中商廣場（寫字樓）項目可行性分析報告一、前言………就該項目推廣思路細則及實施方案作一具體描述推廣思路及實施方案遵循“準確、合理、領先、系統及可操性”等原則，以求使該項目一推出市場即贏得“滿堂紅”。二、市場分析二、寫字樓市場調查與分析沒有一個深入細則及科學的市場調查與科學的市場分析，則市場推廣思路就是無本之木，無源之水……1.1寫字樓宏觀市場分析在房地產開發四大產品（住宅、商鋪、寫字樓、廠房）中，寫字樓的各項綜合指標最能反映一個國家和地區的經濟活力狀況及走勢。因此，購買（或租用）寫字樓的客戶群最理性，寫字樓開發的利潤較高，同時風險亦較大。粗略縱觀寫字樓的發展狀況，在92、93年房地產一片熱潮中，寫字樓市場也是一片歡聲笑語，在廣州當時的地標性物業“世貿中心”就曾賣到16000元/M2。但伴隨著寫字樓的過度開發和國家宏觀調控政策的實施，寫字樓的命運也最為悲慘，以96年以后的廣州寫字樓市場為例，環市東路、天河北路一帶的甲級寫字樓的月租金從旺市時的250-350元/M2跌到120-180元/M2，跌幅近60％，且空置率仍相當高。寫字樓的蕭條直至98年底。1999年至2000年，隨著中國即將加入世貿步伐的臨近，部分省市寫字樓租售市場開始升溫，盡管大部分升幅幅度不大，但北京、上海的升幅都不低，北京的升幅更是達到40％。2000年以后，隨著中國正式加入世貿組織和國家經濟進一步好轉，國外機構和國內企業對寫字樓將有較大的需求，尤其是京、津、滬、穗等經濟中心和內地在地理交通上占有重要地位的區域性大城市，如武漢、成都、重慶等。因此，寫字樓的市場機會將會越來越多。1.2武漢寫字樓現狀分析要分析武漢寫字樓市場，首先得認識武漢。武漢作為湖北省省會，位于中國中部軸線，長江中游地帶，是全國重要的交通樞紐，素有“九省通衢”之稱，水、陸、空交通發達，同時武漢也是全國重要的物資集散地，漢正街小商品市場聞名全國，也輻射全國，是一座多功能綜合性特大城市，商業經濟活躍。武漢寫字樓主要集中在商務區漢口區，高檔寫字樓售價基本在6000-8000元/M2之間，租價基本在40-70元/M2·月之間，，管理費基本在10-15元/M2·月之間，入住狀況則兩極分化，以招銀大廈、建銀大廈等十座寫字樓為例，招銀大廈、泰合廣場等五座寫字樓入住率在90％左右，建銀大廈、瑞通廣場等四座寫字樓入住率都在40％以下。武漢所處地理及發展狀況，在中國加入世貿成為現實和在武漢在西部大開發中所肩負的使命，注定武漢在今后的發展中將充滿著機會和活力，也必將吸引大量的跨國集團和國內各類企業搶灘進駐武漢，武漢寫字樓市場在今后兩年肯定會機會不少。2、主要競爭對手分析2.1同質同檔寫字樓競爭對手分析（見附表1）因中商廣場項目大、檔次高，因此，其市場應在武昌區的基礎上吸納其它區尤其是漢口區寫字樓的客源，故全面分析武漢寫字樓市場對本案有莫大幫助。2.2武昌區寫字樓競爭對手個案分析在武昌區與本案爭奪客源的主要為亞貿廣場、綠洲廣場、珞珈山大廈、江天大廈和洪廣大廈，中商廣場目前出租率僅為25％，而亞貿廣場B座入住率達100％，江天大廈入住率為80％，以中商廣場在武昌區的檔次和地標地位及中商集團的影響力和號召力，中商廣場的低出租率和零出售令人費解。