寧波陽光大酒店項目前期報告博虹投資

2007年4月6日前言：

第一部分：產品概況

第二部分：SWOT分析

第三部分：酒店市場分析

第四部分：辦公樓市場分析

第五部分：商業市場分析

第六部分：項目調整建議

第七部分：項目推廣建議

附錄部分：博虹投資簡介報告目錄前言※針對陽光大酒店項目特性，根據目前寧波酒店、辦公樓、商業總體市場供求狀況，并結合項目所在城西區域的特性，就本案的運作思路提供參考意見。※為實現本項目的快速去化，降低市場風險，根據寧波同類產品的實際配置、銷售情況，為本項目的產品提供調整建議。※根據目前寧波同類型項目的實際案例及銷售情況，為本案在取得銷售許可之前的運作模式提出本公司的建設性意見。※本報告為項目前期報告，重點為整體市場的把握、產品價值提升建議、項目前期推廣建議，相關細節將在后續提供給貴方。產品概況第一部分四星級標準酒店1棟，21層，單層面積為1360㎡，總建面積為28560㎡酒店客房數330套1棟，22層，單層面積為1360㎡，總建面積為29920㎡商場：酒店、辦公樓下面的連層，共3層寫字樓部分商業部分產品分類項目經濟指標

總用地面積總建筑面積建筑占地面積建筑密度容積率綠地率總停車位19420平方米99749平方米9710平方米50％425％490輛建設單位設計單位產品構造酒店經營單位酒店星級竣工時間自行車位寧波市陽光世界大酒店有限公司寧波市海曙區望春街道西成村經濟合作社寧波市建筑設計研究院主體為框架剪力墻結構，由地下2層、地上25層、及裙房等組合而成

寧波市陽光世界大酒店有限公司四星級標準2008年8月1450輛項目特點：※地處寧波城西，整體商業氛圍檔次不高，仍處于發展階段。※產品屬于復合型商業地產，包括四星級標準酒店、商務樓、商業部分。※本案酒店的順利經營將有力支撐寫字樓及商業部分的運營發展和銷售。※村級用地，必須在建筑大體完成后，才能開始銷售。SWOT分析第二部分項目優勢分析※交通優勢明顯：

環城西路、麗園、機場路、氣象路以及新典路構成了縱橫交通網，為本項目的通達性提供了保障。※復合型產品優勢：

四星級標準酒店通過品牌經營團隊進行運營，可以提升區域價值，并帶動寫字樓、商業部分的整體價值提升。※現房實景優勢：本項目屬于村級用地，必須在得到許可后才可銷售。這種特性一方面會給開發商帶來一定的資金壓力；另一方面，對客戶而言，可以產生“眼見為實”的保證，也是企業實力的體現。項目劣勢分析※人口分布雜，區域檔次低：

項目周邊外來人口多，人員成分復雜，將對項目品質、檔次提升產生負面影響。※區域商務競爭力不強：

周邊辦公樓內、外部配置低，缺乏品牌客戶入住，而在建或將開建的的宇達名城、麗園尚都、金都國際、恒豐中心等雖在內外部配置上有很大的提升，但體量大、客戶定位重復，放在寫字樓市場進行比較，明顯缺乏特色支持。※區域商業氛圍雜亂、無序：

海曙西部地區只有一些自發形成、零星散亂的商業分布，至今無一個象樣的服務業集聚區，造成區域檔次越來越低、租金售價難以提升、商業氛圍難以形成。項目周邊商業氛圍項目周邊商業具有城鄉結合部特征：種類多、雜亂、整體檔次不高，直接導致很多人對城西區域的印象仍然停留在“臟、亂、差”階段，這是本項目發展所必須解決的心理抗性。參雜五金汽配店鋪寧波電纜電線廠就在附近，所以周邊自發地形成了眾多五金、線纜、汽配等店鋪。此類店鋪形象普遍較差，雖然部分繁榮了地方商業，但對本項目的推廣會產生負面作用。項目威脅分析1※市場供應量大、競爭加劇：

酒店方面，寧波各區近幾年大幅推出高標準、具有知名品牌管理團隊的星級酒店，酒店行業的客戶競爭已經進入白熱化狀態。

商務樓方面，寧波未來三年內寫字樓供應量將超過200萬平方米，而年均消化量僅30萬平方米左右，寫字樓供過于求的形勢將不可避免。商業方面，寧波近年規劃建設的商業中心增多，總面積達到100萬平方米，如萬達廣場、世紀東方商業中心、灣頭商業休閑區等，勢必將爭奪寧波市區有限的客戶資源，未來商業市場的競爭形勢同樣不可樂觀。項目威脅分析2※同區域寫字樓產品競爭激烈：在建或即將開建的有宇達名城、麗園尚都、金都國際、恒豐中心等。如果本項目在形態、配置和客戶三方面無法突破，單就海曙西區的同質競爭就勢必在所難免，更不用說參與整個寧波寫字樓市場的競爭。※同類寫字樓產品競爭威脅：

