西安房地產(chǎn)市場報告2011.10營策中心事業(yè)部西安城市規(guī)劃發(fā)展

西安宏觀市場概況地塊區(qū)域市場調(diào)研附：西安市場訪談紀(jì)要報告目錄城市認知西安城市規(guī)劃發(fā)展

西安宏觀市場概況地塊區(qū)域市場調(diào)研附：西安市場訪談紀(jì)要第一部分城市認知城市遠景2009年國家頒布的《關(guān)中-天水經(jīng)濟區(qū)發(fā)展規(guī)劃》中西安被列為繼北京、上海之后，我國第三“國際化大都市”。在關(guān)中—天水經(jīng)濟區(qū)規(guī)劃實施的大背景下，西安預(yù)計到2020年，城市規(guī)模將達到1329平方公里里、城市人口1000萬-12002萬人的國際化大都市，形成整個國家經(jīng)濟戰(zhàn)略化的平衡點、區(qū)域協(xié)調(diào)化的帶動點。

城市認知主城區(qū)規(guī)劃大西安主城區(qū)規(guī)劃范圍主要包括以下4個方向——北至涇陽、高陵北交界南至潏河西至澇河入渭口及秦都、興平交界東至灞橋區(qū)東界。本案本案地塊位于東部浐灞新區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)，但組團實際建設(shè)進度較為滯后。中心城區(qū)空港區(qū)涇渭新區(qū)物流區(qū)浐灞新區(qū)生態(tài)區(qū)潏滈新區(qū)高新區(qū)灃渭新區(qū)本案灃渭新區(qū)是城市特色功能區(qū)和生物產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)；涇渭新區(qū)以裝備制造業(yè)為主導(dǎo)；浐灞新區(qū)集會展、國際合作交流、現(xiàn)代服務(wù)、居住等功能為一體；潏滈新區(qū)以創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)；空港區(qū)將被打造成空港新城；高新區(qū)仍是高新技術(shù)研發(fā)區(qū)；物流區(qū)將成國際港務(wù)能源產(chǎn)業(yè)承接區(qū)；生態(tài)區(qū)是生態(tài)、農(nóng)家休閑養(yǎng)生區(qū)。主城區(qū)規(guī)劃空間格局：一心八區(qū)、組團發(fā)展城市交通現(xiàn)狀由于歷史原因，西安城市交通路網(wǎng)規(guī)劃為以城區(qū)鐘樓為中心，由城內(nèi)向城外延伸的輻射形；近年來隨著西安高新開發(fā)區(qū)、經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、曲江旅游度假區(qū)等新興外圍組團的人口及就業(yè)的迅速增長，現(xiàn)階段南北向交通建設(shè)速度明顯快于東西向。三環(huán)路與繞城高速大部分重合，也是連接城市邊緣各新興板塊的主要干道。本案城市認知未來西安市規(guī)劃了6條軌道交通線，總長251.8公里。目前已在建兩條地鐵線路，分別為貫穿南北的2號線，即火車北客站至韋曲；貫穿東西的1號線，即三橋后圍寨至紡織城，全長預(yù)計50.3公里，總投資179.5億元。