克而瑞西安樓市年度分析報(bào)告調(diào)控持續(xù)加碼，全面升級(jí)限購(gòu)、限貸、限售

緊 商品住宅成交規(guī)模連續(xù)三年保持1500萬(wàn)方以上水平

穩(wěn) 一年內(nèi)漲幅超35%，西安商品住宅進(jìn)入萬(wàn)元時(shí)代

漲 全國(guó)型房企壟斷TOP10，市場(chǎng)集中度升高

統(tǒng) 免責(zé)聲明報(bào)告是易居（中國(guó)）企業(yè)集團(tuán)股份有限公司克而瑞西安創(chuàng)研中心及其研究人員對(duì)2017年房地產(chǎn)相關(guān)信息和數(shù)據(jù)的連續(xù)跟蹤和積極分析，但不保證所載信息的精確性和完整性；我機(jī)構(gòu)將隨時(shí)補(bǔ)充、修訂或更新有關(guān)信息。本報(bào)告版權(quán)歸“易居（中國(guó)）企業(yè)集團(tuán)股份有限公司西安機(jī)構(gòu)”所有，未經(jīng)事先書面授權(quán)，任何人不得對(duì)本報(bào)告進(jìn)行任何形式的發(fā)布、復(fù)制。如引用、刊發(fā)，需注明出處為“易居（中國(guó)）企業(yè)集團(tuán)股份有限公司西安機(jī)構(gòu)”，且不得做違背原意的刪減。報(bào)告中的信息或所表達(dá)意見(jiàn)并不構(gòu)成研究結(jié)論或投資依據(jù)，望善加利用并謹(jǐn)慎決策。統(tǒng)計(jì)口徑報(bào)告涵蓋地區(qū)以西安主要行政區(qū)為主，不包括西咸新區(qū)（原隸屬咸陽(yáng)區(qū)域）、長(zhǎng)安區(qū)、閻良區(qū)、高陵區(qū)、鄠邑區(qū)、藍(lán)田縣和周至縣報(bào)告數(shù)據(jù)時(shí)間范疇為至報(bào)告宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)來(lái)源國(guó)家統(tǒng)計(jì)局和西安市統(tǒng)計(jì)局報(bào)告土地供求數(shù)據(jù)以國(guó)土資源局官方公告為準(zhǔn)，統(tǒng)計(jì)經(jīng)營(yíng)性用地報(bào)告土地成交價(jià)格均為“招拍掛”價(jià)格，不含拆遷費(fèi)用等費(fèi)用報(bào)告統(tǒng)計(jì)物業(yè)為商品住宅、商業(yè)和辦公3種物業(yè)報(bào)告商品房數(shù)據(jù)以CRIC系統(tǒng)數(shù)據(jù)為主；由于統(tǒng)計(jì)口徑可能與政府官方數(shù)據(jù)可存在偏差，數(shù)據(jù)會(huì)及時(shí)更新報(bào)告存量指狹義存量，即已取得預(yù)售證未售貨值CONCENTS政策持續(xù)加碼全面升級(jí)土地平穩(wěn)增加供求住宅量穩(wěn)價(jià)漲庫(kù)存降低123商辦擠出效應(yīng)庫(kù)存壓力大4排行全國(guó)型房企壟斷5未來(lái)風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)遇并存6PART

01政策篇篇章導(dǎo)讀黨中央提出“房子是用來(lái)住的”的指導(dǎo)方針全國(guó)范圍內(nèi)，各城市紛紛出臺(tái)樓市調(diào)控政策；西安從年初到9月4次頒布調(diào)控政策，限購(gòu)、限貸、限售多管齊下全國(guó)政策：2016年9月底開(kāi)始，各城市紛紛出臺(tái)樓市調(diào)控政策，主要為限購(gòu)、限貸、限售、限價(jià)幾大措施限購(gòu)限制購(gòu)房資格，減少購(gòu)房客戶限貸提高首付比例，提高購(gòu)房門檻限售限制二手房交易年限，控制投機(jī)購(gòu)房限價(jià)限制預(yù)售價(jià)格，穩(wěn)定市場(chǎng)價(jià)格本地政策：調(diào)控政策頻繁出臺(tái)，限購(gòu)、限貸、限售多管齊下2017年1月2017年4月2017年6月2017年9月自2017年1月1日起，本市及非本市戶籍居民家庭，在本市城六區(qū)范圍內(nèi)只能新購(gòu)一套住房（含新建商品住房和二手住房）擴(kuò)大限購(gòu)范圍，提高首付比例，首套房最低30%，三套房限貸；商品住房及二手住房，需取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》后滿2年方可上市交易(買賣、贈(zèng)與)推遲商品房上市交易時(shí)間；外地納入限購(gòu)范圍，須提供在本市（含西咸新區(qū)）連續(xù)繳納2年以上（含2年）的個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證城六區(qū)限購(gòu)限貸、限售外地人限購(gòu)全面限購(gòu)在限購(gòu)區(qū)域內(nèi)，暫停向已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭售房房地產(chǎn)調(diào)控：持續(xù)收緊PART

