南京市某項目策劃報告人類智慧的輝煌見證人類文明的歷史豐碑南京***項目策劃綱要致：江蘇***集團致：江蘇***集團非常榮幸有機會接觸貴公司***地塊項目，該地塊作為南京城東發(fā)展的重要組成部分之一，我司認(rèn)為具有非常強的挑戰(zhàn)意義和技術(shù)內(nèi)涵。表現(xiàn)之一是本項目規(guī)模超大，不是開發(fā)一個居住小區(qū)的概念，而是在建造一個新的居住中心，已經(jīng)上升到城市經(jīng)營的高度，因此項目整體開發(fā)銷售能否順利，更在于整體的策劃和全程是否能不間斷的良好統(tǒng)籌。表現(xiàn)之二是本項目地理位置獨特，地塊自然資源非常豐富，不同單位可挖掘的價值有很大不同，不能用策劃一般項目的程序和做法實施。我司始終把項目整體策劃作為工作的核心，從策劃中尋找房地產(chǎn)工作的價值。通過國內(nèi)名牌房地產(chǎn)公司帶來的啟示。我們的目標(biāo)是：通過策劃使項目的銷售速度達到最快，并大幅提高項目的銷售價格。我司真誠希望能同貴公司共同創(chuàng)造一個非常閃亮、有個性并能堪稱經(jīng)典的房地產(chǎn)行業(yè)大作品。由于時間倉促，未能對項目做更深入的研究，請貴公司諒解。下面我司就市場研究的總體結(jié)論和項目發(fā)展構(gòu)思做簡要描述，作為我們下一步合作的基礎(chǔ)。***房地產(chǎn)顧問江蘇公司南京***顧問有限公司2003年10月16日目錄引言：上市公司開發(fā)房地產(chǎn)項目的定位與思考……05一、項目總體定位……………061、項目整體定位…………………06螺2刃、項目名稱川………………球………………晶………………幅………………錯…………捕08狂3秩、項目主題形僚象定位過………………吩………………制………………恩………………搞09毛象散文詩一樣詠的銳CL寸D挨風(fēng)貌：始………………顏………………辮………………商………景10值二、項度目芬SWO跳T指分質(zhì)析幫晃………………為………………擱………………蘇……………戚12猴1凝、項目地塊概災(zāi)況籌………………竟………………焦………………吼………………磁……榮12紙2唐、項奏目顫SWO跟T鞭分螞析方傍………………勿………………原………………蜂………………首…彩13烏三掠、產(chǎn)品設(shè)計構(gòu)愚思及項目發(fā)裹展思路土………………喉………………址…………雁15裕1敵、項目總體發(fā)笨展思路世………………悶………………產(chǎn)………………禍………………肢15眉2厘、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及意布局睜………………餐………………扯………………爸………………彎…刑16鈴3篩、各小區(qū)的名妄稱主題及檔次閣定位齒………………簽………………顏………………勢…倒17鞏4貞、各小區(qū)的產(chǎn)娛品邁層次它構(gòu)成帖………………鍵………………精………………啊…………砌18文5雖、項目開發(fā)計蛋劃嶼………………零………………喪………………慚………………塔……波19您四退、目標(biāo)市場定紐位荒………………枕………………抽………………央………枕…………限22千1吧、目標(biāo)客戶群歪體定位削………………灌………………杜………………中………………全22輸2惠、烏戶型援定位絞………………靈………………龍………………言………………年…………勵2疊4彼3岔、朋銷售價格評估權(quán)………………斤………………轎………………盜………………犯……霜25寫五、南京房地膽產(chǎn)市場簡要分詳析柔………………欠………………艱………………柴…悶28疤1吳、南京房地產(chǎn)蒸供求狀況分析禾………………溝………………初………………怖………解28祥2泛、南京房地產(chǎn)退市場特點聞………………仁………………虜………………惹……………坡32論3只、目前南京房督地產(chǎn)市場需求忙特點政………………駛………………臭………………艷…拴33柄4輝、南京各板塊浴簡述偷………………半………………短………………紛………………悉…鄙34敏六、龍***香的優(yōu)勢勵………………煤………………框………………矩………………效…罩37錢七、綠***紗項目服務(wù)取費盜基本報價勤………………勞………………中……………賢39赤附件：印***壞全程營銷策劃竊服務(wù)瞇流程書袍………………軋………………遺………警40引言：塊上市公司進行銅大規(guī)模房地產(chǎn)膏項目開發(fā)的定奪位與思考糠我公司有幸在尸近幾年內(nèi)為躺深圳振業(yè)、深氏圳賽格、中海亭置業(yè)、是山東魯能、知安徽慢飛尚等多念家誰上市企業(yè)提供想房地產(chǎn)項目的冰策劃與銷售代燒理服務(wù)，基于誼我司的實戰(zhàn)經(jīng)正驗，我司認(rèn)為串上市公司在房爽地產(chǎn)項目的運心作中定位：根1宵、巧“悲上市公激司松”社是一個全國性種的品牌，它意羅味著強大的經(jīng)絡(luò)濟實力和市場立號召力，給市描場誠信的感覺骨，其企業(yè)知名庫度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于非樂上市公司，與爭非上市公司相雅比，其企業(yè)品第牌優(yōu)勢明顯。搖充分挖掘和運腳用上市公司的順品牌優(yōu)勢是競父爭的第一法寶工。險2重、言“洞科技是第一生謠產(chǎn)苗力脫”被，是大型企業(yè)疑占領(lǐng)市場的核同心競爭力，羽在房地產(chǎn)項目有中提仰高廳“杏科技含即量灰”學(xué)，以科技帶動幸生活作為競爭漁的第二法寶。抗3凝、以超大氣魄下和資金優(yōu)勢使征項目的形象完忘整，給消費者繁真實的夢想貨作為競爭第三源法寶。甚4秋、強強聯(lián)合膛，與全國性的越知名房地產(chǎn)策桶劃機構(gòu)合作，逢整合資源（邀影請國際級設(shè)計蟻大師捧場，邀賢請中國房地產(chǎn)對協(xié)會、中國物古業(yè)管理協(xié)會等熊單位領(lǐng)導(dǎo)牲制造聲勢，獲參與評比并努撓力獲得育全國性的獎項窯等方式），創(chuàng)欄造全國性名牌雨產(chǎn)品，完全創(chuàng)賺造出一個新的塊競爭層次作為懶競爭第四法寶銀。塊這樣的定位能磨夠真正則展現(xiàn)帶“鋤上市公我司初”婚的優(yōu)勢，而使在一般性房地產(chǎn)枕公司無法與自刮己站在同一個職高度上，訓(xùn)創(chuàng)造無競爭市埋場彎。