#二、人員配備部門職務主要工作內(nèi)容人數(shù)工程部經(jīng)理負責工程部的全面工作1管理員協(xié)助經(jīng)理做好日常事務。做好檔案資料、文件打印和日常考勤等工作1庫房管理員負責庫房物品的領、發(fā)工作及統(tǒng)計工作，及時上報常用物品的米購計劃1維修組班長負責維修班日常維修工作的安排及公用工具的保管管理工作1維修工負責具體實施維修的具體工作4綠化組綠化工負責所轄物業(yè)的綠化修剪、治蟲，施肥、苗木補栽、移栽等工作2備注天福園配備2人，主官1人；XX大樓2人；文云2人；天獅2人；吉祥望燕2人。合計11人。管理處維修人員的具體工作由管理處安排。工程部負責人事及技能管理。三、崗位描述

崗位職務說明職務說明rm」理經(jīng)總副、rm」理經(jīng)總屬下接直崗位職責

崗位職務說明職務說明部程工屬下接直工修隹崗位職責?B、辦料御翻「案劃和怯告水作基責責責計生邙報錄工施防防防作衛(wèi)「和抄督設旁舫妙O門清記人和工備劉競鮮時部查碩面門絡善設鍵2刊開本巡初書部聯(lián)完立燦羽用動>。「出卻行和餛！1対獨杜帥舒訓彳診軋釧"，擴生亡鄉(xiāng)筆咅?寸當咅艮0八文匕匕nd一丁^|>htt五G一rAv*吳心厶冃劭侖七匕匡?田多侖斗丿石⑺艮口卜‘運第原見的進有統(tǒng)嬋飾釘程常M故意乍同施助3S於砒劃規(guī)日列事及n合設協(xié)fi施導酣i養(yǎng)的砂和訴』關套導。劃嘰化事竝管卄融嘛戕誌H上徐：仏姑礦安mjj裝卻irn有解完‘及、坐判設性保施施、自旁一!號嚴以施管、、別修設實管I砂i葩劃設b析備裁維電的接盯雌補事龍計備殲分設參施機系的用魏站唇監(jiān)作設乍的貢、于矢設的體料主好見憂執(zhí)工気內(nèi)口工訪查關理、管量資蚯MtJsS翱^￡昭調(diào)營姑城加以對燦附餡似理awnMf沖織坐垃怖紳M'eJ旳耐加H辭管注督O廿M組處蚯包組本工詡處蚯桶血據(jù)刖責更加^責責側(cè)外責責責O詢切丼丼根譏負慕負缶負負加對負負負負完「「宀、、、宀示、、力、、、、01234/4P0^.4ns^/^0.1.1.1.1.1

崗位職務說明職務說明職務名稱管理員所屬部門工程部上級領導工程部經(jīng)理協(xié)作部門管理處、維修班、綠化組

崗位職責1、要熟悉各管理處的公共設備設施及相關場地的維護、保養(yǎng)程序。2、負責工程技術(shù)資料的收集、整理、歸案工作。3、負責對維修班、綠化組的各項工作任務、工作量進行校正并給予合理調(diào)配安排。4、負責工程部人員的考勤以及維修班、綠化組的日常工作考勤、考評。5、負責做好工程材料的采購計劃。6、負責工程部所屬的各項工程的現(xiàn)物督導和技術(shù)指導。7、負責對工程項目的設計、外包項目費用的決算，零星維修工程的預算，特約服務、有償服務的費用收繳。8、負責公共設備設施的維修計劃，協(xié)助檢查、監(jiān)督設備維修保養(yǎng)的計劃。9、負責特約服務、有償服務的回訪工作。10、參與協(xié)助工程部和管理處對工程項目的接管、驗收工作。11、做好各管理處的維修費用、設備運轉(zhuǎn)率等相關數(shù)據(jù)的統(tǒng)計。12、負責工程部資料的打印13、對崗位職責內(nèi)的工作失職、失誤負責。14、對監(jiān)管不嚴、導致設備設施重大事故負責。15、完成領導交辦的其他任務崗位職務說明職務說職務名稱維修班班長所屬部門工程部上級領導工程部經(jīng)理

明直接下屬維修工崗位職責1、要全面掌握公司所轄設備設施的各種狀況，了解設備的各項技術(shù)參數(shù)、運行的技術(shù)要求以及相關圖紙。懂得各管理處水、電、氣的管網(wǎng)布局。2、負責接待各管理處的報修，并要對維修的類別進行分項，拿出具體維修方案，及時安排維修。3、負責外接工程項目的現(xiàn)場管理和質(zhì)量監(jiān)督。4、負責維修班的日常培訓、考勤、公用工具保管和安全管理。并要督促維修人員在作業(yè)時要嚴格按《安全操作規(guī)程》操作。5、負責有償服務項目的費用確定和收繳，及時將所收費用上交，并負責對服務質(zhì)量的跟蹤檢查和確認。6、負責擬定設備設施的維護保養(yǎng)計劃，上報上級領導審核后并予以實施。7、做好維修班的維修材料的采購計劃。8、負責做好IS09000的各項質(zhì)量記錄。9、對職責范圍內(nèi)的管理失職負責。10、對施工質(zhì)量、安全事故以及監(jiān)管不力負責。11、完成領導交辦的其它工作任務。崗位職務說明職職務名稱庫房管理員所屬部門工程部

