房地產(chǎn)公司項目經(jīng)理的工作要點在工程項目建設過程中，作為項目的指揮者，項目經(jīng)理要擔任的職責是對項目的計劃、組織和控制。組織與協(xié)調(diào)就是圍繞計劃實現(xiàn)項目的各項目標，以合同管理為基礎，組織協(xié)調(diào)各參建單位(設計、施工、監(jiān)理)、相鄰單位、政府部門全力配合項目的實施，以形成高效的建設團隊，共同努力去實現(xiàn)工程建設目標的過程。在項目經(jīng)理的基本職能“三控三管一協(xié)調(diào)”中，協(xié)調(diào)始蹤貫穿于三控三管之中，融會在控制的工作程序之中。一、項目組織協(xié)調(diào)工作的原則建設工程項目主要包含三個主要的組織系統(tǒng)，項目業(yè)主、承包商和監(jiān)理，而整個建設項目又處于社會的大環(huán)境中，項目的組織與協(xié)調(diào)工作包括系統(tǒng)的內(nèi)部協(xié)調(diào)，即項目業(yè)主、承包商和監(jiān)理之間的協(xié)調(diào)，也包括系統(tǒng)的外部協(xié)調(diào)，包括政府部門、金融組織、社會團體、服務單位、新聞媒體以及周邊群眾等的協(xié)調(diào)。項目組織協(xié)調(diào)工作包括人際關系的協(xié)調(diào)、組織關系的協(xié)調(diào)、供求關系的協(xié)調(diào)、配合關系的協(xié)調(diào)、約束關系的協(xié)調(diào)。各種關系的協(xié)調(diào)均應遵守如下原則:(1)守法是組織與協(xié)調(diào)工作的第一原則。必須在國家和地方有關工程建設的法律、法規(guī)的許可范圍內(nèi)去協(xié)調(diào)、去工作。對于項目部，更應該嚴格遵守法律法規(guī)，只有這樣才能做好組織與協(xié)調(diào)工作。(2)組織協(xié)調(diào)要維護公正原則。要站在項目的立場上，公平的處理每一個糾紛，一切以最大的項目利益為原則。做好組織與協(xié)調(diào)工作，就必須按照合同的規(guī)定，維護合同雙方的利益。這樣，最終才能維護好總包商的利益。(3)協(xié)調(diào)與控制目標一致的原則。在工程建設中，應該注意質(zhì)量、工期、成本、環(huán)境、安全的統(tǒng)一，不能有所偏廢。協(xié)調(diào)與控制的目標是一致的，不能脫離建設目標去協(xié)調(diào)，同時要把工程的質(zhì)量、工期、成本、環(huán)境、安全統(tǒng)一考慮，不能強調(diào)某一目標而忽視其他目標。二、項目組織協(xié)調(diào)工作的內(nèi)容在項目工程建設中，主要的組織與協(xié)調(diào)工作有:協(xié)調(diào)與政府有關部門的關系組織與協(xié)調(diào)監(jiān)理單位、勘察單位、設計單位的工作協(xié)調(diào)與相關方的信息溝通管理工作中存在的問題或爭議的協(xié)調(diào)、處理2.1與政府有關部門的協(xié)調(diào)根據(jù)我國行業(yè)管理的規(guī)定、法規(guī)、法律，政府的各行業(yè)主管部門均會對項目的實施行使不同的審批權(quán)或管理權(quán)，如何能與政府的各行業(yè)主管部門進行充分、有效的組織協(xié)調(diào)，將直接影響項目建設各項目標的實現(xiàn)。工作中應注意以下幾點:2.1.1協(xié)調(diào)前的準備工作應充分了解、掌握政府各行業(yè)主管部門的法律、法規(guī)、規(guī)定的要求和相應辦事程序，在溝通前應提前做好相應的準備工作，做到“心中有數(shù)”。2.1.2擺正姿態(tài)，先請示后跑流程充分尊重政府行業(yè)主管部門的辦事程序、要求，必要時先進行事先溝通，決不能“頂撞”和敷衍。2.1.3應“政府部門”而異的選擇專人負責溝通發(fā)揮不同人員的相應業(yè)績關系和特長，不同的政府主管部門由不同的專人負責協(xié)調(diào)，以保持穩(wěn)定的溝通渠道和良好的協(xié)調(diào)效果。