默一麥、速項目總體定位震1炊、項目整體定膏位椅“咬國際生活社險區(qū)惠”秀區(qū)域生活中心拒（雞CL婆D披）脈、新生活天的締造者患項目測整體定位均依據(jù)：戲（袖1皂）隨著城市化職進程的迅速推異進，禽南京環(huán)城公路驅(qū)作為南京一環(huán)允的明確提出，貪項目地塊的區(qū)援域價值將會在楊未來幾年內(nèi)有些很大提升。常（桌2乞）項目番所在矛區(qū)域均的城市功能酬定位為項目的翅國際化概念提再供依據(jù)。用在睛距項目礎(chǔ)5幫公里尚范圍內(nèi)已有或暖規(guī)劃建設(shè)有含中山國際體育俱公園（杜高爾夫球場、屋馬術(shù)場仇等）辮、珠江夕路鎖I道T壟產(chǎn)業(yè)園、仙林辟大學(xué)城、南京航經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)馬區(qū)等貓，這一片將集貸聚大量們的切I紫T拜精英、城市貴爪族為項目提供湊高素質(zhì)消費群皇。汁（拌3倦）項目周邊自眾然環(huán)境優(yōu)美，納為本項目的生違態(tài)概念（國際禽化生活的組成叛）提供了獨特裂的支撐。項目河地處風(fēng)景區(qū)環(huán)喬抱之中，南望畢風(fēng)景秀麗的鐘制山風(fēng)景區(qū)，北壤靠華***她，西臨紫金山方，處在城市的菌綠肺之中。此墓項目拆遷改造材土地總面檔積經(jīng)140笨0料多畝，除戒了程75俊0桿畝可開發(fā)土地牛外，其余碎近氧65苗0糖畝土地全部作水為綠化、道路朽及市政配套用扭地，地塊周邊肅將是大面積開奧闊的綠地。注（急4業(yè)）歡四通八達的交壯通網(wǎng)為項目的寒國際化生活演剝繹提供了無限在空間。地塊東勸臨長江二橋連抗接線、繞城公堪路，南臨寧鎮(zhèn)夕公路。寧鎮(zhèn)公率路往西連接市惹內(nèi)交通干線，還進入市內(nèi)非常推便利，特別是很與玄武湖隧道孝相接，十五分金鐘便可進入市拐中心；往東逐經(jīng)東揚坊立交唐與諸多對外高娃速公路線相連起，對外交通極漁為便利；東側(cè)憲的繞城公路與懷長江二橋相連檔，直達江北。杠（什5香）本項目土地憲通過拍賣獲得釣，土地成本相巷對較高摔。依目前的規(guī)薄劃要求，別墅皂樓面地鬧價沫611譯0是元從/汽平米，多層樓它面地粱價漂183績3今元炕/聞平米，小高層烘樓面地哪價播91抹6騾元三/茂平米，項目脅只有走高附加藝值高產(chǎn)值之路升才能達到此項泉目運作的最理良想狀態(tài)。2、項目名稱“***”懲人類智慧的輝即煌見證尋人類文明的歷雨史豐碑虜項目名稱體現(xiàn)圣三層含義：倉（謀1逼）是一個城市渠的標(biāo)志和象征衫。目前南京規(guī)芹劃漢“宋一城三鐵區(qū)鞭”沫（河西新城、飄東山、仙西、秋江北三個新市失區(qū)），從發(fā)展呼的眼光來看，地他們都在般向衰“紅現(xiàn)代禽化嶺”花方向發(fā)展，這顛是時代的步伐局，是未來生活殲的衡量標(biāo)準(zhǔn)。目本項目處于市艦區(qū)和仙西新市獵區(qū)連接線上的舉一個損社區(qū)棄大盤，要打?qū)⒋隧椖繕O力肅做成城市的標(biāo)渴志、城市的象否征。顏（宋2賓）是一省種畫“回科翻技鞭”載的展示。目前躍南京的大盤都筍提倡一種生活界，如東郊零的筒清城、江北帝的華僑城、江堅寧的五夷綠洲芒等，是簡單房季子的堆積，只沈是色彩上鮮艷時，配套上多了欲一些東西，但童沒有真正體現(xiàn)執(zhí)出其大盤的價材值，而本項目風(fēng)是作為科技的擾展示。名（崇3秤）是國際化新翁生活的標(biāo)準(zhǔn)。刷***暑的整體開發(fā)要豎向發(fā)達國家看自齊，強猾調(diào)鞏“蛛數(shù)字化生母活閘”踐、狠“顛生態(tài)化生擱活剛”齊、扮“將智能化生段活容”郊，提出新時代般國際化生活標(biāo)串準(zhǔn)。跨（礎(chǔ)4裁）是企業(yè)品牌導(dǎo)的提升。作為羞江蘇懸***敏集團上市公司高立足南京房地阿產(chǎn)市場，以項領(lǐng)目品牌提升企狼業(yè)品牌，社區(qū)累建設(shè)觸以傾3趴0楚年不落伍為標(biāo)渣準(zhǔn)，將捏***獲集團的打造為鄙南京地產(chǎn)的第滿一品牌繩。噴順3料、項目折主題齒形象定位相“停現(xiàn)代者的飄、科技惑的嚷、饞生態(tài)的危”番主題社區(qū)舟“持M諷orden學(xué)—靜—信S舞cience熔—堵—鬧E農(nóng)cologi療cal辛”隆在國際化生活討社區(qū)的大背景倍下，我們的項浙目作為城東生黃活標(biāo)志，應(yīng)該及展現(xiàn)的不僅僅龍是配套、環(huán)境端，而更應(yīng)該超浪越產(chǎn)品本身的誘設(shè)計，努力提鼠升文化主題級，具體可以從炒新材料、將智能化、生態(tài)潛化的角度努力蜘提升產(chǎn)品的附距加值伏。掛象散文詩一樣具的隙CL萬D縱風(fēng)貌：看從狗31頂2沒國道，開車進神入城區(qū)馬上從澆空間高度可以難找到一個十字暢軸心，你可以己自豪的告訴朋嘩友，這就是塌城東新都市生匯活狠中心，真正實恒現(xiàn)匪“霸現(xiàn)代化、科技盒化、生態(tài)化泳”鄰。鏈31拐2駝國道旁一個大矮型燈塔上寫悟著幅“錫***島”郵，順冤著幸“估***徐”康指引鹽的方向，一條哀景觀通道緩緩磁滑下，幫銀行、郵局、奧醫(yī)院、購物中平心、電器城、式家具城等大型門配套流應(yīng)有盡有丑，榮我家帽就在括學(xué)校的憑后面祥，這是一所南滋師大附屬學(xué)校哀，我們家兒子里就在這里讀書急。航順著通往鹽***嚇的小路，是一站條特色商業(yè)街復(fù)，兩邊有精品飾店和風(fēng)味餐飲配，吸引著年輕緞人的心酷。亂答商業(yè)街的后面俯是陽光水岸和系大地風(fēng)景。蛇社區(qū)內(nèi)高低起厘伏的也自然嚇地勢凝，剛加上花草樹木鍋的點綴，竹成就了大大小標(biāo)小幾十個美麗米的花園爪。慧遠(yuǎn)遠(yuǎn)就可看到選陽光水岸，北柜斗星座，梅花餃樁式空間排布枝，山景、湖景淋，捏36紋0縱度景觀一覽無葬余，樓下盡是煮水，房子是從腦水中冒出來的巴，站在陽光水凝岸，不得不感虎嘆人類的偉大玻！用眼前除了山就扇是水，除了水緣就是綠，房子遠(yuǎn)是架空的，景枝觀是通透的。延商業(yè)街的東側(cè)濤是女四層退臺式花渾園洋房，屋頂鉆整板太陽能，蟻墻體內(nèi)部循環(huán)僅水，環(huán)保節(jié)能臂是折2獄1長世紀(jì)可持續(xù)發(fā)毀展的一個重要設(shè)課題，錘現(xiàn)代科技的成排果在這里大展鴉身手，一不小夫心還以為狐走進了科幻世摧界。盡進入痛城市山谷的道終路茶是象巷花果山拍一樣的美景，故20予0漢多套半山別墅憂，如從土中長弊出來一般碰，幻與周圍森林、殺山谷、瀑布融化為一體，成就溫了一幅完美的偵山水畫。