2006年XX花園項目管理方案

XX物業有限責任公司

2006年4月

擬稿：

審核：總目錄一、項目基本概況二、管理定位三、管理目標四、2004—2006年費用五、開源措施六、節流措施七、組織架構及人員配置八、薪資標準九、2006年管理費測算附件：①2006年預算與2004、2005年實際支出比較②服務項目及服務標準2一、項目基本概況項目基本概況

XX花園占地70余畝，建筑面積11.4萬平方米,綠地面積1.8萬平方米，于2003年8月正式入住，2005年被評為“物業管理優秀小區”。共有11棟高層及小高層樓房。主要配套設施有：地下停車場、39部電梯、配電間、二次供水、智能化安防及消防等設施設備。3二、管理定位二、管理定位1、以“親情化服務，個性化管理”為服務宗旨。2、在同等物業收費條件下，保證管理水平高于其它住宅小區。3、不斷完善管理體制，使現有的物業管理得到良好的維護和延續，維護XX形象，推廣物業管理項目的市場形象。

4三、管理目標三、管理目標1、把小區管理成“安全、文明、優美、舒適”的優秀住宅小區。2、一年內力爭成為江西物業管理教學的示范區。3、三年內達到“省優秀示范小區”的標準。4、培養一支專業的物業管理團隊。5、服務項目及服務標準（見附件）。5四、2004—2006年管理費用1、2004年虧損63萬元實際收入：104萬元支出：167萬元2、2005年虧損37萬元，比04年減虧26萬元實際收入：134萬元支出：168萬元3、2006年費用預算虧損23萬元，比05年減虧14萬元收入：148萬元支出：171萬元2006年爭取實際虧損控制在20萬元以內。四、2004—2006年管理費用

XX花園在2006年要朝著力爭持平的方向繼續努力，主要在開源、節流兩方面狠下功夫。6

五、開源措施五、開源措施

1、不斷提高物管費、停車費及水費的收繳率，重點清理長期拖欠費用。2、采取有效措施，提高地下停車場車位出租率。3、充分利用XX花園現有資源合理開展第三產業，利用現有的場地和住戶資源，有效的開展有償經營服務和商業活動。4、合理經營南樓會所。①會所一層引進超市，增加經營收入。②二、三層擬經營會所。考慮前期投入（包括裝修及設施購置）需50萬元，擬計劃對外招商，出租給商家自行經營，以節省前期大量投入資金。

7六、節流措施六、節流措施為降低管理成本，我處采取了以下節支管理措施：1、

發揮員工“一專多能”的作用，合理安排崗位，盡量減少人員，降低管理成本。2、節電措施：原照明系統功率大，光源多，現已對照明系統進行全面節能改造，并嚴格控制每月用電量，杜絕浪費，超出標準將對責任人進行處罰。3.節水措施：原地下供水管網存在滲漏，現已進行全面檢修，可大幅度減少水費。

8七、組織架構及人員配置

1、組織機構圖(共56人)管理處項目經理（1人）綜合事務部（5人）工程維修部（6人）安全管理部（27人）主管（主任兼）隊長（1人兼班長）客服人員4人文員兼倉管1人主管（1人）保潔員9人保安中班9人保安晚班9人技術維修工4人泥工1人

保安白班8人綠化保潔部（17人）主管（1人）園林工3人保潔技工4人9七、組織架構及人員配置2、人員配置原則及說明

◆原則：本著精干、高效、以崗定人的原則確定人員配置◆配置說明1、管理處項目經理1人2、綜合事務部5人（主管由項目經理兼）客服、收費、采購、樓管等4人，文員兼物品、資料管理1人3、安全管理部27人其中班長1人（隊長兼白班班長）車輛入口崗1人車輛出口崗1人中門崗1人停車場管理員1人監控中心值班員1人巡邏人員2人輪休1人每班次9人，每天三班次共27人（含輪休，每周6天工作制）4、工程維修部6人其中主管1人，工程技術人員（含水電、空調、電梯、強弱電維修）4人，泥工1人。5、綠化保潔部17人其中主管1人，2號樓-12號樓內保潔員9人，保潔技工(外圍保潔、垃圾清運等）4人，園林綠化工3人10

八、薪資標準

1、主任級別：2000——2500元/月

2、主管級別：1000——1200元/月

3、領班級別：600—900元/月

4、其他員工管理人員:800——1000元/月工程技術員：800——1000元/月安全管理員：600——800元/月保潔技工:600——800元/月保潔員：400——500元/月

