房地產估價師之估價原理與方法強化訓練B卷帶答案

單選題（共100題）1、當抵押房地產的市場價值大幅下降時，下列說法中，錯誤的是（）。A.如果是抵押權人行為導致的，要求其停止其行為B.要求抵押人恢復抵押房地產價值C.提供與減少的價值相應的擔保D.抵押人不恢復房地產價值，也不提供相應擔保，要求債務人提前清償債務【答案】A2、某建筑物建筑面積為4000m2，經濟壽命40年，單位建筑面積的重置價格為2500元/m2，有效經過年數為15年，殘值率為5%，該建筑物現值為()萬元。A.523.45B.593.75C.643.75D.1000【答案】C3、某公司購買一宗房地產，土地使用期限為40年，不可續期，至今已使用了8年。該宗房地產當時在正常情況下第一年獲得凈收益6萬元，以后每年凈收益增長2%，從第8年開始，凈收益保持穩定，該宗房地產的報酬率為7%。則該宗房地產的現時收益價格為（）萬元。A.85.45B.87.16C.88.50D.88.90【答案】B4、現擬開發建設某寫字樓，預計3年后建成并全部售出，總建筑面積為10000m2，可售建筑面積為8000m2，銷售單價為1.6萬元/m2，若報酬率為8%，折現率為10%。則測算該寫字樓開發完成后的現值是（）萬元。A.9616.83B.10161.05C.12021.04D.12800【答案】A5、履行必要的估價程序是（）的基本要求。A.完成估價項目B.評定估價機構C.評定估價師水平D.確定估價結果【答案】A6、有一宗房地產，土地面積1000m2，其價格為1500元/m2，建筑面積為5000m2，其重置價格為1200元/m2。該房地產價格為1250元/m2，則該建筑物的單價為()元/m2。A.950B.1000C.1200D.1250【答案】A7、認為裝修改造但不轉換用途再予以使用最為有利時，應以裝修改造但不轉換用途再予以使用為前提進行估價。對現有建筑物應進行裝修改造的條件是：預計裝修改造后房地產價值的增加額（）裝修改造費用。A.大于B.小于C.等于D.其他【答案】A8、某商場的正常月租金按可出租面積計為40元/m2，出租率為85%，運營費用占有效毛收入的35%，報酬率為12%，商場建筑面積為40000m2，可供出租的比例為95%，運營期為38年，該商場的收益價值為（）萬元。A.690.40B.8284.79C.8720.83D.9746.81【答案】B9、當居民收入的增加是()的收入增加時，對居住房地產的需求會增加的最多。A.低收入者B.中等收入者C.高收入者D.可支配收入【答案】B10、在建工程抵押價值評估中扣除拖欠的建設工程款，符合房地產估價普適技術性原則中的（）。A.謹慎原則B.替代原則C.合法原則D.最高最佳利用原則【答案】C11、在房地產估價中，長期趨勢法運用的假設前提是（）。A.過去形成的房地產價格變動趨勢在未來仍然存在B.市場上能找到充分房地產歷史價格資料C.房地產在過去無明顯的季節變動D.政府關于房地產市場調控的有關政策不會影響房地產的歷史價格【答案】A12、采用收益法評估某商業房地產的抵押價值時，樂觀、折中、保守預測其凈收益分別為1600萬元、1550萬元、1500萬元，市場上平均報酬率為4%～5%。估價中選取估價數據及參數時，正確的是（）。A.年凈收益為1500萬元，報酬率為4%B.年凈收益為1500萬元，報酬率為5%C.年凈收益為1550萬元，報酬率為5%D.年凈收益為1600萬元，報酬率為5%【答案】B13、在應用路線價法估價中，設定的標準臨街深度宜為路線價區段內各宗臨街土地的臨街深度的（）。A.簡單算術平均數B.加權算術平均數C.眾數D.中位數【答案】C14、生產資料是由A.勞動者和勞動對象構成的B.勞動對象和勞動資料構成的C.勞動者和勞動資料構成的D.勞動者、勞動對象、勞動資料構成的【答案】B15、比較法估價中，可比實例成交日期之后發生的下列事件中，不需要進行市場狀況調整的是（）。A.所在區域的消費者觀念發生了變化B.國家調整了房地產的稅費政策C.國際與國內均出現了通貨膨脹D.對可比實例進行了裝修改造【答案】D16、在影響房地產價格的各因素中，“城市化”屬于()。A.社會因素B.環境因素C.人口因素D.行政因素【答案】A17、某地區某類房地產2004年4月1日至10月1日的價格指數分別為79.6%、74.7%、76.7%、85.0%、89.2%、92.5%、98.1%(以2002年1月1日為100%)。其中有一房地產在2004年8月1日的價格為2000元/m2，對其作交易日期修正到2004年10月1日的價格為()元/m2。A.2121B.2200C.1819D.2242【答案】B18、“決瀆之官，水道出焉”指的是A.腎B.膀胱C.三焦D.小腸【答案】C19、在一塊土地上投資建造寫字樓，當樓高為5層時，預期投資利潤率為4.36%；在5～20層時，每增高一層，投資利潤率上升0.18%；而在20～30層時，每增高一層，投資利潤率下降0.14%。那么，（）層應該是這座大樓的經濟高度。A.5B.20C.30D.31【答案】B20、在路線價法中，“標準臨街宗地”可視為比較法中的（）。A.“交易實例”B.“可比實例”C.“收集交易實例”D.“建立價格可比基礎”【答案】B21、運用()估價，首先需要擁有大量真實的交易實例。A.抽檢法B.平滑法C.指數加權法D.市場法【答案】D22、創“戾氣”說的溫病學家是A.吳鞠通B.葉香巖C.薛雪D.吳有性【答案】D23、“先扶正后祛邪”適用于A.病情緩和、病勢遷延，暫無急重病B.正虛不甚，邪勢方張C.正虛為主，雖有實邪但機體不耐攻伐D.邪盛為主，急于補虛反會助邪【答案】C24、下列關于房地產職業道德的主要內容的說法中，不正確的是（）。A.房地產估價師和房地產估價機構應積極接受與自己、近親屬、關聯方及其他利害關系人有利害關系的房地產估價業務B.房地產估價師和房地產估價機構不得承接超出自己專業勝任能力的估價業務C.房地產估價師應對估價委托人提供的估價所依據的資料應進行審慎檢查D.房地產估價師和房地產估價機構不得允許其他個人和單位以自己的名義從事房地產估價業務【答案】A25、求取建筑物重新構建成本的建筑安裝工程費的具體方法不包括（）。A.單位比較法B.分部分項法C.造價分析法D.指數調整法【答案】C26、下列關于濕邪的說法不正確的是A.濕性類水，故為陰邪B.陰勝則陽病，尤以損傷脾陽為著C.濕為陰邪，具有寒冷、凝結、收引的特性D.氣機升降失常，則導致胸悶、脘痞、二便不爽【答案】C27、運用假設開發法中的靜態分析法估價，采用直接成本利潤率計算后續開發的應得利潤時，計算基數不包括（）。A.待開發房地產價值B.后續的建設成本C.后續的管理費用D.待開發房地產取得稅費【答案】C28、當成本法求得的價值（）市場法或收益法求得的價值時，說明房地產市場不景氣。A.低于B.高于C.等于D.無法確定【答案】B29、假設開發法估價在選取估價對象最佳開發利用方式時，其中最重要的是選取（）。A.最佳用途B.最佳規模C.最佳集約度D.最佳開發時機【答案】A30、下列關于地租的表述中，錯誤的是（）。A.農產品的市場總價格是土地上生產的產品數量與每個產品市場價格的乘積B.土地中已投入資本的利息包括該土地價值的資本利息C.生產成本是以社會平均水平或一般水平計算的D.經營利潤是按照全部預付資本的社會一般利潤率計算的【答案】B31、從科學且可操作性上看，能夠用于判斷一個評估價值的誤差大小或者準確性的是（）。