碧桂園集團(tuán)全套項(xiàng)目開發(fā)指引【從拿地到售罄全攻略】第一部分獲取優(yōu)質(zhì)土地，產(chǎn)品定位精準(zhǔn)獲取一塊優(yōu)質(zhì)土地，項(xiàng)目就成功了一大半。集團(tuán)要求各區(qū)域及投資團(tuán)隊(duì)要拿“能夠獲得成就共享的地”。土地獲取需要經(jīng)歷土地信息收集、意向地塊談判、集團(tuán)立項(xiàng)、定位策劃、定案、摘牌及后續(xù)辦證等工作和程序。為了確保獲取優(yōu)質(zhì)土地并保障新項(xiàng)目按照“碧桂園模式”進(jìn)行開發(fā)，應(yīng)該著重做好以下工作：一.組建精干團(tuán)隊(duì)1、前期項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)區(qū)域有意向地塊后，就應(yīng)該著手組建前期項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)。項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)越早組建、越早介入投資談判，對項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識別、后續(xù)快速開發(fā)越有利。為降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，最好由有經(jīng)驗(yàn)的老項(xiàng)目總出任新項(xiàng)目的總經(jīng)理。2、前期策劃小組區(qū)域投資部或項(xiàng)目總牽頭，組織項(xiàng)目部及區(qū)域設(shè)計(jì)、營銷、成本、財(cái)務(wù)、運(yùn)營等各職能專業(yè)人員到現(xiàn)場就各專業(yè)各業(yè)務(wù)板塊進(jìn)行深入研究，同時(shí)組成項(xiàng)目前期策劃小組，對該項(xiàng)目進(jìn)行論證及編制各專業(yè)的計(jì)劃及安排，尤其是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目摘牌即開工、工程關(guān)鍵線路、人山人海及綠化工作面第一時(shí)間提供等的策劃方案。二.深入市場調(diào)研1、研究市場（1）研究市場容量及城市發(fā)展：城區(qū)人口有多少，消費(fèi)能力如何，研究市場的年供貨量及成交量，是否有輻射影響市場，市場屬于內(nèi)需型需求還是外向型需求，城市主軸、新區(qū)或行政部門往哪個(gè)方向發(fā)展，市場存量及往年銷售情況如何等。（2）研究市場價(jià)格：當(dāng)?shù)貏e墅/洋房銷售價(jià)格如何，不同產(chǎn)品價(jià)格差異；要選擇最好的、有一定規(guī)模的競品進(jìn)行調(diào)研。除意向地塊所在區(qū)域外，還應(yīng)增加例如中心城區(qū)等多個(gè)不同區(qū)域的價(jià)格研究，當(dāng)?shù)貏e墅/洋房銷售價(jià)格如何，不同產(chǎn)品、不同景觀、不同戶型/面積的價(jià)格差異，了解背后的真實(shí)價(jià)格。若帶裝修銷售，要了解競品的真實(shí)裝修成本，客戶接受程度如何；可以賣多少錢、成本如何。（3）研究客戶群體：城市人群存款如何，有影響力、有錢人有多少，在哪里，怎樣的人才會來購買我們的房子，是否能夠傾銷。2、研究產(chǎn)品（1）研究競爭對手的產(chǎn)品：研究當(dāng)?shù)馗偁帉κ忠?guī)劃什么產(chǎn)品，各類產(chǎn)品比例如何，去化情況如何——特別是銷售好、去化快的項(xiàng)目。（2）研究客戶對產(chǎn)品的需求：研究目標(biāo)客戶對住房有什么需求，包括外立面風(fēng)格、面積段、間隔、使用功能等，是否存在哪些忌諱，當(dāng)?shù)赜惺裁刺貏e的地方規(guī)定。（3）研究自身標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品的競爭力：別墅是否是當(dāng)?shù)叵∪碑a(chǎn)品，面積段是否適合大部分的客戶購買，當(dāng)?shù)鼐幼×?xí)慣（喜歡大家族多代同堂還是其他），洋房是否建得房率高的產(chǎn)品，市場是否偏愛贈送率高的產(chǎn)品，對比競爭對手是否有競爭力，最核心的是我們的產(chǎn)品是否有傾銷的競爭力。3、研究配套及綠化景觀環(huán)境（1）研究當(dāng)?shù)刈钤绾妥钚碌某鞘泄珗@，綠化環(huán)境最受認(rèn)同的項(xiàng)目，種什么樹，怎么種，怎樣利用自然景觀資源，有哪些配套設(shè)施。悼（節(jié)2淺）研究客戶對售配套綠化有哪矛些需求，超市君、商業(yè)街、運(yùn)扮動(dòng)場所、優(yōu)質(zhì)狼的物業(yè)管理等將；當(dāng)?shù)厥欠駥σ勰承┲参锎嬖诖婕芍M。農(nóng)（含3邪）研究項(xiàng)目自翠身的競爭力：啄研究地塊是否炭有自然景觀設(shè)戚施資源可利用忍，我們的配套貢設(shè)施能否成為羞客戶購房的關(guān)刃注點(diǎn)，綠化水旨平對比競品的英競爭性。吼三申.戚項(xiàng)目定位精準(zhǔn)達(dá)對于新項(xiàng)目，辣集團(tuán)要求首期拘推出貨量達(dá)到嚼總貨量顫的鍛8達(dá)成，開盤一周駐內(nèi)銷售首期推貧出貨量異的肅7放成，開盤一個(gè)薦月內(nèi)銷售首期月推出貨量復(fù)的柿9晨成捧。要實(shí)現(xiàn)這些肥目標(biāo)，項(xiàng)目必確需定位準(zhǔn)確。徐否則一旦出現(xiàn)訊定位偏差，將芬會造成產(chǎn)品積園壓，難以達(dá)緊到鋪“鐘7瞎、遺8拋、慚9蹲”咸的去化要求。巖因此，糾區(qū)域、項(xiàng)目、胖投資、營銷四填位一體元親自參與市場宰調(diào)研，在對當(dāng)西地市場有深刻壺理解的基礎(chǔ)上餐，會同營銷，啟提出項(xiàng)目定位嗽策劃建議。晌項(xiàng)目定位務(wù)求稍精準(zhǔn)，以保證統(tǒng)產(chǎn)品適銷對路儲、開盤實(shí)現(xiàn)傾圖銷為原則渡。要特別重視娃項(xiàng)目定位策劃損會，在會前對勸項(xiàng)目做全面研幅究，對項(xiàng)目情切況了然于胸，紅對產(chǎn)品定位胸廊有成竹。在準(zhǔn)素備充分的前提樹下，編制高質(zhì)姻量的定位策劃愿方案，借助項(xiàng)獻(xiàn)目定位策劃會翅，對且階段性成果予顛以確認(rèn)兇，并借助會議址決議和共識，探推動(dòng)項(xiàng)目開發(fā)質(zhì)。尤其避免因櫻前期研究不充肆分，方案有重漲大偏差或缺陷領(lǐng)，導(dǎo)致方案被漲顛覆，從而影分響項(xiàng)目進(jìn)展。薦在提出規(guī)劃建虜議時(shí)，注意以豆下幾點(diǎn)原則：棕1風(fēng)、新地塊規(guī)劃拼，要根據(jù)項(xiàng)目爐地方情況進(jìn)行圾不同產(chǎn)品組合繞：通過不同組格合下各產(chǎn)品建已造成本、銷售汁價(jià)格、推售周肉期、去貨速度頓、凈利潤圍、匯IR猛R唇、成就共享金駛額等指標(biāo)進(jìn)行濟(jì)綜合分析，采和用能平衡銷售抓與開發(fā)速度、捆項(xiàng)目獲得最佳喇效益的方案糾。溉2弊、建與眾不同獨(dú)的當(dāng)?shù)貥?biāo)桿產(chǎn)渾品：英（雹1泰）蘋可以實(shí)現(xiàn)快速企傾銷飯；訪（晌2晴）升打造完美展示珍區(qū)圾；患（蠶3展）嘆盡可能采用標(biāo)報(bào)準(zhǔn)化產(chǎn)品梨；玻（解4雁）借鑒周邊區(qū)悶域或相鄰市場值暢銷產(chǎn)品。虹投資部門根據(jù)艱項(xiàng)目的定位審沉批報(bào)告，編制交項(xiàng)目定案報(bào)告范，報(bào)集團(tuán)投資育決策委員會審嫌批。如果集團(tuán)港審批通過了，還項(xiàng)目部即可按壘計(jì)劃全面推進(jìn)鍬該項(xiàng)目。購四償.處加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)控制駝重點(diǎn)做好以下畜風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)排查：課是否為建設(shè)用區(qū)地，是否符合毀土規(guī)、城規(guī)捧；醉地塊內(nèi)是否有情林地、基本農(nóng)墳田、偷高壓線畝、垃圾填埋場權(quán)、墳?zāi)埂④娛鹿O(shè)施、文物，靠地質(zhì)條件是否輝復(fù)雜、拆遷難膨度如何等；張考慮永久水電蛾、臨水臨電、亭燃?xì)狻⒐┡⒏盼酃艿澜尤牒鸬葐栴}。毅在風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)排查草的基礎(chǔ)上，做沖好風(fēng)險(xiǎn)評估和符應(yīng)對方案。不肌盲目投入資金很，以免陷入被蒸動(dòng)。如果是合匯作項(xiàng)目，還要悉對合作方及土黑地權(quán)屬做盡職鹿調(diào)查，以確保終土地沒有糾紛炮。海五春.嗽爭取優(yōu)惠條件奶應(yīng)充分利用政域府招商引資階胸段我司所處的堂有利地位爭取驅(qū)優(yōu)惠條件最大眠化，并通過框壓架協(xié)議、備忘蓬錄或會議紀(jì)要財(cái)?shù)刃问綄?yōu)惠響條件予以書面酒固化。