“****國際花園”可行性研究報告(商務計劃書)沈陽****房地產開發有限公司二○○六年四月三十日一、總論1、項目背景宏觀大環境：沈陽市提出“三大發展目標”“十一五”期間，沈陽市提出了“三大發展目標”：第一個目標是基本實現老工業基地的振興。到“十一五”末期，沈陽市規模以上工業總產值要由現在的2200多億元增加到8000億元，也就是說，五年后全市工業經濟的總量要達到現在的三倍多。按照這樣的發展速度，沈陽必須實現超越式、跨越式的發展，工業的增長速度要達到35％～45％。而地區生產總值要從現在的2240億增長到5000億元，這樣一個目標也要求沈陽地區生產總值每年必須保持20％左右的增長速度。這對我們既是一個挑戰，同時也是機遇。沈陽經濟如果有較大發展，也一定能夠帶動沈北新區經濟快速發展。第二個目標是建設東北地區的中心城市。主要是建設裝備制造業中心、現代物流中心、金融中心。這些中心的建設，無疑會對沈北新區經濟發展起到拉動作用。第三個目標就是要實現經濟總量進入全國“第一集團”。現在全國的排名依次是上海、北京、深圳、廣州、杭州、青島、南京、武漢、沈陽，沈陽排名第九。沈陽計劃要用五年時間追到第五位的位置上。沈陽市實現了這“三大發展目標”，也必然會帶動沈北新區經濟和社會的快速發展。去年，市委、市政府召開全市社會主義新農村建設工作會議，確定了“十一五”時期全市新農村建設的核心任務就是要推動郊區的城市化。現在，沈陽近郊有東陵、于洪、蘇家屯、新城子四個區和張士、渾南、輝山、棋盤山四個開發區，按照郊區城市化的發展目標，“十一五”時期沈陽市要在近郊規劃建設六個副城（組團）。這六個副城（組團）中，除蘇家屯副城、張士副城以外，其余的輝山副城、虎石臺副城、道義組團、新城子副城都在沈北新區。這樣，在全市城市化的布局當中，近郊的副城和組團，沈北新區已經占據了四個重要的位置。而虎石臺副城又是沈北新區的核心，是遼寧省唯一一個由國務院批準的沈陽副城。作為中國東北地區中心城市的沈陽市現已成為東北地區綜合經濟實力最強、我國北方發展速度最快、對外最開放的城市之一。在新世紀初期，沈陽正在向現代化國際性城市邁進，城市規模呈現迅猛的外延擴張發展之勢，新老城區共同發展的概念正在形成。按照沈陽市21世紀城市發展的功能定位，要將沈陽市建設成為我國重要的加工制造基地和區域性的國際航空港、商業中心、金融中心、旅游中心和信息中心。目前沈陽市委、市政府又提出了“建設社會主義新農村、推進郊區城市化”的發展戰略，意欲通過加速城市建設發展，推動沈陽經濟邁上新臺階。目前沈陽市房地產業對GDP的貢獻超過了其他任何產業，極大地改善了城市的人居環境和投資環境，為拉動沈陽經濟發展做出了重大貢獻。“郊區城市化”發展戰略的提出為沈陽市房地產業提供了難得的發展機遇，沈陽房地產業因沈陽市向現代化國際城市邁進步伐的加快而迎來新的發展高峰。近幾年來，沈陽市政府以土地招投標的方式大力推動棚戶區改造工作，充分顯示了市政府改造棚戶區、提升沈陽市的市容市貌、改善居民居住和生活條件的決心。而虎石臺鎮又是沈北新區的核心區，地理位置十分優越。正在建設中的沈北開發大道預計今年10月竣工。這條道路由市里總體規劃，東接世博園，經輝山農高區、虎石臺、道義、造化、大興，西接沈西工業走廊，在新區境內有20多公里。其中，農高區的7公里路段已經建設完畢，新城子區境內還有16.7公里。沈北新區今年還將構建“三橫三縱”的路網結構。這都將極大的提高本項目與外界聯系的交通便捷程度。作為沈陽市房地產業新生力量杰出代表的沈陽房地產開發有限公司，抓住“沈陽市推進郊區城市化”的歷史契機，在新世紀沈陽房地產業高速發展的進程中，迎合消費者房地產消費需求的新趨勢，選擇棚戶區改造地塊，興建總建筑面積近26萬余平方米的住宅小區建設項目——“××”。2、投資開發商概況2.1公司名稱：沈陽×××房地產開發有限公司2.2注冊地址：沈陽市新城子區×××2.3法定代表人：2.4注冊資本：×××萬元惠2跟.5血雹經營范圍：房鏈屋開發霞2資.6麗投資商熱簡介岸×××嘉是由初中外合資角組建的房地產溜開發公司。諸香港睜****射家具墻集團是一家集幼技、工、貿、體服務為一體的眼現代化企業集吃團，集團以設軟計、制造、銷夫售辦公家具為理龍頭，現已涉考足地產、貿易互、航空物流、猜造紙業等多種迫行業。海香港鵲****積家具置集團創始于七就十年代戀，舟198楚7忽年正式在香港浴注冊成立。目線前在香港擁糖有宿“樹****死實業國際有限邀公司，測****瞎辦公系列（香跪港）有限公司嬸、香港嫌****自投資公司、香悟港德雅家具有笑限公型司湊”黃4條家全資直屬機蕩構鞠。暮199瑞3陡年起先后投資德在中國大陸建烏成規模經營三快大生產基地：商****當家具（中國）填有限公司，深卸圳碑****碌家具廠和瞧****蛇五金鋼具廠，咽專業化生產高表中檔辦公家具姿、高檔酒店家政具、緞廚房家具。筒200足3集年初，集團投論資敵100狠0蜓余萬元對深圳土廠進行擴建，絨擴群大戶3讓0原余畝，廠房擴殊建伯2詳萬多平方米捏。壇200原3年年緒5敵月，集團再次漠投資秧近讓200箱0釋萬元收購原福丹建萬進文義家礙具有限公司土罪地、廠房、設裂備等固定資產寇，同期投逝資技300您0略多萬元進行改孔造，計劃生產匪酒店家具及民補用家具。背香港候××耳集團旗下的揮××效房地產有限公壤司成立央于予200懸1搏年坐，投膀資豐2隊個億，開發迄溜今福清最大的趕房地產開發項啊目珠——“饑****艘世紀蛇園統”搭。乏“萄****專世紀悟園搞”削項目男總建筑面積愁達唇1顫2踐萬平方米，引酒進最新的房地遇產開發理念，榴“叔****縱世紀吧園槐”拐現已成為福清簽地區最好的居梳民社區。3、項目概況帶3甩.1回牢項目名稱：贊×××貝花園且3廣.2甩蟲項目地址：掘沈陽蛛市慶新城子異區首××××把3早.3費伸占地面積：虜130,73匙2.00棒平方米叛3慌.4慶發總建筑面積：藍261,46豎4.00畝平方米家其中：詳商業膊建筑面積蘭52,292雅.80棉平方米蒸住宅偉建筑面積鏟209,17區1.20璃平方米司3填.5俱您容積率：脾2.0妙3網.6蘿合綠化率：睡3竿0.編5%窮3釋.7戚稅建設內容：住譽宅此及相應的會所替和配套設施抓3校.8億計算期：變5劇年，其中蘿建設期：角3燃年鞭3宿.9傘賢投資與收益概通況逢該項目總投叛資謝×××報萬元，月預計銷售收有入速××色萬元詢（弄售價壇按住宅平均價緩格度2確400枕元罰/狼㎡、網點游平均價格冤3500忍元俯/川㎡呼），扣除各項陜稅費，預計實錢現凈利潤孟13,470象.64育萬孫元。

耽序號娃指抱未鍛標息指插慶標測物值型1州全部盜投資利潤率斜×××麥2與全部爪投資利稅率確×××頁3弱資本金略投資防凈利潤率內×××目5雨全部投資財務禁凈現值齊（茂FNP購V別）辭××枕萬元秤(價稅把后錄)錫7跪資夫本奶金財務凈現值衫（性FNP怒V川）鬼×××吊萬元紗(追稅摔后衫)魔4庭、編制依據與循研究范圍訊4.1份滴編制依據毅根據中華人民詠共和國的有關判法律、法規和磚政策規定，結角合該項目的具紀體情況，該可蝦行性研究報告憐的編制依據主販要有：線①足國家計委與建姜設部聯合頒布綢的《建設項目溉經濟評價方法開與參數》；埋②神遼寧省建筑工稻程概預算指標很及有關費用標乓準；的③頓新城子等地區控制性詳王細規劃；喝④質建設部發布的渡《房地產開發桐項目經濟評價金方法》滿⑤懇沈陽市城市總殖體規劃；側⑥器開發商提供的依其它有關資料豎。漏4.2畜長研究范圍傲該可行性研究夸報告的研究范淘圍包括：總論；民項目建設必要健性分析；厚項目市場分析找；戲建設條件分析庫和工程進度安擔排；義項目的規模和案性質；備工程設計和功氣能要求；禾消防、環保和夏勞動衛生；街投資估算與資院金籌措；猾財務基礎數據立估算；頌財務效益分析萌；給盈虧平衡分析疊；虎風險因素及對亦策；結論。講在此基礎上，馳考察項目建設珍的必要性、可喘行性和經濟的王合理性，為政禁府有關部門審幼批項目、投資戶者進行投資決角策和金融機構吸貸款決策提供災比較可靠的依漏據。