法律基礎知識程嘯（清華大學法學院副教授）第一頁，共四十一頁。Ⅰ導論一、組成部分1、分為兩部分：（1）民事法律基本知識（2）行政法與行政訴訟法基本知識2、理由一方面，不動產登記是為了維護民事交易安全、提高交易效率而建立的制度，服務于民事活動。因此，必須了解規范民事活動的民法知識。第二頁，共四十一頁。Ⅰ導論另一方面，不動產登記機構性質上應屬于行政機關，其從事的登記活動為行政行為，針對登記機構提起的訴訟為行政訴訟。因此，需要了解行政法與行政訴訟法的基本知識。第三頁，共四十一頁。Ⅰ導論二、民事法律基本知識的主要內容五個部分（1）民法總論（2）物權法（3）合同法（4）婚姻家庭法（5）繼承法第四頁，共四十一頁。Ⅰ導論三、行政法與行政訴訟法基本知識的主要內容共分為七節1、概述2、行政主體3、行政行為4、行政法律責任5、行政復議第五頁，共四十一頁。Ⅰ導論6、行政訴訟7、行政賠償第六頁，共四十一頁。Ⅱ民事法律基本知識一、民法總論1、意義民法是私法的核心，而民法總論是民法的基礎理論。通過學習民事權利、主體、客體、法律行為等最基本的知識，可以為掌握物權法、合同法、婚姻家庭法、繼承法。第七頁，共四十一頁。Ⅱ民事法律基本知識2、主要內容（1）民法概述主要對民法的概念、性質、特征進行了介紹。需要了解的是“民法的概念與特征”。（2）民法基本原則三個原則：意思自治原則、誠實信用原則、公序良俗原則。第八頁，共四十一頁。Ⅱ民事法律基本知識這三個原則都需要“熟悉”。尤其是意思自治原則，它在不動產登記非常重要，體現為依申請原則，即除非法律規定，否則登記機構不得依職權進行登記；在登記完成前，當事人有權撤回登記申請。第九頁，共四十一頁。Ⅱ民事法律基本知識（3）民事法律關系民事法律關系的概念、要素（主體、客體、內容）。這是應當“掌握”的內容（4）民事法律行為概念、類型。特別重要的內容，必須”掌握”。不動產登記中經常接觸的民事法律行為中，雙方法律行為是“合同”，如買賣、贈與等。單方法律行為就是遺囑。第十頁，共四十一頁。Ⅱ民事法律基本知識（5）代理代理的概念、特征；法定代理、委托代理代理與指定代理；代理與行紀、居間、委托的區別；無權代理；表見代理。以上內容應當“熟悉”第十一頁，共四十一頁。Ⅱ民事法律基本知識（6）監護概念、特征與類型。由于涉及到父母等監護人對未成年人財產的處分，因此監護制度尤其是法定監護，必須“掌握”。（7）自然人民事權利能力、民事行為能力、宣告失蹤、宣告死亡等都是必須“掌握”的內容。第十二頁，共四十一頁。Ⅱ民事法律基本知識（8）法人和其他組織法人的概念與類型，尤其是企業法人、機關法人、事業單位法人、社會團體法人這一分類。法人是必須“掌握”的內容。其他組織主要是指：企業的分支機構；公司的分公司；個人獨資企業；合伙組織。第十三頁，共四十一頁。Ⅱ民事法律基本知識（9）權利客體掌握動產與不動產的區分、不動產的范圍。3、配套學習的法律規范（1）《民法通則》（2）《最高人民法院關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》第十四頁，共四十一頁。Ⅱ民事法律基本知識二、物權法1、意義學習掌握物權法的重要性是毋庸置疑的。我們整個不動產登記制度的建立和發展都是以物權法為基礎的。作為基本民事法律，物權法中既有不動產登記的實體法規范，又有不動產登記的程序法規范。第十五頁，共四十一頁。Ⅱ民事法律基本知識2、主要內容（1）物權與物權法概述物權的概念、特征；物權法的概念、特征與性質；物權的效力、與債權的區分等。