西安地鐵二號線已于2011年9月建成通車,預(yù)計2013年一號線（東西）可建成通車。地鐵規(guī)劃城市認知城市小結(jié)在國家西部大開發(fā)的背景下，西安在西部地區(qū)的可持續(xù)性發(fā)展力強，后續(xù)的價值成長空間巨大；關(guān)中——天水經(jīng)濟區(qū)的建立更為西安的發(fā)展注入一支興奮劑；未來的西安將成為繼北京、上海之后的我國第三個“國際化大都市”。軌道交通的建設(shè)將會為城市的格局帶來巨大的轉(zhuǎn)變和發(fā)展，是一個非常好的機會點。經(jīng)濟發(fā)展迅猛，城市GDP年增幅穩(wěn)定，帶動房地產(chǎn)高速發(fā)展。城市認知宏觀市場認知西安城市規(guī)劃發(fā)展

西安宏觀市場概況

地塊區(qū)域市場調(diào)研附：西安市場訪談紀(jì)要第二部分市場板塊劃分內(nèi)城區(qū)為商業(yè)集中區(qū)；城北板塊由于04年市政府北遷的利好，集中開發(fā)了大批項目。高新區(qū)自97年建立初期至06年也發(fā)展了不少項目。城東板塊開發(fā)始于07年幾個大型企業(yè)進駐，目前商品房集中在浐河以西，三環(huán)路內(nèi)，區(qū)域內(nèi)還有大量城改房和保障房；城南板塊由曲江新區(qū)的建立而逐步成為了西安的景觀宜居區(qū)，高檔樓盤林立。城西板塊開發(fā)較晚，目前開發(fā)盤量較少。城內(nèi)板塊城北板塊

中檔城南板塊

高檔高新區(qū)

中高檔城東板塊

中檔城西板塊

中檔長安區(qū)西安市房地產(chǎn)板塊以內(nèi)城為中心，分城東南西北四個板塊，加上高新區(qū)及06年由縣升區(qū)的長安區(qū)，共有七個板塊。目前集中開發(fā)的板塊為城東與城南板塊。商業(yè)、高檔公寓、酒店高層公寓、小部分配套商業(yè)城改房及高層公寓高層公寓集中商業(yè)、高檔住宅、公寓、酒店、寫字樓商業(yè)、高檔公寓、宏觀市場認知本案一級市場供應(yīng)隨著房地產(chǎn)市場的穩(wěn)步上漲，西安2010年土地供應(yīng)量同比增長17.8%；住宅類用地增幅為14%，基本持平GDP增幅；商業(yè)用地增幅為30.4%，增幅較大。年份住宅商業(yè)辦公綜合工業(yè)其他合計10年430.777.91.38.966.630.861609年37859.74.57.962.311.452308年21023.91.647.343.540366土地供應(yīng)分析土地供應(yīng)區(qū)域分布萬平米2010年全年，城南區(qū)供應(yīng)土地共43宗，位居第一；其次為城東區(qū)，供應(yīng)41宗；城北、長安和高新區(qū)分別供應(yīng)15宗、15宗和13宗；城南城東仍為主要的供應(yīng)區(qū)域。宏觀市場認知城東區(qū)由于浐灞地區(qū)的帶動；城南區(qū)由曲江新區(qū)、長安區(qū)的帶動，成交面積位居前列。一級市場小結(jié)房地產(chǎn)市場穩(wěn)步上漲，土地供應(yīng)成交放量。區(qū)域和板塊的利好，促使主要供應(yīng)及成交集中在城東及城南板塊。宏觀市場認知二級市場供求分析2010年商品房供求走勢歷年商品房成交走勢2010年西安商品房供應(yīng)達到1284萬平米，成交量達到1420萬平米，整體供求表現(xiàn)為供不應(yīng)求。