務說明屬下接直崗位職責00rm」00亠閭管致關貨類一把供s4ffi格格進柑。藝。點，匸」-00稱。、用庫管以務責名理庫費入主，任全的管入的對報劃作負料案到請，上計工誤材特做申度并購他失種的要料制，采其、各料，材理點料的職及資帳門管盤材辦失以種臺部房房的交的內(nèi)各料各庫庫品導內(nèi)房>材處行的物領圍庫程房理執(zhí)月耗級范悉工庫管^每昜上作熟責好責嚴責責成工要負做負要負負完對、、、、、、、、、123456789崗位職務說明職務說職務名稱維修工所屬部門工程部上級領導維修班長

明直接下屬崗位職責1、對所轄設備設施的各項技術(shù)狀況要了解，并要掌握相關的維修技能。要做到以“及時、保質(zhì)量、零返修”的工作標準。2、要嚴格的按照安全操作規(guī)程進行維修操作。3、負責各項施工、維修的任務實施。4、負責各管理處的管網(wǎng)疏通，保養(yǎng)和相關的零星維修。5、負責執(zhí)行和具體實施各項設備的維護保養(yǎng)計劃。6、對工作的失職失誤負責。7、完成領導交辦的其它工作任務。崗位職務說明職務說職務名稱值班維修工所屬部門工程部上級領導管理處主任、維修主管直接下屬熟悉轄區(qū)區(qū)域內(nèi)供電、供水、電梯監(jiān)控、可視對講、消防等設備、設施的各項技術(shù)參數(shù)、工作原理和運行狀況負責具體配合和實施業(yè)主入住交接的驗收工作具體實施小區(qū)設備、設施、機房、管井的日常運行管理，定時巡查、清潔衛(wèi)生和定期維修、保養(yǎng)（一、二級），并做好相關記錄，保證正常運行。負責責任機房的安全管理工作，禁止非工作人員進入，禁止各種違反設備機房的管理規(guī)定的行為負責及時處理、口報用戶的要求、意見、和投訴負責所轄區(qū)域內(nèi)計量表計的抄錄和維護負責設備、設施實發(fā)性事故的應急處理負責公共場所的公共裝飾物、招牌、廣告的安全管理參與節(jié)日或其他公共活動的布置工作負責配合維修班維修所轄設備、設施更新改造工作完成領導交班的其他工作對負責范圍內(nèi)工作失職或失誤負責崗位職務說明職職務名稱綠化工所屬部門工程部

務說明屬下接直崗位職責0Xnn^04-^^10、工作剪施工修實養(yǎng)、。的保。0、0主0養(yǎng)作工美管務負、工治境保任誤植固防環(huán)的作失種加害化備工和的的蟲綠設他職木木病關、其失喬樹的存施的作、責物區(qū)設排工木負槎小化安的灌前化間綠導內(nèi)、臨綠期項領圍坪*|種日各級范草風各節(jié)對上任責大責責責成責負在負負負完對、、、、、、、1234567四、運行機制其主要核心為：“計劃—實施—檢查—處理”的質(zhì)量管理循環(huán)。?計劃目標責任制：按照公司考評標準，結(jié)合工程部實際制定管理目標，明確各部門相應責任和權(quán)利，在實施過程中抓好權(quán)限和自我控制，實施過程中的檢查和改進，進行目標成果評價，確定業(yè)績優(yōu)劣，并與個人利益和待遇相結(jié)合。?建立合理的激勵機制。?由行政管理制度、IS09000質(zhì)量體系文件組成的制度自我約束機制，以及由員工、管理處意見反饋、上級公司定期審查的監(jiān)督機制。第二節(jié)、信息反饋（投訴處理）渠道為了確保工程部的服務質(zhì)量，使客戶滿意率達到和保持95%以上，設備完率98%，維修及時率100%，工程部將設立多種信息反饋渠道，形成信息反饋網(wǎng)絡。第三章物業(yè)工程的前期介入一：前期介入的重要性能夠全面細致地反映物業(yè)管理能得以順利實施的各種需要，以及憑借以往的物業(yè)管理實踐經(jīng)驗，能盡早的發(fā)現(xiàn)開發(fā)建設單位在規(guī)劃、設計以及施工存在的一些問題或缺陷，及時的向開發(fā)建設單位提出，以減少開發(fā)建設單位在工程竣工移交后所產(chǎn)生與業(yè)主之間的矛盾和物業(yè)管理的后續(xù)工程維修保養(yǎng)的各種壓力。