說明該項目的收益率高于（）。A.社會平均收益率B.項目基準收益率C.通貨膨脹率D.國家經濟增長率【答案】B99、土地不會毀損，投資者在其上所擁有的權益通常在()年以上。A.20B.30C.70D.40【答案】D100、某筆貸款的季利率為2%，每季度計息一次，按復利計息，那么，年名義利率是（）。A.8%B.6.12%C.12.62%D.8.24%【答案】A多選題（共40題）1、從房地產市場營銷的具體方式來看，主要分為()。A.開發商自行租售為主B.房地產管理部門負責銷售C.委托物業代理D.房地產行業協會租售E業主委員會租售【答案】AC2、下列關于內部收益率的表述中，錯誤的有（）。A.內部收益率總是大于目標收益率B.內部收益率是當項目壽命期終了時所有投資正好被收回的收益率C.同一項目的全投資內部收益率一定高于資本金內部收益率D.內部收益率是投資者可以接受的最高貸款利率E.內部收益率越高，投資風險就越小【答案】AC3、下列關于凈現值標準差的表述中，正確的有（）。A.凈現值期望值相同、凈現值標準差小的方案為優B.可以完全衡量項目風險性高低C.凈現值標準差相同、凈現值期望值大的方案為優D.凈現值標準差系數大的方案為優E.可以反映項目年度凈現值的離散程度【答案】AC4、商標權保護的對象是指（12）。A.商品B.商標C.己使用商標D.注冊商標【答案】D5、下列房地產開發工作中，屬于前期工作階段的有（）。A.進行項目的財務評價B.獲取項目所需土地C.確定規劃設計方案并獲得批準D.對項目的建設工程進行招標E.提交項目開工申請并獲得批準【答案】BCD6、王某花50萬元購買了某宗物業，預期目標收益率為10％，但該投資第一年末出現了風險損失，該物業第一年的實際收益可能為（）萬元。A.2B.3C.4D.5E.6【答案】ABC7、工程量的概念中，物理計量單位是指以度量表示的長度、面積、體積和重量的單位，如（）等。A.米B.平方米C.立方米D.噸E.樘【答案】ABCD8、開發項目選址、定點審批階段主要針對以（）方式獲得國有建設用地使用權的開發建設項目。A.無償劃撥B.協議出讓C.掛牌D.拍賣E.招標【答案】AB9、在我國，商標專用權保護的對象是()。A.商標B.商品C.已使用商標D.注冊商標【答案】D10、根據會計基本準則規定，以下（），屬于會計信息的次級質量要求。A.可靠性B.重要性C.謹慎性D.及時性E.可理解性【答案】BCD11、房地產投資的風險主要體現在()。A.投入資金的安全性B.期望收益的可靠性C.投資項目的變現性D.資產評估E投資項目的質量問題【答案】ABC12、物業服務企業的工作內容包括（）。A.確立管理目標B.制定維修養護方案C.制定安全保衛方案D.提出預算E.確定物業服務費的收費標準【答案】ABCD13、政府在房地產市場中的主要職能有（）。A.制定市場規則B.進行市場監管C.確定土地利用條件D.制定商品房價格E.提供商業貸款【答案】AB14、美國甲公司生產的平板計算機在其本國享有"A"注冊商標專用權，但未在中國申請注冊。中國的乙公司生產的平板計算機也使用"A"商標，并享有中國注冊商標專用權，但未在美國申請注冊。美國的甲公司與中國的乙公司生產的平板計算機都在中國市場上銷售。此情形下，依據中國商標法，()商標權。A.甲公司侵犯了乙公司的B.甲公司未侵犯乙公司的C.乙公司侵犯了甲公司的D.甲公司與乙公司均未侵犯【答案】A15、現代營銷戰略的核心可以稱為STP，是指（）。A.市場分析B.目標市場選擇C.市場細分D.市場定位E.市場調查【答案】BCD16、下列費用中，應計入收益性物業運營費用的有（）。A.公用設施的維修費B.人員的工資C.抵押貸款還本付息額D.房產稅E.保險費【答案】ABD17、下列不確定性分析方法中，屬于風險分析方法的有（）。A.三項預測值法B.專家打分法C.解析方法D.蒙特卡洛模擬法E.