02土地篇篇章導(dǎo)讀土地市場(chǎng)在上半年也保持活躍；經(jīng)歷平淡的4季度，年底土地市場(chǎng)回暖全年土地供求規(guī)模、樓板價(jià)等指標(biāo)較2016年都有增長(zhǎng)市場(chǎng)概況：土地供求均呈增長(zhǎng)局面；樓板價(jià)小幅上漲成交面積（萬(wàn)方）成交樓板價(jià)（元/㎡）19

.4%3.3%28.2%3.9%供應(yīng)面積（萬(wàn)方）680.10萬(wàn)方554.42萬(wàn)方596.72萬(wàn)方465.64萬(wàn)方1822.53萬(wàn)方1621元/㎡1568元/㎡330萬(wàn)元2017年/2016年土地市場(chǎng)對(duì)比22.7%成交畝單價(jià)（萬(wàn)元）343萬(wàn)元成交建筑面積（萬(wàn)方）1526.95萬(wàn)方土地供求：市場(chǎng)供應(yīng)量環(huán)比增加22.7%，突破680萬(wàn)㎡；成交量增加28.2%，接近600萬(wàn)㎡；供求均創(chuàng)近三年新高1400120010008006004002000201520162017供應(yīng)面積成交面積圖：2013-2017年西安經(jīng)營(yíng)性用地供求走勢(shì)（萬(wàn)㎡）300250200150100500城東城西城南城北城內(nèi)高新長(zhǎng)安 灃東（西安）土地供求表現(xiàn)成交量：596.72萬(wàn)m2環(huán)比增加：28.2%供應(yīng)量：680.10萬(wàn)m2環(huán)比增加：22.7%供應(yīng)規(guī)模最大區(qū)域：城東供應(yīng)面積：290.72萬(wàn)㎡成交規(guī)模最大區(qū)域：城東成交面積：201.69萬(wàn)㎡2013 2014圖：2017年西安土地市場(chǎng)區(qū)域供求對(duì)比（萬(wàn)㎡）上半年土地供求較為活躍；下半年相對(duì)平淡，年底土地市場(chǎng)有回暖0204080601001201401601月2月3月4月5月6月7月8月9月10月

11月12月供應(yīng)面積成交面積圖：2017年西安土地供求走勢(shì)（萬(wàn)㎡）土地年度走勢(shì)供應(yīng)走勢(shì)：上半年供應(yīng)充足，年底加大放量全年月均供應(yīng)規(guī)模約56.68萬(wàn)㎡，主要集中在2月、5月和12月，單月供應(yīng)規(guī)模超100萬(wàn)㎡成交走勢(shì)：前3季度成交較為活躍全年月均成交規(guī)模約49.73萬(wàn)㎡，前3季度土地市場(chǎng)相對(duì)活躍，1月、3月和6月的單月成交規(guī)模超過(guò)80萬(wàn)㎡土地供求：土地供求：商住用地成交占比接近70%；住宅用地占比不足10%；商業(yè)用地占比提升02040608020132014201520162017供應(yīng)面積成交面積圖：2013-2017年住宅用地供求走勢(shì)（萬(wàn)㎡）圖：2013-2017年商辦用地供求走勢(shì)（萬(wàn)㎡）30025020015010050020132014201520162017供應(yīng)面積成交面積0200400600800100020132014201520162017供應(yīng)面積成交面積圖：2013-2017年商住用地供求走勢(shì)（萬(wàn)㎡）住宅商住商業(yè)圖：2017年各類型土地成交面積占比土地價(jià)格：成交畝單價(jià)小幅下降至330萬(wàn)元；從區(qū)域看，城內(nèi)領(lǐng)跑，城南和城北位列二三位20026023029032035020162017圖：2013-2017年西安土地畝單價(jià)走勢(shì)（萬(wàn)元）2700240021001800150012009006003000城東城西城南城北城內(nèi)高新長(zhǎng)安 灃東（西安）土地價(jià)格表現(xiàn)成交均價(jià)：330萬(wàn)元環(huán)比下降：3.9%均價(jià)區(qū)域TOP3：城內(nèi)、城南、城北成交均價(jià)：2321萬(wàn)元、409萬(wàn)元、340萬(wàn)元2013 2014 2015圖：2017年西安土地市場(chǎng)區(qū)域畝單價(jià)對(duì)比（萬(wàn)元）土地價(jià)格：成交樓板價(jià)小幅上漲突破1600元大關(guān)；從區(qū)域看，城內(nèi)領(lǐng)跑，城南和城東位列二三位1000120014001600180020162017圖：2013-2017年西安土地樓板價(jià)走勢(shì)（元/㎡）7000600050004000300020001000城東城西城南城北城內(nèi)高新長(zhǎng)安 灃東（西安）土地價(jià)格表現(xiàn)成交均價(jià)：1621元/㎡環(huán)比上漲：3.3%均價(jià)區(qū)域TOP3：城內(nèi)、城南、城東成交均價(jià)：6472元/㎡、2360元/㎡、1762元/㎡2013 2014 2015圖：2017年西安土地市場(chǎng)區(qū)域樓板價(jià)對(duì)比（元/㎡）年初價(jià)格震動(dòng)明顯；年中平穩(wěn)上漲；年末經(jīng)歷回調(diào)后繼續(xù)上漲10016022028034040046050010001500200025001月2月3月7月10月

