第四章房地產(chǎn)市場(chǎng)分析內(nèi)容提要一房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路和基本內(nèi)容二宏觀經(jīng)濟(jì)分析與地區(qū)經(jīng)濟(jì)分析三房地產(chǎn)市場(chǎng)總體趨勢(shì)分析四房地產(chǎn)供求分析五房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)分析案例一、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路

和基本內(nèi)容（一）分析思路1、三個(gè)層次地區(qū)市場(chǎng)（影響所有類(lèi)型房地產(chǎn)市場(chǎng)行情的市場(chǎng)環(huán)境）專(zhuān)業(yè)物業(yè)市場(chǎng)（影響某類(lèi)型房地產(chǎn)市場(chǎng)行情的市場(chǎng)環(huán)境）項(xiàng)目物業(yè)市場(chǎng)（針對(duì)某個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或個(gè)案，是房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的最終目標(biāo)）

地區(qū)市場(chǎng)分析專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)分析項(xiàng)目市場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析消費(fèi)者分析2、兩個(gè)方面分析供給與需求，分層次分析各種影響因素3、三個(gè)時(shí)段過(guò)去、現(xiàn)在、未來(lái)4、五個(gè)影響因素經(jīng)濟(jì)人口區(qū)位環(huán)境條件地點(diǎn)的自然條件法律，人文心理（二）基本內(nèi)容1供給分析2需求分析3市場(chǎng)租售情況分析4市場(chǎng)趨勢(shì)分析5市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析二宏觀經(jīng)濟(jì)分析與地區(qū)經(jīng)濟(jì)分析

（一）房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)行情與地區(qū)經(jīng)濟(jì)周期的關(guān)系1、經(jīng)濟(jì)周期定義：經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的波動(dòng)2、房地產(chǎn)業(yè)的周期：美國(guó)：18年日本：10年香港：7-8年臺(tái)灣：5-6年中國(guó)：4-5年（二）如何進(jìn)行宏觀經(jīng)濟(jì)分析常規(guī)研究與專(zhuān)題研究結(jié)合定期分析與不定期分析結(jié)合1收集各種宏觀經(jīng)濟(jì)分析成果配合專(zhuān)業(yè)研究成果進(jìn)行有關(guān)的定期分析總趨勢(shì)預(yù)測(cè)政策分析2進(jìn)行宏觀經(jīng)濟(jì)分析應(yīng)關(guān)注：兩個(gè)視角：從時(shí)間連續(xù)性上分析從時(shí)間的橫斷面上進(jìn)行分析內(nèi)容：經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度國(guó)家和地區(qū)經(jīng)濟(jì)政策的動(dòng)態(tài)專(zhuān)家的政策建議重大事件的發(fā)展及其影響3可借鑒的宏觀經(jīng)濟(jì)及地區(qū)經(jīng)濟(jì)分析成果專(zhuān)家分析成果企業(yè)調(diào)查報(bào)告景氣分析預(yù)測(cè)（房地產(chǎn)指數(shù)）價(jià)格指數(shù)：?jiǎn)我恢笜?biāo)指數(shù)。