海曙區留存的村級用地尚有不少，這些村級用地多為商業用途，由于這些用地在成本等方面與本項目相似，未來區域內商業和寫字樓項目競爭將更加激烈。項目機會分析※高標準酒店在城西存在空白：海曙西部地區缺少星級高標準酒店，而機場路直達西區，從項目所在地更可直達寧波核心，存在相當高檔客戶來源及相應需求。※品牌經營酒店在城西存在空白：城西酒店業尚未出現具有全國、乃至國際品牌的經營管理團隊進行運營的星級酒店，對區域市場而言具有開創意義，并可提升項目整體價值的意義。※具有酒店式管理寫字樓在城西存在空白：

寧波寫字樓供過于求的事實已經非常明顯,但多數停留在同類同質化競爭之中，差異化市場、特別是在軟性價值上具有酒店式管理的寫字樓不多，結合本項目星級酒店優勢，從客戶需求出發創造市場、制造差異化競爭優勢將是本案順利銷售關鍵。星級酒店商業寫字樓區域扒認同擾問題同質低競爭控問題價值仇創造景問題項目微三大軋類產畫品前期灘問題蹤蝶小結寧波繭陽光蔑大酒仗店市場喂培育產問題持續厘經營誘問題酒店詞市場蹈分析第三缸部分寧波命五星昏級酒音店資鄙料名稱區域規模周邊信息餐飲設施服務設施娛樂設施輔助設施南苑飯店寧波市靈橋路客房438間天一閣藏書樓月湖景區七塔寺天一廣場中山路商業街三江口中餐廳西餐廳商務中心票務服務鮮花店沖印店醫務室出租車部分房間有寬帶上網穿梭機場班車迪斯科舞廳棋牌室電子游戲機室游泳池保齡球場健身室按摩室桑拿浴室全景式玻璃窗獨立淋浴房感應式電子門鎖直接飲用水系統私人保險柜電腦水溫控制系統國際互聯網絡雙線電話中信國際大酒店寧波市江東北路1號（三江口靈橋邊上）客房288間天一閣七塔寺同湖秦隍廟中餐廳西餐廳客房送餐服務會議廳商務中心外幣兌換服務票務服務DDD電話IDD電話商場理發美容室免費寬帶上網穿梭機場班車咖啡廳酒吧舞廳卡拉OK廳棋牌室保齡球場小型高爾夫球場健身室桑拿浴室每層設單獨制冰機房間內可直接送發E-MAIL東港喜來登大酒店江東區彩虹北路客房655間三江口商業中心區、鄞州商業中心區、天一廣場、會展中心中餐廳西餐廳日本料理全天候客房送餐服務商務中心免費寬帶上網國際直撥電話衛星電視語音留言全天候禮賓服務行政酒廊圖書館每日免費報紙咖啡廳酒吧煙感房內按摩服務小廚房

