湖南區域營銷二部碧桂園·中央花園首開碧桂園·中央花園

告罄盤量小

38畝

840套

競爭大競品搶先1周開盤

政策緊長沙首次限購限貸DO如何做到？碧桂園·中央花園

HOWTO做產品

1客戶思維

創新

產品思維做營銷2客戶思維做產品一切從客戶的角度出發，不是賣你能造的，是賣客戶想要的9規劃設計碧桂園·中央花園

第

個

IN

CHANGSHA產品配置2折騰重點

19全區規劃3次推演，以極限值滿足需求項目規模小，整體規劃難度大，區域領導帶領項目團隊經3次方案調整，挖掘縱向空間，將園林做到最大化將建筑間距、日照、高度等，均以極限值滿足規范。第一次方案第二次方案第三次方案碧桂園·中央花園

第

個

IN

CHANGSHA9總部材料室選材優秀項目參觀學習樣板房風格實景考察工廠考察參觀產品配置用心選擇，以最適合的敬獻湖湘

1000份調查問卷碧桂園·中央花園

第

個

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CHANGSHA9？標準一

選適用的碧桂園·中央花園

第

個

IN

CHANGSHA地暖+中央空調VS中央空調+新風系統通過多次精準市場調研，發現長沙客戶對地暖不感冒，但對中央空調及新風系統提出更高要求，考慮到長沙屬于季風氣候區，由于受季風影響，季節變化很明顯，冬冷夏熱，氣溫干燥，最終選擇了客戶最適用和最需要的中央空調、新風系統裝標配置。

哪

個

更適合長沙++9標準二

選敏感點碧桂園·中央花園

第

個

IN

CHANGSHA深入研究人類居住習性，針對客戶敏感點選用對應解決辦法，例如冬天毛巾難干則選擇

烘干毛巾架、梳妝看不到身后則選擇三折鏡等，每個裝標提升均能打動客戶。9標準三

選性價比高的

碧桂園·中央花園

第

個

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CHANGSHA以“一”帶“百”選客戶認可的大品牌且嚴控成本例如廚房電器選用客戶認可的“老板牌”非“方太”品牌，其實老板牌比方太成本更低；包裝精裝品牌故事，讓客戶認可精裝品牌，物超所值；選一樣大件如“中央空調”帶系列小件，既顯得裝標多且成本合理控制。產品思維做營銷回歸產品，將產品表現得淋漓盡致，打動客戶是營銷終極目的創輕媒體投放，重產品體驗項目從始至終重視產品體驗，在營銷費用使用分配上，無大規模投放廣告，而是將費用花在產品價值展示、活動體驗方面。花費小

效果大開盤營銷費率僅0.57%，客戶對項目產品認可度高！碧桂園·中央花園1創新—活動推廣極致—環境體驗精準—渠道拓客四大關鍵234花樣—宣傳推廣

摘牌

展廳開放

驗資派卡

示范區開放暨認籌

首次開盤

1/摘牌準備期宣傳推廣活動推廣

現場包裝拓展鋪排3/前期渠道廣泛拓客期

繁華已成

成就一生電影圈層活動、項目推薦會活動、資源整合活動為主邀約培訓機構、企事業單位、老業主、同行等舉辦系項目推薦會活全城造勢活動代言人活動、馬拉松活動、地鐵發布會活動等案場暖場收客活動案場暖場活動

網紅直播看房活動收客

確定風格及方案

圖紙對接

軟硬裝風格、導視系統、售樓部包裝、

體驗館包裝等對接圖紙、確定風格42場推介會圈層活動

530余家單位拜訪設計定稿

現場進場包裝區位模型、售樓部包裝、體驗館包裝進場施工保證示范區完美開放

6家商超巡展

56家社區拓展

每日電CLL100組/人環境體驗升級客戶洗腦區、高端物業體驗、樣板房體驗等

客戶逼定殺客

客戶落位碧桂園·中央花園營銷策略總軸

2/品牌導入期

品牌落地久等了

星沙再一城

4/硬廣強拓期價值釋放

繁華之上

人居藝術次方

5/開盤沖刺期

開盤收客3月24日

耀世開盤花樣宣傳推廣關鍵一1樣

結合企業品牌

為銷售打造個人品牌

置業專家形象以碧桂園星沙又一全新力作作起勢，向市場宣告項目的到來，同時把項目核心賣點融入到銷售的個人品牌宣傳之中，以置業專家的口吻引導客戶買房就要買核心商圈、地鐵口岸、學校等配套成熟的項目，為項目前期宣傳造勢贏得良好口碑花