用于微觀分析例如：中房指數(shù)，偉業(yè)指數(shù)，西安40指數(shù)，中原城市指數(shù)房地產(chǎn)綜合景氣指數(shù)：合成指標(biāo)，用于宏觀經(jīng)濟(jì)分析例如：國(guó)房指數(shù)，中房預(yù)警指數(shù)，房地產(chǎn)業(yè)景氣指數(shù)4基本數(shù)據(jù)的獲得（1）統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)（2）調(diào)查數(shù)據(jù)（3）參考資料社會(huì)經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)：總量指標(biāo)：GDP、人口、進(jìn)出口；結(jié)構(gòu)指標(biāo)：一、二、三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)水平指標(biāo)：職工平均工資，人均居住面積動(dòng)態(tài)指標(biāo)：零售價(jià)格指數(shù)、固定資產(chǎn)投資、價(jià)格指數(shù)、通貨膨脹率等注：分全國(guó)和地方兩個(gè)層面的宏觀經(jīng)濟(jì)。房地產(chǎn)業(yè)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)：投資；資金；開(kāi)發(fā)量；銷(xiāo)售；注：分全國(guó)和地方兩個(gè)層面5分析報(bào)告的內(nèi)容(1)宏觀經(jīng)濟(jì)與地區(qū)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行總體狀況

(2)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體分析基本走勢(shì)分析包括：總量指標(biāo)；結(jié)構(gòu)指標(biāo)政策法規(guī)動(dòng)向及其影響（對(duì)價(jià)格，開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)分布，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品形式，政策的時(shí)間滯后）三房地產(chǎn)市場(chǎng)總體趨勢(shì)分析（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的變動(dòng)機(jī)制與房地產(chǎn)價(jià)格1、供求關(guān)系決定價(jià)格2、供求關(guān)系變化影響價(jià)格的變化（二）市場(chǎng)行情波動(dòng)的分析方法

1、指數(shù)分析法價(jià)格指數(shù)的應(yīng)用：（判斷總體價(jià)格走勢(shì)；不同區(qū)位的物業(yè)的價(jià)格走勢(shì)）i=1，2，…122、景氣分析法（1）房地產(chǎn)景氣指標(biāo)的設(shè)置三種觀點(diǎn)觀點(diǎn)訪一：先行奸指標(biāo)步：固遺定資午產(chǎn)投旬資增病長(zhǎng)率踐，房沉地產(chǎn)竊新開(kāi)艷工面晚積增浙長(zhǎng)率宿，土樹(shù)地與救樓宇行供給蛋量。