11月

12月4月 5月 6月樓板價(jià)（元/㎡）8月 9月畝單價(jià)（萬(wàn)元）圖：2017年西安土地價(jià)格走勢(shì)價(jià)格年度走勢(shì)樓板價(jià)走勢(shì)：波動(dòng)中整體走高上半年價(jià)格震動(dòng)較為劇烈；6月起，價(jià)格整體向上，經(jīng)歷10-11月的回調(diào)，12月價(jià)格回升到2000元以上畝單價(jià)走勢(shì)：年初/末震動(dòng)激烈，年中平穩(wěn)上行上半年價(jià)格震動(dòng)較為劇烈；6月起，價(jià)格整體向上，經(jīng)歷10-11月的回調(diào)，12月價(jià)格回升到400萬(wàn)元以上土地價(jià)格：土地價(jià)格：住宅用地樓板價(jià)下降近40%，超2000元位居榜首；商住用地呈增長(zhǎng)局面，樓板價(jià)超1600元600120018002400300036002013201420162017住宅2015商住商辦圖：2013-2017年西安各類型土地樓板價(jià)走勢(shì)（元/㎡）土地價(jià)格表現(xiàn)住宅成交均價(jià)：2077元/㎡環(huán)比下降：38.9%商住成交均價(jià)：1649元/㎡環(huán)比上漲：26.3%商業(yè)成交均價(jià)：1443元/㎡環(huán)比下降：27.2%土地價(jià)格：住宅用地畝單價(jià)下降近45%，375萬(wàn)元位居榜首；商住和商辦用地呈增長(zhǎng)局面，畝單價(jià)在310-330萬(wàn)元1002003004005006007002013201420162017住宅2015商住商辦圖：2013-2017年西安各類型土地畝單價(jià)走勢(shì)（萬(wàn)元）土地價(jià)格表現(xiàn)住宅成交均價(jià)：375萬(wàn)元環(huán)比下降：45.0%商住成交均價(jià)：331萬(wàn)元環(huán)比上漲：8.2%商業(yè)成交均價(jià)：314萬(wàn)元環(huán)比上漲：5.1%土地價(jià)格：正規(guī)拍賣競(jìng)地，溢價(jià)率在50%的最高限價(jià)范圍內(nèi)；地塊都集中在城東土地編號(hào)：CB3-4-98土地競(jìng)得人：碧桂園樓面地價(jià)：4259元/㎡01020350.57%49.79%49.43%土地編號(hào)：CB3-6-152土地競(jìng)得人：碧桂園樓面地價(jià)：4338元/㎡土地編號(hào)：CB6-2-2222土地競(jìng)得人：陜西榮德樓面地價(jià)：5342元/㎡CB3-4-98CB3-6-152CB6-2-2222PART

03住宅篇篇章導(dǎo)讀主城區(qū)成交面積連續(xù)3年保持1500萬(wàn)方規(guī)模產(chǎn)品在剛需基礎(chǔ)上，改善型占比繼續(xù)放大；三環(huán)外市場(chǎng)份額增加明顯房?jī)r(jià)受庫(kù)存、政策等因素影響，上漲明顯；年末增加供應(yīng)，價(jià)格有小幅下調(diào)市場(chǎng)概況：主城區(qū)供不應(yīng)求，供應(yīng)加大放量，成交規(guī)模保持小幅增長(zhǎng)；庫(kù)存下降，接近1000萬(wàn)方；年均價(jià)格漲幅達(dá)28%成交面積（萬(wàn)方）庫(kù)存（萬(wàn)方）28.0%30.8

%3.

