PAGEPAGE1xxx銀行經營性物業抵押貸款管理辦法第一章總則第一條為豐富我行公司業務產品，適應商業地產市場發展需要，規范并促進經營性物業抵押貸款業務，防范該類貸款風險，根據國家有關法律法規和銀監會及我行相關信貸政策規定，制定本辦法。第二條本辦法所稱經營性物業，是指已竣工驗收并投入商業運營，經營管理規范、經營利潤穩定、經營性現金流量充裕、綜合收益較好的辦公用房、商業營業用房和工業營業用房，主要包括寫字樓、商場、商鋪、賓館酒店和綜合商業設施等物業形式。第三條經營性物業抵押貸款是指我行向企事業法人發放的，以其擁有的經營性物業作為抵押物，并以該物業的經營收入作為主要還款來源（借款人其他合法收入作為補充還款來源）的一種貸款業務。第四條經營性物業的經營收入，是指物業所有者經營物業取得的全部收入，包括但不限于：物業租金、廣告位租金、臨展費、管理費、斷租保證金及進場費等。第五條經營性物業抵押貸款若用于固定資產投資，具備固定資產貸款性質，除需遵照本辦法要求外，還應執行監管部門和我行有關固定資產貸款管理的相關規定。第二章準入條件及用途第六條客戶準入條件借款人應是在中華人民共和國境內依法注冊成立的企事業法人，實行獨立核算，其擁有的經營性物業已經投入商業運營，且須具備以下條件：（一）借款人在我行的信用評級必須在A+級（含）以上；（二）具有法人營業執照并已辦理年檢手續；（三）在我行開立結算賬戶，貸款卡年檢正常，無不良信用記錄；（四）法人治理結構健全、經營管理規范、財務狀況正常，預期經營收益良好；（五）持有經營性物業合法、有效的房產所有權證，享有合法獨立的處置權；（六）借款人無偷逃瞞拖稅等不法情形；（七）借款人（或股東方）擁有或已經委托了具有豐富經營性物業經營管理經驗的專業團隊，運營理念和管理模式較為先進；（八）按借款人公司章程或出資協議的規定，董事會、股東會或股東大會同意將其擁有的經營性物業作為貸款的抵押物，并提供書面決議；（九）同意與我行簽訂資金監管協議，承諾經營性物業產生的所有資金結算、代收代付等中間業務在我行辦理，接受我行對物業經營收入、支出款項的封閉式監管；（十）符合我行規定的其他條件。第七條經營性物業準入條件（一）經營性物業應符合城市商業網點規劃要求，所在區域發展定位與城市總體規劃確定的發展趨勢一致；（二）經營性物業開發建設手續齊全，經竣工綜合驗收合格并辦妥房產所有權證（房產證、土地證齊全），項目用地為出讓方式取得并已付清土地價款，沒有產權及經營權方面的糾紛，可以合法轉讓、拍賣，在物業處置方面沒有任何法律限制情形；（三）經營性物業已經投入正常商業運營，預期市場前景看好；（四）經營性物業所在地理位置優越，交通便捷，商業、商務氛圍濃厚；（五）經營性物業市場定位準確，經營狀況良好，目標客戶穩定，且預期的租金等經營性收入充裕；（六）經營性物業市場價值和租金價格穩定或有上漲趨勢，具有較強的變現能力；（七）經營性物業已實施專業化的物業管理，物業管理水平得到租戶普遍認可；（八）經營性物業所有安全、消防設施齊全，對外運營租賃許可手續和公安消防許可手續齊備；（九）寫字樓、商場和商鋪近兩年年均出租率不低于80%；（十）經營性物業原則上須為整層、整棟物業，以確保處置變現的便利性。第八條貸款用途（一）經營性物業在經營期間維護、改造、裝修、招商等經營性資金需求；（二）對于購置的物業，可用于支付經營性物業的購置款；對于自行建造的物業，可用于歸還建造該物業的銀行借款、股東、關聯單位借款，以及置換超過項目資本金規定比例以上的資金；（三）其他符合規定的用途。