同步見(jiàn)指標(biāo)骨：國(guó)可民經(jīng)泡濟(jì)增串長(zhǎng)率劫，物希價(jià)結(jié)償構(gòu)比傳重與巴物業(yè)啊類(lèi)型范變化滯后司指標(biāo)能：投席資收拼益率馬，資壯金利建潤(rùn)率扛，就潛業(yè)率較，股禽地聯(lián)詞動(dòng)關(guān)忍系。觀點(diǎn)編二直接指標(biāo)間接指標(biāo)地產(chǎn)價(jià)格和資金，投資收益率國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率交易量，資金利潤(rùn)率中長(zhǎng)期貸款利率空置率，就業(yè)率樓宇按揭利率房地產(chǎn)新開(kāi)工面積增長(zhǎng)率，股地聯(lián)動(dòng)關(guān)系固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)率房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率物價(jià)指數(shù)與通貨膨脹率觀點(diǎn)短三：綜合默景氣芒指數(shù)領(lǐng)包括捕：土地小供應(yīng)淺指數(shù)睛（城與市周悔邊新碑征用咳地指紗數(shù)，獲舊區(qū)腫重新期用地燥指數(shù)據(jù)，批宇租土較地指己數(shù)）土地伶價(jià)格墳指數(shù)顆（新活征用國(guó)地價(jià)扮格指桂數(shù)，窗批租稼用地拔價(jià)格顆指數(shù)傳）建筑謀業(yè)價(jià)壇格指銀數(shù)房地伯產(chǎn)公演司指闖數(shù)（抹銷(xiāo)售密額，軋房地百產(chǎn)投卵資，躺股本薄利潤(rùn)渾率）內(nèi)外側(cè)銷(xiāo)房來(lái)產(chǎn)價(jià)帖格指斃數(shù)（棕內(nèi)銷(xiāo)昆房?jī)r(jià)皺格，瓣外銷(xiāo)秘房?jī)r(jià)射格，精租賃慚價(jià)格真）投資面指數(shù)爛（GD崗P增長(zhǎng)眾指數(shù)萍，固錢(qián)定資鳥(niǎo)產(chǎn)投搶資增蹦長(zhǎng)指根數(shù)，械住宅抖建設(shè)限投資疑增長(zhǎng)蜻指數(shù)徐，商右品房牢建設(shè)日投資倉(cāng)增長(zhǎng)奔指數(shù)些）物業(yè)啞均價(jià)靠指數(shù)撿（住混宅銷(xiāo)炎售均薦價(jià)指兩數(shù)，嘗寫(xiě)字叨樓銷(xiāo)痛售均盛價(jià)指精數(shù)，境商業(yè)究用房刊銷(xiāo)售單均價(jià)革指數(shù)（2）景躍氣動(dòng)鑼向指植數(shù)與俯景氣浙觀測(cè)DI＝在t時(shí)刻如擴(kuò)張尋的變挑量個(gè)譜數(shù)/變量還總數(shù)×1達(dá)00％擴(kuò)散械指數(shù)糕用于廢描述違綜合聾考慮常宏觀旅市場(chǎng)各的行株情波亂動(dòng)。（3）例駐子：迫國(guó)房殘景氣泛指數(shù)8類(lèi)分上類(lèi)指艙數(shù)加代權(quán)平參均，接以19悉95年3月為康基期飲得到侍的百割分比陰綜合鬧指數(shù)敞。選擇阿房地睡產(chǎn)開(kāi)價(jià)發(fā)投倍資、旁資金擔(dān)來(lái)源暴、土筋地轉(zhuǎn)像讓收出入、怨土地外開(kāi)發(fā)扭面積耳、新童開(kāi)工逆面積司、竣潛工面現(xiàn)積、埋空置遭面積構(gòu)、商蒜品房麗銷(xiāo)售射價(jià)格指數(shù)雅法和始景氣傳分析題法的臥對(duì)比價(jià)格戶(hù)指數(shù)染：反鍵映市填場(chǎng)行剪情波織動(dòng)更首直接器，及季時(shí)景氣菌指數(shù)圓：對(duì)壘價(jià)格層波動(dòng)桃的原討因更演有解碌釋性四餅房地斜產(chǎn)供下求分充析分析揀的關(guān)繭鍵點(diǎn)切：找減到供戲求規(guī)抱律性枝的關(guān)滴系什么比樣的邀住戶(hù)乖需要揚(yáng)什么惕樣的塘房屋什么膀樣的營(yíng)商家把需要穩(wěn)什么眉樣的為商鋪透？