PAGE61某市工業區科技產業基地項目可行性研究報告目錄1總論…………41.1項目名稱及承辦單位……………………41.2可行性報告編制依據……………………41.3項目建設的背景和意義…………………41.4可行性研究報告的范圍及主要內容……51.5編寫本可行性研究報告的原則及指導思想……………61.6總投資及資金來源………61.7主要技術數據和經濟指標………………71.8可行性報告的主要結論與建議…………82建設單位概況及項目建設有利條件…………93項目建設背景和意義…………103.1項目建設背景……………103.2項目建設意義……………124市場分析和需求量預測………164.1市場分析…………………164.2需求量預測………………174.3發展模式…………………195擬建內容與規模………………206項目場址條件…………………216.1場址現狀…………………216.2場址建設條件……………226.3結論………………………247工程設計方案…………………247.1設計依據…………………247.2設計原則和特點…………247.3總平面規劃………………257.4交通設計………………267.5環境設計…………………267.6給排水……………………267.7暖通設計…………………287.8強弱電設計………………298環境影響評價………………328.1建設場地環境現狀………328.2施工期主要污染源………328.3營運期主要污染源………338.4環境保護措施……………348.5環境影響評價……………379公司組織與運營策略…………379.1公司組織機構……………379.2運營策略…………………3810項目實施進度計劃…………4410.1建設期……………………4410.2項目進度計劃……………4410.3項目實施進度表…………4511投資估算與資金籌措………4511.1投資估算………………4511.2財務成本與資金籌措……………………4512財務評價……………………4912.1財務評價基礎數據及參數選取…………4912.2財務計算…………………5012.3財務評價指標……………5012.4不確定性分析……………5012.5財務評價結論和建議……………………5113可行性報告的結論和建議…………………5114附圖和附表附圖：包河工業區科技產業園基地總平面圖……………52附表1：銷售收入測算表…………………53附表2：稅金測算表………53附表3：財務測算表………54第一章總論1.1項目名稱及建設單位（1）項目名稱：xx工業區科技產業基地（2）建設單位：安徽xx置業投資有限公司合肥市xx工業區管理委員會（其下屬投資公司）（3）建設地點：合肥市東南xx工業區南面,xx大道以北,xx路以西,xx路以東。（4）法定代表姓名：xxx1.2可行性研究報告的編制依據（1）企業為編寫可行性研究報告提供的有關資料（2）安徽xx置業投資有限公司與合肥市xx工業區管理委員會（其下屬投資公司）之間簽訂的投資協議（3）安徽省科技企業孵化器管理辦法（4）安徽省科技廳加快高新技術產業發展的新思路（5）國家計委、建設部頒布的《建設工程項目經濟評價方法與參數》1.3項目建設的背景和意義合肥市“工業立市”與科技創新型示范城市的發展背景；xx工業區對科技產業孵化基地的現實需求與配套。它的意義在于促進合肥科技產業的聚合性發展，增強合肥工業的核心競爭力；體現和發揮合肥的科技資源優勢，提升城市的綜合競爭力，強化合肥城市的首位度。1.4可行性報告研究的范圍和內容1.（1）總論（2）建設單位概況、選址條件（3）建設背景及意義（4）市場背景和需求量預測（5）建設方案（6）環境保護（7）人員及培訓（8）實施進度計劃（9）投資估算與資金籌措（10）經濟分析（11）結論和建議1.根據市場需求和分析，結合本項目的實際情況，確定項目建設分三期：2008年10月—2009年10月，一期；建設109737平方米：形成綜合服務區25879平方米；中心商務區2幢64157平方米；新產品研發區1幢19701平方米。2009年10月—2010年10月，二期；建設255917平方米：形成產業園區81268平方米；中心商務區2幢64157平方米；新產品研發區1幢19701平方米；科技辦公區4幢64830平方米；會所及商業25961平方米。2010年10月—2011年10月，三期；建設376726平方米：形成產業園區81268平方米；中心商務區4幢128312平方米；新產品研發區2幢39402平方米；科技辦公區4幢64831平方米；會所及商業25960平方米；培訓中心19701平方米；綜合服務區17252平方米。本項目預計自2008年10月開始建設，一期工程投資總額為22500萬元，其中公司自有資金17500萬元，預收房款0萬元，向銀行申請借款5000萬元。2009年二期工程總投資52500萬元，其中公司投入自有資金17900萬元，預收房款25600萬元，資金缺口，向銀行貸款9000萬元。2010年第三期工程總投資77200萬元，自有資金21750萬元，預收房款69450萬元，直接還清銀行貸款（14000萬元）。1.5編寫本可行性研究報告的原則和指導思想本項目可行性報告研究，以科技創新、科技服務為原則；兼顧經濟效果和市場需求的總的指導思想。1.6總投資及資金來源1.6.1總投資本項目總投資152188萬元。1.6.2資金來源公司提供自有資金57150萬元，向銀行貸款共兩次計14000萬元。1.7主要經濟數據和經濟指標表1主要技術數據和經濟指標名稱數據一期二期三期正常運營年份一、項目總營業收入256,232,220.00694,540,980.00952,763,340.0020,655,540.00二、項目投資總成本：243,506,179.93597,020,119.62857,455,032.956,162,322.161、建筑成本225,000,000.00525,000,000.00772,000,000.000.002、稅費:18,506,179.9372,020,119.6285,455,032.956,162,322.16（1）營業稅12,811,611.0034,727,049.0047,638,167.001,032,777.00（2）城建稅896,812.772,430,893.433,334,671.6972,294.39（3）教育費附加384,348.331,041,811.471,429,145.0130,983.31（4）土地增值稅等171,394.481,313,412.261,283,613.56195,194.85（5）所得稅4,242,013.3632,506,953.4631,769,435.684,831,072.61項目投資凈利潤12,726,040.0797,520,860.3895,308,307.0514,493,217.84備注：投資公司與xx工業區管理委員會成立的運營公司的運營增值服務收入，顧問服務收入，風險投資收入等未列入可行性報告的測算。按行業經驗，此項目科技孵化產業基地的正常營運收入非?？捎^。