A.估價對象的真實價值B.估價對象的重置價格C.估價對象的實際成交價格D.合格估價師的重新估價結果【答案】D32、回顧性房地產估價，其估價對象狀況和房地產市場狀況常見的關系是()。A.估價對象狀況為過去，房地產市場狀況為現在B.估價對象狀況為現在，房地產市場狀況為現在C.估價對象狀況為過去，房地產市場狀況為過去D.估價對象狀況為現在，房地產市場狀況為過去【答案】C33、以法律形式確立了房地產估價地位的是（）。A.《物權法》B.《中華人民共和國城市房地產管理法》C.《國有土地上房屋征收與補償條例》D.《房地產估價機構管理辦法》【答案】B34、用成本法估價房地產時，房屋現值為（）。A.房屋重置成本－房屋年折舊額B.房屋重置成本×房屋成新度C.房屋重置成本－年折舊額×耐用年限D.房屋重置成本－年折舊額×尚可使用年限【答案】B35、發熱惡寒，有汗，咽干，食少腹脹，便溏溲清，舌體胖，苔稍黃者，證屬A.表熱里寒B.上熱下寒C.表寒里熱D.上寒下熱【答案】A36、某套建筑面積為100m2的住宅，含家電家具的成交價格為50萬元，首付40%，余款半年后一次付清，假設年利率為8%，家電家具價值為5萬元，現將該交易實例作為可比實例，評估類似住宅不含家電家具的市場價格，可比單價為（）元/m2。A.4387B.4398C.4500D.4887【答案】B37、（）是對估價范圍內的所有被估價房地產按相似性分組，并在組內選定標準房地產測算其價值，利用有關調整系數將標準房地產價值調整為各宗被估價房地產價值。A.假設開發法B.標準價調整法C.多元回歸分析法D.損失資本化法【答案】B38、某年1月30日購買某房地產的價格為1000美元/m2，首付款為20%，余款半年末一次性支付，月利率為0.6%。當年，該類房地產以美元為基準的價格平均每月比上月上漲1%，人民幣兌美元的匯率1月30日為6.59∶1，9月30日為6.46∶1。下列關于該房地產價格的說法，不正確的是（）。A.該房地產的名義交易價格為人民幣6590元/m2B.該房地產的實際交易價格為人民幣6404元/m2C.該房地產于該年9月30日的市場價格為1052美元/m2D.該類房地產在該年1月30日至9月30日期間以人民幣為基準的價格平均每月比上月上漲幅度大于1%【答案】D39、某可比實例賣方應繳納的稅費由買方承擔，若買方付給賣方的金額不變，當賣方應繳納的稅費增加時，該可比實例的正常負擔下的價格會（）。A.上升B.下降C.不變D.無法確定【答案】A40、收集什么樣的實例資料，主要取決于擬采用的估價方法，對于比較法而言，主要是（）。A.成本實例資料B.交易實例資料C.收益實例資料D.成交實例資料【答案】B41、在國有建設用地使用權掛牌出讓中，為競買人確定報價提供參考依據的估價，一般是評估（）。A.掛牌底價B.正常市場價格C.競買人可承受的最高價D.最可能的成交價【答案】C42、威廉·阿朗索的在任意區位處的地租計算公式Pc（t）＝N[Pc－C－kc（t）]中，N表示（）。A.單位面積土地上農產品的產量B.市場上每單位農產品的價格C.生產每單位農產品的成本D.向市場運輸每單位農產品的成本【答案】A43、下列與報酬率性質不同的名詞是（）。A.利息率B.折現率C.內部收益率D.空置率【答案】D44、采用年限法求取建筑物折舊時，建筑物有關適用合理的是（）。A.已使用年限、耐用年齡、殘值率B.有效年齡、預期經濟壽命、殘值率C.已使用年限、預期經濟壽命、殘值率D.有效年齡、耐用年齡、殘值率【答案】B45、某個可比實例2013年1月1日的價格為2000美元/m2，該類房地產以人民幣為基準的價格變動平均每月比上月上漲0.2%。假設人民幣與美元的市場匯率2013年1月1日為1美元＝6.29元人民幣，2013年9月1日為1美元＝6.16元人民幣。則將該可比實例的價格調整到2013年9月1日為（）元人民幣/m2A.12580B.12320C.12782.69D.12518.51【答案】C46、在消費者收入增加時，反倒會減少對（）的需求。A.正常商品B.炫耀性物品C.高檔商品D.低檔商品【答案】D47、價格實質上是市場經濟(或商品經濟)這種特定的經濟制度下對有用且()的一種分配方式。A.應急物品B.一般物品C.特殊商品D.稀缺物品【答案】D48、下列哪句原文不是陰陽相互轉化的體現A.“升已而降，降者謂天；降已而升，升者謂地”B.“重陰必陽，重陽必陰”C.“寒生熱，熱生寒，此陰陽之變也”D.“夏至四十五日，陽氣微上，陰氣微下”【答案】D49、提出“四氣五昧”藥性理論是A.《難經》B.《黃帝內經》C.《神農本草經》D.《傷寒雜病論》【答案】C50、在依法判定的估價對象使用權利方面，應以（）為依據。A.相關合同B.法律、法規、政策C.土地用途管制D.國家的價格政策【答案】C51、建筑物折舊的求取方法中，（）是最簡單和迄今應用最普遍的一種求取折舊的方法。A.直線法B.市場提取法C.分解法D.成新折扣法【答案】A52、當房地產價格持續上升或持續下降且各期上升或下降的數額大致相同，宜選擇的估價方法是（）。A.平均增減量法B.平均發展速度法C.移動平均法D.指數修勻法【答案】A53、某幢辦公樓應配置電梯，但實際未安裝，現單獨增加電梯（包括土建工程費用、電梯購置與安裝費用等）需要100萬元。類似帶電梯的辦公樓的重置價格為2500萬元，其中電梯配置費用為90萬元，扣除因沒有電梯引起的折舊后，該辦公樓的價值為（）萬元。A.2400B.2410C.2490D.2500【答案】A54、“發汗多，若重發汗者，亡其陽”（《傷寒論》），其病機是A.津虧氣耗B.津隨氣脫C.氣隨液脫D.津傷液脫【答案】C55、甲房地產的建筑物建于1993年，乙房地產的建筑物建于2000年，假定該兩宗房地產的產權、建筑結構、裝修、面積等各項條件相同，若采用直線法計算2010年該兩建筑物的年折舊額并加以比較，則（）。A.甲大于B.甲小于乙C.甲等于乙D.難以判斷【答案】C56、某建筑物的建筑面積為120m2，于9年前建成交付使用，單位建筑面積的重置成本為3200元/m2，建筑物殘值率為4%，年折舊率為2%，用直線法計算該建筑物當前的成新率為（）。A.78.40%B.82.00%C.82.70%D.85.60%【答案】B57、有一房地產，未來第一年凈收益為20萬元，預計此后各年的凈收益會在上一年的基礎上增加2萬元，收益期為無限年，該類房地產資本化率為10%，則該房地產的收益價格為（）萬元。A.400B.450C.500D.540【答案】A58、東方之人易得癰瘍是因A.其民樂野處而乳B.其民嗜酸而食腐C.民食魚而嗜咸D.民華食而脂肥【答案】C59、如果一組數字中含有異常的或極端的數值，采用平均數就有可能得到非典型的甚至是誤導的結果，這時采用（）較合適。A.平均數B.中位數C.眾數D.最高或最低值法【答案】B60、某在建工程規劃建筑面積為12400m2，土地使用期限為40年，從開工之日起計算。項目建設期為2年，建成后半年可全部出租，按可出租面積計算的月租金為60元/m2，可出租面積為建筑面積的65%，正常出租率為90%，運營費用為有效毛收入的25%。目前項目已建設1年，約完成了總投資的60%。假設報酬率為8%，折現率為14%，則該在建工程續建完成后的房地產價值現值為（）萬元。A.2281.83B.2474.60C.3798.30D.4119.18【答案】C61、拍賣抵押房地產時，抵押合同簽訂后該土地上新增房屋與抵押財產一同拍賣的，對拍賣新增房屋所得（）。