什么列行業(yè)里的辦椒公室敢需要糖什么谷樣的挪辦公冤室？（一訂）供堂給量陜及供鉤給結(jié)雷構(gòu)分廚析方酬法管道傾分析偉法潛在無(wú)供給妄量分場(chǎng)析方允法現(xiàn)有腸市場(chǎng)龍商品蹦住宅罩存量鎖的分莖析方求法供給耗量結(jié)堪構(gòu)分寧析方偏法規(guī)劃遙用地分區(qū)肺規(guī)劃喪用地三通言一平矛用地獲《建設(shè)愈用地規(guī)劃袍許可且證》用地獲《國(guó)有奮土地使虎用證》用地獲《建設(shè)碼工程規(guī)劃和許可健證》用地獲《建設(shè)遭工程開(kāi)工蹤蝶許可咱證》用地領(lǐng)《商品伙房預(yù)售哄許可吧證》用地竣工編前未畜預(yù)售蜓量竣工母后待孟銷(xiāo)售煮量132541、酸管道渠分析行法假設(shè)脆獲得渣每個(gè)挽許可更證的墳時(shí)間擾為1年，絡(luò)從獲繪得預(yù)或售證奏到售寺完時(shí)紐奉間為2年。翅則：未來(lái)2年的嗓供給罰量＝5+夫4未來(lái)3年的謀供給坡量＝5+亦4+盡3未來(lái)4年的掙供給搬量＝5+再4+階3+括2未來(lái)5年的聞供給紛量＝5+羊4+層3+穴2+灑12、潛且在供董給量饑的分蕩析方粘法潛在扮土地炮供給莊量來(lái)路源：新建駛城區(qū)佛的土霧地供賓給量燭＝規(guī)劃滔城區(qū)滔面積拼－已辨開(kāi)發(fā)育建成象區(qū)的童面積秩－已近出讓偵的面棒積舊城宅區(qū)改合造可臨供開(kāi)拐發(fā)的承土地鞠量＝規(guī)劃灶改造名面積偽－已界改造賴(lài)面積改變?nèi)佑猛痉缚晒橀_(kāi)發(fā)液的土譜地量3、現(xiàn)抵有市殺場(chǎng)商撫品住微宅存拔量的挖分析薦方法主要嗓分析翼對(duì)象職：獲樹(shù)得銷(xiāo)刮售許熱可證知的商存品住鵝宅現(xiàn)有傭市場(chǎng)功商品冶住宅期存量菊＋新芹增商雅品住茂宅面煌積總頌量商品將住宅逃施工騰面積+歷年屈在售披面積市場(chǎng)縫潛在辨供給總量＝師存量/N蹈+未出情讓土挑地使脹用權(quán)漆的土狡地供慌給量4、供避給量撥結(jié)構(gòu)夏分析頸方法某區(qū)優(yōu)域房體地產(chǎn)扒供給街量結(jié)班構(gòu)戶(hù)型滴結(jié)構(gòu)總價(jià)株水平找結(jié)構(gòu)（二癢）需腎求量全分析漫方法需求裳潛力評(píng)分析需求岔偏好腥分析1、續(xù)需求粱潛力妖分析（1）人恢口增嫂長(zhǎng)與鮮住宅鋤需求英潛力住房長(zhǎng)面積禁需求板＝新暖增人艇口需謎求面禁積＋糕原有張人口踢需求意增加難面積綠＋年眼拆遷聚面積（2）人需口結(jié)涼構(gòu)與促住戶(hù)痛規(guī)模沸變動(dòng)蘋(píng)對(duì)商嘗品住延宅需貿(mào)求的茅影響2、需盛求偏嗚好分獲析（通寄過(guò)調(diào)肥查發(fā)抵現(xiàn)消臂費(fèi)者冶的基宵本特嫌征）可承紙受總參價(jià)首付議款月供害款樓型駱首選最看浩重的晴因素典型無(wú)戶(hù)型總面協(xié)積客廳熊面積書(shū)房雅面積餐廳揉面積廚房?jī)S面積衛(wèi)生欣間面膏積主陽(yáng)牙臺(tái)面剛積次陽(yáng)畜臺(tái)面對(duì)積車(chē)位五渠房地銷(xiāo)產(chǎn)項(xiàng)段目市尤場(chǎng)分雀析（一者）房渡地產(chǎn)妙項(xiàng)目縮慧一般察特性唯的分六析（二覆）對(duì)既不同腿物業(yè)膊特性微的分泥析（三竿）評(píng)淡價(jià)房羅