酸二、項目建設偽必要性哪分析滴1怒、該項目的建錄設對改沒善沈陽罩沈北市區劍市民狼的期居住環境死，提升色沈陽賀市的整體形象佛有積極意義蕉沈陽市是我國機東北地區產最冶大輝的城市，枯也是東北地區著最重要的交通瘡樞紐和物流集寫散地，更是以森其雄厚的工業道基礎、技術實虛力帝和周邊豐富的茂礦產資源而著休稱于世月，被譽秤為筆“膏東方撤的魯靜爾呀”民。敗而現如今，一羞方面竹隨著沈陽納市隨經濟及裕城市升規模的仁不斷港發展保，兇人口激增，市魯區內蔽現有露的住宅拋數量和質量隊明顯滿足法不了日益增長彩的人口的需要蔑,稱；另一方面郊臭區烈存在著車大面積的棚戶晝區用，這惜在形象上腰與悉沈陽滲市的整體市容飄市貌不相匹配麥，并且掀大片的郊區土擱地仇也產亟待開發升值鬼。為了解決這攝些問題，沈陽獻市委、市政府怕大膽駐地停提出炎了刷“湊推進郊區城市可化孤”嫌的戰略構想演。柜沈巖陽矮舌破房地產開發有飛限公司年也正是扁為順應市委市蟲政府的政策，小為促進土地的爺升值，進而改傘善舊城區居民島的居住、生活績條件，并提升拴城市的整體形我象而開發了嚴“母花園串”懲這一個項目。店2惑、該項目的建覆設對促進倉沈陽市房地產掠業發展，推進躍沈陽動市住宅產業化唯進程有重要意癥義彩沈陽宿市作為中國北革方的絲中心聚城市，城市經遼濟實力居全國標同等城市前列偵，相應的城市勞居民對住宅的娛需求也早已經轟超越了滿足居懶住空間的階段截，而開始追求貿更高質量、更蓋大空間的居住龜環境。同時，哨沈陽責市政府也正在共積極推動住宅襖商品化、市場行化、產業化的于進程。房改作僚用突出，住宅縫產業化趨勢明等顯。隨著住房勵制度改革的深龜入、公積金制詞度和個人住房壁抵押貸款制度并的完善及有關帖住房市場的啟嶺動，擺沈陽去市個人購房的抵比例會進一步腐提高，住宅市體場將進一步產干業化。該項目喊是叛沈陽市重點建秋設敢項目，該項目飄的建設必然對鉛沈陽墊市的住宅房地冒產市場產生一葡定的示范效應小，進而對推動物沈陽狡市住宅產業化嚴的進程有積極腫意義。膏三、項目市場賺分析父1專、項目發展戰屯略環境分析宣1.1章沈陽本市宏觀經濟環炮境分析橡沈陽排市國民經濟與恢社會事業運行宰情況分析稀沈陽尋市國民經濟近繁幾年來持續育保持兩位數的咱高速增長，各盲項經濟指標均鞋表現出良好的翅增長性特征。裳人口：儀全市總人口為柜6弓93.9隊萬人，塔其中蔑非農絨人口磚4偷46.3細萬。梨男性人膽口棚348.療5鐮萬人，女性人鵝口抽345.委4葬萬人。冤沈陽市是多民添族居住的地區勇，除漢族外，宏還有用滿族、朝鮮族稱、回族、錫伯助族、蒙古族飲等名3柳2械個少數民族。拉其中漢族人口伐最多，褲占缺92瞎%著，少數民族中子以滿、朝、回愚等民族人口最休多。抓經濟路總量：旱2泳00危4封年沈陽市經濟唉總量創造罰了獵1齒2竹年來的最高增她速，財政收入挎連禽續殘4踩年目以姻3界0呢％以上的幅度債增加，利用外壤資贈是新200擠0枝年猴的能5桶倍。城市居民形人均可支配收娃入硬由少200送3曠年謠的安800陳0枝元增加壟到能888勝0目元，增額加貢88熱0嚴元。痕據有關部委門預計滑，綱200妙4塑年，沈陽市地剝區生產總值可乎實減現崖189奔6姐億元，同比增取長附15.轟5分％；固定資產增投資可完最成侮97口0汗億元，增備長趕66.憂5烈％；社會消費粉品零售總額可暢實溫現本808.神8脖億元，增風長抹12.猶1公％；利用外商侮直接投資可實罵現檔2蔥2處億美元，增浩長水50.仰7腫％；財政收入丙可完壞成蟻13羽8留億元，增渴長另3刷3質％；城市居民求人均可支配收塊入可棒達雹888武0解元，增只長蹲11.拆5臣％；農民人均韻純收入可樂達定428離0銳元，增盆長辨1鑼2瓦％。冊肌丘200楊4悅年，全市投奸資柄300悶0臥萬元以上的大威項目簽訂仿了衡91答9子個，其中億元晚以上的重點項遙目騾有淹36則9紹個。這使得沈席陽去年一年的藏全社會固定資鴨產投資，接料近肆“搜九集五椅”俱期間的總和。溫其中工業投資粥占蛛3琴0宣％，同比增長副了披88.釀1醉％。芳財政稅收：像200始4柔年沈陽市的財值政收遼入傾167.幸3杯億元的成績創種歷史新高。據貧來自沈陽市財座政局的消息，廚按原可比口徑脖，掩200臭4尤年，沈陽市財川政收入完翼成均167.閘3娘億元，居全省拖第一；財政支識出云200.助1箭億元，居全省廉第一；地稅收絕入完鵝成倆100.樹2誦億元，在全省判也是排名第一淚。報固定資產諒投資：燃200計4特年完成全社會馬固定資產投血資邪971.康4塌億元，比上年鞏增早長葉66.按7悶％唉。歲碧多元投資錢格局進一步形拴成，民資、外戒資的投資主體萍地位進一步加浩強。全年完成誦城鎮固定資產削投罪資保937.備8拴億元，比上年病增肚長腳68.顯4投％。其中，國順有經濟投文資歇223.柔5界億元，增蔬長絕15.啄9笑％，吩增幅同比提擠高駝76.雷7輕個百分點；民拿間投騙資系591.豆9冒億元，增寸長滅90.3境%保，增幅同比提掩高房8.晝3隊個百分點。泉投資結構在調汗整中不斷優化畜，第二產業投腐資比重大幅度夏提高，工業投皇資首次突漂破嶼20律0堤億元襖。面200擋4戒年，我市第一近產業完成投徐資純14.晨7歇億元；第二產黨業完成投違資縮304.墓0蔽億元，增尚長畝87.麥6斷％，其中工業秤投鍋資朋289.猜1嘩億元，增猶長面87.絞5傻％；第三產業蜘完成投猴資撒652.齡7崖億元，增振長礦61.絲2保％。基本建設賺、更新改造投緊資加快增長，源全年完成基本僻建設投糠資慰275.求8泄億元，增疼長摩35.惜1潔％；更新改造搞投學資墊196.鋒3蓄億元，增厲長尼56.朗3僵％。增速分別購加鍋快伙3.根4詞和陵24.訓3下個百分點登。拜200三4睜年，全市房地曬產開發完成投悟資羊342.筑6精億元，增鴿長鎮93.教2果％，增幅比上腰年提錘高德40.擁4縫個百分點。全洲年房屋施工面圍積愈2805.所3揀萬平方米，增臨長艱61.襪3燒％；房屋竣工置面悶積臥806.抽1喊萬平方米，增儲長讓37.狂6揚％。實現商品扣房銷售面牧積陪524.謙3擋萬平方米，增陵長肚61.建4掘％，其中商品啄住宅銷黑售磚489.忌0俱萬平方米，增羊長衛67.道7禿％；商品房銷詞售身額筆152.扣6可億元，增猶長皇61.途2峽％，其中住約宅吐139.粉5狐億元，增伍長虎73.闖7桂％逃。舞釣存對外貿易：宿2004爸年園全市進出口總休額介為越51515驅7陽萬棉美元，比上年腹增長蘭21.49孝%狀。夾外商直接投答資弦24227杯7謠萬美元，比上票年增止長封8.045講%蹦。追社會消費品零條售總額惕：眉200丙4臘年豬上半年，全市賴商業經濟呈現封出消費增長、立投資強勁、供盡應充足、市場阻活躍的良好態封勢，實現社會特消費品零售總園額謝808.8悅億元，比上年渣同期增長非13.39蹈％區；限額以上批反發零售貿易業臭商品銷售總粗額油2089.6赤8東2相億元，限額以脆上批發零售貿螞易業企業實現扶主營業務收追入銳1786.2爽0服億元，主營業普務利點潤腳80.60撲2覆億元，企業增檢加是值法30.39致9慨億元。穿居民收入：斬200翼4攤年吐全市人均財可支配收猜入款8923.9仆6必元，比上年增雞長盾6.5作%落。年人均消費格性支出拿7212.9功0求元，增競長唱9.3括%呢。農村居民年贈人均純收入處4346.9臉9洲元，比上年增忍長確6.2爛%蠶；農村居民年盈人均生活消費鎖支出魚2377.2叫元。言沈陽語市國民經濟與桌社會事業發展凳趨勢分析占沈陽芝市國民經濟與句社會發展十五挨規劃確定了灘沈陽陸市國民經濟和相社會發展未來奉幾年內的發展斥方向和目標：雞總體目標厲：唱基本確立起全奔國膝性澡制造業中心，壇區域性管商貿中心、金典融中心、旅游趴中心、信息中芝心地位；在高紐新技術產業、默旅游會展業、墨縣域經濟、非犯公有制經濟發奴展和信息化建信設等領域實現奧新突破；在城爹鎮環境和基礎議設施建設、國鑒有企業改革和忽發展、擴大開方放等方面再上隊新臺階。通過堪5姜至挪1促0催年的調整與發裝展，使斜沈陽勒城市綜合競爭擴力和可持續發咳展能力均居中惰國北方大城市決前列，在東北馬地區率先實現建現代化。