本文格式為Word版，下載可任意編輯——房地產估價整理習題房地產估價

第一章房地產估價概論

1、某注冊房地產估價師擬購買A市C區的一套多層住房，該估價師根據自己對該套住房實物、權益、區位等的勘查、分析，運用適當方法對該套住房進行了估價，并最終以接近于該估價對象價值的價格成交。該估價師對該住房的估價是專業房地產估價。()2、房地產估價從某種意義上講是（）房地產的價值。A.發明、B.發現、C.創造、D.確定

3、房地產需要專業估價的基本條件是房地產具有（）的特性。A.獨一無二和供給有限B.獨一無二和價值量大C.滾動性差和價值最大、D.不可移動和用途多樣。4、評估征收房地產造成的停產停業損失，屬于（）業務。A.傳統評估業務、B.價值分派C.相關經濟損失評估、D.價值減損評估1、×2、C3、B4、C

其次章房地產及其描述

1、某地區各項基礎設施開發的正常費用分攤到每平方米土地上，分別為道路20元，燃氣18元，供水14元，排水16元，熱力12元，供電25元，通信8元，場地平整15元，則該地區五通一平的正常費用是（）元/平方米

五通一平：道路、供水、排水、電力、電信、場地平整

2、任何一宗房地產只能就地開發、利用或消費，并且要受制于其所在的空間環境。房地產開發利用的這一特點，本質上是由房地產的（）特性決定的。A.易受限制、B.相互影響、C.獨一無二、D.不可移動

3、以下影響某套住宅價格的因素中，不屬于實物因素的是（）。A.戶型、B.樓層、C.層高、D.裝修

4、房地產具有供給有限特性，本質上在于（）。A.土地總量有限、B.規劃限制、

C.房地產不可移動、D.價值量大1、982、D3、B4、C

第三章房地產價格和價值

1、在賣方市場下，增加賣方繳納的稅收一般會導致房地產價格上漲。（）2、以下關于比準價格、積算價格和收益價格關系的表述中，正確的是（）。

A.在房地產市場比較成熟且處于正常狀態時，積算價格低于收益價格；B.在房地產市場存在泡沫時，收益價格大大高于積算價格；C.在房地產市場不景氣時，積算價格（未扣除經濟折舊）大大高于比準價格或收益價格；D.比準價格傾向于成交價格，積算價格傾向于最低買價，收益價格傾向于最高賣價。3、以下屬于成本租金構成的內容有（）。

A.折舊費B.維修費C.管理費D.保險費E.房產稅

4、以下關于不同類型價值的高低關系的表述中，錯誤的是（）。A.原始價值高于賬面價值、B.投資價值高于市場價值C.提防價值低于市場價值、D.快速變現價值低于市場價值

5、對于同一估價對象和同一估價時點，以下價值類型中評估價值最大的一般是（）A.提防價值B.市場價值C.剩余價值D.快速變現價值

6、以下房地產價格中，相對能更好反映地價水平高低的是（）

A.土地總價B.土地單價C.樓面地價D.商品房價格

7、.某宗房地產購買總價為50萬元，首付款為房價的30%，余款由銀行貸款支付，該貸款的期限為10年，年利率為5.58%，按月等額歸還本息。則關于該房地產價格的說法中，正確的有（）。

A.該廠房的實際價格等于名義價格B.該房地產的名義價格為50萬元C.該房地產的實際價格為50萬元D.該房地產的實際價格高于50萬元E.該房地產不存在名義價格

8、在估價中選擇4個可比實例，甲成交價格4800元每平米，建筑面積100平米，首次付清24萬元，其余半年后支付16萬元，一年后支付8萬元。乙成交價格5000元每平米，建筑面積120平米，首付24萬元，半年后付清余款36萬元，丙成交價格4700元每平米，建筑面積90平米，成交時候一次性付清。丁成交價格4760元每平米，建筑面積110平米，成交時支付20萬元，一年后付清余款32.36萬元。已知折現率10%，這4個可比實例單價分別是多少？

1、×2、C3、ABCE4、B5、B6、C7、ABC8、

第四章房地產價格影響因素

1、以下房地產市場調控政策等措施中，會導致房地產市場價格上升的是（）A.降低房地產開發貸款利率B.增加土地有效供給

C.降低契稅D.提高購房貸款利率

2.一般來說，國內生產總值的增長會形成較多供給，引起房地產價格下降。（）3.以下關于居民收入水平對房地產價格影響的表述中，正確的有（）。A.居民收入的真正增加，尋常會導致房地產價格的上升