地產(chǎn)滿(mǎn)項(xiàng)目共與競(jìng)訂爭(zhēng)對(duì)訓(xùn)手的臥方法(四)消費(fèi)巷者研系究（一負(fù)）房馬地產(chǎn)窮項(xiàng)目揚(yáng)一般泥特性催的分舌析1、法規(guī)律特士性分拉析2、經(jīng)惠濟(jì)特們性分編析3、項(xiàng)份目所族在地賺點(diǎn)自遣然條甚件的顧分析4、項(xiàng)肚目的夾關(guān)聯(lián)惑性分切析（二截）對(duì)升不同闊物業(yè)傅特性衡的分慈析財(cái)務(wù)串特性建筑全特性地點(diǎn)欣特性環(huán)境輕特性財(cái)務(wù)首特性住宅物業(yè)零售、寫(xiě)字樓物業(yè)1、每月租金或價(jià)格2、停車(chē)空間的租金3、所有者與租賃者間的分配比例4、空間或單位的吸納率5、付款方式及折扣6、物業(yè)管理費(fèi)1、每平米租金或售價(jià)2、租金折扣3、可用于出租的面積4、可用的年限5、物業(yè)管理費(fèi)建筑凳特性住宅物業(yè)零售、寫(xiě)字樓物業(yè)1、使用年期2、建筑物的條件3、單位的面積4、房間的數(shù)量與種類(lèi)5、特殊設(shè)計(jì)1、標(biāo)準(zhǔn)層面積2、各功能面積的設(shè)置及比例3、可分割性4、智能化水平5、裝修水平6、交通設(shè)計(jì)地點(diǎn)坦特性住宅物業(yè)零售、寫(xiě)字樓物業(yè)1、娛樂(lè)性設(shè)施2、景觀質(zhì)量3、停車(chē)場(chǎng)的設(shè)施1、停車(chē)場(chǎng)實(shí)施2、配套設(shè)施3、對(duì)外交通設(shè)計(jì)4、景觀質(zhì)量環(huán)境耽特性住宅物業(yè)零售、寫(xiě)字樓物業(yè)1、與就業(yè)中心的接近程度及沿途的環(huán)境2、與商業(yè)中心的接近3、與娛樂(lè)文化設(shè)施的接近程度4、與主要干道和交通樞紐的接近5、與停車(chē)場(chǎng)和空曠地的接近程度6、與學(xué)校的接近及學(xué)校質(zhì)量7、與醫(yī)院、消防、公安部門(mén)的接近程度，沿途環(huán)境1、與主干道，各交通樞紐和設(shè)施的接近程度2、與日間行人密集區(qū)的接近程度3、商業(yè)設(shè)施4、周邊商業(yè)區(qū)的年限和租金條件（三餐）評(píng)偶價(jià)房沖地產(chǎn)諒項(xiàng)目沉與競(jìng)汽爭(zhēng)對(duì)經(jīng)手的擦方法步驟保：1、主贈(zèng)要特飾性的瀉分解崇（可代測(cè)量偷的因傾素的夕確定毀）2、因澤素的洗作用女或重與要程住度（荒權(quán)重挑的確惹定）3、評(píng)鑒分4、分衣析項(xiàng)爭(zhēng)目地毯點(diǎn)的者最佳奸用途催，得栗出競(jìng)譯爭(zhēng)對(duì)希手的坦競(jìng)爭(zhēng)父特色肌。例子模：地唇點(diǎn)區(qū)尚位的貨評(píng)價(jià)1、悄地區(qū)承的通暴達(dá)性主要錘干道喪（數(shù)煌量、厘方向彎，新效建和隔擴(kuò)建短）主要絡(luò)干道案的設(shè)飄計(jì)特辰征（緩行車(chē)?yán)畹罃?shù)邀量，飽寬度末，設(shè)除計(jì)通欺行能貫力，遣交通陽(yáng)管制對(duì)）主要接干道禮的運(yùn)聯(lián)行特庭征（渾車(chē)流浮量，屬高峰哈時(shí)間蔥，阻公塞和考發(fā)生現(xiàn)事故耳頻率讓?zhuān)┑缆方堑奈锓|(zhì)性皺條件耽（路俗表和悉車(chē)道協(xié)寬）大型奮交通幕設(shè)施食（線津路的嫌使用紀(jì)成本島，位站置，不利用再水平猴）2、一鐮般區(qū)宇位特志征關(guān)聯(lián)席性的森模式丈：決檢定項(xiàng)飼目所核在地臣理位貴置的塔特定疫要素翻以及立這個(gè)謹(jǐn)區(qū)位痛中對(duì)匙該地?cái)r點(diǎn)上機(jī)的活剪動(dòng)及將其與質(zhì)周?chē)鹊貐^(qū)某的關(guān)穩(wěn)系有升影響計(jì)的因傾素。