盈虧平衡分析法【答案】BCD18、房地產開發企業在融資方案比選時，通常會選擇（）的方案。A.資金來源可靠B.審核程序復雜C.資金結構合理D.融資成本較低E.融資風險較小【答案】ACD19、資金時間價值的大小，從投資的角度來看，主要的取決因素包括（）。A.投資利潤率B.風險因素C.經濟發達度D.通貨膨脹率E.投資結構【答案】ABD20、風險型決策的具體方法包括（）。A.最大可能法B.期望值法C.決策樹法D.大中取大法E.最小最大后悔值法【答案】ABC21、在下列房地產市場指標中，屬于市場交易指標的有（）。A.空置量B.房地產價格指數C.平均建設周期D.吸納率E.失業率【答案】BD22、下列符合商業銀行一般要求的償債備付率指標的有（）A.1.16B.1.24C.1.30D.1.34E.1.41【答案】ABCD23、物業代理的形式主要有以下()方式。A.聯合代理B.獨家代理C.招標代D.投標代理E政府代理【答案】AB24、土地費用估算主要包括（）。A.劃撥土地的征收補償費B.出讓土地的土地出讓地價款C.轉讓土地的土地轉讓費D.租用土地的土地租用費E.轉讓土地應繳納的手續費【答案】ABCD25、按投資計算基礎的不同，現金流量表分為（）。A.全部投資現金流量表B.部分投資現金流量表C.資本金現金流量表D.借貸現金流量表E.投資者各方現金流量表【答案】AC26、在房地產市場中，引起需求增加或減少的原因主要有（）。A.收入水平變化B.政府稅收政策的影響C.消費品位變化D.獲得金融機構融資的難易程度E.未來預期收益變化【答案】ABC27、美國甲公司生產的平板計算機在其本國享有"A"注冊商標專用權，但未在中國申請注冊。中國的乙公司生產的平板計算機也使用"A"商標，并享有中國注冊商標專用權，但未在美國申請注冊。美國的甲公司與中國的乙公司生產的平板計算機都在中國市場上銷售。此情形下，依據中國商標法，()商標權。A.甲公司侵犯了乙公司的B.甲公司未侵犯乙公司的C.乙公司侵犯了甲公司的D.甲公司與乙公司均未侵犯【答案】A28、國際上通常采取的住房保障方式有（）。A.政府直接建房B.對住房投資人減稅C.對住房承租人減稅D.對住房承租人補貼E.鼓勵營利機構建房【答案】ABD29、下列選項中，不屬于職務發明創造的是()。A.王明在單位從事計算機設計工作，開發設計出一種新產品B.李洋大學畢業后在單位銷售部門工作，后由于單位技術開發部門人手較緊，李洋被暫調到技術開發新產品，兩周后，李洋開發出一種新產品C.王師傅為某機械廠金屬材料倉庫管理員。1996年7月退休后，王師傅潛心鉆研，于1997年6月發明創造出一種焊接高碳鋼的新方法D.王老師是某大學以致用金相實驗室研究員。王老師與校辦工廠合作，利用實驗室中金相顯微鏡、光電顯微鏡等尖端設備，發明創造出一種性能優越的金屬材料【答案】C30、關于名義利率和實際利率關系的說法，正確的有（）。A.名義利率越大，計息周期越長，名義利率與實際利率的差異就越大B.當每年計息周期數m＝1時，名義利率等于實際利率C.當每年計息周期數m＞1時，名義利率小于實際利率D.當每年計息周期數m→∞時，名義利率r與實際利率i的關系為：i＝er－1E.名義利率比實際利率更能反映資金的時間價值【答案】ACD31、某房地產開發公司通過招標出讓方式取得了一宗毛地的使用權進行住宅和商業房地產開發。A.宗地用途B.容積率C.建筑物的允許高度D.建筑物的結構【答案】ABC32、按照風險大小和收益水平高低，通常將房地產投資劃分為（）。A.金融投資型B.收益型C.實物投資型D.機會型E.收益加增值型【答案】BD33、建筑物的防雷裝置一般由（）組成。A.接天線B.引下線C.上引線D.接地線E.接閃器【答案】BD34、下列房地產市場調查的內容中，屬于房地產市場營銷因素調查的有（）。A.房地產銷售價格調查B.房地產促銷策略調查C.城鎮居民家庭收入調查D.城市人口地理分布調查E.