因此，中商廣場面臨著原有寫字樓和新峻工寫字樓雙重壓力，其中本案最大的競爭對手為亞貿廣場。亞貿廣場經濟指標名稱：亞洲貿易廣場占地點：武昌區幅武珞檔路賊62讀8識號躍開發商：亞洲傾貿易廣場股份涼有限公司誘總占地面積這：燒12000喇M2多總建筑面積蘭：悶120000餓M狐2袍，其顏中踐A喇座建辨面獻36000俱M2展規劃：彩由昏A畢、薪B股二幢塔樓和裙孩樓連體而成卸層高析：越A青座查2淹8罩層饞待B少座仙3晶2腎層純功能：底英樓校—林美食城、肯德受基、停車腥場釣盾金請一鍛樓士—勝五樓為商場磨術A拔座界8-1懇7萌層原規劃為四嗚星級賓館，現沿定位為寫字樓釀薪A畏座就18-2煉8寇層為高檔寫字膜樓碗東B遠座為高檔寫字志樓窄租售方式：出毯售、出租、以秘租代售三種形增式海售價：均姐價睬480齒0仿元房/M引2架，整體購買還座有優惠，并有丈一定的投胸襯于資優惠政策燦租價：均兔價呢7永0勝元搖/M夾2掛，大面積出租狡可優惠（以此徹價位出租，其甚實是引導客戶愉選擇購買方式廈的采用的策略方）遼以租代售投：狼12專0壘元嗓/M2廳·救月，五年期滿擠，產權歸客戶機，但每年租金歲需每年第一個閣月付清（選擇侍此種方式的客汁戶也不會多，掉以視100M否2隸面積計算，首爺期付出懷了娃20昨%各的款項后，五饑年共錫付挨7傲0浮萬元，而采用伸按揭形式購買蜻僅少需培48000辱0曉元，相當于五遙年分期駝的遇70緞%掌）梯管理費秤：守5.榨5密元物/M2升·儲月犧入住率侍：發B主座智10高0茅％禍體A獻座尚未入住正配套：具備購芳物、休閑、餐惑飲、娛樂等各慣項設施，具體征為裙覽蒜馬樓大型商場（漂全市第四）頌，耕20趴0辟泊位停車場、洋新加坡美談幅吩食城、肯德基鹿快餐廳、裙樓嶺屋頂露天泳池暴、高檔保齡泊術蘆球館、美發美拆容中心等。稅實用率噴：廟6佛9狡％唇外立面裝飾：幸裙樓玻璃幕墻點，塔樓以白色財條磚為主，配憐淺江琴管愈藍色玻璃燦內部設施：中單央空調遍、嬸ID鞠D拿電話、互聯網城、消防監控系登統濕、嘴A溝常奉肆座石共免6徑部電梯征內部裝修：寫域字樓無天花、嗎水泥地面優惠政策：尼三邁、幅悠項目分析1、項目理解負雀娘項目名稱：中襪商廣場貼赤挺地點：武昌區溫中南路番慰狀占地面積嚇：午6700M2嘆啊鋸建筑面積：峽帶滅規劃：傲由舉A寶、民B榆二幢角筒式主剝樓和裙樓連體燭而成營肌愚樓高聰：殖18頭0耳米神泄錘樓層奔：都A膊座楊4意9去層稻千B核座閑3醋8欺層（均含地下旋二層）倉功能：地下一貓、二層為停車顧場抹輪斜地爹上蓬1-場6梳層為購物中歷心慢涉讓央地言上它7-角9仗層為飲食娛樂票、休閑、健身奶中心妖音仍地謹上容10-4玉9鑄層為寫字樓停實用率啊：討6泉2傻％槐室內交通：寫燙字斥樓煙1化1讀部美國奧的斯村高速豪華直升猴客梯孝，迅2綁部雅意靈景專用消防電梯扔，另設步梯通戰道漲3吐條，陽寬踩1.2旁家米揚室外交通醒：艇4多6蹈條公交線路在貝此設站，緊鄰腫長途客運站、被武昌挪睡俊姨火車站、到武桌漢客運港和天淘河機場均有直值達車抱智能化：中商嘆廣場具伶備工5媽A吃功能，即自動結化管理系統柏（幣BA租S歇）、繼陣封險自動化監控及淺保安系統諸（錄AC銹S毛）、消防自動瓦化系杠統任較進卵（梢FA單S兇）、通訊自動蔑化系統圍（澆CA寺S普）、辦公自動碌化系統牽部柜（遍OA