接近差性：冬時(shí)間晴、距少離和旱線路市場(chǎng)軍或交漂易區(qū)津的中井心點(diǎn)疑，邊車(chē)界競(jìng)爭(zhēng)掠者和翅競(jìng)爭(zhēng)堂地點(diǎn)互補(bǔ)霞性活帥動(dòng)活動(dòng)負(fù)中心3、地妹點(diǎn)的抓通達(dá)關(guān)性（津目的弟：評(píng)果價(jià)影洋響車(chē)晶和行仗人的擁自由閃流動(dòng)篇的特滾殊條奧件）出入忙口的勤數(shù)量焦、位醉置和洲功能出入肺口的干規(guī)模柳、容球量及觀阻塞言水平標(biāo)的躁物及汽其基恒本活伐動(dòng)地邪點(diǎn)的梅距離翻和線方路與停煙車(chē)場(chǎng)斤地的角距離焰和路躁線與內(nèi)濾部流饒通網(wǎng)霞絡(luò)的負(fù)距離億和路額線與出矩入口微的外太部交靠通條墓件4、可究視性貸（目睜的：紛評(píng)價(jià)撿影響籮地點(diǎn)求可視杠性的沫要素英和附沸近視躬覺(jué)接鎮(zhèn)觸的扯特殊歲條件份）近地貫點(diǎn)的坡可視眠水平么（與稀附近匙設(shè)施燙的距發(fā)離）觀察仙點(diǎn)的展可視扁水平棚（通心向地趙點(diǎn)的穿可視涉點(diǎn)，眼從人蝕行道什的起掘視點(diǎn)落）5、主情要特終征與誤設(shè)計(jì)畝要素（評(píng)脊價(jià)地若點(diǎn)上銹的特多定條喂件，腦這些榆條件脂影響現(xiàn)房地爹產(chǎn)的田設(shè)計(jì)櫻能力漠的發(fā)姐揮）地點(diǎn)蒜布局自然染特征內(nèi)部撕循環(huán)停車(chē)幸設(shè)施建筑憲狀況其他慎地點(diǎn)購(gòu)品質(zhì)地點(diǎn)駁的特勁殊服鳥(niǎo)務(wù)和贊設(shè)施厭的可企用性控制坡條件政府湊規(guī)定數(shù)和法婆律條黃件評(píng)分ABCD1地區(qū)區(qū)位主干道連接43212一般區(qū)位接近機(jī)場(chǎng)34233地點(diǎn)通達(dá)性空間容量54324可視性觀察點(diǎn)可視水平32455設(shè)計(jì)要素停車(chē)設(shè)施4543權(quán)重ABCD1地區(qū)區(qū)位主干道連接0.10.10.10.12一般區(qū)位接近機(jī)場(chǎng)0.10.10.10.13地點(diǎn)通達(dá)性空間容量0.40.40.40.44可視性觀察點(diǎn)可視水平0.20.20.20.25設(shè)計(jì)要素停車(chē)設(shè)施0.20.20.20.2結(jié)果ABCD0.40.30.20.10.30.40.20.321.61.20.80.60.40.810.810.80.630%27%23%20%(四)消費(fèi)陣者研掛究1市場(chǎng)卡細(xì)分盾的多需層次訓(xùn)與多雜維度——認(rèn)識(shí)跌消費(fèi)仗者特希征的付工具市場(chǎng)戀定位并和產(chǎn)架品定糠位●第一病輪市磚場(chǎng)細(xì)種分針對(duì)猶房地歐產(chǎn)市紡場(chǎng)總秋的供埋求關(guān)率系而驚進(jìn)行淺，以世確定錦擬投最資商釘品房?jī)?cè)的性幼質(zhì)（顫住宅俯、商樹(shù)場(chǎng)、嘩寫(xiě)字銀樓、襖倉(cāng)庫(kù)令等等修）及飾區(qū)位臺(tái)（城軋市、治地區(qū)拾）而夫進(jìn)行技的。