1.8可行性研究報告的主要結論和建議1.8.1主要結論（1）本項目的建設符合安徽省及合肥市關于發展科技孵化器的政策要求；符合xx區高科技產業發展規劃；項目設計擬采用科技孵化器先進規劃理念。（2）項目區位條件優越；投資公司運營經驗成熟；極大程度的發揮了合肥的科技資源優勢條件，其市場發展空間廣闊，投資回收有保障。（3）本項目的投資利潤率、投資利稅率等指標均高于行業的經濟指標?？癸L險能力強。（4）項目在建設和運營過程中，環境保護可以滿足各項指標要求。環境保護措施與項目同步實施。1.8.2建議（1）由于項目建成后對于xx區的工業經濟發展有很重要的作用，在科技產業快速發展的機遇下，應力爭取項目早上，并形成良好的經濟效益。（2）科技孵化項目的投入，重在后期運營，在保證前期滾動開發，投資回收的前提下，應加強運營團隊的建設。建議早日組團考察學習先進地區的科技孵化器的發展經驗。第二章建設單位概況與項目建設有利條件2.1建設單位概況安徽xx置業投資有限公司屬新成立的綜合類投資公司，領導層由開發地產、投資運營商業市場等公司股東和職業經理人組成；他們在投資和運營領域有著多年的成功經驗。公司注冊資本1600萬元人民幣，現有員工35人。前期設置開發部門人數15人，后期運營，先期預設20人。成立了科技產業基地的先進的公司組織機構。xx工業區科技產業基地建成后，預計將需要各部門人數約100人，從事科技產業園入駐企業的各類服務。2.2項目建設的有利條件該企業股東及經理人已具備了獨立成熟的開發能力和市場運作模式。公司有一個團結、務實的領導班子。企業高層工作經驗豐富，有著極強的投資市場開拓意識。公司按現代企業規范運作，致力于創立孵化科技產業的服務品牌和聲譽。xx工業區管理委員會的大力支持和合作，是項目得以進展的關鍵條件。其豐富工業區的經營和開發理念將為科技產業基地后期運營智力保障。項目的區位條件優越，與其他工業區相比較，其地處濱湖核心區腹地與老城區距離近，市場輻射力強?！叭灰惑w”的交通，使項目區對內對外經濟流通十分便利。合肥的科技資源條件和該工業區的產業優勢結合，通過項目差異化定位體現了科技產業基地核心競爭力。第三章項目建設背景和意義3.1項目建設背景3.1.1項目提出的背景擬建的xx工業區科技產業基地是安徽省重要的科技產業孵化器。國際上一般稱為企業孵化器（Businesslncubator或InnovationCenter），國內稱為高新技術創業服務中心，簡稱創業中心，亦有稱為孵化園區。孵化器是伴隨著新技術產業革命產生的，在20世紀50年代發源于美國，隨后迅速發展。從1987年6月中國第一家科技企業孵化器——武漢東湖新技術創業中心成立，到2007年中國科技企業孵化器已擁有600余家，其中國家級孵化器達170家。全國高新技術產業開發區協會創業中心專業委員會數據顯示，中國600余家孵化器中在孵企業已有五萬多家，98%是民營機制的企業，其中已畢業企業2.3萬余家。我國的高新技術企業孵化器在技術成果轉化和高新技術企業、企業家的培育工作中發揮著重要的作用。實踐證明，建立創新孵育體系是推動高新技術產業開發區科技產業化發展的重要舉措，創新孵育體系的建設為中小科技企業的成長創立和發展提供了良好的孵化和培育條件，為產業化過程提供了必要的信息服務。我國是發展中國家，在國際競爭壓力下，長期處于國際工業鏈的最末段，是不利于國家富強發展的。國家在大力促進科技產業的發展，對孵化器建設以政府主導，福利性質補貼，轉向支持孵化器產業投資上的多元化。我國的孵化器盡管數量較多,但其空間聚集的優勢卻未能有效發揮,表現為創新能力不強、規模經濟、范圍經濟、關聯經濟效應不明顯。其中,社會資本的缺失是其重要原因。而本項目合作和投資模式就是在這個背景下產生的。安徽省提出高科技產業園（孵化器）的發展目標：（1）社會各類資源，為在孵企業提供辦公場所和研究開發及產業化方面的公共技術平臺。（2）為在孵企業提供優惠政策服務，落實國家和省支持高新技術產業化及非公有制經濟發展等政策。對在孵企業進行孵化資金投入，對在孵企業開展信貸擔保，提供風險資本引導和產權交易服務。（3）吸引中介機構入駐，或與其建立業務合作關系，提供政策、法律、管理、財務、勞動人事等方面的咨詢和代理。（4）搭建科技信息網絡平臺，提供國內外最新技術和產業化信息。（5）組織在孵企業開展各種交流、產學研合作和市場開拓等活動。（6）根據在孵企業發展需要，開展創業培訓，創業引導，提高創業成功率。（7）營造創業文化氛圍，幫助創業者提高科技創業能力，堅持誠信創業。引導創業企業通過制度創新、管理創新、技術創新做強做大。安徽省科技廳提出加快高新技術產業發展的新思路:為貫徹落實黨的十七大提出“提升高新技術產業”的要求，安徽省科技廳把加快高新技術產業發展作為科技工作的重要著力點，提出如下思路：（1）進一步凸顯高新技術產業在建設創新型安徽中的地位和作用。（2）進一步放大優勢高新技術產業的引領和帶動作用。（3）進一步突出重點提升高新技術產業的競爭力。（4）進一步重視發揮中央駐皖科研單位在科技產業化中的作用。（5）進一步營造有利于高新技術產業發展的良好氛圍。3.1.2項目提出的理由合肥是全國著名的四大科教基地之一，轄區擁有100多所高校，200多家科研院所。安徽省科技廳調查表明，我省科技資源的優勢，主要集中在中央駐皖的科研單位。他們科研經費多、裝備條件好、高層次人才密集、有一批優勢和特色十分明顯的重點學科，是我省優質的科技資源，是“科教興皖”的中堅力量。但中央駐皖科研單位科技資源沒有得到充分的開發利用，主要表現在：條塊結合不夠緊密，資源配置不夠合理，中央駐皖科研單位中科技資源有相當一部分從事基礎研究和軍工技術研究，更多地是圍繞國家目標和學科前沿，在實施產業化、服務地方經濟建設方面著力不夠；科技產業規模不大，優勢不突出與中央駐皖單位較為雄厚的科技實力不相稱。發揮科研單位的優勢是包河工業區科技產業基地的重要內容。作為省會城市合肥，其位置處于承東啟西的長三角區域腹地，其‘凹地’成本優勢和便利交通條件，正吸引越來越多的工業企業入肥投資興業。與中部省份相比，合肥的擁有高新技術產業的人才和研發基礎的核心競爭力。合肥提出打造濱湖現代化大城市目標，本項目所在的xx工業區系規劃中濱湖新區的現代工業功能區,有著獨天得厚的區位優勢,同時其投入建設是提升和配套xx區工業區工業發展的重要舉措。3.2項目建設的意義3.2.1xx工業區的科技產業發展的迫切需求。十一五期間,xx工業區,以工業經濟發展,商貿服務配套,園區環境優美和諧為目標。實現到2010年完成工業投資130億元,工業總產值220億元,工業增加值65億元；努力建成工業經濟的主平臺,江淮車谷的主載體,安徽浦東的重要組團。xx科技創業產業基地主要培育和發展軟件產業，TMT產業，電子商務、生物藥物、汽車零部件科技研發等為主，促進包河工業區的科技產業發展，配套形成符合濱湖大城市核心區產業定位和產業培育。擬建項目將逐漸吸引各類高科技企業入駐，形成孵化高科技企業的聚集區。有效地促進中小型科技型企業的創立和培育，形成xx工業區的高科技產業成果。為風險資本介入創造條件，促進安徽省和合肥市風險投資事業的發展。3.2.2有效利用合肥的科教和科研優勢，形成合肥高科技產業的聚合效應，促進合肥高科技產業的孵化和發展。