小冰箱

熨斗殘疾人專用房煙樓層嬰兒床保險箱咖啡機水果籃冰桶人體工學工作椅

寧波掌五星涉級酒辣店分燈析※品牌蔽酒店飛管理充團隊湯經營膚：如東盯港喜楚來登呀、華眨僑豪直生等該，均嘩依托愿具有夾國際鞋品牌邪的酒馬店管話理團節隊提慢升自竟身整體素跪質及牌價值羽。※重視烏軟性歷配套：五星陽級酒姨店往添往從性客戶謀需求扇角度旁出發乳，為沾客人倉提供復商務爪、休乘閑、塊生活弊等人拾性化配套利設施保，重斯視、度尊重殿客人棟。※重視憐所提外供的退服務：重視莊整體災服務配氛圍堤的營榆造，第對人心員素撲質要盒求較句高。名稱區域周邊配套規模餐飲設施服務設施娛樂設施輔助設施寧波大酒店寧波中山東路145號天一閣月湖七塔寺天一廣場客房300間中餐廳會議廳商務中心外幣兌換服務DDD電話IDD電話部分房間有寬帶上網穿梭機場班車美食城夜總會卡拉OK廳棋牌室桌球室乒乓球室游泳池保齡球場健身室桑拿浴室提供翻譯鐘點秘導游文昌大酒店寧波中山西路文昌街2號鼓樓天一閣月湖客房160間中餐廳西餐廳客房送餐服務多功能廳商務中心票務服務DDD電話IDD電話洗衣服務商場醫務室理發美容室出租車寬帶上網酒吧卡拉OK廳棋牌室桌球室電子游戲機室保齡球場健身室桑拿浴室設商務專用樓層寧波新金星賓館寧波市柳汀街555號中餐廳西餐廳商務中心票務預訂商場停車場洗衣房租車服務保險箱咖啡吧健身房棋牌室桑拿美容美發臺球按摩乒乓球中西自助茶吧陽光套房行政商務房、女人客房、無煙客房等個性化客房寧波新園賓館寧波市解放南路188號客房106間中餐廳西餐廳客房送餐服務商務中心外幣兌換服務洗衣服務商場咖啡廳酒吧卡拉OK廳棋牌室桌球室電子游戲機室游泳池保齡球場健身室桑拿浴豪華寫字樓商務、娛樂和康體設施寧波丘四星山級酒兔店資寺料1寧波脅四星間級酒命店資捐料2名稱區域周邊配套規模餐飲設施服務設施娛樂設施輔助設施開元大酒店浙江省寧波市百丈東路812號客房398間中餐廳客房送餐服務會議廳外幣兌換服務DDD電話IDD電話洗衣服務理發美容室全部房間免費寬帶上網迪斯科舞廳卡拉OK廳棋牌室桌球室電子游戲機室保齡球場錄象室健身室桑拿浴室能容700人的多功能廳及大、中、小會議廳7個；300個停車位；10個康樂項目江南春大酒店寧波鄞州區錢湖北路1777號麥德龍、高教園區客房141間中餐廳咖啡廳會議廳商務中心DDD電話IDD電話卡拉OK廳棋牌室容納600余人就餐的餐廳及各式包廂20余個寧波新興大酒店寧波市中山西路226號（文昌街5號）客房358間中餐廳西餐廳國內、國際（IDD）直撥電話、中央空調、消防自動報警系統，閉路衛星有線電視、商務中心交誼舞廳、卡拉OK廳、棋牌室、桌球室、乒乓球室、游泳池、保齡球場、網球場、健身室、桑拿浴室寫字間和各種類型的會議室，多功能廳。精品商場、商務中心、票務代理、美容美發、汽車出租寧波金港大酒店寧波市揚善路51號客房270間中餐廳綜合布線提供100M寬帶上網服務商務中心多功能歌舞廳KTV包廂酒吧保齡球網球場桑拿棋牌室美容廳可容納500人左右的多功能大宴會廳寧波不四星汁級酒禾店分炭析※品牌賠酒店攝管理威團隊籃經營磁：如開和元、痕新興售等，晴均依闊托具豎有專扁業的尋酒店填管理池團隊漂進行其日常刊運營撿。※重視罵個性唇化配野套：如開減元重壞視商麥務會發議和辭娛樂劉設施告，以象其為抄特色慶；如飾新興槳重視她康體望設施島，并犯以其為重女點進搭行服軋務特梳色經址營。※重視指商務饑服務：配備貿滿足令商務滑需要茶的軟古、硬標件服初務。寧波舉城西泉星級考酒店侄資料名稱星級區域規模餐飲設施服務設施娛樂設施寧波新遠洋大酒店三星環城西路北段337號客房63間以寧波海鮮特色為主感應式門鎖、24小時淋浴熱水、多頻道電視節目、可獨立控制的空調系統、國內國際直撥電話、互聯網高速接口、個人保險箱咖啡吧、棋牌、美發美容和商務中心等服務設施寧波美地亞賓館三星環城西路南段周江岸路18號客房71間中餐廳商務中心停車場外幣兌換票務服務洗衣服務商場理發美容租車服務全部房間有寬帶上網分體空調中餐廳大堂吧客房送餐服務餐廳、美容、桑拿洗浴中心、棋牌室、雅致休閑吧、棋牌室、按摩室寧波南苑E家商務旅店三星環城西路南段756號客房102間中餐廳西餐廳會議廳商務中心停車場票務服務DDD電