02年-06年，西安市場處于穩(wěn)步上升階段；07年市場出現(xiàn)井噴，成交量大幅上漲；08年受全球金融危機影響，成交量大幅萎縮；09年在各方利好因素的綜合作用下，開始出現(xiàn)火爆局面；10年繼續(xù)延續(xù)了09年的成交熱度，并小幅超過，成交價格水平均價達到6568元/平米。宏觀市場認知二級市場供求分析2011年1-8月商品房成交走勢11年西安商品房前8個月總成交量為757萬平米左右；同時受宏調(diào)政策影響，在3月開始出現(xiàn)一定滑落，但6月受個別熱銷盤的拉動，近幾個月以來月成交量基本維持在100萬平米左右。截止目前的成交量來看，政策對市場的影響還未產(chǎn)生大幅走低的影響。宏觀市場認知住宅市場分析西安歷年成交量走勢2010年住宅月度供求走勢受政策影響，10年西安住宅市場成交量1275萬平米，出現(xiàn)少量下跌；但在通脹、購房恐慌心理及剛性需求等因素的驅(qū)動下價格出現(xiàn)上漲，達到6211元/平米、漲幅28%，出現(xiàn)量跌價漲的局面。2010年全年供應(yīng)量為1135萬平米，成交量為1275萬平米，整體表現(xiàn)為供不應(yīng)求。在政策從嚴(yán)的背景下，打壓效力也波及到了剛需購房者，增加了購房成本，但剛性需求依然旺盛，促使成交量基本與去年持平。宏觀市場認知住宅州市場雅分析20徑11年前8個月宮成交錦量為63青6萬平只米，她占到郊了同碗期西餓安市煤商品技房總挨成交陣量的85手%左右。在政畫策從越嚴(yán)的妙背景知下，捕打壓越效力昆有一監(jiān)定體鞏現(xiàn)，袋但成暢體成喝交量陶較去鳴年同楊期下吵滑不謎大。20輝11年1-夠8月住街宅成些交走已勢西安堂住宅拌目前融的整鵲體價肆格水顯平不作高，辭品質(zhì)莊產(chǎn)品攜更易浴受到且市場遵需求柴和認等同。宏觀株市場絡(luò)認知宏觀鑄市場州認知商業(yè)咐及辦光公市帆場分尤析20霸10年商剖業(yè)市齡場走幣勢圖20草10年西誕安商葉業(yè)市寒場整訓(xùn)體供垃求關(guān)嫁系波漫動較興大，勁但在碌年底飾由于躲看到脹國家露對住迫宅市莫場的乓大力鈔調(diào)控渴，許廟多投卷資人溉轉(zhuǎn)向衣投資存商業(yè)罵地產(chǎn)增，商業(yè)躍項目途需求僑明顯兔放量腎。20苦11年1-世8月商收業(yè)市宰場成喇交走廟勢20脹11年西燒安商塵業(yè)市上場整宰體成娘交量虎為67萬平陜米左感右，洽較10年同伸期有紗小幅奮增長遼（約20萬平笛米）邁；但權(quán)就單訂月商濁業(yè)成級交量鼠來看狀，商業(yè)兔項目叮的市魚場波源動較溉大。宏觀聲市場爬認知商業(yè)園及辦飼公市坡場分巴析20衣10年辦校公市守場走彈勢圖西安欠辦公田市場友整體云發(fā)展貧相對頂落后莫，在摟商品濁房市很場中樸所占伴比例倘較低塔，同課時其妄供求銜受個劈燕案項連目影顯響較費大。20安11年1-羞6月辦沾公市花場成敲交走哄勢西安尼辦公語市場20渾11年上懷半年熊成交攪總量每僅為31萬平和米，穗平均來月成鳳交量笑不過5萬平邀米，慎且供劃應(yīng)的90循%都集其中在欲高新鋼區(qū)內(nèi)宅，剩早余在鏈中心愈商業(yè)凡區(qū)有那少部達分寫慕字樓德供應(yīng)是。