0%18.1%供應(yīng)面積（萬(wàn)方）1331.84萬(wàn)方995.38萬(wàn)方1573.95萬(wàn)方1528.44萬(wàn)方9603元/㎡年均成交均價(jià)（元/㎡）7505元/㎡供求比0.850.651092.76萬(wàn)方1334.88萬(wàn)方2017年/2016年住宅市場(chǎng)對(duì)比33.8%住宅供求：市場(chǎng)供應(yīng)環(huán)比增加33.8%；成交規(guī)模小幅增加3%，連續(xù)3年保持1500萬(wàn)方以上的規(guī)模；整體表現(xiàn)供小于求1500140013001200110010009008001600201520162017供應(yīng)面積成交面積圖：2013-2017年西安住宅供求走勢(shì)（萬(wàn)㎡）480400320240160800城東城西城南城北城內(nèi)高新住宅供求表現(xiàn)成交量：1573.95萬(wàn)m2環(huán)比上漲3.0%，連續(xù)3年主城區(qū)住宅成交規(guī)模保持1500萬(wàn)㎡以上規(guī)模供應(yīng)量：1331.84萬(wàn)m2環(huán)比上漲：33.8%供應(yīng)規(guī)模最大區(qū)域：城南供應(yīng)面積：365.43萬(wàn)㎡成交規(guī)模最大區(qū)域：城南成交面積：459.56萬(wàn)㎡2013 2014圖：2017年西安住宅市場(chǎng)區(qū)域供求對(duì)比（萬(wàn)㎡）供應(yīng)自2季度起較為充足，年底受庫(kù)存和價(jià)格上漲壓力，集中放量；地方調(diào)控政策對(duì)市場(chǎng)有短暫影響，整體較為強(qiáng)勁0501001502002503003501月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月供應(yīng)面積成交面積圖：2017年西安住宅供求走勢(shì)（萬(wàn)㎡）近一年供求走勢(shì)供應(yīng)走勢(shì)：2季度起供應(yīng)較為充足全年月均供應(yīng)規(guī)模約111.61萬(wàn)㎡，主要集中在4月、6月、9月和12月，其中12月單月供應(yīng)超250萬(wàn)㎡成交走勢(shì)：調(diào)控對(duì)市場(chǎng)有短暫影響全年月均成交規(guī)模約131.17萬(wàn)㎡；受地方調(diào)控政策的頒布，1月、7月和9月的成交規(guī)模有較明顯下滑，傳統(tǒng)銷售旺季9-10月銷售較為冷淡；4月受新政影響，開(kāi)發(fā)商集中備案，單月成交突破300萬(wàn)㎡大關(guān)，年末市場(chǎng)有明顯回升住宅供求：住宅存量：城南住宅庫(kù)存表現(xiàn)庫(kù)存量最高為325萬(wàn)㎡庫(kù)存量：1092.76萬(wàn)㎡去化周期：約8.3個(gè)月（按2017年去化計(jì)算）圖：2017年西安住宅市場(chǎng)各區(qū)庫(kù)存量（萬(wàn)㎡）和去化周期（月）城內(nèi)去化周期最長(zhǎng)114個(gè)月0.0020.0040.0060.0080.00100.00120.00050100150200250300350城東城西城南城北城內(nèi)高新整體存量約1093萬(wàn)方，去化周期約8.3個(gè)月；城南庫(kù)存約325萬(wàn)方，位居各區(qū)域之首住宅價(jià)格：全年成交均價(jià)上漲28%突破9600元；從區(qū)域看，高新、城南等區(qū)域成交均價(jià)突破11000元6000680076008400920010000201520162017圖：2013-2017年西安住宅價(jià)格走勢(shì)（元/㎡）11000950080001250014000城東城西城南城北城內(nèi)高新住宅價(jià)格表現(xiàn)套均價(jià)：112.76萬(wàn)元環(huán)比上漲：45.7%成交均價(jià)：9603元/㎡環(huán)比上漲：28.0%均價(jià)區(qū)域TOP3：高新、城南、城北成交均價(jià)：13941元/㎡、11383元/㎡、9336元/㎡2013 2014圖：2017年西安住宅市場(chǎng)區(qū)域價(jià)格對(duì)比（元/㎡）7000800090001000011000120001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月

11月

12月圖：2017年西安住宅價(jià)格走勢(shì)（元/㎡）價(jià)格近一年走勢(shì)價(jià)格走勢(shì)：2季度起，價(jià)格快速上漲；年底有一定回落1季度價(jià)格較為平穩(wěn)，基本維持在7900元/㎡上下波動(dòng)；4月限購(gòu)升級(jí)，成交價(jià)格漲幅超8%突破8500元/㎡；隨后價(jià)格一直保持上漲態(tài)勢(shì)，8月成交單價(jià)漲幅更是突破12%，成交價(jià)格突破11180元/㎡；隨后價(jià)格在高位徘徊，年底受供應(yīng)量放大的影響，價(jià)格回調(diào)至10600元/㎡住宅價(jià)格：伴隨調(diào)控升級(jí)加碼和庫(kù)存減少，成交價(jià)格激增至11180元；受供應(yīng)量放大，價(jià)格小幅回落，但仍保持相對(duì)高位單價(jià)方面，主力價(jià)位為10000-12000元/㎡和12000-15000元/㎡，10000元以上累加占比超40%住宅價(jià)格：圖：2013-2017年西安商品住宅成交單價(jià)結(jié)構(gòu)占比100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%2013年5000以下9000-100002014年5000-600010000-120002015年6000-700012000-150002016年7000-800015000-200002017年8000-900020000以上單價(jià)結(jié)構(gòu)單價(jià)排行TOP3：10000-12000元、12000-15000元、9000-10000元本年度成交單價(jià)整體上漲；其中，10000-12000元和12000-15000元兩個(gè)單價(jià)段占比為17.2%和15.2%，10000元以上累加占比超40%，環(huán)比增加33個(gè)百分點(diǎn)；8000元以下累計(jì)占比31.5%，環(huán)比減少44個(gè)百分點(diǎn)總價(jià)方面，80-100萬(wàn)和100-120萬(wàn)為主力價(jià)位，150萬(wàn)以上累加占比超25