話IDD電話洗衣服務理發美容室郵政服務按摩室宇達旅游飯店二星寧波市環城西路南段325號7:00-21:00提供服務KTV、桑拿中心、美容美發宏通苑大酒店三星寧波市環城西路南段429號客房110間中餐廳中央空調、數字電視、寬帶上網、凈水器浴場、餐廳、客房、夜總會、中西按摩、足道服務、電影廳、健身房、美式桌球、乒乓球、電子游戲金豐大酒店四星寧波市環城北路南段567號客房99間中餐廳西餐廳寬帶網、私人保險箱、宴會廳、國際會議廳、票務服務理發美容室、商務中心、DDD電話、IDD電話臺球、網球、乒乓球、保齡球、棋牌、桑拿、美容中心、室內游泳池寧波烈城西永星級靜酒店打分析※缺乏弓品牌素酒店筐管理傾團隊賢經營倘：整體抵檔次年不高宰，各豎酒店傍經營焰特點擋雷同糞，市瘡場認恩同度梢不高鉤。※缺乏洗個性棚化服叼務內映容：餐飲膏、娛驚樂、陷商務沉類服邁務內賺容雷機同，澤陷入卷同質膜化競蘭爭。※缺乏遺復合市型產仍品：酒店億功能圖單一晴，無何法實屈現商宴務、勸休閑腫、消教費、啄娛樂封等復間合型夫功能田。參考嗎個案1：東社港喜喬來登欺大酒短店項目草特點趴：※前身搖為東港立飯店礙，即霸當時扁鄞縣暑縣政郵府第踩一招忌待所放，主紹要是頃為鄞柄縣政牙府服航務。※前期泡引入用國際召知名步酒店南品牌驗波特叮曼成置功完內成了扮項目此整體死價值齒、形打象提碌升。※后期霧引入榜喜來影登進頓行酒般店經想營管這理，斬依托診品牌獸酒店洋管理己團隊根優勢描，將看“星圣級酒店床式服辛務”次嫁接絕到公凳寓產晶品之趨上，欲成功露實現窗銷售濫。東港塘喜來僚登大劍酒店青營銷間策略寧波眼核心睡區地瘦標性舍酒店依托義波特苗曼、茫喜來漸登的沙國際研品牌還優勢品牌豈嫁接后續諸經營鄞縣椒縣政宮府第抄一招緞待所前身現況參考扎個案2：遠任洲大聾酒店項目定特點練：※地理拾位置跌偏遠位于席寧波按市江張北大數道與羊規劃童大道首交匯星處，翻江北威工業癢區的掩主入下口；周邊烈商業姥氣氛灰淡薄草，離或市中旺心也桐有一難定距漢離。※心理滿抗性在傳組統寧模波人挑心中飼，酒迫店所幟處的啞區段經為城笑鄉結琴合部頸，認池同度偽不高歐。※具有煉區域好開創邁性產抗品意棍義為江北饞高新犬技術頑產業毫開發數區具框有開坐創性果意義指的地紐奉標性赤產品。遠洲喚大酒差店營檔銷策羽略通過納前期捷對企敏業客械戶的星推廣蹄，配夸合后懸期的特價格言優勢烈，開園拓了宋企業色會議題市場器，并灰通過癢企業向帶動伶個人犬消費銹客戶醒，酒阻店運竄營實健現了脈良好哈開端持。依托著專業賺酒店申管理尾團隊厲提升罷酒店笑服務程水平濁、前解期對抱目標他客戶轎進行挺針對紹性傳伍播、器宣傳問自身散優勢枝、后暑期運紅營降情低價舟格形你成競技爭優畝勢整合附營銷定向島推廣地理莫位置嚷偏遠命、定優位客濱戶高蹄端、茂區域場價值章不明緩顯劣勢現況寫字刪樓市棋場分葉析第四五部分寫字挺樓供露應市敞場分吃析總體猛供求娘趨勢1供應袋量急寬劇放撓大，節市場亦面臨鐘巨大咽競爭衣壓力20逆06年寫搏字樓坡實際床需求私量約壓為35萬平苗方米池左右棒，而討新開煉盤項驢目約惰在15個，丙總建昨筑面急積在47萬平番方米隙，20妨06年新仗增量痰與之岡前的為市場踐存量桐預計箭約為93逮.5萬平程方米斧，供需燭比例夾已經陷擴大王到3：1。隨著雜鄞州南部鬼商務崖區、村東部功新城礎、江宇北灣傳頭、犯鄞奉白商務詳中心等板沫塊商館務樓分宇的穿建設膛，20祥07年的竄寫字姐樓供推應量素將超械過20姻0萬平衣方米。僅鄞惑州中傘心區滅南部據商務患區將籌有20個項兩目，震共60萬平銳方米微的供栽應量啟，江拘東科委技園席區60萬平罪方米斬“綠飼城·寧波終研發展園區糠”，區加上抱散落慣在其汪他板瞧塊的惱項目來，凱德保匯豪懶天下亡、萬魯達廣崖場寫茄字樓視、銀調億時投代廣泛場、伴廣博協國貿賠中心誰、坤機和中刊心、沾東城仗國際衡、雷撤迪森予廣場晶、綠溉城綠歲園寫迷字樓斗、東話方商覺務中欄心等參，供大漆于求午已經橡成為遍不爭固的事裂實。總體泡供求蒸趨勢2隨著衡供應棚量大茫幅度位增加直，租搞售周爐期必射然延案長通常掙情況擇下，孟供應派大于謝需求浸，市掙場處嬸于買枕方市負場，同整個爛市場環必顯速現疲戲軟之勻勢，租售廢周期彎必然擇延長。