禍S柄）家空調設施：美魂國特靈牌制冷滔機組及中央空期調系統，另有念新風漏恭仔獸增氧系統勺消防設施：消坦防自動報警聯外動系統，房間腹及過道設有手多動報項元催膠警閥，多層次掏消防安全保護走，主樓失第踏1借0持、胸2爭3端、繡36衛蔥隸為層為防火、消四煙、供氧、疏綢散避難層，并抬設晉勾2檔部籃課垮彼直升全程消防企專用電梯支供電設施：供煌配電房接收輸擾出兩回莫路施10K酷V階高壓變電踢，柴2貿4睬小償握抗抄時供電，另設繪進口人防應急訴柴油機發電機獅組，以絕轎鼠壤供主要設備的涂緊急啟動隊停車場：地下樹兩層伏共喬18亂0踏多個泊車位，杜保安、監控和析收費系旬礦遼沈統由電腦控制冰，全天候服務允外裝飾：裙樓帝為鋁塑復合板饞，主樓以米黃膏色進口面磚和少綠色隆挨商細玻璃相間的幕刮墻、條點窗磚顯面裝飾賓內裝修：豪華府大堂，高檔進遇口石材貼面鋪耗地，公共走道想采用鴿伯櫻況高檔石材鋪地仗，礦棉天花板劇吊頂，公共衛廚生間全套愧宿建制裝修。寫字間宰均裝天花，地吳面鋪地毯坊租售方式：可騙售、可租廉售價：均裕價池700幣0抓元米/M2握月租價護：擊3夫5倚元狐/M盲2示起，升高一層羅加套1變元陰/M流2曉，均價約再為卻5怕5歉元壓/M2梢開發商：中商蓄集團中江房地桐產開發有限公進司轎物業管理：中借江物業管理有勾限公司損物業顧問：香國港屋宇物業管傻理有限公司音建筑商：武漢瓶建工集團堤2姻、過往推廣策特劃古2.賓1循過往市場定位文：桑5竟A流智能大廈罷2.柱2垮過往目標客戶著群定位丑：期I鄰T爪行業旱2.角3縱過往銷售價格槳：怕700循0肉元仰/M2濃3特、項目機會及呢優勢分析商3.腦1狹中國年底加入密世貿國外資本術的涌入促進整悼個寫字樓市道航好轉，本項目靈作為寫字樓同銀樣受惠。香3.2沸寄國家開始西部始大開發，武漢竹是通往所有西貌部開發的中間蹲點，水、陸、弊空交通發達，夏作為內地最大惱城市的武漢商軌機增多，因此奴，伴隨西部開炒發的不斷深入廣，武漢的寫字壟樓市道會有所錦好轉。責3.3段爸中商廣場為武柳昌第一高樓，顆作為武昌區地孫標性建筑，具輛備較蕉悶括強的吸客能力毯3.齊4妙中商廣場為武睜漢上市公司中姿商集團開發，誕中商具備品牌煮優勢，劃堡斜中商品牌可供盤挖掘和利用知3.者5掉中商廣場地處援武昌區主干道段內環路中南路遲，交通發達，衫周邊季私走眾多金融機構誘和政府機關，判緊鄰省委、省斧府等四大政府排班子趕巨腫府邸，既是文具教科技中心，危又是武漢政治翅中心，尊貴之怠氣、本動牧儒雅之風油然偽而生，地理優式勢無可替代。較3.歷6啄中商廣場原有壟的宣傳推廣和悼銷售手法欠缺黃，即缺乏整體赤包裝，各雪探又無靈活優惠孤的租售政策，煎在此方面可利間用敝司的優勢賢，充身約聲分整合中商廣襪場現有資源，粱對中商廣場重維新包裝，制定蕉靈活逼槍物優惠的租售政脊策，通過經驗辱豐富、訓練有情素的銷售人員莖推介，朽達即軟件方面可塑趕性相當大。謹3.俯7庭中商廣場挨為內5瘦A驗智能型甲級寫寧字樓，智能型租是高檔寫字樓消的必號擾流備功能和發展貼趨勢，中商廣偽場具備作為智容能型大廈的基四本功能。辭3.8鋒蔑中商廣場租售劣價格能根據市儉場作適當調整抓，從高于競爭智對生手碑3普0龜％的率下降世到禾2中0詞％左右，即嬸從鞠700棵0毯元萄/M枕2患調整伐為嫩5600豈元陜/M叨2噸，價格漸趨合呼理，同時說明格中商廣場領導啄層能尊重市揚場、靈活應變犁。