由于朋供應(yīng)雷區(qū)域廈的商績務(wù)需直求較蠶明顯借，因敏此寫許字樓叉整體重售價仇水平啞較高沖，均奔價在90楚00元/㎡左右幼。各區(qū)念域住厲宅及太商業(yè)寄市場己成交蔑量價咽對比備注叔：由榜于辦鋒公物跨業(yè)體料量太祥小，洲僅高致新區(qū)揭和城擦中有極少部吃分在淋售，波此處禍不列障入上難表進備行分秒析。目前瀉成交取量價獲均高肆的熱潔點區(qū)略域商業(yè)麻價值釀最高盛區(qū)域準(zhǔn)，但壘供應(yīng)微有限20冷10年9月—2找01守1年8月各糧區(qū)域也住宅淺及商鑼業(yè)成誕交量或價對拿比西安塊主流腰供應(yīng)棒區(qū)域錄整體護房價揭水平翅差異酒不大糕，目逝前各怪片區(qū)膝開發(fā)禽基本鋤都集努中在3環(huán)以乳內(nèi)，異城南房誠由于茶開發(fā)課較早紫，可透建設(shè)位用地暮較少斜，后續(xù)案住宅衡供應(yīng)賀將主航要集現(xiàn)中在苦城東船、城射北區(qū)攪域，2個片婦區(qū)的僑房價蒙水平衫屬于富市場臣中檔與偏低筒水平孔。宏觀叢市場駱認知二級頌市場件小結(jié)11年以確前房象地產(chǎn)句二級墻市場釘總體僻表現(xiàn)沙較好盡，市坑場持婚續(xù)增榨長。住宅匹為主愿力供晃應(yīng)，宮成交苗量略百微減笛少但福價格征有所膚上漲昌，首派改和咳首置車依然伏旺盛條，特能別是勢在開掀發(fā)配只套成巧熟的膀城南告片區(qū)屑，成蔽交量勤價均久要明澡顯高矩于其迎他區(qū)級域。商業(yè)矩地產(chǎn)晚受政抽策影恥響，荒需求謠開始性放量違，但換總體盼供應(yīng)醉量仍壇然不霸大，10年商抖業(yè)供撫應(yīng)總固量約81萬平些米，浮僅占賢總供貌應(yīng)量耕的6%左右第。寫字圾樓市活場發(fā)坐展尚泰不成介熟，雁市場轎供應(yīng)鑰量小團，且卷呈現(xiàn)寧出特兔定區(qū)追域開辱發(fā)的胳特征擔(dān)。宏觀殿市場末認知市場桃預(yù)測住宅建設(shè)計劃2011年2012年商品住房885994經(jīng)濟適用房110110單位職工住房109109城中村改造安置房157157棚戶區(qū)改造安置房4040廉租住房33合計13041413商品腦房住請宅新娘增市框場供添應(yīng)（20普10年預(yù)梳計）萬平味米20沉11年的肚住宅央供應(yīng)偏中商抱品住漿房仍冒占絕禾對比逃例，舍但城毅改房駝、經(jīng)鞋適房老等供趟應(yīng)量敲也較戀大，死據(jù)現(xiàn)干有資轎料了琴解到紀(jì)，這撫部分米供應(yīng)謠主要汽分布炕在城談東、趨城北燭區(qū)域疤。宏觀證市場挺認知西安怖商品晌房市鍬場整捆體價洽格水門平不豪高，艦加之蓋目前規(guī)開發(fā)攀區(qū)域包基本絕在3環(huán)以瘦內(nèi)，嬸且后銷續(xù)供躁應(yīng)量怨仍然脊較為院充裕芝，西遼安房趕地產(chǎn)袍尚未錄形成粥擠出碑型需骨求市電場，穗換句焦話說衡即尚肯未進顫入郊玻區(qū)化妄開發(fā)進的階叉段——儉——在目難前房割價水騎平上源，主割城區(qū)獎仍是丑置業(yè)忠首選祝區(qū)域挖，秒客戶逗導(dǎo)出綠的難蘆度較旬大。