從宏推觀方逐面來畝看，持寧波傘寫字約樓市依場供有應量暗急劇涼放大影，市脆場供福需失剩衡；從項躲目區狀域來嗚看，與整體始供應詠過量，需儉求趨衣于飽食和。另一蝴方面眾，供泡量劇縫增，采將使稿市場麥漸入嚇觀望鄙，從懂而短楚期內癢市場息需求育不會臨有大溫的增某量。這種度情況絮下，貪今年廢市場預競爭奴無疑成將更動加慘魂烈，無論傷租、押售都柏將面怒臨巨多大的猜競爭騎壓力賀和去委化瓶事頸。產品膏發展這趨勢1品質器方面頂：寧波續寫字獎樓品視質越玻來越予高，建材栽、電葵梯配稠置、泛車位等硬販件方怒面已燈成為反關注保要點投。全天因候辦籌公：分戶辭計量嚼中央振空調將成院為主千流，跨以適起應寧固波客鈴戶全樓天候繞辦公蟲的需銹求。挑高勿層高氏：寫字沸樓層高正基本海控制紗在3.疏4－3.慘7米之間夜。產品仰發展紋趨勢2公共倉部位謎：公共錢部位置的設增計如大堂模、梯堵廳重視抗程度上越來臺越高教。內部漁配套校：會所的概暈念被琴廣泛近應用就于寫決字樓富設計肯。物業繡管理既：標準領越來榜越高泄，對駁于專業繁酒店榴式管豎理的需煉求越兇來越勤大。寧波洽寫字攔樓市納場特限征1※高性孔價比康項目復更受切市場稀歡迎盲：中低五價位忍的樓旺盤銷男售可議觀，孕如鄞泥州區甜的奧蜂麗賽膽大廈免、名籮匯國屈際，糊這與連寧波鞠中小企業謀數量彼多、鎖對于躲寫字挪樓價介格敏洽感程焰度高京，而元對品班質要趁求不記高有震關。※高檔月寫字陳樓、裕特色涂寫字靈樓市植場接橡受度外高：如萬愚豪中春心因將其特向有的判江景殺優勢繁，加白上國蚊際品卻牌酒吩店配利套及異管理志；北濱岸財澡富中心以昂其低貝層獨體幢，恐又處胡于大謙劇院睜這樣枯寧波傾唯一紛的充冒滿文歡化氛霸圍的肆樓盤狀；日放湖琴云借把助日迷湖優涂勢，藝以其兔優越券的環移境和因低層聰獨幢宴之特蒼色，吧均有昂出色金的市波場表凈現。※準甲度級寫侄字樓殘銷售后情況吵并不助樂觀：如金補隆國許際、雕恒隆舉廣場毯，除睡了地獨段優既勢外版，幾使無其社他可僅圈可篩點之續特色毅，而墓且正因其鍵地段踏獨特通，價杜格過交高，革導致洗市場云需求姨量過岔小，挪去化強較緩百慢。寧波抽寫字任樓市暑場特寨征2※地段擔差卻愧又缺驢乏特科色的善項目宇去化輛困難爽：如萬爛特財慘富港吹、廣表博國余際商眠貿中揚心等嗎，雖淋然樓頁盤的昂配置溉高、煩品質桐不錯呢，但弟終因其罷地段膽差、繭相對圍于該膝區域臂定價氣過高榮等因親素，沸去化生緩慢鐘。※銷售束價格皂：從銷岔售價榜格來測看，60總00掘~7咳00阻0元/平方悄米是概市場凳最能絲式接受友的價簡格，者其去日化速捕度要快流于同攀區域渴的住且宅，品名匯廉國際宮在一臘個月垮內去擊化76港.2擇%也正讀好說什明這毫一點缺。※各區罷域在謎售項亭目價料格：科技詢園區坊60茶00嶺-6皺50管0元恐/平節方米掘；江擇東區導80樣00蠶-9或00請0元乞/平刊米；春海曙籃區價乎格區間比脆較大熔，市王中心哨區域忠價格窯比較攤高，懇最高畜達到房誠16什00裳0元勤/平賽米；丹鄞州考區6副00鼻0-70福00電元/高平米童。參考轟個案1：上喂東國毫際項目岡特點迫：※地段攤偏遠位于抵江東共區百泳丈東扔路與寸滄海職路西制南處吸，遠綠離寧陳波城幟市中洲心。※周邊愁商務重氛圍顛尚未從成形移：周邊罵如新討天地榮等商也業項瓣目多撈為新啟建或副在建有，尚撿未形移成成噴熟的窮商務性氛圍預。※交通喝具有駕優勢綠：百丈描東路蹤蝶、滄而海路星等多六條道亡路聯挖系市爐中心略與東給部新浴城。上東筋國際門營銷殿策略第一竿步第二圓步第三缸步正式尾銷售虧時，龍通過承前期公積累筒的客羨戶制夫造開魯盤熱昆銷局似面，租帶動排觀望儲客戶窯，并肥通過備各類得宣傳升手段盯塑造畢其“辮寧波紐奉真正敗寫字魂樓”禮的專賀業形壩象，塘從而紋實現柔快速座去化緩。根據抵客戶盾的需罰求調什整產估品的竄戶型計、配遠套，驅塑造猴項目汽獨有妄性競內爭優粉勢，皂并大礙力宣附傳其糊專業青物業譜管理綱團隊浩，全薯力提牙升產噴品軟焰、硬疾價值秀。相互哈作用相互噴作用項目欲在正科式銷話售之凍前通慚過各妹種手愈段推韻廣東沫部新川城板鴿塊價重值，友化解棉客戶論對地錄理位類置偏諒遠的春顧慮材，并漆通過遷前期它運作睡積累聽意向瘦客戶敞，并坦根據語客戶叛需求蠅對產木品進拼行改道進。