像聯想、方正、華為等一批年輕的高新技術企業，僅僅以十幾萬、幾十萬元起家，在短短的幾年、十幾年間迅速成長為產值幾十億、上百億的小巨人。國外的微軟、惠普、英特爾，以及最近的雅虎等等，走的也是這樣的道路。合肥有著豐富的科研資源，人才資源，每萬人擁有大專以上學歷科技人員的比例在全國名列前茅。利用優勢資源形成創新、創業、產業化之間良性互動循環。政府建立適應市場經濟發展規律，有利于產學研及資本、中介、貿易相結合的管理體制。合肥現已設立的有高新區國家大學科技園、合肥高新區創業中心、民營科技園、合肥軟件園、合肥留學生創業園等各具特色、功能互補的數個科技孵化園區。目前已形成科技成果孵化基地、創業人才培養基地及高新科技產業化基地的良好局面。但與北京、上海、武漢、廣州等城市相比，我們科技運營模式和科技孵化成果還有很大差距。本項目投入建設將促進合肥市高科技產業的聚合效益，平衡高科技產業孵化器在合肥工業區的合理分布。3.2.3合肥科技創新型示范城市的自主創新發展的客觀要求；城市經濟由環湖向沿江發展的內在動力。合肥科教資源雄厚，高新技術產業化能力強。2004年11月，國家批準合肥建設全國首家以科學城為示范區的科技創新型試點城市。安徽省委、省政府全力支持，精心組織。合肥出臺《加快新型工業化若干政策》等一系列鼓勵政策，并將每年加大投入，努力用5到15年的時間，真正建成新型工業化示范區和科學城。為了加速培育高新技術產業，合肥市不僅在稅收政策上鼓勵高新技術企業創新創業，同時為工業企業設立了項目前期費用補助和一系列的品牌獎、技術創新獎等，力爭3到5年內培育一批產值超億元的“小巨人”。建設科技創新型城市，推動體制創新，通過推進科研院所改革改制，走科、工、貿一體化道路。為扶持企業提高自主創新能力，合肥將科技經費由原來的3000萬元增加到了1.3億元，用于扶持企業建立技術中心和工程研發中心。全市4家國家級企業技術中心、36家省級企業技術中心和200多家企業也紛紛增加研發投入。本項目處于合肥自主創新發展的關鍵節點時期，其建設必將大力增強合肥科技示范型城市的建設和發展。“十一五”期間，安徽省將以七省二市合力打造黃金水道為契機，由“水運大省”向“水運強省”大踏步的邁進。合肥由內陸借助濱湖發展，邁向沿江；促進改善城市工業經濟發展條件的改善，大力發展科技孵化產業為城市后期跨越發展和‘工業立市’目標的實現，做好基礎。3.2.4現代化的濱湖大城市的定位發展和省會城市首位度、省會經濟圈核心發展迫切需求。合肥市“十一五”期間，加快推進工業立市戰略，到2010年，全市工業增加值力爭達到850億元，年均增長24～26％。實施“工業立市”戰略，全面提升產業支撐力，加快培育重點骨干企業，把合肥建設成國家科技創新城市。合肥提出建設濱湖現代化大城市目標，以合肥為中心的“省會都市圈”將進一步促進合肥的城市首位度的提升。同時迫切需求合肥工業升級，大力發展高科技產業。xx區工業區也積極響應這一趨勢，發揮工業用地效力，前期經過縝密的市場調研，積極引進多元投資，探索科技產業基地發展模式，計劃使運營科技產業孵化的實現多元化、效益化、專業化、資本化、品牌化、網絡化、國際化的趨勢，推進合肥工業經濟的快速高效發展。第四章市場分析和需求預測4.1市場分析4.1.1填補xx工業區工業發展的高科技孵化產業的空白。xx工業區位于合肥市東南部,系規劃中濱湖新區的現代工業功能區，省政府批準為省級開發區,總面積約40平方公里?，F入園企業已逾百家，其中上市公司投資項目5家，目前已形成以江汽集團、凱創汽車零部件、正興車輪為代表的汽車工業園；以曉星印刷、義興印務、啟美包裝為代表的印刷包裝園；以國風集團、中泰新型建材為代表的新型建材產業園；以曼迪新藥業、恒星制藥為代表的醫藥科技園；以名申電子、安達電子為代表的電子產業園；以一航航宇和貴州航空為主體的航空產業園等多種特色功能區。“十一五”期間，將實現園區工業、居住、商業、文化、休閑五位一體、互動發展格局。但包河工業區目前尚無一家省級科技孵化器，已構成該區域高科技產業發展，優化產業結構的短腿現象。投入科技孵化器將促進創業投資者和科技人員進行經驗交流、成果展示和生活娛樂的環境。4.1.2促成xx工業區企業與此區域大學，科研院所等進行產、學、研結合和溝通發展的重要平臺。xx區擁有中國科技大學、合肥工業大學、合肥建筑工業學院、安徽省交通管理學院等數所高校與科研院所。建設成為以信息技術為龍頭的高新技術產業基地，有較強吸引力的產學研基地，充分發揮了xx區的產業優勢，形成較強輻射力和吸引力、環境優美、經濟繁榮、秩序優良、文明富庶的現代化濱湖工業城區。切實的實現產、學、研結合的帶給包河區科技發展成果。4.1.3結合xx區的產業特點和優勢，確定科技孵化的產業的定位，與高新區科技孵化器差異化發展，協同聯合形成合肥科技發展的集合力量。合肥的科技優勢是合肥發展科技孵化產業發展智力基礎；同時科技產業孵化器的發展也是科技優勢成果轉化實現的平臺，是解決科技人才就業，實現合肥科技優勢屬地化發展重要出路。也是合肥工業經濟升級發展的有效途徑。包河區的汽車產業、影視文化產業、信息產業、生物科技、創意產業等構成該區的優勢產業。培育引導優勢產業，做大做強優勢產業就是要積極發展該類產業的科技孵化，有效搭建的實現產、學、研結合的平臺。同時加強與合肥高新區科技孵化產業基地的經驗交流與合作，形成以高新區、xx工業區、經濟開發區的三足鼎立的合肥高新技術產業化聚集帶，促進合肥城市吸引項目、凝聚科技人才、培植高新技術中小企業高速成長的大環境發展。4.2需求量預測4.2.1國際貿易壓力導致的產業升級；新興產業急待探索發展；參與國際競爭與分工使得科技孵化產業具有廣闊的市場需求。中國外向型企業迫于國際市場壓力，紛紛進行產業升級改造；由于長期疏于對產品科研的投入，迫切需求科技孵化智力型企業的技術成果支持。隨著國家經濟的發展，市場需求環境的變化，產業更迭不可以避免，需求前瞻性探索發展。如TMT（數字新媒體）產業，把傳媒、網絡、IT、通訊運營商結合后出現的新產業，它的高增長和高回報正受到國際、國內風險投資機構的追捧。而有些傳統產業如報紙，具預測將在10年后消失。所以對于城市運營，發展科技孵化產業，其具有經濟戰略意義，其市場需求廣闊。xx區汽車龍頭產業，是參與國際分工的典型產業，汽車工業是帶動性產業，帶動100多個產業的發展。汽車工業發展了，上百個配套產業都帶動起來，圍繞汽車工業發展的區域經濟就活了起來。但值得安徽自豪的汽車工業，其合肥零部件配套遠遠落后于江浙、湖北等地，有部分零部件依賴國外進口。按國際先進汽車工業發展趨勢，汽車零部件的研發由汽車制造企業向零部件配套企業過渡。包河工業區可以依托‘江淮車谷’地緣優勢，以科技孵化為平臺，加強汽車零部件的科技孵化研發，其成果投入到安徽的零部件企業中，必將加速安徽汽車零部件產業的發展和市場競爭力。汽車產業的孵化市場需求很廣泛。安徽是農業大省，xx區是安徽農副產業流通重要基地之一；農業科技化正在快速發展。以此為契機增加農業產品科技孵化正順應農業產業化、科技化的大趨勢，其科技產業孵化市場前景廣闊。4.2.2合肥的科教、科研院所的科技和人才的內源需求和城市工業核心競爭力的外部壓力使得科技孵化產業具有廣闊的市場。