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Word新城鎮化規劃風險：土地城鎮化遠超人的城鎮化國家發改委有關部門在全國19個省市調研時發現，近年來，不少城市都在大規模發展新城、新區，在不符合當地經濟發展水平和所處階段特點的情況下，盲目復制和模仿了大量商業地產項目。

國家發改委城市和小城鎮改革發展中心副主任喬潤令表示，這些地方的商業地產市場正面臨過剩風險。

一位接近住建部的人士表示，各地的土地城鎮化遠快于人口城市化，部分地方政府存在盲目擴張的情況，商業地產過剩的情況，尤其在三四線城市的商業地產過剩的情況較為普遍，目前國家層面城鎮化方案中，也在研究如何加強規劃控制。

規劃控制風險

中國城鎮化水平預計在2021年達到60%左右。在整個城市化過程中，西部的城鎮化過程的投資機會將更為明顯。

成都的基礎設施承載是按照容納1800萬人口來規劃的。目前成都城鎮人口800多萬，在城市化的過程中蘊含的機會非常大。

據透露。銀泰在成都投資了一些商業中心、寫字樓等項目，經過核算，收益率反而要比在東部地區要高。以成都銀泰中心為例，項目位于成都中軸線天府大道與金融城綠軸交匯處，74萬平方米體量，由5棟超高層塔樓及超大型高端商業裙樓組成，是成都金融城三期第一個、也是最重要的城市綜合體項目。物業出租回報率比北京還高。

不過，城鎮化過程中也面臨一定的挑戰，城鎮化率的穩步提升，將帶來城鎮人口的大幅攀升。

據其判斷，當城鎮化率峰值將在70%到75%之間，從現在到2030年中國將新增城鎮人口3億人。

在巨大的數字后，也存在諸多問題，韓俊表示，如果在本輪城鎮化下，與其相關的土地制度、公共服務制度、戶籍制度和融資機制跟不上，城鎮化所蘊含的內需潛力難以充分釋放，人口城鎮化建設更是難以跟上土地城鎮化建設。

實際上，有關土地城鎮化和人口城鎮化如何協調發展，是本輪城鎮化解決的重點，并被《國務院關于城鎮化建設工作情況的報告》重點提及。

國土部副部長胡存智稱，城鎮化的土地和人口等問題，區域經濟中的大、中、小型城市等各種因素，都必須協調起來配套發展。而城市集群，則是城鎮化協調發展的最可行途徑，隨之而來的各種配套措施也將以城市集群為中心展開，規劃先行。

商業地產過剩嚴重

在城鎮規模結構的不合理、土地城鎮化快于人口城鎮化等問題的背景下，將很大程度上抑制城鎮化對擴大內需和產業升級的促進作用，房地產開發過量問題突出。

實際上，在各地土地城鎮化遠快于人口城市化，部分地方政府存在盲目擴張的情況，商業地產過剩尤其三四線城市的商業地產過剩的情況較為普遍。

“這些地方的商業地產市場眼前正面臨著過剩的風險，與之相關的招商引資亂象也正愈演愈烈。”

與此同時，在過去的商業地產尤其是城市綜合體的開發過程中，盲目追求高端化定位的思路也備受詬病。

我們現在并不需要那么多高檔的城市綜合體，目前中國的消費人群已經高度分化，呈現出多元化的特征，所以北京、上海的商業地產標準并不能成為全國的標準，標準過高，消費跟不上，最后只能是浪費。

以貴州為例，據其了解，貴州要建100個城市綜合體，但貴州較為

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