二：前期參與的主要項目《1》在規(guī)劃設計階段的參與房地產(chǎn)開發(fā)建設的源頭是規(guī)劃設計。物業(yè)管理的早期介入應從規(guī)劃設計開始，在規(guī)劃設計的介入中，物業(yè)管理應該有超前的意識，應要充分考慮到房屋產(chǎn)品和居住環(huán)境的不斷變化，從房屋的使用功能、小區(qū)的布局、建材設備的選擇、室外的公共道路及通道的人性設計，居住的安全度和舒適性等方面提出全面性、合理性的科學建議。這樣，不但能使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在市場經(jīng)濟的大潮中增加自我產(chǎn)品的競爭力，而且能為房屋的保值增值提供強有力的硬件條件。《2》在工程施工中的參與物業(yè)管理企業(yè)不僅接管著新建的樓宇，更管理著使用年限較長的物業(yè)。這樣，對樓宇使用過程中暴露出的各種質(zhì)量問題有所了解。如果物業(yè)管理工作人員對物業(yè)的結(jié)構(gòu)、管線布置甚至所有建材的性能了解甚少或不了解，那么就很難管理好，或無法管理。因而，需要專業(yè)人員參與施工質(zhì)量監(jiān)理。這樣，不但能加強開發(fā)單位的力量，使質(zhì)量多一份保證，而且能保證竣工驗收、移交和日后物業(yè)管理的連續(xù)性，同時，還能增強售后服務的信譽。《3》工程介入主要內(nèi)容1、了解工程施工的進度，以及在工程建設中所發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題要及時反映。2、熟悉小區(qū)、大廈的隱蔽管網(wǎng)的走向。3、要熟悉水、電、氣在施工建設中的布局，要充分了解電路的開關，水路的閥門以及煤氣的閥門所在的位置。4、要注意后續(xù)物業(yè)管理中各項計量需求。5、在設備安裝過程中，要全面跟蹤了解，收集設備的各種資料以及相關的技術(shù)參數(shù)、使用說明、圖紙、調(diào)試說明等等方面的技術(shù)資料。6、要注意不同的物業(yè)用房的水電的使用容量。第四章設備設施的接管驗收物業(yè)的接管驗收是物業(yè)接管的重要環(huán)節(jié)。物業(yè)的工程接管驗收不僅包括主體建筑、附屬配套設備、設施，而且還包括道路、綠化和場地，還應特別重視綜合功能的驗收，通過嚴格細致的驗收不僅能確保工程的設備設施的完好性，而且還能為今后業(yè)主入住后的居住環(huán)境解決后顧之憂。這樣，才能從真正意義上體現(xiàn)出和諧的人文居住環(huán)境。其接管驗收的主要標準和細則如下：公共設施設備接管驗收標準一、引用的法規(guī)江蘇省物業(yè)管理條例》江蘇省人大常委會南京市物業(yè)管理辦法》南京市人民政府房屋接管驗收標準》ZBP30001—90高低壓電氣裝置規(guī)則》江蘇省電力局城市綠化工程施工及驗收規(guī)范》GJJ/T82—99建筑安裝工程質(zhì)量檢驗評定統(tǒng)一標準》GBJ301城市區(qū)域環(huán)境噪音標準》GB3096—82生活飲用水衛(wèi)生標準》GB5749—85二次供水設施衛(wèi)生規(guī)范》GB17051—1997安全標志》GB2894—1996安全標志使用導則》GB16179—1996污水綜合排放標志》GB8978—1988二、驗收標準開發(fā)建設單位在移交住宅區(qū)時，應按照總建筑面積的千分之三至千分之四無償提供物業(yè)管理服務用房。1、物業(yè)用房物業(yè)管理用房應保證相對獨立，不得與機站房混用，并具備良好的采光和通風條件，配有櫥房和衛(wèi)生間。物業(yè)管理用房地面的面層與基層必須粘結(jié)牢固，不空鼓、無裂縫、脫皮和起砂等缺陷。必須留有電話、寬帶網(wǎng)接口，并設有一定數(shù)量照明及電源插座，且有獨立表計量。物業(yè)管理用房門窗應安裝平整牢固、無翅曲變形、開關靈活、零配件齊全。物業(yè)管理用房抹灰應表面平整，不應有空鼓、裂縫和起泡等缺陷。油漆、刷漿應色澤一致，表面不應有脫皮、漏刷現(xiàn)象。2、停車位停車位應按設計及規(guī)劃要求配制，地面平整，易保潔，交通引導等標識牌齊全。