弟瀑布沉邊還有一條象狹西湖邊的風(fēng)情店酒吧扎，完這里是聚集排城市貴族旦、都市精英剩的地方亞。晌在區(qū)內(nèi)的道路群上徜徉，沿路侍展示泛三種建筑風(fēng)格擋、三種特色風(fēng)減景、三種生活唱情調(diào)港，在組團和組源團之間有便利柜店滿足簡單居藍(lán)家消費，每個段居住組團有獨箱立完善的物業(yè)笑管理，安居在奸這里的都是向絹往新生活的人治們。鍋啄翅二、項聚目足SWO掘T積分燃析釋色球被聽1翁、項目地塊概咐況揉***宰地塊位于東揚綁坊立交的西北壇角，東臨長江中二橋連接線，自南臨寧鎮(zhèn)公路渣，北至并***構(gòu)，西至繞城公性路。實際出讓剝土地總面仗積溫497076避.糞5砌平方米。緣房號（略）未2織、項侄目涉SWO謊T惑分析搭內(nèi)腸洲容份劣勢解決辦法先項目優(yōu)勢分析舒S本trengt莫h責(zé)①瞇項目周邊環(huán)境室優(yōu)美。多***圾、紫金山等山吉景是本項目特鮮有的優(yōu)勢炮，屬尤其對本項目顧的別墅產(chǎn)品來騾說景觀因素是下不可多得天然匆資源。港②怎周邊交通條件廉便利。繞城公尤路、長江二橋駐連接線、寧鎮(zhèn)軌公路盒交通網(wǎng)四通八滾達，玄武湖隧呼道的修建更縮箏短了本項目進例入市區(qū)的時空要距離艱。蹤③徹項目位于繞城竊公路（南京一代環(huán)）以內(nèi)，營補銷推廣上容易暫找到支撐。喉④繭項目規(guī)模較大義配套完善，為計業(yè)主提供極其美便利的生活條詳件。容易營造闊大型生活社區(qū)角。產(chǎn)品檔次分貴布清晰，可以鋸滿足各種客戶魄群體的需求。飽⑤稀項目地塊寫自然添高低起伏，對繡于小區(qū)內(nèi)景觀滋的營造極為有六利。粘⑥么江蘇汁***欠作為上市公司鏡，有著強大的諸企業(yè)品牌和雄掉厚的經(jīng)濟實力轟，這為本項目理的成功開發(fā)提暑供了堅強后盾頃。葛①格重視自身小區(qū)撇配套建設(shè)，商惡業(yè)街、會所公巨交車站、學(xué)校漿、幼兒園等。票②峽滬寧鐵路的噪推聲影響，主要仗通過筒減震溝、減震引墻和綠化隔音邀帶狼等一些措施減職少對項目的影唯響。項目的小強高層部分是最滋靠近滬寧鐵路店的最外面一排襖房子可忙采用真空玻璃瞞等新材料隔音駐。譯③策通過社區(qū)大門好、社區(qū)主入口獲道路等一些措畝施減少高差對是項目帶來的不異良影響。葡項目劣勢分析狠Weakne攏ss病①滑項目地處南京墨市區(qū)邊緣。距霉離城市繁華地登段較遠(yuǎn)，周邊徒配套不完善，先人氣不足，目納前市場形象較溜低。嗚這一劣勢會隨劣著城市的擴容墳，而在今后詳幾徑年內(nèi)得到補足規(guī)。蜘②憂項目周邊噪音蹦較大，尤其是灌項目的西北側(cè)切緊靠滬寧鐵路顫線。腥③畢項目地塊與杏31陣2勁國道存在著封明顯的落差，肺使得小區(qū)內(nèi)部莖的私密性很難歲保證認(rèn)。續(xù)上表：抱內(nèi)業(yè)超容煉威脅解決辦法苦項目機會分析波Opport坐unity葵①巡項目周邊騾發(fā)展形勢良好拾，鐘山國際體饒育公園、馬術(shù)縣場地、珠江路瑞軟件園、仙林禁大學(xué)城、南京爛經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)棒區(qū)等陸續(xù)規(guī)劃蔽實施，為本項鋒目帶來源源不溫斷的客戶。四②克別墅用地的停作批，使得本項配目內(nèi)別墅顯得太更為稀缺，有逼利于價格的提層升。北③睜周邊大面積拆慧遷改造，產(chǎn)生懸新的購房需求游。象④雞南京妨房地產(chǎn)市場運漿行良好跳，為項目的發(fā)葉展提供了很好痕的宏觀環(huán)境亡。廳①針策劃公司隨時概隨刻收集市場算信息并進行分塵析和預(yù)測，幫哪助開發(fā)商減少沉或避免由于市首場變化帶來的塵不利因素。的認(rèn)真研究宏觀米政策的導(dǎo)向，似加快大盤開大臭速度。熱②衣針對大盤競爭務(wù)，采取增加項妥目的文化主題盜、塑造國際生風(fēng)活社區(qū)的形象激，盡量與競爭礎(chǔ)大盤形成差異鳴化優(yōu)勢。樸項目威脅分析運T概hreats席①成近期大面積土罩地出讓，特別乖是大塊土地的插出讓，加劇了朽房地產(chǎn)哀市場大盤競爭瞇。澇②蚊市場的不可預(yù)存測的因素，如優(yōu)宏觀政策的調(diào)思控等。剛?cè)蕖a(chǎn)品設(shè)計構(gòu)公思刮及項目發(fā)展思貿(mào)路樹1紅、恨項目總體發(fā)展?fàn)€思路挨本項目為航母牌級的綜合性社臂區(qū)，蹦規(guī)劃建設(shè)三種事類型的物業(yè)，針根據(jù)我司多年裹的大盤策劃經(jīng)箏驗，本項目分恰為三個獨立的附子秩項目進行運作妥。基項目分區(qū)發(fā)展胃依據(jù)：完（寇1焰）航項目的超大規(guī)際模是項目分區(qū)互發(fā)展的先天條細(xì)件。圖本項目占改地恥75博0陡畝，規(guī)模較大棟，分成三塊，等每塊占地段約褲25獅0昏畝艦，完全可以形傲成獨立的小區(qū)吧。胳（辰2揪）謊項目產(chǎn)品的要傳求。柄本項目規(guī)劃要膛求三種產(chǎn)品類岸型，三種產(chǎn)品友類型畢所占用的資源逆不同，成本不白同，價格不同喊，域針對的貝客戶群層次鋼不同，項目的債檔次貪形象家也不同性，為了能將高洞檔產(chǎn)品（別墅需）向更高層次哨發(fā)展，有必要冠形成一個獨立覽的高檔次高品勿位形象。振（倦3突）辛工程形象的要旗求。本項目三厲種不同類型的網(wǎng)物業(yè)，會穿插號開發(fā)，即同一駁時間段開發(fā)不夏同物業(yè)，為了確使開發(fā)產(chǎn)品的葉工程形象清晰壟明了，作為三羽個子項目來開凈發(fā)，每個子項彩目有獨立的工深程進度、發(fā)展講計劃、工程形據(jù)象，這樣有利稻于整個項目工撇程形象的統(tǒng)一躲。剪（陜4副）物業(yè)管理的輔要求。待不同類型的物羞業(yè)決定了消費完群體不同，他販們所要求的物揉業(yè)管理附加服笛務(wù)痰也灣不同，能承擔(dān)廈的物業(yè)管理費覽用也不同，為柴能將物業(yè)管理仰有序組織，需敘要分為三個獨或立的小區(qū)。艷（演5凍）市場形象的較要求。美三個子項目有南三個不同的市起場定位，押三個不同的市乞場形象，同時檢他們有同屬于缸整個大項目的懲形象央，這樣就是一陳個系統(tǒng)的市場鋸形象鳳。產(chǎn)品的市場項形象才能清晰腎，否則將是一按個綜合性大社液區(qū)的混雜形象頓。這是目前南忘京大盤開發(fā)的紛一個弊端。刷2忍、腦產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及布綱局引三個子項目三較種主要產(chǎn)品（贈別墅、多層、枕小高層杜）覺，每種產(chǎn)品占勉地約貨占荒1/蓮3袖，其基本尾分布如圖：毯三個小區(qū)之間潔的分隔采用河群流、道路、綠衫化帶、公建配乓套等四種方式程分割。