11附件1：2006年預算與2004、2005年實際支出比較

序號項

目2004年實際2005年預算2005年實際2006年預算對比

（06年預算-05年實際）說明一、收入項目1044611.281139880.001341366.701484378.04143011.34

1物業費收入715086.28989280.001198716.701199666.04949.34

2停車費收入97719.00126600.00126900.00151200.0016300.00提高地下停車位租用率3臨時停車費

850.004200.003350.00

4公用設備使用費收入123600.0020000.0012500.004000.00-8500.0006年裝修戶大量減少5裝修許可證、出入證收入350.004000.002400.001300.00-1100.00

6幼兒園及電信機房租金及管理費0.000.000.0033240.0033240.00幼兒園3萬/年，電信機房3240元/年7超市租金及管理費0.000.000.0082200.0082200.0013700元/月*5.5個月8有償服務0.000.000.002400.002400.009房屋中介0.000.000.002000.002000.0010第三產業收入107856.000.00

0.0028500.0028500.0006年開始收取電梯廣告費用二、稅金支出78479.004000.003773.294000.00226.71

三、支出費用項目1597759.291520932.421707094.571717754.8048290.53

1工資604127.24562656.00510000.00488040.00-21960.00優化人員結構2用餐補助費用

27216.0046080.0018864.0005年只補貼7-12月的用餐補助3綜合社保費及合同代管費

23357.280.00

1079571.16107957.1605年未辦理員工社保，06年擬對老員工辦理綜合社保4福利費計提81441.8173080.0086002.3168325.60-17676.71財務工資總額未細分5工會經費計提11634.54

11950.569760.80-2189.76

6教育培訓費計提1200.001200.00580.007320.606740.60財務工資總額未細分7法定節日員工加班費25256.0421830.6021223.20-607.408三節費22050.0021200.00-850.009服裝購置費用6220.0013060.0010029.2023000.0012970.80保安服裝已用3年，06年更新12附件1：2006年預算與2004、2005年實際支出比較

序號項

目2004年實際2005年預算2005年實際2006年預算對比

（06年預算-05年實際）說明綜合51791.8222220.0024584.0330760.004975.97

1通訊費用7786.2210020.009383.239000.00-383.23

2日常辦公用品費用23107.523600.0012300.806000.00-6300.803社區文化活動及節日裝飾費

5000.001500.002000.00500.00

4勞動保護和防暑降溫費

800.001800.001000.00

5公共設施添置費用

5000.005000.0006年新增費用，完善小區配套設施6電腦購置費用

4800.004800.00

7交通費及運雜費20898.083600.00600.00960.00360.00

8保安、工程及晚間總值用品

1200.001200.0006年安排管理人員值晚班，加強小區晚間管理力度保安0.001000.001083.001800.00717.00

1安保用具（含對講機電板等）0.001000.00483.001000.00517.00

2對講機檢修費0.00

600.00800.00200.00

工程41850.00176100.00181087.50264240.0083152.50

1電梯年檢費41850.0070200.0077000.0070200.00-6800.0006年比05年減少1項電梯檢測項目2電梯保養費及電梯維修材料費

81900.0065200.00154440.0089240.00為保障39臺電梯安全，從05年7月起外包給專業(三菱)電梯公司3智能及消防系統維護保養費

12000.0014000.0014400.00400.00

13附件1：2006年預算與2004、2005年實際支出比較

序號項

目2004年實際2005年預算2005年實際2006年預算對比

（06年預算-05年實際）說明4供水系統維護保養費

800.001200.00400.00

5地下供水管網檢修費用

6000.006000.00地下自來水管網有滲漏，06年擬全面檢修6日常維修耗材費

12000.0024087.5018000.00-6087.5006年加強維修管理保潔0.0046960.808691948560.80-38392.10

1日常保潔易耗品費用0.002400.002014.102400.00385.90

2垃圾清運及處理費0.003600.0049977.107200.00-42777.1006年裝修戶大量減少3化糞池清理費用0.004800.002000.002400.00400.00

4生活水池清洗及消毒費用0.00

800.001000.00200.00

5除“四害”費用0.004800.00800.004200.003400.0006年加強滅“四害”工作6綠化養護費0.0031360.8031360.8031360.800.00其他799493.87576042.30723729.37575486.64-124242.73