城市基礎設施狀況調查【答案】AB35、土地一級開發，是指城市政府委托當地土地收購儲備機構，按照土地利用總體規劃，城市總體規劃及控制性詳細規劃和年度土地供應計劃，對確定的()，統一組織進行征地、農轉用、拆遷和市政道路等基礎設施建設的行為。A.存量國有土地B.擬征用土地C.農轉用土地D.開發商委托開發土地E合作開發土地【答案】ABC36、房地產開發項目的基本報表包括（）。A.現金流量表B.財務計劃現金流量表C.利潤表D.資產負債表E.投資計劃與資金籌措表【答案】ABCD37、決策的原則包括（）。A.系統原則B.滿意原則C.淘汰原則D.反饋原則E.落實原則【答案】ABD38、成本計劃可分解為（）方A.材料設備成本計劃B.管理費成本計劃C.人工費成本計劃D.不可預見成本計劃E.施工機械費用計劃【答案】ABC39、房地產開發項目策劃的主要工作內容有()。A.開發內容和規模的分析與選擇B.評價方案構造C.區位分析與選擇D.開發時機的分析與選擇E融資方式的分析與選擇【答案】ACD40、以下屬于會計計量屬性的是（）。A.歷史成本B.重置成本C.可變現凈值D.終值E.公允價值【答案】ABC大題（共20題）一、（一）某家庭計劃5年后購買一套120m2的新建住房，該家庭目前及未來5年的財務狀況如下：（1）目前已準備用于購房的積蓄共50萬元；（2）該家庭月工資收入為12000元，預計將以每月0.5%的比例遞增，該收入的50%儲蓄用于購房；（3）該家庭另有一套房產出租，每月凈租金收入為1000元，全部儲蓄用于購房。各項收入均為月末取得。若5年后該家庭購房時首付款比例為50%，則在不出售目前房產且假設未來收入能滿足還貸要求的情況下，該家庭可承受的最高住房單價是多少？（假設銀行存款年利率為3%，按月計息）【答案】已知：i=3%/12=0.25%，n=5錯誤12=60，s=0.5%，A1=12000錯誤50%=6000（元），A2=1000元。方法一：（1）F1=P1（1+i）n=500000錯誤（1+0.25%）60=580808.39（元）；（2）F2=P2（1+i）n=A/（i－s）{1－［（1+s）/（1+i）］n}（1+i）n=6000/（0.25%－0.5%）錯誤{1－［（1+0.5%）/（1+0.25%）］60}錯誤（1+0.25%）60=449360.09（元）；（3）F3=A2［（1+i）］n－1］/i或者F3=A2/i［1－1/（1+i）n］（1+i）n=1000錯誤［（1+0.25%）60－1］/0.25%=64646.71（元）；（4）F=F1+F2+F3=580808.39+449360.09+64646.71=1094815.19（元）；（5）可購住房總價為：1094815.19/50%=2189630.38（元）；（6）可購住房單價為：2189630.38/120=18246.92（元/m2）。方法二：（1）P1=50萬元；二、估價對象為A城市一臨街商業鋪面，當地類似房地產轉讓、租賃活動活躍；因城市道路擴建需要拆遷，并于2008年8月30日獲得該房屋的拆遷許可證。因拆遷需要對其進行估價，拆遷當事人約定室內自行裝飾裝修部分一并估價。某房地產估價機構于2008年9月5日接受委托并簽訂估價委托合同，對該商業鋪面進行估價，估價作業日期為2008年9月5日至9月10日，房地產估價師張某于2008年9月5日到現場進行了實地查看。以下為該估價機構出具的估價結果報告的片段。一、估價委托人（略）二、估價機構（略）三、估價對象（一）估價對象實物狀況（略）（二）估價對象權益狀況（略）（三）估價對象區位狀況（略）四、估價目的：為確定被拆遷房屋貨幣補償金額而評估其房地產市場價格。五、價值定義：估價對象于價值時點的公開市場價值。六、價值時點：2008年9月5日。七、估價依據1．《中華人民共和國城市房地產管理法》。2．