忘3剝、各小區(qū)的燦名稱主題塑及檔次定位挖小區(qū)名稱痕產(chǎn)品類型譜檔次定位唉主題形象菠主題內(nèi)涵辜城市山谷葉別墅巷高檔欠自然的力量海自然與生態(tài)尖大地風(fēng)景冬多層牛中濫高然檔形科學(xué)的力量說科技與環(huán)保父陽光水岸午小高層者中高檔全藝術(shù)的力量封建筑與怡景注釋：泉（少1止）本項目別墅蓬規(guī)劃容積率不型大犁于底0.籃3奮，按照我公司誼操作砌多個蕉別墅項目的經(jīng)縱驗，累別墅應(yīng)細(xì)分為摸兩種產(chǎn)品來開阿發(fā)，即獨立別腫墅和雙拼別墅軌，以獨立別墅疑為主，至雙拼別墅為輔孕。別墅講究與弟自然的融合，償以例“面森林、瀑布、焰山旬谷噸”辣作為外部自然攔生態(tài)環(huán)境。酷（螞2勒）為將多層和倍小高層住宅品蓬質(zhì)做高，多層卡住宅中劃出一球個組團做成花買園洋房（一二巡躍層、三四躍料層）；小高層臥住宅中也劃出飛一個組團，做密成樓中樓的形開式，即電梯疊鹿加別墅。樣（饑3球）多層住宅的蚊主題是環(huán)保節(jié)屯能、新科技的刃運用，體現(xiàn)科錘學(xué)的力量。今（吉4沖）小高層住宅刑的主題體現(xiàn)人所改造自然的力棚量，小區(qū)內(nèi)以掏人造景觀為主枕，圓將變自然的欄起伏山勢瑞與人造的蝴湖燃水完美結(jié)合秧，完美演繹。壽做到戶戶有景板，戶戶有湖。暖4逢、各小區(qū)的產(chǎn)敘品料層次悄構(gòu)成凡小區(qū)名稱傷核心產(chǎn)品犁形象產(chǎn)品斯景觀環(huán)境今配套設(shè)施領(lǐng)建筑風(fēng)格倘主題賣點墾城市山谷戲別墅所半山豪宅、全相景生活至高點沈森林、峽谷、育瀑布伏名人俱樂部會濟所恐北歐風(fēng)格輪自然景觀、生愁態(tài)環(huán)境棵大地風(fēng)景績多層姐四層退臺式住饑宅、節(jié)能環(huán)保糕、屋面整體太客陽能、地板水展循環(huán)、花園洋霞房組團（一二概層約式、三四流層躍式）哪庭院、風(fēng)情商這業(yè)街匆、自然起伏的召地勢錯落有致豪，部分湖景盤大眾會所、幼乞兒園葵科技風(fēng)格磁環(huán)保、高科技腥含量康陽光水岸味小高層份點式小高層薄、氏36俊0乘度景觀、電梯陜別墅組團（躍偷式）、接鐵路沿線茶真空玻璃窗鬼、部分架空通湖透的景觀僅低密度、色自然地勢、吃人造湖景棍、泊36恢0著度山水景觀巧健康會所、中桿小學(xué)航澳洲風(fēng)格值人造景觀、新講材料運用漲5勿、項目開發(fā)計峰劃終（闊1話）濕項目的螞入市順時機選擇互從宏觀環(huán)境和縮區(qū)域環(huán)境來看霞，滿1999-2懸00跑3鳥年四年多南京群房價猛漲，目熄前漲勢幅度仍姿然較大，但從嘗宏觀政策對高燦價房的調(diào)控來混看，未來幾年昌內(nèi)著高檔商品房鳴價格的上漲幅法度將趨于平緩誘，而考慮到本培項目土地的利嶼息成本，建議鬧本項目盡早入昆市。哭（砌2暴）項目開工時斃機選擇鎖依據(jù)項目的規(guī)抵劃要求，項目拜最遲謝在帝200朽5掩年廢5寇月份開工。同召時兄依據(jù)項目目前單的發(fā)展態(tài)勢，頃項目最早能繩在快200慰4控年符5臟月開工紹。為杠使貪本項目盡快入取市，建議本項嫁目董于鏡200爹4佳年咸6抱月前耗動工。褲（撒3護）項目開發(fā)周盡期喪項目規(guī)模較大六，規(guī)總建筑面積剃約桿5膽5削萬平方米，累考慮到市場對午本項目的需求畜和本項目的施妙工進度斷，建議本項目濤分歇5掠期開發(fā)完成，壞開發(fā)時間跨度水從恭200小4誠年旗至胡20促08蘿年幻低捐共花巷5度年時間完成開勸發(fā)。鉆種種經(jīng)濟跡象滑表明，目前中淋國經(jīng)濟發(fā)展局默部過熱，預(yù)計層全行業(yè)經(jīng)濟閉發(fā)展速度軋在敗200零8親年鉗奧運會之后趨秘于平緩，因此夢本項目應(yīng)駁在母200霞8芳年之前開發(fā)完內(nèi)成。融（晉4彎）項目開發(fā)戰(zhàn)客略飾A姑/傷環(huán)境先行、配逗套先行年項目目前位置湖相對較偏，區(qū)熊域內(nèi)生活配套晌極不完善陣，為營造項目頸的居住氛圍，攤提升項目土地候價值，在一期初建設(shè)商業(yè)街、后學(xué)校、會所等砌公建配套。撿項目地塊目前池是荒地和拆遷咱地，內(nèi)部道路兵景觀環(huán)境幾乎丹為零。為營造某中高檔生活社鉗區(qū)的形象，在降一期將社區(qū)一慎級道路及其兩狗邊的環(huán)境做好發(fā)，掙隔絕鐵路公路偵噪音對社區(qū)的測輻射雨，騾同時利用小區(qū)分天然的地形地賢貌，起引水入?yún)^(qū)，構(gòu)安建相應(yīng)部分的掛湖景河綠化，楊主要管網(wǎng)鋪設(shè)煙完備，一期竣紗工時社區(qū)大環(huán)兔境全部完成。島B/橫先開發(fā)別墅產(chǎn)充品和多層產(chǎn)品云，后期開發(fā)小個高層產(chǎn)品植項目目前位置尖相對較偏，區(qū)序域內(nèi)最大的優(yōu)意勢是景觀優(yōu)勢巨，先期開發(fā)別案墅能較好的利偽用現(xiàn)有外部資爽源，并能最大沈限度提升土地嫁價值。多多層區(qū)是本項啟目牧檔次獸相對較低品種各，蠟銷售價格相對餓較低，銷售進扣度會相對較快革，容易聚集人舍氣，營造新社短區(qū)的居住氛圍飛。間小高層產(chǎn)品容臭積率較高，同修時土建成本也央相對較高，必椒須等土地價值運提升后再開發(fā)渡，才能獲得最方大的經(jīng)濟效益水。根據(jù)我司多摟年的大盤操作炎經(jīng)驗，多品種脅住宅項目，小行高層產(chǎn)品的開姓發(fā)一般在害后期進行。小厘高層的開發(fā)需痛依賴于完善的有生活配套，優(yōu)蘭美的環(huán)境景觀乳，成熟的社區(qū)析生活氛圍。遣C助/線開發(fā)產(chǎn)品檔次饞形象逐漸提高駛本項目地處市紅區(qū)邊緣，剃先期開發(fā)高檔勸產(chǎn)品價值很難青實現(xiàn)。霉從城市發(fā)展的毫角度來看，糕城市化進程的框加快，城市邊挎緣土地價值會瑞有很大幅度的失提升，高檔產(chǎn)熊品高獲利空間打應(yīng)留待后期實互現(xiàn)。帳大盤房地產(chǎn)項吸目一般是在后姿期獲得最大的主盈利空間，前阻面開發(fā)是在營賞造環(huán)境，引導(dǎo)禽市場的發(fā)展蔬，塑造社區(qū)知表名度。市場發(fā)臥展成熟后，做銷售價格也很劑容易提升上去噴，產(chǎn)品的綜合禿品質(zhì)也應(yīng)隨著蓄價格的提升而題有明顯的提升獨。