其中，物權的概念、特征；物權與債權的區分，屬于最基本的東西，應當“掌握”。至于物權法的概念與特征，“了解”即可。第十六頁，共四十一頁。Ⅱ民事法律基本知識（2）物權法的基本原則物權法定原則、公示與公信原則、物權特定原則。這三個原則都非常重要，直接決定了不動產登記制度的基本內容，必須“掌握”。（3）物權變動首先，區分為：基于法律行為的物權變動與非基于法律行為的物權變動。第十七頁，共四十一頁。Ⅱ民事法律基本知識其次，區分為動產物權的變動與不動產物權的變動。其中，基于法律行為與非基于法律行為的不動產物權變動是必須“掌握”的內容。（4）所有權所有權的概念、特征、類型；建筑物區分所有權；共有（按份共有與共同共有）。這些都是必須“掌握”的內容第十八頁，共四十一頁。Ⅱ民事法律基本知識（5）用益物權《物權法》中規定的用益物權就是四種：土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權、地役權。其中與房屋登記關系最為密切的用益物權，首先是建設用地使用權，其次是宅基地使用權，最后是地役權。故此，前兩種權利必須“掌握”，地役權則應當“熟悉”。至于土地承包經營權，了解即可。第十九頁，共四十一頁。Ⅱ民事法律基本知識（6）擔保物權擔保物權有三種：抵押權、質權與留置權。后兩種權利與房屋登記無關，因此需要“掌握”的是抵押權。具體來說就是：房屋抵押權、正在建造的建筑物抵押權。第二十頁，共四十一頁。Ⅱ民事法律基本知識3、配套學習的法律規范（1）《物權法》（2）《擔保法》（3）《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》（4）《房屋登記辦法》、《土地登記辦法》第二十一頁，共四十一頁。Ⅱ民事法律基本知識三、合同法1、意義合同是最為常見的登記原因證明文件之一。因合同而發生的不動產物權變動是最為重要也最為復雜的情形，這些不動產物權的變動基本上都以登記為生效要件。第二十二頁，共四十一頁。Ⅱ民事法律基本知識2、主要內容合同法的內容非常多，能夠全部掌握，當然最好。但目前來說，還不現實，需要學習的內容主要分為五個部分。（1）合同概述合同的概念、特征、類型。其中，合同的概念與特征必須“掌握”。這是最基本的知識。第二十三頁，共四十一頁。Ⅱ民事法律基本知識（2）合同的成立與生效合同的成立要件、合同的生效要件、合同的效力與物權登記效力的區分。必須“掌握”（3）合同的內容與形式合同的條款（必要條款與非必要條款）合同的形式：口頭、書面、電子形式。以上知識應當“掌握”第二十四頁，共四十一頁。Ⅱ民事法律基本知識（4）合同的效力合同的無效、效力待定與可撤銷。盡管登記官無權判斷合同的效力，但是“掌握”合同效力的各種類型及其原因，非常重要。（5）不動產登記中常見的幾類合同借款合同、買賣合同、贈與合同、抵押合同、委托合同。應當“熟悉”。第二十五頁，共四十一頁。Ⅱ民事法律基本知識3、配套學習的法律規范（1）《合同法》（2）《最高人民法院關于〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（一）》（3）《最高人民法院關于〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十六頁，共四十一頁。Ⅱ民事法律基本知識四、婚姻家庭法1、意義房屋的夫妻法定共有是最為常見的共有類型，實踐中由此產生的問題也相當多。2、主要內容需要“掌握”夫妻財產關系制，確切地說就是，《婚姻法》第17、18、19條。需要了解的是夫妻人身關系，即結婚和離婚的程序與要件。