鏈3.9旋霜中商廣場內外疾裝飾裝修在區電域范圍內首屈維一指，寫字間睜裝有筐痛殲天花，地面鋪坡設地毯，為競握爭對手所沒有商，進一步拉近抖了與蠶繭碗競爭對手的價譽格距離，同時汁提高了樓盤的吉附加值。苦3.1毒0潑中商廣場為現虎樓，對于那些糖對期樓缺乏信稅心的投資客及尖急于廊租場辦公的企搖業來說，有信脊心和時間上的揮優勢。頑4航、項目問題及綁劣勢分析判4.詞1驢中國加入世貿扣的腳步聲雖然慎越來越臨近，井但尚未正式加寧入，攪罩編因此，外商在惱國內相當部份訂僅是停留在市染場調查方面，登尋根并劣來據點尚需時日猛4.椅2痰中商廣場雖然繳在小區域內有吃地頭優勢，但雪武昌區畢竟是結文教長錦校科研區，真正易的商務區在漢泊口。因此，縮墾小了客戶群的芽范圍。森4.媽3鳥在區域范圍內距武珞路上有多伶個競爭樓盤，秘檔次雖略低，博但以篩鍛凍其價格優勢吸初引了部分客源忘，中商廣場在丟價位上偏高，姻雖經屑科進調整漸趨合理勇，但價格比較柔來講仍無任何統優勢。危4.來4擾中商廣場雖然橋為武昌第一高虹樓，但外立面幕缺乏現代感，名作為已浴住地標性建筑外僚觀給人第一感腥覺是用落后的款磁磚組成。因糧此，翠畢正要想樹立中商俱廣場領袖地位更僅憑高度尚顯搜證據不足。幕4.借5職中商廣場為現礙樓，現樓有現神樓的優勢，同與時也有其不利卷的一繡灰撇面礙，扶“儀是騾子是嶼馬肆”鞭已清清楚楚，朗缺乏進一步炒歌作和想象的空雅傻歷間，對愛炒期蒙樓的投資客已竿無空間。扔4.怎6漏中商廣場實用擇率僅幣為靜62徒%切，為同區域最昌低，且配套設佛施不完善。柴4.慈7積中商廣場已作奉過宣傳推廣，眾盡管原因很多肝，但從業績來除講，朵葛氣應視為不成功握，因此，要重杠新包裝項目和利做好項目，需金付出禁豈拴雙倍的努力。翠四、項目介入處市場身份設定壩根據以上市場餅分析及項目分蔽析，本項目介這入市場身份設埋定如下：潤1勉、市場形象定棄位子中商廣場從營漲銷的角度看，攪處于從零開始螞的狀況，由于濾之前并未作大棋規模且有計劃養的宣傳推廣，桌也未把項目優梯勢盡最大可能察表現出來，敝舉司建議首先將申項目重新包裝鳴定位，以下是勾敝司通過對武柜漢房地產市場照的調查及對該櫻項目詳細分析警得出的思考：次項目形象定位楚為：武漢市內蓮環線商務區標卻志性智能大廈勞原因：該項目妄有足夠的質素蛋支持上述定位支持點：比1.暴1逮該項目位于武疲昌區內環線中雁南路上，中南愿路為武昌的商嚼務中得塑命心和武漢金融練一條街，也是恩武漢商務區之盯一，以此淡化汁人們逝佛標心目中武昌區待作為武漢市文逢教科研區的思梯維定勢，同時理強化計奸幕位于武漢政治畢中心區，這是喉其成為標志性陶建筑物業地段傷上的獨性。良1.赴2訂該項目是內環它線武昌區段最菠高建筑，高度訪為答18暑0饅米，這是中商舉建珠廣場成為標志清性建筑最大的燈支持點，即唯濱一性。忌1.預3勞中商廣場擁辭有誤5初A續級智能系統，狗即自動化管理月系統、自動化識監慈促穗控及保安系統足、消防自動化溉系統、通訊自潤動化系統、辦酷公自動雅勒辰化系統，是其裂與其它項目與揮眾不同之處，旨即權威性籃。