盡管渠自20冷10年以宿來，抖西安齡商業(yè)懇地產(chǎn)艱開始溝呈現(xiàn)僑放量織趨勢輔，但緩就其立總量著占比祝來看擊（約6%），港不能縮慧以此賣作為玩商業(yè)蓋需求佳旺盛飄的評竄判標(biāo)教準(zhǔn)——宇——成熟奪的商此圈價燥值更劉易為共市場崗認同喊，尚量未出宜現(xiàn)城鍬市邊燥緣的網(wǎng)區(qū)域惕商業(yè)紛個案章。宏觀轉(zhuǎn)市場勢小結(jié)宏觀緒市場積認知區(qū)域衫市場焰現(xiàn)狀西安瞎城市珍規(guī)劃市發(fā)展西安砌宏觀折市場蔥概況地塊稅區(qū)域悅市場蹲調(diào)研附：西西架安市冰場訪福談紀(jì)奇要第三加部分區(qū)域昌市場裁現(xiàn)狀地塊選區(qū)位紡織胳城綜賓合發(fā)競展區(qū)虧位于待西安總市東里南部報，西詢臨西拿安市棟主城雅區(qū)，付北靠敲西安注浐灞恢生態(tài)扎區(qū)，丘東接珠白鹿列原現(xiàn)夸代農(nóng)坑業(yè)示朵范區(qū)居。規(guī)劃坊用地礙位于躬紡織們城綜讓合發(fā)遇展區(qū)涉內(nèi)，寺但地槍塊所算在片兇區(qū)距豪離原行紡織綢城核頂心生姨活區(qū)影尚有蕉一段命距離精（約10公里梨左右循）。本案區(qū)域輸市場陜現(xiàn)狀地塊免周邊液現(xiàn)狀04規(guī)劃用地紡織城地區(qū)西安主城區(qū)251463除半洞引路殺口的斤“國曲際幸襯福城扛”（債城改挎項目扛，目仍前停嘴工中遷）外耗，地頓塊周邊拖均為抄品質(zhì)鞋較低袋的自逝建房，無嫩成熟友的生問活氛環(huán)圍和刮社區(qū)伯配套敲。由于慕區(qū)域許商品補房開拒發(fā)基唉本在袖三環(huán)具及浐臂河以扭內(nèi)，竹加之繞進入刮紡織目城片反區(qū)的松主要鴉交通收無需股通過合本地斥塊，優(yōu)因此純目前冬基本盆無外信區(qū)域由人流穩(wěn)或是絞車流賢進入踩本地繼塊所可在區(qū)課域。1、雁闊鳴湖帥濕地2、高崖科地孔產(chǎn)儲麗備土龜?shù)?、西汪安日蹤蝶報社鍋報業(yè)涉大樓4、地券鐵5#線編始組站5、南療部居停住區(qū)6、白擇鹿原地塊北側(cè)地塊南側(cè)地塊東側(cè)地塊西側(cè)浐河以西（三環(huán)內(nèi)）現(xiàn)狀浐河以東（三環(huán)外）現(xiàn)狀從城區(qū)進入地塊區(qū)域的道路斷面區(qū)域咽市場朱現(xiàn)狀地塊駛規(guī)劃報條件本案該項欠目規(guī)價劃用璃地位非于紡輕織城吉南部別，半引益路以卡西、僅東三腥環(huán)以趨東，規(guī)色劃用澆地，交呈帶景型分搖布，沫南北袖狹長圍最長身處約10光00米。規(guī)劃總用異地面山積：15離.9擾5公頃規(guī)劃逗總建讓筑面幸積：74停94啞91㎡地上建筑懂總面賽積：55中82虧75㎡容積持率：3.疫5建筑篩密度：29哥.6%綠地蜂率：32賊.6含%規(guī)劃兵指標(biāo)彈：地塊奧一地塊輔二地塊柜三區(qū)域?qū)袌鲫幀F(xiàn)狀地塊引規(guī)劃差條件規(guī)劃根據(jù)陳審核肌標(biāo)準(zhǔn)糟，規(guī)產(chǎn)劃需泊設(shè)停榨車位42妄62個，吵其中斤地面42旨6個，坡地下38玻36個。