第二十七頁，共四十一頁。Ⅱ民事法律基本知識3、配套學習的法律規范（1）《婚姻法》（2）《最高人民法院關于〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（一）》（3）《最高人民法院關于〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（二）》第二十八頁，共四十一頁。Ⅱ民事法律基本知識五、繼承法1、意義遺囑、遺贈、法定繼承而發生的不動產物權變動較為常見。此外，《物權法》第29條規定：“因繼承或受遺贈而取得物權的，自繼承或者受遺贈開始時發生效力。”2、主要內容繼承的概念、特征與類型。其中，需要“掌握”的是法定繼承、遺囑繼承、遺贈。第二十九頁，共四十一頁。Ⅱ民事法律基本知識3、配套學習的法律規范（1）《繼承法》（2）《最高人民法院關于貫徹執行〈中華人民共和國繼承法〉若干問題的意見》第三十頁，共四十一頁。Ⅲ行政法與行政訴訟法基本知識一、行政法概述1、需要“掌握”的內容就是“行政法的基本原則”，包括：行政合法性原則、比例原則、行政信賴保護原則與行政應急性原則。其中就登記機構而言，特別需要注意的是行政合法性原則。2、需要“熟悉”的內容行政法的概念與特征第三十一頁，共四十一頁。Ⅲ行政法與行政訴訟法基本知識二、行政主體1、需要“掌握”的內容何為行政主體，行政主體具有什么特征。2、需要“熟悉”的內容行政公務員的職責3、需要學習的配套法律規范（1）《公務員法》第三十二頁，共四十一頁。Ⅲ行政法與行政訴訟法基本知識三、行政行為1、知識點不動產登記的性質，究竟是民事行為還是行政行為，究竟是行政確認行為，還是特殊的行政行為，這些都有很大的爭議。因此，作為不動產登記官應當“掌握”：行政行為的概念、行政登記。第三十三頁，共四十一頁。Ⅲ行政法與行政訴訟法基本知識2、需要學習的配套法律規范（1）《立法法》（2）《行政許可法》（3）《行政處罰法》第三十四頁，共四十一頁。Ⅲ行政法與行政訴訟法基本知識四、行政法律責任1、知識點需要掌握的內容是：行政法律責任的構成要件、行政法律責任的追究與承擔。第三十五頁，共四十一頁。Ⅲ行政法與行政訴訟法基本知識五、行政復議1、知識點（1）需要掌握的是：行政復議的范圍與管轄、行政復議程序、行政復議決定（2）需要熟悉的是：行政復議參加人的特征2、需要學習的配套法律規定（1）《行政復議法》第三十六頁，共四十一頁。Ⅲ行政法與行政訴訟法基本知識六、行政訴訟1、知識點（1）需要掌握的是：行政訴訟受案范圍與管轄、行政訴訟參加人、行政訴訟舉證責任、行政訴訟的結果。（2）需要熟悉的是：行政訴訟程序。第三十七頁，共四十一頁。Ⅲ行政法與行政訴訟法基本知識2、需要學習的配套法律規范（1）《行政訴訟法》（2）《最高人民法院關于執行〈中華人民共和國行政訴訟法〉若干問題的解釋》（3）《最高人民法院關于審理房屋登記案件若干問題的規定》第三十八頁，共四十一頁。Ⅲ行政法與行政訴訟法基本知識七、行政賠償1、知識點（1）需要掌握的是：行政賠償的構成要件、行政賠償的范圍。（2）需要熟悉的是：行政賠償的概念與歸責原則、行政賠償程序。第三十九頁，共四十一頁。Ⅲ行政法與行政訴訟法基本知識2、需要學習的配套法律規范（1）《國家賠償法》（2）《最高人民法院關于審理房屋登記案件若干問題的規定》第四十頁，共四十一頁。內容總結法律基礎知識。主要對民法的概念、性質、特征進行了介紹。需要了解的是“民法的概念與特征”。法定代理、委托代理代理與指定代理。代理與行紀、居間、委托的區別。民事權利能力、民