合肥博士授權點138個、有24個學科被認定為國家級重點學科：擁有中國科學院和中國工程院院士31人，在中部城市中名列前茅；國家自然科學基金創新群體和中科院“百人計劃”入選人數在中部城市中排序第一；擁有各類技術研究和開發機構358家，各類科技人員30余萬人。合肥的科教優勢正在轉化為現實的產業優勢和經濟優勢，需要通過科技孵化等平臺實現合肥制造向合肥創造的轉變。合肥科技人才也需要科技發展，自主創新的平臺；合肥的高校畢業的高層次人才資源更需要在高端發展平臺，這為合肥科技孵化產業提供了廣闊人才資源，同時也將成就科技孵化器廣闊需求市場。4.3發展模式xx工業區科技產業基地，以無污染，科技密集型為就業組織為方向，實施“推二進三”戰略，優化城市發展資源；其首要功能是孵化企業，培育企業家。圍繞培育企業和培養企業家的需要，不斷提供企業管理、市場開拓、金融服務、國際貿易等業務和技能的培訓，使創業者盡快成為合格的企業家。充分發揮“聚集”效應，通過基地優化的政策環境和基礎條件，吸引一大批科技成果到園區孵化；吸引一批企業、海外資金和技術到園區落戶，從而加速園區與國際標準的接軌，形成園區的“聚集”效應。走科技孵化器多元化、市場化、效益化、專業化、資本化、品牌化、網絡化、國際化的發展之路。（1）堅持開放、多元化的方針。建設投資主體多元化，充分利用各種社會資源，加速科技孵化園區建設發展；（2）服務對象多元化，既要為科研院所，大學師生創業提供支持，也要為來自社會上、來自國外的創業者提供服務；（3）培育的企業的投資主體多元化，培育的企業要按照現代企業制度運行。第五章擬建內容與規模5.1擬建內容xx區科技產業基地占地211836.77平方米(約318畝)；擬建建筑面積742380平方米；其中:中心商務區256626平方米，產業園區162535平方米，科技辦公區129661平方米，新產品研發區78805平方米，培訓中心19701平方米，綜合服務區43131平方米，會所及商業建筑面積51921平方米，容積率為4.25，綠地率42%。5.1擬建規模附圖略！擬建項目將成為安徽省級科技產業孵化基地，是安徽省較大規模的科技產業孵化中心。其規劃是綜合性強、服務功能齊全的科技孵化產業基地。其總體實現科技孵化的六大功能區：科技產業園區、科技辦公區、新產品研發中心、中心商務辦公區、科技培訓中心，以及為園區服務的綜合服務中心。并建立起完善的醫療、休閑、商業、銀行、公安、郵電通訊等現代化的城市服務體系。園區內設有大型公共圖書館、資信中心、學術交流中心。項目建設分三期：一期；建設109737平方米：形成綜合服務區25879平方米；中心商務區2幢64157平方米；新產品研發區1幢19701平方米。二期；建設255917平方米：形成產業園區81268平方米；中心商務區2幢64157平方米；新產品研發區1幢19701平方米；科技辦公區4幢64830平方米；會所及商業25961平方米。三期；建設376726平方米：形成產業園區81268平方米；中心商務區4幢128312平方米；新產品研發區2幢39402平方米；科技辦公區4幢64831平方米；會所及商業25960平方米；培訓中心19701平方米；綜合服務區17252平方米。第六章項目場址條件6.1場址現狀6.1.1建設地點及場地描述擬建地點:基地位于合肥市東南xx工業園區內南面，規劃道路xx以北。(附圖略)場地描述:基地東西兩側分別為xx路和xx路，xx路從中間穿過，將基地分為兩塊（分別為A.B區），整個基呈梯形狀，沿xx大道長約715米,沿xx路和xx路長度約266米和215米?；貎鹊貏萜教梗車h境優雅，視野開闊。6.1.2用地規模本項目總占地面積211836.77平方米。其中道路用地面積37015.83平方米，綠化占地88971.44平方米，建筑物占地85849.5平方米。6.1.3用地性質及費用用地性質及規劃要求，根據合肥市規劃局《建設工程選址意見書》，用地性質適合2.5產業的設定。土地費用：本項目土地總成本費用擬估算共計1100萬元，作為工業園區管委會的股份。6.1.4用地現狀場地內基本平整，無建筑物，屬于xx工業區工業凈地。6.2場址建設條件xx工業區位于合肥市東南部,系規劃中濱湖新區的現代工業功能區,有著獨天得厚的區位優勢,快速便捷的水、陸、空交通。xx工業區北側312國道連接合寧,合安,合銅等高速公路,滬漢蓉城際高鐵在312國道北側,規劃設立客運站和貨運樞紐站；東部臨南淝河“黃金水道”規劃建設大型集裝箱碼頭,可直達巢湖和長江沿岸；與國家一級大型機場合肥市駱崗機場僅一路之隔,擁有香港等全國重要城市航線20多條。規劃中的有軌電車從合肥火車站經過xx工業區抵達濱湖核心區，為xx區的商務發展提供便利的條件?！醯匦蔚孛埠戏?，安徽省省會，位于中國中部（北緯32℃、東經117□地質構造合肥地處長江中下游平原，平均海拔7-9米。地勢坦蕩，相對起伏小。地下水對砼無侵蝕性?！鯕夂驓庀蠛戏蕦儆趤啛釒櫇窦撅L氣候。全年氣候特點是：四季分明，氣候溫和，雨量適中，春溫多變，秋高氣爽，梅雨顯著，夏雨集中。年平均溫度15.7夏季最高溫度40.3冬季最低溫度-2最熱月平均溫度27.3最冷月平均溫度3.6年平均相對濕度76%年平均降雨量1067.2mm年最大降雨量1541.3mm夏季主導風向S冬季主導風向EN冬季平均室外風速2.5m/s夏季平均室外風速2.6m/s冬季最多風向及其頻率ENE（9%）夏季最多風向及其頻率S（13%）歷年最大積雪深度45cm歷年最大凍土深度11cm□施工條件施工所需水、電能滿足需要，施工條件基本滿足要求，在擬定施工方案時注意與場地周邊地銜接，充分利用場地內的空間，減少對周邊企業活動的不利影響，盡量減少施工中的環境污染物。6.3結論項目建設地的各項條件滿足項目建設與運營的需要，無明顯不支持項目的因素。第七章工程設計方案7.1設計依據業主提供的“規劃設計方案設計任務書”《合肥市規劃管理技術規定》《民用建筑設計通則》JGJ37-89《建筑設計防火規范》GB50016-2006《高層民用建筑設計防火規范》GB50045-95（2005版）《辦公建筑規范》JGJ67-89國家及地方其它現行設計規范7.2設計原則和特點（1）人本主義：充分體現當地人的生活方式，創造方便、舒適、優美的生活空間。（2）自然觀：貫徹”尊重自然”與可持續發展的思想,在充分保持原有地形地貌的前提下,將大自然的空間環境最大限度的引入園區環境（3）文化性：充分體現合肥市特有的文化底蘊，發展廬州文化并使之與現代生活進行充分融合。（4）和諧性：講求人與環境的和諧，辦公行為與商業、游憩行為的和諧，建筑與綠化、水環境的和諧（5）安全性：適度的人車分流，消除人車混行的為安全因素，確保車行與步行系統的利用率。針對不同的出行路線設置道路及出入口，避免交叉干擾。重視消防安全設計，嚴格執行國家現行防火設計規范7.3總平面規劃7.3.1總平面布置依據地形特征，規劃將整個基地分為AB兩區（即東區和西區）兩個完全類同的功能單元進行布局，AB兩區各自獨立又相互聯系和依存。