保障性住宗房建王筑面榨積占貨住宅巧總建那筑面寇積的30端%，共柿計11馳26開47平方鑰米，14桂56套。（金其中地塊嬸一中1、2號樓過中的40燃8套為廉衡租房泥，其魔面積續(xù)占5%，建餃筑面宋積為19扮49繞8平方西米，40跡8套。）地塊一中1、2號樓者剩余娘面積楊和11、13號樓萄及地離塊三葉中01、02號樓襪及03號樓銹西單界元為胸限價六商品階房，改其面欠積占25變%，建珠筑面艱積93簡14束9平方熔米，10片48套。地塊一中屢的3-初12號樓刷、16號樓售及地那塊三未中的02、06號樓些底層賽架空帆。地極塊三率中的01、07號樓般底層椒架空猛，二議層為臘公建咳，三旋層以級上為陳住宅還。各地忙塊規(guī)幫劃詳以細指時標(biāo)：區(qū)域憲市場土現(xiàn)狀區(qū)域樹在售樹在建謊項目盆分布糾示意區(qū)域按開發(fā)申以浐番河為夫界，騎商品盤房開棉發(fā)全彩部集飄中在端浐河嚷以西恥，浐跳河以巡壽東（運三環(huán)堆路外附）無棟商品主房開鎮(zhèn)發(fā)，支以目瘋前在歌建在抱售項半目全船為城奸改房室和經(jīng)沸適房貸項目橫。綠地感集團砍、恒拔大集脂團和聰御錦泛城是然區(qū)域匯目前落開發(fā)漢規(guī)模脂最大像的項暑目，講也是斗區(qū)域蒸開發(fā)各品質(zhì)臘最高麥的項惰目。本案綠地穿項目恒大候綠洲御景堅城水岸蛋東方暖山獎西安區(qū)域稍市場聰現(xiàn)狀區(qū)域諒在售設(shè)項目幫供應(yīng)躲及銷蘇售情震況區(qū)域眾內(nèi)主猶力供權(quán)應(yīng)項可目具匙有大堂盤、旁大開妥發(fā)商舉的共彩同點搞，且笑就價鋒格、婚去化你速度榆來看默也是漆此類之項目勞更好冊，主要跌是與態(tài)其開覽發(fā)規(guī)更模、險建筑尼品質(zhì)進、產(chǎn)摩品供齊應(yīng)有含密切扣關(guān)系狗。區(qū)域涉市場購現(xiàn)狀區(qū)域烤城改圈房供咬應(yīng)及蒼銷售滔情況區(qū)域聽是目稿前西芽安市多城改懂房及泡經(jīng)適榮房的共主要數(shù)供應(yīng)阻區(qū)域取，由于絮供應(yīng)膚體量且巨大查，加計之其搏低價爺優(yōu)勢熔，將殃會對刷區(qū)域恰其他饒商品集房銷甚售形指成巨榴大壓配力。思考礦一：本案播位于鑄紡織坊城最裕南端吳，與皇周邊久商品棒房項燥目相飼比，盡地塊漠開發(fā)液成熟仇度要你遠遠宅低于匙區(qū)域?qū)ね惾股唐诽梅宽梽?wù)目，獸市場霜認同施度也景極低永，在規(guī)票模及父區(qū)位百不具宗備優(yōu)邀勢的籍前提至下，草更低痰的價鬧格和夢更具泰品質(zhì)福的產(chǎn)以品將族是我智們參粘與市顛場競刊爭的簽出路討。思考印二：但區(qū)險域大廳量城恒改房媽和經(jīng)中適房尼所帶糊來的堆價格證壓力季，將胸使本傲案在絨市場六中得投低價藝競爭創(chuàng)方向娘難以唐形成稼優(yōu)勢經(jīng)。。麥。。聯(lián)。。思考妻三：大區(qū)遞域本刺身已說不具近備商頸業(yè)氛也圍的蔑情況選下，養(yǎng)本案2號地螞塊近15萬平鋪米的膚商業(yè)練業(yè)態(tài)復(fù)將存隆在極被大風(fēng)許向，嶼特別待是寫字購樓、都酒店均等區(qū)嘴域內(nèi)斥基本嘗無市傍場需甜求的那產(chǎn)品稀更面券臨極咱大的舊考驗。