A.抵押人無權優先受償B.抵押人有權對全部房地產優先受償C.抵押權人有權優先受償D.抵押權人無權優先受償【答案】D62、關于假設開發法估價中調查房地產開發用地狀況的說法，錯誤的是（）。A.弄清規劃條件主要是為了選取最佳開發利用方式B.弄清土地權益狀況主要是為了預測開發完成后的房地產市場價格、租金等C.弄清土地區位主要是為了確定房地產已投入成本的合理性D.弄清土地實物狀況主要是為了預測后續開發的必要支出【答案】C63、一套總價60萬元的住房，在實際交易中的付款方式可能有下列幾種情況：A.第（1）種情況B.第（2）種情況C.第（4）種情況D.第（5）種情況【答案】A64、關于收益遞增遞減原理揭示的規模報酬規律，假定以相同的比例來增加所有的投入量（即規模的變化），則下列說法正確的是（）。A.產出量的增加比例可以是大于、小于或等于投入量的增加比例B.產出量的增加比例一定大于投入量的增加比例C.產出量的增加比例一定小于投入量的增加比例D.難以確定【答案】A65、在成本法估價中，關于合理確定開發用地取得途徑的說法，正確的是（）。A.開發用地取得途徑應為估價對象土地的原始取得途徑B.開發用地取得途徑應為估價時點估價對象所在區域類似土地的主要取得途徑C.開發用地取得途徑應為估價時點收集的取得成本最高的土地取得途徑D.開發用地取得途徑應為估價委托人提供的土地取得途徑【答案】B66、中國目前的契稅是在土地、房屋權屬轉移的時候，向（）征收的一種稅收。A.權利人B.使用人C.承受人D.農民【答案】C67、一份完整的估價報告通常由（）組成。A.封面、目錄、致委托人函、注冊房地產估價師聲明、估價的假設和限制條件、估價結果報告、估價技術報告、附件B.標題、估價項目名稱、委托人、估價機構、估價師、估價作業日期、估價報告編號C.致函對象、致函正文、致函落款、致函日期D.委托人、估價機構、估價對象、估價目的、估價時點、價值定義、估價依據、估價原則、估價方法、估價結果、估價人員、估價作業日期、估價報告的有效期【答案】A68、預計某宗房地產未來第一年的凈收益為28萬元，預計此后每年的凈收益會在上年的基礎上增加1萬元，收益期限為無限年，該類房地產的報酬率為9%，則該房地產的收益價格為()萬元。A.311B.435C.322D.200【答案】B69、“從治”又稱A.正治B.反治C.緩則治本D.急則治標【答案】B70、土地價值不包含地上()的價值。A.裝修工程B.物業C.建筑物D.物產【答案】C71、下列房地產價格中，相對能更好反映地價水平高低的是（）。A.土地總價B.土地單價C.樓面地價D.商品房價格【答案】C72、下列關于比準價格、積算價格和收益價格關系的表述中，正確的是()。A.在房地產市場比較成熟且處于正常狀態時，積算價格低于收益價格B.在房地產市場存在泡沫時，收益價格大大高于積算價格C.在房地產市場不景氣時，積算價格(未扣除經濟折舊)大大高于比準價格或收益價格D.比準價格傾向于成交價格，積算價格傾向于最低買價，收益價格傾向于最高賣價【答案】C73、生產關系對生產力的反作用表現在A.生產關系決定生產力的性質B.生產關系決定生產力的發展C.生產關系決定生產力的根本方向D.生產關系可以加速或延緩生產力的發展【答案】D74、某辦公樓經過更新改造后，其實際成新率通常（）用直線折舊法計算出的成新率。A.等于B.大于C.小于D.無法判斷【答案】B75、在成本法、假設開發法中不計息的項目有()。A.銷售費用B.銷售稅費C.開發利潤和銷售稅費D.銷售費用和銷售稅費【答案】C76、運用收益法評估房地產價值時，要求利用與估價對象所在區域相同或相似房地產的客觀收益來推算估價對象預期收益，這主要是依據房地產估價中的（）。A.合法原則B.最高最佳使用原則C.替代原則D.公平原則【答案】C77、某幢建筑物由于發生了地震，估算采用最優修復方案使其恢復到新的或相當于新的狀況所必需的費用作為折舊額，這種折舊屬于（）。A.物質折舊B.功能折舊C.經濟折舊D.設備折舊【答案】A78、征收集體土地的土地成本中，相關稅費不包括（）。A.征地管理費B.耕地占用稅C.安置補助費D.耕地開墾費【答案】C79、房地產被人民法院查封，從而其處分受到限制，屬于()。A.房地產的各項權利B.受到其他房地產權利限制的房地產權利C.受到其他各種限制的房地產權利D.房地產的額外利益收益【答案】C80、實際估價中采用凈收益每年不變的公式下，求取凈收益最合理的方法是（）。A.過去數據簡單算術平均法B.過去數據加權算術平均法C.未來數據簡單算術平均法D.未來數據資本化公式法【答案】D81、某商品住宅項目的土地成本、建設成本、管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅金分別為600萬元、900萬元、50萬元、60萬元、150萬元、120萬元，投資利潤率為20%，則成本利潤率為（）。A.17.13%B.18.30%C.18.61%D.21.47%【答案】B82、下列房地產估價原則中適用于房地產抵押估價，不適用于拆遷補償估價的是（）。A.最高最佳使用原則B.合法原則C.替代原則D.謹慎原則【答案】D83、某宗房地產交易，買賣雙方合同約定成交價格為2385元/m2，買賣中涉及的稅費均由買方負擔。據悉，該地區房地產買賣中應由賣方繳納的稅費為正常成交價格的6.8%，應由買方繳納的稅費為正常成交價格的3.9%。若買賣雙方又重新約定買賣中涉及的稅費改由賣方負擔，并在原價格基礎上相應調整買方付給賣方的價格，則調整后買方應付給賣方的價格約為（）元/m2。A.2139B.2146C.2651D.2659【答案】D84、根據房地產市場租金與租約租金差額的現值之和求出的價值是（）。A.有租約限制下的價值B.共有房地產的價值C.無租約限制下的價值D.承租人權益的價值【答案】D85、下列關于假設開發法的表述中，不正確的是（）。A.假設開發法在形式上是評估新開發完成的房地產價格所用成本法的倒算法B.運用假設開發法可測算開發房地產項目的土地最高價格、預期利潤和最高費用C.假設開發法適用的對象包括待開發的土地、在建工程和不得改變現狀的舊房D.假設開發通常測算的是一次性的價格剩余【答案】C86、關于明確估價目的的說法，正確的是（）。A.估價目的由價值類型決定B.估價目的根據估價師的經驗確定C.估價目的由委托人的估價需要決定D.估價目的根據估價對象和價值時點綜合確定【答案】C87、某成片荒地面積1km2，進行“七通一平”的開發后分塊有償轉讓，開發成本及管理費用、銷售費用等為3億元，年貸款利率為7.2%，開發經營期為1年。上述費用均勻投入，可轉讓土地面積比率為65%，該地塊可轉讓土地的應計成本是（）元/m2。A.310.61B.321.60C.477.87D.494.77【答案】C88、關于估價結果形成和確定的說法，錯誤的是（）。A.估價結果可能受注冊房地產估價師的專業水平和職業道德的影響B.注冊房地產估價師不應在估價之前征求估價委托人對估價結果的意見C.注冊房地產估價師不應在出具報告之前與估計委托人討論估價結果D.合理的估價結果與估價對象在市場上的成交價格應一致【答案】D89、征收耕地的安置補助費，按照（）計算。A.農業人口B.需要安置的農業人口C.原占用耕地的人口D.原耕地供養的人口【答案】B90、肝“五聲”歸屬于A.呼B.