逮+炊2勵、項目市場推袍廣定位處根據上述市場悼定位，我們可窯以看出，本項的目在區域范圍健內所處龍頭地丟位，因此市場盛推廣定位要求梨有針對性，同擔時要大氣、豪館氣、霸氣。乏項目推廣定位狹：領袖風范、福商貴首選迅2.投1繭理由：由于項聯目的主要目標腿客戶為經濟狀成況良好的大中泰型企他男翅業和大部分有穗實力商人。所沈以項目的形象炊定位圍繞這一忍客戶薯匙筐群體的特性，勝突出尊貴感。楊2.齡2抄領袖風范，表泉達的是在區域扮范圍內本項目翅的昂“侮龍咽頭納”胳地位，喪慕壟以樓盤第一高酒度稠、耳5輕A攝級智能系統等跑設施質素及香悼港屋宇物管尼脖匹公司管理模式撥等優勢而傲視句群雄而商貴首仍選的是入住本拼項目執奪怎的都是商界中浴的厲“垃翹丈楚槽”柔、忌“葵打梟盞雄好”迎，這對于真朽的今“嫩梟輸雄炮”嫁會獲撥創念得他們的認同余，而對于羊離狼“雄梟牽雄攤”違尚有一段距離考的中型企業干控頓主來說也會以禮入主中商廣場榆辦公而自豪。剝3晨、目標客戶群災定位傍3.結1返從企業性質定恐位昌境外跨國企業斤，尤其是知名睡國際企業赴國內中大型國周有企業專國內有實力的償私營企業辮3.礎2舉從企業類型定娛位闖房地產開發公端司、金融證券儀公司、保險公貸司每、趴I廣T抽企業高科技術惠企業。帶3.挎3茫從目標客戶的糧來源定位結對現有辦公環艇境不滿意和企橡業發展壯大了辜，需要換一間勢更能體現身份坦和檔次的企業昆；負現有租擠戶焦1糟5制％，即現租戶剩之動6猶0殖％轉為買寫字貸樓。不過要使鳴現有租墾戶添6吳0駐％轉為購買即隸需要有一套比霞較優惠的措施備。（優惠方案絞在推廣策略里勤面詳述）；偷投資盒客呆5店0老％，要吸引投少資客需要有一障個吸引投資的罷回報率和保障話回報能實現的蜘方案。（具體依方案在促銷策范略里面詳述）貼；告自用型買猾家為3太5膜％，對于那些殼經營平穩發展協的企業，此方屯案較為吸引。神蘋會但首期款不能諸太重，貸款期盲不能太短。（臘具體方案在促腫銷策略里面詳軟述）僻4杯、項目價格定霉位朱4.1俯遠售價：均逆價傍560盞0臨元江/M姜2布，雖然此價格烤仍為武昌區寫敘字樓最高封哥糠價，但與寫字旱樓質素相比，世此價位應能為握目標客戶群所臺接受，達愿臭此價位應該是綠中商廣場的價箱格突破點啄4.杏2獵租價：起從租診3麗5威元欄/M水2錢，層墨差左1搶元棄/M隊2眾，即均租鉤約撿5毒5謎元姜/M姨2撐，夠愁婦另管理憑費餅12.鎮5雨元鼻/M較2般（含空調費）五、項目包裝金1等、撒皺售樓部、租賃恭部包裝設計建漂議（見附圖）帶原則：體現中偏商廣場的檔次霉與風格間嚷架游體現一種大氣乎、豪氣歇2拉、前信中商廣場寫字辯樓樣板間設計眉建議（見附圖采）獅3件、溪嫂中商廣場大門梨前升旗設計（油見附圖）份4選、看散更改樓名，作泡為商廈名稱中稅商在三大不足扛：一是不大氣托，雖然中商是條開發公司中商碰集團的簡稱，耕但作為標志性曾建筑，如用公籃司名稱，一般都來講不會大氣朽，像廣州幾乎退所有甲級寫字澡樓均未用公司劇名稱作樓名；攝二耐是吃“昆中你商涂”坑同造謠中傷的密中傷諧音；三沿是中商似乎給晶人以中商、外軍商區分之感。售因此，建睛議涉“介中商廣惑場碑”剃改搬為結“陷中南廣暗場濟”泊，理由除上述稻四點外，尚有閱三點：一是中監南也同樣可理世解為是中南商睬業股份有限公劃司的簡稱，與療中商并不矛盾拉；二是中南位奇于中南路上，塘中南路在武昌燭可以說餅是炎“太路王王奔”枝，同時也是內電環路主干道；培三是中南有中浪南地區之地域爛概念，包容性杏更大。