區(qū)域推市場統(tǒng)現(xiàn)狀橋評估宏觀懶市場音認知若延橋續(xù)合周能一峽貫的晉低價榆快銷趙策略哭，綜疾合以遇上風(fēng)憤險因跳素來癥看，呼現(xiàn)有偽規(guī)劃但方案謊中的籍住宅壟產(chǎn)品婚有可慌能面絡(luò)臨低史價（育城改夏房、基經(jīng)適柏房）窮競爭齒激烈?guī)娘L(fēng)掛險，備而商斧業(yè)產(chǎn)爛品則朋面臨述無人慌買單亂（區(qū)戰(zhàn)域難敬以引安入消還費人旬流）汗的巨掉大風(fēng)布險。2號地躺塊定倒位建嘉議：捧減低嶺風(fēng)險宿系數(shù)啊大的卵產(chǎn)品依供應(yīng)振，縮村減地甲塊商鏡業(yè)物衫業(yè)開厲發(fā)量測！包括換以下藏幾個巾思路——1）取消摘辦公畫及酒連店產(chǎn)屠品，壤考慮竹以其趟他類勾住宅捕產(chǎn)品罷來彌訂補商拖業(yè)開欺發(fā)量脫的損軟失。2）借勢電推導(dǎo)塵，將答商業(yè)憐地塊劑的示員范區(qū)稱、接稠待中贏心設(shè)戶置在走更接喚近城擠市界狀面的弓位置，如臨掀三環(huán)適路一尚側(cè)，顧以鮮睬明的功形象角吸引忽經(jīng)過蠶城市盡人流嘆的注助意。3）區(qū)耽域建賢設(shè)現(xiàn)已狀較報為蕭年條，矛加之磨考慮員到冬果季銷撈售在份北方賀城市毀會受畏天氣誦寒冷屢等因牢素的硬干擾榴明顯駕，建友議延后槳商業(yè)勺地塊兆的入周市時踏間。項目川評估受建議宏觀植市場聽認知市場鐮訪談怒紀(jì)要西安食城市撇規(guī)劃匯發(fā)展西安縱宏觀很市場躲概況地塊游區(qū)域宵市場長調(diào)研附：企西店安市研場訪舅談紀(jì)輝要附件訪談1：西臭安市鹿場整坊體消堅費特遵征1）本地萄人有庫老皇倆城根栽兒下查的優(yōu)醬越感壺，因護此也艷更認雞同傳源統(tǒng)的床中心狗城區(qū)寨價值禾，近見年來冶以曲視江為往代表勾的城榜南片兔區(qū)是基受到騰西安戀人認贈可的盼高檔菜住宅而區(qū)。2）城市匯背景青較為仔特殊船，很位多運庸作不史規(guī)范參的無倦證項蒸目也焰可進宅行銷啦售，墻且市變場也儀能接尊受。3）整體播消費倍觀比族較重簡面子亂，產(chǎn)張品品霜質(zhì)的牧驅(qū)動丙力比錄較明你顯，好但對票于剛級需客昨戶而降言，漢低價困格對滅購買起也具治有較幫明顯千的影款響力邁。4）政府槐公務(wù)桑員、雪陜北悔客群倚是西底安市胸場上泉高端瞧客戶始的主丹要構(gòu)硬成來歐源。5）首士置和夕首改拿群體語是市救場的追主力多購買座群體李。6）限驅(qū)購影銀響正柿逐步饒顯現(xiàn)委，目材前市踏場的暑觀望繩情緒暈較高歇。7）對職建筑再風(fēng)格順喜好剝度無仗明顯蠶傾向歌，取賀決于粉最終嗽呈現(xiàn)綿出來肥的品猜質(zhì)感蜓和視薦覺效忽果。市場策訪談湖資料箏整理宏觀昌市場遠認知訪談2：市孔場成冷交的貝面積己占比宣及客奔戶對率應(yīng)情除況90毅-1劈燕25㎡占市雅場總麻量的37缺%左右——即經(jīng)濟皂（標(biāo)卸準(zhǔn)）3房（市場上供應(yīng)躍主力備）——首改擾客戶70傻-9叢0㎡占市來場總低量的20求%左右——即標(biāo)于準(zhǔn)2房、稱緊湊3房——首置賽客戶12胳5-鄙14營4㎡占市諸場總栽量的17