齊1矛、爭取政府支例持：悶（屯1絲）可以通過拌邀請政府參觀系公司已成熟開哲發(fā)樓盤盤增強(qiáng)其對我司牙的信心，獲得礎(chǔ)其對我司快速蜂開發(fā)經(jīng)營模式種的理解和支持瑞；折（固2斃）利用我司對量當(dāng)?shù)卣愂湛浮a(chǎn)業(yè)支持、掘城市環(huán)境改善埋、政府形象的作提升等籌碼，纏爭取土地的優(yōu)境先獲取、路土地款分期支米付或延遲支付廉、規(guī)費(fèi)減免、脾開通綠色通道擔(dān)及開發(fā)證件的異快速辦理、降恥低預(yù)售門檻、手政府大市政配式套等方面的支策持；貌（帽3悼）爭取酒店用瓜地價(jià)格的優(yōu)惠筐或減免，爭取屢酒店、學(xué)校等淋大型公建在項(xiàng)萌目后期建設(shè)，亦減少首期投入載，應(yīng)盡量避免累按政府要求的奏規(guī)模檔次建酒銹店（新拓展且塞我司品牌影響犧度小的區(qū)域，較建議配套先行俯）；警（會4參）對超過一千蹦畝的項(xiàng)目，爭爪取能由名我司主導(dǎo)參與切目標(biāo)地塊的控掃規(guī)編制饅，最大限度利爺用政府配套；飛（身5溪）在爭取優(yōu)惠晃條件或土地議層價(jià)過程中，需驢注意明確市政層配套類工程（密包含外線建設(shè)就）的資金落實(shí)瞞方案，且方案抄中應(yīng)明確投資確人及資金的具泛體操作實(shí)施方矛法，若由政府耗投資，則需明阻確資金的具體電來源；若采取撕政府協(xié)助方式于，必須明確具發(fā)體的出資單位玉及其資金數(shù)目窗、來源等問題桂，必要時(shí)可選樂擇設(shè)立共同資亦金賬戶的方式槍解決資金問題細(xì)。鋪2稈、土地款溢價(jià)最返還：押（睛1竄）一般可約定艱政府將土地溢由價(jià)返還給投資肌公司作為基礎(chǔ)彼設(shè)施、公建配鞭套的建設(shè)費(fèi)用迫；飼（光2濟(jì)）對于數(shù)額較脆大，一時(shí)難以強(qiáng)消化的土地溢巧價(jià)，應(yīng)該由政撈府返還到土地誘儲備的共管賬漁戶，避免資金冒被政府挪用；誘（按3旱）對于需要使拐用溢價(jià)的工程舊，由投資公司核與相關(guān)單位簽兔署協(xié)議，由投促資公司向政府衛(wèi)申請?jiān)擁?xiàng)工程欲費(fèi)用；憶（幼4釀）爭取更高的容溢價(jià)凈收益返喊還比例，避免絨政府后期有意射抬高地價(jià)而造勺成我司被動(dòng)；硬并要書面約定系溢價(jià)返還期限弦，逾期按高于宗同期貸款利率權(quán)的兩倍計(jì)算利紛息。貍3樣、巡降低預(yù)售條件砍：與政府協(xié)商雷提前預(yù)售，規(guī)竊范輸出口湊徑匹“吳分三步途走賊”責(zé)：廢（宅1除）因?yàn)椴磺宄皇袌鲂枰裁唇茦拥漠a(chǎn)品，什紗么樣的戶型，雞我們會提前做洽好樣板，銷售漢更好的戶型將慚多推貨量，鹿在紡±膛0糊以上無法修改幸，如果做沈了誼±亦0海就可以銷售的蠟話，那產(chǎn)品將薦更貼合市場，勵(lì)所以需要提前喬預(yù)售；雞（坡2疾）如果政府不廊接受上訴理由繼，則表示，項(xiàng)彩目所有的預(yù)售斯資金可由政府共監(jiān)管；兆（犁3賀）如果第二步擋仍不成功，則步表示，可在與灑政府共管的賬槽號上押保證金霧，保證達(dá)到預(yù)堆售節(jié)點(diǎn)。古經(jīng)過上述三步幕，大部分的政升府應(yīng)該可予以廈項(xiàng)廉目洗“立提前預(yù)暈售坑”柄的資格。這第二部菌分友吃做好前期策劃瀉，實(shí)現(xiàn)快速開喉工柔集團(tuán)基準(zhǔn)工期唐為歉5-不7規(guī)個(gè)月，部分項(xiàng)而目已經(jīng)實(shí)現(xiàn)窩摘牌毅后屠3-它5亞個(gè)月開盤孤。只有快速開佳工才可能實(shí)現(xiàn)講快速開盤。為剝實(shí)現(xiàn)快速開工征，要認(rèn)真開展紹前期單工程策劃破，做好工作前趴置，實(shí)現(xiàn)暮摘牌即開工吳。鳥一、做好前期棍策劃祖應(yīng)充分考慮事吐情的因果關(guān)系艦、先后次序、尾內(nèi)在的邏輯關(guān)未系，開工前把狀項(xiàng)目開發(fā)存在抬的各種不利因瑞素都羅列出來?xiàng)棧砬甯鞣N因蕩素的邏輯關(guān)系押，形成系統(tǒng)的上解決方案。合血理地配置開發(fā)悟資源，克服項(xiàng)秤目開發(fā)中可能衛(wèi)出現(xiàn)的瓶頸如冷收地、報(bào)批報(bào)術(shù)建、設(shè)計(jì)出圖滋、招投標(biāo)、材加料采購、施工泥道路暢通、臨酸設(shè)容量充足菜等問題，保障挖示范區(qū)的實(shí)現(xiàn)向。科學(xué)合理地勁做好施工現(xiàn)場團(tuán)總平面布置（技含臨水、打臨電垂、伶道路燦、辦公區(qū)、識生活區(qū)代、的垂直運(yùn)輸協(xié)設(shè)備的布置等培），做到策劃涼先行、臨設(shè)先敢行、道路工（進(jìn)出方向、港寬度、規(guī)避客飯戶、雨季影響箭等扇）先行、管線道（尤其是臨電包、臨水架設(shè)方松式和影響）擋先行、計(jì)劃雜（協(xié)同性）宣先行、鳴樣板酬先行。施工策論劃上，片區(qū)的紅市政、土建、悉機(jī)電、掛石、蠟裝修、園藝、飲綠化交叉、平納行、流水施工譜，單體中的土循建、機(jī)電、裝療修工程分層、延分段、分面施揚(yáng)工，同時(shí)還要陸制定制約項(xiàng)目母目標(biāo)重點(diǎn)區(qū)域嶼的討專項(xiàng)計(jì)劃泉。纏二、規(guī)劃設(shè)計(jì)漿前置臘新項(xiàng)目要盡量感選時(shí)標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品督或成熟的產(chǎn)品矮，要把工期短貢、能快速預(yù)售木的產(chǎn)品放在首短期供貨中；銷顏售展示區(qū)在綜快合考慮規(guī)劃因籮素外應(yīng)該安排您在項(xiàng)目最有利疫的、能馬上動(dòng)冤工的地方。在呢樓盤的定位，掏我們不一定做全到最高檔次的償項(xiàng)目，但我們感要結(jié)合產(chǎn)品與仍購買群體，合器理定位，打造貪性價(jià)比最高的歉項(xiàng)目；友在同樣產(chǎn)品中社，我們必須做箱到最優(yōu)；在同星等售價(jià)中，我鷹們必須做到品唉質(zhì)最好縫。但1潮、規(guī)劃前置：喇規(guī)劃方案在摘翠牌前基本要能傾通過規(guī)劃部門累預(yù)審批蠻（主要地方領(lǐng)航導(dǎo)認(rèn)同）。要踩特別重視容積寨率、日照分析舍、建筑間距、永商業(yè)比例等指造標(biāo)，盡量做滿霞容積率；特別即重視普通住宅思面積界定的臨熄界點(diǎn)；項(xiàng)目提術(shù)前了解清楚當(dāng)匠地的規(guī)劃設(shè)計(jì)岸要求，建議嚴(yán)浙格按照當(dāng)?shù)匾?guī)突劃要求進(jìn)行規(guī)沃劃設(shè)計(jì)，避免皆后期因方案修膜改影響進(jìn)度；馳盡量提高售建惹比，減少無法侄出售的地下室祝面積。尊2感、板房設(shè)置：伙（睛1犯）煤原則上，所有胸戶型都要設(shè)置烏樣板房憑。于（轉(zhuǎn)2精）但也避免設(shè)捉置過多樣板房閑導(dǎo)致成本增加坦，須控制規(guī)劃屑戶型的數(shù)量。螺（逗3功）說新項(xiàng)目都要設(shè)顆置豪裝別墅及碗公司通用標(biāo)準(zhǔn)籮裝修別墅板房想（績對于毛坯銷售角不暢的項(xiàng)目要蘇裝臉修取4~車5拋套別墅板房，輩銷售部分再裝昂修部分）。輸（耳4平）為充分展現(xiàn)抓苑區(qū)的成熟配殲套以及環(huán)境，急需于貨量現(xiàn)場丘選擇景觀好的剝樓層設(shè)置現(xiàn)場姐板房，并做好絡(luò)首層架空層的本泛會所展示和確體驗(yàn)，項(xiàng)目應(yīng)限盡量避免建臨歸建板房。帆3且、產(chǎn)品選擇：血（見1允）展示區(qū)宜采聾用公司已有標(biāo)遙準(zhǔn)戶型，這樣多可以做到套用莖原有土建、安犯裝施工圖紙和況裝修圖紙，節(jié)浸省設(shè)計(jì)、采購均和招標(biāo)時(shí)間；挺（刷2診）別墅和洋房謠要同期展示，屠同期開賣；地神下車庫施工周帳期長穩(wěn)，王1-執(zhí)2膽個(gè)梅月吐/籮層，難以與別祥墅產(chǎn)品同期展鋤示；尤（盯3輕）展示區(qū)中盡境量不規(guī)劃帶地盲下室的洋房產(chǎn)酸品，以保證施戰(zhàn)工工期滿足同彈期展示開賣。語4描、物業(yè)規(guī)劃建塘議：參考物業(yè)居公司從物業(yè)管含理和業(yè)主角度越提出的規(guī)劃建釘議，如出入口業(yè)、物業(yè)管理用約房、垃圾房的平選址及面積等字。路三、強(qiáng)勢推進(jìn)食收地少由于我司獲取野的土地往往不風(fēng)是凈地，拿地醉前與政府或合申作方談好的收龜?shù)貤l件，到實(shí)士際收地時(shí)不一查定能全部滿足破，康這種風(fēng)險(xiǎn)籃往往會影響我?guī)脗儾荒芸焖匍_豐工或增加開發(fā)舌成本和難度，灑因此我們在收辱地前必須從多球種渠道深入了事解地塊的現(xiàn)狀亦是否已經(jīng)滿足盜我們的開發(fā)要睡求，對方是否斤已履行了所有礦承諾，否則，悄我們應(yīng)該要求只推遲收地，并芹且一定要把收葡地時(shí)間與土地狼出讓金或合作梯出資的交付時(shí)當(dāng)間掛鉤，才能宇更好地規(guī)避我禿司的風(fēng)險(xiǎn)。若次發(fā)生土地移交畏晚于合同約定父，應(yīng)爭取由國欄土部門出具未螺能交地證明，訊以便財(cái)務(wù)部門傾申請相關(guān)地塊倒的免繳土地使旬用稅。組在收地的過程凍中，要積極推挎進(jìn)目標(biāo)地塊掛現(xiàn)場的清理與以及參與厚收地砌圍墻戲工作。要綜合夫平衡裁提前一天收地盡付出的代價(jià)和怎提前一天開盤匠帶來的收益之壘間的對比竭，按照項(xiàng)目子利益最大化原街則勺強(qiáng)勢推進(jìn)收地娛工作。膊四、勘探先行郊進(jìn)場堡1標(biāo)、參考周邊地騰質(zhì)情況彩了解目標(biāo)地塊陽的地質(zhì)情況，個(gè)盡可能取得周病邊建筑物地質(zhì)鐵勘查資料及相厭關(guān)工程資料，曲為基礎(chǔ)設(shè)計(jì)提膽供參考，也為胳前期工程提供還依據(jù)，可以有院效提高設(shè)計(jì)和藥前期工程的進(jìn)冷度。漁2垃、提前進(jìn)入地咐塊勘探劍提前進(jìn)入地塊抽內(nèi)進(jìn)行詳細(xì)勘命察以取得勘察駱報(bào)告；對目標(biāo)惱地塊的地質(zhì)報(bào)尋告進(jìn)行分析，均將地質(zhì)勘查報(bào)光告第一時(shí)間提葛供給予設(shè)計(jì)院涂，出樁基圖。音按鏈先售樓部、后焰展示區(qū)，最后泰貨量區(qū)的原則茫完成地勘。地樸質(zhì)條件較差情洞況下，先行初暴勘，第一時(shí)間破確定基礎(chǔ)形式裝；規(guī)劃及現(xiàn)場讀條件較完備情底況下，直接詳屯勘。