同時，隨著觸市場競爭日益陵激烈，產(chǎn)品的鑒建造成本會有悟明顯的提升，狗這時要想獲得鏟更大利潤就必跑須將產(chǎn)品的檔功次形象努力提性升。產(chǎn)品檔次鉛形象主要體現(xiàn)爐在：產(chǎn)品的位胳置分布，產(chǎn)品筍的景觀環(huán)境，籠產(chǎn)品的建筑品射質(zhì)等方面。扶D捕/露多層區(qū)先開發(fā)打沿寧鎮(zhèn)公路部錘分擋寧鎮(zhèn)公路部分窩是本項目的門驅(qū)面，能夠最好圈的體現(xiàn)本項目椒的工程形象，柿同時該部分地依塊土地價值最當(dāng)?shù)停乳_發(fā)低魔價值區(qū)域，候再鄰開發(fā)高價值區(qū)割域，利于項目喂的持續(xù)發(fā)展。僑E殿/岡別墅泡產(chǎn)品卵的開發(fā)羽將貫穿整個項岸目的開發(fā)始終年別墅產(chǎn)品是本遲項目的一個亮拘點，且是市場陵的稀缺產(chǎn)品，銷容易吸引市場惹的眼球。因此軌別墅區(qū)應(yīng)分組耗團開發(fā)，有節(jié)床奏的進行。遵一期別墅開發(fā)議以雙拼為主，傅二期、三期開桂發(fā)純獨立別墅域，市場形象分層階段提升。面高檔產(chǎn)品由于罰其總價高，針民對的是金字塔行尖少量的消費鵲群，銷售周期膝一般較長，所損以開發(fā)速度不放宜過快色，特別是市場繁還未培養(yǎng)成熟王的情況下。榮別墅項目私占用大量的寺稀缺資源，摧這些稀缺資源尋會隨著社區(qū)建甩設(shè)的完善快速巨升值，因此定眨級別墅的開發(fā)辯應(yīng)留待后期進撞行，方能保證伏項目利潤的最悅大化。筑（碑4牙）項目開發(fā)計狡劃鳴開發(fā)時間禾及分期包產(chǎn)品種類往200篩4冷年榜一期始200筆5摩年探二期層200澤6朱年膜三期緊200稈7幼年醋四期沿200醉8稼年爬五期逝別報墅卡3添個組團絮1圓個組團調(diào)1職個組團剖1貓個組團倡多拌層嶺4簽個組團茂1狹個組團展2萌個組團陣1灶個組團腦小高品層記5龍個組團路1章個組團加2白個組團太2救個組團等商業(yè)街燙完成灰學(xué)校震幼兒園昂中小學(xué)富會所憶完成嫌四小、拐目標(biāo)市場定位師1亮、目標(biāo)客戶群席體定位還產(chǎn)品類型揉目標(biāo)客戶群體富比例畝別墅汽①聾南京高收入群撤體直②器蘇錫常、蘇北月、上海的高收含入群體蛇③靜國內(nèi)其它大城毛市的高收入群缺體敢④桑投資客林60%餓20%桌10%較10%割多層薄①逝周邊企業(yè)員工敢和區(qū)域內(nèi)固有豬居民低②侄仙林大學(xué)城內(nèi)芹的芳教師及相關(guān)尊單位常人員繭③系城區(qū)內(nèi)白領(lǐng)人剝士指④煌其它愿60%亞15%沸25%訪10%帖小高層據(jù)商業(yè)街父中小規(guī)育模威Shoppi縣ngMal彩l倘、金品牌服裝、中燃西餐飲、匯超市、動休閑茶樓、娛悔樂網(wǎng)吧、銀行須、郵局、移動頸聯(lián)通慎、醫(yī)院等央會所釋與品牌健身會仁聯(lián)營（如中體相倍力躁）籃，實現(xiàn)會員制匙消費晌學(xué)校查與名牌大學(xué)聯(lián)綠合辦學(xué)（如南漏師大附屬學(xué)校術(shù)）決客戶群體定位遠(yuǎn)依據(jù)：亮（撤1騙）別墅產(chǎn)品屬約于高端產(chǎn)品，件“恒高處不勝則寒略”牧，扇其檔次越高派知名度越廣，款針互對的客戶群區(qū)兔域來源就越廣過泛，如帝豪花挨園針對的是在期寧高級商務(wù)人陳士，部分外籍延人士；上海紫值園針對世界級動富豪。本項目紗別墅將利用天瓶然景觀蘋及四通八達的嘗交通餃優(yōu)勢，營造長擋江三角洲上的沸一顆明珠，客英戶群體區(qū)域來座源將以南京為極主輻射周邊城沃市。惑（鉗2戰(zhàn)）多層、小高棵層屬于中端產(chǎn)斑品，產(chǎn)品知名享度的區(qū)域性很來強，針對的客萍戶群體將以本塔區(qū)域為主槽。遺（澤3辨）商業(yè)街屬于降項目的公建配蠟套，其經(jīng)營者妻需要我們?nèi)フ型采蹋猩痰囊浪鶕?jù)是商業(yè)街的末規(guī)劃。皆本項目商業(yè)街肆布置在社區(qū)主眾要道路上，作敞為區(qū)域性生活票配套中心，同咱時返分隔多層區(qū)和具小高層區(qū)。商殿業(yè)街的主題何是艦“含集購物、休閑捕、旅游、娛樂窯于一房體沖”寇，中小股型丑Shoppi壓ngMal匙l任滿足區(qū)域生活導(dǎo)配套，商業(yè)街深可布置精品服船裝、中西餐飲碰、市政配套等老。2、戶型定位悲戶型定位主要石依賴于目前的查購房客戶調(diào)查質(zhì)分析，同時考蹤慮到面積和房篇間的合理布置拳。稅住宅類型杜套型慌面積麥比例護多層、小高層炕1*1蠻40則±材5耀10%節(jié)2*2*1腳80桐±紐5吵20%隙3*2*1妹100濃±逮5箏35%烏3*2*2攻120詠±填5剛30%怪4*2*2碑150拆±族5張5%基別墅蠶4*3*3宰180-22煎0災(zāi)20%慚4*3*4潑240-25扁0俊30%窩5*3*4困280-32嚴(yán)0均40%失5*3*5請360-40餓0憐10%揉3搭、銷售價格驕評估劇本項目在其發(fā)寨展期間價格定到位表：館平均價格敞產(chǎn)品類型洽200粥4贊年泄200聰5貿(mào)年倍200睡6稻年祥200智7計年姜200汽8嘉年顆別墅（萬襯元很/純套）俗180-22駝0奔240-26忌0根280-30少0黑300-32樣0角350-40戀0潔多層（上元三/m鉤2株）棟42腹00丟4600火5000增5200昆小高層（鍛元蜂/m茅2私）梅5500各6000坦6800呀商業(yè)街（樸元辜/m梢2篇）秋6000譯6500窮8000注釋：疤（帳1耗）姜打劃線為此時劃間段無該類產(chǎn)場品銷售。煤（總2際）由于位置景案觀及配套對別徐墅價格的敏感插度很大，別墅刺價格按套計算掛更合理。慘別墅的套型變尊化區(qū)間較大，片總價變園化寄區(qū)間很大。疼一期中含有雙營拼別墅整體價奇格偏低，二期恐、三期屬于純敲獨立別墅，每兆套總價明顯較涼高。移（臟3煮）本項目計劃欄開發(fā)周負(fù)期典5禽年娛，從成本的角告度和區(qū)域開發(fā)飼逐漸成熟的外總部條件來看，侵此區(qū)域房價每府年的升幅廳在成8-10菌%設(shè)。定價依據(jù)：祝1頂、成本法懲（由于時間關(guān)教系，本案采取租簡單的成本法膚）謝本項目實際決可開發(fā)面福積牙75槽0招畝，出讓國金內(nèi)9.1護1界億元，平均土追地價粱格曬183境3元元歉/疫平米。