宣傳推廣

品牌落地期新廣告法嚴管案名無法輸出應對亮點1以地鐵賣點為主軸線，串起其他價值賣點

——引領星沙進入價值10000+時代

價值炒作期……項目價值賣點很多，須在有限的推廣周期內有效傳播，讓核心賣點深入人心

核心商圈配套地鐵雙站口……市中心地段

學校

星沙城心絕版地塊

高端配置碧桂園品牌解決之道NO.1渠道花樣主抓自媒體/網絡

盡量控制推廣成本NO.2形式花樣

價值炒作

提升心理預期應對亮點花

宣傳推廣樣1成本理念控制推廣成本，構建立體渠道

強大公信力媒體

第三方權威機構報道

長沙地產圈、騰訊大湘網、瀟湘晨報等

互聯網發聲媒體

第三方網絡平臺炒作

長沙本土各大門戶網站

圈層傳播性媒體

官微、大V、朋友圈、微信群等推廣渠道花樣多效果考量整合媒體傳播，擴大宣傳效應

系列【行業透析】閱讀量破20000+

點贊量達150

將項目核心賣點進行多角度闡述表現

通過大眾媒體、互聯網、圈層媒體立體傳播花

宣傳推廣樣1廣形花樣帶視撲聽效斷果的撒廣告裙，價跟值賣察點傳惕播更賽透徹系列貼病毒硬視頻董網絡憲瘋傳爸，讓堡客戶延觀看上視頻罰被洗裕腦《留在裹長沙》《長豪沙交棒通變身遷》利用新翅媒體優貪勢，在鞏微信朋香友圈、濃微信群等圈層謊類媒甩體，滿進行框刷頻己式傳競播，蝴把推災廣做隔透做要深視頻傳替播一般是沉這樣的塊規律明亮的喂>陰暗棟的有聲抖的>箱無聲樣的會動的檢>靜止頭的…單圖傳踏播觀看務量破200什000仰+點贊腎量達10牧00專+《匠裁心視假頻》花宣傳推嶺廣樣推在廣嬸告效曾果反貍饋上式多1當客戶蠟積累到乘較大的相數量，銜在營銷恒推廣上除了需見有效傳小播項目耗開盤的率相關火贈爆信息還需進都一步增寺強客戶娃購買欲易望和購慨買信心以10孤S快閃好視頻+駁名氣撰甚筆者炒它作等手法嚇做開盤吼預告在每咱個環咱節都輸要做職到創側新，智即使寧在開別盤預吉告之線上，項目棚除了澇用傳朽統的黑倒計燦時單綠圖之今外，暫還創貨新的曲設計了幾將個1倆0S躬視頻原，配壇合震綁撼的旁音樂范更打誘動客瞞戶；境同時邀功請瀟拜湘晨驅報名知氣撰胳筆者妹解讀赤項目她產品排，深捉化價值然踩后進睜行開糠盤預愉告開盤收客期應對亮點病毒式謊小視頻才傳播花宣傳推克廣樣創新活動鞏推廣關鍵噴二2創活動營熟銷201醉7首個畜代言人僑活動松雅嬌湖首治個迷兇你馬徒拉松地鐵站郊首個產煮品發布缺會首個盒網絡盾直播運看房新活動推布進層層斤深入活動效伏果疊加上查升2創活動營嶼銷留在佳長沙濤·代塑言人歌活動效果：截止2扛017校年2月士12日視頻點伐擊量20椅.3董萬，微推計閱讀量10擾75賓6次新線上高陽調起勢，吸蒙引眼漸球善抓孝節點遵，春夕節后死首個砌工作幟周即貿刻推回出“嘩留在采長沙漂“主剛題活眉動引發市夏場共鳴辦，各行熄業精英曉代表人疏士代言蓋，名人肝效應傳嶄播項目主題綱：新的一程年，留粱在長沙時間：2月倍7日創活動營恢銷新線下恢吧弘造勢，積芬累人外氣聯動企旦事業單犧位、社章區、街板道等資征源聯合舉辨辦首場姜環松雅梨湖迷你川馬拉松顫跑最大子化宣恥傳項蕩目，桃保證帶活動妥吸引悲力參與人脫數超12情00人，成功格為項目驢201嗓7年造券勢活動效丟果影響數訪萬次地埋鐵人流娘！?宣傳—創意如推廣，擋引燃全慰城線上線蓋下全方級位推廣露發布會東，通過馬H5全帥民邀約鳳、小視圖頻刷爆朋友雙圈、餓“雷扯鋒俠璃”快氣閃、瞇燈光挪秀等背一系波列營云銷炒值作事荷件連環造勢兼，迅速峰引燃全先城話題撿。每個艘宣傳階枕段都力劣求打破制傳統，傳遞營圓銷新創助意。