氏五、提前開展擦招標(biāo)額1辱、招標(biāo)前置：遭在摘牌之前提曠前做好溝招標(biāo)前置渡與配合工作有搏利于實(shí)現(xiàn)摘牌驚即開工。從摸土地掛牌開始羞，就可以開展能招標(biāo)立項(xiàng)、投潮標(biāo)單位確認(rèn)、恨發(fā)標(biāo)、開標(biāo)、醉定標(biāo)工作。招葬標(biāo)立項(xiàng)方面要掩前置的工作包腿括：鏟（嶺1綠）盡快了解當(dāng)艇地的市場材料澆價(jià)格，購買當(dāng)磨地的定額及材碎料信息資料，獻(xiàn)了解項(xiàng)目現(xiàn)場瞎的特殊情況；秤（棗2預(yù)）將現(xiàn)場的環(huán)擊境及特殊性、廚具備的施工條承件等，提供給蜘成本管理中心幸，便于招標(biāo)文報(bào)件快速編制；胳（芽3濁）明確招標(biāo)工圖程各專業(yè)的施探工承包范圍，醉利于招標(biāo)文件甲的快速編制，銀減少后期爭議短；榮（泰4學(xué)）施工單位開離標(biāo)。斧2芹、施工單位考狗察：項(xiàng)目立項(xiàng)進(jìn)后，即發(fā)起招掏標(biāo)立項(xiàng)書，同降集團(tuán)、區(qū)域一檢起將納入集團(tuán)族招標(biāo)范圍內(nèi)的供施工單位提前罷考察和選擇；漿優(yōu)先確定展示狠區(qū)基礎(chǔ)施工單朗位及總包單位矩。項(xiàng)目必須主展動(dòng)的參與到招筋標(biāo)的工作中去失，選擇總包單皂位時(shí)應(yīng)考慮：且（鍬1甘）施工單位的侄實(shí)力；帶（齊2沾）施工單位的圾信譽(yù)度；鐵（耕3服）施工單位的蕉經(jīng)營狀況；筍（祥4葬）特別關(guān)注施缸工單位擬委派籮的批項(xiàng)目經(jīng)理師（施工悼生產(chǎn)負(fù)責(zé)人影、廈經(jīng)營負(fù)責(zé)人條或塌包工頭本人神有調(diào)動(dòng)公司資站源能力優(yōu)先浴）抵—宅—伯優(yōu)先選用熟悉充公司操作模式尊、同區(qū)域合作速過的、在當(dāng)?shù)夭[做過項(xiàng)目、信咸譽(yù)好的項(xiàng)目經(jīng)區(qū)理。考察施工略單位時(shí)，播放雞公司的宣傳片撓，與施工單位活做有效的溝通蝶，便于施工單效位對集團(tuán)的了找解。暑3吼、快速確定施均工單位的方法棉（危1講）條件允許的星情況下，示范歌區(qū)應(yīng)將打樁基礎(chǔ)海（或其它基礎(chǔ)倘類型）趙與總包工程疲招投標(biāo)分開進(jìn)禾行。挨（及2切）對新項(xiàng)目，徹可考慮尋找已裝經(jīng)合作過的優(yōu)春秀施工單位做竊展示區(qū)，示范披區(qū)計(jì)價(jià)方式按窄后續(xù)貨量區(qū)定菌標(biāo)價(jià)格約定蛇點(diǎn)數(shù)上浮叔。瑞（蹦3志）對舊項(xiàng)目、硬新地塊，若相防近時(shí)間剛招過垮標(biāo)，則可以妄直接以擴(kuò)標(biāo)的零方式確定單位涉。伐（斃4緊）對使用原有愧圖紙且已施工文的工程，可以版由總包單位薦按原有合同造色價(jià)原則進(jìn)場施汪工弱。居4繼、施工合同：端區(qū)域項(xiàng)目應(yīng)積決極參與施工合潛同職中償“爹工程管理?xiàng)l是款驚”雅的制定，掌握予進(jìn)度管理主動(dòng)業(yè)權(quán)；提前確定騎展示區(qū)各專項(xiàng)螺工程合同單價(jià)飼，尤其對于播趕工費(fèi)、施工掏進(jìn)度明確約定末、施工人員數(shù)誤量、垂直運(yùn)輸攀設(shè)備數(shù)量、總償分包權(quán)責(zé)約定態(tài)等，提前確定霉操作方式，為如后期支付工程怕款提供依據(jù)。擾六、重視臨設(shè)彎先行規(guī)1向、輪臨水、臨電必那須考慮足夠永，除了考慮全枝面開工的施工螞和宿舍生活用社電，還要考慮誰售樓部和展示習(xí)區(qū)的用電要求刃，是否設(shè)獨(dú)立擠電纜，以免售盼樓部受施工保蛾護(hù)電源跳閘的薄影響而經(jīng)常斷制電。在收地完忌成前就應(yīng)該與檔水電部門簽訂服合同，確定水處電到達(dá)地塊時(shí)姜間，確保摘牌接后能順利及時(shí)相接入臨水臨電父，不妨礙項(xiàng)目惱現(xiàn)場施工，在斜條件不具備的消情況下，可以掙在前期施工采砌用發(fā)電機(jī)。與閥電力水力部門聾談判時(shí)，可考征慮將永久水電黨條款與臨水臨歇電一并進(jìn)行談懇判，對于項(xiàng)目芳后期開展將免黨去較多麻煩和怎減少重復(fù)的費(fèi)瞎用開支。膛2巧、提前完成紅充線外臨時(shí)道路千建設(shè)及場區(qū)內(nèi)芬的管網(wǎng)及施工儀道路的建設(shè)，掀臨近公路要注螞意考慮地塊開像口問題。房3漠、提前完成臨翻時(shí)用地租賃，界搭設(shè)生活區(qū)，夸為施工單位進(jìn)駕場創(chuàng)造條件。每4材、提前考慮項(xiàng)興目臨時(shí)宿舍、使永久宿舍問題魯。單七、政府關(guān)系掌維護(hù)衛(wèi)1膽、建立與政府稅各層級領(lǐng)導(dǎo)、暫分管領(lǐng)導(dǎo)、業(yè)典務(wù)部門的密切平聯(lián)系關(guān)系，按選政府部門層級懸領(lǐng)導(dǎo)關(guān)系，逐倡級上報(bào)，下級病能解決的不要稈用上級壓下級牢；各種關(guān)系的救建立必須是公奮司與當(dāng)?shù)卣Q的關(guān)系，杜絕攏把關(guān)系建立在毅個(gè)人關(guān)系上，會更不能參與到搞小圈子內(nèi)，避描免因領(lǐng)導(dǎo)調(diào)整咐而影響整個(gè)項(xiàng)肉目的運(yùn)作。上2望、爭取政府相獄關(guān)領(lǐng)導(dǎo)掛職我書司項(xiàng)目，如凈爭取城建副市通長級別領(lǐng)導(dǎo)掛憲職指揮部長稠。鑼3式、定期向主要踐政府領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)伯項(xiàng)目進(jìn)展情況徒，汗定期或不定期項(xiàng)邀請政府領(lǐng)導(dǎo)央前來項(xiàng)目指導(dǎo)齒工作悼，配以媒體報(bào)抄道，既推動(dòng)項(xiàng)窗目工作開展，使也提高項(xiàng)目影潑響力。必要時(shí)抱，可以坡邀請政府領(lǐng)導(dǎo)賤到集團(tuán)或公司差其他成功樓盤靜參觀矛。謹(jǐn)4插、產(chǎn)以工作簡報(bào)的軌形式定期書面胃報(bào)告政府主要匠領(lǐng)導(dǎo)糧，匯報(bào)重要工壁作進(jìn)展，請求皆協(xié)調(diào)解決問題歇及提出處理方皮案的建議。跪八、摘牌即是鍋開工擠1尸、報(bào)建前置：尺（喂1胳）現(xiàn)場動(dòng)工前墻應(yīng)盡量辦理好溜先行施工合法翻手續(xù)約，這就要求我沫們進(jìn)入一個(gè)地誤方時(shí)，首先要哄到各部門（行墓政服務(wù)窗口）帝了解所有的報(bào)靈建報(bào)批驗(yàn)收流相程，了解需要炮提供的資料和陶當(dāng)?shù)氐奶厥庖迩螅崆白龊没靡磺袦?zhǔn)備，看特別是規(guī)劃方牌案先與規(guī)劃部臂門溝通調(diào)整好填，土地立臭項(xiàng)誦1傻0罵天內(nèi)完成規(guī)劃心設(shè)計(jì)方案編制流，協(xié)調(diào)政府及續(xù)各相關(guān)部門召友開規(guī)劃提報(bào)會迎，提出我司規(guī)姻劃思路和規(guī)劃樣手續(xù)預(yù)審等推湯進(jìn)理念通過預(yù)掩審批，獲得規(guī)刑劃主管部門及身當(dāng)?shù)刂饕I(lǐng)導(dǎo)挖支持。狡（短2洗）如分歧較大饑，則以確保展駱示區(qū)不變?yōu)樵絼t。推進(jìn)規(guī)劃縮報(bào)建工作，有槍條件的先做地按勘。提前選定刃施工圖設(shè)計(jì)單憐位和審圖公司疲，先行完成報(bào)逢建施工圖，進(jìn)機(jī)行施工圖審查椒和報(bào)建。特殊比情況下同政府觀溝通，單獨(dú)就著基礎(chǔ)圖進(jìn)行報(bào)弊建，痰確保摘牌后取昌得基礎(chǔ)施工潑的喝“望尚方寶須劍必”葛。幅（幕3液）施工圖紙?zhí)嶙蚯八偷浇ㄔO(shè)部騾門初審好，一紙切能準(zhǔn)備的辦術(shù)理國土證、立許項(xiàng)、用地規(guī)劃角許可證、工程緞規(guī)劃許可證、論施工許可證等礎(chǔ)送件資料提前憲交到相關(guān)部門撓審查好，能后助補(bǔ)的資料盡量解跟政府協(xié)商（鵲如立項(xiàng)、環(huán)評飾）。徹（成4鳳）同時(shí)項(xiàng)目國要提前通知施挑工單位準(zhǔn)備報(bào)瘦建所需的配合偉資料雙，并積極協(xié)助撿完成一些與政跡府相關(guān)的手續(xù)常。最理想的狀葉態(tài)是，到摘牌金當(dāng)天就可以馬窮上補(bǔ)齊剩下的肉文件辦理施工隔許可證，或與貪建設(shè)部門商量獲好可以簽發(fā)預(yù)枕開工證。毅利用開工典禮箭這一契機(jī)頸，合理合法地嗓把展示區(qū)土方恩和施工臨路提攜前施工和鋪設(shè)嚴(yán)完成；帽3梯、提前末邀請當(dāng)?shù)卣b官員參與開工聲典禮夏，并溝通當(dāng)?shù)氐A(chǔ)主流媒體發(fā)布山，擴(kuò)大品牌及某項(xiàng)目影響揀力做,民唯摘牌后即通過推戶外廣告牌、府新聞宣傳進(jìn)行帶品牌導(dǎo)入。季4默、組織項(xiàng)目啟量動(dòng)會，進(jìn)一步舒明確項(xiàng)目目標(biāo)酸，落實(shí)每個(gè)部磨門的職責(zé)及工獲作計(jì)劃，充分未取得集團(tuán)各中巷心的支持，為昌后續(xù)搶工創(chuàng)造咬條件。便第三部插分噴慌聚焦展示區(qū)域戒，確保完美開傭盤茫“通搶臨設(shè)，保保鑰障；搶地下，證保地上；搶主惰體，保裝修；暫搶板房，保貨厘量可。范”斧“耳聚焦展示區(qū)，渴提前每一撫天氣”灘。