《城市房屋拆遷管理條例》（國務院令第305號）。3．《房地產估價規范》（GB/T50291—1999）?！敬鸢浮咳ⅰ痢辽虅諛枪纼r報告報告封面及目錄（略）致委托方函（略）估價師聲明（略）估價的假設和限制條件（略）估價結果報告一、委托方××××商貿有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號。二、估價方××××房地產估價有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號，房地產估價機構資質等級：×級。三、估價對象××商貿樓位于××市××路××號，四至××××，屬××××商貿有限公司所有?！痢痢痢辽藤Q有限公司1999年4月1日以出讓方式獲得××商務樓用地的土地使用權（使用年限為40年，即1999年4月1日至2039年3月31日），土地用途為商業。××商務樓為八層鋼筋混凝土現澆框架結構，建筑面積為6611m2，總用地面積為2560m2。自籌資金開發建設，于2001年4月全部竣工并進行了精裝修后投入使用。估價對象其他內容描述（略）四、估價目的評估××商務樓市場價值，為整體轉讓提供價格參考依據。五、估價時間2003年4月1日。六、價值定義本次估價采用公開市場價值標準?！敬鸢浮克?、某家庭以抵押貸款的方式購買了一套價值為100萬元的住宅，首付款為房價的50%，其余房款用抵押貸款支付。如果抵押貸款的期限為20年，按月等額償還，年貸款利率為12%，問：（1）抵押貸款額、月貸款利率與月還款額各為多少（2）如果該家庭30%的收入可以用來支付抵押貸款月還款額，則該家庭須月收入多少，才能購買上述住宅（3）如果該家庭在按月等額還款5年后，于第6年年初一次提前償還剩余貸款本息，則還款額為多少【答案】（1）抵押貸款額P=100×50%=50萬元；月貸款利率i=12%/12=1%；月還款額為：A=P×i(1+i)n/[(1+i)n-1]=50×1%(1+1%)240/[(1+1%)240-1]=0.550543萬元=5505.43元；（2）該家庭欲購買上述住宅，其月收入須為：5505.43/30%=18351.43元（3）該家庭在第6年年初一次提前償還剩余貸款余額時，所需償還金額為Pn=A[（（1+i）n-m-1）/[i（1+i）n-m]，其中，n=12×20=240，m=12×5=60，代入數據，得到Pn=5505.43×[（（1+1%）240-60-1）/[1%（1+1%）240-60]=458721.59元=45.87萬元。五、本次估價背景情況如下：估價對象是李某擁有的位于某住宅小區一幢臨街住宅樓一層的一套住宅。為解決該住宅小區商業配套不足的問題，規劃部門原則同意該住宅樓一層改建為商鋪。該住宅樓一層大部分業主已將住宅改為商鋪。李某也已申請改建，但尚未辦理完變更手續，后因債務問題需轉讓該套住宅，委托房地產估價機構評估其市場價值。以下是該房地產估價報告中“最高最佳利用分析”內容片段：最高最佳利用分析最高最佳利用是指法律上允許，技術上可能，經濟上允許，經過充分合理的論證，使估價對象的價值最大的一種利用。估價對象最高最佳利用分析具體如下：1．法律上的允許。估價對象相關權屬證書登記土地用途為綜合用地，房屋用途為住宅。鑒于土地法定用途為綜合用地，且規劃部門已原則同意該幢住宅樓一層改建為商鋪，故估價對象變更房屋用途具有可能性。因李某已申請改建，所以估價對象按照商業用途使用在法律上應視為許可。2．技術上的可能性。雖然估價對象為已建成住宅，但經估價人員實地查勘，為適應改建為商鋪用途的需要，可以拆除承重墻以外的部分墻體。所以，估價對象改建為商鋪從建筑材料性能、施工手段等技術方面是可能的。3．經濟上的可行性。結合估價對象所在區域房地產市場狀況，經過分析測算，若估價對象改建為商鋪使用，未來作為商鋪使用帶來的收入現值，大于作為住宅使用帶來的收入現值。