2.2與勘察、設計、施工、監(jiān)理單位及供貨商的組織與協(xié)調(diào)項目部要根據(jù)工程項目的實際，制訂本項目的合同網(wǎng)絡圖，該合同網(wǎng)絡圖標明了各參建單位之間的合同關系，規(guī)定了各參建單位的協(xié)調(diào)溝通渠道，并據(jù)此組織制訂項目總控制進度計劃、成本總控計劃、質(zhì)量管理計劃。而合同網(wǎng)絡圖、進度總控計劃、成本總控計劃、質(zhì)量管理計劃就是項目部與各參建單位組織協(xié)調(diào)工作的基礎。2.2.1與勘察設計單位的組織與協(xié)調(diào):項目部應重點做好方案設計單位與初步、施工圖設計單位之間的組織協(xié)調(diào)工作，組織設計單位協(xié)調(diào)工作的重點在于制訂涵蓋雙方工作的設計進度計劃，及時組織專項方案的論證會，并充分利用網(wǎng)絡及時溝通，以確保各階段設計思路、原則的一致性。2.2.2與總包施工單位及供貨商的組織與協(xié)調(diào):運用以合同管理為基礎，綜合運用技術(shù)、經(jīng)濟、法律手段，使各方在各自利益不同的條件下，能以實現(xiàn)項目建設的大目標為原則，及時地溝通、協(xié)商，處理相互之間的矛盾和問題，使項目各單位形成一個高效的“建設團隊”。2.2.3與監(jiān)理單位的組織與協(xié)調(diào):發(fā)現(xiàn)現(xiàn)場的施工質(zhì)量、進度問題，要及時地與監(jiān)理進行溝通協(xié)商，堅持通過監(jiān)理給施工單位發(fā)出相應的工作指令，同時，充分發(fā)揮監(jiān)理在現(xiàn)場施工質(zhì)量、工期和工程量計量方面的監(jiān)督管理作用，應該與總監(jiān)理工程師加強溝通與協(xié)調(diào)，尤其是現(xiàn)場施工重大問題的處理與決策，事先雙方要力爭能協(xié)商一致。總之要做好上述工作，就要以持續(xù)解讀業(yè)主的需求為基本理念，為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務，以真誠服務為基礎，全面掌握設計內(nèi)容，對工程管理做到心中有數(shù)。要掌握各承包單位所承擔的任務內(nèi)容、大小、難易程度、采用的主要施工工藝、機具以及工程的施工進度計劃。要熟知各個分包合同，對分包單位可能出現(xiàn)的矛盾進行預先分析，在工作中發(fā)現(xiàn)矛盾應及時加以解決。要抓好施工關鍵部位，以及各施工單位的銜接界面，以避免和減少因工作劃分不清引起的各種矛盾。此外要重視開好工程例會等各種會議，做到會前有準備、會中有重點、會后有及時總結(jié)經(jīng)驗教訓作為技術(shù)管理人員，要善于不斷地總結(jié)工作中的經(jīng)驗教訓。施工中協(xié)調(diào)部分的常見問題包括:電氣部分與土建的協(xié)調(diào);給排水與建筑結(jié)構(gòu)的協(xié)調(diào);建筑的外表、功能與結(jié)構(gòu)關系的協(xié)調(diào);各種預制件、預埋件、裝飾與結(jié)構(gòu)的關系、施工的特點及要求的協(xié)調(diào);各輔助專業(yè)之間的協(xié)調(diào)等。提高專業(yè)管理人員、施工人員業(yè)務水平、綜合素質(zhì)產(chǎn)品質(zhì)量的好壞與從業(yè)人員的水平素質(zhì)不可分。在搞好管理的同時，應加強施工管理人員的技術(shù)培訓和專業(yè)水平的提高，以及對新技術(shù)產(chǎn)品的了解掌握。培養(yǎng)施工人員的敬業(yè)精神與細致的工作作風，施工中不遺瑣碎，不留后患。2.4.3加強協(xié)調(diào)管理的措施技術(shù)協(xié)調(diào)提高設計圖紙的質(zhì)量，減少因技術(shù)錯誤帶來的協(xié)調(diào)問題。圖紙會簽關系到各專業(yè)的協(xié)調(diào)，設計人員對自己設計的部分一般都較為嚴密和完整，但與其他人的工作就不一定能夠一致。