工業地產調研報告1、工業地產的界定

工業地產是指工業類土地運用性質的土地，以及該類土地上的建筑物和附屬物。作為有別于住宅、商服和綜合類用地以外的第四種性質用地，工業類土地上的可建建筑物用途有較大的范圍，其中包括工業制造廠房、物流倉庫及工業研發樓宇等。工業地產做的是生產資料，生產資料最大的目的是降低企業的運營成本，給企業供應一個更好的發展平臺。2.工業地產的基本狀況2.1、武漢工業地產的發展概況東湖高新可說是武漢地產的先行者、開拓者，它經驗了武漢工業地產標準廠房、辦公型的工業廠房以及多功能形態物業的三個發展階段。先后開發了關東科技園和關南科技園，這是武漢工業地產的最初形態模式，復制了一些沿海城市標準化廠房的建設模式，主要是通過建設標準廠房和基礎設施，以吸引優秀企業的入駐。而后大批高校科技園的應運而生，以高校的科技成果轉化和孵化為主，這是武漢工業地產在探究中走出的第一步。通過這樣的蛻變，武漢的工業地產由以前的粗放型工業園區向集約型、專業型科技園區轉變。針對的客戶群是科技型企業，他們的產研發是一體的，不須要很長的生產線。它講究的是一種整合，對房屋的跨度和層高都有其特定的要求。就武漢現狀而言，一些中小企業已基本完成了原始資金積累，隨著整個市場逐步規范，原始的家庭式作坊已無法適應市場競爭要求。武漢一些中小企業都到了提升階段，對工業地產的需求空前高漲，要求也越來越高。隨著政府實惠力度的加強和民營開發商的介入，始終保持著穩健的上升勢頭。國際企業中心、光谷軟件園等新型工業地產相繼出現，使武漢的工業地產進入到第三階段。新開發的工業地產已經呈現集約化、規范化、國際化發展之勢，如新一代工業地產項目——光谷芯中心。

2.2武漢工業地產的主要物業類型分布表1：工業地產的主要物業類型種類物業特點分布區域將來發展政策導向物流倉儲選擇交通比較發達地區，一般集中建設在內陸港、高速馬路、國道交集處。目前主要分布沌口、武漢經濟開發區將來物流倉儲的市場需求量在年均增長20%以上，特殊是陸路交通物流倉儲政府扶持工業總部、研發平臺選擇在經濟中心城市建設，一般在工業開發園區能夠形成專業化、產業化目前主要分布在東湖高新開發區、光谷國家激勵自主研發，一般以國家主導為主，發展潛力較大政府扶持，且對高新園區有實惠政策工業廠房選址無特殊要求分布比較廣泛，制造業集中地方較多沌口、武漢經濟開發區，漢口北部隨著國內制造中心向中部的轉移，市場將漸漸供大于求但目前政策對此類用地已限制2.3工業地產的主要特征