屈經濟增長目標啦：雖國內生產總值志年均預期增長均10%嫂左右芽，為提前實餡現款201淚0過年國內生產總鳳值炊比受200霸0潮年翻一番奠定吳堅實基礎；人修均國內生產總只值澡達肯到肅5繪00皆0泛美元。地方財箱政收入年均增皆長男8駱%稅以上。全社會胖固定資產投資罩年均增由長疊6裳%何，總規模泉達到辮160距0狡億元以上；外吩貿自營出口年廢均增退長栽14羨%從左右；社會消唯費品零售額年糾均增懲長害10碎%侄左右。墨而在沈北新區譯的發展構想中鼠，仍然拼要撐“蝦農個”該字當頭，沈北囑新區的新農業掀將擁有極高的癥科技附加值。放根據規劃博，良“浴十一痕五姑”鑒期間，忙沈北新區國內餓生產總值要實浪現蹦55既8嚷億元，經濟總搖量將是現在贏的末3清倍，年均遞倍增王32.6港%兇，這個速度預立計是沈懼城牙“很十一津五伸”活期間發展速度淘的運2.姑5鄰倍分。亞5千年間，沈北新呢區固定資產投婚資將達悼到濤40捉0冊億元，財政收憶入達感到始3燥0幅億。望結構調整目標魂：鋪初步完成老工渣業基地經濟結朗構調整任務，柔服務業增加值恐占國內生產總擱值比重提高到狀48促%臣左右，高新技年術產品產值占侄全市工業總產梢值巾1/匹4孩以上，城市化返率提高到乞45綠%捧左右。里經濟和足社會發展目標習：漁全市人口年均蘋自然增長率為必1.飯2糞‰鉤，常住人口控絲制在眠694辦萬人左右。完爽善覆蓋全社會墳的社會保障體按系。全市的高號中階段教育普秘及率提高忘到顆70駐%煩左右，適齡人域口高等教育毛州入學率提高膽到呀30廟%曉，全市新增勞益動力平均受教睜育年限延長路到罷1交2齡年以上，勞動籃人口接受繼續止教育有較大提吼高。人人享有民衛生保健。廣泡播電視人口覆仇蓋率達到根9麻8好%玉。社會治安環因境良好，精神泳文明和民主法匙制建設取得明澡顯進展。隊1.2征沈陽距市房地產市場遇分析纖沈陽饑市房地產市場蹤總體運行情況濃經過十幾年的鞏發展，房地產損開發已經成為輛沈陽撐國民經濟發展云的支柱產業之怪一。踏近年來，我市音房地產開發投烘資持續增長，濕開發規模不斷花擴大，占固定捕資產投資總額損的比重逐年攀跌升，成為有效慈擴大內需、推瘡動國民經濟穩練步發展的新增挺長點，為城市翼發展，居民居槽住水平的提高捏做出了巨大貢擋獻。房地產業贊作為民國民經狀濟支柱產業，穴其發展健康與喬否對國民經濟桶發展起著舉足喚輕重的作用。加特別是現階段電，國家針對房助地產投資規模懶過大、房價漲悄幅過快等問題志出臺一系列的穿宏觀調控政策脖，房地產業面摸臨的外部環境毒發生了巨大的漏變化。在這種卸背景下，在現鬼有的規模基礎未上，房地產業選還有多大的發供展空間，市場暗供求關系將怎服么變化，成了骨社會各界關注晉的問題。為此程，我們從分析況近十年的統計篩資料入手，對鋪我市房地產業尤的現狀、特點噴以及發展潛力緒和制約因素進袍行由淺入深的尿剖析，以滿足險各級領導的決受策需要，促進僻房地產市場保慎持協調健康發相展核。軌絡沈陽乏市房地產市場列發展現狀分析莖近年來，隨著口國家住房制度倆改革的深化、促擴大內需政策除的實施以及沈秋陽城市建設步氏伐的加快，我府市房地產市場慮呈現出投資高閑速增長，市場茂成交活躍，價籌格穩中有升的麥良好發展態勢向。減舟1縣、房地產開發咽投資規模不斷誘擴大，住宅的恩主導地位進一朋步加強狼。蔽200鳴4扇年房地產開發捕完成投輸資挺342.氧6華億元，斤比紋199權8棒年增長鄭了館8.澇6搭倍，年均增吊長蜜45.8悅%運。墳199啊8制年呆—珠200游4器年，全市房地場產開發新開工鋪面積累計達到淚了港3912.此0糕萬平方米，平驅均每年新開筆工架558.粘9欄萬平方米貓。施工面積也蹲以年豐均圾28.9奸%哭的速度逐年增驕長捐，譯200豈4究年達乏到傻2805.往3渠萬平方米垂，寨比煉199榜8炎年增太長眠3.玻6臟倍；商品房屋汪竣工面積助為蔽806.勒1尚萬平方米聾，錦比凳199策8日年增押長單2.恐4伐倍，年均增西長忘22.5烘%套，平均每年竣經工房沸屋逮431.仗3遞萬平方米淘。尊高在房地產開發酬投資中，商品宴住宅投資陡由遙199粒8舅年弦的偶20.乳1榴億元增加挑到陰200妹4額年茂的建233.荒3拳億元，增長廟了應10.糟6青倍，平均每年嫌增克長商50.5夕%貸，比房地產開粉發投資增速濤高蚊4.糾7不個百分點；占破房地產投資的忙比重欲由尤199枯8菌年秀的葉56.5禮%跑提高何到揮2004東年的筒68.1摟%漏，主導地位得姨到了進一步加峽強聞。課200變4計年施工面積中臘商品住宅配占萌71.1上%荷，躁比顏199澆8亭年提部高幟7.姿4夕個百分點；竣如工面積中商品疊住宅籌占殿88.9%器紡，雄比柜199稀8塞年提柴高豆8.表6千個百分點厘。冰掀2闊、購置土地大婆幅增長，土地曠價格不斷攀升添。雖199賣8悶年以來，我市偽房地產開發購陽置土地面積逐尖年遞增且增幅泥較大途，無7蔥年中累計購置童土地面積鞠達免2784.印8蘆萬平方米凍，年均增某長蛇69.5亭%漲。門199棟8科年購置土地面識積行49.克8矩萬平方米曾，探200塞4晨年增加輪到棉1181.厲1暗萬平方米必。在房地產開僵發購置土地面獎積大幅度增加浙的同時，土地機交易價格也不她斷攀升，帶動柴土地購置費上碧漲較快。據統垮計側，眠200扣4袖年全市房地產首開發企業土地居交易平均價格根由灑199甩8尤年筋的尚60帶2圍元堵/嫂平方米提高免到敵97坊1豪元扮/戲平方米，年均檔增飽長繩8.3屠%聾；土地成交價中款殲由秤199掠8善年稍的撕3.憲0疏億元上漲占到繩114.趙7靜億元，年均增渡長顆83.5費%知。耍肅3藍、商品房銷售歐日趨活躍，價吐格穩中有升忌。書199裙8存年全市商品房紛實際銷售面積昨僅最有打120.艱5蓬萬平方米善，系到娘200賠4謹年卻達墊524.譜3雀萬平方米砌，增黨長樂3.我4洪倍碑。僅199捎8溫年悼—除200所4裳年，商品房實洗際銷售面積累室計達搭到錫1730.揪4波萬平方米狂，年均銷膨售剛247.么2土萬平方米切。其中住宅實頃際銷售面積建由予199錫8舞年帝的喝99.喘1敬萬平方米罪增加接到功200熊4積年襖的桂489.荒0趟萬平方米，增帥長終3.觸9色倍桶。章另商品房的市場譯消費需求趨旺殺，帶動了商品燃房價格的穩步如上升討。酒200閣4申年，商品房實夕際銷售平均價偏格為每平方燙米科291筑1故元，陣比姿199謙8母年上漲榮了暑49農0基元，年均增減長麻3.1樂%升。其中，商品授住宅實際銷售托平均價格帝由仔199兵8碰年僵的邀231扁1毅元上漲茂到飲200基4學年嫁的葡285集2怒元，年均增女長納3.6白%擱。吵慨4湯、房地產二、沫三級市場良性脖互動，推動房襲地產市場健康安發展。近年來具，我市在優先室發展房地產二廈級（增量房）寬市場的同時，螞積極放開和培率育房地產三級作（存量房）市洗場，使我市存規量房市場交易動日常活躍，進戶一步滿足了不首同消費群體的樹需要。而房地培產二、三級市眉場的良性互動甘，激活了整個鄙房地產市場。蜻據統計弄，盲200爺4提年存量房交易洲面萌積泥597.段2辭萬平方米煤，侍比序199緒8購年增本長倍12.舊4友倍，年均增多長故54.2寫%狐；交易金艷額宿117.煤5瘦億元，互比曉199城8甲年增津長運34.戰9自倍，年均增儀長喜81.7程%織。二、三級市鹽場的互為補充箭，消費者實現加了樣“樸小房換大房，魯舊房換新汪房批”文的迫切愿望，丘形成了順暢的共住房梯次消費溪，推動了整個越房地產市場的禾健康發展床。臥宅沈陽市趣房地產收業發展產生的資積極影響討房地產業是國真民經濟的支柱燈產業，對經濟關的發展和人民似生活水平的提桂高具有重要作權用劑。礦鮮1文、房地產業是寸推動經濟增長三的重要產業之扭一。據了解款，襯200喬4尤年房地產業上篇繳各種稅費書約域3帥0評億元，占一般姨預算收入令的飄28.0湯%斜，成為地方財犁政收入的新亮杰點。同時，由餅于房地產的建鑰筑成截本蘇70掠%度左右是材料消咽耗，能帶動冶盛金、建材、化糕工、裝飾材料怕、家電爆等塞5慘0已多個行業的發嚇展，進一步促癥進了裝飾、裝慨修、物業管理膝等新興服務業資的發展，成為紗推動經濟增長客的重要產業之傷一飾。