創活動蠶營銷新產品全判城亮相，大膽眨突破項目混地處五星沙功核心轎地段蕩，毗盡鄰地癢鐵3侮號線烤雙站廣口，亭是典插型的閑地鐵深樓盤為了雨成功不把地心鐵盤敗的標膠簽貼四上，裁直接樹將產燃品發危布會業放在廟地鐵回站里趁舉辦幾經周煩折與方駱案調整專，3月黎5日，翁首個地茫鐵站發推布會最膏終圓滿完濕成！?效果—不負臥期待，潔收效不借凡發布會郵現場完停美呈現天，五星趨好房白農皮書發抓布、物繳業人員風采展店示等將羨活動推聯向高潮僚！產品羅發布會絮以百人喇次場地剃，2人氣睜網紅族網絡銅直播猴看房新創活動匠營銷全新誦看房瓜模式輩，引稱領價鐮值熱播針對湖預南定制忌版五星斬體驗館往及高品聾質樣板到房，制蜘作專門體驗館繭講解視丑頻，并其邀請網慢紅、知單名裝修指設計師干大咖、項目產兩品經理災、同行折等各行帆各業人卵士到訪不售樓部憑，進行網絡直淚播，觀贊看人數超20怖萬，案場佩熱銷術氛圍液火爆車。極致環境藍體驗關鍵三售樓部晌整體風州格售樓部胞整體高風格考前期融與設涉計院庫反復敵溝通蘿，出具意悟向圖魂片選妥定具遮體風陵格指扭引設棉計出塘品方哲向。通過居反復碑調整聰與協桿調，友最終濾確定皮了棕屯咖色洪+金色現卷代風調賀性，以臂彰顯高雕端品質待。致環境練體驗極關鍵詞哄：優雅內斂品位奢華1互動罰體驗2感官至體驗3材質體徒驗環境體葛驗極致產品深粘度解析是體驗館互動體宏驗——爬設備新攜穎，體根驗感強全區規藍劃模型全息沸投影全區題規劃焰模型①體花驗館王模型墓板塊扶占費早用高鏟，通農常全垮區規遇劃模勒型高皮達5眼-7脫萬②大扇模型泄容易堂造成果地面燈通行平阻礙席，可現展示娘的實昌際意眼義并米不大①將戶勇型pk黨、全區旱規劃、竄通風日皺照等內控容全部仁歸納到抵全息投代影中展示，謙可節閑省大摩量面惡積②全禮息投翠影展址示方跳式在翻國內撫目前辜的來井說較化為新綿穎，愚科技愉感強獎，具裙有震撼徹力③全而息投紐奉影可脾加入呈互動紅模式晚，增工強體蠅驗感全息咬投影環境神體驗極致新風榮系統集空氣坡質量數值顯今示隔熱玻模璃溫度梨差自來勇水與脅純凈率水電離實驗環境鏈體驗極致感官姿體驗游——些通過堤視覺拼、聽殿覺、沒觸覺遮等多易方位逢感官嘉打造體驗躲模式纏:?例如在宗新風展莫示中，椅設置實標時空氣聽質量數值掛，客吐戶通反過數挪據更贏直觀婆了解走空氣世質量渴。?例如凈踢水器設電置，可炮利用水束質測量指儀將自來水很和凈俗化后晚的水增做一督組電觸離實效驗，運讓客戶親眼慮見證水狗質的區犁別。材質遼體驗視——閣觸及陽客戶律裝修顫擔心臟敏感駛點強化對仰標觸發現客戶業敏感刮點考慮到擇長沙氣岔候和各拔家庭敏凱感點等問殺題，在幣開光、分五金件斥、木地板槽對標LE孝D小劉夜燈咸、樟慚木衣謠架等孫人性化配奶置環境體愿驗極致立體高晴端導視坐系統黑色更瞞顯高端地品質契合田整體乒風格立體切襯面區別傳扇統形式立體沃空間瓜做造榆型從不同掀的角度犬都能看陶到不同感的造型正如中習央花園性項目，極體量雖評小，但帝內容豐螺富環境研體驗極致此次看講樓通道胡區別以卵往臨建腥板房通貝常外墻距采用真紋石漆，振后期打食造選擇爺不多，盤因為真紋石漆表炮面有顆診粒粗糙飲，以往榨常用綠植雪包裝才的手揚法。們擯棄差傳統嚴，選冒用日本和雄式風格，清新穴、淡雅命卻也不緊失調性貧。采用木質雕劃刻+亞焦克力鏤息空H（歡log抬o）+燈箱們設置，既能拉刮升空間滋層次感準，同時享又能豐志富空間迫造型，為顏色選息用粽咖尚色，吻奴合整體須調性。聯執行時黎，需方澇案前置，洪溝通友項目利部外購墻面菌貼咖志色墻粒紙做脹硬裝搏打底央，與劣整體蝕售樓精部統士一風留格。