動(dòng)—勾—測集團(tuán)總裁莫斌綱一、計(jì)劃管理聞嚴(yán)謹(jǐn)料1么、一級計(jì)劃：李展示區(qū)計(jì)劃要鷹單獨(dú)編制，編勇制計(jì)劃時(shí)嚴(yán)格猜根據(jù)公司一級艇計(jì)劃節(jié)點(diǎn)完成遇關(guān)鍵線路分析創(chuàng)倒排，依據(jù)適連度超前的原則認(rèn)，制定重大節(jié)轟點(diǎn)倒排計(jì)劃、灰專項(xiàng)計(jì)劃，制模定嚴(yán)謹(jǐn)?shù)亩本€計(jì)劃，實(shí)時(shí)蝦跟蹤，及時(shí)糾眨偏，確保重大腫節(jié)點(diǎn)按時(shí)（提煤前）完成。體2盆、施工計(jì)劃：頃在工程施工前樹，加強(qiáng)對總分冒包施工單位的仁施工進(jìn)度計(jì)劃即個(gè)勞動(dòng)力、材脅料供應(yīng)、機(jī)械載設(shè)備投入等資寧源投入計(jì)劃的兔嚴(yán)格審核，審吳查施工進(jìn)度計(jì)湊劃是否合理，拒有無可能實(shí)現(xiàn)倒，是否適合工至程的實(shí)際條件乓和現(xiàn)場情況，蠅避免以空洞的貌不切實(shí)際的工藏程進(jìn)度計(jì)劃來眠指導(dǎo)施工。為播了保證施工進(jìn)曉度，需要著重咸審查的內(nèi)容包刪括：有無制定袋節(jié)假日（如春傳節(jié)）期間的趕猜工人員、資金糟安排措施，有編無擬定雨季、箭高溫、臺風(fēng)等造惡劣氣候條件錯(cuò)下施工的應(yīng)急卡補(bǔ)救預(yù)案，對芝訂貨期較長的兔材料設(shè)備有無僵提前訂貨措施書等。應(yīng)例如，對雨季攤等影響工期的墳因素可提前界癥定：下雨可將奮其細(xì)分小、中榴、大雨。小雨擱、中雨通過提番供雨衣給工人辟，讓施工單位盒沒有借口不開兄工，并且項(xiàng)目員也以身作則，京親自在現(xiàn)場督乘促施工單位加權(quán)班，這樣項(xiàng)目呼只需支出很少差的成本，在不榮是很惡劣的天史氣中爭取到寶抬貴的時(shí)間。對固于大雨暴雨惡溝劣的天氣現(xiàn)場暴不能施工的，別項(xiàng)目應(yīng)提前與黨施工單位約定底趕工措施。參二、設(shè)計(jì)合理鴨出圖況根據(jù)權(quán)“憂先展示區(qū)，后椅貨量區(qū)；先管齡線，后主體；懂先基礎(chǔ)、后上難部；裝修、機(jī)腫電、綠化同歡步職”斥的原則出具圖加紙，第一時(shí)間篩內(nèi)給予項(xiàng)目施里工隊(duì)圖紙支撐矛。車三、重點(diǎn)搶展您示區(qū)嬌1驚、踢“風(fēng)12顫3靠”籃原則楚“鑒12閱3孤原剛則奮”典給我們一個(gè)很哥清晰的搶進(jìn)度何的思路科，份“彼1圓”拖代表的是錫售樓部和豪裝字板房釀，必須放在第撲一位，保證首逼先完成咬；氣“岡2逮”瀉代表的是榆樣板區(qū)、展示許區(qū)內(nèi)的非樣板蜘房、室外市政見、園建、園林郵等工程崖，應(yīng)作為第二運(yùn)重點(diǎn)來搶工程糊進(jìn)度濫；嬸“乞3犯”比代表的是箭首期貨量區(qū)鳳，需達(dá)到預(yù)售碼條件，應(yīng)放在庸第三位來趕工類。他趕工時(shí)要按照弓主席要求負(fù)的簽“搭2型4什小時(shí)，滿人工耽作球”家的原則來組織繭樣板區(qū)的搶工符，銷流水作業(yè)，人疤山人海先的去做，職每一個(gè)工作面抓都要有人褲。要求施工單僅位每天上報(bào)人霜員、材料和機(jī)柔械使用計(jì)劃，吼實(shí)現(xiàn)精細(xì)化管鐘理，向過程管疫理要結(jié)果。同瓣時(shí)，要重點(diǎn)考神慮關(guān)鍵工序的湯施工組織，例黑如，有掛石的內(nèi)施工時(shí)間較長寨（尤其關(guān)注石棍材材料的堆放億場地合理設(shè)置去）仿，其施工應(yīng)該兔盡量安排在前專面。2、搶工獎(jiǎng)壘為實(shí)現(xiàn)快速開腎盤，區(qū)域項(xiàng)目昂在成本增加與睛收益之間進(jìn)行鑒合理權(quán)衡，可負(fù)以在總包合同海中明確工程起帽始時(shí)間和相應(yīng)爸的行工期獎(jiǎng)罰規(guī)定硬，或者單獨(dú)設(shè)讓置趕工獎(jiǎng)。趕包工獎(jiǎng)應(yīng)在事前粗以協(xié)議的形式儉約定，明確獎(jiǎng)債勵(lì)的條件和處農(nóng)罰規(guī)則；趕工幅獎(jiǎng)后補(bǔ)無效。灶原則上趕工獎(jiǎng)譜勵(lì)費(fèi)用從該項(xiàng)沾目的成就共享璃獎(jiǎng)金池或舊項(xiàng)灌目獎(jiǎng)金包中扣徒減。伶四、施工組織圾科學(xué)置按照傍“梢整體市政管網(wǎng)遙先行，單體結(jié)祥構(gòu)與砌體同步黃，機(jī)電、裝修泰、園藝綠化穿隔插進(jìn)夸行兆”冠來組織施工計(jì)瘡劃。綜合布置揪售樓部、板房的區(qū)和貨量區(qū)的知施工場地和臨困時(shí)道路，在主產(chǎn)體工程施工的塌同時(shí)能保證與聰主體結(jié)構(gòu)施工脂不沖突的位置京可以同步施工脅室外工程、市游政工程和綠化挺工程氣（尤其是大樹就種植）域。采取流水、閑穿插施工，前齒工序給后工序料預(yù)留工作面，徹確保分部分層抖交接場地；上嚇下工序按確保露的節(jié)點(diǎn)按時(shí)驗(yàn)杜收、交接合理德；主體周邊水訂景、道路管網(wǎng)暗的施工，在主紫體腳手架未落埋的條件下，采繞用局部拆除、銅部分加固懸挑折腳手架的方案宅同步推進(jìn)室外披各項(xiàng)工程的施虎工。必須保證炎關(guān)鍵線路中施凍工資源配置，幫如：頁施工道路的暢蹈順、樁基施工旗機(jī)械數(shù)量、土優(yōu)方機(jī)械數(shù)量、盼模板周轉(zhuǎn)套數(shù)歐、垂直運(yùn)輸機(jī)司械的運(yùn)力、備棒用發(fā)電機(jī)、夜惕間施工照明等綠及合理提前安柏裝時(shí)間。坡五、裝修突擊歐管理慮集團(tuán)成立了以銳雅駿裝修公司夢為主導(dǎo)的裝修演突擊隊(duì)徐，對新項(xiàng)目（豪含舊項(xiàng)目新地揀塊）展示區(qū)重羨點(diǎn)突擊，并且具集團(tuán)要求雅駿簡裝修公司奉到壺201柴3年年棍9畫月實(shí)現(xiàn)對新項(xiàng)談目展示區(qū)的全漫面承接。捆1但、裝修的重點(diǎn)輔包括：對（元1抗）售樓部大堂傻（或酒店大堂導(dǎo)）、樣板房的豬廚房、衛(wèi)生間打、電梯大堂的餓鋪貼；煉（勁2筋）電梯、石材害、櫥柜等，開紀(jì)工時(shí)就要與廠訪家溝通排產(chǎn)；葵（扯3耐）吊頂、機(jī)電窩安裝穿插、消關(guān)防、空調(diào)線管久；改（倉4獨(dú)）超豪板房的女成品家具，需惜土建嚴(yán)格按照歲圖紙尺寸施工延，提前交底，鞭嚴(yán)控分層移交偶；須（狡5匆）雙拼板房以繼裝修戶先組織爹土建施工，然克后分層分段移搞交工作面。目2蕉、裝修進(jìn)場前愧期準(zhǔn)備：冠（雨1默）裝修施工任茫務(wù)應(yīng)預(yù)先落實(shí)才，最好施工何前糠4蝦0聞天用書面形式仇通知施工單位惹，有條件時(shí)考爭慮提落前汗6及0租天。以便使承慣包方預(yù)先組織蚊安排施工隊(duì)伍遮，按數(shù)量安排鋼人力，才能保踐證對任務(wù)的準(zhǔn)楚備；影（細(xì)2籮）施工圖紙應(yīng)叫預(yù)邀先紅30-4閑0叉天由設(shè)計(jì)院完肅成出圖，有條水件時(shí)審圖完成滅，最好安排任乳務(wù)時(shí)一起提供碼給施工方，目鼓的方便做好材禍料的準(zhǔn)備和產(chǎn)稱品工廠化生產(chǎn)臟；肝（揀3板）項(xiàng)目分項(xiàng)專達(dá)業(yè)分包工程完伙成節(jié)點(diǎn)落實(shí)，誠上工序按質(zhì)、賊按量、按時(shí)驗(yàn)貫收，合格后移庫交下工序糞。槐3歷、展示區(qū)裝修構(gòu)工程聯(lián)系單：焰區(qū)域項(xiàng)目提交恨展示區(qū)裝修工飯程聯(lián)系單至集遠(yuǎn)團(tuán)工程管理中蹈心、運(yùn)營中心描、雅駿裝修公軟司，由忌工程管理中心途統(tǒng)籌展示區(qū)裝憂修工程任務(wù)安步排及下達(dá)療。裙六、重視采購尖下單舒嚴(yán)格按照《采些購專項(xiàng)計(jì)劃任晚務(wù)項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)》【罰參見關(guān)于下發(fā)窮《項(xiàng)目專項(xiàng)計(jì)荷劃管理辦法》蝴和柴《項(xiàng)目專項(xiàng)計(jì)炮劃考核辦法》弄的通知】的要余求制定材料下格單計(jì)劃。確定波電梯、石材、賤裝修材料及家淋具等進(jìn)場時(shí)間溪與工程進(jìn)度的御高度銜接，關(guān)氏鍵點(diǎn)在于接到李圖之后一周時(shí)腫間內(nèi)下單，有俘些可以先根據(jù)湖裝修標(biāo)準(zhǔn)下單唇，施工圖出來默后再核對數(shù)量嗽補(bǔ)單；洋房板休房使用的材料漏直接甲供，樣郵板房渴在輩2段樓及以上的，練開放式電梯應(yīng)稠同步投入使用肺；與現(xiàn)代家居拆、設(shè)計(jì)家私組獄溝通好，確保擁入戶門、房間搏門、木地板、恰櫥柜、家私及黎時(shí)進(jìn)場安裝及揀擺放。對于非秧標(biāo)設(shè)計(jì)，要在相設(shè)計(jì)過程中隨顯時(shí)與采購中心號聯(lián)系溝通，以悠便盡快確定供抄應(yīng)商，縮短供鏈貨周期。前期修物料、設(shè)備采彼購時(shí)如涉及到作酒店、物業(yè)，滔要請酒店、物罷業(yè)參與設(shè)備選休型。負(fù)特殊材料及專島項(xiàng)分包生產(chǎn)制相作周期參考：加（般1辭）電梯：生訓(xùn)產(chǎn)喊7心0碰天，安吹裝神20-3豎0爐天；辰（傭2沈）櫥柜豪裝：偽廠家生即產(chǎn)默2慌5博天，安裝時(shí)屆間瓦3看天（供應(yīng)商配脖置所有廚房配膏套電器）；香（具3非）木門、木地瓶板、樓梯扶手辦、整體櫥柜：奶供應(yīng)商生產(chǎn)時(shí)仍間及3殲0鄰天；安裝時(shí)玻間碑8-1忠5憂天。鼓（五4咳）入墻整體衣群柜：供應(yīng)商生勢產(chǎn)及安裝時(shí)優(yōu)間雁3具0倡天；圣（勺5鏡）海洋展池：哈供應(yīng)商制作及鞠安裝時(shí)檔間悶12茶0賠天；羞（割6鳴）專業(yè)泳池工論程：安裝時(shí)膽間稼6純0戒天；扮（言7去）國振裝修：授廠家生產(chǎn)及安強(qiáng)裝時(shí)祥間御10本0秘天；獄七、園林綠化倍穿插揪景觀充分考慮赤水體、山體等頭自然借景，通擔(dān)過參觀公園、引植物園和當(dāng)?shù)貤椬詈脴潜P，了正解當(dāng)?shù)刂参镞x弟用的原則，利掠用由當(dāng)?shù)刈畋阋恕⒘顚?shí)用的植物討為我公司造景混，打造最合適天的景觀風(fēng)格。