%住宅價(jià)格：80%70%60%50%40%30%20%10%0%100%90%2016年2015年60-80萬(wàn)元2013年50萬(wàn)元以下100-120萬(wàn)元200-250萬(wàn)元2014年50-60萬(wàn)元120-150萬(wàn)元250-300萬(wàn)元150-180萬(wàn)元300-400萬(wàn)元2017年80-100萬(wàn)元180-200萬(wàn)元400萬(wàn)元以上圖：2013-2017年西安商品住宅成交總價(jià)結(jié)構(gòu)占比總價(jià)結(jié)構(gòu)總價(jià)排行TOP3：80-100萬(wàn)元、100-120萬(wàn)元、60-80萬(wàn)元本年度成交總價(jià)整體上漲；其中，80-100萬(wàn)元和100-120萬(wàn)元兩個(gè)總價(jià)段占比為19.1%和15.5%，150萬(wàn)元以上累加占比超25.7%，環(huán)比增加15個(gè)百分點(diǎn)；80萬(wàn)元以下累計(jì)占比26.5%，環(huán)比減少30個(gè)百分點(diǎn)在滿足剛需基礎(chǔ)上，改善型需求繼續(xù)放大住宅產(chǎn)品：圖：2013-2017年西安商品住宅成交面積結(jié)構(gòu)占比100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%2016年2017年80-1002015年100-1102013年70以下144-1602014年70-80160-180180-200 200-250110-125250-300125-144300以上面積結(jié)構(gòu)面積排行TOP3：80-100㎡、125-144㎡、110-125㎡其中，80-100㎡和100-120㎡兩個(gè)面積段占比為25.4%和20.4%，125㎡以上累加占比超40.8%，環(huán)比增加1個(gè)百分點(diǎn)三房和四房占比繼續(xù)放大，累加占比接近70%住宅產(chǎn)品：20%10%0%30%40%50%70%60%80%100%90%2015年2017年2013年 2014年一房 二房 三房 四房 五房及以上2016年躍層 別墅圖：2013-2017年西安商品住宅成交房型結(jié)構(gòu)占比房型結(jié)構(gòu)房型排行TOP1：三房三房占比首次超過(guò)50%，環(huán)比增加4個(gè)百分點(diǎn)四房占比18.6%，環(huán)比增加近3個(gè)百分點(diǎn)二房占比19.4%，環(huán)比減少近7個(gè)百分點(diǎn)住宅集中度：16%14%12%10%8%6%4%2%0%18%2013年2014年2015年2016年2017年TOP10TOP10-20TOP20-30市場(chǎng)成交前10位的項(xiàng)目占比基本維持在16%左右，前20為占比超1/4項(xiàng)目集中度依然保持較高占比，TOP10占比基本維持在16%左右，市場(chǎng)集中度進(jìn)一步提升圖：2013-2017年西安商品住宅TOP30占比伴隨城市擴(kuò)容，近郊住宅市場(chǎng)成交量增加明顯，三環(huán)外成交占比接近40%，城市外溢現(xiàn)象明顯住宅區(qū)域：0%20%40%80%100%2013年2014年2015年2016年2017年環(huán)城內(nèi)二環(huán)內(nèi)三環(huán)內(nèi)60%三環(huán)外圖：2013-2017年西安商品住宅成交環(huán)線結(jié)構(gòu)占比環(huán)線結(jié)構(gòu)環(huán)線排行TOP1：三環(huán)內(nèi)三環(huán)以內(nèi)占比超過(guò)50%，環(huán)比減少8個(gè)百分點(diǎn)三環(huán)以外占比39.7%，環(huán)比增加10個(gè)百分點(diǎn)浐灞、曲江二期、未央湖、灃東新城等板塊是熱點(diǎn)板塊住宅區(qū)域：板塊熱度板塊排行TOP3：浐灞、曲江二期、未央湖NO.1