3、道路及其它小區(qū)內(nèi)的道路，必須保證表面平整、無起砂、無空鼓、無損傷、無積水、轉(zhuǎn)彎及出入口處設置減速壟。小區(qū)內(nèi)的道路應保證足夠的承載能力和寬度（3噸貨車通行條件），不得下陷。小區(qū)內(nèi)的道路兩側(cè)應設路牙，路牙應安裝平直，彎處不能峰突，保證牢固美觀，無損傷。小區(qū)各主要出入口均應有值班室，并在室內(nèi)提供上、下水、照明、電源插座、電話接口。小區(qū)門口應有交通、樓房座落等示意圖。小區(qū)應以每戶設信報箱。信報箱要求美觀、防盜。休閑廓、場地應配備相應的休閑椅。j.①散水坡無下陷、斷裂、與墻體分裂，面層平整、無脫層，無倒流水現(xiàn)象，陽臺下平整，便于保潔。Q踏步：踏面、踢面無破損，陰陽角無缺口和斷裂。③小區(qū)路燈，按設計要求安裝，燈具安裝牢固，配件齊全，燈泡照明正常。燈柱安裝牢固，柱面油漆均勻，無損傷和刮花。4、公益設施小區(qū)應按設計規(guī)劃要求設置公益設施，如會所、商業(yè)網(wǎng)點、學校等。公益設施主權(quán)歸所有業(yè)主，經(jīng)營權(quán)歸物業(yè)公司并辦相關接管手續(xù)。公益設施內(nèi)各項配套設施必須配置齊全，滿足各項基本使用功能。小區(qū)內(nèi)應設置宣傳欄。5、管道布置和敷設各種管道宜沿墻、梁、柱或管道井內(nèi)作平行或垂直布置，不得妨礙日常操作和緊急情況下的零配件更換。給水管一般不得布置在櫥窗、壁櫥或木裝修內(nèi)，也不應穿越生活空間，如不可避免時，必須采取隔和防護措施。如支管允許埋設在樓板面（或地面）墊層內(nèi)，但采用的銅管和聚丁稀（PB）管必須有防護套。給水管道上的閥門應設置在易于操作和方便維修的位置。各類管路應安裝牢固，外觀完好無損，配件齊全，無滴漏現(xiàn)象。平臺：防水層表面無裂縫，天溝、落水口暢通，管道完好。屋面避雷設施：各種避雷裝置的所有連接點牢固可靠，接地電阻必須符合電氣安裝工程有關規(guī)范要求，并提供避雷裝置檢測報告。6、屋面屋面必須符合《屋面工程技術(shù)規(guī)范》（GB50207-94）的規(guī)定，排水暢通，無積水，不滲漏，出水口、檐溝、落水管應安裝牢固，接口嚴密，不滲漏，蓋瓦完好率應達到98%以上。屋面應預留上人孔7、附屬工程及其它室外排水系統(tǒng)的標示，窖井（檢查井）設置，管道坡度，管徑必須符合（室外排水設計規(guī)范）（GBJ14-87）的要求，管道應順直且排水通暢，井蓋應擱置穩(wěn)妥并設置井圈，檢查井內(nèi)應無遺留建筑垃圾。化糞池應按排污量合理設置，池內(nèi)無垃圾雜物，進出水口，高差不得低于5cm，立管與糞池間連接管道應有足夠坡度，并不應超過兩個彎。明溝、滲水、落水溝頭不得有斷裂和現(xiàn)象。房屋入口處與室外道路的標示和質(zhì)量應符合設計要求，與主干道相通，路面不應有積水、空鼓和斷裂現(xiàn)象。8、消防給水小區(qū)內(nèi)每100m2應配備1個消防栓和相應的消防帶及槍頭，并配備一定數(shù)量的滅火器。9、污水管道檢查口，清掃口按現(xiàn)場實際情況設置，必須安裝平整、牢固，保證實用、暢通。10、污水處理裝置運行機械噪聲不得超過《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標準》。工藝流程清晰、可靠、處理效果好。C.集水坑應有便于維修安裝污水泵的入孔。11、標識小區(qū)內(nèi)各幢、單元、室內(nèi)應設有明顯標識，標識應安裝牢固、美觀。小區(qū)入口、出口及小區(qū)內(nèi)道路應設有標志標識，設置及形狀、顏色應符合國家道路標識規(guī)范，道路地平線垂直。12、配電系統(tǒng)：電表蓋板無損壞、短少，安裝牢固。預留線頭的電源接通是否正常，并用膠布安全纏包線頭。配電系統(tǒng)應有一定的安全防護措施。13、綠化驗收配套綠化工程應按規(guī)定要求施工到位。無黃土裸露，成活率在98%以上，生長正常，整塊草地沒有已開花雜草，整塊草地沒有明顯寬葉雜草，無病蟲害；綠期250日以上，草坪平整，綠地整潔，無堆物堆料（目視無明顯磚頭瓦片等）。園林樹木①生長長勢較好，生長與該樹種、該樹木的平均年生長量相當。Q樹冠基本完整，主側(cè)枝分布合理，樹冠通風透光，沒有死樹的枯死杈。