陪產(chǎn)品類型帖土地價格（管元信/鬼平米）哭容積率撈樓面地價（午元曬/拌平米）扔土建及其它成底本（徑元宴/短平米）讀總成本（省元草/丟平米）怖20喪%糠的毛利潤（征元射/務(wù)平米）香銷售價格（慢元褲/希平米）藥別墅吳1833盆0.3累6110勵1200折7310踢1462浴8772朽多層核1833流1.0千1833療1500傻3333雁667傻4000饒小高層慢1833素2.0爹916拿1800驗2716散543糞3259注：鹽（辨1壺）規(guī)劃要求中是對商業(yè)街未作孝具體的限制，捎故成本法中未修對商鋪的價格曠作具體的經(jīng)濟向評價。俱（早2睬）由于土地是業(yè)整塊出讓，各謙產(chǎn)品所對應(yīng)區(qū)菌域土地價格按況照整塊土地的墻平均價格計算畢。揭（纖3程）此評估價格眠僅為靜態(tài)價格番，未考慮資金在的時間價值傍，擁200鴨5陽年以后銷售的宿物業(yè)按每適年疑8-10夏%版的漲價幅度計白算。區(qū)2瘦、市場比較法拼（本案僅采用砍簡單的加權(quán)平遲均，若有機會贊在詳細(xì)策劃報猾告中我司會提哲供規(guī)范的評估疫報告）床本項目產(chǎn)品分農(nóng)為三種類型，澆可比實例也不奸盡相同，競爭烈項目也有很大繩區(qū)別。策（怖1鎖）別墅產(chǎn)品市藥場比較價格懼可比實例可以隔擴大到南京區(qū)績域內(nèi)的中高檔嶼別墅，本案選倡擇帝豪花園、偵東湖麗島、翠淘屏國際城、密金陵家天下束等帳4智個案例。階項目名稱饒獨立別墅平均價價格（怨元初/展平米）甩比較權(quán)重續(xù)帝豪花園朋18000討0.1桂東湖麗島攔7000局0.3震翠屏國際城塵8000次0.4奴金陵家天下皇6000抵0.2臣獨立別墅評估去價格為籍18000延×館0.1+70粱00悟×僚0.3+80翁00揀×企0.4+60乏00待×垃0.2=83蠟00布元鳥/憲平米嚷（污2己）多層、小高繼層產(chǎn)品市場比恨較價格犧多層產(chǎn)品屬于場中端產(chǎn)品，產(chǎn)秋品的消費區(qū)域投性很強，可比療實例應(yīng)在區(qū)域四范圍內(nèi)尋找，據(jù)項目所在區(qū)域青目前在開發(fā)的排類似項目較少哭，有陽光嘉園旦、天泓山莊、番天悅園、紫金判山松林谷哀等府。簽項目名稱白小高層、多層個平均價格礦比較權(quán)重選陽光嘉園媽4300茫0.2滔天泓山莊撥5300凍0.2紐天悅園碗3300葛0.2鴉紫金山松林谷驗4400獨0.4奉多層、小高層脊評估價格為盞4300懂×掉0.什2泄+驗5300立×昆0.廊2合+墳3300叉×眉0.貨2核+天44莖00致×鍵0.燈4令=脊4340泊元欺/零平米愚五、南京房地被產(chǎn)市場簡要分狡析息起連鴉南京作為江蘇初省省會、長江再三角洲重點發(fā)芽展城市，南京重的地理位置和遺人文文化，外櫻來人口、大量顆的留寧發(fā)展的餅大學(xué)生等等一策些條件和機會仔，導(dǎo)致城市發(fā)爬展進度加快，肚帶來了目前南款京房地產(chǎn)市場你迅速良好的發(fā)柱展。果200漠2柄年以來，我國隆經(jīng)濟持續(xù)快速他發(fā)展，城市化待進程加快，居愿民收入水平提貿(mào)高及政府啟動崇內(nèi)需的政策，五都為房地產(chǎn)業(yè)競的發(fā)展注入新鄙的活力，在諸柏多利好因素的古驅(qū)動下，房地挎產(chǎn)市場繼續(xù)保瓜持高位運行狀闊態(tài)，南京房地纖產(chǎn)市場在宏觀挪經(jīng)濟快速發(fā)展備的大背景下，感也呈現(xiàn)出了快祖速發(fā)展的勢頭愿。講200井3凡對于南京房地恢產(chǎn)開發(fā)商而言毛是個機會年船，撿“沃全年將新建連成數(shù)30暖0譜萬平方米商品漿房綱”曾、屑“貫不少我于承6迎0料個樓盤新年開舊建澇”攪這樣的消息女已食預(yù)示事著冒200稠3代年賤南京仿房懷地產(chǎn)市場伴的紅火。望1偶、燦南京房地產(chǎn)蘭供求狀況蚊分析獵（顏1運）供給分析瓶200碎1餓～僑200輸2攜年南京房地產(chǎn)醋市場綜合統(tǒng)計盞名稱香200挺1蜻年度韻200矩2筆年度倦總投資厘111003附4旨萬元景137626絡(luò)0樣萬元肢施工面積味1052.8場8蝕萬平方米寫1347.7御5腿萬平方米擇新開工面積唱502.2紋5鋪萬平方米秘竣工面積平402.7炭6超萬平方米墓215.3銷8來萬平方米徐商品房銷售額估81.854換4趙億元蛇103.8千3剝億元對商品房銷售面店積江281.6眾0嘗萬平方米述346.碰1著萬平方米憑200炭3民年撲1秩－躲8樸月份全市房地顫產(chǎn)開發(fā)投資完禍成醒104.6蟲2題億元，同比增花長抄50.5她%畜。從用途情況饅看，住宅投資肅完鉗成姿69.1寸4嘆億元，同比增堆長晉44.8感%研；辦公樓完救成洲9.6劃2雜億元，同比增介長傻31.9臟%綿；商業(yè)營業(yè)用品房投資完背成倒6.7濫8慮億元，同比增瑞長夏50.5完%輪；其他用房投胳資完父成功19.0棚8拘億元，同比增愧長旦91.6%殲?zāi)暇┓康貭t產(chǎn)藍(lán)200熱3居年獸1蛙～騰7灑月經(jīng)濟指數(shù)母計量單位西本月止累計斜比去年同干期棉±%刑指躺峰標(biāo)俗端名誤泳稱坊計量單位芝本月止累計烤比去年同母期謙±%瞇房地產(chǎn)開發(fā)投倆資額席萬元優(yōu)94.11傾63兩#飲裙商品房屋投資損額顧萬元飲75.34保77.4冶土地開發(fā)投資受額塔萬元手11.79松14.8聲1惱、按工程用途至分距0屑0晚住宅舞萬元束61.58掘57.2存辦公樓福萬元拋9.15駁42.1綠商業(yè)用房踢萬元徐6欺71.7目其他丟萬元博17.38目101嫩2壘、房屋建筑面信積腳施工面積鐘萬平方米龜1155.4堡3珍33.8陣#擁矛住宅叮萬平方米簽899.83繁36.3妙竣工面積新萬平方米蜜118.63然34.5鍬#圈籍住宅裹萬平方米挎108.77演49曾3僚、商品房屋銷戶售面積拖萬平方米暗156.39鉛7岔#租觀住宅每萬平方米涼141.9激13.9米4激、商品房屋銷閑售額腥萬元浴51.18蛛23.4略#筐鹽住宅成萬元孤43.84散32.4灣5餡、土地開發(fā)面浙積我萬平方米偉135尺60.1舒（深2淘）讓競爭態(tài)勢防政府大面積土覽地的掛牌出讓跑，未來幾年內(nèi)編供應(yīng)量將呈現(xiàn)鵝大幅度增長的泊趨勢，競爭將嚇會更加激烈衫。右200清2桑年南京土地出洋讓面積達近到希883.2贈5慰畝色。縣200節(jié)3沃年下半年還將低有撞3耐4歡塊地上市，出抵讓面積達爹到改489.3賽9哄萬平方米。達未來樓盤的核外心競爭力，將型由產(chǎn)品的第一羞層次即核心產(chǎn)丑品向第二層次略轉(zhuǎn)移即形式產(chǎn)香品。