浐灞 255.81萬(wàn)㎡

8644元/㎡NO.2

曲江二期 182.98萬(wàn)㎡

10276元/㎡NO.3

未央湖

110.45萬(wàn)㎡

7921元/㎡NO.4

灃東新城（西安部分）

105.93萬(wàn)㎡

8349元/㎡NO.5

曲江板塊 80.87萬(wàn)㎡

14279元/㎡NO.6

航天產(chǎn)業(yè)園板塊

67.81萬(wàn)㎡

8965元/㎡NO.7魚(yú)化寨板塊64.83萬(wàn)㎡

9651元/㎡PART

04商辦篇篇章導(dǎo)讀調(diào)控政策對(duì)商辦類產(chǎn)品有一定擠出效應(yīng)，成交規(guī)模與成交價(jià)格均有增長(zhǎng)盡管供應(yīng)減少，但仍面臨巨大的庫(kù)存壓力市場(chǎng)概況：商辦市場(chǎng)供求比下滑；商業(yè)量?jī)r(jià)齊漲，存量小幅增加；辦公（含公寓）成交量?jī)r(jià)增長(zhǎng)明顯，存量下滑10%成交面積（萬(wàn)方）成交均價(jià)（元/㎡）供求比庫(kù)存（萬(wàn)方）24.6%40.6%4

.4%15.8%62.5

%35.5%72.0%26.5%10.8%商業(yè)市場(chǎng)辦公市場(chǎng)供應(yīng)面積（萬(wàn)方）153.41萬(wàn)方123.67萬(wàn)方115.21萬(wàn)方179.35萬(wàn)方25599元/㎡12941元/㎡1.330.69915.56萬(wàn)方458.77萬(wàn)方2017年商辦市場(chǎng)概覽11.3%商業(yè)供求：市場(chǎng)供應(yīng)量環(huán)比下降24.6%，成交量增加26.5%，單年供求比為1.33，整體表現(xiàn)供大于求350300250200150100500201520162017供應(yīng)面積成交面積圖：2013-2017年西安商業(yè)供求走勢(shì)（萬(wàn)㎡）10020304050城東城西城南城北城內(nèi)高新商業(yè)供求表現(xiàn)成交量：115.21萬(wàn)m2環(huán)比上漲：26.5%供應(yīng)量：153.41萬(wàn)m2環(huán)比下降：24.6%供應(yīng)規(guī)模最大區(qū)域：城北供應(yīng)面積：40.17萬(wàn)㎡成交規(guī)模最大區(qū)域：城北成交面積：30.51萬(wàn)㎡2013 2014圖：2017年西安商業(yè)市場(chǎng)區(qū)域供求對(duì)比（萬(wàn)㎡）商業(yè)存量：整體存量超900萬(wàn)方，去化周期近9年；城東庫(kù)存接近250萬(wàn)方，位居各區(qū)域之首050100150200250城東城西城南城北城內(nèi)高新圖：2017年西安商業(yè)市場(chǎng)各區(qū)庫(kù)存量（萬(wàn)㎡）城東商業(yè)庫(kù)存表現(xiàn)庫(kù)存量最高為243萬(wàn)㎡庫(kù)存量：915.56萬(wàn)㎡去化周期：8.0年（按2017年去化規(guī)模）城內(nèi)庫(kù)存量最低為20萬(wàn)㎡商業(yè)價(jià)格：成交均價(jià)上漲11%達(dá)到25599元；從區(qū)域看，高新、城南等區(qū)域成交均價(jià)突破27000元120001500018000210002400027000201520162017圖：2013-2017年西安商業(yè)價(jià)格走勢(shì)（元/㎡）2600023000200002900032000城東城西城南城北城內(nèi)高新商業(yè)價(jià)格表現(xiàn)套均價(jià)：326.83萬(wàn)元環(huán)比下降：31.2%成交均價(jià)：25599元/㎡環(huán)比上漲：11.3%均價(jià)區(qū)域TOP3：高新、城南、城東成交均價(jià)：30156元/㎡、28364元/㎡、27824元/㎡2013 2014圖：2017年西安商業(yè)市場(chǎng)區(qū)域價(jià)格對(duì)比（元/㎡）下半年供求均呈強(qiáng)勢(shì)狀態(tài)，年末雙雙放量；上半年成交價(jià)格上漲明顯，下半年價(jià)格回落，但整體平穩(wěn)05101520251月2月3月4月5月6月7月8月9月10月

11月12月供應(yīng)面積成交面積23000200002600029000320001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月