笑C.歌D.哭【答案】A91、某在建工程于2014年4月1日開工，2015年4月30日因故停工，2015年6月1日房地產估價機構受人民法院委托為司法拍賣而評估該在建工程的價值。建設項目正常建設期為24個月，假設該在建工程競買后辦理過戶手續及施工等前期工作所需時間為3個月，則假設開發法估價中后續建設期為（）個月。A.10B.11C.13D.14【答案】D92、某商品房在建工程已完成工程的正常建設期為1年，實際建設期為1.5年，現該在建工程被人民法院強制拍賣，辦理有關變更等交接手續的正常期限為0.5年，通過市場調查得知類似規模商品房開發項目的正常建設期為3年。在強制拍賣下評估該在建工程的市場價值時，后續建設期應為（）年。A.1.0B.1.5C.2.0D.2.5【答案】D93、路線價法特別適用于對()進行估價。A.單宗土地B.大量土地C.部分土地D.待開發土地【答案】B94、某10年前建成的小型辦公樓建筑面積為1500平方米，層高4.1米，土地剩余使用年限為30年，不可續期。目前市場上具有相同功能的該類辦公樓的正常層高為3.6米，建筑物重建成本為2000元/平方米。假定層高每增加0.1m，建造費用每平米相應增加10元。由于層高過大，該辦公樓每年要多耗費2.5萬元能源費用。以重建成本為基礎估算該建筑物的價值，則應扣除的功能折舊為（）萬元。（建筑物報酬率為10%）A.11.80B.16.07C.23.57D.31.06【答案】D95、人們常用距離來衡量房地產區位的好壞，下列距離中越來越受重視的是()。A.空間直線距離B.交通路線距離C.交通時間距離D.至市中心距離【答案】C96、采用成本法估價，要求在運用成本法時注意“逼近”，其中有要（）。A.區分實際成本和客觀成本B.正確估計正常花費和實際花費C.同時考慮升值與貶值因素D.考慮功能折舊【答案】A97、脾氣不濡，胃氣乃厚可因A.多食苦B.多食辛C.多食甘【答案】B98、在實物形態上，土地與建筑物合成一體時根據需要也可只評估其中建筑物的價格，如（）。A.出讓土地使用權上的房地產抵押估價B.商品房售價C.劃撥土地使用權上的房屋征收作補償D.房屋火災保險【答案】D99、下列不屬于構筑物的是（）。A.儲藏室B.水塔C.隧道D.道路【答案】A100、下列建設用地使用權出讓的最高年限中，正確的是（）。A.居住用地為40年，工業用地為50年，教育、科技、文化、衛生、體育用地為50年，商業、旅游、娛樂用地為70年，綜合或者其他用地為70年B.居住用地為50年，工業用地為50年，教育、科技、文化、衛生、體育用地為40年，商業、旅游、娛樂用地為50年，綜合或者其他用地為50年C.居住用地為70年，工業用地為50年，教育、科技、文化、衛生、體育用地為50年，商業、旅游、娛樂用地為40年，綜合或者其他用地為50年D.居住用地為70年，工業用地為40年，教育、科技、文化、衛生、體育用地為50年，商業、旅游、娛樂用地為50年，綜合或者其他用地為40年【答案】C多選題（共40題）1、應用路線價法編制臨街深度價格修正率的要領有（）。A.設定標準臨街深度B.將標準臨街深度分為若干等份C.制定容積率修正系數D.求取單獨深度價格修正率E.制定使用年限修正系數【答案】ABD2、城市規劃對土地使用管制的內容，主要包括（）等。A.建筑高度B.建筑結構C.容積率D.土地使用權來源E.土地用途【答案】AC3、長期趨勢法可以用于（）。A.推測、判斷房地產的未來價格B.預測收益法中未來的租金、空置率等C.市場法中對可比實例的成交價格進行房地產狀況調整D.比較、分析兩宗或兩類以上房地產價格的發展趨勢或潛力E.填補某些房地產歷史價格資料的缺乏【答案】ABD4、在房地產估價活動中對房地產估價師的要求，正確的有（）。A.同一估價項目應至少選派2名注冊房地產估價師共同進行估價B.估價項目負責人應為注冊房地產估價師C.除批量估價外，每個估價項目應至少有1名注冊房地產估價師全程參與估價工作D.房地產估價師不得承接超出自己專業勝任能力的估價業務E.房地產估價師可以在非自己估價的房地產估價報告上簽名【答案】ABCD5、由于具有（）特性，房地產是一種良好的用于擔保債務履行的財產。A.保值增值B.價值量大C.不可移動D.壽命長久E.獨一無二【答案】ABCD6、下列方法中屬于數學曲線擬合法的有（）。A.直線趨勢法B.指數曲線趨勢法C.加權平均法D.移動平均法E.二次拋物線趨勢法【答案】AB7、下列建筑物狀況中，屬于建筑物權益狀況的有（）。A.租賃期限B.地役權的設立C.建筑結構D.維護情況E.物業管理【答案】AB8、關于路線價法和基準地價修正法相同之處的說法，正確的有（）。A.本質上都是比較法B.都需要進行市場狀況調整C.都需要進行交易情況修正D.都需要進行土地狀況調整E.都是批量估價方法【答案】AD9、對估價師或某個特定的市場參與者而言，房地產價值是（）。A.個別人的價值判斷B.估價人員的主觀定價C.由市場力量決定D.市場參與者集體競價的結果E.由交易雙方委托經紀人確定【答案】CD10、對抵押房地產變現能力強弱的說法，錯誤的有（）。A.標準廠房通常比一般廠房的變現能力弱B.熟地通常比生地或毛地的變現能力弱C.小商鋪通常比大商鋪的變現能力弱D.廠區內住宅通常比商品住宅小區內的住宅變現能力弱E.郊區的房地產通常比市區的房地產變現能力弱【答案】ABC11、功能折舊是指建筑物在功能上的相對缺乏、落后或過剩所造成的建筑物價值的損失，造成建筑物功能折舊的主要原因有（）,。A.意外破壞的損毀B.市場供給的過量C.建筑設計的缺陷D.人們消費觀念的改變E.周圍環境條件惡化【答案】CD12、關于運用假設開發法評估某酒店在建工程的投資價值（其中開發完成后的房地產價值采用收益法測算）的說法。正確的有（）。A.可選擇自愿轉讓開發前提或被迫轉讓開發前提估價B.開發完成后的房地產價值可以是以房地產為主的整體資產價值C.收益法測算開發完成的房地產價值時可采用投資者的預算收益測算D.后續開發的必要支出不應包括家具、設備等房地產意外財產的購置費用E.折現率應等同于同一市場上類似在建工程項目所要求的平均報酬率【答案】ABC13、路線價法與一般的比較法的主要不同之處有（）。A.要做“交易情況修正”B.不做“市場狀況調整”C.先對多個“可比實例價格”進行綜合，然后再進行“房地產狀況調整”D.利用相同的“可比實例價格”即路線價，同時評估出許多“估價對象”E.是先對“可比實例價格”進行有關修正、調整，然后再進行綜合【答案】BCD14、在房地產估價中，下列屬于房地產以外的、作為房地產附屬財產的價值的有（）。A.土地價值B.電器設備價值C.特許經營權D.商譽E.債權債務【答案】BCD15、建筑物折舊分為物質折舊、功能折舊和經濟折舊三大類。下列屬于經濟折舊的有()。A.功能落后B.功能缺乏C.環境污染D.交通擁擠E正常使用的磨損【答案】CD16、根據求取建筑物重新購建成本中的建筑安裝工程費的方法來區分，求取建筑物重新購建成本的方法有（）。A.單位比較法B.市場提取法C.分解法D.工料測量法E.指數調整法【答案】AD17、公開市場價值是指下列()交易條件下最可能實現的價格。A.賣方和買方掌握必要的市場信息B.賣方具有必要的專業知識，并了解交易對象C.買方具有特殊的興趣，并愿意給予附加出價D.賣方和買方追求各自利益的最大化E賣方和買方急于完成交易【答案】ABD18、關于收益法中求取房地產未來凈收益估價值的說法，正確的有（）。