沿花園大道布置八幢高十八層的點狀科技樓，AB兩區中心區各布置四幢二十六層商務樓形成中心區，兩區北側各布置四八層園區產業辦公樓，沿經四路兩側各布置兩幢十八層的研發中心辦公樓，沿經三路設置一幢十八層的綜合服務中心大樓，沿花園大道兩個主入口兩側用附屬裙樓將四幢高層建筑緊密聯系在一起，更加突出沿花園路高層建筑沿街景觀，建筑布置呈現出中間高四邊低的城市空間形態，更加強了園區的向心力，沿花園路兩個尺寸巨大的主入口，規劃設置一開放式廣場，以解決集中的人流集散問題，為市民提供了宜人的休閑場所。7.3.2規劃結構AB兩區規劃方案的整體結構皆為“一環、二軸、一心”的結構形式，力求使整個基地的規劃成為一個有機的整體。一環：兩區皆規劃有環繞各幢建筑的內環道路，并通過環路將各幢建筑緊密聯系在一起，通過環道可便捷的到達各幢建筑的樓前廣場。二軸：規劃在AB兩體現的是東西、南北兩條景觀軸線，其中，兩區的東西軸線相互關聯，是聯系兩區的主要軸線，兩區的南北軸線是以主入口展開的景觀軸線，其空間系列依次為：南北軸：主入口廣場噴泉廣場中心廣場噴泉廣場北入口，東西軸：次入口景觀大道中心廣場景觀大道休閑廣場景觀廣場。一心：在兩區中心皆設有園區的中心廣場，是人們聚散和交流的場所，其中布置有綠化、噴泉廣場、小品等景觀。7.3交通設計兩區主要出入口皆設置在園區主干道花園大道上，次入口對應設置在經四路上，并形成一個整體，另處，在北側E6路上各區分別設一個次口，主要是貨流通道。7.4環境設計園區布置多個噴泉廣場、景觀大道及綠化廣場，噴泉廣場及景觀大道以硬質鋪裝為主，并結合花壇、休息座椅、旱地噴泉布置；休閑廣場則以綠化、雕塑小品為主，營造一種適合辦公人流休閑、交往的空間。7.5給水排水7.5.1給水系統水源：從市政給水管上各引入2根DN150的給水管進入A·B兩區，并在小區內連成環狀，作為本工程生活、消防供水水源。用水量：最高日生活用水量為150m3/d，最大時生活用水量為28m3h。生活供水系統：a．室內生活用水采用地下成品水箱﹢變頻供水設備供水方式，在區內地下車庫內生活給水泵房（與消防泵房合建），市政水首先進入生活水池，其儲水量為30m3。b．小區綠化用水、道路用水采用市政水直接供給。7.5.2消防系統用水（1）水源：從市政給水管上各引入2根DN50的給水管進A﹒B兩區，并在小區內連成環狀，作為本工程消防供水水源。區內按規范要求設置消防水池，保證2個小時的火災延續時間內的室內外消防用水量（1小時噴淋用水量），其儲水量為400m3。（2）室外消火栓系統：室外布置適量的室外消火栓，室外消防用水量為30L/S。（3）室內消火栓系統：室內消防用水量為40L/S，區內最高建筑物設消防水箱，存儲18m3消防水量。消防泵房內設一大套消火栓泵組與屋面消防水箱組成臨時高壓給水系統為室內消火栓系統供水。（4）室內自動噴淋滅火系統：地下室設自動噴淋給水系統，系統設計流量約為30L/S，消防泵房內設一套噴淋泵組與屋面消防水箱組成臨時高壓給水系統為室內自動噴淋滅火系統供水。7.5.3排水系統生活最高日排水量：135m3/d最大排水量：25m3/h。室內排水采用污廢合流,室外管道收集后經化糞池后排入市政污水管網,屋面雨水、空調冷凝水有組織收集排放。屋外排水采用雨污分流，雨水管道收集后排入市政雨水管網。7.6暖通設計7.6.1空調系統空調方式暫考慮采用變頻變冷媒VRV系統，系統簡單、可靠、節能、舒適。所有室內機均可單機開啟，并能實現獨立控制和集中控制兩種方式，無需專人管理，可根據用戶選配要求，實現單戶計量。VRV空調系統無機房，室外機放置在各自屋頂，不影響建筑外立面。室內機商場采用高靜壓風管機，辦公室可根據室內情況靈活采用嵌入式機組或卡式、掛壁式機組，新風系統采用獨立的（VRV）處理機組，電梯機房及值班室設置獨立分體空調。7.6.2通風設計地下汽車庫設獨立機械通風系統，換氣次數6次/小時，采用誘導通風方式，由車道進風。地下設備用房設機械送排風系統。地下自行車庫設機械排風及排煙葉系統。商場及辦公均采用自然通風方式。有外窗的衛生間采用自然通風，無外窗的衛生間采用機械排風。7.6.3消防設計地下車庫根據防火分區設機械煙系統，排煙和排風共用一個系統，排煙量按換氣次數6次/小時，由車道進風或機械補風，補風量按排煙量的60%考慮。根據規范要求設置相應的防排煙系統及方式。風管穿越機房，防火分區，伸縮縫等處設防火閥。7.6.4節能環?？照{選用制冷性能系數高的VRV系統，不同區域分設機組，可根據需要開啟。通風設備采用低噪音設備，并采取防震，隔聲等措施7.7強弱電設計7.7.1強電設計供電電源辦公樓電源由35KV降壓站配電房引來供電系統由中心配電房引來本樓低壓電源進線。功率因數補償采用變壓器低壓側設低壓電容器柜方式進行自動補償使COS?達到0.9。本大樓適當的位置視需要考慮低壓電容補償。供電負荷：本工程屬于一類高層建筑，一般負荷為三級，其消防負荷屬于一級負荷。事故照明，消防設施及變配電等重要負荷腹脹雙電源供電末端自動切換。電氣計量在中心配電室內計量。在大樓進線處計量。配電系統本工程采用放射式一樹干相結合的供電方式，對重要用電設備和大容量用電設備采用放射式供電方式，對各樓層的照明和電力系統采用樹干式供電方式，消防控制室，消防電梯，防煙風機等重要用電設備采用二路電源供電，并在最末一級配電箱處設置自動切換裝。線路敷設照明和電力空調干線采用（電纜在橋架內敷設／母線槽）沿平頂及配電管弄敷設。分配電箱配出支線照明回路采用導線穿線槽或穿管在吊頂或樓板內敷設，插座回路采用導線穿線槽或穿管在吊頂內或埋地敷設。照明（１）大樓內設一般照明，主要通道，樓梯設事故照明，各主要出入口設應急照明。（２）辦公等場所照度采用１５０～３００ＬＸ。（３）辦公等場所采用高效節能熒光燈，其它場所采用熒光燈與筒子燈結合方式。防雷與接地本大樓防雷等級為二類（1）接地裝置：本工程采用聯合接地方式，利用４０Ｘ４熱度鋅扁鋼將樁基承臺鋼筋網,樁基鋼筋連接起來構成等電位接地網絡,圖中樁基承臺鋼筋,樁基鋼筋及熱鍍鋅扁鋼之間的連接均采用焊接,接地電阻要求不大于1歐姆.（2）金屬管道直接埋地,在入戶處應與接地裝置可靠相連。低壓接地故障保護系統低壓配電系統接地型采用TN-S系統，凡在正常情況下不帶電之用設備金屬外殼均應與專用PE線為黃/綠色標準。整個大樓實行總等電位及局部輔助等電位聯接。設備選型低壓開關柜為MNS產品（主開關采用智能型空氣斷路器）7.7.2弱電設計（1）設計內容電話通信，有線電視，安保，火災報警及消防聯動系統。（2）電話通信部門設市話直線電話，重要部門設置專線電話，需市話100對。（3）綜合布線系統通話系統線路“綜合布線系統”：市話電纜進入室內的配線架，通信主干電纜由一層引至各樓的配線箱，并由井內引至各信息插座,樓內電話通信及計算和網絡納入綜合布線系統,該配線方式能為用戶傳送語音,數據,圖像等各種信號,并與光纜相結合配接成各種通信網絡,以達到信息資源共享。（4）有線電視系統有線電視系統納入城市有線電視網，采用鄰頻雙向傳輸系統，系統信號由本中心提供。安保系統為了確保大樓的安全，必須對樓內重要場所，公共區域及主要出入口進行監控，針對不同場所采用多種形式的攝像設備?；馂膱缶跋缆搫酉到y本建筑為一類建筑，采用火災總體保護方式，系統采用集中控制方式，視不同場所。