●第二淺輪市懂場(chǎng)細(xì)爛分是針乓對(duì)消楚費(fèi)者往而進(jìn)景行的舊，以稀確定央擬投潛資商頑品房從的市掃場(chǎng)定疾位。●第三箭輪市碼場(chǎng)細(xì)始分在初鍵步擬貪訂了當(dāng)細(xì)分疤市場(chǎng)堆后進(jìn)陸行的隨。調(diào)蔽研的嘗焦點(diǎn)價(jià)是顧顛客的扣消費(fèi)垮偏好巾，消攔費(fèi)行煮為及薄其他貫個(gè)性招特征殲。2購(gòu)房縮慧者的異九種摟心理求實(shí)主要追求的是實(shí)惠、實(shí)用、實(shí)效求新時(shí)髦、新穎、奇特求美以追求美觀為主要目的求廉價(jià)格敏感、以買(mǎi)“便宜”貨為樂(lè)事求方便管理、使用方便求名貴以顯示和夸耀為主要目的為儲(chǔ)備預(yù)期房?jī)r(jià)還要上漲，保值增值的需要求惠顧出于義氣或感恩，知心朋友的影響而產(chǎn)生好感、信任隨眾無(wú)主見(jiàn)，隨大流，怕吃虧六顫不同鹿物業(yè)根市場(chǎng)虜分析（一珍）住峰宅物推業(yè)市怠場(chǎng)分晚析(案例)（二吐）商吧業(yè)物蟲(chóng)業(yè)市膝場(chǎng)分沈析（三比）寫(xiě)瘦字樓號(hào)物業(yè)濫市場(chǎng)煉分析（二摧）商尋業(yè)物撿業(yè)市滴場(chǎng)分他析1、商刮業(yè)物增業(yè)的漿細(xì)分按區(qū)漸域分（小喊區(qū)、汗區(qū)級(jí)截、市府級(jí)、夠）按規(guī)成模分（小石、中罷、大責(zé)、超湯大）按經(jīng)制營(yíng)方撇式分（超哲市、閃百貨態(tài)店、踐連鎖冷、便劍利、捎專(zhuān)賣(mài)半、折選扣店禽、購(gòu)冤物中早心、判免稅拒）按產(chǎn)腎品類(lèi)肌型分按服搖務(wù)對(duì)先象分（老率年店久、兒傭童店煤、）按建泥筑物陶的特言點(diǎn)分按商效鋪的垂聚集駛方式旬分2零售抄商業(yè)忘物業(yè)抄市場(chǎng)暮分析哲內(nèi)容1）城市睛經(jīng)濟(jì)先環(huán)境歲和區(qū)踩域經(jīng)在濟(jì)條誼件分紅析2）商業(yè)航網(wǎng)點(diǎn)鬼發(fā)展肝規(guī)劃討和政列策研錄究3）初旅步確鼠定零陶售物肉業(yè)類(lèi)招型4）明址確商約圈范箱圍5）零效售商軋品和租零售拆業(yè)物筆業(yè)供畜給分必析6）零售唐商品織和服秩務(wù)的惹需求頭分析購(gòu)買(mǎi)惕力分裝析；日消費(fèi)騰支出志模式嫌分析模；零凳售業(yè)慣空間勻的需藏求面本積估概計(jì)7）選湯址研這究8）確閑定主妻力商紅店及釋物業(yè)懲特征9）選只擇合變理的純運(yùn)營(yíng)礙模式3零售秒業(yè)物擠業(yè)市獵場(chǎng)分待析框尖架經(jīng)濟(jì)守環(huán)境魚(yú)分析空間腳供給消費(fèi)宮者調(diào)新查空間廉需求商業(yè)滾調(diào)查開(kāi)發(fā)伯多少開(kāi)發(fā)倘什么如何千開(kāi)發(fā)業(yè)種業(yè)態(tài)建成曉項(xiàng)目在建用項(xiàng)目計(jì)劃社項(xiàng)目收入年齡街構(gòu)成消費(fèi)駝偏好支出抵模式出行棋方式城市狗背景擁，經(jīng)竄濟(jì)形柄勢(shì)消費(fèi)咱水平鉛和結(jié)昂構(gòu)商業(yè)坦情況是否開(kāi)發(fā)是物業(yè)豪類(lèi)型業(yè)種映選擇業(yè)態(tài)練選擇物業(yè)陵規(guī)模業(yè)種干配比業(yè)態(tài)未配比融資君選擇招商塌方案管理基模式4零售盛商業(yè)啊物業(yè)恰供需瞎分析4.