11月12月圖：2017年西安商業(yè)供求走勢(shì)（萬(wàn)㎡）圖：2017年西安商業(yè)價(jià)格走勢(shì)（元/㎡）商業(yè)年度走勢(shì)供應(yīng)走勢(shì)：集中在年中階段全年月均供應(yīng)規(guī)模約12.8萬(wàn)㎡，主要集中在9月、6月和8月，月供應(yīng)規(guī)模超17.78萬(wàn)㎡，年末供應(yīng)量放大成交走勢(shì)：下半年成交走強(qiáng)全年月均成交規(guī)模約9.6萬(wàn)㎡，6月起成交規(guī)模增長(zhǎng)明顯，月成交規(guī)模穩(wěn)定為10-13萬(wàn)㎡，經(jīng)歷10-11月短暫回落，12月單月成交規(guī)模突破19萬(wàn)㎡價(jià)格走勢(shì)：先漲后降上半年成交價(jià)格增長(zhǎng)明顯，5月成交價(jià)格突破29000元/㎡，后價(jià)格回落，下半年價(jià)格穩(wěn)定在24000-26000元/㎡商業(yè)走勢(shì)：辦公供求：市場(chǎng)供應(yīng)量環(huán)比下降35.5%，成交量激增72%接近180萬(wàn)方；單年供求比為0.69，整體表現(xiàn)供不應(yīng)求250200150100500300201520162017供應(yīng)面積成交面積圖：2013-2017年西安辦公供求走勢(shì)（萬(wàn)㎡）80706050403020100城東城西城南城北城內(nèi)高新2013 2014圖：2017年西安辦公市場(chǎng)區(qū)域供求對(duì)比（萬(wàn)㎡）辦公供求表現(xiàn)成交量：179.35萬(wàn)m2環(huán)比上漲：72.0%供應(yīng)量：123.67萬(wàn)m2環(huán)比下降：35.5%供應(yīng)規(guī)模最大區(qū)域：城南供應(yīng)面積：34.99萬(wàn)㎡成交規(guī)模最大區(qū)域：高新成交面積：75.37萬(wàn)㎡辦公存量：整體存量約460萬(wàn)方，去化周期近3年；高新庫(kù)存約166萬(wàn)方，位居各區(qū)域之首04080120160200240城東城西城南城北城內(nèi)高新圖：2017年西安辦公市場(chǎng)各區(qū)庫(kù)存量（萬(wàn)㎡）高新辦公庫(kù)存表現(xiàn)庫(kù)存量最高為166萬(wàn)㎡庫(kù)存量：458.77萬(wàn)㎡去化周期：2.6年（按2017年去化規(guī)模）城內(nèi)庫(kù)存量最低為4.7萬(wàn)㎡辦公價(jià)格：成交均價(jià)上漲16%達(dá)到12941元；從區(qū)域看，高新、城南等區(qū)域成交均價(jià)突破14000元8000900010000110001200013000201520162017圖：2013-2017年西安辦公價(jià)格走勢(shì)（元/㎡）1500014000130001200011000100009000城東城西城南城北城內(nèi)高新辦公價(jià)格表現(xiàn)套均價(jià)：142.63萬(wàn)元環(huán)比上漲：11.9%成交均價(jià)：12941元/㎡環(huán)比上漲：15.8%均價(jià)區(qū)域TOP3：高新、城南、城北成交均價(jià)：14540元/㎡、14121元/㎡、11127元/㎡2013 2014圖：2017年西安辦公市場(chǎng)區(qū)域價(jià)格對(duì)比（元/㎡）單月成交整體保持平穩(wěn)；成交價(jià)格年中出現(xiàn)激增，回落后保持平穩(wěn)上漲局面353025201510501月2月3月4月5月6月7月8月9月10月

11月12月供應(yīng)面積成交面積1800017000160001500014000130001200011000100001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月

11月12月圖：2017年西安辦公供求走勢(shì)（萬(wàn)㎡）圖：2017年西安辦公價(jià)格走勢(shì)（元/㎡）辦公年度走勢(shì)全年呈平穩(wěn)向上的態(tài)勢(shì)，6月成交價(jià)格有明顯增長(zhǎng)，7月更是在曲江萬(wàn)眾國(guó)際等高端項(xiàng)目的帶動(dòng)下突破16000元/㎡，后價(jià)格回落，下半年價(jià)格穩(wěn)定在12000-13500元/㎡供應(yīng)走勢(shì)：3月單月供應(yīng)超30萬(wàn)㎡全年月均供應(yīng)規(guī)模約10.3萬(wàn)㎡，主要集中在3月和7月，3月供應(yīng)規(guī)模超30萬(wàn)㎡成交走勢(shì)：4月和7月成交超20萬(wàn)㎡全年月均成交規(guī)模約14.95萬(wàn)㎡，全年成交較為平穩(wěn)，4月和7月的單月成交規(guī)模超過(guò)20萬(wàn)㎡價(jià)格走勢(shì)：年中激漲，落后保持平穩(wěn)辦公走勢(shì)：PART