設置煙感，溫感控測器，手動報警按鈕，該系統具有聯動控制功能，聯動控制項目主要有：消火栓系統，自動噴灑系統，電梯控制，非消防電源控制切換等，消防報警設備設在首層消防中心，系統具有消防廣播和消防通訊功能。線路敷設、雷防護及接地方式弱電系統線路均敷設在線槽中,或穿鋼管敷設的方式。所有室外引進有較高防雷要示的通信、廣播、電視、安保等系統均應設置防雷電防護措施。弱電設備接地采用聯合接地系統，接是電阻不大于1歐姆。第八章環境影響評價8.1建設場地環境現狀8.1.1空氣質量現狀根據監測項目區域均能滿足GB3095-1996《環境空氣質量標準》（2000年修訂版）中的二級標準的要求。同時，根據各監測因子的Pi可認定，該地區環境質量良好，TSP、SO2、NO2均有較大的環境容量。8.1.2水質現狀水質滿足地表水環境質量標準GB8979-2002中的Ⅳ類水域標準，也基本達到景觀娛樂水水質要求。8.2施工期主要污染源8.2.1施工期的噪聲是建筑工程敏感的環境問題之一，主要來源于不同施工階段的各類施工機械和工具的使用，包括：□土石方施工階段：挖掘機、裝載機、推土機、運輸車輛等?！趸炷翝仓A段：混凝土攪拌機（運輸車輛）、振搗棒等。□結構施工階段：地泵、汽車泵、混凝土攪拌車、振搗棒、支拆模板、搭拆鋼管腳手架、模板修理、電鋸、外用電梯等。□裝修及機電設備安裝階段：拆腳手架、石材切割、電鉆、電鋸等。8.2.2主要包括施工廢水、雨水等。施工現場應設置獨立的雨、污水管網，雨水、污水經處理后排入市政管道。8.2.3包括各類燃料動力機械作業時排放的燃油廢氣以及施工中的二次揚塵。施工作業場地近地面空氣中TSP可達1.5—3.0mg/m3。8.2.4主要是土石方工程及混凝土澆筑中產生的廢棄土石和施工廢料等。因土石方工程需從外界調土，故本項目的固廢以施工人員的生活垃圾為主。8.2.5主要包括：土石方施工、現場攪拌、裸露土地、建筑垃圾的存放運輸、鍋爐、廚灶等產生的易散落、易飛揚細顆粒材料。8.3營運期主要污染源8.3.1項目建成后，建筑物配備的機電設備如柴油發電機、通風機、水泵等工作時會帶來一定的噪聲污染，其噪聲源強介于65-95dB；將對本項目產生影響。8.3.2項目建成后，廢水排放以生活污水為主，另有少量的綠化、道路清洗水和不可預見水。8.3.3項目建成后，進出的車輛排放汽車尾氣、柴油發電機的廢氣、以及居民的廚房油煙，將對環境造成一定影響。8.3.4主要為生活廢棄物。8.4環境保護措施8.4.1（1）噪聲根據GB12523-90《建筑施工場界噪聲標準》，施工階段不同，噪聲限值也不同。夜間除打樁階段為禁止施工外，其它階段限值為55dB，因此，應提倡文明施工，減少人為噪聲，盡量采用低噪聲有消聲設備的施工機械，建立健全控制噪聲的管理制度，對噪聲進行監測，發現超標應及時、有效地采取控制措施。常見的控制措施有：消聲、吸聲、隔聲和阻聲。雖然施工噪聲僅在施工期的土建施工階段產生，隨施工的結束而消失，但由于噪聲較強，且日夜連續工作，將會對周圍聲學環境產生嚴重影響，極易引起人們的反感，應予以重視，建議采取以下噪聲防治措施：①采用較先進的、噪聲較小的施工設備，并加強維護和保養，以降低聲源聲級；②施工盡量在白天進行；③將有固定工作地點的施工機械應盡量設置在距居民區較遠的位置，并采取適當的封閉和隔聲措施；④高、中考前半個月，禁止非搶險搶修且產生噪聲污染的夜間施工作業。施工場界噪聲的控制應達到《建筑施工場界噪聲限值》（GB12523—90）的要求。（2）廢水施工期產生的含懸浮物和少量石油類施工廢水排入市政排污管，建議修建隔油池、沉砂池，施工期廢水經隔油、沉淀后排放。（3）廢氣為減少施工期空氣污染對環境的影響，建議采取以下措施：①施工期必須加強施工機械的使用管理和保養維修，提高機械設備的正常使用率，縮短工期，降低燃料廢氣的排放量；②對開包的水泥應及時使用和清掃，對土石方裝卸和運輸產生的揚塵采取灑水、限制車速抑塵措施，以減輕對施工區附近近地面環境空氣質量的影響；③運渣車輛不得超高運輸，并覆蓋塑料布，以免灑落。（4）固廢施工期應對固體廢棄物的產生、排放、收集、儲存、運輸、利用、處置的全過程進行統籌管理，不僅應著眼于對已產生的固廢進行處置，更應強調不產生、少產生固體廢棄物和對已產生的固廢進行綜合利用，以實現固體廢料的“減量化、資源化、無害化”。如采取水土保持措施，減輕水土流失對水體的污染；產生的棄土和施工廢料應運往指定的地點填埋；施工人員的生活垃圾分類收集后由環保部門統一處置等。（5）揚塵可采用現場設置圍擋，實施淋水降塵，場內道路硬化，垃圾封閉，使用清潔燃料等措施進行控制。8.4.2（1）噪聲選用高效低噪及振動小的設備，振動設備基礎均設置橡膠或彈簧減振器，配備電機設隔音罩。通風機等振動設備與管道連接處設軟接頭、減振支、吊架，水泵基礎加減振墊。通過這些措施，可以有效的減少營運期機電設備噪聲對周圍聲學環境的影響。噪聲控制參照《工業企業廠界噪聲標準》（GB12348—90）執行。（2）廢水小區擬建一座無能耗的污水生化處理站，所有生活污水經生化處理達到一級標準后，排入市政管網。污水處理工藝流程：生活污水→沉砂隔油池→厭氧酸化池→二級生物濾池→過濾池→達標排放。生活污水的排放標準應按《污水綜合排放標準》（GB8978—1996）一級標準執行。（3）廢氣平時地下車庫設通風風機，車庫內排氣經豎井引至樓頂排放，對空氣環境的影響不大；如小區內提供餐飲服務，應安裝油煙凈化設施和專用通道，油煙道引至樓頂排放，對環境的影響很小。油煙的排放濃度應達《飲食業油煙排放標準》（GB18483—2001）的要求，即排放濃度應不高于2.0mg/m。（4）固廢生活垃圾袋裝化，并設垃圾收集點，城市垃圾處理場統一處置，不得造成二次污染。8.5環境影響評價項目建成后，經所采取的污染物防治措施后，生活污水經生化處理達到一級標準排放城市管網，廢水中主要污染物大幅度減少，對地表水影響不大；生活垃圾通過小區物業管理部門定期對垃圾袋裝收集，清運到指定垃圾處理場，對區域內的環境衛生影響不大。第九章公司組織機構與運營策略9.1公司組織機構xx工業區管委會和投資公司成立股份制科技孵化運營公司設立董事會和監事會，董事會下設總經理1名。其他組織結構分為：（1）項目招商部：招商引資，項目洽談，企業進駐審批，收集各類科技、經濟信息和市場情報，推薦投資合作項目，文件翻譯，三資企業工商注冊服務等。（2）產業服務部：企業生產、科研、市場營銷、財務管理、知識產權、標準化等全過程服務，內資企業工商注冊、稅務登記"一條龍"服務，進駐企業畢業認定，協助高新技術企業、產品和各類項目的申報，研究企業發展模式，指導和培訓進駐企業進行現代化管理，做好企業數據統計和科技中介機構的管理等。（3）綜合服務部：對外宣傳、接待、文秘、檔案、內部財務管理、信息調研、內部管理等。（4）物業管理部：孵化基地的水、電、設備、環境衛生、保安等一系列物業后勤配套服務。（5）信息部：孵化基地計算機網絡管理及相關專業技術信息服務等。（6）財審部：負責整個運營公司的會計核算和財務審計。9.2運營策略9.2．1人才戰略人力資本是企業孵化器的第一資源。企業孵化器應當從以下五個方面思考人才戰略：（1）引進高素質人才。通過各種手段積極吸引人才，樹立人力資本投資的新理念。