B.假使居民收入的增加是衣食較困難的低收入者的收入增加，則對房地產價格影響不大C.假使居民收入的增加是中等收入者的收入增加，則會促使房地產價格上升

D.假使居民收入的增加是高收入者的收入增加，且其無房地產投資或投機行為，則對房地產價格影響不大

E.居民收入水平的變化對房地產價格的影響不大4.以下狀況中會導致房地產價格上升的是（）。

A.上調貸款利率B.收緊房地產開發貸款C.開征房地產持有環節的稅收D.增加土地供應5.以下房地產狀況中屬于區位狀況的有（）。

A.位置B.房地產規模C.環境景觀D.外部基礎設施完備程度E.朝向、樓層

1、C2、×3、ABCD4、B5、ACDE

第五章房地產估價原則

1、房地產估價中，遵循獨立、客觀、公正原則的核心是估價機構和估價人員應當站在（）的立場上，評估出一個對各方當事人來說都是公允合理的價值。

A.委托人B.估價報告預期使用者C.管理部門D.中立

2、估價中要注意估價目的、估價時點、估價對象狀況和房地產市場狀況四者的匹配關系，其中（）是龍頭。

3、某估價機構接受保險公司的委托，對被火災完全燒毀的房屋進行價值鑒定，為保險理賠提供參考價值，估價時點為現在，則其估價對象狀況和房地產市場狀況分別為（）。A.估價對象狀況為過去，房地產市場狀況為過去

B.估價對象狀況為現在，房地產市場狀況為現在C.估價對象狀況為過去，房地產市場狀況為現在D.估價對象狀況為現在，房地產市場狀況為過去

4、某宗房地產的土地面積300㎡，建筑面積250㎡,建筑物的外觀及設備均已陳舊過時，有待拆除重建，測算拆遷費用為每平方米建筑面積300元，殘值為每平方米建筑面積50元。試計算該宗房地產相對于空地的減價額。

5、某建筑物的建筑面積5000㎡,坐落的土地面積為2000㎡，土地價格1500元/㎡，用成本法測算出的該建筑物的重建價格為1600元/㎡，市場上該類房地產的正常房地價格為1800元/㎡。試計算該建筑物的現值。（特別提醒：計算房地產的價值時要用正常房地產市場價格，而不能用房地產的個別價格。此問題在以后的計算題中經常會遇到）。

6、最高最正確使用包括用途、規模、集約度和檔次上的最正確，可以幫助確定估價對象最正確用途的經濟學原理是（）。

A.收益遞增遞減原理B.均衡原理C.替代原理D.適合原理

7、某宗房地產規劃用途為商業，現狀為超市，年凈收益為18萬元，預計改為服裝店后的年凈收益為20萬元，除此無其他更好的用途，則根據（）應按服裝店用途進行估價。A.合法原則B.最高最正確利用原則C.估價時點原則D.替代原則

8、均衡原理是以房地產內部構成要素與其外部環境是否協調均衡，來判斷該房地產是否為最高最正確使用，它可以幫助確定最正確規模和最正確用途。（）

9、某工廠經所在街道負責人同意，將一幢權屬登記為工業用途的沿街廠房改造為若干小商鋪出租，某估價機構接受委托以實際用途為估價前提，對該房地產抵押價值進行評估。這種做法忽略了最高最正確利用應當滿足條件中的（）

A.技術上的可能B.經濟上的可行C.價值最大化D.法律上許可

10、某估價機構接受保險公司的委托，對被火災完全燒毀的房屋進行價值鑒定，為保險理賠提供參考價值，估價時點為現在，則其估價對象狀況和房地產市場狀況分別為（）。A.估價對象狀況為過去，房地產市場狀況為過去B.估價對象狀況為現在，房地產市場狀況為現在C.估價對象狀況為過去，房地產市場狀況為現在D.估價對象狀況為現在，房地產市場狀況為過去1、D2、估價目的3、C

4、該宗房地產相對于空地的減價額＝（300-50）×250=62500（元）

5、該建筑物的現價＝（1800×5000－1500×2000）/5000＝1200（元/㎡）6、D7、B8、×9、D10、C

第六章市場法及其運用

1、評估某套建筑面積為120㎡的住宅在2023年9月底市場價值，收集了以下4個交易實例，其中最適合作為可比實例的是（）。

A.甲B.乙C.丙D.丁

2、某可比實例的房地產權屬證書記載的套內建筑面積為120平方米，經調查，其成交價格為150萬元，另有20平米的房屋天臺贈送，該房地產的建筑面積與套內建筑面積的比率為1:0.8，則按建筑面面積計算的比準價格是（）元/平方米。A.8571B.10000C.13393D.15625