所以，估價對象改建為商鋪使用經濟上可行。4．價值最大化分析。經調查，于估價時點估價對象類似住宅市場均價為8000元/m2，類似商鋪市場均價為20000元/m2。若估價對象改建為商鋪使用，扣除需支付的改造裝修成本及應得利潤后，其剩余價值大于作為住宅使用的價值。所以，估價對象作為商鋪利用的價值為最大。綜上所述，估價對象的最高最佳利用方式為商鋪，故本次估價以重新開發為前提。【答案】六、××商務樓估價報告報告封面及目錄（略）致委托方函（略）估價師聲明（略）估價的假設和限制條件（略）估價結果報告一、委托方××××商貿有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號。二、估價方××××房地產估價有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號，房地產估價機構資質等級：×級。三、估價對象××商貿樓位于××市××路××號，四至××××，屬××××商貿有限公司所有。××××商貿有限公司1999年4月1日以出讓方式獲得××商務樓用地的土地使用權（使用年限為40年，即1999年4月1日至2039年3月31日），土地用途為商業?！痢辽虅諛菫榘藢愉摻罨炷连F澆框架結構，建筑面積為6611m2，總用地面積為2560m2。自籌資金開發建設，于2001年4月全部竣工并進行了精裝修后投入使用。估價對象其他內容描述（略）四、估價目的評估××商務樓市場價值，為整體轉讓提供價格參考依據。五、估價時間2003年4月1日。六、價值定義本次估價采用公開市場價值標準?！敬鸢浮科摺辦公用房建于2005年，為4層鋼筋混凝土框架結構，建筑面積2310m2，建筑密度為60%，用地為2004年通過出讓國有土地使用權取得，使用期限40年。2010年因抵押貸款，對該房地產進行評估。采用成本法，其計算過程如下。（1）土地價格估算根據有關資料，考慮估價對象用地性質、土地等級、地段位置等，確定估價對象用地樓面地價為1200元/m2。則土地價格為：1200×2310×60%＝1663200（元）≈166.3（萬元）。（2）建筑物價格計算按照本市2010年同類鋼筋混凝土框架結構建筑物重置價格為2175元/m2。該工程建設期為1年，假設資金分期均勻投入，年貸款利息率為5.85%，開發商利潤率為20%，則利息為：2175×0.5×5.85%≈63.6（元/m2）。開發商利潤為：2175×20%＝435（元/m2）。鋼筋混凝土框架結構使用年限為60年，殘值率為2%，已使用5年，根據定率折舊法公式，其成新率為：[1－（1－2%）×5/60]×100%＝92%。建筑物現值為：（2175＋63.6＋435）×92%×2310＝5681934.72（元）≈568.2（萬元）。（3）估價結果確定166.3＋568.2＝734.5（萬元）【答案】八、本次估價背景如下：估價對象為一宗商業用途的在建工程；主體結構封頂后至估價時點已停工3年，規劃總建筑面積為1.5萬m2，估價目的是為確定房地產抵押貸款額度提供依據而評估房地產的抵押價值。以下為該房地產抵押估價技術報告中“估價方法適用性分析”內容片段：估價方法適用性分析1．根據《房地產估價規范》（GB/T50291—1999），主要的估價方法有市場法、收益法、成本法、假設開發法、基準地價修正法等。因估價對象為在建工程，具有開發潛力，宜采用假設開發法估價；估價對象為商業房地產，故可以采用收益法測算開發完成的價值；估價對象成本造價等資料較為齊全，故可以采用成本法估價。因此，綜合確定本次估價采用假設開發法、收益法、成本法三種估價方法。2．假設開發法是預測估價對象開發完成后的價值和后續開發的必要支出及應得利潤，然后將開發完成后的價值減去后續開發的必要支出及應得利潤來求取估價對象價值的方法。由于本次估價目的是在建工程抵押，所以在采用假設開發法時按自愿轉讓前提進行估價。