參考找個案2：萬皂特·財富啟港項目淹特點匪：※地段浙偏遠位于科技騙園區格新暉領路與布楊木天矸路嗽交叉賢口，遠脅離寧裁波城責市中絮心。※周邊繪具有河商務匆氛圍遮：鄰近藏國際怎會展芳中心徒，擁凳有會橋展商貧務氛合圍。※產品責具有譯優勢睡：外墻盞外保殼溫節數能技斃術/外窗景中空精玻璃/商務勿辦公激樓電瓣梯廳3.紀9—妨4.城2米超段寬設計,5裝A級標猾準智坦能化納寫字者樓參考蕉個案2：萬易特·財富奔港去化色情況鋪：06年6月開糾盤至幣今僅答銷售備％※前期正不注窄重市狗場需鍛求，斗片面際提升售產品血品質開發格商在隱正式緊銷售遇之前字，沒裝有針艱對市挪場及堡客戶贊實際舌情況干進行典產品席定位態，片勉面的提構升樓走盤品刷質，楊導致窯成本霉上升百，造漁成了例價格惜壓力亭。※前期悅未進隙行全貧面的表區段恭價值秤塑造雕：在銷燥售之可前，艘對所熊在區霜域的散價值隊沒有扇進行忍前期山宣傳析，導刃致正課式開飲盤后啊出現濃客戶對績區域巷前景塞出現辛顧慮粥，影熔響了織去化元速度脹。※未開砌展針駛對性崗的客壘戶推功廣通狂道：寫字旬樓的清客戶掌相對遙住宅批來說塘屬于倆“小拌眾”費，是請特殊砌的群慶體，爆需要耀進行延“點炸對點”亭、“悶面對嚇面”嫂的特蚊殊營收銷方棟式，榨而不混能盲瞧目的圣依靠巴大眾剪媒體居。寫字諸樓需昏求市榜場分晶析客戶揮行業陷情況基于感寧波飽經濟慮特征味，在北寫字漲樓購旋買客嫁戶中讓外貿宿企業她均占內有絕羽對多醋數；所以枕，做日好外煌貿類喂客戶窗的宣刺傳推酸廣工車作非溜常重權要。面針對私此類殿客戶皆群體疼，博縱虹投益資通過長麥期的勝商業禾運作暫積累隙了大奇量客責戶資叨料，語可為誘項目朗的推傭廣和早銷售良提供走意向油度較逢高的客戶滔名錄將，并披據此主進行委針對狹性的娃推廣沉。寧波隨寫字見樓租饑賃市址場特鉗征1外向趣型企拔業：外貿東公司波、貨樸代物挨流公狀司、說信息爬咨詢帶公司雖、金俊融服績務公煙司、返網絡標技術棕公司珠等經殖營業鼻態公軟司，齒占據幅了寧坐波寫宋字樓窄租用60％以遭上的鏟份額倚。鑒川于寧壩波城弱市經條濟結堪構中分的外格向型再特征猾，這甘些業也態仍算將是鈔日后斤寧波踏寫字跌樓市趴場的凱主要握構成凡客源章之一怖。品牌率零售身商：另外招近４萬０％遮的份普額中歉，品仍牌零陶售業冶商已森成主牙要客芬源。霉隨著鄭更多述的品胞牌商盡家進膜駐寧累波，格其數凱量正堂在快騰速增灑加。需求經特征冒：隨著盾寫字蜘樓供乓應量脅的劇旗增，層租賃驚市場視選擇必寫字陣樓的歐要求賢也隨晝之提繩高。壟除了浸租金補因豪素，潔區段縱、配熄套、宮服務互等都繳成為齊客戶痛的選視擇標醉準。寬對開包發商足而言晌，在納根據按市場蕉需求過塑造偏產品消之外順，更爭需要燒通過蔽特殊怠的營駝銷手跟段找椒到這壺批客勾戶，哈抓住綿這批喜客戶毛。因餐為，各之后偏的競稿爭將腿是寧旨波大技市范必圍內罩各項喊目對屠有限川的客鞋戶資淹源的爪爭奪頭戰。寧波衛寫字焰樓租印賃市房誠場特汪征2物業稍管理長、服溜務越捆來越蝕受到判重視汪：近兩肥年，厚寧波標寫字狐樓租炕賃市很場對兔酒店圓式服嫌務的墾需求斷越來峰越受郵到重宮視。昂萬豪化中心刪的寫話字樓妥由于膨具有喉萬豪畢品牌廁的背廟景，絹其價戲值受眾到追壞捧，央也吸潤引了圖租賃偽市場碼的注系意。專業丙化配南置已捆成基前本要四求：配置吵專業暑化將仗成主羅流，遍如萬常豪中戶心、諸北岸友財富蜓中心艘等寫敏字樓探都體舞現了休這一欠點。產品戀差異爪化：從某臺種程遇度上飛說，超寫字扎樓的駐競爭月，就初是爭沿奪客分源的恩競爭記。要堅吸引置客源此，就幕須從扔產品定嚼位開可始，雁努力閑尋求燦差異聽化，聽找到愚新的罩價值膠點。商業掙部分召分析第五晚部分價格瓜以沿匠路底舉商最徐高，洞以綜合壁大板置塊形移式的陶商業報最低；開業牲率以酬具有統一醒經營秩管理的大確市場好于切分散緣瑞銷售的底羊鋪商忠業；市中廢心商臺業以購物達型商彼業為主俗，非市告中心駁商業敞以特長色商己業街杰面貌晃出現敏的服導務型南商業鄭為主此；現代盡商業歲對于停車迅位的膛需求正在塔變得妨越來蜻越重場要；環境對于非市撥中心箏商業的作突用也本顯得庸比以姿前更洋加重旺要；本項殲目區是域商塔業目乒前尚倉未形暮成，蓬但未井來潛閉力較迷大。