A.評估投資價值可選用較樂觀的估計值B.評估抵押價值應選用較保守的估計值C.評估期房市場價格應選用最高的估計值D.評估買賣價格應選用最可能的估計值E.評估保險價值應選用最低的估計值【答案】ABD19、在影響房地產價格因素中，除自身因素、外部因素，以及房地產狀況因素、房地產市場因素、房地產交易因素兩大分類外，另一種分類因素包括（）。A.一般因素B.客觀因素C.經驗因素D.區域因素E.個別因素【答案】AD20、在假設開發法的傳統方法中計算投資利息時，應計息的項目包括（）。A.待開發房地產的價值B.待開發房地產取得的稅費C.續建開發成本D.銷售費用E.銷售稅金【答案】ABCD21、下列房地產交易中，需要進行交易情況修正的有（）。A.以正常市場價格成交的交易B.急于出售的交易C.以協議方式進行的房地產交易D.受迷信影響的交易E.相鄰房地產的合并交易【答案】BD22、某工業房地產的土地是5年前以出讓方式取得的50年建設用地使用權，類似工業用地的重新購建價格為200萬元，重新建造該房地產的建設成本為300萬元，管理費用為15萬元，銷售費用為20萬元，銷售稅費為50萬元。正常建設期為1.5年，假設土地取得費用在建設期初一次性投入，其他費用在建設期內均勻發生，年利率為6.31%，投資利潤率為12%，土地報酬率為6%。下列運用成本法評估該房地產市場價值中的有關說法，正確的有（）。A.評估對象土地取得成本為196萬元B.應計算利息項目的總金額為535萬元C.土地取得成本的計息期為1.5年D.土地取得成本之外其他計息項目應計投資利息總額為15.73萬元E.開發利潤為64.20萬元【答案】ACD23、在下列說法運用市場法估價，其步驟包括()。A.搜集交易比例B.選取可比實例C.對可比實例成交價格做適當處理D.價格調整E求取比準價格【答案】ABC24、在合法利用前提下，且其他條件相同，若評估同一房地產的下列價值，其中通常低于其市場價值的有（）。A.投資價值B.抵押價值C.快速變現價值D.現狀價值E.殘余價值【答案】BC25、下列房地產抵押估價活動中，符合估價行為規范的有（）。A.估價師向某銀行說明其為借款人并回避該房地產抵押估價業務B.估計師要求估價委托人提供房地產權證復印件，同時查驗原件C.估價師按貸款銀行要求對報酬率進行取值D.估價師委托工程造價咨詢機構對估價對象的建安成本進行核算，并在估價報告中說明E.估價師在提供估價報告之前征求貸款銀行對估價結果的意見【答案】ABD26、下列房地產狀況的描述中，屬于房地產權益狀況描述的有（）。A.住宅已設定抵押權B.地塊的規劃條件中對容積率、建筑密度及建筑高度的規定C.高層寫字樓的屋頂可用作廣告牌對外出租D.在建工程有拖欠工程款E.高層住宅可觀賞臨近公園的景觀【答案】ABCD27、下列關于具體的房地產估價工作中替代原則的說法，正確的有（）。A.任何單位和個人不得干預估價活動，包括不得干預估價過程和結果B.若存在著一定數量與估價對象相似的房地產并已知它們的價格時，可以通過這些相似的房地產的格推算出估價對象的價格C.不能孤立地思考估價對象的價值，應考慮相似的房地產的價格牽掣D.同一個估價機構在同一個城市的各種估價結果，不可以拿出來比較E.判定房地產使用權利時，應以土地用途管制、規劃條件等使用管制為依據【答案】BC28、估價對象為一宗熟地，對可比實例的成交價格進行權益狀況調整時，應包括的內容有（）。A.地役權設立情況B.土地使用期限C.基礎設施完備程度D.容積率E.臨街狀況【答案】ABD29、下列估價師的行為中，不符合估價規范的有（）。A.僅要求委托人提供估價對象權屬證書復印件，但在實地查勘時對復印件中的相關信息進行核對B.委托人將其對估價對象價值的期望主動告知估價師，估價師認為該價值不離譜，便按此出具估價報告C.估價師認為估價對象有較大投資價值，將相關信息告知特定投資人D.估價師在估價過程中接受委托人提供給其個人的加班費E.估價師認為自己的專業能力還不足以做好估價，邀請其他估價師幫助其完成估價工作【答案】ABD30、估價技術報告應包括（）等。A.估價測算過程B.估價基本事項C.估價結果確定D.市場背景描述與分析E.估價方法適用性分析【答案】ACD31、運用路線價法評估某路線價區段內標準宗地以外的宗地價格時，應進行修正調整的有（）。A.土地形狀B.容積率C.土地使用期限D.土地市場狀況E.土地開發程度【答案】ABC32、運用假設開發法估價的效果，還要求有一個良好的社會經濟環境，包括（）。A.透明、穩定及具可預見性的房地產政策B.一套統一、嚴謹及健全的房地產法規C.一個公平交易的房地產信息資料庫D.一個公平競爭的市場環境E.一個全面、連續及開放的房地產信息資料庫【答案】AB33、交易情況修正的方法主要有（）。A.指數法B.金額修正C.分數法D.百分比修正E.平均增減量法【答案】BD34、某宗房地產的價格并不是由其開發建設成本決定的，因此運用成本法估價應該注意的內容包括（）。A.應采用客觀成本，而不是實際成本B.應采用實際成本，而不是客觀成本C.應結合選址、規劃設計等對成本法的測算結果進行調整D.應結合市場供求狀況對成本法的測算結果進行調整E.應結合估價委托人的要求，對成本法的測算結果進行調整【答案】ACD35、下列屬于非收益性房地產的有（）。A.農用地B.行政辦公樓C.教堂D.寺廟E.汽車加油站【答案】BCD36、關于路線價法中選取標準宗地的說法，正確的有（）。A.應一面臨街B.土地形狀應為矩形C.臨街寬度與臨街深度之比應為1∶1D.用途應為所在區段的代表性用途E.容積率一般設定為1.0【答案】ABD37、下列房地產抵押估價活動中，符合合法原則要求的有（）。A.將學校用于教學的辦公樓假設可改變為商務辦公樓進行估價B.對已依法公告列入征收范圍內的房屋，按抵押價值進行估價C.對已抵押房地產進行再次抵押估價，不扣除已抵押擔保的債權數額D.對在建設工程進行抵押估價，不扣除發包人已支付承包人的工程價款E.對劃撥土地的房地產進行抵押估價，扣除相應的土地使用權出讓金【答案】D38、關于房地產狀況調整的說法，錯誤的有（）。A.對不同用途房地產的價格，房地產區位因素的影響方向都是一致的B.比較調整的內容或因素越多，調整后的比較價值就越準確C.根據價值時點的可比實例與估價對象的房地產狀況差異進行比較調整D.可比實例狀況比估價對象狀況好的，應對可比實例價格進行減價調整E.房地產狀況調整的內容包括租賃、查封、拖欠稅費因素【答案】ABC39、假設開發法評估在建工程價值時，采用投資利潤率計算后續開發的應得利潤，計算基數應包括（）。A.待開發在建工程價值B.已完工程建設成本C.取得在建工程的稅費D.后續開發的投資利息E.銷售稅金【答案】AC40、由于具有（）特性，房地產是一種良好的用于擔保債務履行的財產。A.保值增值B.價值量大C.不可移動D.壽命長久E.獨一無二【答案】ABCD大題（共20題）一、某商場的建筑面積6000m2，土地使用期限40年，從2008年10月1日起計，不可續期。該商城于2010年10月1日進行了抵押貸款，貸款金額600萬元，貸款期限10年，貸款年利率6%（貸款期間貸款利率不變），每年等額償還本息。抵押當時的貸款成數為6成，現實社會一般貸款成數為5成。調查得知，現在附近類似商場較樂觀、最可能和較保守的年凈收益分別為600萬元、560萬元和500萬元。該商場除上述貸款外無其他法定優先受償款，房地產報酬率為8%。