也就是說木樓盤的競爭力掩將不僅表現(xiàn)在慘產(chǎn)品本身，套謹(jǐn)型的大小、空栗間的舒適度、濫樓盤的整體規(guī)瞇劃等一些基本柏技術(shù)指標(biāo)，還晃將表現(xiàn)在商品獻房的售后服務(wù)聯(lián)、物業(yè)管理、煤以及小區(qū)文化銀的建設(shè)上。甘（捏3記）折需求趨勢獄隨著南京城市挽化進程的加快受，舊城的改造補、新城的擴建兔城市規(guī)模迅速屋的擴大，工業(yè)情的大力發(fā)展，爆城市人口的迅淺速膨脹，南京冒房地產(chǎn)市場需傍求將會呈現(xiàn)快韻速放大的趨勢噴。尤其未來兩斗年內(nèi)將有大批惜房地產(chǎn)項目上丈市。逢（絹4牧）腸價格趨勢直郊區(qū)盤增速將輔減緩澤和血商品房推出量非成倍增長掛等一些條件，籮我們大膽預(yù)測乏南京房價的漲允勢空間至多還籮有兩三年。2001年前價格評估只是南京市區(qū)。2002年以后價格評估包括了周邊郊縣，導(dǎo)致2002年房地產(chǎn)表面價格下降2001年前價格評估只是南京市區(qū)。2002年以后價格評估包括了周邊郊縣，導(dǎo)致2002年房地產(chǎn)表面價格下降攔2啊、南京房地產(chǎn)壁市場特點光目前南京房地賽產(chǎn)市場處于初駐期階段，房地騙產(chǎn)三級市場體碰系不健全，政索府調(diào)控和管理想水平有待提高低，消費者的消琴費觀念需要轉(zhuǎn)攏變。從拉動內(nèi)騾需和推動房地況產(chǎn)市場健康、接穩(wěn)定發(fā)展的目壟標(biāo)來看，南京線房地產(chǎn)市場目煮前處于良性運萬行態(tài)勢。當(dāng)前璃根本問題是強炊化科學(xué)規(guī)劃的摸引導(dǎo)，防止房攤地產(chǎn)業(yè)低水平啄的擴張。易商品房供求平權(quán)衡，不少區(qū)域虛出現(xiàn)供不應(yīng)求慧的局面。鴿從商品住宅開前發(fā)區(qū)域分布看配，市中心樓盤未供應(yīng)量明顯減播少塔，案“懸一城三雙區(qū)海”語供應(yīng)量加大。豈樓盤規(guī)模日趨摘擴大。僅去年耕我市房地產(chǎn)開肢發(fā)項目超傘過有1輕0皮萬平方米以上晝規(guī)模的樓盤塞有根4寺0避多個，規(guī)模與喜檔次都比往年佩有了大幅度提荷高。大規(guī)模樓戲盤的成本更加嫌集約，配套更巖加完善，小區(qū)岸環(huán)境更容易營議造。崗住宅熱點區(qū)域嚼明顯轉(zhuǎn)移。從貿(mào)區(qū)域來看，建無鄴區(qū)已經(jīng)躍居站各行政區(qū)之首物，鼓樓和玄武幼等區(qū)域由于市研場價格較高，除市場銷售份額卵有所下降。率住宅形式日趨首多樣。以多層鋼、小高層為主須，高層項目很蝦少。戶型多種夾多樣。市場在鹿售樓盤戶多型種類繁多。捧小戶型炙手可散熱。外來人口餓的增加，中青孫年逐漸成為購破房的主力軍，怨過渡性住房消懼費是他們的顯墨著特征。因此醫(yī)7同0遮平方米振以下的中小戶艷型開始熱銷。廁環(huán)境理念深入霸人心。南京房煩地產(chǎn)經(jīng)畜過粉1篇0準(zhǔn)年多的發(fā)展，澤激烈的市場競兆爭逼迫其不斷澤走向成熟，運零用多種競爭手瞧段和方法。一每些具有超前意腎識的發(fā)展商已漏充分認(rèn)識滑到雁“溜以人為稍本游”損環(huán)境設(shè)計理念透對項目成功與木否的決定性。坑品牌經(jīng)營更上罩層樓。開發(fā)商痛在產(chǎn)品營銷上風(fēng)開始由粗放經(jīng)塘營轉(zhuǎn)向集約化乖經(jīng)營的道路，律注重公司形象責(zé)宣傳，注重品芒牌意識的提高孝。班3寺、目前南京房嶼地產(chǎn)市場需求損特點祝七大板塊中，刮城東與河西仍傷是消費者最青通睞的購房區(qū)域赤，但河西對消航費者的吸引力福上揚，有意向蓋到江北購房的索消費者最少檢。旁堪草場門大街周欣圍片區(qū)、城東送干道片區(qū)、江微寧開發(fā)區(qū)、浦磨口片區(qū)的住房該分別最受河西劑、城東南、江復(fù)寧、江北板塊累住房需求者的果歡迎，另外，腸有意向購買河支西的集慶門大屯街以南片區(qū)、在江寧開發(fā)區(qū)片繁區(qū)住房的消費求者相較去年明踢顯增多饑。惡顏多層住宅仍然語是消費者的首亞選，但小高層側(cè)住宅逐漸為大漸眾接受，不過群相較河西、城孔南住房需求者希，江北、江寧鷹住房需求者對絮小高層的接受倉程度稍低住。評僵消費者對套型釘?shù)男枨蟆Ｈ蚁炊d二衛(wèi)成為判需求最大的套平型，并與三室底二廳一衛(wèi)、三詞室一廳一衛(wèi)的菜需求進一步拉旋大；二室二廳僚一衛(wèi)則取代二押室一廳一衛(wèi)成安為好“旗二壇室緣”鞏房型中的主力突需求套型丘；醬“逐二廳甩”逮住房需求進一硬步加大囑。播核8雹1正－巴120M2座的住房的市場陰空間仍然最大劃，并且其中又窯以桑8貼1辣－晴100M2殼的住房需求最皺大，住房面積垮需求相退較淋200稀2光年變化很小，浩只是消費者對溝面積在蒼100M2膊以上住房的需潮求略有增加。探單價慘在消250農(nóng)1閘－啄400嘗0告元獻／艘M般2有，總價鬼在告4陪0鄙萬元以下的住趕房最適合消費郵者的需求，并玻且消費者的價癥格承受能力比傍去年增強。省交通是否便利部仍是影響購房隊者的第一位重濱要因素，但相謹(jǐn)較去年，小區(qū)傾內(nèi)環(huán)境景觀、枝小區(qū)周邊自然吐環(huán)境、周邊生頂活配套設(shè)施左售右消費者購房筐決策的影響力隆增強慧。睜棚消費者主要需孝要面積福在盒3勞1愁－需80M炮費。總價緣在春1理1營－皮3濫0絲萬元的單身公學(xué)寓，其中又以碰面積兩在秒4諒1促－傅50M2聞、總價紗在宵1得1往－塔2絹0旬萬元的單身公艷寓的需求最大距。弓魯消費者對南京群住房的升值潛憂力看好，從板革塊方面看，消悶費者對江北住避房的升值潛力純最有信心，從霜片區(qū)方面看，贊消費者對奧體馬中心片區(qū)、江憤寧開發(fā)區(qū)片區(qū)霸的升值潛力的枯認(rèn)同度最高。斧4謝、南京各板塊趴簡述渠（嫩1鐘）牛城東板塊醫(yī)城東板塊以良共好的自然環(huán)境抵、濃郁的文化樸氛圍見長，是區(qū)南京人公認(rèn)的擁最適合居住的暢板塊。核（組2愧）柿河西板塊惜河西板塊則作編為近幾年來南副京市政府重點蛇發(fā)展的區(qū)域，顛借十運會召開有的契機成為房姐地產(chǎn)開發(fā)的熱昨點板塊，在交僻通、配套、綠麗化等方面正在農(nóng)逐步得到改善追，是眾多消費占者矚目的焦點六。河西板塊樓脖盤漲幅最猛，趟目前該區(qū)域樓曲盤超克過瀉500壓0破元百/垮平方米的比比隙皆是。莫愁湖育片區(qū)高檔居住香區(qū)形成和奧體找中心片區(qū)的即移將崛起將為河監(jiān)西板塊新的亮倒點。賴（塌3嚇）騙城中板塊質(zhì)數(shù)量少，就是繳好。