①3樹干無明顯的機械損傷。葉色、葉片大小、厚度正常，有黃葉、焦葉、卷葉以及有蟲屎、蟲網(wǎng)、積塵葉的柱樹在8%以下，缺株在2%以下。花卉①1花卉長勢良好，并能體現(xiàn)出規(guī)劃設計要求。①花期正常，缺株率在10%以下。①3無病蟲害，無缺水枯萎現(xiàn)象，株形豐滿、整齊。綠地應有相當獨立、方便的給水設施（每隔20米應有一個接水口）14、建筑給水水壓：給水系統(tǒng)最不利點的最小靜水壓70-100KPA。對住宅，最低衛(wèi)生器具給水配件處靜水壓300-350KPA；對高層辦公樓、商住樓，最低衛(wèi)生器具給水配件處靜水壓350-450KPA。15、管道布置和敷設各種管道宜沿墻、梁、柱或管道井內(nèi)作平行或垂直布置，不得妨礙日常操作和緊急緊急情況下的更換零配件；給水管一般不得布置在櫥窗、壁櫥或木裝修內(nèi)，也不應穿越生活間，如不可避免時，必須采取隔離和防護措施。如支管允許埋設在樓板面（或地面）墊層內(nèi)，但采用的銅管和聚丁稀（PB）管必須有防護套；衛(wèi)生潔具給水配件安裝調(diào)試按國家規(guī)范或供應商樣本尺寸執(zhí)行，由業(yè)主自選潔具的房屋，至少安裝應安裝2只試驗龍頭。且其它的供水管口應妥善封堵，留出明顯標記。16、管材及附件管材的選用執(zhí)行設計規(guī)定，管道配件應采用與管材相應的材料，給水管道上附件的工作壓力應與該管道系統(tǒng)的工作壓力一致；給水管道上的閥門，應設置在易于操作和方便檢修的位置，在其它部位安裝的閥門部件，應考慮根據(jù)實際情況制作固定攀爬。生活給水系統(tǒng)若需設置減壓閥，必須是可調(diào)式減壓閥且不得串聯(lián)安裝，消防給水系統(tǒng)可以采用比例式減壓閥；高層建筑內(nèi)的供水系統(tǒng)必須裝設水錘消除裝置，且應工作正常。17、水表下列建筑物內(nèi)給水分支管或配水支管上，應裝設水表；住宅和公寓建筑的分戶配水支管、公共用水配水總管上；綜合性建筑不同功能分區(qū)等的給水支管上；澆灑道路或綠化用水的配水管上；鍋爐、生活水加熱器的冷水進水總管上；鍋爐、冷卻塔、游泳池、噴水池、空調(diào)及其他補充水管上；物業(yè)管理公司內(nèi)部用水水管上。18、水箱水池二次供水應設泵房和地下蓄水池并與市政供水管網(wǎng)接通。水箱水池的實際容量應滿足設計要求，所需配件齊全、使用正常，這些必備配件為：水位指示、溢流管、通氣管（加護網(wǎng)罩）、檢修入孔蓋（密封且加鎖）、進出口扶梯、進水浮球閥、內(nèi)部連通管（若內(nèi)部有間隔）、虹吸破壞管（若生活消防二合一用）、排污閥等；水池水箱的必須有40天之內(nèi)由專家清洗單位的清洗記錄及市衛(wèi)生防疫站的水質(zhì)化驗合格單，水箱內(nèi)的材質(zhì)及內(nèi)壁涂料等均不得影響水質(zhì)；水池水箱四周應確保不滲、不漏、不凍、不被污染，為便于清洗，水池水箱應能夠給予分隔19、水泵及泵房水泵房內(nèi)應有充足的照明和良好的通風裝置（每小時換氣不少于4次）至少設置1個能進出最大設備（或部件）的運輸大門，內(nèi)部配有電話通訊口和維修用電源插座；半地下或地下式泵房樓梯坡度和寬度應考慮方便搬運主要零部件，樓梯踏步應有防滑措施；半地下或地下式泵房應有防潮或防地下水滲入的措施，泵房內(nèi)必須設置排水明溝和集水坑，集水坑容量不得小于排水泵3-5分鐘的流量；泵房內(nèi)重要設備頂部應預留吊鉤；各類水泵不得選用國家明令淘汰的產(chǎn)品，實際開機操作運行應滿足額定流量、揚程且耗電功率W銘牌數(shù)據(jù)，運行平穩(wěn)無大的震動（抖動）；地下式水泵房應盡可能采取一定的降噪措施。泵房內(nèi)應留有足夠的操作和維修通道。20、管路系統(tǒng)各類管路應安裝牢固；控制閥門啟閉靈活，無滴漏現(xiàn)象；空間位置便于維修、更換；防腐、保溫（注意室內(nèi)外保溫材料的選擇），油漆已經(jīng)完成，基本的管路識別符號（標識）已具備；設計中給出的需安裝減壓閥、橡膠軟接頭、放氣閥、伸縮節(jié)的位置必須由設計施工單位給出清單（一覽表）并現(xiàn)場一一察看運轉(zhuǎn)情況；管路中閥門應采用明桿閥門或蝶閥，便于觀察；開啟程度，止回閥應選用緩閉消聲止回閥；水泵進出口管路主要調(diào)節(jié)部位應裝設壓力表；21、變頻調(diào)速變頻調(diào)速給水設備必須切實節(jié)能；變頻調(diào)速給水設備應具備有各種基本功能（如來電自動、軟啟動、過流、過壓、缺相、短路、過熱保護等）；C.