工業地產是由市場利益和環境驅動帶動的產業，具有政策主導、專業性強、區域性強、投資回報穩定的特點。表2：工業地產的主要特性主要特征詳細表現1、政策主導為主1、受國家產業發展政策及扶持政策影響較大2、不受住宅政策調控影響2、專業性強，和產業化程度親密有關1、產業客戶為工業地產的目標客戶2、工業地產和區域內的產業鏈的成熟、整合、拓展親密相關3、區域內的產業化程度是影響工業地產的關鍵因素3、區域性強，趨于高端化1、武漢經濟開發區、沌口制造型企業為主2、東湖高新、光谷以高端的研發、技術型企業為主3、今后工業地產將越來越趨于向高端發展4、投資回報穩定1、工業物業以出租為主2、因工業企業相對穩定，物業租期較長，租金相對穩定，其投資回報率較穩定。2.3開發模式分類表3：工業地產主要開發模式模式定義主要特點備注1、工業園區開發模式在政府主導的前提下進行，通過創建相關產業支持政策、稅收實惠等條件營造園區和其他工業地產項目所具備的獨特優勢，然后通過招商引資、土地出讓等方式引進符合相關條件的工業發展項目。基于區域經濟建設、社會發展、百姓就業等各種綜合因素考慮而設置，是促進區域經濟發展的強有力的推動器。是目前中國各級地方政府最常運用的工業地產開發模式，也是我國目前工業地產市場的主要載體2、主體企業引導模式是主體企業進行的工業地產開發某個產業領域具有強大的綜合實力的企業，營建一個相對獨立的工業園區；在自身企業入駐且占主導的前提下，借助企業在產業中的強大的凝合力和號召力，通過土地出讓、項目租售等方式引進其他同類企業的聚集，實現整個產業鏈的打造及完善主體企業引導模式嚴格意義上來說并不是單純的房地產開發，其主要是圍繞主體企業進行的開發運作，是企業產業鏈的打造及完善。3、工業地產商模式房地產投資開發企業獲得工業土地項目，在進行項目的道路、綠化等基礎設施建設乃至廠房、倉庫、研發等房產項目的營建，然后以租賃、轉讓或合資、合作經營的方式進行項目相關設施的經營、管理。獲得合理的地產開發利潤由房地產投資開發企業打造一個設施平臺，吸引物流企業入駐，普洛斯只作房地產投資開發和物業管理，日常物流業務仍由客戶操作，其本質是照舊是房地產開發商。4、綜合運作模式是指對上述的工業園區開發模式、主體企業引導模式和工業地產商模式進行混合運用的工業地產開發模式。佳海都市工業園項目位置：武漢市黃陂區盤龍城開發商：武漢佳海房地產開發有限公司物業類型：綜合型工業產品，集工業研發平臺、工業廠房、物流倉儲為一體服務對象：中小型制造企業為主要服務對象項目規模：規劃占地2200畝，總建筑面積170萬平方米，可容納規模以上企業400家，企業總數近1000家，由生產廠區、批發選購 區、服務業辦公區、配套住宅區共同組成。目前已引進中小型服裝企業三百五十余家，以從事服裝產業以制造加工為主，成為華中地區目前最大的生產型服裝企業聚集地。但是配套設施還不夠齊全只有少數服裝材料供應商入住商鋪，以及少數的服裝設計相關行業進入工業園。整個園區內的基本工業群集幫助實力還沒有發揮出來，商業設施不齊全，缺少大型的購物商場和賓館，餐飲等公司。第一企業社區項目位置：黃陂區盤龍城楚天大道特一號開發商：武漢卓爾投資有限公司開發物業類型：企業總部或地區總部服務對象：智力密集型企業項目規模：安排總占地面積700畝，建筑面積達58萬㎡，容積率低至1.25，園林綠化42%以上，建成后可容納100多家優勢企業設立企業總部或地區總部。分三期建成，建成后將真正成為華中地區最大的企業總部匯聚基地。主要為面積1000平方米-3000平方米的獨棟辦公樓。擁有車位1600個獨棟辦公和生態辦公，天潤工業園項目位置：武漢新區常福新城內開發商：武漢天潤投資有限公司物業類型：綜合型工業產品，集工業研發平臺、工業廠房、物流倉儲為一體服務對象：以汽車產業為主題的企業為主題項目規模：項目占地1100畝，總建筑面積逾100萬平米，2008年售房均價2400元/㎡，園區綠化率35%、容積率1.56擁有車位263個。是以汽車產業為主題，兼容機電、輕工、電子、IT、服裝等行業的現代化產業園區。整個園區分為“商務研發、生產加工、創業科技、物流倉儲、配套生活”，是涵蓋總部基地、標準廠房、訂制廠房、獨立工業別墅、大型倉儲物流、職工宿舍、企業活動中心等產品，依靠區內的綜合配套及服務，集生產、辦公、生活、展示于一體的復合產品。萬通工業園項目位置：漢陽區都市工業園中心位置開發商：萬通置業有限公司物業類型：工業廠房為主服務對象：中小型制造企業為主要服務對象均價：制造企業為主要服務對象項目規模：萬通工業園用地共400畝，一期建設用地73畝，已建成廠房10棟，約5萬平方米，單棟面積約3000㎡—5000㎡，二期于2008年5月竣工。共建設標準工業廠房3棟，單棟面積約10000㎡，園區還配有員工宿舍4棟及綜合辦公樓1棟，供水、供電及通訊設施完善，為入駐園區的企業供應現代化的園區服務。匯豐·企業總部項目位置：南泥灣大道和古田二路交匯處開發商：武漢匯豐投資有限公司物業類型：總部、研發平臺服務對象：智力密集型企業項目均價：4500元/平方米（目前在售2號樓1-6層面積為200-1300平米，起價4000元/平米，均價為4500元/平米）項目規模：項目總占地120畝，總建筑面積約12萬平米，建筑密度為29%、容積率1.69、綠化率40%以上，由九棟6層塔樓樓圍合式排列，總戶數200戶，可容納200家企業，共有578個停車位。面積為100-2000平米不等，物業費為2元-2.5元/平米·月。光谷芯中心項目位置：武漢科技新城核心地段開發商：湖北省武漢東湖高新科技園光谷大道南端物業類型：：“研發+辦公+生產”的工業地產項目服務對象：智力密集型企業項目均價：待定項目規模：總占地13.87公頃，總建筑面積25萬㎡；其中工業建筑占23萬㎡，商業配套占1萬多㎡。囊括獨棟、多層生產兼辦公樓、高層辦公樓、商務設施；還將建設一個大面積的體育館，供企業員工休閑運動，將引入大型食堂、商務餐飲等生活設施，滿意企業各項生活休閑須要；將發展成為南光谷集辦公、生產、研發、商務為一體的新型工業中心。光谷軟件園項目位置：洪山區關山大道以西，南湖南路以南開發商：武漢光谷聯合股份有限公司和湖北省科技投資公司合作開發物業類型：工業總部、研發平臺服務對象：智力密集型企業、金融后臺服務中心項目均價：4500元/平方米（四期2009年11月分售完）項目規模：用地600畝，總建筑面積70萬平方米，其中地上60萬平方米，地下10萬平方米。四期項目占地面積4219平方米、總建筑面積55654平方米、總戶數580戶，由三棟18層建筑和兩棟12層組成，地下設計為大型停車場，供應近230個停車位，單套面積從3