蟻糾2尸、房地產業是障拉動投資需求旱和消費需求的顧重要動力捕。店200掛4話年房地產開發牲完成投令資剪342.慕6恰億元，妙比柴199者8努年增長勸了覽8.宴6益倍，年均增春長模45.8涼%蠅，高于同期全酒社會固定資產皂投臨資折13.越8進個百分點，占歪全社會固定資歪產投資的比重加也挖由嫂199禽8櫻年采的心19.4竿%鋪提高到妄了愛35.3魂%脂，成為固定資軟產投資渠道中盼表現最為活躍者的部分。房地卵產業是一個關滔聯度高、產業校鏈長的行業，春它的發展一方縫面可以直接刺克激投資需求，歪另一方面也可窯以間接拉動消玉費需求。目前語國際上通用的橡房地產業的帶茶動消費需求系瘦數殼是陵1.3得4破，按穿照像200葬4酷年全市商品房斃銷售馳額益152.殿6撈億元計算，帶路動社會整體商煤品銷售調額睜204.殃5哭億元，成為拉符動消費需求的卷重要動力挎。持粒3橫、房地產業是郵提高人民生活銹水平的重要途唉徑。房地產投伯資的持續快速淘增長，特別是采商品住宅投資澆高速增長，促麥進了城市建設遍的發展，人們犯的居住條件得漸到極大改善，佛人民生活水平旬進一步提高。掏截竿止走200爛4詳年末，全市實個有住宅面積閘達抬875由8督萬平方米，牙比遺199飯8皮年增加停了誦249逝2貞萬平方米，年吧均增皇長羞5.7者%逗；居民人均住灣房建筑面積伍由深199鏟8運年的啄16.1票6形平方米填提高到了心21.5百5迫平方米贈。擠穿、我市房地產歇市場未來發展流的趨勢番（一）房地產何投資規模進一墓步擴大，發展伴空間廣告闊源擊1綁、經濟發展將鵝帶動房地產開尊發規模進一步吃擴大待。蟻199造8犁年以來，我市擦國民經濟以年狼均誕12.2描%得的速度持續快糞速增長，經濟花實力顯著增強緒，地區生產總蜘值萬（武GD肅P旱）規由穗199誘8味年家的爬938.憤8玉億元增姐至恢200潔4湊年守的臥1900.痕7斤億元。從目前膽我市經濟走勢麗看，未來幾年是我市經濟將繼脊續保持這樣的斥發展速度，它俯必將帶動我市胸房地產開發規幸模的進一步擴常大，以適應區稍域經濟發展的征需要透。杰燥2離、宏觀調控政直策將支持房地捏產開發投資保尊持持續穩定發甚展。從中長期賤看，國家最近炮出臺的宏觀調燦控政策，對穩螺定房地產市場遙，促進房地產色業持續健康發隱展具有積極作慶用。全面建設做小康社會奮斗形目標的提出、偉國家振興東北滾老工業基地政劫策的出臺，以到及沈陽市政府拾提出嫁的出“烏土地分塊出讓皆，配套分期付獄款，分割發證盆，分批次預售判，審辦聯動，桃強化拆遷，配杠套先行，活躍乓房地產市場，貢加大金融支填持阿”部等多項措施，朝也將激發房地轉產商的投資信回心和積極性，霸為我市房地產敬開發投資的持飯續增長提供了京強有力的政策假保障擇。濁園3梁、良好的投資勝環境為房地產幸投資規模進一回步擴大創造了去條件。目前，州我市城市建設頁日新月異，道叛路交通明顯改挨觀，供水、供諷電情況明顯改挨善，中心城市湊的載體和輻射慈功能日趨增強繞，周邊地區的蓮聚集作用進一省步加大。隨插著泡“恥環保模范城崇市跳”肌、瓶“愁森林城荷市港”鑰、斑“遭活力城盼市偷”慈等榮譽的取得捷，沈陽的名片引越來越亮麗，蛙對房地產開發訂投資吸引力也撞進一步增強，創為投資規模的招進一步擴大創桑造了條件。在神加強城市硬環耐境建設的同時書，沈陽市政府邁注重軟環境建蹲設，積極轉變冬政府工作作風險，努力打籮造槽“筋服務折型罵”黨政府，減少行分政審批手續，際提高行政效率神，對吸引房地耕產開發投資，角增加房地產供者應起到了促進店作用想。域考4飽、較大的利潤損空間驅使房地扎產供給不斷增兼加。任何一個路行業，任何一態個企業的最終腦目標都是追求承利潤最大化，列房地產開發企柔業也不例外。參據業內專家測綠算，目前單個忌房地產開發項胸目的平均利潤飾率糧在迷15-20坦%槽，這就必然形份成了房地產投來資的內驅力。胃沈陽作為東北胃特大中心城市券之一，具備較釀大的市場空間處，擁有持續穩渡定的房地產開辱發市場需求，腿可使房地產開段發企業在房地尼產開發項目中疫，擁有相當寬假泛的余地來進掛行市場定位，江來尋求市場的煌縫隙，進行差淘異化競爭，獲綿得更多利潤雀。釣熄（二）房地控產需求十分旺副盛，開發潛力鴉巨擾大爭談1叫、消費升級轉去型帶動住房改甜善型需求增長睡。一方面，從巧消費結構看，賄國外先進國家馬發展的一般規濁律表明，恩格大爾系數僻為吼40帶%逆左右時，是房伍地產業的快速續發展時期純。癢200齒4跡年，我市城鎮咽居民消費的恩燥格爾系數略低怎于漏40債%喜，居民消費重壓點已經轉向住串、行和教育等渡方面，消費結買構的升級轉型蒸，將較大幅度豬地提高住房消驕費在居民消費澤中的比例，增晝加住房消費總財量，提高住房粥消費質量，瀉由壟“裳有其蘆房月”部向淚“洪優其繼房匆”魚轉變，改善型增需求增長。另撤一方面，從消使費水平看，城罩鎮居民收入的感增長，消費水稅平的提高，無邀疑也為住房質均量的改善奠定枕了堅實的基礎慕。老199折8蹈年以來，我游市扔GD各P波和人秋均鮮GD說P遭增長均它在略10域%積以上；城鎮居壩民人均可支配抬收入相從戒493普1填元上升率至螺200幼4只年譽的迫892免4護元，年均增拜長稻10.4鴉%固；城鎮居民人娃均儲蓄存款也代從鎮1199奪4柔元提高敘至魂200豆4采年定的由2235勝7屯元，年均增瑞長悼10.9回%嘆。尾割2密、城市化進程準加快提供自動玻型住房需求。篇城市化是世界濫各國共同的發旺展規律。根據墊國際經驗，當浩一國經濟進入直持續穩步增長狠時期，城市化盤也將進入一個伐快速發展時期艱，房地產業與農一個國家或地計區的城市化發詞展水平有著很保強的正相關關仿系。因為城市和化發展所帶來凳的人口增長，喚將提供巨大的兼自動型住房需驟求擦。租200體4貸年，我市城鎮意人口占總人口荒的比重罪為失64.3佳%宅。按照政府提執出的每年要提岔高一個百分點欄城鎮化的發展燒指標，劃到犁201壩0余年將達榜到拐70淺%齡，在未來幾年譽中，如果我市漠人口自然增長巧率仍保旁持箏200劇4攤年越的紗0.0篇3天‰甩，預計城鎮人叼口凈增加市約秩4載0銅萬人，以人均栽住房面積海3榨0套平方米書（小康標準）撥計算，每年就估需要聾約奶20企0叉萬平方米的住奪房吧。泰隊3喪、危舊房改造站產生被動型住辛房需求。近年妹來，我市即以艷“呀經營城農市婆”付為理念，以政曲府為主導，采難取市場化運作村舊房的拆遷、另改造工作，將拖舊城改造目標輪化，胖由政府有關機吉構負責組織實或施，為住宅產寬業的發展準備犯了充足的被動憤型需求潛力霧。暫200息4雞年，拆除各類端危險破舊房啦屋店172.默2腔萬平方米替，其中住新宅味94.誘8濤萬平方米忠。據了解，尖至薦201蛛0誤年預計拆遷改熱造危舊燭房車90營0業萬平方米，每炕年齒約剖15陡0疏萬平方米，按抱照紐1:陪2怪膨脹系數測算鼠，每年要新宏建唐30載0慚萬平方米以上幟的住房，才能賞滿足被動型住堤房需求夜。刑現4精、人均居住面店積偏低，主動何型住房需求大生。今200趴4瞞年，我市城鎮旅人均住房面積趁21.5裹5絕平方米漂，雖嗓比紋199龜8敞年提高了薯5.3頭9固平方米梨，但與全國平端均水平魄24.9時7抗平方米達相比，相差誼3.4貧2諷平方米癥；在全俯國悲1罩5手個副省級市中順位次偏后，居芹第脈9異位。國際經驗川表明，在人均委住房建筑面積樹達到歡3芳5庸平方米倘之前，會保持搶旺盛的住房需老求。剔除其他歪因素，以現有苦城鎮人口每人久每年住房增加衰1.抬0要平方米傻保守估算，每思年就需要策約份44謹0藥萬平方米的住樂房。因此，潛房在的主動型市熄場需求將為我偉市住宅產業持睡續發展提供廣皇闊的發展空間既。辜勿5徒、外向度擴大碧，需求多樣化連。隨著外向經蹲濟的不斷發展擺，越來越多國蒸際資本注入沈拔陽，越來越多主外資企業登陸俱沈陽，通過實榜施否“爐金毛廊余”主工程，吸引一看些金融、貿易評企業落戶沈陽鋒，進而加大了依對高檔寫字樓嚷和商業營業用蹈房的需求。在輝提升房地產質趣量和人氣的同傍時，為沈陽房嚷地產市場發展唱創造了良好的談契機千。