看樓考通道征風格蔽吻合兇調性環境體父驗極致看樓通六道布景下嚴格把李控原設尼計方富案實景屯布景載圖提前繁順茵在溝通乒設計私方案萬，營踩銷需盜提前舌介入稠順茵幅設計黎環節杯，如炸不溝修通，南順茵視設計五很難玻了解山總體脾順茵愚在定培方案撕時，顛通常敞是根裂據以往經壇驗，判往往拒會出會現和被其他月項目詠雷同孝無新質意的獄百搭砍風格倚。但頭這次盆因為科看樓謹通道拋風格濤確定哄，與前順茵嘴溝通叫，給茶出明確大的風弓格引導及需求捧，最后稿的出品該效果才患得以保泊證。環境鑰體驗極致樣板房雅出品效完果佳樣板禮房通倆過5輪精裝濤修風過格及應硬裝夏鋪貼溪篩選綢，最礙終選故用集筆團叮巖叮之廁家及懼愛馬悶仕風煌格。襪從下趁單到采購蠻，營銷塞全程參與賠選材用踏料，后暈期施工粒擺場與偶項目緊趨密溝通婆，保證被樣板房載出品效垂果。環境體亮驗極致品質銷售物吼料展示骨高端摒棄叨以往翅品質瘡較為槳低端構的展脹架、鑰桁架滴、K宜T版起等材載質物諸料，寨現場鴨設置酬LE吩D屏肉、廣治告機逢等高高端物李料，全一則超提升項目竿整體巾案場刮形象尼，保肆證案屈場干惜凈整假潔不頭凌亂土；二適則畫權面清夾晰，吼更換樓方便柿，省片去制請作時緣瑞間及鼻費用快，且亂廣告內容尿可根樸據項很目實榆際所芽需以測圖片馳/視慣頻形貫式自圓由切夸換。環境強體驗極致精準渠道謹拓展關鍵凈四周項m拓時客cal麗l活圈業護點展擇入擇單事拜單市巡專拜定同行推薦不走艘尋常顯路，漂拓客景也有馳新花歪樣電ca歡ll物業巡展覆蓋全市大規活模植入大規均模派單廣撒網拓客墻體路演動性選派企訪展場業訪向老主維選層性植業位會精準型拓客邊目5k電三四線余城市拓好客策略本案拓插客策略強拓期隨單張使館用量約意8-1追0萬張強拓考期展錄架植質入量鉤上百丑家拓客擴范圍詞不明籍確，曉以廣務撒網頃方式擴大負覆蓋面強拓奶期單腦張使著用量泉2萬鄉豐張左弦右強拓期搬展架選裁擇高端墨餐飲、懂機構植催入，顯植入囑量約窩50鞏家拓客陪范圍呈以項早目周耽邊5此km眉為主拓客鏈禮品終檔次慘偏低采購鉗量大邀，費脊用高物業巡度街/路賣演拓客圈層活肆動淺嘗焦輒止定制拓秘客禮品窄控制使預用數量的降低費赴用杜絕傅物業謙巡街箏、路釣演等欣常規癥拓客繞方式主要深蘭挖圈層刃/企事噴業單位有等精準貌資源渠道拓采展精準定向拜難訪：專業義市場鳳（眾獄鑫大步市場，中臂南汽配資城等）豈私營老道板拓客河，有的放味矢事半敢功倍每一松個拓徑客動澆作，撫都源游自于本縝密妥的分爹析，火以策雙略指聞導行可動展點孫巡展：6大展尊點收客戶（鐮和通、盼易初蓮礦花、步步高等冒）每周胖4-除6家庸老社紫區巡展遣，共監收客墊約1支60秤0臺位，費用悠支出厘8萬墓元客戶分盤布集中跌，縮小科拓客范棍圍ü長沙市斯內客戶創選擇多按，對本降案抗性稅大ü星沙陷工業蛛企業壤聚集柏，員核工購階房意叛向強伍烈，基數大疊，距項振目5k塞m以內ü項目繭周邊糊5k芹m老噸小區烈云集根,換戒房意押向強伴烈ü星沙本縫地客戶探對區域看認同度褲高拓客策略思考拓客動作高端燥項目歪定位薪決定朗拓客鏈方式ü項目定繞位為高紫端品質箏樓盤，高調性濃項目ü置業顧饅問高調待性，不乖建議常規拓坊客方式ü創新性咐精準拓孩客方式老業主慢維護：天璽憑灣業民主維體護挖擦掘，共收棕客約省85胸0臺敗，費連用支療出約拜1萬售元；同行傾推介當會：共組需織同標行推婚介會大7場萌，收客約葵300取臺，費猶用支出境2萬元二線隨城市爸，拒劣絕廣勒撒網ü二線城旦市客戶畢見多識扔廣，市場桿可選紅擇性全多，層客戶惰素質謊普遍偏高ü客戶旗對常貧規派獨單、錯路演大不感冒萬，甚隆至有戲一定筐抗性高端握