3、在某舊城改造的房屋拆遷估價中，因有的房屋登記的是使用面積，有的房屋登記的是建筑面積，所以在對可比實例建立比較基準時應特別注意的環節是（）。A.統一房地產范圍B.統一付款方式C.統一價格單位D.統一市場狀況

4、某宗房地產交易的買賣雙方約定，買方付給賣方2659元/平方米，買賣中涉及的稅費均由賣方負擔，據悉，該地區房地產買賣中應當由賣方繳納的稅費為正常成交價格的6.8%，買方應繳納的稅費為正常成交價格的3.9%，若買賣雙方重新約定買賣中涉及的稅費全由買方負擔，并在原價基礎上，相應調整買方付給賣方的價格，則調整后買方應付給賣方的價格為（）元/平方米。

5、某房地產在2023年3月的價格為2023元/㎡，現要調整為2023年9月的價格。已知該類房地產2023年3月至9月的價格指數分別為：99.4，94.8，96.6，105.1，109.3，112.7和118.3（均以上個月為基數100），則該房地產2023年9月的價格為（）元/㎡。6、評估某宗房地產2023年7月1日的市場價值，選取的可比實例中該類房地產的成交日期為2023年10月1日，成交價格為3500元/平方米，另知：該類房地產市場價格2023年6月1日至2023年3月1日，平均每月比上月漲1.5%，2023年3月1日至7月1日平均每月比上月上漲2%，對可比實例進行市場狀況調整。7、評估甲別墅的市場價值，選取乙別墅為可比實例，乙別墅的成交價格為8000元/平方米，裝修標準為1000元/平方米，（甲別墅的裝修標準為800元/平方米），因乙別墅的位置比甲別墅好，在同等條件下，單價比甲別墅高10%，若不考慮其他因素，則通過乙別墅求取的比準價格為（）元/平方米。

8、某一交易實例房地產的使用面積為3000平方英尺，成交總價為110萬美元，分四次付款（假使以在成交日期一次性付清為基準，假設美元的年利率為7%），首付35萬美元，半年后付35萬美元，一年后付30萬美元，余款于一年半后付清。假設當時的市場匯率為美元兌換7.7元人民幣，建筑面積與使用面積的關系為1:0.65，則該交易實例以建筑面積為單位的實際價格約為（）元人民幣/m2。（1平方英尺=0.0929m2）

9、為評估某寫字樓的價格，估價人員在該寫字樓附近地區調查選取了A、B、C、D、E共5個交易實例，其有關資料如下表：

上表中，交易狀況、房地產狀況中的各正、負值都是直接比較結果。房地產狀況中的三方面因素對價格影響的權重分別為：區位狀況0.5、權益狀況0.2、交易實物0.3。另

據調查得知：住宅樓的價格在2023.8.1-2023.6.1之間保持不變，寫字樓的價格從2023.7.1到2023.12.1平均每月比上月下降0.5%，從2023.12.1到2023.6.1平均每月比上月上漲1.8%。試利用上述資料估算該寫字樓2023.6.1的正常單價（如需計算平均值，請采用簡單算術平均）

1、B2、B（x/120=1/0.8x=150㎡150萬元/150㎡=1萬/㎡）3、C4、2385（賣價-買方稅=正常價格買價+賣方稅=正常價格2659=正常*（1+3.9%）買價=正常*（1-6.8%）正常=2559買價=2385）

5、2817.7（2023*94.8%*96.6%*105.1%*109.3%*112.7%*118.3%=2817.7）6、

=4081.3

7、（8000-1000+800）/1.1=7091

第七章收益法及其運用

1、某寫字樓是6年前以出讓方式取得的建設用地使用權，使用期限50年，不可續期。該寫字樓在正常狀況下每年的凈收益為80萬元，該宗房地產的報酬率8.5%

2、已知某宗收益性房地產40年收益權利的價格為2500元/平方米，報酬率為10%，計算該

房地產30年收益權利的價格。

3、己知某收益性房地產的收益期限為50年，報酬率為8%，價格為4000元/m2：若該房地產的收益期限為40年，報酬率為6%，則其價格最接近于（）元/m2。

4、甲房地產的受益年限為50年，單價為2000元/平米，乙房地產的收益年限為30年，單價為1800元/平米，報酬率為6%，其他條件一致，比較兩宗房地產價格高低。5、某宗5年前出讓方式獲得的50年使用期限的工業用地，目前所處地段的基準地價為1200元/平米，