（2）吸引成功人士加盟。要采取措施，吸引熱心于社會公益事業的成功人士加盟企業孵化器，他們到企業孵化器工作不是為了報酬，而是為了自我價值的實現。他們學有所成，經驗豐富。他們的加盟將能促進企業孵化器的發展。（3）利用在校學生。要充分利用在校學生，特別是碩士研究生和博士研究生，吸引他們參與企業孵化器和孵化企業的課題研究，并到企業孵化器和孵化企業進行實踐。這既為在校學生提供一個接觸社會、了解社會、進行社會實踐的機會，也為企業孵化器和孵化企業提供利用高素質、低成本的勞動力的機會。（4）加強現有人才的培養。要通過崗位培訓、輪訓、出國培訓、實習等方式，對現有孵化人員進行培訓，提高其素質，使其適應國際化要求。（5）允許孵化器管理人員在孵化企業中以特殊才能入股。國家應將有創業能力和創新精神的人才及其智力成果，按照知識產權、人力資源等要素在創業中的特殊權能作為企業的資本形式，讓參與企業分配，并參與企業的投資與改制。企業孵化器允許有特殊才能的管理人員在孵化企業參股，可以留住優秀人才，也能提高孵化器管理人員對孵化企業的服務質量和責任感。9.2.2企業孵化器的知識產權戰略包括：（1）要轉變觀念，把知識產權納入孵化的各個環節。在孵化服務中，要強化對孵化企業的知識產權保護方面的服務，包括知識產權培訓、咨詢、管理和保護等方面；指導企業加強知識產權管理制度建設，防止知識產權流失和被盜用；教育孵化企業遵守知識產權法律法規，尊重他人的知識產權。在孵化企業畢業、兼并、產權轉讓、上市等過程中，要強化知識產權的價值。孵化企業不僅要熟悉知識產權國際保護、國內保護的基本規范和知識產權戰略去應對市場競爭。（2）選擇一些有國際市場、技術先進的技術進行孵化。技術在當今時代已成為生死攸關的事情，上至國家，下到企業，競爭力的強弱取決于技術進步的快慢。企業孵化器為提高其顯示度、影響力和國際化能力，應當選擇一些有自主知識產權、有國際化前景的技術進行孵化。（3）指導孵化企業制訂知識產權戰略。知識產權保護在中小企業技術創新中相當重要，是企業核心能力的重要內容。知識產權包括專利權、商標權、著作權、技術秘密權、集成電路布圖設計專用權等。9.2.3資金是中小企業的生命線，是決定孵化企業成功與否的重要因素之一。孵化企業的主要措施之一或者孵化服務的主要內容之一就是要幫助孵化企業解決資金問題。孵化器的融資戰略包括：（1）設立孵化資金。扶助孵化企業的專項資金，解決其流動資金困難或者資本金不足問題，既可以借給孵化企業，解決其臨時性資金困難，也可作為資本投入到孵化企業。（2）加強與風險投資的結合。風險投資是孵化器孵化企業的一個重要手段，風險投資收益也是孵化器收入的一個重要來源。企業孵化器應有重點地選擇風險投資機構，并與風險投資機構共同選擇并投資孵化企業，與風險投資機構形成利益共享、風險共擔的合作機制。這既有利于加強對孵化企業的服務與管理，又能增強風險投資者的信心。（3）加強與銀行的合作。孵化企業的信用度低，難以獲得銀行的貸款。孵化器應當促進銀行與孵化企業之間的溝通聯系。可以根據孵化器的信用情況，進行適當的貸款擔保。擔保金作為風險投資的一部分，失敗了從孵化企業資產中抵償；成功了，可有機會在孵化企業中參股，以期獲得更大的回報。（4）充分利用外部資金。組織孵化企業積極申請國家創新基金、國家科技專項基金，充分利用這些資金促進企業孵化。要抓住機會引進外資，并爭取有利的合作條件。（5）加強融資管理。要培育孵化企業的信用意識，在入駐時就要考查創業者或者企業的信用情況，盡量避免那些信用度不高的企業或者創業人員到孵化器孵化；指導企業制訂商業計劃，并使其對投資者有吸引力；加強對已獲得資金的企業或者項目的跟蹤和管理，使其實現預定的目標。9.2.3企業孵化器為孵化企業提供全方位、全過程、個性化等多方面的孵化服務，靠自身的能力和條件是不行的，必須充分利用外部資源，因此要制訂孵化服務戰略。（1）孵化器要突出自身的服務優勢。應當根據人才特點和資源優勢，突出自身的服務特色。自己不具備的，可以尋求外界的幫助。（2）依靠社會中介機構的服務優勢。要依靠社會中介機構為孵化企業提供專業服務，如會計師事務所、律師事務所、知識產權事務所、人才服務中心、投資顧問公司、技術檢測機構、技術評估機構等。（3）依托社會公益性機構的服務。要依托衛生保健、社會保障、社會救助、社區文化、家政、學校等組織機構，為孵化企業提供服務；（4）引進國際性服務機構。國際性的會計師事務所、律師事務所、知識產權事務所、資產評估事務所、培訓機構等，能夠按照國際規范與慣例為孵化企業進入國際市場或者國外中小企業進入本國市場提供國際化咨詢服務。9.2.4企業孵化器要在經濟全球化中求生存、求發展，既要在全球范圍內尋找孵化對象，也可能為全球企業提供孵化服務。因此，企業孵化器必須制訂國際化戰略。（1）加強自身基礎條件的建設。孵化器國際化必須具有國際化的能力和條件，因此，企業孵化器必須加強自身能力建設，包括培養專業技能和專業隊伍，提升自身的核心能力。孵化器的核心能力應該從管理與服務著手，通過加強管理創收節支，降低運營成本，降低孵化企業的創業成本；通過加強資源整合，提高孵化企業獲取人才、資金、技術等外部資源的能力。（2）孵化留學生企業。留學生熟悉國際規范，熟悉本專業領域的發展動態，有一定的國際關系，企業孵化器可以通過孵化留學生企業進行國際化練兵，以留學生為橋梁，跨出國門，并通過留學生引進國外資金、管理，引進外國中小企業到孵化器孵化。（3）通過多種途徑國際化。首先，要積極加入國際孵化器協會等企業孵化器國際組織，學習國際上企業孵化器的運作方式和運作規則，加強與國際上孵化器的合作與交流。其次，在有條件的情況下參加孵化器國際會議，如世界孵化器大會和國際孵化器協會的年會等，把握國際上企業孵化器的發展態勢，跟上國際上孵化器發展的步伐。第三，吸引跨國公司、國際資金和國際知名中介機構等參與孵化器建設，引進國際資金、技術、管理和服務，使孵化器的運作與管理國際化。第四，選擇一些國外知名孵化器建設姊妹孵化器關系，加強相互間的溝通與聯系，如聘請國外孵化器的管理人員或者有關專業人員擔任孵化器的管理人員，也可將我們孵化器的管理人員送到那里參與管理。這樣，既使企業孵化器管理國際化，也培養國際化孵化器管理人才。（4）建設海外扶助基地。首先，與海外孵化器建立緊密型合作關系，通過定期或不定期的互通信息、培訓、相互參加國際會議等加強相互間的溝通，并通過對等的合作，孵化對方的孵化企業或者項目。其次，與海外大學、科研機構、實驗室、孵化器等合作，幫助其技術或者孵化對象到中國發展，或者幫助中國技術或者孵化對象到海外發展。再次，合資或者獨資建設海外扶助基地。第十章項目實施進度計劃10.1建設期本項目總建設規模為742380平方米，計劃總建設工期為3年。