3．收益法是預測估價對象的未來收益，利用合適的報酬率或資本化率、收益乘數，將未來收益轉換為價值來求取估價對象價值的方法。由于估價對象為商業房地產，且成本造價資料較為齊全，故可采用收益法、成本法估算估價對象開發完成后的價值。4．成本法是求取估價對象在估價時點的重新購建價格的折舊，然后將重新購建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法。本次具體采用房地分估、綜合計價的方式進行，用市場法評估土地使用權價格，用成本法評估在建工程建筑物價格，并估算在建工程于現狀條件下的房地合一價格。用成本法評估在建工程建筑物價格時，根據估價委托人提供的該在建工程項目造價資料等據實測算。由于估價對象已停工3年，故在成本法估價中應考慮其折舊因素。【答案】九、（一）某家庭計劃5年后購買一套120m2的新建住房，該家庭目前及未來5年的財務狀況如下：（1）目前已準備用于購房的積蓄共50萬元；（2）該家庭月工資收入為12000元，預計將以每月0.5%的比例遞增，該收入的50%儲蓄用于購房；（3）該家庭另有一套房產出租，每月凈租金收入為1000元，全部儲蓄用于購房。各項收入均為月末取得。若5年后該家庭購房時首付款比例為50%，則在不出售目前房產且假設未來收入能滿足還貸要求的情況下，該家庭可承受的最高住房單價是多少？（假設銀行存款年利率為3%，按月計息）【答案】已知：i=3%/12=0.25%，n=5錯誤12=60，s=0.5%，A1=12000錯誤50%=6000（元），A2=1000元。方法一：（1）F1=P1（1+i）n=500000錯誤（1+0.25%）60=580808.39（元）；（2）F2=P2（1+i）n=A/（i－s）{1－［（1+s）/（1+i）］n}（1+i）n=6000/（0.25%－0.5%）錯誤{1－［（1+0.5%）/（1+0.25%）］60}錯誤（1+0.25%）60=449360.09（元）；（3）F3=A2［（1+i）］n－1］/i或者F3=A2/i［1－1/（1+i）n］（1+i）n=1000錯誤［（1+0.25%）60－1］/0.25%=64646.71（元）；（4）F=F1+F2+F3=580808.39+449360.09+64646.71=1094815.19（元）；（5）可購住房總價為：1094815.19/50%=2189630.38（元）；（6）可購住房單價為：2189630.38/120=18246.92（元/m2）。方法二：（1）P1=50萬元；一十、本次估價背景如下：估價對象為一宗商業用途的在建工程；主體結構封頂后至估價時點已停工3年，規劃總建筑面積為1.5萬m2，估價目的是為確定房地產抵押貸款額度提供依據而評估房地產的抵押價值。以下為該房地產抵押估價技術報告中“估價方法適用性分析”內容片段：估價方法適用性分析1．根據《房地產估價規范》（GB/T50291—1999），主要的估價方法有市場法、收益法、成本法、假設開發法、基準地價修正法等。因估價對象為在建工程，具有開發潛力，宜采用假設開發法估價；估價對象為商業房地產，故可以采用收益法測算開發完成的價值；估價對象成本造價等資料較為齊全，故可以采用成本法估價。因此，綜合確定本次估價采用假設開發法、收益法、成本法三種估價方法。2．假設開發法是預測估價對象開發完成后的價值和后續開發的必要支出及應得利潤，然后將開發完成后的價值減去后續開發的必要支出及應得利潤來求取估價對象價值的方法。由于本次估價目的是在建工程抵押，所以在采用假設開發法時按自愿轉讓前提進行估價。3．收益法是預測估價對象的未來收益，利用合適的報酬率或資本化率、收益乘數，將未來收益轉換為價值來求取估價對象價值的方法。由于估價對象為商業房地產，且成本造價資料較為齊全，故可采用收益法、成本法估算估價對象開發完成后的價值。