突同時(shí)，對當(dāng)?shù)噩F(xiàn)園建材料進(jìn)行值調(diào)研，評判成堆本，最大限度獅充分利用當(dāng)?shù)馗牧稀@林施辮工要注意：擺（貨1權(quán)）跟進(jìn)圖紙，士主要的園建圖桶、水電圖、結(jié)姨構(gòu)圖；摸（豈2與）室外園藝綠面化與建筑施工槐的工作面劃分越；努（抄3堤）提前做好施鎮(zhèn)工籌備，項(xiàng)目池開工時(shí)綠化巡（尤其是地形性土方早日完成宋）堵同步開工，交拐叉作業(yè)，售樓姓部前后花園、華泳池、水景區(qū)遼等與土建同步濁施工；今（貞4炮）私家花園的欠園藝綠化等排列刪拆后即馬上繪施工；太（燙5霞）可種綠化的霜地方先進(jìn)土種書綠化。大樹能劍提前種植的優(yōu)皂先種植，考慮禍樹的生長周期明，在開盤時(shí)有熟好的展示效果丈。拖綠化施工工序金：堆坡造爐型宵—絕—諷種植大劫樹旁—鹽—差石頭、汀步石譽(yù)安眼裝菊—輕—勾灌木、地被種瓦植永—滋—秒草皮和玉龍草快的種征植介—陶—爽完工，小品擺傭設(shè)和成品保護(hù)叔。惠八、輕裝修、碎重?cái)[設(shè)情要按照染“項(xiàng)輕裝修、重?cái)[巖設(shè)殊”搶的原則，控制牙好裝修成本，孤讓利于客戶，耀以最豐富的軟璃裝設(shè)計(jì)展現(xiàn)生洪活情趣和功能崗體驗(yàn)，讓客戶漫感受埋“個(gè)入住式的體驗(yàn)等營攔銷疾”史，使客戶走進(jìn)優(yōu)板房就有購買木的沖動(dòng)。同時(shí)掀特別注意要做疲好室內(nèi)陰生植拒物的養(yǎng)護(hù)。驟九、加強(qiáng)聯(lián)合歪驗(yàn)收1、驗(yàn)收組織限由區(qū)域工程技陽術(shù)部負(fù)責(zé)組織應(yīng)，項(xiàng)目部、設(shè)須計(jì)單位、營銷怨中心、客戶關(guān)欲系管理中心、究物業(yè)部門及其評他內(nèi)外部相關(guān)蚊單位對展示區(qū)雁進(jìn)行聯(lián)合驗(yàn)收恥。2、驗(yàn)收內(nèi)容諸包括營銷環(huán)境涂、建筑質(zhì)量、容物業(yè)管理、市器政工程、園林野綠化效果和服灌務(wù)管理系統(tǒng)（餃安保、后臺管們理系統(tǒng)）及產(chǎn)彼品設(shè)計(jì)合理性為、裝修標(biāo)準(zhǔn)與受銷售合同一致新性、工程質(zhì)量山等。閃3叔、驗(yàn)收評估和辨審定鴿（瑞1劍）在驗(yàn)收中現(xiàn)合場達(dá)成一致整艷改意見的問題熄，由項(xiàng)目部督匯促相關(guān)施工單揉位立即進(jìn)行整刷改，整改完成刪后進(jìn)行復(fù)檢。繳（惱2滋）在驗(yàn)收中涉死及設(shè)計(jì)的問題衫，如驗(yàn)收組內(nèi)起部意見不一致鏟的，應(yīng)提交產(chǎn)吧品研發(fā)院牽頭情組織相關(guān)部門孤研討，將研究嫂建議報(bào)主席辦悠、總裁辦審定跡。躬（翠3現(xiàn)）在驗(yàn)收中涉滴及裝修、綠化頁景觀和營銷環(huán)榜境的問題，如衛(wèi)驗(yàn)收組內(nèi)部意屠見不一致的，懼應(yīng)提交集團(tuán)聯(lián)豐合評審小組進(jìn)斬行審定。損（浪4級）經(jīng)整改后復(fù)蛾檢，如聯(lián)合驗(yàn)彩收小組對驗(yàn)收拴合格、達(dá)成一牲致意見的，填瓜寫驗(yàn)收記錄表逃，各參與驗(yàn)收叮的人員簽名確來認(rèn)。劫未經(jīng)驗(yàn)收或驗(yàn)這收不合格的，則不得對外開放遇。智區(qū)域項(xiàng)目對主江席在規(guī)劃圖上史劃的展示圈必陜須高度重視城，展示區(qū)開放康前應(yīng)做希到找“絡(luò)目之所及，皆叢是完美嫩”沸。唇十、確保完美剛開盤趴項(xiàng)目奠基開工緊后，營銷團(tuán)隊(duì)把面向目標(biāo)客群期進(jìn)行推廣宣傳撥、客戶拓展及枝圈層營銷等，墨期間項(xiàng)目部與治營銷團(tuán)隊(duì)密切贈溝通，既保證且營銷推廣節(jié)點(diǎn)俱與工期相匹配液，也能及時(shí)確祥認(rèn)相關(guān)利好賣汗點(diǎn)輸出，以實(shí)把現(xiàn)按時(shí)（或提散前）供貨，確羽保銷售。開盤廚具體工作包括笛：溝1哲、為增加開盤席的轟動(dòng)效應(yīng)，附前期廣告鋪墊勺要合理有效布葉置，適當(dāng)舉行站有針對性的推劍廣圈層活動(dòng)，國有條件的邀請獵政府要員、新謎聞媒體和企業(yè)屬家代表提前參訪觀，創(chuàng)造社會劍認(rèn)同氣氛和免紫費(fèi)宣傳效應(yīng)。杜2命、做好價(jià)格政劇策、產(chǎn)品的成纖本及預(yù)留客戶炕梳理工作，協(xié)柿助制定開盤前隔的價(jià)格策略及懇價(jià)格的制定：慨（喪1斯）政策：不能氧忽視政策對價(jià)襪格的影響，如木價(jià)格備案等政域策直接限制項(xiàng)輸目后期價(jià)格走兇勢，定價(jià)前需按針對限制政策熊與政府良性溝聞通攻關(guān)；兄（鳴2范）成本：成本配控制直接影響幕價(jià)格競爭力；澇要整體控制項(xiàng)奴目的成本；刻（紗3喂）對預(yù)留客戶索進(jìn)行分類：產(chǎn)尸品偏好，戶型擁偏好，位置偏袖好，提前對預(yù)繞留客戶進(jìn)行分令析篩選，有利鼻于更合理判定豐價(jià)格；對預(yù)留供客戶心理價(jià)格輸進(jìn)行持續(xù)性的缸跟進(jìn)。討3乏、開盤前完成膀物業(yè)管理公司合的招標(biāo)工作，普案場物業(yè)服務(wù)睛人員培訓(xùn)到位竄，訓(xùn)練有素。犁4于、做好詳細(xì)周洽到的計(jì)劃和工怪作安排，各部引門、人員的分器工，現(xiàn)場功能舞臨時(shí)分區(qū)、停鼻車帶設(shè)置，不遵要遺留任何的買角落或環(huán)節(jié)；扯現(xiàn)場提供適當(dāng)陸的暖心服務(wù)和第后勤保障工作剛，做好安保、參衛(wèi)生、急救醫(yī)炸療準(zhǔn)備。困5浴、開盤時(shí)，姥銷控區(qū)人要放疼滿躺，增加現(xiàn)場下男單的緊迫氛圍旱。洞6罩、開盤后辦理鴉好相關(guān)相關(guān)預(yù)艙售合同簽訂、內(nèi)政府備案、抵引押登記、業(yè)主柏資料提供等相豆關(guān)程序，減少順因程序、資料哲不全引影響按釋揭貸款的發(fā)放幼，好讓我司盡療快回籠資金。召預(yù)售監(jiān)控款也酒要長期緊迫跟園蹤，與政府和樸銀行做好溝通飄工作，按照施酷工進(jìn)度越早越潤多的申請。塘7粉、后續(xù)貨量組篩織：合理確定現(xiàn)展示區(qū)與貨量靠區(qū)、各貨量區(qū)叼推售次序及各虜貨量區(qū)推售的蛙節(jié)點(diǎn)安排，尤貸其保證首次開妄盤成功后后續(xù)跨貨量的及時(shí)補(bǔ)娃給；為解決后注續(xù)貨量供應(yīng)問毅題，應(yīng)在本次顆展示區(qū)開工同栗時(shí)，準(zhǔn)備好下乒一期的施工圖富紙和施工準(zhǔn)備票等所有工作。遵做到一旦一期稱銷售賣得好，蘇二期工程第二思天就能開工。闖第四部秀分堪午過程管控到位窩，主體質(zhì)量合兩格胖集團(tuán)高度重視舉工程質(zhì)量管理教，建立健全了但工程質(zhì)量管控箭體系，通過在為工程技術(shù)管理躬、工程質(zhì)量評井估考核、施工性質(zhì)量全過程控則制、典“送最佳開推盤狀復(fù)態(tài)法”組和鞠“陳最佳交樓狀承態(tài)揭”考營造等方面進(jìn)娘行監(jiān)督和支持朵，推動(dòng)集團(tuán)整杰體工程質(zhì)量水技平上新臺階。懲集團(tuán)按照脾“瞇關(guān)注客戶滿意溝度、加強(qiáng)過程沒質(zhì)量控番制姨”浮的管理原則，物建立集團(tuán)層面竿的質(zhì)量管控體厲系，由三大部怖分組成，即密“罪工程技術(shù)管理勵(lì)支持體系脂”患、法“滾工程質(zhì)量評估滅考核體系宴”芒和欣“僑施工質(zhì)量全過渴程重點(diǎn)控制偷”耗。若集團(tuán)組織編寫搜了大量的工程鵲技術(shù)文件，為僚工程質(zhì)量管理勿建立了企業(yè)技歉術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和提供炒了有力的技術(shù)尼支撐點(diǎn)，并加請強(qiáng)對一線工程遺技術(shù)管理人員逆培訓(xùn)，提高他鍬們的專業(yè)水平補(bǔ)，為現(xiàn)場管好嶄質(zhì)量奠定了基寶礎(chǔ)。影1毀、《防開裂、規(guī)防滲漏重點(diǎn)控替制》：《兩防遙》文件通過制剖定土建工程各輸重要環(huán)節(jié)的構(gòu)尖造措施及施工色要求，并要求差區(qū)域項(xiàng)目貫徹燭實(shí)施，達(dá)到防扛開裂、防滲的顧目的。逝2道、《工程質(zhì)量閉通病及防治辦咱法》：該文件賄的特點(diǎn)是圖文敗并茂，全部是圍巡檢中收集的雞工程現(xiàn)場質(zhì)量怒問題照片，與展正確的做法相祝對比，直觀的細(xì)展現(xiàn)質(zhì)量通病淋的防治措施。伐3河、《工法樣板世引路工作手冊神》：詳細(xì)指導(dǎo)絹設(shè)立工法樣板烤的技術(shù)要求，決并配上反映相疲應(yīng)工序樣板的合現(xiàn)場照片、文芬字說明，是技扭術(shù)交底和崗前愁培訓(xùn)內(nèi)容比較獨(dú)直觀、清晰、振易于工人了解無掌握，有效地界促進(jìn)工程施工齒質(zhì)量水平提高堤。蔽二、加強(qiáng)考核壇評估顛1物、工程質(zhì)量檢蛇查評估制度碎（自1瘡）憑《暈碧桂園工程質(zhì)營量評分辦法鴉》疼：集團(tuán)設(shè)有專贏職質(zhì)量巡檢組毅，每月對全部叛在建項(xiàng)目進(jìn)行晝工程質(zhì)量巡檢侍，實(shí)行單月普爬查督辦，雙月昏評分考核。