請計算該商場2013年10月1日的再次抵押價值以及正常市場條件下帶抵押合同的購買價格（分別計算以下兩種購買方式下的購買價格：一是購買者購買后按原償還方式承擔還款義務；二是購買者一次性償還剩余貸款后購買）。（10分）【答案】（1）求解2013年10月1日再次抵押價值再次抵押價值＝未設立法定優先受償權下的市場價值－已抵押擔保的債權數額－其他法定優先受償款＝未設立法定優先受償權下的市場價值－（已抵押貸款余額/社會一般貸款成數）－其他法定優先受償款1）2013年10月1日未設立法定優先受償款下的市場價值抵押目的估價遵循謹慎原則，在用收益法評估時，年凈收益應采用較保守估計值500萬元，收益期限為40年-5年=35年，利用公式：V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]，可得2013年10月1日未設立法定優先受償權下的市場價值為：V=500/8%×[1-1/（1+8%）35]=5827.28（萬元）2）求解已抵押貸款余額先求年償還額600=A/6%×[1-1/1.0610]A=81.52剩余7年未還貸款余額P=81.52/6%×[1-1/（1+6%）7]=455.08（萬元）3）2013年10月1日再次抵押價值＝5827.28－（455.08/0.5）＝4917.12（萬元）二、某商場的建筑面積6000m2，土地使用期限40年，從2008年10月1日起計，不可續期。該商城于2010年10月1日進行了抵押貸款，貸款金額600萬元，貸款期限10年，貸款年利率6%（貸款期間貸款利率不變），每年等額償還本息。抵押當時的貸款成數為6成，現實社會一般貸款成數為5成。調查得知，現在附近類似商場較樂觀、最可能和較保守的年凈收益分別為600萬元、560萬元和500萬元。該商場除上述貸款外無其他法定優先受償款，房地產報酬率為8%。請計算該商場2013年10月1日的再次抵押價值以及正常市場條件下帶抵押合同的購買價格（分別計算以下兩種購買方式下的購買價格：一是購買者購買后按原償還方式承擔還款義務；二是購買者一次性償還剩余貸款后購買）。（10分）【答案】（1）求解2013年10月1日再次抵押價值再次抵押價值＝未設立法定優先受償權下的市場價值－已抵押擔保的債權數額－其他法定優先受償款＝未設立法定優先受償權下的市場價值－（已抵押貸款余額/社會一般貸款成數）－其他法定優先受償款1）2013年10月1日未設立法定優先受償款下的市場價值抵押目的估價遵循謹慎原則，在用收益法評估時，年凈收益應采用較保守估計值500萬元，收益期限為40年-5年=35年，利用公式：V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]，可得2013年10月1日未設立法定優先受償權下的市場價值為：V=500/8%×[1-1/（1+8%）35]=5827.28（萬元）2）求解已抵押貸款余額先求年償還額600=A/6%×[1-1/1.0610]A=81.52剩余7年未還貸款余額P=81.52/6%×[1-1/（1+6%）7]=455.08（萬元）3）2013年10月1日再次抵押價值＝5827.28－（455.08/0.5）＝4917.12（萬元）三、為評估一套建筑面積為75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市場價格，選取了三個可比實例，有關資料如下：（1）可比實例及其交易情況見下表。假設美元與人民幣的市場匯率2016年6月30日為1美元等于6.61元人民幣，2016年9月30日為1美元等于6.65元人民幣；人民幣與港幣的市場匯率2016年7月31日為1元人民幣等于1.20元港幣，2016年9月30日為1元人民幣等于1.226元港幣。試利用上述資料估算該公寓2016年9月30日用人民幣計價的市場價格。【答案】（1）建立比較基礎可比實例A1）建筑面積＝60m2/0.72＝83.33m22）房地產價格＝含有非房地產成分的房地產價格－非房地產成分的價值＝112萬元－3.5萬元＝108.5萬元可比實例B1）統一計價單位6.61×16.5萬美元＝109.065萬元人民幣2）統一稅費負擔正常負擔下的價格=賣方實得金額/（1-應由賣方繳納的稅費）＝109.065萬/（1－7%）＝117.274萬元人民幣可比實例C1）統一計價單位115萬元港幣÷1.2＝95.833萬元人民幣（解釋：因為價格變動指數是以人民幣為基準的，取實際成交日的匯率）四、某宗出租的房地產，建筑面積為40000m2，容積率為4，土地使用期限為40年，自2005年10月1日起計算，約定不可續期。建筑物為鋼筋混凝土結構，于2007年10月1日建成，可供出租的面積占總建筑面積的70%。根據市場調查得知，2010年10月1日該類房地產的租金為每月40元/m2，年平均空置率為20%，平均每月除稅費外的運營費用為30萬元，出租人承擔的稅費約占租金收入的8%，該房地產現時土地單價為2100元/m2，土地報酬率為8%，建筑物報酬率為10%。請計算該房地產在2010年10月1日的價值。（8分）【答案】具體計算過程如下：（1）總有效毛收入：A=40000×0.7×（1－20％）×40×12=1075.2（萬元）；（2）總運營費用：C=30×12+1075.2×8%=446.02（萬元）；（3）年凈收益：a=A－C=1075.2－446.02=629.18（萬元）；或a=4×0.7×（1－20%）×40×12×（1－8%）－30×12=629.18（萬元）；（4）土地總價：L=40000/4×2100=2100（萬元）；（5）年土地凈收益：aL=2100×8%/［1－1/（1+8％）40-5］=180.19（萬元）；（6）年建筑物凈收益：aB=a－aL=629.18－180.19=448.99（萬元）；（7）建筑物總價：B=448.99/10%×［1－1/（1+10％）40－5］=4330.13（萬元）；（8）房地產價值：V=L+B=2100+4330.13=6430.13（萬元）。五、某宗房地產占地2000m2，容積率為3.0。土地是在2009年5月通過出讓方式取得的，出讓年限是40年。建筑物是于2010年11月建成使用的，經濟壽命為50年。經調查，現在取得類似土地40年使用權的市場價格是500元/m2，同類建筑物重置價格是1000元/m2。通過估價師對該建筑物觀察鑒定，對門窗等可修復部分進行修復需花費5萬元，裝修重置價格30萬元，經濟壽命5年；設備的重置價格50萬元，經濟壽命15年。殘值率假設均為零，報酬率為8%。求該房地產在2013年5月的市場價格。（10分）【答案】六、某幢寫字樓，土地面積4000㎡，總建筑面積為9000㎡，建成于2002年10月1日，土地使用權年限為2007年10月1目～2047年10月1日。現在獲得類似的40余年土地使用權價格為5000元/㎡，建筑物重建成本為3000元/㎡，建筑物自然壽命為60年，有效年齡為10年。其他的相關資料如下：（1）門窗等損壞的修復費用為3萬元，裝修的重置價格為82.5萬元，平均壽命為5年，有效年齡為4年，空調系統功能落后，必須更換，舊系統已提折舊80萬元，拆除該空調費用為10萬元，可回收殘值30萬元，重新構建價格（不含安裝費）為130萬元，安裝新的空調系統的費用為8萬元，除空調以外的設備的重置價格為250萬元。平均壽命為15年，經過年數為9年。