貸款不得用于國家明令禁止的投資領域和用途，不得用于償還銀行存量不良貸款或違規貸款。第三章貸款額度、抵押率、期限、利率第九條貸款額度貸款額度應根據借款期內經營性物業產生可用于還貸的經營現金流、抵押物價值以及借款人的實際需求綜合確定。鑒于經營性物業抵押貸款的期限一般較長，以及可能出現的斷租、租金下滑等不利情形和一些無法預知的市場\政策等風險因素，借款人經營性物業在貸款期內產生的可用于還款的凈現金流對我行貸款本息的覆蓋率一般需達到1.1倍。若經營性物業在貸款期內產生可用于還款的凈現金流無法完全覆蓋我行貸款本息的，如借款人或其母公司實力雄厚、現金流充裕、有確定的其他合法收入、愿以其還款并承擔連帶擔保責任的，可以綜合收入還款，但經營性物業產生的現金流占還款來源的比重一般不得低于80%。關于經營性物業現金流的測算，可參考附件《經營性物業抵押貸款現金流、現金流敏感性測算表》。抵押率經營性物業須由我行委托我行認可的評估機構進行評估，經營性物業抵押貸款額度一般不超過市場評估凈值的60%，最高不得超過70%（以終審批復意見為準）；同時，須扣除因變現須補交的各項稅、費和變現的費用；按物業賬面成本計算的，貸款額度最高不超過物業賬面成本的75%。第十一條期限經營性物業抵押貸款期限一般不超過八年，最長不超過十年，且不得超過借款人的法定經營期限和經營性物業的剩余使用年限。第十二條利率經營性物業抵押貸款的利率按照中國人民銀行和我行有關利率管理的規定執行。貸款的申請、調查及審批第十三條貸款申請借款人申請經營性物業抵押貸款，應提供以下材料：（一）經年檢的企業法人營業執照或事業單位法人證書、組織機構代碼證、貸款卡；（二）借款人的驗資報告、公司章程（借款人為事業單位法人時不需提供）；（三）法定代表人證明書、授權委托書、法定代表人及被授權人的身份證復印件；（四）借款人上二個年度的財務報表（原則上經審計）及近期的財務月報表；（五）借款人依法按時納稅證明材料；（六）根據法律、行政法規及公司章程的要求，提供有權機構（如股東會、董事會等）同意借款，并以其所擁有的經營性物業作為抵押物的決議；（七）經營性物業竣工驗收合格的證明材料，產權證書、產權交易買賣合同及付款憑證；（八）借款人購建物業已投入自有資金證明及相關合法有效的合同、協議或其他文件；（九）借款人對外出租的有關協議、合同，以及其他對經營現金流有重大影響的文件與資料；（十）承租人結構及租賃詳細信息資料；（十一）我行要求提供的其他證明文件和材料。第十四條貸款調查經辦行除嚴格按照授信工作盡職規定的有關要求對借款人的資質、資金實力、申報資料的真實性等進行調查外，還應就以下方面進行重點調查：（一）借款人的經營管理情況、資信狀況及綜合還款能力等資質情況；（二）承租人的經營管理情況、資信狀況及租金支付能力等資質情況；（三）物業的權屬是否完整、獨立、明晰，重點了解是否經竣工驗收合格、有無拖欠工程款現象、是否取得產權證以及物業設定抵押等情況；（四）核實經營性物業租賃行為的真實、合法性；審查租賃合同，應特別關注租金繳納方式、租金調整、租賃期限、退租等條款，有無以租代售情形，以及承租人依法享有的承租權、優先購買權及其他權利對我行抵押權的限制和影響，對抵押權實現的難易程度作必要的預估；（五）分析該物業的經營情況、租金收入水平、租金實收率、空置率、物業管理情況等，調查租金收入與貸款額度和貸款期限是否匹配，判斷經營性物業的長期價值，并對物業經營現狀、趨勢與穩定性作出綜合評價；（六）調查借款用途和借款人融資前支用該物業租金收入的實際用途，審查作為物業日常維持費用的物業管理費金額是否充足；（七）調查借款人除租金收入外的其他經營收入來源，判斷借款人在租金不足償還貸款時，增加補充還款來源的能力；（八）在辦理置換他行貸款的項目時，應調查他行貸款是否符合合規性要求，抵押物是否存在資產高估風險。