失（彼2閘）碰《遭施工尺寸誤差顛專項(xiàng)檢查辦法拆》如：為實(shí)現(xiàn)集團(tuán)補(bǔ)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化施盛工和提高工程貍質(zhì)量，巡檢組纏采取現(xiàn)場實(shí)測矩實(shí)量的檢測數(shù)縫據(jù)進(jìn)行合格率伴計(jì)算，得出各將項(xiàng)目的專項(xiàng)檢減查評分，直觀士表現(xiàn)了施工尺鍋寸管控的質(zhì)量導(dǎo)水平。覺（殿3太）忌《今碧桂園綜合質(zhì)鑰量評分辦法雜》剃：綜合巡檢組連通過對板房區(qū)兵和交樓區(qū)進(jìn)行固檢查和評分，稼量化各苑區(qū)的收綜合質(zhì)量水平閱。庸（惹4便）表《殖碧桂園聯(lián)合巡劇檢辦法裝》愿：各專業(yè)子公砍司對各自在建愈工程進(jìn)行常態(tài)響化的質(zhì)量巡檢蛇和考核，并獎(jiǎng)塌勵(lì)先進(jìn)，處罰衡落后，有效提境高各專業(yè)子公淺司的工程質(zhì)量膝。魚（陵5抬）楚《工監(jiān)理資料檢查章評分細(xì)則痕》系：監(jiān)督各項(xiàng)目映的工程資料與旅現(xiàn)場實(shí)體工程疏的進(jìn)度的同步籍性、準(zhǔn)確性、護(hù)完整性，為順北利完成項(xiàng)目竣邪工驗(yàn)收備案提贈供保障。頑2典、工程質(zhì)量考家核激勵(lì)機(jī)制挨（俊1含）實(shí)行結(jié)“毅雙月質(zhì)量考核揀排名計(jì)劃羨”愈：根據(jù)集團(tuán)質(zhì)撥量巡檢評分情紡況，對集團(tuán)所銅有區(qū)域和項(xiàng)目桑實(shí)扯行茶“根雙洗月化”康質(zhì)量考核排名敢，對排名前列賄的區(qū)域和項(xiàng)目屑進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)，對說排名落后的區(qū)腥域和項(xiàng)目處罰萬并通報(bào)批評。駱（棍2干）實(shí)行晝“宋創(chuàng)隊(duì)優(yōu)疤100猴”躲計(jì)劃：為鼓勵(lì)司總包單位爭創(chuàng)鑄優(yōu)質(zhì)工程，積皂極配合我司向輕業(yè)主交樓，使削項(xiàng)目在既定時(shí)背間內(nèi)達(dá)到目標(biāo)姑交樓率，對經(jīng)強(qiáng)過既定程序評煮估、認(rèn)可的優(yōu)鮮質(zhì)工程和總包墨單位給予合約樸價(jià)格之外辛約先10夏0哭元鼠/婆平方米的獎(jiǎng)勵(lì)鏡。館（腎3厭）開展緊“秤三級樣板工程援”查活動(dòng)：集團(tuán)每柳年開少展蜻“蠶三級樣板工硬程售”季活動(dòng)，通過相辱關(guān)中心及各區(qū)文域、各項(xiàng)目的致聯(lián)合評比，評據(jù)選出年標(biāo)度密“笑集團(tuán)樣板工伍程逮”常、攝“典區(qū)域樣板工肅程滾”鴉和蜜“滲項(xiàng)目樣板工禿程抵”妖，進(jìn)行表彰獎(jiǎng)徑勵(lì)，為各區(qū)域茶、各項(xiàng)目的工厭程質(zhì)量樹立了輸標(biāo)桿；并通過蓄組織項(xiàng)目和施桶工單位對樣板燕工程的學(xué)習(xí)和朋總結(jié)，充分發(fā)旋揮先進(jìn)榜樣對山提高集團(tuán)工程備質(zhì)量的帶動(dòng)作棗用。核（個(gè)4槐）評選集團(tuán)專目項(xiàng)獎(jiǎng)：卵“危最佳開推盤狀盯態(tài)折”裁、蓮“崗最佳交樓狀態(tài)萌”怎：引導(dǎo)各項(xiàng)目買營造完美的銷羅售板房區(qū)和交包樓苑區(qū)綜合品由質(zhì)，對促進(jìn)銷叔售，提升集團(tuán)驢的品牌和成功身開拓市場的起鬼到了重要作用檔。論（吼5切）姑對工程質(zhì)量問炊題嚴(yán)厲處罰鹽：對最常見、針影響嚴(yán)重的工婆程質(zhì)量問題作遞出統(tǒng)一的處罰拴，對施工單位川拒不整改或整疊改造假的加倍裝處罰，勒令停萌工整改，直至洋清退出場。粘（則6緣）刑推行約談和督醫(yī)辦制度相：約談是由集甜團(tuán)召集相關(guān)項(xiàng)涌目和施工單位龍領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行面談拴，指出存在的鐘質(zhì)量問題，要哲求制訂整改方毅案和計(jì)劃，按嚼期完成整改。得督辦是由集團(tuán)矩工程管理中心勾派專人駐點(diǎn)項(xiàng)抱目，協(xié)助區(qū)域垮和項(xiàng)目解決對潔極少數(shù)施工隊(duì)堅(jiān)伍質(zhì)量管理的控老大難問題；藥對個(gè)別極端不誼配合的施工單跟位診,亭巾堅(jiān)決進(jìn)行清拜退燕,圍避免后期交樓僑風(fēng)險(xiǎn)。欠三、實(shí)現(xiàn)重點(diǎn)顏控制侄1司、區(qū)施工質(zhì)量的事踐前控制措施摔（庭1鮮）雞加強(qiáng)圖紙會審動(dòng)工作買：圖紙會審工擁作使施工單位茫充分了解設(shè)計(jì)偉意圖和技術(shù)要筒求，消除可能殲存在的設(shè)計(jì)錯(cuò)世漏，以確保工工程質(zhì)量。競（罵2迎）撤加強(qiáng)板房區(qū)施陸工工序的管控循：避免項(xiàng)目在蛋板房區(qū)快速施辦工中，因無序辦施工而造成的評返工和浪費(fèi)，渣要求各項(xiàng)目必煎須編制板房區(qū)帽施工詳細(xì)工序微計(jì)劃，項(xiàng)目總倒必須親自進(jìn)行汪交底，并在過貝程中加強(qiáng)監(jiān)控晚落實(shí)。織（域3瞇）掙加強(qiáng)工法樣板漂引路和技術(shù)交蚊底雞：要求施工單嶼位利殊用胡“寇工法樣板鞭間茂”續(xù)對施工班組和脫工人進(jìn)行實(shí)物膜技術(shù)交底，各偷班組掌握了我糾司的質(zhì)量要求熊后，才能進(jìn)場識施工。訓(xùn)（繁4晶）挽推戀行袍“效裝修交樓標(biāo)準(zhǔn)膊樣板貨間嶼”板制度戶：目的是發(fā)揮齊預(yù)先管控的作個(gè)用，及時(shí)發(fā)現(xiàn)蛇和修改不合理室的設(shè)計(jì)；起到走裝修樣板引路芽和技術(shù)交底的墻作用。稅2壘、鵲施工質(zhì)量的事綁中控制措施墾（酸1及）各項(xiàng)目增設(shè)恐質(zhì)量專職崗位夠：該人員專職古監(jiān)督駐點(diǎn)項(xiàng)目癢工程質(zhì)量，對氏項(xiàng)目總和區(qū)域較工程技術(shù)部負(fù)縣責(zé)，并可越級藍(lán)向工程管理中辭心匯報(bào)，具有偉對施工單位存窯在的質(zhì)量問題摧要求整改、進(jìn)虛行處罰、直至往建議勒令停工早的權(quán)力。仰（節(jié)2寶）推行項(xiàng)目些重點(diǎn)工序?qū)ｍ?xiàng)逝驗(yàn)收制度托：建立施工質(zhì)柴量跟蹤檔案及柱質(zhì)量追溯制度師，集團(tuán)要求各木項(xiàng)目對十項(xiàng)重娛點(diǎn)施工工序?qū)嵞男许?xiàng)目工程師瞎、監(jiān)理、施工送單位三方聯(lián)合依專項(xiàng)驗(yàn)收，專褲項(xiàng)驗(yàn)收資料需蹲相關(guān)人員簽字瞇后存檔。耗（朱3久）加強(qiáng)對集團(tuán)宅各專業(yè)子公司邀現(xiàn)場均工作面移交的登協(xié)調(diào)艷：規(guī)范場地交瘦接驗(yàn)收程序，夏并制訂了相關(guān)林的場地移交標(biāo)在準(zhǔn)，并對移交牢的時(shí)間和范圍故作出詳細(xì)記錄溜，明確了雙方限責(zé)任，保證集冬團(tuán)各專業(yè)公司口順利進(jìn)場。賺（慶4司）加強(qiáng)集團(tuán)裝陡修質(zhì)量管控：敗明確項(xiàng)目總對許裝修質(zhì)量縣的陡“室第一責(zé)任黑人托”懲、計(jì)劃制定預(yù)大留合理工期、怪推悄行流“命裝修交樓標(biāo)準(zhǔn)映樣板眨間烤”刻制度、加強(qiáng)裝剪修工程現(xiàn)場管再理和強(qiáng)化交樓且前分戶驗(yàn)收等姑系統(tǒng)性措施，梁保證集團(tuán)裝修塌質(zhì)量博。慰醬（銀5揪）轉(zhuǎn)加強(qiáng)高層建筑弱沉降觀測作：各項(xiàng)目如發(fā)綱現(xiàn)沉降量超過張規(guī)范和設(shè)計(jì)要拼求的，應(yīng)立即確通知設(shè)計(jì)院，肅并上報(bào)工程管出理中心，由相淚關(guān)部門及時(shí)處哈理。愈（季6融）鏈加強(qiáng)對重要建安筑材料的管控墻：集團(tuán)明令禁除止使用海砂，對推廣使用新型想反應(yīng)型防水卷賤材。窄3叛、話施工質(zhì)量問題無的整改控制措非施斯加強(qiáng)對項(xiàng)目落吃實(shí)質(zhì)量問題整混改的監(jiān)督漢：規(guī)定了施工昌單位整改方案戒的內(nèi)容和模板顧，以及要求項(xiàng)六目部對整改情詠況進(jìn)行驗(yàn)收，堅(jiān)規(guī)定了檢查驗(yàn)歌收回復(fù)模板；儲如發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目部霉或施工單位弄慰虛作假的，將遣進(jìn)行嚴(yán)肅處罰受。吵第五部苦分隱悔重視精裝策劃善，打造精品貨止量她一、執(zhí)行交樓灌標(biāo)準(zhǔn)堤新項(xiàng)目別墅嚴(yán)嗓格按頁照英“趨一半裝修、一續(xù)半毛盡坯規(guī)”邊執(zhí)行以作市場殼試驗(yàn)，后期根蒼據(jù)客戶反映及輔銷售情況細(xì)化滑裝標(biāo)分區(qū)；舊虛項(xiàng)目打墨造幻“泉裝修一條曠街贊”意試探市場反映焦，根據(jù)客戶反爬映及銷售情況噴確定其他貨量蛾的交付標(biāo)準(zhǔn)。煩所有洋房貨量葬嚴(yán)格按犬照款“可帶裝修銷志售見”獨(dú)執(zhí)行。如有特絲殊情況，需請辮示主席。雪二、精裝策劃熟先行頭項(xiàng)目工程開工殘前的工程策劃眨針對配合裝修召施工的計(jì)劃方粘案要全面，考凱慮范圍包括：惠（幫1掃）畢工作界面劃分載清楚蔽；伸（花2友）魚裝修垂直運(yùn)輸圾設(shè)備的使用冶；稅（妥3愧）橫裝修施工臨水盾臨電的配置釘；舊（傭4包）偶裝修施工腳手齡架的配合呢；里（我5姿）機(jī)裝修施工產(chǎn)品申、半成品及材幟料的保護(hù)和堆仆放載；迅（搏6乘）遭工序交接驗(yàn)收淋；規(guī)（勺7坐）趕裝修圖紙會審逮；議（答8閑）視裝修工藝、工丟法明確俘；片（州9普）饒材料樣板確認(rèn)堆；竭（赤1廟0腎）碌各專業(yè)在施工相過程中出現(xiàn)矛莫盾時(shí)，特別是決工序間的嵌接普問題必須及時(shí)壁協(xié)調(diào)，并應(yīng)有成專人負(fù)責(zé)跟辦纖。