六、推廣策略艙1霜、嚼豎本項目推廣四倒大障礙點址1.剩1牢區位概念上的卷障礙。本項目妨位于武昌區，恭一提武昌，人工們很自然認為無它是一個文教術科研區，似乎作與寫字樓關聯罷不大，從而降斧低了對本項目慧的認同感。同緩時，人們總是絲拿它與同區域湊亞貿比，所以炭總是在圈圈里存跳不出來。瓣1.爛2訪價格劣勢上的煮障礙。對于投偽資客來講，最掙關心的是價格奮和升值空間以慮及投資回報問能題，對樓盤質世素的考慮不在拼首位。因此，丈很難吸引投資丘客。仗1.關3陽項目自身質素沾的障礙。本項殖目走的是甲級勿寫字樓想，誼5罰A候智能大廈。但避本身質素未全鵲部到位。例如謝配套不全，外羞觀不氣派，缺學乏現代感，從昌而與競爭對手控沒有一個相當攜明顯的差距。辜1.炕4揉付款方式的障而礙。在項目價毯位無優勢，質未素無明顯差別亦的情況下，呆燃板和繁重的付碧款方式應是造禿成本項目前期毯不成功的主因齡。醉1.5革隆目標客戶定位腿不準。項目原護目標客戶定位表為兆I卡T館行業，雖有一波定道理，面太乘狹窄。形2葛、疤覽本項目推廣五材大突破口蹄2.協1體區位突破，改暗變人們的思維富定式。區位上莫主要不提武昌只，以免和文教唱和亞貿捆在一滋起，而是提內叔環線，因為內亦環線可說是武晚漢的商務中心撐，而本項目位蓋于內環線中南假路上，。即稱拘位于內環線商捷務區。這樣提糖，同時又與亞吵貿進行了區隔漏，為說明價格毯比其高提供了拿有力證據。勤2.鄭2咸價格突破、調垮價、調云至蒜560肅0范元災/M鏡2仙，縮小與同區候域競爭樓盤鮮喝竹價格差，同時滋又與內環線同攔質樓盤比有價闖格優。宮2.爪3造項目質素提升志，硬件方面除槍部分包裝及可個裝修寫字間計生已基瘡料膠本定型。因此海，只有從軟件霧方面強調其與斷眾不同，如知蠟名物到據刪管公司管理，緞星級服務，可守為買家免費提海供舉行企業和北產品盆籠感展示會的場所灘等。承2.串4乳付款方式的突海破，價格上的種不占優，注定董該項目要做成圍功必品劑座須調整付款方扣式，使付款輕創松，付款時間撒延長。因此，升采取鵝供糟五成五年免息掩付款和五成八沸年銀行按揭及寄五年返租形式敲。以繁達剃此增強投資客棒的信心和減輕鋸付款上的負擔筋。廁2.5路坊目標客戶原定慢為歉I雨T乖行業賞，衛I踢T斬行業雖發展很虛快且很有前景礎，但心竟是新芳生事物而本項候目容量大，僅易消岔化倉I希T販行業當然吃不敏飽，因此要把射目標客戶群擴嚇充為各種經濟汗實力強的企業獲，如房地產公召司、保險公司鍵等。穿3低、足鞏設鏟計數log組o票、統一標識之4邀、霞販項目包裝（前籮面已述，略）睜5讀、圣域宣傳主題劣5.刮1勢中心上的中心此（強調區位）覺5.倡2奔東方之饒顛饞洽加世紀基業（強搶調氣勢）使5.竭3習上流品床味岔膛剖領袖風范（強劉調地位）辯5.羅4松商貴云袖集接典尼商賈首選（強曲調客戶群層次析）螞5.她5勝口首付、口風滿險、五年返跌租杜繼帳震撼江城（強奶調付款輕松及工高催詠拔回報率）王5.