政僑綜上所述，我砌市每年住房需輪求稻在姻94珠0飄萬平方米以上叨，按現在的開知發比例推算，榮每年各類商品量房屋需求可低達奏100齒0角萬平方米，需倘求十分旺盛，翻開發潛力巨大登。篇習（三）房地產乒價格穩中有升搖，未來前景看氏好辜夠從供給來煎看，建材成本璃及地價的上漲剃將帶動房價上蹄漲；從需求來懼看，有效需求序的逐漸擴大將扭推動房價上漲匠。在供求關系透的共同作用下均，未來房地產撇價格將延續近儲年穩中有升的委良好態勢，這馳為我市房地產仗業提供了廣闊燦的發展空間。逮主要原因：一遍是我市房價與慨其他城市比相膊對較低，具有漆很大的上升空拉間，具有較強俊的增值潛力，幅房價的穩步上昂升將會增強投箱資者的信心俊。滴200安4血年，我市商品豎房的平均價為使每平方呀米猶291聰1般元，明顯低于噸深圳陵（吐677木1爛）、廣州尸（釀453若7跳）和廈門紫（沾414拿6宴）等市，腐在嗽1蹄5菌個副省級市中讓居第九位。二三是我市房價收謙入比逐年下降活，人們購房能惹力不斷增強，粉房價的穩步上意升不會影響市努場需求。相反窯，人帆們洞“屋買棕漲不買特跌葬”湖的心理會刺激驚消費需求增加折。桑200箏4炸年房價收入比貝為漆6.合9水，接近國際公恥認寸3搖—毯6菌合適水平畫。副斜（四）未淋來幾年我市房彈地產開發趨勢律預擔測禁洋從我市房篇地產開發業近遭十年的發展，陳我們不難看出湯，房地產開發暈業的發展是呈帥周期性螺旋式殊上升的（見闊圖布1紹）掙。圾陜從房地產仗開發投資發展池速度曲線看，勤五年為一個周乓期少。杯199菜7決至昂200搬1掌年，前三年逐只年上升，后兩諸年回落，回落漿速度介于第一采年、第二年速言度之間。按此抗推算睜，擇200越5機年房地產開發白投資發展速度灌將回落爛至蓄122-14愛8僅%雕之間，根據今宴年上半年投資企完成情況，預該計磁200遵5調年完成投活資齡42自0楊億元幅，勿“楊十粱五川”掘期間累計完成巡投資財達塘113紹4裝億元，年均增朱長侄45.7栽%戶。從房地產開掙發投資柱形圖瓜看，開發投資息逐年攀升。運認用回歸分析方王法推算狗，溉201貧0穩年房地產開發號投資將超知過突120灌0槍億元疤，功“戒十一參五轎”狂期間累計投資念可壞達護400移0憶億元，年均投陡資嗚80厘0姐億元灘。淋香級吸具體地講，應成該有以下幾大思特征：蘆沈陽房地產市兔場與國際資金緩接軌桐丸致隨著振興沈陽錄老工業基地戰字略部署的盛實施，加之沈慰陽投資環境及早城市建設的重熄大變化，吸引秘了志全國沿一大批政開發商紛紛進后軍沈陽，臺特別是蘿香港、臺灣、奏大連、上海、里廣東派等地棍的開發商紛紛已搶灘登陸，甚架至韓國與國外講開發商也投巨溝資在沈陽從事睜房地產開發。工僅筐僅陵200堂5烈年累1-沃6品月份，沈陽吸稅引外班資場2辭4下億元人民幣用滔于房地產開發鋼，約占沈陽房躲地產業全部投亡資處27.28%得。由此背可以知道摟，遭沈陽房地產市勒場正面向全國桑，穩步走向世京界。掉②絕郊區規模化開廣發是市場趨勢變也是必然搜對房地產而言息，其規模效益醒表現在開發總劉成本降低，大菊規模項目配套冶服務設施系統筑的形成，良好奶空間環境的創晨造，全面物業壘管理系統的建涌立，這些因素令都能為項目創刊造更大的效益丙。從沈陽的情委況看，由于大育盤在基礎設施個配套、社區環設境、價格等方載面都具有小浸社區不可比擬題的優勢，以至漢現今沈陽越來嚷越多大規模的竊項目破土而出灑。例如：沈陽衣奧林匹克花園世、保利花園等蔑。因此，可以蛾預測郊區大規大模開發將是沈菊陽地產發展的脊趨勢。奶③灌移沈跑人口連年增加絕，在沈購房的醒人將越來越多飽由僅喪沈陽外來人口迷在沈購房一覽沈表矮年份君在沈購房團總購買面積（糧萬㎡）嫁總購買金額（粘億元）微2001霞900厲7.2忙2.0176牛2002具1600規12.8姓3.584戲2003拒3500哲28哲7.84念2004垃6000自48躁13.44杏合計銜12000棒96斃26.88局（資料來源：存遼寧糕在線。僅按平速均每戶購買面侮積譜8元0并平方米土，均炊價搏280洽0深元感/吊平方米計算）摟計算表格數據禽得，三年餡內怒1200除0弦戶外來人口在差沈陽購房就可筐實現交易面感積奧9贈6啞萬平方米，交尊易額鴨為殖26.8壯8懷億元。根據專參業人士估計，床每年約制有割7000波0皂人遷移進沈城夕定居，而且越豐來越多。隨著癢遷移到沈的人屬越來越多，對民地產的需求煌也將進一步擴那大。僅僅按沈煮陽每人平均住叢房面積激19.1茅2憑平方米捎計算，每年的腎住房需求就鉤達硬133.4蘭8搭萬平方米。叮④城智能化配套設堪施將成為基礎灑配置決智能化小區有詳完整的自動化逗系統配套，有另區域智能網絡苦系統，極大方霉便居民的工作扛、生活與學習胞，提高居民生很活品質。處于欺信息時代的房椅地產產品，必冰須在這些方面奸適應信息時代昂，在住宅規劃猾和設計時應考刻慮現代化要求磚，例如：視訊斜寬帶網絡、安符全監控系統、熱高效節能系統蟻、現代供暖系戒統等等。因此交，可以預見智厲能化配套將是穴沈陽樓盤的必戒備配置。疲2趙、項目區域市辛場及競爭情況牽分析轉2.1愉蚊項目區域市場驅現狀第本項目區位環境甲及功能分析味該項目位于正沈陽寫市式新城子區虎石勺臺螺鎮火車站前跌，舌距離沈陽市界兄只有卵6補公里廣。太是沈陽北部自嬸然環境最為優罰越的地區之一馬，自然環境方置面的優勢增強機了對購房者的拖吸引力。隨著每東北振興腳步廳的加快，即渾嚷南、金廊等區仁域成為熱點之姥后，沈陽市政國府尋200鴨4掃年提出到了貞“蘭沈北大開發凈”爆的口號，沈健北地區又一次詳成為熱點。砌2族.宇1.瑞1銜.1急辭區位交通狀況辛正在建設中的站沈北開發大道單今象年永1穗0舒月即將竣工。避沈北新區今年顧還將構窄建杠“勻三縱三羽橫均”度的路網結構奇。運三縱：第一縱堤是狠沈陽至鐵察嶺磁“晃沈死鐵灌”始路，將改造為序雙愚向賠6形車道，道路兩達邊綠化控制在突3壓0井米倘。這條路由輝潔山大街、蒲河憂大街和清水大械街構成游；計第二縱是沈陽歌至法庫、康平紫路段，在三環臨到新城子區段榮將改造為雙歇向拴8鄙車道，兩側匪3塞0片米演綠化帶。這條井路由虎石臺大閑街、新城子大蘿街兩部分構成療；眠第三縱是沈陽漁至彰武路段將當修到財落鎮，旁改為雙蹄向按8辰車道關。稱“坡三迅縱心”羨道路改造今年汁將全部竣工。演三橫：第一橫肢是輝山大道，間從勿“快世博園遙”險開始，經過輝泥山、虎石臺、玉道義、造化、位大興，最終連坑通沈西工業走庭廊。整條道路末為雙號向草6商車道，配套路薯燈，兩側途綠化帶控制沒在淺20攝-3陡0塌米商；第二橫是蒲墊河大道，拴從棋盤山水庫沃開始，經過蒲巨河、輝山、虎否石臺、道義、館造化，一直到簡鐵西區，全長剪4絨7兵公里燃，雙址向搬4蔬車道軌；第三橫為新狗城子大道，拖從新城子區開飽始，經過早清水、新城子歇、者財落，到稱尹家蝶，整條路為雙洲向旦4娃車道盒。錄隨著地鐵的修雕建，更加會縮遲短市區和郊區伶的距離，荒使之聯系得更兆加緊密。秧由于地鐵有不皆堵車的優點，榮所以在時間上府更能朱保證廢在市區工作在蟻郊區生活的人闊士的調要射求，疤隨著時間的推什移這也必將使設沈城緊跟世界漠步伐形成倫敦斑那樣的城市布幼局，市區演變辯為商業區、郊急區變為生活區匯。早上大批人榴流涌入市區，憲工作學習，晚轎上又流向安靜豐溫馨愜意、有格利于休息的郊合區，縱觀世界蝕大都市發展潮聽流，都是朝著氏這樣責的翻“拉鐘擺太式瞞”堆方向演變的。本此外，葛市委、市政府惑及交通主管部癥門還計劃開通雹多條公交線路臨連通市區。吳另據可靠消息座，虎石臺叔收費站將要取眉消，這更方便溫了與市區的聯卷系。捎2鑰.拉1.匙1勝.2聚看人文環境仁及生活配套設躬施似狀況殼項目所在地為登沈陽鏡市作近郊農村，隨臨著世“珠大沈凳陽旨”便的建設鑰，勒逐步被規劃進須市區范圍，恥區域內原有人講文環境不是太激好，原居住人焰口多為端沒受過太多文海化教育的農民黨，密因此整體素質惱不高，區域內理的配套設施捆也粥比較匱乏。但沒是，根據市里攔有關的城市規依劃布局，在本租項目的北側，裕將建一個大型靠的圖書批發市防場，還將在周徑遍陸續建設一稠些學校、醫院蘿、商場部、休閑娛樂擊等生活配套設帖施。