房地產建筑師與設計院建筑師的交流第1頁/共17頁3、成本目標和材料采購管理階段包括：配合各階段成本目標的編制、工程量清單和標底的編制、考察材料供應商、總包單位及分項工程土建、裝修、園林施工單位、等等4、現場施工組織和管理階段包括：工地巡查、設計變更管理、工程變更和現場簽證管理、配合各項驗收、展示區園林施工、樣板房和售樓部的施工、等等一、設計管理部主要在項目開發各階段的主要任務第2頁/共17頁營銷部提供初步市場定位、客戶定位、戶型配比，設計總體規劃方案并提供相關數據作為成本和售價測算的依據，并根據成本利潤率的情況修改戶型配比和總體規劃方案，結合工程分期開發、展示流線規劃、銷售策略等，完成產品定位報告和概念設計工作。下面以獅山項目的概念規劃設計和產品定位報告為例說明二、產品項目定位報告和概念設計第3頁/共17頁完成了總體規劃設計之后，接下來就是設計院全面開展工作，包括修詳規設計、單體方案設計、擴初設計和施工圖設計，也包括了景觀和室內裝修設計的工作，中途穿插了消防設計和報建、人防設計和報建等等工作。下面以我們在建項目為例，談談我們一些常常遇到的問題。三、產品設計和評審第4頁/共17頁1、圖紙深度問題2、造價掌控的問題3、各專業協調的問題下面以我們在建項目為例，談談我們一些常常遇到的問題三、產品設計和評審第5頁/共17頁1、圖紙深度問題佛山和南海對修詳規、方案設計報建的深度要求很高，幾乎是達到了建筑專業擴初的深度，而且還有電子報建的工作。而按照項目開售的節點要求，我們通常可以安排的這個階段的設計時間只有是30天，方案通過一周之后進行一期施工圖報建并提前進行基坑支護和樁基礎施工，45天之后提交一期的全套施工圖，并要求順利通過施工圖審查。三、產品設計和評審第6頁/共17頁1、圖紙深度問題因此，圖紙的深度和準確性要求就很高，報建階段要達到規劃部門審批的要求，以便盡快通過各種審批，達到順利推進下一步工作的要求，每一階段的設計都是一環緊扣一環，不容許發生很大的顛覆性修改。三、產品設計和評審第7頁/共17頁1、圖紙深度問題而且，施工圖是標書編制的依據，成本部門和咨詢單位以及總包投標單位在進行標書編制的時候，圖紙就是大家共同的標準，30天之后開標確定總包單位并開工之后，如果因為圖紙的缺項漏項，造成成本和施工單位的扯皮，將嚴重影響工程進度、成本控制和雙方的合作。例如：護窗欄桿的問題三、產品設計和評審第8頁/共17頁2、造價掌控的問題設計合同中附有公司的《限額設計要求》以利于建造成本進行掌控，比如：低層住宅地下室：鋼筋含量95-105KG/m2，混凝土含量0.9-1.0m3/m2；低層住宅地上部分：鋼筋含量45-48KG/m2，混凝土含量0.3-0.35m3/m2；高層塔樓主體:鋼筋含量49-52.5KG/m2，混凝土含量0.48m3/m2；擴大地下室:鋼筋含量115KG/m2，混凝土含量0.9-1.0m3/m2；塔樓部分地下室鋼筋含量140KG/m2三、產品設計和評審第9頁/共17頁2、造價掌控的問題而且，在設計合同中，明確要求了設計人：在方案階段需提供造價估算、窗地比、墻地比、可售率、地下室車位分攤面積、贈送率、屋頂構架做法等內容；在初步設計階段需提供造價估算、窗地比、墻地比、可售率、地下室車位分攤面積、贈送率、標準層砼含量、外墻主要裝飾材料及各自面積比例等內容；在施工圖設計階段需提供造價估算、窗地比、墻地比、可售率、地下室車位分攤面積、贈送率、標準層砼含量、標準層鋼筋含量、外墻主要裝飾材料及各自面積比例等內容。三、產品設計和評審第10頁/共17頁2、造價掌控的問題然而，通常設計院沒有配置專業的成本預算概算部門，或者沒有長期合作的概預算機構，設計人本身對于造價掌控的意識和經驗不足，因此，他們對于每個設計階段必須提供的造價概算工作不能提供嚴謹準確的數據配合。三、產品設計和評審第11頁/共17頁2、造價掌控的問題以上城為例，在結構施工圖紙提交之后，我們同時送審了施工圖審圖、并交給了成本部門進行標底編制和發出給招標單位進行計算標底。經過計算，主樓的鋼筋含量遠遠超過了限額設計的要求，需要設計院立即修改。修改的圖紙出來之后，又花了一個多星期的時間進行計算，還是達不到要求，又要進行重新修改。為此，總包招標的工作嚴重滯后，圖紙審查的工作也出現反復。嚴重影響了工程的按計劃推進。三、產品設計和評審第12頁/共17頁2、造價掌控的問題又以曦城的會所的設計為例，在設計前，我們嚴格要求造價在一定的硬裝標準進行控制，但是，在施工圖紙提交之后，我們交給了成本部門進行標底編制和發出給招標單位進行計算標底。結果，五個施工單位把投標文件交上來，馬上就要開標了，才發現，我們自己的咨詢公司計算出來的成本遠遠超過了我們的限額，換句話說，我們如果按照限額進行開標，就有可能會面臨全部超出上限、造成廢標、需要重新調整圖紙重新招標的情況。而如果按照圖紙工程量開標，然后再修改，則存在中標單位索賠的問題。這兩種情況都不利于會所裝修工程的按計劃推進。三、產品設計和評審第13頁/共17頁3、各專業配合的問題目前跟我們合作的設計單位，存在著建筑和結構、土建和設備的專業配合整合問題。比如，我們上城項目的設計單位，建筑和結構專業沒有反復核對，建筑和結構的圖紙對不上的事情時有發生。在現場發生了多處樓梯梁碰頭的現象，查對圖紙的時候發現建筑樓梯剖面是折板型的，而結構圖紙則配了600高的樓梯梁。三、產品設計和評審第14頁/共17頁3、各專業配合的問題又比如我們的水岸項目的設計單位，土建所與設備所是完全獨立的，土建的圖紙做完交給設備所之后，缺乏對最后管線和梁柱的整體核對，后期土建的修改與設備的溝通缺失，設備的圖紙對不上的土建的事情時有發生。在現場發生了多處給排水管線嚴重影響室內空間使用、影響建筑的整體外觀效果等現象。尤其是別墅項目和地