（2）該幢寫字樓由于層高過高和墻體隔熱保溫性差，導致與同類寫字樓相比，每月增加能耗800元。（3）由于寫字樓所在區域剛有一化工廠建成投產，區域環境受到一定的污染，租金將長期受到負面影響，預計每年租金損失為7萬元。（4）該類寫字樓的報酬率為10%，銀行貸款年利率為5%，土地報酬率為8%。（5）假設除空調以外，殘值率均為零。試求該寫字樓于2017年10月1日的折舊總額和現值。【答案】七、某寫字樓為鋼筋混凝土結構，層高4.8m，沒有電梯，建筑面積為30000m2，經濟壽命為60年，有效經過年數為3年。經調查得知，現重新建造該類全新狀況的建筑物的建筑安裝工程費為1200元/m2（含裝修、設備費），專業費為建筑安裝工程費的8%，管理費用為建筑安裝工程費與專業費之和的3%，銷售費用為重新購建價格的3%，年利率為6%，建設期為2年，建筑安裝費、專業費、管理費用、銷售費用第一年投入60%，第二年投入40%，各年年內均為均勻投入，銷售稅費為重新購建價格的6.5%，投資利潤率為35%。又知該建筑物的墻、地面等損壞的修復費用為35萬元；裝修的重置價格為500萬元，平均壽命為5年，已使用3年；設備的重置價格為200萬元，平均壽命為10年，已使用3年；殘值率為零。由于該寫字樓沒有電梯，其出租率僅為80%，月租金為30元/m2，但如果在估價時點重置有電梯的類似寫字樓，則需要的電梯購置費用為180萬元，安裝費用為60萬元；而市場上類似有電梯寫字樓的出租率為85%，正常月租金為32元/m2，由于該寫字樓的層高較正常層高要高，使其能耗增加，經測算，正常情況下每年需要多消耗10000元能源費；同時由于周邊環境的變化，該寫字樓的經濟折舊為40萬元。當地該類房地產的報酬率為8%。請計算該建筑物的現時價值。（12分）【答案】（1）計算重新購建價格C總：方法一：首先，計算單價①建筑安裝成本：1200元/m2；②專業費用：1200×8%=96（元/m2）；③管理費用：（1200+96）×3%=38.88（元/m2）；④銷售費用：C×3%；⑤投資利息：（1200+96+38.88+3%C）×60%×［（1+6%）1.5－1］+（1200+96+38.88+3%C）×40%×［（1+6%）0.5－1］=88.93+0.2%C；⑥銷售稅費：C×6.5%；⑦投資利潤：（1200+96+38.88+3%C）×35%=467.208+1.05%C；⑧每平方米重新購建價格C=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.05%C。其次，計算總價①建安成本：1200×30000=3600（萬元）；②專業費用：3600×8%=288（萬元）；八、某宗出租的房地產，建筑面積為40000m2，容積率為4，土地使用期限為40年，自2005年10月1日起計算，約定不可續期。建筑物為鋼筋混凝土結構，于2007年10月1日建成，可供出租的面積占總建筑面積的70%。根據市場調查得知，2010年10月1日該類房地產的租金為每月40元/m2，年平均空置率為20%，平均每月除稅費外的運營費用為30萬元，出租人承擔的稅費約占租金收入的8%，該房地產現時土地單價為2100元/m2，土地報酬率為8%，建筑物報酬率為10%。請計算該房地產在2010年10月1日的價值。（8分）【答案】具體計算過程如下：（1）總有效毛收入：A=40000×0.7×（1－20％）×40×12=1075.2（萬元）；（2）總運營費用：C=30×12+1075.2×8%=446.02（萬元）；（3）年凈收益：a=A－C=1075.2－446.02=629.18（萬元）；或a=4×0.7×（1－20%）×40×12×（1－8%）－30×12=629.18（萬元）；（4）土地總價：L=40000/4×2100=2100（萬元）；（5）年土地凈收益：aL=2100×8%/［1－1/（1+8％）40-5］=180.19（萬元）；（6）年建筑物凈收益：aB=a－aL=629.18－180.19=448.99（萬元）；（7）建筑物總價：B=448.99/10%×［1－1/（1+10％）40－5］=4330.13（萬元）；（8）房地產價值：V=L+B=2100+4330.13=6430.13（萬元）。九、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經分析，有下列兩種可能的利用方案：方案一：改造為批發市場出租10年后轉售，需補繳地價，取得40年商業用地土地使用權，已知改造期為1年，改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2天，可出租面積為建筑面積的60%，運營費用率為25%，根據調查，10年持有期類似房地產凈租金年增長率為2.5%，批發市場10年后的轉售價格將升值為目前價格的1.6倍，轉售稅費為轉售價格的7%，房地產報酬率為7.5%。方案二：改擴建為公寓出售。需補繳地價，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預計改造期為1.5年，整體改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為公寓售價的3%；改造完成后即可完全售出，售價為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費為售價的6%。根據調查，該廠房目前的工業用途土地單價為1500元/m2，現狀容積率條件下40年期商業用地樓面地價為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業用地樓面地價下降5%，居民用地樓面地價下降2%；補繳地價以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現率為15%，改造建設成本、管理費用以及營銷費用在相應期間內均勻投入。請根據上述資料，求取該舊廠房的市場價格（1年按365天計）。【答案】假設開發法方案一：（舊廠房-批發市場）第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬元）開發完成后的價值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－2.5%）[1－（1＋2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝8572.35＋0.32V1V1＝12606.39（萬元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能轉售）補地價＝4500×26400－1500×12500＝10005萬元報課咨詢電話4008105999建設工程教育網（），正保遠程教育旗下品牌網站契稅＝（補地價＋舊廠房價值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建設成本及管理費用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.87萬元營銷費用=1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71萬元一十、某宗房地產占地2000m2，容積率為3.0。