第十五條審查審批審查人員通過審閱相關送審資料，對借款人資質、經營管理情況、財務狀況、物業概況、市場前景、租金水平、出租和承租情況、綜合效益、擔保措施及還款安排等事項進行審核分析，提出審查意見，提交有權審批人審批。貸款辦理程序第十六條合同簽訂經營性物業抵押貸款經審批通過后，經辦行應及時督促借款人落實貸款使用條件，并分別與借款人、抵押人、保證人、出質人、承租方簽訂下列合同及協議：（一）與借款人簽訂《貸款合同》和《經營性物業抵押貸款業務補充協議）》（見附件1），補充協議約定的主要內容包括：1、就經營性物業抵押貸款項目所涉租金收入及相應監管賬戶的開立、使用和日常資金監管事項做出明確約定，主要目的是實現經營性物業收支的封閉監管；2、約定我行有權在貸款期內要求指定的房地產估價機構對抵押物重新進行價值評估，若抵押物價值發生貶值，則我行有權要求借款人補充我行認可的抵押物或收回相應貸款；3、約定借款人應把所有與經營性物業有關的資金結算、代收代付等業務通過我行辦理，并接受我行對物業經營收入、支出款項進行封閉式監管；4、約定我行有權視市場形勢、抵押物價值變動、經營回報率、市場利率變化等情況，對貸款期限、額度、利率等進行調整；5、約定借款人連續2次或累計3次未按約定歸還本息的，我行可依法處置抵押物；6、原則上，應要求借款人確保監管賬戶中應提前備齊當期還款額，保持每期還款總額的一定比例作為監控額。（二）與抵押人簽訂抵押合同；（三）與保證人簽訂保證合同；（四）與出質人簽訂質押合同和應收賬款質押登記協議，明確將應收租金作為質押物質押給我行；（五）可視情況要求借款人法人代表、主要股東或其實際控制人提供連帶責任保證擔保；（六）委托第三方收取租金的，須由我行、借款人和第三方共同簽訂資金監管協議，明確租金收入必須全額存入我行監管帳戶；（七）原則上應盡量與經營性物業所有權人和承租方簽訂《三方協議書》（見附件2，約束承租人將所有租金支付到我行監管賬戶，并同意放棄租賃權和優先購買權；經有權審批人認可的風險可控的項目，可采用簽署《告知書》（見附件3）和《承諾函》（見附件4）的方式代替《三方協議書》。本辦法中貸款合同、抵押合同、保證合同、質押合同和應收賬款質押登記協議均適用于我行現行的格式文本；本辦法所附的合同文本為參考文本，可根據實際情況進行修改或使用其他文本，但必須履行非格式合同啟用的法律審核程序。第十七條抵押登記（一）經辦行應與物業產權所有人共同到抵押物所在地的房地產抵押登記主管部門辦妥有效的抵押登記手續，確保我行為抵押物第一順位抵押權人。（二）置換他行貸款的，在他行抵押權釋放后，經辦行應立即辦妥抵押登記手續，確保我行為抵押物第一順位抵押權人。若他行抵押權釋放并為我行設定抵押權前，我行貸款處于懸空狀態，應要求借款人提供有效的階段性擔保，且階段性擔保必須是無條件擔保：1、擔保期限自貸款出賬之日起至抵押登記辦理完畢為止；2、專業擔保公司進行階段性擔保的，須先在我行取得擔保額度，在審批通過的擔保額度、擔保期限及擔保范圍內履行擔保義務；3、其他階段性擔保方式按我行現行的相關管理規定執行。（三）我行不接受物業分割抵押或按份抵押。