第頁共頁商品房質(zhì)量問題如何索賠商品房質(zhì)量問題如何索賠隨著我國住宅建立和房地產(chǎn)業(yè)的飛速開展，城鎮(zhèn)商品房質(zhì)量問題日益成為消費者投訴的熱點之一，由此引起的商品房質(zhì)量糾紛也呈不斷上升趨勢。但是，很多購房人由于對房地產(chǎn)法律知識不太理解，以致于在發(fā)現(xiàn)商品房質(zhì)量問題后不知如何索賠：有的小題大做，對一般質(zhì)量問題提出巨額索賠甚至要求退房，結(jié)果是輸了官司又賠錢；有的委曲求全，草草辦理了收房手續(xù)，入住后才發(fā)現(xiàn)房屋主體構(gòu)造有嚴重質(zhì)量缺陷。筆者在屢次代理房產(chǎn)訴訟中體會到，對待商品房質(zhì)量問題，必須根據(jù)其性質(zhì)和嚴重程度，區(qū)別不同情況，依法提出合理的索賠要求，通過法律程序妥善加以解決。根據(jù)____《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律假設(shè)干問題的解釋》〔以下簡稱《解釋》〕的規(guī)定，商品房質(zhì)量問題通常可分為以下三種情形：一、房屋主體構(gòu)造質(zhì)量不合格的，購房人有權(quán)拒收、解除合同和要求賠償損失。《解釋》第十二條規(guī)定：“因房屋主體構(gòu)造質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體構(gòu)造質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格，買受人懇求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。”這里的所謂主體構(gòu)造質(zhì)量不合格包括兩種情況：一是房屋交付前未經(jīng)歷收或經(jīng)歷收不合格。根據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定，房屋建成后交付使用前，建立單位應(yīng)組織勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等各方對工程質(zhì)量進展驗收，驗收合格的應(yīng)該簽署質(zhì)量合格文件；并申請規(guī)劃、公安消防、環(huán)保部門對房屋進展檢查，出具認可文件或者準許使用文件；最后由建立單位向工程所在地的建立行政主管部門備案，獲得房屋建立工程開工驗收備案表。《建筑法》第六十一條規(guī)定：“建筑工程開工經(jīng)歷收合格后，方可交付使用；未經(jīng)歷收或者驗收不合格的，不得交付使用。”《城市房地產(chǎn)管理法》第二十六條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)工程的設(shè)計、施工，必須符合國家的有關(guān)標準和標準。”因此，購房人在辦理商品房交接入住手續(xù)時，應(yīng)要求出賣人出示該商品房的《建筑工程開工驗收備案表》，查驗該工程是否經(jīng)歷收合格。假如出賣人不能出示該商品房的《建筑工程開工驗收備案表》，說明該工程未經(jīng)歷收或者驗收不合格，購房人有權(quán)回絕收房，由此引起的`延期交房責(zé)任由出賣人承當。假如出賣人超過約定的期限房屋仍然未能驗收合格，購房人可以解除合同并要求賠償損失。二是房屋交付使用后房屋主體構(gòu)造質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格。這里的所謂主體構(gòu)造質(zhì)量不合格，是指房屋地基根底工程和主體構(gòu)造工程不合格。房屋地基根底工程和主體構(gòu)造工程是建筑工程的根底和主體，假如一棟樓房在地基根底工程和主體構(gòu)造方面出現(xiàn)質(zhì)量問題，即使其他局部施工質(zhì)量再好也難以保證整個樓房的質(zhì)量和平安。因此，《建筑法》第六十條第一款規(guī)定：“建筑物在合理使用壽命內(nèi)，必須確保地根底工程和主體構(gòu)造質(zhì)量。”商品房交付使用后，購房人認為主體構(gòu)造質(zhì)量不合格的，可以按照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測機構(gòu)重新核驗，確屬主體構(gòu)造質(zhì)量不合格的，購房人有權(quán)退房，給購房人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當依法承當賠償責(zé)任。但這里必須提醒購房人注意，委托核驗的工程質(zhì)量檢測機構(gòu)必須具備相應(yīng)的資質(zhì)，且委托哪個機構(gòu)來檢測買賣雙方須經(jīng)協(xié)商達成一致，如雙方協(xié)商不成應(yīng)申請法院指定檢測機構(gòu)，否那么單方委托的檢測機構(gòu)假如得不到另一方的認可，其檢測結(jié)果那么沒有法律效力。二、在保修范圍內(nèi)的一般質(zhì)量問題，購房人有權(quán)要求出賣人承當修復(fù)責(zé)任。《解釋》第十三條第二款規(guī)定：“交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當承當修復(fù)責(zé)任；出賣人回絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托別人修復(fù)。修復(fù)費用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承當。”這里所說的質(zhì)量問題指的就是一般質(zhì)量問題。所謂一般質(zhì)量問題，是指房屋地基根底工程和主體構(gòu)造工程之外的、未嚴重影響購房人正常居住使用的質(zhì)量問題，包括屋頂