到2011根據項目的總體計劃，本工程的實施將分成二個主要的階段：1、籌備期：2008年8月—2008年10月；2、建設期：2008年10月—2011年10月；一期：2008年10月—2009年10月；二期：2009年10月—2010年10月；三期：2010年10月—2011年10月；10.2項目進度計劃本項目主要工作進展計劃如下：（1）2008年8月—2008年10月，項目前期工作（2）2008年10月—2009年10月，一期；建設10萬平方米工程；（3）2009年10月—2010年10月，二期；建設20萬平方米工程；（4）2010年10月—2011年10月，三期；建設44萬平方米工程；10.3項目實施進度表工作內容2008年2009年2010年2011年11月10月10月10月11月項目前期工作一期工程二期工程三期工程第十一章投資估算與資金籌措11.1投資估算項目投資基本參數的選擇：基本參數系按合肥市定期發布的造價信息中結合市場暫定價等造價指標，并結合以往同類建筑的相關費應來進行估算。其基本參數包括：建安工程成本、前期費用、管理費用、不可遇見費等，工程總造價為152187.9萬元。11土地出讓金已作價入股，不列入成本測算范圍。11前期工程費合計8033.8萬元，其中：設計費用：1113.6萬元勘探費：148.5萬元（3）消防抗震費：222.7萬元（4）建設工程報建費：6830萬元（5）三通一平：169.5萬元11房屋建安工程成本共計：78954萬元，其中：建安工程費用：74237萬元A土建工程：54820萬元B安裝工程（水電）：7911萬元C外墻：1438萬元D樁基及土方開挖：10068萬元附屬工程費：4491萬元A室外管網：3091萬元B室外景觀設計：1400萬元室外工程費：690萬元A垃圾清運費：100萬元B土地圍墻費：120萬元11公共配套設施費用共計：40329萬元A消防工程費：3222萬元B通風空調：2876萬元C弱電工程：805萬元D電梯工程：2300萬元E高壓供電設備：1150萬元F小區道路建設費:2589萬元G動力及智能化：2071萬元H二次裝飾費：29403.6萬元11其他費用共計：6904萬元A工程監理費B工程質量監督費C墻改費D招標費E綠化費F防雷檢測費G人防質檢費H定額勞保費I民工工資保障金11.1.5不可遇見費：11.2財務成本與資金籌措11（1）管理費用本項目管理費用為開發企業在管理和經營中所發生的費用,按銷售收入的1.5％計算;估算為3340萬元。（2）銷售費用本項目銷售費用為開發企業在售房過程中所發生的各項費用。銷售費用中廣告及市場推廣費用按銷售收入的2％計算,估算為:4454萬元);其他銷售費用按0.5％計算,估算為:1113.5萬元,估算銷售費用共計:5567.5萬元。（3）財務費用項目財務費用為開發企業為籌集建設資金所發生的各項費用,本項目主要為貸款利息。估算為:1520萬元。本項目總成本費用為:制造成本(建安工程成本+財務費用+不可遇見費用)+期間費用(管理費用+銷售費用)。11（1）銷售收入的測定見附表1（2）稅金的測算見附表211資金籌措包括自有資金，銀行借款、預收房款三項（1）自有資金:本工程自有資金:57150萬元。（大于工程總投資的35％）（2）銀行借款本工程至2008年底的資金缺口為：工程投資總額—自有資金—預收房款。本工程預計自2009年3月開始預售，為保守估計，至2008年底實際預售回款0萬元；預計到2008年工程投資總額為22500萬元，其中自有資金17500萬元，預收房款0萬元，還有5000萬元資金缺口；故需向銀行申請借款5000萬元。2009年二期工程總投資52500萬元，其中公司投入自有資金17900萬元，預收房款25600萬元，還有9000萬元資金缺口，故需象銀行貸款9000萬元。2010年第三期工程總投資77200萬元，自有資金21750萬元，預收房款69450萬元，直接還清銀行貸款。見下表：投資使用計劃與資金籌措表單位：萬元項目合計建設開發期第一年第二年第三年第四年建設投資1522002250052500772000自有資金57150175001790021750預收房款1903260256006945095276借款050009000-140000備注：第三年：-14000萬元為歸還借款。第十二章財務評價12.1財務評價基礎數據及參數選取1、《投資項目可行性研究指南》2、《建設項目經濟評價方法與參數（第三版）》3、《中華人民共和國公司法》及其實施條例4、《中華人民共和國增值稅法》及其實施條例5、《中華人民共和國企業所得稅法》及其實施細則6、財政部頒布《企業財務制度》《企業會計制度》和近年會計制度改革的有關規定7、國家和當地勞動工資管理和社會保障部門的有關規定12.2財務計算見附表312.3財務評價指標貸款償還期根據資金流動情況可得出借款還本利息計算表見附表，從表中可知貸款償還期3年。投資報酬率利潤為22000萬元，總投資152200萬元投資利潤率=14.5%12.4不確定性分析在項目的實施和銷售過程中可能影響項目效益的主要因素就是銷售收入，建設投資及開發周期。本項目參照一般地產經營模式，計算周期以房子銷售完畢，投入使用為止。本次取2009～2011年為計算周期。開發周期的影響影響開發周期的因素主要有三個方面，即建設周期、銷售策劃及經濟環境。其中我們簡化為銷售資金回籠方面，即假定建設周期和經濟環境為固定，僅以銷售回款為準。綜合整個開發期限，開發周期定位于3年。項目開發成本的影響開發成本主要根據工程投資、管理、財務費及營銷廣告費用。其中以工程投資為最主要因素，現以工程投資中工程總價每調整10%的幅度影響進行分析。12.5財務評價結論和建議本項目具有投資回報率高，風險較小，項目開發周期短等優點。適宜投資。第十三章可行性報告的結論和建議13.1主要結論（1）本項目的建設符合安徽省及合肥市關于發展科技孵化器的政策要求；符合xx區高科技產業發展規劃；項目設計擬采用孵化器先進規劃理念。（2）項目區位條件優越；投資公司運營經驗成熟；極大程度的發揮了合肥的科技資源優勢條件，其市場發展空間廣闊，投資回收有保障。（3）本項目的投資利潤率、投資利稅率等指標均高于行業的經濟指標。抗風險能力強。（4）項目在建設和運營過程中，環境保護可以滿足各項指標要求。環境保護措施與項目同步實施。13.2建議（1）由于項目建成后對于xx工業區的工業經濟發展有很重要作用，在科技產業的“產學研”結合的急待開發市場環境下，應力爭取項目早上，并形成良好的經濟效益。（2）科技孵化項目投入重在后期運營，在保證前期滾動開發，投資有效回收的前提下，同時應加強運營團隊的建設。建議早日組團考察學習先進地區的科技孵化器的發展經驗?？偲矫嬉巹潏D略！附表1：銷售收入的測定表名稱數據一期二期三期正常運營年份銷售收入：251,574,000.00689,868,000.00941,439,000.000.00（1）中心商務區192,471,000.00192,471,000.00384,936,000.000（2）產業園區0243,804,000.00243,804,000.000（3）科技辦公區0194,490,000.00194,493,000.000（4）新產品研發區59,103,000.0059,103,000.00118,206,000.000租賃收入：4,658,220.004,672,980.0011,324,340.0020,655,540.00（1）綜合服務區4,658,220.0003,105,360.007,763,580.00（2）會所及商業04,672,980.004,672,