土地是在2009年5月通過出讓方式取得的，出讓年限是40年。建筑物是于2010年11月建成使用的，經濟壽命為50年。經調查，現在取得類似土地40年使用權的市場價格是500元/m2，同類建筑物重置價格是1000元/m2。通過估價師對該建筑物觀察鑒定，對門窗等可修復部分進行修復需花費5萬元，裝修重置價格30萬元，經濟壽命5年；設備的重置價格50萬元，經濟壽命15年。殘值率假設均為零，報酬率為8%。求該房地產在2013年5月的市場價格。（10分）【答案】一十一、某寫字樓為鋼筋混凝土結構，層高4.8m，沒有電梯，建筑面積為30000m2，經濟壽命為60年，有效經過年數為3年。經調查得知，現重新建造該類全新狀況的建筑物的建筑安裝工程費為1200元/m2（含裝修、設備費），專業費為建筑安裝工程費的8%，管理費用為建筑安裝工程費與專業費之和的3%，銷售費用為重新購建價格的3%，年利率為6%，建設期為2年，建筑安裝費、專業費、管理費用、銷售費用第一年投入60%，第二年投入40%，各年年內均為均勻投入，銷售稅費為重新購建價格的6.5%，投資利潤率為35%。又知該建筑物的墻、地面等損壞的修復費用為35萬元；裝修的重置價格為500萬元，平均壽命為5年，已使用3年；設備的重置價格為200萬元，平均壽命為10年，已使用3年；殘值率為零。由于該寫字樓沒有電梯，其出租率僅為80%，月租金為30元/m2，但如果在估價時點重置有電梯的類似寫字樓，則需要的電梯購置費用為180萬元，安裝費用為60萬元；而市場上類似有電梯寫字樓的出租率為85%，正常月租金為32元/m2，由于該寫字樓的層高較正常層高要高，使其能耗增加，經測算，正常情況下每年需要多消耗10000元能源費；同時由于周邊環境的變化，該寫字樓的經濟折舊為40萬元。當地該類房地產的報酬率為8%。請計算該建筑物的現時價值。（12分）【答案】（1）計算重新購建價格C總：方法一：首先，計算單價①建筑安裝成本：1200元/m2；②專業費用：1200×8%=96（元/m2）；③管理費用：（1200+96）×3%=38.88（元/m2）；④銷售費用：C×3%；⑤投資利息：（1200+96+38.88+3%C）×60%×［（1+6%）1.5－1］+（1200+96+38.88+3%C）×40%×［（1+6%）0.5－1］=88.93+0.2%C；⑥銷售稅費：C×6.5%；⑦投資利潤：（1200+96+38.88+3%C）×35%=467.208+1.05%C；⑧每平方米重新購建價格C=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.05%C。其次，計算總價①建安成本：1200×30000=3600（萬元）；②專業費用：3600×8%=288（萬元）；一十二、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經分析，有下列兩種可能的利用方案。方案一：改造為批發市場出租10年后轉售，需補繳地價，取得40年商業用地土地使用權，已知改造期為1年，改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2·天，可出租面積為建筑面積的60%，運營費用率為25%，根據調查，10年持有期類似房地產凈租金年增長率為2.5%，批發市場10年后的轉售價格將升值為目前價格的1.6倍，轉售稅費為轉售價格的7%，房地產報酬率為7.5%。方案二：改擴建為公寓出售。需補繳地價，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預計改造期為1.5年，整體改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為公寓售價的3%；改造完成后即可完全售出，售價為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費為售價的6%。根據調查，該廠房目前的工業用途土地單價為1500元/m2，現狀容積率條件下40年期商業用地樓面地價為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業用地樓面地價下降5%，居住用地樓面地價下降2%；補繳地價以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現率為15%，改造建設成本、管理費用以及營銷費用在相應期間內均勻投入。請根據上述資料，求取該舊廠房的市場價格（1年按365天計）【答案】假設開發法方案一：（從舊廠房到批發市場）從第2－11年，每年逐年遞增的凈租金，第11年的出售價格第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬元）開發完成后的價值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－2.5%）×[1－（1＋2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝8572.35＋0.32V1V1＝12606.39（萬元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能轉售。）補地價＝4500×26400－1500×12500＝10005萬元契稅＝（補地價＋舊廠房價值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建設成本及管理費用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.81萬元營銷費用＝1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71萬元舊廠房的價值V0＝12606.39－10005－400.2－0.04V0－2461.87－585.71V0＝－813.83（萬元）一十三、為評估一套建筑面積為75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市場價格，選取了三個可比實例，有關資料如下：（1）可比實例及其交易情況見下表。假設美元與人民幣的市場匯率2016年6月30日為1美元等于6.61元人民幣，2016年9月30日為1美元等于6.65元人民幣；人民幣與港幣的市場匯率2016年7月31日為1元人民幣等于1.20元港幣，2016年9月30日為1元人民幣等于1.226元港幣。試利用上述資料估算該公寓2016年9月30日用人民幣計價的市場價格。【答案】（1）建立比較基礎可比實例A1）建筑面積＝60m2/0.72＝83.33m22）房地產價格＝含有非房地產成分的房地產價格－非房地產成分的價值＝112萬元－3.5萬元＝108.5萬元可比實例B1）統一計價單位6.61×16.5萬美元＝109.065萬元人民幣2）統一稅費負擔正常負擔下的價格=賣方實得金額/（1-應由賣方繳納的稅費）＝109.065萬/（1－7%）＝117.274萬元人民幣可比實例C1）統一計價單位115萬元港幣÷1.2＝95.833萬元人民幣（解釋：因為價格變動指數是以人民幣為基準的，取實際成交日的匯率）一十四、某