寧波欺商業田市場筍特征項目扇特點削：※地處地城西法：麗園屠北路頌以東仍，環球城西做路以遲西，抽藍天氧路以南買，聯倚豐路塌以北首。※商業屯布局檢：以聯排豐菜耍場、史美家鑼居建里材市揉場、風好又真多超市叢、農腹工商簽超市膚為重骨點，撤周邊滿住宅蛇的底麻商為衛商業壓聯系風帶，懸形成窗以餐漲飲、熊汽貿、用娛樂憐、建援材等晶為主舊要業法態的穴區域胖商業躍中心孩。參考制個案燃：麗宮園尚客都·尚街尚街壩經營野策略第一妹步第二格步第三畝步正式出營運掉后，境通過爐專業務商業少經營敵管理膽團隊樣對前梁期招糞募的繭商家松進行和總體音的統息籌管躺理，笨并實祝現商般業項稀目持纏續發綿展。在項戲目正釀式營財運前獅，確享定專知業商雹業經角營管抬理團短隊，卸對商溜業街吧的運糕作、遙推廣賄、商嘴業活池動設權定等寫相關悶專業悼環節絮進行赤把控談。相互滔作用相互富作用項目錢在正盈式銷它售之顫前進俊行招侮商，獸根據顫意向鹿商家效的需脫求對疲產品求進行范改進激，并肆利用競招商弦對象魯來炒么作商尼業氛呀圍，皆吸引磁跟隨煙型商都家注葵意。項目馳特點驢：※業態牛主題酷：一站蔑式婚拋慶廣旱場，攝以婚蘆慶廣自場和晚特色震商業迷街為哨特色俯商業裝主題占。※前期丘運營喉：引入層專業申的商辰業運確營團就隊，滔明確蜻主題結定位梨，采仇取整允體出惕租、米統一芬規劃央、專德業分租經另營、側專業續管理草對婚素慶廣鬧場進好行運隔營。參考職個案益：日禾湖婚賄慶廣袋場日湖米婚慶認廣場芽經營木策略項目惜劣勢專業份團隊項目禍經營確定蘋了業犁態主印題，射商業脆經營造團隊與為其觀進行抵了商染業鏈擋設計估，以拳婚慶扛為中策心，啄設計低了包濾括攝雹影、辯婚紗助、婚商宴等勻等相肯互配疊套的飾商業以業態虧，為色婚慶綁廣場仔的可統持續歡性發鄰展提牽供了混基礎盟。該項日目引通入專蘇業的速商業嶺經營倚團隊鑒，通電過前協期的借市場恩定位艦，利碼用日束湖的洲景觀偷，設幫定婚樸慶主籠題，蓋并在會前期納就開飄始招蛙商，辛積累馳商家談，并偉為項葬目的蛇持續穗經營熔進行籌了策殲劃。創造離價值持續疲發展日湖悲婚慶英廣場池地處敘日湖故，遠寬離市棟中心偽，并航且在熟業態詳上和動寧波由傳統四的婚匆慶中園心鎮藝明路砍婚慶蘿一條紐奉街形步成競駁爭。項目潛調整指建議第六輝部分引入植專業足商業舒營銷跑團隊※本案證屬于明復合伍型商偽業地懇產，攪此類妄商業熔地產我的優紗勢是織可以濱通過喜一個畏價值唱核心鹽點來帶味動其郵他組月成部電分的似價值架提升洪。對沖本案藍來說令，這析個價環值點朽就是光星級碑酒店酷。專業語商業偵營銷餓團隊糊在項痕目前紅期介敏入，另不但誤可以冬為項血目提御供大捏量的笛酒店煩經營偶管理團持隊資梯源，羨最重意要的緊是從園全局蘆角度欺出發咸，對轟復合溫型地嶄產進基行統薯籌、秤定位挺、推廣慢、銷芳售、關經營亦等全繼程的屠掌控責。引入卷品牌迫酒店雨管理研團隊※四星架級標明準的弓酒店甩在城診西尚迷屬空咱白，較具有遍品牌忽酒店講管理帝團隊截經營籮的星退級酒糞店在城撿西更燥屬空亮白。※引入甚品牌貸酒店閣管理盯團隊撿，可誘為本仆項目讓克服耗客戶膚對城秤西的清負面粒印象姨提供初極大搬助力。厘在前責期推押廣中伍，除面了教騙育客逝戶城敗西的攝發展她前景蓄外，膨可以念利用杜酒店評管理團隊朵的品龜牌來登拉升作本案徹的價曉值。※品牌受酒店駛管理衡團隊廊的引湖入，拉還可懷以為依寫字申樓塑栗造“來品牌痰酒店示式管開理”孕概念第。提升售本項贈目的駱整體縫價值振。※品牌汽酒店辨管理源團隊翁不但戚可以很在項盛目前時期提敵供產憂品調賓整建此議，壘更可悲以為芬酒店廣的持續栗、穩貓定經顧營提搜供專朽業服寄務。對項核目進苗行統尸籌規蛙劃※推案避策略底：根婚據工軋程進副度，趣對各涼類產元品進撇行營鉛銷上掠的時憂間先才后順鬧序設蓮定，薪從全局角最度進后行統挺籌，集使各丈類產鎮品得思到價勤值最擦大體猛現。※招商饑策略戶：在肢項目葛前期嫌尋找麻具有拐寫字澇樓租杠賃意裁向的趙客戶蹄，操焦作“監帶租橋約銷風售”模式咽，并恐可為餓項目蠟銷售慮提供閱助力頸。※推廣跨策略感：如重何將季信息杜以最曠小的念代價澤、最揚精確先的形燒式傳意遞到割目標影客戶鞠手中士。※銷售災策略歉：如堤何克壯服項壓目劣輕勢，醬站在羊客戶傲的角鴉度為翼其實剖現需咳求，叢從而紗實現悄雙贏。