1專業審計費2800.001000.003000.001500.00-1500.00

2上崗及專業知識培訓費

900.003600.002700.00為提高員工服務質量，加強專業知識培訓3企業勞動用工登記

2600.003180.00580.00

4人員招聘費用

1200.002000.00800.00

5證照年檢費

400.00400.00

6差旅費

7816.001800.00-6016.007會務費

100.001000.00900.00

14附件1：2006年預算與2004、2005年實際支出比較

序號項

目2004年實際2005年預算2005年實際2006年預算對比

（06年預算-05年實際）說明8物業協會費用

6950.001000.00-5950.0005年物業協會要求購買200本掛歷9公共電費499844.46444000.00379424.26348000.00-31424.2606年擬實施節能措施10公共水費158927.8436000.00227495.41144000.00-83495.4106年解決管網滲漏問題后水費可以大幅度降低11招待費用29876.0012000.0012000.0012000.000.00

12臨時用工費用

11000.008000.00-3000.0005年整改項目較多，需支付大量的點工工資13增加的各項設施改造費用

70322.3070322.300.00

-70322.3005年追加改造預算費用14折舊費

921.4023711.6422790.24包括工服折舊費、辦公用品折舊費15住房公積金

0

0

6000.006000.0006年新增項目16團隊活動費

0

0

2120.002120.0017醫療費

00

16200.0016200.0018女工體檢

0

0

975.00975.0019維修款支出（包括停車場收費系統、防盜門系統）72865.00

0.00

20其他35180.5712720.00

XX花園管理處贏虧-631627.01-385052.42-369501.16-233376.76-136124.4

15附件2：服久務項翼目及沾服務魯標準一、保安配備永一支辭經過咸專業號訓練緞的保種安隊鑼伍。采用姨門衛糞值勤房誠、移翠動管茫理、儲攝像罵、紅污外監企控等躁點、亮線、礦面相嚇結合獎的管匆理方罰式，逝與當玻地派辟出所劑合作惑，實新行聯斗防、獸聯治麥。服務爭標準挑：1、門穩衛24小時困不間顯斷值婚勤，剩并嚴禿格要睬求值憲勤保傾安按礙《大勾門崗煤值班伏員職訴責》辨執行鍬，嚴盡格控狗制出約入小苗區的陸外來肥人員鐮及車緞輛；2、巡折邏保字安嚴請格按騰照巡培邏細宴則要蓬求執帝行，值在規險定時濱間按冰指定南路線秧巡邏開，對棵隱蔽那點、器要害敏點重紋點巡傍邏，緩對小鴨區內乓可疑贊人員勤進行昏暗中貞監視閑、盤議查、悼并及葬時處登理緊奇急情鬼況；3、攝公像、半紅外懶監控24小時竿不間察斷工擴作，戒并嚴楚格要摟求監獻控人凳員按也《監狀控室晨值勤字員職郵責》績操作夫，及時槐處理比報警喇率達唯到1卵00堅%。4、小持區內基無因洗失職豆而引得起的忙重大謊火災市、刑伍事交失通事榨故。16附件2：服澤務項具目及璃服務催標準二、脂工程配備或一支鋼具有繪專業棄技術碼等級仁職稱貪及豐甚富實封踐經明驗的按工程慚隊伍呆；對大蔑廈內拆設備裳、設給施進浩行養及護、撫維修坦；對住秘戶報疊修的躁項目暮在保尋修期幫內實前行免陜費維鞠修，鋒在保雕修期佛外實枯行有妙償維息修。服務炊標準躬：1、嚴淺控裝他修管寸理，繡杜絕百危害鼓主體退結構返及其施它系伏統、月電路夏的違傳章裝場修；2、設暴備運影行良龍好，拳設備宜完好眼率達98攤%以上侍；3、設共備完中好率=設備檔正常躲運行榆的時羨數×10農0%；4、對牌公共踐設備盲、設影施及餐住戶匯報修至的維要修及冬時率習達98根%以上駛。急修爬：在瞧報修瞧后30分鐘朋內到討達現鞠場，緩根據浮現場絕判斷跟，屬勵于小淋修的構項目倉在8小時獵內完值成，色屬于裂中修況的項誓目在3-慢7天內偉完成代，屬怒大修膊的項廉目在7-柄15天內掏完成貿。小修守：在典報修踩后1小時痰內或腳與住先戶約鉗定的聚時間爐內到爪達現晝場，負在8小時輝內完拼成維印修。中修柏：（質涉及竄部分斗系統舒的改羅造及鼓部分精土建映工程盲）在生報修潑后1小時閥內或買與住增戶約表定的減時間合內到漆達現脈場，倍在7-遲15天內劍完成阿維修余。5、維房誠修后影的質避量合重格率錢達10陷0%，以懲住戶胡在維湖修單幅上簽促字認與