城中板塊遺由于本身地價聚、房價已沖到報了一個相對高網(wǎng)點，上漲空間智自然不大，漲公幅相應(yīng)較低。軍目前舊城的改壁造必然會帶來叔城中一些高檔伴樓盤推向市場永，滿足一些需勁要生活便利階弱層的需求。柜（斧4關(guān)）閘城北板塊勇城北隨著南京穗城市的改造和清沿江開發(fā)戰(zhàn)略肺的推進，吸引夏了眾多開發(fā)商帆和市民的普遍菊關(guān)注，實行跨帝江開發(fā)，最終目達到長江南北汽兩翼雙飛的美老好前景，臨山潤濱水的城北迎軟來了前所未有殲的發(fā)展機遇。值（疲5映）釣城南板塊波200屆3查年開春以來南仆京樓市迎接的完第一撥熱潮幾普乎都集中在了羊城南秦淮河沿腔線。中燈江衛(wèi)`彎美河、世紀(jì)豪秘庭、華庭水榭剩、夫子廟大世皆界、鴻仁名居泰以及浙江名城甚在光華門抽的領(lǐng)2旨3墳萬平方米的項歡目抵和寧南片區(qū)翠竹竹園、翠島花守城虧等陸續(xù)粉墨登姿場臉，城南片區(qū)一雅片繁榮景象。胖（終6暢）否江寧板塊鉆江寧板塊晴開發(fā)區(qū)片區(qū)以胡其優(yōu)美的環(huán)境查成為了江寧住肆房需求者心目凳中的佼佼片區(qū)莊，島另外，岔路口番片區(qū)、東山鎮(zhèn)貞片區(qū)的住房也尊受到歡迎，分糊別約有三成的斬消費者有可能蒙會選擇在二片史區(qū)購買住房，蛛這兩個片區(qū)分信別有距離主城件區(qū)距離近、配勵套設(shè)施較完善傲的優(yōu)勢。湯山浪鎮(zhèn)片區(qū)、麒麟京鎮(zhèn)片區(qū)的偏好棍率則明顯較低著。減（稿7勞）滿仙林板塊哨隨著南京仙林表大學(xué)城和仙林技新市區(qū)的開發(fā)抱建設(shè)，該區(qū)域嘩的投資開發(fā)價拘值越來越被看粒好。仙林具備肺的適于居住的亮區(qū)位、開放、味人文、智能、的信息、生態(tài)、顫規(guī)劃、交通、筑產(chǎn)業(yè)等九大優(yōu)傘勢，最初仙林袖板塊以房價低惡廉取勝，一年折來，大學(xué)城初剪具規(guī)模，房價概也一路飆升。膛不少二手房價摘格都已經(jīng)暴漲毫了一倍之多。真（怪8予）達江北板塊員目前江北在開惕發(fā)樓盤較少，鐵主要有華僑城躁、碧云山莊、式威尼斯水城等像少數(shù)樓盤。主堤要是滿足周邊駕居民住房條件畝的改善。隨著樣沿江開發(fā)的大隆力開展，江寧硬板塊將會有很翼快的發(fā)展、很燦大的升值潛力烏。闖（研9澇）胃溧水板塊慚溧水房地產(chǎn)板僚塊的崛起。溧冬水自然風(fēng)景優(yōu)泡美人文氣息濃憶厚，縣城各方受面條件發(fā)展迅難速，商品房價訴格便宜（均價似在伐125革0謹(jǐn)元聯(lián)/臣平方米）逐漸定成為南京市民悼一個不錯的選障擇。溧水為南房京市老人提供判了一個安享晚方年的樂土，為去市區(qū)低收入階蜜級改善居住條倆件提供了條件蠶。招六、健***促的優(yōu)勢起***論是極少數(shù)在全起國范圍內(nèi)進行皆房地產(chǎn)全程營斯銷策劃的公司淚之一，目前足谷跡達遍全喂國霉2桃8挪個省、市、自說治區(qū)，壩技術(shù)力量來源遼于深圳，疾江蘇公司亡總經(jīng)理作為深炸圳描資深事策劃待人士漆全面負(fù)責(zé)南京赤項目，民擁有十余個大叼盤操作經(jīng)驗，緞并始終不斷學(xué)置習(xí)、創(chuàng)新，保能持顧問公司的飄根本優(yōu)竄勢躺—逝—歇智力優(yōu)勢。龍***蚊南京藝主要成員包具有很多大項交目的實際操作熱經(jīng)驗，能夠高廈層次的操作城苗市化房地產(chǎn)策竊劃項目，能夠蝴保證項目的操終作成功。降蘇源頤和美落地泄腫尼占蔽地鹽160豬0移畝錯蓋目斗南京軟翠屏國際跌城祝很益愿占將地金220漢0含畝掀升勺翼南京從廣成東方名菠城服雙暖占爛地偵40播5講畝夕柿型清南京墳寶安集團土地顆發(fā)湖展倆濃葛占刺地糾400亦0廳畝關(guān)申燙煤武漢溫宏宇玉龍山壩莊憑消胃占羨地徑200榨0莖畝求駝夸結(jié)成都乖中城康橋花蝦園厘愉幕建炭面巴5挽0補萬平膨米列威勾深圳葬金沙灣新憶城童垮享箏建腳面肝3衣6躺萬平溜米熟千掩湛江秀振業(yè)星海名媽城驕唐鑼建未面態(tài)8筐0剩萬平參米產(chǎn)扔被深圳迅飛尚國際新黃城挽賴供占豆地摩90隨0薄畝譯輔商想蕪湖飽***蛛具步有歲600戚0撲余個不斷更新勵的本地客戶網(wǎng)讓絡(luò)（金陵樓市趟會員網(wǎng)）。被***涂對項目實行全注程策劃代理操繼作模式，能夠宜一體化服務(wù)。維全程模式包括事前期策劃、方攔案規(guī)劃、廣告芝設(shè)計、銷售代債理、商業(yè)招商無、物業(yè)顧問。臨***相房地產(chǎn)顧問機箱構(gòu)作為中國房泳地產(chǎn)協(xié)會會員熊、中國物業(yè)管筒理協(xié)會會員、童中華全國工商還聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商碎會會員、深圳筆廣告協(xié)會會員粒等四大國家級圓品牌，級具有良好的政評府協(xié)調(diào)關(guān)系，宮能夠幫助發(fā)展仗商解決開發(fā)方本面的系列問題點，容易為房地句產(chǎn)項目的整合邊資源、營銷造臂勢，形成品牌沿的強強聯(lián)合鍛。候***熊具有一個系統(tǒng)仙的服務(wù)平臺，揀保證多角度為愈發(fā)展商提供夫一流拐顧問服務(wù)。束（新加坡）蔡恰家聲特許建筑呆師中國代表處恒加拿大柯布（龜深圳）設(shè)計有貌限公司鞏深圳金地物業(yè)母管理有限公司旦深圳美地環(huán)境蘆藝術(shù)設(shè)計有限薯公司諒美國和石光壞SPAC處E體規(guī)劃與設(shè)計有回限公司喂廣州決策資源毛聯(lián)合機構(gòu)裂南京第六季廣棕告公司受南京百市物業(yè)環(huán)總公司喂《金陵樓市》敲編輯部吃7燃、豈***進能夠整合國內(nèi)他業(yè)界知名人士誼為本項目提供慢名人轟動效應(yīng)鴉。和顧云昌袍先生（中國房丹地產(chǎn)協(xié)會秘書蜻長）抬蔡家聲奔先生（國際級筑建筑大師）甜李卓章謙先生（廣東物瞇業(yè)管理協(xié)會會吉長）佳聶梅生防女士（中國住程宅產(chǎn)業(yè)商會會茂長）應(yīng)謝家謹(jǐn)墳女士（中國物蕉業(yè)管理協(xié)會會議長）鑄亞附喬饅七、焰***休項目服務(wù)取費快基本報價晃***剝項目作為知名省上市企兄業(yè)諸“眨***梢集蒜團瞇”神在南京的奠基公之作，會制造松巨大的社會影才響同時也會提冬升合作公司的歸知名度，基于綢真誠合作、共牙同發(fā)展之目的挪，我司服務(wù)取曬費報價如下：吉前期策劃服務(wù)們?nèi)≠M：人民翼幣菌2睡0辮—光2絡(luò)5捕萬元整（根據(jù)含工作難度和工翼作量大小）嶺銷售代理取費曠：南