4．成本法是求取估價對象在估價時點的重新購建價格的折舊，然后將重新購建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法。本次具體采用房地分估、綜合計價的方式進行，用市場法評估土地使用權價格，用成本法評估在建工程建筑物價格，并估算在建工程于現狀條件下的房地合一價格。用成本法評估在建工程建筑物價格時，根據估價委托人提供的該在建工程項目造價資料等據實測算。由于估價對象已停工3年，故在成本法估價中應考慮其折舊因素。【答案】一十一、H辦公用房建于2005年，為4層鋼筋混凝土框架結構，建筑面積2310m2，建筑密度為60%，用地為2004年通過出讓國有土地使用權取得，使用期限40年。2010年因抵押貸款，對該房地產進行評估。采用成本法，其計算過程如下。（1）土地價格估算根據有關資料，考慮估價對象用地性質、土地等級、地段位置等，確定估價對象用地樓面地價為1200元/m2。則土地價格為：1200×2310×60%＝1663200（元）≈166.3（萬元）。（2）建筑物價格計算按照本市2010年同類鋼筋混凝土框架結構建筑物重置價格為2175元/m2。該工程建設期為1年，假設資金分期均勻投入，年貸款利息率為5.85%，開發商利潤率為20%，則利息為：2175×0.5×5.85%≈63.6（元/m2）。開發商利潤為：2175×20%＝435（元/m2）。鋼筋混凝土框架結構使用年限為60年，殘值率為2%，已使用5年，根據定率折舊法公式，其成新率為：[1－（1－2%）×5/60]×100%＝92%。建筑物現值為：（2175＋63.6＋435）×92%×2310＝5681934.72（元）≈568.2（萬元）。（3）估價結果確定166.3＋568.2＝734.5（萬元）【答案】一十二、某家庭以抵押貸款的方式購買了一套價值為100萬元的住宅，首付款為房價的50%，其余房款用抵押貸款支付。如果抵押貸款的期限為20年，按月等額償還，年貸款利率為12%，問：（1）抵押貸款額、月貸款利率與月還款額各為多少（2）如果該家庭30%的收入可以用來支付抵押貸款月還款額，則該家庭須月收入多少，才能購買上述住宅（3）如果該家庭在按月等額還款5年后，于第6年年初一次提前償還剩余貸款本息，則還款額為多少【答案】（1）抵押貸款額P=100×50%=50萬元；月貸款利率i=12%/12=1%；月還款額為：A=P×i(1+i)n/[(1+i)n-1]=50×1%(1+1%)240/[(1+1%)240-1]=0.550543萬元=5505.43元；（2）該家庭欲購買上述住宅，其月收入須為：5505.43/30%=18351.43元（3）該家庭在第6年年初一次提前償還剩余貸款余額時，所需償還金額為Pn=A[（（1+i）n-m-1）/[i（1+i）n-m]，其中，n=12×20=240，m=12×5=60，代入數據，得到Pn=5505.43×[（（1+1%）240-60-1）/[1%（1+1%）240-60]=458721.59元=45.87萬元。一十三、本次估價背景情況如下：估價對象是李某擁有的位于某住宅小區一幢臨街住宅樓一層的一套住宅。為解決該住宅小區商業配套不足的問題，規劃部門原則同意該住宅樓一層改建為商鋪。該住宅樓一層大部分業主已將住宅改為商鋪。李某也已申請改建，但尚未辦理完變更手續，后因債務問題需轉讓該套住宅，委托房地產估價機構評估其市場價值。以下是該房地產估價報告中“最高最佳利用分析”內容片段：最高最佳利用分析最高最佳利用是指法律上允許，技術上可能，經濟上允許，經過充分合理的論證，使估價對象的價值最大的一種利用。估價對象最高最佳利用分析具體如下：1．法律上的允許。估價對象相關權屬證書登記土地用途為綜合用地，房屋用途為住宅。鑒于土地法定用途為綜合用地，且規劃部門已原則