桶考慮到本項目虧目前在配套設拒施方面的欠缺謠而影響了目前砍的業主生活，侄本項目在社區懶內建設了小型姥的商業網點和西會館，為小區摟居民的購物和詠文娛活動提供摸方便。共.3拘艙區位功能狀況校根據規劃，沈懲北新區將建秀設筐“誼兩冤區砌”崇、菌“往兩奴城荒”只、灑4綿個工業園區輪和透7代個農業化基地穩。梢在沈北新區今注后的發展中，累農業仍將作為謙重要的支柱產按業來發展，所藏不同的是新農步業加大了科技獵附加值的含量炸。留據介紹崖，做“避綠色沈呀北賣”參成為了沈北新暢區的功能定位臘，沈北新區將畫被打造成農產篇品加工、食品缺加工產業基地榆以及現代都市筐農業示范基地圾。云“講十一旨五捎”允期間，沈北新打區要基本實現定農業產業化、餓農村城鎮化、噸農民非農化以永及郊區城市化廟。腿據規劃部門具獵體的介紹：虎距石臺開發區的偏主導產業被規櫻劃為農產品加搏工、電子電氣串、汽車零部件喉、木制品加工歸等。道義開發澡區的主導產業窄規劃則為化工再制品、機械加巡工和農產品加獸工等。輝山農立業高新區將建泄成迷2迎8樸萬平方米的標規準化廠房，以港筑巢引鳳，加緊快招商步伐。慢原來的新城子坐鐵西工業改造勤區將搖身一變病，成為以高科賽技工業、物流瓦為主導的新城創子經濟技術開片發區；同時，臥一個集農產品尼加工、汽車電競子零部件制造矮、科技和物流壽為一體的沈北幫新型經濟區也距將在打造之中塘。而尹家、財奶落、清水、馬洲鋼禁等集4該個鄉鎮將建成容工業園區。棍伴隨著這一系蜘列項目逐個落炮戶沈北新區而芝涌入的大批工歲人及技術人員退必將在工業園尿區附近購買房肯屋，這些人也源必將成為本房乘地產開發項目腿的潛在客戶群唐體。紡2.2謊站項目市場競爭炎情況分析漢、以一、二、谷三環為界摘，形成區域競潤爭逮根據調查，沈糟陽的房地產市葉場競爭已經形貧成了區域之分糖，一環內主要腳是高檔的住宅抱樓盤，因為一此環各種建設比撞其他區域超前銅，住宅的性價回比高。因此，也豪華高檔盤相勸對較多，例如善：曼哈頓國際禁莊園、金茂國掩際公寓等，這話類樓盤已經形節成四大區域的薦相互競爭。一叫是城北皇姑區滴，二是城南渾迫南新區，三是誓城西鐵西、于茅洪區，四是城江東大東、東陵摘區；它們的價等格辰在貿320仰0辱元彩/弟㎡左右，例如得：中房凌云花房園、萬科四季閘花城、保利花漆園、中房基安披花園、格林夢偷夏、在水一方尚、國奧現代、歸城鵬程花園等沙；三環以外的伍是中檔盤低檔盈價，價格一般綿在疾200嗚0籮元葵/船㎡，例如：金販色高爾夫、友塌誼城等。綜上目分析，沈陽高幣檔盤之爭集中拒在一環內，中雜低檔盤之爭則服在二環和三環子，銅低價盤則在三爽環之外，區域旦與區域之間的炒競爭十分激烈妹。果、外來軍團分隆食本土開發商選的蛋糕濤編號件軍團容1樓大連或軍團圾以華銳、永嘉欄、萬達呼、永來、屯大連開億達為代表若2尸江浙軍團瓣以新湖、上海終新洲、大華為鄙代表糧3漆廣東軍團示以保利、富力貨、奧林匹克花垂園為代表鍋十年前，第一用家異地開發商擇萬科進入沈陽挖，本土開發商射并沒有感覺到賺競爭壓力。釘從幅200瘦2叨年開始，異地蔽房地產開發商侍開始大舉進入攻。根據統計，蜂沈陽目前有上撿千家開發企業妥，有在建項目家超栗過恨40利0碧家。去年登記煙在案的房產信福用開發商本土警化非常迅速，輪其雄厚的資金植和先進的技術瓶在市場競爭中姓占據了主動。茶隨著異地開發述商產品的多樣皮性，滿足竊各類人群需求壇，本土開發商觀的地位就被異身地的所代替。擔沈陽房地產產省品競爭之后是赤品牌競爭建現今沈陽進入責產品競爭時代割，從十年前萬笑科進入沈陽市標場那時開始，冒市場沖擊就產參生了。隨著人幸們要求越來越哭高，產品不斷佛更新換代，新桐穎而有創意的耽產品引領市場勻的方向。如：稀萬科的產品，塌注重環境的締常造，園林優美漂，配套完善，暗交通方便，管抗理先進，以情惠景洋房為代表萍的產品在市場謝很受歡迎，銷鵝售一直保持良袖好的態勢。又灘有保利花園以伐自然，和諧，得舒適的產品低各價推出市場，遞其戶型合理，泄實用性強，選犬擇性多，性價胳比高，贏得人竄們的垂青。還蹈有沈陽奧林匹肢克花園、河畔朝新城、東方威看尼斯等樓盤都港以各自產品的舟特點贏得市場薦的份額。因此然，在不久的將趴來，沈陽的房茂地產將會進入釋品牌競爭，買茂家將會注重開掌發商的品牌與似誠信。品牌競扒爭是發展商綜盤合實力的較量蠶，開發商開發斜樓盤必須要注笨重品牌塑造。黃2.3腦蘇項目競爭優勢榨、攏沈北大開發據的影響袖①腿工業改造引起上人口遷移、大歐量技術人員涌墾入仰隨著東北振興曠腳步的加快魚和沈陽市政府穿提出邊的吼“酷沈北大開發掘”介的口號及相關牽舉措的逐步落附實，工業的區逼域改造，必然候涉及到拆遷問湯題，澆這些動遷人群竹必然有購房的研需求。同時，隸改造后的科工業的發展需痛要大量的技術沃人員的加入，眼引起大量外來困人淘口的遷進，這拘一出一進勢必鑄引起居住需求斑的增長，這無兇疑對地產是個低新的契機。遷歉出的人在附近撿或其他區域居鼻住，而遷進的硬人意一般會選擇工災業區內或附近嚴區域居住。兩長者的需求是同棉效的，都對房鉤地產提出了需廣求。疏②脅工業穩定發展烏為房地產發展假提供機會哲現今沈陽工業腹正處振興、改記造時期，工業躬帶、工業區的虧規劃建設必然迎會帶來大量的穴居民遷移，有副效簡的沖擊了房地拆產市場，給房巧地產的銷售一瘋個良好的機會割。同時，工業罷帶、區建設完張成后，將有大犯量的技術人員黑進入工作，他殊們一般選擇附蝕近的居住區居賺住，必將為附旁近的住宅項目稈侯選良好的機初會。棋2萌.3.2貿、機周邊環境：憲.才1昆、旅游資源：皂虎石臺愈鎮逼周圍旅游資源行十分豐富，風熱光綺麗、歷史穴悠久的風景名聯勝區隨處可見素。癢位于東南部的歸輝山風景區融史靨妮的自然風渠光與秀美的園物林景觀于一體泉，是遼寧省著諷名的風景名勝討區。僑聞名遐邇的沈鞭北怪坡風景區繩堪稱華夏一絕竄，在沈陽市十喪五大旅游景觀腳中名列第五。動這里以其神秘罰的自然之迷和標瑰麗的人文景魂觀每年都吸引給無數中外游客剖前來獵奇觀光朝。近年來怪坡風風景區在其基牲礎設施逐步完同善的基礎上，清以考“毯怪破、響山、兆嗡裕頂毯”鳥等自然奇觀為喬主題，以人文看景觀為主線，憐重點建設了怪玉坡自然風景保毛護區、霞妹泉緒風景游覽區、用安靜度假休憩某區、文體活動筑游藝區、歷史猾文化游覽區、潑梨花湖水上活餃動區、綜合服噴務管理區等起法大景區。預計商在越“欠十五期拼末心”誦怪坡風景區將須成為達到國家墳標準等級的景倉區。旱東部山區充分況發揮了森林河壩流資源優勢，粘以沈陽國家森泄林公園為龍頭未，以展示原始綁森林等自然風押光為主題，以己輝山風景區為介依托，實現特擦色發展。東部刪山區將成為休文閑、娛樂、觀舍光為一體的森忘林旅游度假區塌。店鐘靈毓秀的七濤星山風景區因平有著眾多的歷構史遺跡和濃郁愿的朝鮮族、錫飲伯族風情，故唐以民風古跡為黨特色，展示了別沈陽地區的古問代建筑文化和留以錫伯族為主砍的少數民族歷阻史文化。形成何了集歷史、民顫俗風情為一體瓶的旅游勝地。點還有其他的如甘：地下溫泉、始平原水庫和觀鼠光農業緊密聯糠系在一起，共紹同構成了沈北議旅游帶。由2.咸3.2中.擠2伙、生態綠化：戀規劃建設藥4機7務公里坑長的蒲河生態誓走廊。高標準探建成沈北新區追境內的蒲河河疏道及兩側道路梅、綠化，使之罰成為一條生態褲走廊。預計明岔年符1指0便月竣工。詞2.剝3.2碧.園3球、空氣質量指耳標及水文狀況蛇：隸沈北新區和沈醬陽其他區域比鏈較來說空氣清徑新，水質優良搏。據沈陽市環業境質量監測數小據，該區域常鍛年年平均空氣朱污染指數屠為務8朵0駕左右，空氣質幕量等級多甩為類Ⅱ熱級。場址周邊策無污染性生產狗企業。區域的花環境狀況較佳妖。廈3堤、項目市場營閥銷策略標3.1滋秘項目目標市場層分析消費者分析暢㈠、沈陽購房拐群體的現狀蠻1多、以往購房群貢體非富則貴艘以往購房群體饒主要集中上在饅“算暴富階踩層左”恰，這些客戶群資里面的人一般菌是私營企業主僵、政府機關官饒員、國有大中圓型企業管理者柿等，月收入基棵本跳在葡500頭0礙元左右，并且裝在各自的單位月擁有較大的權堂力唯，大部分收入張都是帶有灰色侄成分。這類客三戶的住房消費勿是高檔的產品哈，價格一般善在油400抽0式元陵/帶平方米以上，幣其消費結構屬沸于偏向金字塔吃的頂尖部分。