現(xiàn)場能控測啟停情況，記錄下設定壓力、啟動壓力、停止壓力等基本參數(shù)；22、污水處理裝置：運行機械噪聲不得超過《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標準》工藝流程清晰、可靠，采用國家推薦的成熟工藝，處理效果待今后滿負荷后由主管衛(wèi)生防疫部門再進行測試；集水坑應有便于維修安裝污水泵的入孔，鑄鐵扶梯等附近應有沖洗設施。23、電梯電梯應考慮泄壓并確保可靠開關門，電梯機房的噪聲和震動對周邊環(huán)境的影響不得超過國家有關標準。電梯門廳及轎廂內(nèi)應有電梯名稱或編號標識。電梯對講、監(jiān)控及警鈴信號應接入監(jiān)控室或值班室。電梯應考慮高峰使用功能及配置必要的如滿載直駛，防惡意選層等功能，并配置控制探頭。24、機站房、電氣柜設備。機站房內(nèi)的地面應平整、清潔。各機站房內(nèi)應配備相應的檢修電源。所有配電、電控設備應有詳細的技術(shù)資料和驗收合格報告。25、公共用電所有公共用電、包括照明、水泵、中央空調(diào)等應分別單獨設置計量裝置。驗收交付公共照明及路燈應符合設計規(guī)范要求，達到節(jié)能，方便維護控制。26、質(zhì)量問題的處理影響物業(yè)管理實施及設備使用安全的質(zhì)量問題必須約定期限由建設單位負責處理，直至合格。對配套設施不是安全隱患問題，可約定期限由建設單位負責維修，也可采取費用補償?shù)姆椒ǎ形飿I(yè)管理單位處理。驗收不到位，使用中發(fā)現(xiàn)，確實屬質(zhì)量問題，仍由建設單位負責處理。使用后，如發(fā)生隱蔽性和重大質(zhì)量事故，應有主管單位和物業(yè)管理公司會同建設單位組織設計、施工等單位，共同分析研究，查明原因，如屬于設計、施工材料的原因應由建設單位負責處理，如屬使用不當，管理不善的原因，則應由物業(yè)管理企業(yè)負責處理。第五章、工程部后續(xù)管理第一節(jié)工程資料管理工程資料是物業(yè)管理的重要資源。我們將本著“集中化，有序化，信息化科學化”的管理原則，實行原始檔案和電腦檔案管理的雙軌制，建立檔案管理系統(tǒng)。我們就將建立詳盡完善的物業(yè)檔案資料，為以后工程維修打下良好的基礎。（一）原始基礎資料包括各設備設施的原始技術(shù)資料、技術(shù)參數(shù)，竣工圖紙，檢驗合格證書和質(zhì)量保證書，單機試運轉(zhuǎn)報告，系統(tǒng)加壓測試報告等。（二）運行管理資料?對所有設備設施及機房、管井進行編號掛牌，各類管道、流向、閥門狀態(tài)等清楚標示，各類安全警示牌放置到位；劃分責任區(qū)，指定責任人，并記錄在案。按設備的具體情況制訂操作規(guī)程、機房管理規(guī)定，繪制各類系統(tǒng)流程示意圖，放置在適當位置，并復制存檔。建立設備卡，除抄錄設備的原始技術(shù)資料外，每次維修保養(yǎng)的過程特別是原始技術(shù)資料中無法反映的零配件型號等均需記錄在卡，便于日后維修。日常運行資料：如運行數(shù)據(jù)記錄表，設備巡查記錄，都應忠實記錄并留存在檔。工程改造資料：在大廈運作中，不可避免的會發(fā)生各種工程改造，所有的技術(shù)資料、圖紙均需詳細編目留存，以備日后詢查。詳細檔案資料的分類管理（見表一）表一物業(yè)接管移交資料