沾1、裝修圖紙搬為保障裝修工茅程順利實(shí)施，涉裝修設(shè)計(jì)圖紙掙應(yīng)提前會審，摔會審要求其它仆各專業(yè)需參與礦，同時(shí)為保證目裝修材料的采晴購和品質(zhì)，裝筒修施工圖須于彈裝修施工單位宅進(jìn)場純前浪6魚0撕天完成設(shè)計(jì)，蠟因此要求設(shè)計(jì)多院配合和項(xiàng)目濫部計(jì)劃及協(xié)調(diào)糕的工作須及時(shí)境到位。垂直運(yùn)輸惹精裝修工程垂默直運(yùn)輸供料比報(bào)較緊張，材料廚品種繁多，規(guī)需格類型各異，棟而保證現(xiàn)場材狹料的運(yùn)輸、搬培運(yùn)和存放，使可其流暢、有序扯的進(jìn)行是創(chuàng)造侄良好施工條件幣之必須，所以聽，垂直運(yùn)輸設(shè)壓備（如外用電舒梯、井架）的調(diào)位置、高度，就須考慮到精裝抵修階段的使用擋需要，結(jié)合建國筑的平面形狀蘋、高度和材料坡、設(shè)備的重量篩、尺寸大小，悉考慮機(jī)械的負(fù)飄荷能力和服務(wù)捏范圍，做到易離于運(yùn)輸，便于掙組織精裝修施羽工分層分段流禮水施工。項(xiàng)目境宜在總包垂直沈運(yùn)輸機(jī)械安裝籮前組織裝修分疏包方提出相關(guān)午使用性能參數(shù)植要求。在情況膛允許的情況下聞，可以提前完竟成永久電梯安竭裝，在加強(qiáng)管貫理做好成品保麗護(hù)的情況下提汁早投入使用，培以方便后續(xù)精鉗裝修的垂直運(yùn)輸輸使用。3、場地布置辟施工平面布置葬原則：在滿足愚施工的條件下矮，盡量節(jié)約施酸工用地；在保間證場內(nèi)交通運(yùn)梅輸暢通和滿足巡施工對材料要里求的前提下，鎖最大限度的減權(quán)少場內(nèi)運(yùn)輸，為特別是減少場舌內(nèi)二次搬運(yùn)。聰具體地：毅（毒1筆）平面管理總承原則：根據(jù)施王工總平面設(shè)計(jì)訪及各分階段的服布置，以充分戲保障階段性的乳重點(diǎn)施工、保陡證進(jìn)度計(jì)劃的割順利實(shí)施為目儉的，在施工實(shí)向施前，制定詳消細(xì)的機(jī)械使用闖、進(jìn)退場計(jì)劃熄，材料生產(chǎn)、亮加工、堆放、內(nèi)運(yùn)輸計(jì)劃，以爽及各工種施工模隊(duì)伍進(jìn)退場調(diào)辭整計(jì)劃。同時(shí)柴制定以上計(jì)劃障的具體實(shí)施方箱案，嚴(yán)格依照訴執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)、獎(jiǎng)梳罰條例，實(shí)現(xiàn)性施工平面科學(xué)選、文明的管理歸。肚（臉2插）平面管理計(jì)細(xì)劃的確定及實(shí)邪施：根據(jù)工程狂進(jìn)度計(jì)劃的實(shí)虎施及調(diào)整情況睛，分階段發(fā)布門平面管理實(shí)施膊計(jì)劃，包含時(shí)們間計(jì)劃表，責(zé)食任人，執(zhí)行標(biāo)熟準(zhǔn)，獎(jiǎng)罰標(biāo)準(zhǔn)細(xì)。計(jì)劃執(zhí)行中辜，不定期召開補(bǔ)調(diào)度會，以充棗分協(xié)調(diào)，研究牲后，發(fā)布計(jì)劃掃調(diào)整書。描（然3捎）平面管理辦龍法：施工平面蟲管理由項(xiàng)目經(jīng)扮理總負(fù)責(zé)，由須生產(chǎn)負(fù)責(zé)人、旋項(xiàng)目工長、材獸料部門、機(jī)械暢管理部門、后承勤部門組織實(shí)婚施，按平面分臟片包干管理措點(diǎn)施進(jìn)行管理。壟施工現(xiàn)場按照愚標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置六牌通一圖，即工程拋概況圖、管理汁人員名單及監(jiān)遣督電話牌、安聞全生產(chǎn)制度牌劫、消防保衛(wèi)制止度牌、文明施乳工制度牌、環(huán)密境保護(hù)制度牌狼及施工總平面貿(mào)布置圖。姻按照總體規(guī)劃估要求作好平面甘圖，主要包括純：現(xiàn)場辦公臨禮建布置、現(xiàn)場侍生活區(qū)布置、杯材料堆放場地算（庫房）及構(gòu)奮件現(xiàn)場拼裝區(qū)票布置。施工現(xiàn)吼場要加強(qiáng)場容綢管理，做到整員齊、干凈、節(jié)饅約、安全、力屯求均衡生產(chǎn)。筑另外，需要考理慮到計(jì)劃采購骨、計(jì)劃使用、啟材料滾動(dòng)進(jìn)場搭的具體情況，臂做好材料到貨歷動(dòng)態(tài)管理，保滅證到場材料、笨物資隨到隨進(jìn)饒庫，保證材料盤在室外停留及單庫房存放時(shí)間調(diào)不超出規(guī)定范計(jì)圍。使材料進(jìn)宜場存放和垂直沃運(yùn)輸處于良好想的控制狀態(tài)。神三、進(jìn)度計(jì)劃遠(yuǎn)嚴(yán)格評1客、嚴(yán)格審查施虧工單位編制的多施工總進(jìn)度計(jì)刷劃。檢查總計(jì)查劃中一級節(jié)點(diǎn)搬完成時(shí)間是否撤滿足集團(tuán)一級怎計(jì)劃的要求。鳥2補(bǔ)、在進(jìn)度計(jì)劃萍的實(shí)施過程中編，常常受各種狼因素的影響而莫出現(xiàn)進(jìn)度偏差蛇。為了保證工志期總目標(biāo)的實(shí)職現(xiàn)，必須對原洽計(jì)劃進(jìn)行相應(yīng)誠的調(diào)整。計(jì)劃綱的調(diào)整按以下況原則：計(jì)劃調(diào)乓整應(yīng)慎重，能彎不調(diào)的盡量不悔調(diào)，能局部調(diào)幕整的決不大范昌圍調(diào)整；計(jì)劃橡的調(diào)整要及時(shí)螞，一發(fā)現(xiàn)有進(jìn)陵度偏差，必須月及時(shí)分析，立攏即采取相應(yīng)對朋策及時(shí)解決。充3妥、對于交樓風(fēng)烏險(xiǎn)要提前足夠詞的時(shí)間進(jìn)行預(yù)王警。當(dāng)發(fā)現(xiàn)工翁程滯后嚴(yán)重，滴交樓存在重大箏風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，應(yīng)制獨(dú)定嚴(yán)謹(jǐn)?shù)牡古挪?jì)劃或銷項(xiàng)計(jì)廳劃，并要求施廢工單位制定細(xì)耳致的趕工計(jì)劃姐，并有人工、蓬材料、機(jī)械等被方面的具體計(jì)錦劃和保障措施鷹。需要集團(tuán)予尊以協(xié)助的，可山以請求集團(tuán)相鐵關(guān)職能部門組超織召開協(xié)調(diào)會閣。拐四、落實(shí)樣板剃先行籍為保證集團(tuán)屑“坊多快好械省堪”收戰(zhàn)略的實(shí)施，碗材料采購和項(xiàng)賓目管理中須切達(dá)實(shí)貫徹宋“鍵樣板先誕行牲”槳方針。在大面袖積施工前必須歷先做施工樣板軟，施工樣板經(jīng)碼確認(rèn)后方可大鏟面積施工（關(guān)嶼于貨量區(qū)的裝蔬修工程質(zhì)量的夫管控，請遵梅照擠“境裝修交樓標(biāo)準(zhǔn)隸樣板鴉間好”插制度執(zhí)行）。掘“業(yè)樣板先根行亂”公的作用駛（壁1撤）檢驗(yàn)設(shè)計(jì)的園合理性及工種怪之間配合，及賞早發(fā)現(xiàn)問題、辦及早解決。諸（昆2眠）確定各項(xiàng)施翅工內(nèi)容的驗(yàn)收盼標(biāo)準(zhǔn)，指導(dǎo)大遺面積裝修工程弄的施工，并在業(yè)完工時(shí)按此標(biāo)貨準(zhǔn)進(jìn)行驗(yàn)收。肝2茅、設(shè)議立羊“來先行樣層板編”給的原則要求家（橋1繩）時(shí)間要求：蓄各采購或施工滔項(xiàng)目應(yīng)在單位眨定標(biāo)后，立即噸提前籌投備暖/慰施窄工返“場樣意板濱”扎，在大范圍采元購聲/孝施工前完成驗(yàn)涌收工作。隱（豬2速）地點(diǎn)要求早：柿“醋先行樣律板愉”沃應(yīng)設(shè)置在大范沾圍施工的單元鋼內(nèi)，方便各相茅關(guān)班組及管理表人員學(xué)習(xí)；樣息板間的選取不頭得影響該單位良的銷售和交樓放。的（武3拾）標(biāo)段要求：咬建議每一個(gè)定膠標(biāo)單位均在該膜標(biāo)段內(nèi)設(shè)巡立陷“紐樣板壯間些”沿。憐（也4乓）戶型要求：姓對于貨量區(qū)的割精裝修，原則鑰上要求每種戶怪型均須設(shè)立一菌套躍“哨裝修交樓標(biāo)準(zhǔn)邊樣板凱間睛”娛，個(gè)別數(shù)量較叛稀少的戶型由居項(xiàng)目根據(jù)實(shí)際所情況決定是否閘設(shè)立。泊注：若某些戶泥型已經(jīng)在銷售繭示范區(qū)設(shè)立了師交樓標(biāo)準(zhǔn)樣板漸間，則在貨量害區(qū)可不再重復(fù)軋?jiān)O(shè)立。傻完成標(biāo)準(zhǔn)匹：旬“腹樣渴板鷹”沖各項(xiàng)指標(biāo)、分生項(xiàng)工程應(yīng)達(dá)到腳合同約定的標(biāo)轟準(zhǔn)。透3塊、卵“惠樣妹板叮”柳的驗(yàn)收喝根據(jù)樣板的重歇要程度，由項(xiàng)缺目部負(fù)責(zé)組織滴、邀請區(qū)域工凍程技術(shù)部參加吐，營銷中心、坡客戶關(guān)系管理糾中心、設(shè)計(jì)單么位及相關(guān)施工膀單位聯(lián)合驗(yàn)收估，對發(fā)現(xiàn)的問餓題（包括與銷浸售承諾或合同刮約定的標(biāo)準(zhǔn)不甘一致、設(shè)計(jì)使秧用功能不合理搜、裝修質(zhì)量不敬合格等），督灣促有關(guān)單位立饞即更換或整改綿，整改合格后宴進(jìn)行復(fù)檢并簽虛署驗(yàn)收合格記偉錄表。幅“胸樣礎(chǔ)板東”燕未驗(yàn)收或驗(yàn)收醉不合格的，不柳得開展貨量區(qū)盯大范圍推廣。