第十八條應收賬款質押登記作為抵押物的經營性物業的租金收入須通過中國人民銀行應收賬款質押登記公示系統進行應收帳款質押登記，確保我行為第一順位質權人。第十九條保險抵押手續辦妥后，借款人須選擇我行認可的保險公司辦理抵押物的財產保險：（一）保險單中須注明我行為保險第一受益人，保險期限不得短于借款期限，投保金額應覆蓋貸款本息；（二）保險費用由借款人承擔，可以一次性繳清，也可以按年繳納，借款人須保證保險期限的連續性，不得以任何理由中斷或撤銷保險；（三）借款合同有效期內，我行保管保險單正本原件和保費繳款憑證復印件，直至貸款本息結清為止。（四）若抵押物在我行貸款前已購買了保險，應要求借款人將保險受益人變更為我行；若已買保險未達到金額或期限要求的，應補足缺口部分。第二十條貸款出賬經辦行在辦妥上述手續并以合理方式提醒借款人注意限制與免責條款后，根據我行貸款出賬的有關規定辦理出賬手續。貸款償還第二十一條還款方式在貸款發放前，經辦行應與借款人根據物業的出租前景和租金收取方式制定切實可行的分期還款計劃，可按月、按季、按半年等方式歸還貸款本息；主要采用等額本息還款法和等額本金還款法（請注意在貸款合同或業務補充協議中的其他約定事項中進行明確約定）。借款人應授權經辦行在還貸賬戶中直接扣劃、歸還貸款本息。第二十二條寬限期考慮到物業的租金回收具有一定的周期性，可根據物業經營的實際情況，安排還款寬限期，寬限期原則上不超過1年，寬限期內只還息，不還本。第二十三條提前還款借款人需提前歸還貸款本息的，應提前一個月提出書面申請，在征得我行同意后辦理。第二十四條貸款額度恢復條款對于貸款期間經營管理規范、還款記錄良好、經營性收入持續上漲的優質物業，在貸款本息正常歸還3年以上后，根據借款人的申請，貸款額度可按照原貸款額度與我行認可的最新評估價值的70%二者孰低原則予以恢復。貸款額度恢復按新增貸款管理，由原有權審批部門審批。貸款管理第二十五條經辦行應根據實際情況每月或每季對經營性物業抵押貸款進行一次貸后檢查，檢查的內容包括但不限于：（一）借款企業的經營管理、持續還款能力和資信變化等情況；（二）對抵押物價值進行動態監測，并對租賃合同和租金收入專戶進行核查，了解承租人變動情況，加強與承租人的溝通；（三）建立經營性物業的租賃合同登記簿和租賃情況明細臺帳，及時記錄物業出租情況和租金交納情況，準確估算經營性現金流量，動態調整還款計劃；如發現經營性物業出租情況惡化、借款人租金收入與貸款申報時不符或租金收入不足以維持正常經營和歸還分期還款額時，經辦行應及時采取風險防范措施。第二十六條經辦行應嚴格執行《經營性物業抵押貸款業務補充協議》的規定，借款人須在我行開立資金監管賬戶，實行收支兩條線管理，建立收入、支出明細臺帳，物業的經營性收入直接進入專戶，除維護項目正常經營、管理、財務和稅收費用以外，嚴格控制非經營性現金流出，有關資金的使用須按照協議規定執行。第二十七條對于已抵押給我行的經營性物業設定租賃的，經辦行應審查租賃合同條款約定，是否存在對我行實現抵押權的不利情形，并盡量要求：（一）出租人事先告知承租人，并取得我行的同意；（二）出租人、承租人與我行簽署《三方協議書》，經有權審批人認可的風險可控的項目可采用簽署《告知書》和《承諾函》的方式代替《三方協議書》。第二十八條經辦行應定期或不定期對經營性物業的價值進行評估。經評估認為經營性物業價值不足以擔保債權時，經辦行應要求借款人補充新的擔保措施，或要求其提前歸還部分貸款直至抵押率達到我行要求的水平。第二十九條貸款存續期間，經辦行書面同意后，借款人可將抵押的經營性物業出售，實現的價款須用于提