莫1需求行預(yù)測(cè)步驟蹤蝶：商圈手內(nèi)不彩同收撇入階臉層對(duì)短不同咳商品陡的購(gòu)買(mǎi)研力計(jì)算攤不同似商品陰的銷(xiāo)售護(hù)額與斗營(yíng)業(yè)潮面積吵的比計(jì)算歪總的重商業(yè)襲物業(yè)昨需求用總名需求飽減去告商業(yè)陪物業(yè)灣可供還給量買(mǎi)得到見(jiàn)商業(yè)臭物業(yè)堆的需村求缺奏口零售活動(dòng)單位面積的銷(xiāo)售額（美元/天）珠寶185酒店200工藝品62玩具76禮品74書(shū)店100來(lái)源垃：美帥國(guó)商奸業(yè)統(tǒng)嗚計(jì)4.距2供給攜量分融析確定夜商圈脆競(jìng)爭(zhēng)逼性物遼業(yè)的內(nèi)數(shù)量傍及其綿營(yíng)業(yè)慚面積確定坡計(jì)劃匙期和證在建飄的項(xiàng)鋒目的涼營(yíng)業(yè)窄面積確定枝擴(kuò)建靜面積魚(yú)（自章身和顏附近讓?zhuān)?、零攜售商燦業(yè)空柴間的墨設(shè)計(jì)（1）商粉業(yè)空馬間包躬括：展示狡空間銷(xiāo)售氏空間存儲(chǔ)穗空間交通顧空間員：流剃動(dòng)，袋半流昏動(dòng)，討靜空虎間娛樂(lè)搭空間餐飲業(yè)空間文化耗交流陡空間表演秧空間。。妨。。（2）攪商業(yè)野空間笨的設(shè)代置營(yíng)業(yè)志廳收貨準(zhǔn)備設(shè)備咐辦濟(jì)公恨休息庫(kù)房冷藏顧客工作相人員貨物（3）禿商業(yè)畜交通切的設(shè)雁計(jì)商場(chǎng)告交通貪流線勸類(lèi)型顧客構(gòu)的觀婚賞購(gòu)燃物活創(chuàng)動(dòng)流誘線貨物漂的進(jìn)蓬銷(xiāo)流卷線工作蛋人員州的工丟作流辰線為三竭條流標(biāo)線提歷供適胳宜的茶設(shè)計(jì)目標(biāo)壟：建例立和拜調(diào)整巴行為述和空顫間的競(jìng)關(guān)系具體營(yíng)實(shí)施臭：機(jī)能挖設(shè)計(jì)規(guī)模嶺設(shè)計(jì)配置珍設(shè)計(jì)流線害設(shè)計(jì)經(jīng)營(yíng)詳設(shè)計(jì)附：濤對(duì)設(shè)黎計(jì)有愛(ài)用的痰研究付成果判：描述疏步行蔑狀況部的指嫂標(biāo)：平均裳步行嶺速度人流全量（愛(ài)單向肌，相售向，幅交叉父，停戴滯）人流犯密度間隔歷和人漆流密加度的修關(guān)系交通匆設(shè)計(jì)竟的一炊般原侵則不在設(shè)人流峽密度午大的見(jiàn)區(qū)域茫產(chǎn)生及交叉?zhèn)淙肆鞅苊馊食霈F(xiàn)狂四叉賭以上甩的通鳳道交的叉口針對(duì)船停滯劫人流峰空間妙的設(shè)撈計(jì)：購(gòu)物淋區(qū)空坊間厚南度（急面對(duì)枝貨柜40規(guī)cm，80家cm）交款強(qiáng)區(qū)的種位置公共著空間(三)寫(xiě)字靜樓物斃業(yè)市瞇場(chǎng)分說(shuō)析1寫(xiě)字高樓市肺場(chǎng)的姿特點(diǎn)（1）市夠場(chǎng)波棚動(dòng)大（2）需資求變艘動(dòng)大自，調(diào)福整迅爽速（德供給票滯后適于需訂求）（3）供輝給周淚期的意獨(dú)立沃性供給喪與宏方觀經(jīng)幸濟(jì)相倡關(guān)性腦不大免，價(jià)枕格彈巧性大映，受荒以往玩租金擦售價(jià)驕的影噴響大寫(xiě)字禽樓市仰場(chǎng)分達(dá)析內(nèi)壘容（1）寫(xiě)耀字樓停市場(chǎng)俯背景坑分析（2）寫(xiě)伸字樓液的區(qū)棚域市暢場(chǎng)分墨析區(qū)域坡劃分確定次競(jìng)爭(zhēng)弱區(qū)域區(qū)域厭發(fā)展架條件(項(xiàng)目紀(jì)所在算城市瘋，所診在區(qū)蹦域，墻所在片地點(diǎn))（3）寫(xiě)旗