施4料、懼“惕樣瞧板權(quán)”奏的應(yīng)用絹（撤1機(jī)）柳發(fā)揮完善設(shè)計(jì)駁功能的作用世：如炮在胸“郊樣度板施“堪施工或驗(yàn)收中所發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)功能河不合理，應(yīng)及綱時(shí)進(jìn)行修改完解善。嚴(yán)（濁2潛）財(cái)發(fā)揮樣板引路銷和技術(shù)交底的嘗作用伴：供應(yīng)商或施交工單位應(yīng)充分角利用樣板對班待組和工人進(jìn)行抗技術(shù)交底，并盞通挎過開“梅樣智板鋸”垂的展示和施工親，總結(jié)各工藝蒸及流程要求，童并在樣板間進(jìn)說行標(biāo)示。封（蕩3鉤）發(fā)揮驗(yàn)收標(biāo)陶準(zhǔn)的作用：樣創(chuàng)板間開放后，辛供應(yīng)商或施工口單位須按照樣撓板標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行貨抵量區(qū)供貨或施允工，項(xiàng)目建立悉質(zhì)量檢查驗(yàn)收庫制度，按此標(biāo)訊準(zhǔn)進(jìn)行驗(yàn)收。個(gè)“舌樣場板遙”蜘的管理忍（喊1框）工程管理中偶心在工程質(zhì)量坦巡檢中，對材嚇料及項(xiàng)糖目跪“涂樣板割間鋤”叔進(jìn)行檢查，并暢對沒有落新實(shí)訴“影標(biāo)準(zhǔn)樣板攔間固”圈制度的項(xiàng)目進(jìn)泉行處罰。胖（踐2跡）裝擋修她“們樣板糊間會”姐由裝修總包單抱位進(jìn)行管理，棉應(yīng)做好室內(nèi)的鑒裝修的成品保艇護(hù)工作。在合輕同收樓日期前里，裝修總包單浙位應(yīng)進(jìn)歐行側(cè)“秀裝修交樓標(biāo)準(zhǔn)灣樣板勻間麻”韻的保鮮維修，鄰確保樣板間單剪位的室內(nèi)裝修職工程應(yīng)達(dá)到正牧常可交付狀態(tài)繞。刑五、重視采購雞下單茄做好采購計(jì)劃晴的前置；與集帽團(tuán)采購部有效子的溝通，爭取撲所需材料能盡文快的完成采購籠；特別是做好渠甲指材料及甲塊供材料的采購匆計(jì)劃工作，因慣該部分流程及靈供貨時(shí)間較長鋼。如甲指材料狀的采購，需簽烈訂三方買賣合邪同方能正常供稈貨，在總包合估同簽訂后，立精即溝通集團(tuán)造甚價(jià)部提供三方垃合同范本，由饒項(xiàng)目部及施工留單位進(jìn)行蓋章土，返回造價(jià)部秋發(fā)送集團(tuán)采購織部進(jìn)行確認(rèn)后乎，由集團(tuán)采購聞部發(fā)送指定品裙牌廠家確認(rèn)蓋艷章返回施工單允位，在過程中戶及時(shí)主動(dòng)進(jìn)行傾跟進(jìn)，將采購元計(jì)劃、甲指材百料三方合同簽帶訂進(jìn)行前置，緞爭取更早更快其的完成采購工雞作。采購下單纖要點(diǎn)：攔1概、按集團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)伴化要求下訂單象，尺寸準(zhǔn)確，帳圖紙標(biāo)準(zhǔn)化，景填寫規(guī)范。蔬2揭、下單時(shí)要考嚼慮合理的安裝挑周期。岔3展、按標(biāo)準(zhǔn)化要戴求控制現(xiàn)場尺爆寸，保證場地向交付尺寸與下將單尺寸一致。渾4蒜、按入場條件鵲控制工程節(jié)點(diǎn)患，確保按時(shí)按稿質(zhì)交出安裝場欠地。妙六、質(zhì)量控制押到位產(chǎn)1割、工程質(zhì)量方好面做好主體結(jié)貴構(gòu)驗(yàn)收（含基購礎(chǔ)隱蔽驗(yàn)收）仆，并做好基礎(chǔ)銳資料。基礎(chǔ)隱冬蔽工程驗(yàn)收合畫格才能進(jìn)行下艘一工序施工。到2償、嚴(yán)控空間尺冷寸，確保裝修吸四大件的現(xiàn)場答安裝尺寸與圖劍紙?jiān)O(shè)計(jì)尺寸、顫生產(chǎn)尺寸相符形，到場后能準(zhǔn)孫確安裝，避免總返工浪費(fèi)。棵3反、做好材料把續(xù)關(guān)，主要有鋼嚴(yán)筋、混凝土及膏建筑用沙、電兩氣、五金等。芽4差、兩防方面，層做好地下室、居天面、外墻、辣門窗邊、陽臺伶、衛(wèi)生間的防胃滲漏、防開裂熄，減少裝修過瓜程中及交樓時(shí)戶土建維修的工也程量。踏七、園林綠化癥管理1、工藝管理惠做好圖紙會審位、技術(shù)交底及希材料定板，督眼促施工單位按譽(yù)圖施工，不擅禮自更改設(shè)計(jì)、建不漏工序，并轉(zhuǎn)加強(qiáng)對整體觀估感的把控，項(xiàng)綠目部嚴(yán)把材料述關(guān)、面層關(guān)、出藝術(shù)關(guān)；現(xiàn)場比人員需加強(qiáng)對甘細(xì)節(jié)部位、特燕殊部位的研究儲（比如轉(zhuǎn)角部恐位、高低差部患位、入口部位數(shù)、結(jié)構(gòu)外露部南位），如施工憶圖大樣無法滿雙足施工要求或映存在矛盾，須枯盡早與設(shè)計(jì)院箏溝通并確定施招工方案，做到青設(shè)計(jì)合理、施眨工可行、效果爐可觀。時(shí)間管理蛾熟悉園林工程武的施工步驟先垃后順序，制定狠詳細(xì)可實(shí)操的逗施工組織計(jì)劃避，注重事前控檢制。形將公司在進(jìn)度鳳管控上的獎(jiǎng)罰戶要求融入到施票工管理中，根照據(jù)大計(jì)劃編排躲小計(jì)劃，根據(jù)治總體計(jì)劃編排坐分項(xiàng)計(jì)劃，做旺到工序銜接合艘理，工種交叉挺多而不亂。將滔時(shí)間節(jié)點(diǎn)、進(jìn)花場計(jì)劃進(jìn)行合階理安排，為園哨林施工創(chuàng)造良僵好的客觀條件得。重視隱蔽工鹽程，做好檢查妙驗(yàn)收工作，避怪免后工序做完賊后進(jìn)行開挖破蜻壞。空間管理烘工作面的鋪展尤是勞動(dòng)力有效腹利用的有力保過證，也是減少哭工種相互破壞墊、確保施工質(zhì)忠量、劃清責(zé)任矛范圍的重要因陳素。對公共區(qū)閉域，除了督促犁總包單位按要饞求時(shí)間及質(zhì)量估完成地下管線愛工程的套管預(yù)病埋、井道圍砌雪，地表道路、鹽公園、小品等姐的土建施工外駛，還需盡早為層市政工程（主猴要是煤氣管和鏈?zhǔn)姓詠硭茴A(yù)）提供工作面墻，以推動(dòng)地表街工作的全面展肺開。對樓房周渾邊區(qū)域，特別諷是樣板房周邊止的園林工程，副須協(xié)調(diào)總包單妹位盡早完成外吃立面施工，以斥達(dá)到拆除外立律面腳手架的條崗件（高層區(qū)樣收板房達(dá)到拆除雞低層外立面腳眨手架即可），鳴為室外化糞池凍、園建工程、技雨污水井、管宇等的施工提供尼足夠的工作面屈。睛八、加強(qiáng)成品慢保護(hù)排高標(biāo)準(zhǔn)住宅成搬品保護(hù)尤為重籠要，主要落實(shí)窗以下兩個(gè)制度巡：途（繪1鈴）灘現(xiàn)場成品保護(hù)腐巡檢制度粥：對現(xiàn)場成品境保護(hù)的工程進(jìn)敗行巡視檢查，妨發(fā)現(xiàn)有損壞現(xiàn)滲象的必須追查君到底，責(zé)任到極人，并及時(shí)與展廠家協(xié)商對產(chǎn)價(jià)品修復(fù)。籍（貫2宗）逐室內(nèi)看護(hù)制度速：已經(jīng)竣工驗(yàn)殘收踏(疏具備交搞房索)卻的樓層，設(shè)專駕職人員對樓層毀進(jìn)行看護(hù)，對乓樓層鑰匙專門兼保管，以防室叉內(nèi)成品人為損勒壞或丟失。同棍時(shí)做好必要的白保潔工作，定滑期開啟窗戶（歌在有雨季保障變措施情況下）園使室內(nèi)空氣流經(jīng)通，減少室內(nèi)坐有害物質(zhì)凝聚呀。閑第六部芬分誼鴨注重細(xì)節(jié)完善按，實(shí)現(xiàn)完美交窯樓夫一、交樓計(jì)劃臨合理咳在推售前，制思定合同交樓時(shí)嗎間時(shí)，要充分饑考慮市政配套療（永久供水供語電）的完成時(shí)像間，避免因臨古電供應(yīng)交樓造緞成業(yè)主投訴，滴尤其是毛坯交者樓單位的業(yè)主柴需進(jìn)場裝修，擱臨電供應(yīng)容易啊造成客戶群訴械。壟二、分戶驗(yàn)收俯嚴(yán)格峰1綿、分戶驗(yàn)收聯(lián)兇合小組秒組織工程項(xiàng)目脹的有關(guān)單位（自建設(shè)單位、施府工單位、監(jiān)理程單位、物業(yè)公刃司）成立分戶能驗(yàn)收聯(lián)合小組悔，并明確各方延的具體責(zé)任。商2研、分戶驗(yàn)收范邊圍訓(xùn)（靜1派）單位工程的驟每套住宅故，公共部分的饞樓梯間、電梯農(nóng)間、屋面、地夸下室亦。怨（刷2騰）分戶驗(yàn)收應(yīng)誘當(dāng)在確保工程胃地基基礎(chǔ)和主鍵體結(jié)構(gòu)安全可頌靠的基礎(chǔ)上，墨重點(diǎn)對每戶住斑宅的觀感質(zhì)量順和使用功能質(zhì)攜量進(jìn)行檢查，怨主要項(xiàng)目包括昆：行室內(nèi)空間悔、沃構(gòu)件尺寸門、蠅樓地面穿、田墻面和天棚質(zhì)握量挨、歪門窗安裝質(zhì)量握、籮防水工程質(zhì)量逼、謀建筑節(jié)能工程膜質(zhì)量岡、槐給排水、采暖酬系統(tǒng)安裝質(zhì)量親、決室內(nèi)電氣工程勢安裝質(zhì)量糕、艘強(qiáng)制性條文規(guī)卵定的安全防護(hù)編措施林，以及達(dá)國家和省市有倉關(guān)規(guī)定要求檢輔查的其它內(nèi)容底。攻3序、分戶驗(yàn)收準(zhǔn)輩備工作缺由約施工單位編制雪分戶驗(yàn)收方案滿，并報(bào)乓監(jiān)理單位、項(xiàng)條目管理部審批環(huán)。睬（局1占）對于處土建垂部分，須提前被標(biāo)識冤室內(nèi)空間尺寸額測量的控制點(diǎn)筒和線妨，并提前作好繁屋面、衛(wèi)生間滋等澤有防水要求房轎間的蓄水等準(zhǔn)顏備工作魄；明確依照驗(yàn)街收順序，確保益驗(yàn)收不留死角頁。回（殃2續(xù)）對于過安裝斷部分，須提前缺在室內(nèi)地面上幸標(biāo)識好幅暗埋水、電管繳線的走向擊，并對毛配電控制箱內(nèi)辭電器回路往進(jìn)行清楚的標(biāo)駁識。多（撞3費(fèi)）充分準(zhǔn)備分積戶驗(yàn)收禽所需要各種設(shè)聾備糾。一般包括：塞經(jīng)緯儀、水平圈儀、激光測距末儀、自動(dòng)安平?jīng)]激光標(biāo)線儀、容鋼尺、靠尺、牙塞尺、檢測尺