名稱資料內(nèi)容工程建筑產(chǎn)權(quán)資料A：規(guī)劃圖紙、項目批文、用地批文B：建筑許可證、投資許可證、開工許可證C：拆遷安置資料工程技術(shù)資料A：紅線圖、總平面圖B：地質(zhì)勘察報告、開竣工報告、圖紙會審報告C：工程合同、工程預決算D：工程設計變更、通知及技術(shù)核算單E：竣工圖：1、單體建筑、結(jié)構(gòu)、設備竣工圖2、消防、智能化等工程及地下管網(wǎng)竣工圖F：房屋、消防竣工驗收證明書G：鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書H：新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書I：供水、供電、電梯、消防、智能化等設備的檢驗合格證書及技術(shù)資料J：綠化工程竣工圖K其他技術(shù)資料第二節(jié)設備設施的管理機電設備管理是物業(yè)管理工作的中心環(huán)節(jié)，我們將落實崗位責任制，使設備的維修保養(yǎng)責任到人，強化巡檢、運行管理和預防性維修保養(yǎng)等。同時按公司ISO9000質(zhì)量保證體系要求進行管理，并完善程序管理和各類設備操作規(guī)程、作業(yè)指導書等，使我們的設備設施管理規(guī)范化、程序化。各管理處設備設施管理主要由管理處工程維修部門承擔，公司提供人員、技術(shù)支持、不定期對管理處設備設施監(jiān)督檢查，公司工程部將嚴格控制好工程技術(shù)人員的選聘，加強培訓，造就一支業(yè)務水平全面、責任心強、愛崗敬業(yè)的技術(shù)隊伍。1電梯設備：工作內(nèi)容：管理處負責電梯的日常運行、巡檢、維修保養(yǎng)單位監(jiān)督。公司負責維保單位的招標、年度報檢等工作，來保證電梯安全、平穩(wěn)和舒適的高效運行。工作要點：?電梯實行持證上崗、專人管理，根據(jù)各單位的作息時間，合理安排電梯的運行時間，并及時咨詢業(yè)委會意見進行調(diào)整。管理處要加強電梯日常巡檢和保養(yǎng)工作，及時消除各種安全隱患，做好巡檢和維修紀錄，保持機房整潔和適宜的溫度。發(fā)生故障15分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場處理，對關在電梯的人員及時救助，并做好安慰工作。按時報技術(shù)監(jiān)督部門年檢，取得運行許可證。2中央空調(diào)工作內(nèi)容：配備專業(yè)人員負責中央空調(diào)系統(tǒng)的日常運行、保養(yǎng)和維修工作，密切關注各類數(shù)據(jù)的變化，及時掌握運行狀態(tài)。每日按時停送中央空調(diào)，并根據(jù)季節(jié)變化和業(yè)主的需要，及時調(diào)整空調(diào)運行時間，嚴格按操作程序運行。做好冷卻系統(tǒng)的水質(zhì)處理，減少水質(zhì)對設備和管網(wǎng)的腐蝕以及雜質(zhì)對管路堵塞，延長設備使用壽命，提高設備的工作效能。?定期對主機系統(tǒng)保養(yǎng)，補充冷媒，定期檢查水箱的液位，保證冷凍系統(tǒng)及時補水。3供配電設備工作內(nèi)容：維護供配電設備的良好工作狀態(tài)，確保電源供應正常，為用戶提供可靠的電力保證。工作要點：根據(jù)《供用電協(xié)議》和用電負荷的季節(jié)性特點，合理調(diào)整變壓器的運行方式，最大限度的發(fā)揮變壓器的利用率，保持電容補償柜良好的工作狀態(tài)，確保功率因數(shù)符合規(guī)定要求。配備專業(yè)人員管理供配電設備，操作人員實行持證上崗，按規(guī)程操作。嚴格控制停送電操作，設備的檢修應避開辦公和營業(yè)時間。值班人員每班對配電室巡檢，加強預防性維修和年度保養(yǎng)，認真填寫巡檢和保養(yǎng)記錄。4公共照明、廣場照明、泛光照明工作內(nèi)容：保持公共通道、樓梯、廣場、泛光照明設施及燈具的完好和正常工作，在保證大廈外觀形象和業(yè)主方便的前提下，盡量節(jié)約能源。工作要點：加強巡檢工作，發(fā)現(xiàn)照明設施損壞及時修復。根據(jù)季節(jié)變化及時調(diào)整照明送電時間，做好重大節(jié)日和接待時的燈光布置。在條件允許的情況下，選用節(jié)能燈具，安裝定時器和紅外感應開關，為業(yè)主節(jié)約能源。5給排水系統(tǒng)工作要點：定期檢查生活水泵、排水泵的運行情況，檢查水池、水箱和各類管網(wǎng)是否有異常，防止跑冒滴漏。加強日常保養(yǎng)工作，定期對泵類進行年度檢驗，預防各種故障發(fā)生。?水池、水箱的清洗要有取得健康證的工作人員進行，并取得衛(wèi)生防疫部門頒發(fā)的檢驗合格證。