05排行榜篇章導(dǎo)讀伴隨全國(guó)型房企全面進(jìn)入西安市場(chǎng)，TOP10門檻有大幅提升，行業(yè)集中度加強(qiáng)2017年企業(yè)銷售金額TOP101萬(wàn)科134.3億元2融創(chuàng)108.2億元3恒大71.4億元4金地66.0億元5綠地56.5億元6碧桂園56.4億元7龍湖45.8億元8華遠(yuǎn)45.8億元9保利45.4億元10金輝38.9億元2016年企業(yè)銷售金額TOP101萬(wàn)科74.9億元2金地40.1億元3中海35.4億元4綠地25.6億元5海榮25.0億元6金輝24.7億元7天地源24.3億元8龍湖24.1億元9恒大22.2億元10中國(guó)鐵建17.3億元企業(yè)成交金額榜：全國(guó)型房企壟斷前十；前十名門檻上漲到40億元，前三名門檻上漲至70億元2017年企業(yè)銷售規(guī)模TOP101萬(wàn)科109.1萬(wàn)㎡2融創(chuàng)75.5萬(wàn)㎡3恒大70.9萬(wàn)㎡4碧桂園57.9萬(wàn)㎡5金地52.4萬(wàn)㎡6綠地43.4萬(wàn)㎡7華遠(yuǎn)40.8萬(wàn)㎡8保利39.0萬(wàn)㎡9龍湖32.5萬(wàn)㎡10恒基兆業(yè)30.4萬(wàn)㎡2016年企業(yè)銷售規(guī)模TOP101萬(wàn)科84.6萬(wàn)㎡2金地48.6萬(wàn)㎡3中海37.2萬(wàn)㎡4龍湖32.9萬(wàn)㎡5海榮32.7萬(wàn)㎡6恒大32.4萬(wàn)㎡7金輝30.4萬(wàn)㎡8綠地30.4萬(wàn)㎡9恒基兆業(yè)25.3萬(wàn)㎡10天浩25.1萬(wàn)㎡企業(yè)成交規(guī)模榜：全國(guó)型房企壟斷前十；前十名門檻增加到30萬(wàn)㎡，前三名門檻增加到70萬(wàn)㎡2017年項(xiàng)目銷售金額TOP101碧桂園鳳凰城42.6億元2中國(guó)鐵建萬(wàn)科翡翠國(guó)際35.6億元3融創(chuàng)天朗西安宸院33.0億元4金地褐石公館30.3億元5天地源曲江香都27.7億元6御錦城22.7億元7中海昆明路九號(hào)21.8億元8華遠(yuǎn)海藍(lán)城19.2億元9中大國(guó)際

THE

CITY19.0億元10保利心語(yǔ)花園18.5億元2016年項(xiàng)目銷售金額TOP101金輝世界城19.3億元2逸翠園14.8億元3中海·凱旋門14.6億元4金地西灃公元13.7億元5天浩上元郡13.1億元6金地湖城大境12.5億元7盛恒·御錦城12.0億元8萬(wàn)科·金域東郡10.9億元9萬(wàn)科·城市之光10.8億元10中國(guó)鐵建萬(wàn)科翡翠國(guó)際10.7億元住宅成交金額榜：全國(guó)型房企項(xiàng)目占據(jù)8席；前十名門檻上漲到18億元以上，前三名門檻上漲至30億元以上2017年項(xiàng)目銷售規(guī)模TOP101碧桂園鳳凰城47.5萬(wàn)㎡2御錦城27.9萬(wàn)㎡3金地褐石公館26.9萬(wàn)㎡4中國(guó)鐵建萬(wàn)科翡翠國(guó)際26.4萬(wàn)㎡5融創(chuàng)天朗西安宸院23.7萬(wàn)㎡6藍(lán)光公園華府23.2萬(wàn)㎡7天地源曲江香都23.0萬(wàn)㎡8天浩上元郡22.5萬(wàn)㎡9恒大翡翠龍庭19.9萬(wàn)㎡10保利心語(yǔ)花園18.7萬(wàn)㎡2016年項(xiàng)目銷售規(guī)模TOP101天浩上元郡25.0萬(wàn)㎡2金輝世界城24.6萬(wàn)㎡3御錦城20.3萬(wàn)㎡4金地西灃公元19.6萬(wàn)㎡5中海·凱旋門18.5萬(wàn)㎡6逸翠園17.7萬(wàn)㎡7自然界17.4萬(wàn)㎡8龍湖香醍國(guó)際社區(qū)16.8萬(wàn)㎡9高科麓灣國(guó)際社區(qū)14.4萬(wàn)㎡10中國(guó)鐵建萬(wàn)科翡翠國(guó)際14.2萬(wàn)㎡住宅成交規(guī)模榜：全國(guó)型房企項(xiàng)目占據(jù)8席；前十名門檻增加到19萬(wàn)㎡，前三名門檻增加到25萬(wàn)㎡以上商業(yè)榜：2017年項(xiàng)目銷售金額TOP102017年項(xiàng)目銷售規(guī)模TOP101西安華南城8.1萬(wàn)㎡2