※經營給策略捐：如羨何實湊現酒花店、繪商業衰的穩附定、掩持續桿效益角增長弱。寫字仗樓戶弟型面陜積調耳整建種議從寧禮波目匙前與惕本案老類型柜相類縮慧似的麥寫字招樓產睛品去割化情曉況看兩，建年議本噴項目鈴的寫雕字樓篇產品辭戶型壺控制證在（序）平顆方米隊左右紙。對戶政型面良積進蹦行如裕上設蜻置，凱一是遷考慮戲到城制西區萌域特好征，姓會考串慮購唐買或跑者租掌賃的凈企業巾，多肆為中晉、小彈型企拳業。胡二是曬控制矛總價兼，降下低投患資門季檻，刺拓展竭投資必客的汗客戶移渠道煎。寫字壘樓內伶部配教套調盾整建解議建議貌對公茫共商表務空搏間進逝行特庫色性董、針紹對性蹤蝶的設紀計和運布置桿。如挪設置術公共喪商務爺會談已空間娛、引慢入部熔分入產戶綠錄化等籃。通家過低瞇成本資的，慈但是蹦具有榮人性盈化關只懷的濤內部魚配套龍，從愧細節恩上體縣現寫沾字樓民的內劫在品孕質。項目速推廣估建議第七饒部分第三拴步第二賢步第一壤步成就寧波城西地標性復合商業建筑群項目債價值才定位獅、客馬戶定悔位、戶產品挑調整班、商業網營銷矮團隊兆、品杠牌酒客店管擱理團珠隊確妥定等前期抗推廣謹階段須：市音場預醬熱、稀客戶霜積累文、招岡商積膽累、雜區段凍推廣柜、形引象推泰廣正式現開始蕩銷售喊：利忙用積物累的無客戶蚊創造輩熱銷匆開局乳，通貌過“芒點對腔點”策方式駁進行接客戶匠鎖定以星掠級酒企店為攀核心鑒進行洋產品般價值技方面安的推烤廣，頁推廣艇項目費獨特先賣點20棉08年8月第四使步對酒聚店、扁商業樸、寫集字樓病進行勢可持篇續發求展的休穩定灘商業溫經營第五縮慧步項目懂全程錦運營濃階段奇表項目杯階段嫂定義授：項目伙前期端階段安特點分：※產品洽調整姿：市場羅是動素態的載，通震過項燃目前留期階執段對汁市場始特性督、客第戶需猴求的虜定位件，對腰產品經進行相尼應的讓調整煩，使腥其抗懲風險燙能力赴更強冷、更秀具競能爭力守。※蓄勢開推廣祖：利用扭政府齡城西哭規劃該資料禁進行情區塊源炒作盛，化腸解客前戶心扔中的份負面續印象膽。※團隊懼確立叉：包括斬商業汪營銷創、酒秀店管鞭理經歪營團撥隊。※客戶除積累芽：為項醉目的架經營賴、銷瘦售、歸租賃訴積累稀客戶竊。前期蓄推廣君策略1：精能確制眼導型拋營銷烘系統※針對尺本項誦目的圖商業翁投資專特性勻，博偉虹投調資摒浮棄傳己統的鋪樓盤謝營銷廁模式還，轉遵循政商業地騙產的垃規律覺，以族目標堂客戶村角度婆出發襲，安孟排每有個營推銷環昆節，意設計坊具有序精確訊性、可毛持續饞性和緩發展亡性特軍征的姥商業柏地產乖營銷駱系統嘉。※利用所博虹唇投資御長期妨積累術的商寒業資遠源，護可為孕開發噸商提摟供品伍牌酒顏店經潮營管香理企蛛業資料歉，塑縫造項開目商暫業價偷值。※全程足介入荒招商戀運營斧與銷煩售，劈燕實現騎全盤佳操控認。前期混推廣叫策略2：點顏對點掏客戶桃積累※博虹也投資沙在以灣往的培商業蹦地產踏推廣毅中，增收集吊以寧參波地攀區為撫主的樹各行為業企香業名單，陳并和閥企業叢主建鉛立了息良好燭的信啞息交野流關愁系。※憑借病商業說信息燙數據蛛庫，伐可實斧現本泳案信穩息向伍目標膚客戶拘群的嘆低成脫本精曲確傳扣遞。※此數妹據庫即可為奪項目示銷售訪提供良高度叨切合臣的目挨標客爸戶，宰也可暑為項徹目招汁商提宰供大僚量意向段商家萬，并阻可為挺酒店詠的經羊營提項供客乏戶來喪源。讀通過添信息狠聯通抵，實謎現多接方共煤贏的穩丹定發轟展。前期盆推廣鳳策略3：小適眾傳櫻播※在建貧立客蔥戶數捐據庫走后，蘆由于逗掌握同客戶扣具體鑄的信鋤息，饞可制寒作與備以追叮求“廣庫度”船為特抄征的汗大眾勢傳媒卻不同待的“奴低成兵本窄菊告”睛。※投資蠅雜志功：按照較進度秀，設付置不繪同主墓題，宰以固飛定期榴刊形決式郵波寄給峽目標秘客戶途。※宣傳扭單頁隔：配合便工程鈴、招攪商進抱度，巨時效四性、澤主題發性強胡。※短信擱信息禮。前提世推廣瘦策略4：大藏眾傳刺播造惕勢※將大違眾傳司媒主吵要作脈用由值信息魂告知跑轉化賢為造德勢，韻建立濾項目約社會詳知名度。照利用叢大眾助媒體董的公示信力漸，推脊出系絮列軟業文，政炒作風政府那西城使規劃弓。※本案籌的酒籠店、隙寫字良樓、激商業艇部分身存在抱需要掙一定購時間晶運營阻的現辭實，夠大眾土媒體的信貞息