罰2傭大眾住房消費產將逐漸演變為愛市場主流頌隨著沈陽城市猶化的發展，政月策的推動，沈術陽市將建設為肯中國東北地區洪核心的區域經免濟、金融、服謀務中心。在國場家政策振興東驢北，沈陽先行僚推動下，沈陽廈的第二產業得偷到蓬勃發展，仁同時也為第三轎產業提供良好賤的發展空間。屠到荒200婆4毀年底，沈陽人緣均住房建筑面弓積為鮮20.1子2咬平方米圈，比途全國城鎮人均臟住宅建筑面積附23.6償7塘平方米漢低井3.5植5徑平方米舅，甚至比遼寧廊省城鎮人均住錦宅建筑面積攜20.2賊4憲平方米希還低傻0.1班2濤平方米哥，奧歷史欠賬較多粗，廣大人民群淹眾要求改善居辛住條件窮的愿望十分強倡烈。由于居民唉收入逐年增多粉，年收入錄在率3-孫6識萬元之間的中拴等收入家庭，軋占全市居瓜民泥40憂%趨左右，已成為胸市場購房主力傳，由此推動當優前我市整體消粥費結構發生重橋大變化。準同時，在沈陽槳實行的拆遷政頭策的推動下，讓這也為沈陽購皮房整體消費結加構發生重大變衡化增加催化劑哲，由居民住房琴相間梯次消費俗結構已經形成艙，由以往金領唐階層、銀領階固層購房為主，縱向銅領階層購絞房為主轉化，絕占居坑民鑰40雹%天左右的銅領階錫層大批量進入示購房市場，這盆就標志著沈陽捉市住房消費發不生了重大變化屬，大眾住房消簽費將逐漸演變鞭為市場主流。繩與此同時，隨冶著時間的推移慨支柱產業第二敞產業將帶動第黨三產業發展，薦人事服務行業謎的人群隊伍將洲日漸龐大，也虧將開始出淹現場“炒中幕堅漲”誠購鄙房群體。怎㈡、中堅購房夾群體的構成俱1胡、中等偏低階嗽層客戶群檢他們包括了教竟師、警察、公顛務員、企業管粱理人員、技術多人員、個體戶毀等等。他們有臘一定的經濟壓納力，家庭收入懲在珍400奧0胸元左右，他們拒為了改變舊的賄環境，追求更乞好的環境，良始好的居住氛圍暖與便利的配套背設施。對他們弊而言，價格猛在援300義0妄元著/男㎡以下的樓盤傭是他們可以做運到收支平衡的涌選擇。籃2虜、本土拆遷戶押由于沈陽發展擠涉及的拆遷，袋使得本土的拆壟遷戶成為購房叨軍團的新生力垃量，其住房需灣求是最為急切駁的，而且是購高買意向最為強罰烈，主要是滿弱足住房需求的勉基礎上，再要退求居住環境比桑以前好。這類道人的收入不高嶺，家庭收入彩在懶300渡0鋤元克/豬月左右，由于慧有拆遷補助，犁他們只有能力秤選擇購買價格夜在麥300壩0衛元次/闖㎡以下的房子值。禍㈢、沈陽居民誕住房現狀衛根且據們200香4寧年年底對全市女居民住房消費傍大規模問卷調盲查，針對沈陽掌目前居民居住潑環境進行調查械與統計，具體弟居住現狀如下阿：促耀居役納民辭命住躍襖房爽撒現鴉鑄狀刃障調鈴冰查訪丹表遇編號轎不滿意的原因娘所占比例馳1膊現今居住的面枕積太小舞39%脾2鼠房子的結構不槍合理擊18%旨3當戶內的功能不圖齊全秀8%夠4癢離上下班的地拘方遠拉8%己5擁其他原因蝶7%額6帥房屋環境破舊矮6%結7醉周邊的環境不堂好取6%肝8碑開發商提供的辦物業管理不好妻5%做9蛛房子質量不好計3%翻從這項調查可匪以看出，對住適房面積太小的館需求占主導地床位，約占總比午例醉近屯40救%澆；其次是改善鳳住房設計、環稅境、交通狀況瀉等。杠㈣、可以承受語的價格宜2000-3氧00艷0胃元于/啦㎡的房子是大欣眾理想價，但贊在沈陽已經很右少。根據問卷斷了解到沈陽市雹居民所能承受浸的價格嚇在貸3000-4瘋00摩0妥元捷/蹲㎡這個區間；議其他價格區間寄已經失去了重胖心將，澤300眼0嗎元索/固㎡以下的房子泛一掃而空，筍而遲400覺0永元企/痰㎡以上的房子島讓普通人望塵焦莫及。催㈤、住房面積句需求登80-10芳0因平方米左右是錦市民普遍的選激擇。根據沈陽紡住房消費者需穿求的住房面積繪供求調查劇，胡8云0府平方米以下商逮品房不適宜居摸住僻，樓而魔80-10柿0粗平方米這個面殼積范圍是市民綠普遍的選擇航。困12辭0永平方米以上的旬商品房供遠大款于求，出現許導多大戶型商品議房空置的現象墨。他嫁項目市場細分攜根據銀沈饒陽成躍愿房地產開發有豆限公司魂營銷部對有意雕向購買產品的縣潛在顧客沿近住30朋0妻名各界人士的媽抽樣調查分析厲，可以用以下捆幾個市場細分內變量對該項目護的目標市場進浸行細分：云客戶年悼齡暫株根據客戶年齡左可以將市場細文分為以下幾組夸：笛25~3久0各歲（所占比重書為卡31.8萍%檔）姓、今31~3綿5億歲（所比重為注占澇20.6騰%完）僵、麗36~4只0再歲（所占比重蒜為董16.8叉%鹿）嚴、論4茫0涂歲以上（所占退比重沃為終30.8厲%鄉）。研家庭月收入水僵平悟求根據客戶家庭肆月收入水平可告以將市場細分灘為以下幾組：是15余0批0按元以下（占皇59巴%鋪）、部1500~2阻00悉0斗元（占權2的6.8箭%顏）、蓬2000~2腫50紛0及元（掙占勸1躬1嫂.2淘%堆）、肉2停5扣00~殘3脅00逆0伏元（占竹3慚%誕）。很原居住地域煌獵根據客戶源家卡庭住址可以將任市場細分為兩軍組：即本市居伐民和外地居民豈。其中，本市惡居民還可以細濁分為：豆新城子酒區（容占抹44.9魯%兄）、黑皇姑匯區（占木13.1例%柳）、丑大東腹區（炕占刪2允2.4鐵%龍）斥、伙鐵西區占（駕19.6所%舞）融。懼荒項目目標市場燥選擇組綜合考慮該項梁目所處的區位嚴以及市場競爭剃情況等因素，門可將該項目的進目標市場確定抵為斤原動遷居民回蒼遷及隨市區工籍業企業搬遷而陽來的企業職工栽及技術人員技，該客戶群體絡主要具有如下途特征：縱①吐年齡為夾30~45捐歲；煌②吐家庭結構：三刪口之家為主；鷹③娘家庭月收入：陣平均收入溜1500宜元蔑/熊月檔；蟻④言文化程度：裳初中、大專和臨本科姨；宇⑤含客戶來自區域震：特主要以農村城襖市化改造進程流中的當地居民苦為主稈；牙其次是隨著新犯投資興棋建浴的岔企業以及市內凝搬遷至此落戶豬的企業而流入峰本地區的工人交及技術人員理在目標客戶群呼體中將嬸占偉有較大比重；粉另外還有市內憐臨近躺各臟區死的動遷戶版也將占有一定遠的比例論，其中以屈來自諸皇姑區、鐵西扛區利、大東區盟的市民吳為主。扎3.2辭盛項目市場定位印“肆花園品”乘項目是披沈刮陽耐博片房地產開發有消限公司苦開發的住宅項互目，杯該項目是香港路****棟投資相集團首次與沈嚇陽勺地區豐企業合作而做逐出的第一個大償手筆的投資。罪標志著香港脾****飾集團進軍大陸頑北方房地產市喪場的開始。而哭該項目更罷是皂針對該地區特懼定人群量身定屑制，綜合考慮獸目標客戶的家雅庭可支配收入那狀況，在該區求域居民財力允瘡許的范圍內，孩以鐘人性化設計為故理念，推陳出燦新，銷最大程度地發扶揮基當地資源霉優勢，最大限騙度的方便居民兼的生活。辛3.3零謎項目市場營銷要組合舞疫項目產品策略接.1序印項目品牌內涵體取棍名醒“摔****踏”夕，是因為極項目所在地虎邁石臺鎮是國務段院唱198馬3澤年首批命名的隱衛蓄****典，同時雙取令“棗新拴城佛”拒諧適音鵝“臣****相”葉。煙“斃花園呢”測是途最傳統的理念獵和最時尚的生網活方式的完美愉結合。施.2暖項目產品創新震理念岔“愁花園漢”別住宅產品將堅狀持以下三個方材面的創新：駕①程該項目將按建傭設部商品住宅柄性能認嚼定晌A望A裂級示范小區標肢準開發建設探商品住宅性能芝認定是建設部機面向全國推廣躲的孝2界1保世紀換代住宅恨產品的標準，鎖現在按此標準撫開發建設的住綠宅產品并不多輛見，至少在沈駱陽地區很符少的，笨“遼花園憑”極必將五成為休沈陽扁市掃建設部商品住娘宅性能認定示公范小區踏。羊②前戶型設計創新泄產品的戶型做匯到四明設計，傅居室、餐廳、戰廚房、衛生間救均有直接采光窗通風窗，淺進悄深、大開間、今高使用率。闊③鏡項目的庭院設誦計爪組團間庭院化巡，地上均為綠敗化景觀點綴于擇樓宇間。默除以上創新外禾，產品還具有猾與姥沈陽眾一般豪宅同步翻的建設標準的蛾特點：掛一是智能化，誤先進智能管理磁系統，依據建功設部智能化小撫區三星級標準莖設計，閉路監琴控，電子巡更遭，可視對講，許四表遠傳，寬兔帶入戶。溜二是健康，足3宗5派%挽綠化率，健康糖會所、休閑、默運動等設施齊女備。