這就需要在圖紙會簽時找出問題，并認真落實，從圖紙上加以解決。同時，圖紙會審與交底也是技術(shù)協(xié)調(diào)的重要環(huán)節(jié)。圖紙的會審應將各專業(yè)的交叉與協(xié)調(diào)工作列為重點。進一步找出設計中存在的技術(shù)問題，從圖紙上解決問題。而技術(shù)交底是讓施工隊、班組充分理解設計意圖，了解施工的各個環(huán)節(jié)，從而減少交叉協(xié)調(diào)問題。管理協(xié)調(diào)協(xié)調(diào)工作不僅要從技術(shù)下功夫，更要建立一整套健全的管理制度。通過管理以減少施工中各專業(yè)的配合問題，建立以項目經(jīng)理為主的統(tǒng)一領導，由專人統(tǒng)一指揮，解決各參建單位的協(xié)調(diào)工作，作為項目經(jīng)理，首先要全面了解、掌握各單位的合同責任義務、各專業(yè)的工序，設計的要求。這樣才有可能統(tǒng)籌各單位、各專業(yè)施工隊伍，保證設計施工的每一個環(huán)節(jié)有序到位。在項目實施過程中需要合理調(diào)配人力資源及施工設備，合理優(yōu)化工藝、土建結(jié)構(gòu)和設備配置，合理安排項目周期，控制施工風險，實現(xiàn)項目成本最小化、效益最大化。建立問題責任制度，建立由管理層到班組逐級的責任制度。建立獎罰制度，在責任制度的基礎上建立獎懲制度，提高施工人員的責任心和積極性。建立嚴格的隱蔽驗收與中間驗收制度。隱蔽驗收與中間驗收是做好協(xié)調(diào)管理工作的關鍵。此時的工作已從圖紙階段進入實物階段，各專業(yè)之間的問題更加形象與直觀，問題更容易發(fā)現(xiàn)，同時也最容易解決和補救。通過各部門的認真檢查，可以把問題減少到最小。組織協(xié)調(diào)在主營業(yè)務人員相匹配的前提下，建立專門的協(xié)調(diào)會議制度，施工中項目經(jīng)理應定期組織舉行協(xié)調(diào)會議，解決施工中的協(xié)調(diào)問題。對于較復雜的部位，在施工前應組織專門的協(xié)調(diào)會，使各專業(yè)隊進一步明確施工順序和責任。項目部各個部門把精細化管理工作作為獲得效益的重頭工作來抓，特別是總承包各種環(huán)節(jié)的程序化、模塊化、表格化、翔實化、結(jié)點化和“傻瓜”化。每個部門、每個人在做每一件事情的時候，都不要簡單化，要注意左右聯(lián)系，前后銜接，深入細致，認真負責，為項目服務。這里要強調(diào)的一點是，不論是會簽、會審還是隱蔽驗收，所有制定的制度決不能是一個形式，而應是實實在在，或者說所有的技術(shù)管理人員，對自己的工作、簽名應承擔相關責任。這些只有在統(tǒng)一的領導基礎下，并設立相關的獎罰措施，才有可能一級一級落到實處。綜上所述，完成一個成功的項目，除了能承擔基本職責外，項目經(jīng)理還應具備一系列技能，懂得如何激勵員工的士氣，如何取得客戶的信任;同時，他們還應具有堅強的領導能力、培養(yǎng)員工的能力，良好的溝通能力和人際交往能力，以及處理和解決問題的能力。施工中的協(xié)調(diào)工作，牽涉面廣且又瑣碎，突出了各專業(yè)協(xié)調(diào)對施工的重要性，項目經(jīng)理需要加強這方面的管理，同時做好每一部分的工作，才有可能把問題、隱患消滅在萌芽狀態(tài)，保證工程質(zhì)量、施工進度、項目成本目標的實現(xiàn)。根據(jù)專業(yè)分包的總包管理的實際，針對具體情況下的管理工作主要要抓以下幾點：1、抓龍頭。龍頭還是土建結(jié)構(gòu)施工。網(wǎng)絡進度計劃同工期是緊密依存的關系，計劃不能實現(xiàn)，就給分包提供了拖延工期的借口。過程中順序明顯的工序，必須抓住主線；存在大量的交叉作業(yè)時，找準關鍵工序。抓專業(yè)分包前期準備資料的完善。讓他們自己給自己設條條框框，然后用他們的條條框框去“框”他們。總包要想全面點，要求分包盡可能多的、全面的提供各種計劃、措施、方案等等，這也是要同業(yè)主、監(jiān)理相互多溝通，這也是體現(xiàn)一個合格總包管理團體能