每次暴雨洪水到來之前，重點檢查排污泵的運行情況，確保管路暢通。6消防系統(tǒng)工作內(nèi)容：負責消防自動報警系統(tǒng)（包括氣體消防）、消防拴和噴淋系統(tǒng)的運行、巡檢、維護、維修，保持消防系統(tǒng)各設備的正常工作狀態(tài)，保證系統(tǒng)聯(lián)動正常可靠，及時消除各種消防隱患。工作要點：對于超高層建筑，消防是工作的重中之重，要保證系統(tǒng)安全可靠，必須加強對員工消防意識和大廈消防設備性能知識的培訓，加強對客戶消防知識的宣傳。24小時安全值班，密切監(jiān)視系統(tǒng)運行，認真對待每一次報警和每一臺消防設備的動作，增加巡檢力度和預防性維修保養(yǎng)。認真查看打印記錄，分析相關數(shù)據(jù)資料是否正常。對不經(jīng)常啟動的泵類、風機設備，應定期試運行。要保持管網(wǎng)壓力符合消防要求，監(jiān)視水池、水箱液面高度滿足消防要求。定期進行消防聯(lián)動實驗和消防演習，檢驗系統(tǒng)是否正常，增強員工的應急處理能力。7閉路監(jiān)視系統(tǒng)工作要點：閉路監(jiān)視系統(tǒng)實行24小時值班，值班人員通過該系統(tǒng)密切監(jiān)視相關部位進出人員情況，發(fā)現(xiàn)異常通過對講機通知就近保安員，到現(xiàn)場盤查。充分發(fā)揮帶云臺攝像機的優(yōu)勢，加大監(jiān)視范圍。加強日常巡檢和保養(yǎng)工作，及時處理各種故障，重點做好室外攝像機頭的日常維護工作。8房屋及附屬設施的維護、修繕建筑物主體工作內(nèi)容：保持結(jié)構(gòu)不被任意改動，外墻、門窗、地面、天花完好和及時修復，確保大廈各部位結(jié)構(gòu)安全，外觀完好。工作要點：對建筑物進行日常巡查和全面檢查，包括地面、墻面、天花、走廊、樓梯、天臺，發(fā)現(xiàn)問題，及時報管理處，由管理處安排工程部負責修繕和養(yǎng)護。定期進行基礎和整體觀測，發(fā)現(xiàn)異常及時向業(yè)主委員會匯報，組織有關專家會診，提出意見。加強裝修管理，特別是加強對住宅和商務辦公的裝修管理，嚴格按建設部《室內(nèi)裝飾裝修管理規(guī)定》進行有效的控制，重點關注承重結(jié)構(gòu)、智能管線、消防設施等方面的安全和完整。商業(yè)二次裝修按規(guī)定須報消防審批的，要及時辦理。9附屬設施工作要點：定期對大廈附屬設施進行巡檢，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。廣場旗桿是否牢固，室外管網(wǎng)、消防接合器表面有無銹蝕，閥門是否滴水，廣場花木護欄、路面、臺階有無損傷。室外雨水井、污水井要定期清理，防止污物沉積。大廈避雷針、避雷網(wǎng)要定期檢查，定期除銹刷漆，確保各部位連接牢固。定期測試系統(tǒng)的接地電阻，保證小于4歐姆以下，否則應采取相應措施。車輛出入口電動道閘等其他附屬設施，要加強日常檢查維護，保證裝置靈活可靠。10設施設備分類管理根據(jù)各類設施設備的功能、用途、重要性等因素對其實行分類管理，分A、B、C三類：A類：監(jiān)視系統(tǒng)設備，配電房各屏柜，生活、消防水泵，消防報警系統(tǒng)，電梯。B類：排風設備，水箱（池），滅火器材、排污泵。C類：房屋本體照明設施、室內(nèi)外插座、各式燈具、水龍頭、排水設施、室外空調(diào)架、道路。11、設備的運行管理1、對A類設備，配備專職運行操作員，根據(jù)業(yè)主委員會要求，專人定崗值班或巡回方式對設備進行管理。2、設備運行操作人員經(jīng)過培訓，熟悉所管理的設備性能、特點和設備操作規(guī)程，考核合格后上崗操作。3、設備運行操作人員按崗位職責及運行操作規(guī)程，對設備進行操作和檢查，做好運行記錄和值班記錄，認真做好交接班。4、各設備主管人員根據(jù)運行管理有關制度，每月檢查監(jiān)督設備運行操作人員崗位職責履行情況，檢查設備運行狀態(tài)，注意設備運行安全性、合理性、經(jīng)濟性，檢查運行記錄、維護保養(yǎng)記錄、交接班記錄，檢查后在有關記錄上簽字，發(fā)現(xiàn)問題及時糾正，對發(fā)現(xiàn)的設備問題應詳細填表報告，管理處和維修