多三是時尚，網龜上銀行、證券存、購物壇，磨e豆時代時尚生活壩方式，可以在初小區內輕松實柳現。遞四是價值，項坐目擁有極具競丙爭力的價格性甩能比，充分體匙現顧客價值最百大化，讓顧客墨花更少的錢，達住更好的房子久。廁五是服務戰，花“昏您的物業，我紛的事魚業始”胸是杰****新物業的理念。響真正的星級售懸后服務，營造朝星級社區。尺該項目將在上貝述諸多方面繼幻續精雕細琢，胳不斷提升項目晚的市場吸引力扯，關注業主的竹生活方式和住頸宅的未來發展掌，體現顧客價制值最大化，從海而實踐公司對賺項目開發的三壺個核心理念。憲3準.簽3純.靜1罩.青3附栗項目的戶型設椅計柴該項目樓體為壺51凝棟，猾其中小高姥層志9狐棟，取每飛棟簡11鋤層；多途層轉4旬2滋棟，每幅棟求6斧層嫩、欄8件層不等。擔戶型為獅一室一廳一衛壤、二室二廳一叫衛、三室二廳竄一衛、三室二絮廳二衛四序種，藍其中前三種戶詢型東為主導戶型，石面積幫在奴5驢0忌㎡松～咽9岡0繞㎡之間，最后祥一種戶型啄面積反在漁12溜8逗平方米鋒左右根，蝴均泰采用四明設計話。絹小區采用全封距閉管理，綠化蠢率為殘3統5甚%導。潛粗項目價格策略也根據對傭沈陽汽市競爭項目的艦充分調查研究腥和對潛在顧客炸的分析，結合券項目的成本、講利潤分析，以谷及系列項目對稍品牌價值的提堪升，將該項目劃的平均價格確輕定為濟2噸100涂-2倘5形00祝元腳/求平方米，這樣殿的價格水平是俊有競爭力的。凡膛項目船銷售瘦渠道策略覺該項目的銷售制渠道可以選擇據自主銷售為主貧，通過內部培啄訓和外部智力純機構的培訓，挎充分發揮現有凡銷售人員的潛望力，提高銷售連人員的能力和陣水平，以使項真目的銷售工作寸有較高的效率改。同時，由于像該項目是盯虎石臺火車站掩附近棚戶區地對塊整體拆遷硬改造項目的一亦個子項目，整緊個項目規模巨飲大，也可以輔補以代理機構銷疲售，提高項目練的銷售進度與棟效率，但應當尼均衡考慮成本拴與收益的比較恥情況來確定自溪銷與代理銷售峰的比重。羊此外，還要加棵強與周邊由市窮區新搬遷到虎澇石臺落戶的企濱業的聯系，爭鞏取與其簽定團舍購協議，以適駝當優惠的價格伏批量銷售，這甩樣也可以此來束幫助新落戶企榜業解決職工的爬居住問題。液訊項目推廣策略哲推廣授花園脹品叉牌距葉通過駐花園卸項目的運作，盜****膊房地產開發有醉限公司今將驚初步確立在帽沈陽寸市房地產業樹匪立起仰后起之秀的公購司形象，項目螺品牌的核心理羽念就是創新懷，非“門戶型革鋸命盛”拔的宣傳口號在供沈陽遭市場上形成疾強涼烈的沖擊力，只盡可能贏得使市場的認同。派這將對項目的余銷售產生重大臘影響。乏推廣族虎石臺棚戶區思拆遷奉改造項目的概壘念，樹立公司評形象，增強客句戶信心諒虎石臺棚戶區襖拆遷挽改造項目是吊2006詠年岸沈陽碎市政府咽關注那的重點工程，擊由于該地塊區違位位置優越，份開發規模較大舌，將周邊險地區睡連為一個整體輔，因而倍受市抱場矚目。淺沈坑陽牢炭嶼房地產開發有辟限公司遷作為該地塊的詳開發商顯示了鉤公司的實力。亭因此，應在推鄉廣過程中借勢捎發力，通過推臺廣聲虎石臺棚戶區浮拆遷偏改造項目樹立冠起循公司新形象。講另外，賢虎石臺棚戶區鏈拆遷培改造項目作為脅市政的重點工漆程，政府的支閣持會在一些問侄題的解決上有冊一定的優勢，喬這也會增強客然戶的信心。呼進行整合營銷腰傳播蠅在項目推廣期優間，依據項目墊進度和銷售費絨用計劃，有效周整合公司內外妥資源，整合電押視、報紙、廣浩播、網絡等各罵種傳媒資源以這及人員、戶外殺廣告牌、售樓瓶處展示等各種氣推廣媒介，向塊市場進行整合農傳播推廣。但于應當注意的是沫，在銷售的不結同時期要有針抗對性的選擇不柱同媒體組合，淋以期使用最小赴的成本獲得最本大的市場收益擋。遷四、建設條件舌分析和工程進仙度安排莫1條、建設條件分芝析頓1.1罵鳴場址選擇苗該項目位于怖沈陽墨市辭新城子區虎石枝臺蔥鎮火車站附近遮。蛋地塊周圍環境斃現狀甲該地塊是屬于訪虎石臺火車站坊附近棚戶區拆赴遷薯改造項目中的盟一部分戒。皇鬧經規劃后，地卻塊周圍環境將鍬發生以下重大祥變化甜經挑沈陽淹市規劃設計研湖究院錄對西“駛虎石臺打地區控制性詳阻細規消劃瘋”境后，該地塊周嚷圍環境將發生喘如下變化：鉗.1分篇城市品位得以瘦提高，燭遼寧省唯一由震國務院批準的汪沈陽副城、省麗級開發幅區暑—漆—嫁虎石臺開發區梢功能更加完善緊，從而帶動該趟地區升值周。硬規劃在該地區途建商業金融區偽、文化區兩個返功能區。其中議，妨將在本項目的凱北部建設一個刷大型圖書批發棋市場協。還將建設一令些街心花園供甲居民休閑娛樂頁、鍛煉身體、浸陶冶情操。匠1鏈.1.2胖.2嚼芹文化教育設施化增加閥因該地區新增鈴居住人口框約叔2400案0票人，塔該區原有大專叛院貧校頭1侍5才所，又將盞規劃新爹建繩2霸所小學距和砍1押所中學，從而蘆提高了該地區甘的文化氛圍。展.跑3脅楊綠化系統撤規劃建設撞三期工程，些即褲3采個小區驢，面積分別為腔5843北3掌㎡音、窗23291.游7積㎡陣和鼻75203.烤9珠㎡奔，開園區內主以喬木落及草坪份綠化為主，望方磚路面，一際期和二期中心景修建中心廣場喊，廣場中央設鄉計音樂式噴水壓池一個，既提股高小區的檔次值和文化品位又傅方便了小區內限居民在夏日茶恒余飯后圍池休摘閑散步娛樂，乒廣場周邊集中孟設置商業網點消，形成小型商彩業區，方便居呆民日常購物需革要壯。膠鋸.喪4繁哄景觀控制滅每個地帶建設攝都應注意把自勉然景觀（水景以、綠化）引入另建筑群體，并毒通過建筑與自腳然的對比、襯逗托、呼應等手巷法，將建筑景僻觀與城市景觀從有機融合。保該場地交通便丈利，地理位置件得天獨厚，是溪建設住宅小區姐的理想場地。匙1.2尿稼外部配套條件飄該項目屬于踢棚戶區拆遷怪改造工程，周略邊已具備給水紗、排水、電、紙供熱、煤氣、魯通訊、有線電評視的配套設施核。簡棚戶區整體拆慚遷卻改造項目完成判后，將建成目威前市區內規模逮最大的住宅小盲區。由于整個鼠社區的綜合配缺套將進行統一貴規劃、整體設掏計，瘋故該社區建成磚后必然布局合堆理、設施先進皮，能最大限度忍地滿足居民的走日常生活需求紫。妻1.3排哈工程地質條件速原場地為謀居民簡易平房灶，該場地的地旬質條件能滿足穗住宅建設的要甚求。消1.4抖自然條件寺1上.騙地理位置僑沈陽市位逐于中國東北地榴區的南部，遼蓮寧省的中部，杏在東像經掀122°2攪5淺＇費9競＂扶～股123°寒4息8控＇沒2奇4耗＂；北堡緯壓41°1波1撲＇僚5剃1進＂所～尺43°真2頑＇掉1禍3賺＂之間。全市燃國土總面積頸為席1300姑8支平方公里，其什中市區面反積邁349確5域平方公里。臂論倦2遭.逝地形豬沈陽地區杯以平原為主，切地勢平坦，山診地丘陵集中在照東南部，屬遼膀東山地丘陵的糞延伸部分。西存部是遼河、渾蒼河沖積平原，礦地勢由東北向圓西南緩緩傾斜條。境內有遼河膏、脾蒲河、繪渾河、北沙河叫、新開河、南覺運河等河流。渴曾阻3憐.虎氣候井沈陽地區拖屬于溫帶半濕站潤大陸性氣候封，受季風影響淘較大，四季分箱明，每襖年評4~1鄰0頁月是旅游的黃咱金季節。紡2錫、工程進度安貞排依該項目刑的一期工程將球于羞200醉6腐年禽3貓月至拴200稀6忘年水5映月為前期準備凡工作，完成項飄目規劃和方案鏡設計種，側200毯6價年厭6奶月動工興建甜，殊200裳7么年獸6率月桶底嘩一期工程拘竣工交付使用漲。整個項目由肝三期工程組成賺，采取交叉滾役動開發的方式們進行，每個唱項目迅的具體劇進度安排謊詳見附殃表笑。夸五、項目的規頌模和性質名該項目是現代窗化小高層居住濃小區，由河61呼幢住宅樓組成矛。商該項目占地面顧積蔑130,73系2允.毯0榨0遵平方米手，總建筑面積急26偵1李,甚464我.00邁平方米廊，容積率堂2.0詞，建筑密度趟3妙4.7咬%千，綠化率災3秀0.5藥%荷。之該項目規模和菊性質如支下敘表所示。骨序號柄建筑名稱干層數冊建筑面積精（㎡）遠1損商品房天住宅遞1乒1丑層壯209,17夠1.20希2呼商幣紅捏業寒52,292清.80辜合拘柴途計功26秋4餐,芽464.00司六、工程持設計和功能要嘆求1、工程設計真1.1意憤建筑設計扣該項目嚴格遵糖照國家頒布的趣現行各設計規熊