斜6梁首付一萬幾，土月供一千幾，部租不如買（強譽調購買的輕松犧和價值）窮6妄、窄竟媒體廣告（見距附頁）查7久、批爆媒體計劃（略牧）七、營銷策略狡二隙、雜葬營銷節奏及分娃區銷售建議僚A渠座順為掏1賭0酬—肺5可0繭層為寫字樓（余其中猶第棗1秘0酸、掀2第3進、渾3革6及層為安全層）債，即覺共舊3維8撲層寫字樓，面屬積撤約想40000M制2材。貴B初座棋1呆0逝—曾3仰8衰層為寫字樓，斯（其中評第萬1欄0酸、辛2素3扣、悔3趟6瞎層為安全層）罩，即喝共至2言6展層，面積鳥約什26000M宇2宮。缺分區銷售：建坡議朋A庸、幼B穿兩座，高、中挎、低三個不同津樓層，第一階毒段推廣時，均注拿出部分銷售脾，其中平以秘B枝座略為多拿一佛些，底層略為采多拿一些。以化盡量銷售略差由的寫字間。撐2漢、劍苦價格策略澡2腥．搞1殃典價格均價建議爬不高牢于劈560歡0捧元廁/M2選2勝．拘2掩捉價格根據樓層愉、方向、景觀袋、間隔制定價讀差茶2席．男3拴始拿出數套最低亮層、方向、景杜觀、間隔最差搬的單位做廣告戰，以低于亞貿夫廣場均價的價狹格銷售，以吸柱引更多客戶。鬧2嗓．欄4烘框價格擬定實凳行耐“梯低開中擁走圖”雙策略，先以較晨低價入市，再戚根據銷售情況列調整價格。如使銷售情況好，雅則微升。弟3料、傲煤付款方式策略模3橡．期1望斬付款原則上要壇求盡量減少首者期款，增大免玻息分期成數和料年限，提供盡之可能長的貸款禽年限。雹營銷節奏共分邁五個階段：籌晉備期，內部認究購期（主要針軍對現租戶）公持開銷售期，強投銷期和續銷期孝。晶3.州2墨投資秘笈主體俱內容樣3.2.妥1違因本項目與周帖邊競爭對手相悉比，價格偏高晝。因此，唯有液給予客戶靈活誦輕松的付款方脆式和在投資回犁報上給予客戶香以較高回報和迫較低風險，方輛是本項目從市脖場突圍的突破聯口。因此，建胳議采用五成五肯年免息分期，哨五成八年銀行脆按揭的付款方澆式和五年返租臺，年回報旺率廟1舒0撓％的返租方案盞，針對具體客攀戶實施如下。種3.2.讓2伴針對中商廣場招現有租戶，實腰行呆“繩租轉蘭售倆”焰策略，所龍謂勇“翻租轉無售逝”排即本項目現租期客戶如欲購買識所租寫字樓，提可優先購買，亞且有額外優惠租（免二年物業歸管理費）。這裙項工作應走在挑所有營銷工作欠的前面，因為病如果把現租戶若解決了，則對殿外界具有強大的的號召力和吸綠引力，我們炒錯作的空間也增蠶大了，試想如宗果說某幢大廈鵝所有租戶都轉輸成為買家，對倚外界將是怎樣沃的震撼。因此誕，在市場不明悅朗的情況下，念對現有租戶實霉行兔“錘租轉督售消“均策略，這是對癥承租客戶和貴披司可能皆大歡不喜而且極其重撞要的一步。具蛋體實施舉例如循下：五例：現有一客茫戶租用中商廣出場寫字棒樓國100M情2飯，租期二年，壞租金為平均租核金章約充5盒5惜元另/M當2卵，管理費希為氏12.秒5蓬元集/M隙2仍，現實圓行羞“帖租轉借售饞”敬，賭太售價進為眾560霸0嚷元托/M起2蹲，同時給予贈蜜送兩年物業管鄉理費的優惠政搏策，則計算如閘下：掉該寫字樓原銷首售總價為：翁100M熔2抱夢7000鑄元碰/M2=70朋0000警元凝該寫字樓現銷訴售總價為：脫100M解2總攀5600株元益/M2=56末0000悔元眨免該客戶物管腔費金額為：艇100M夏2秋賴12.5小元雹/M費2頑折1究2廳拼2=3000吧0誓元柱該客戶如實行形五成五年分期橫付款及五成八損年銀行按揭，曠則該客戶付款途方式如下：冒首期五成分五傲年付清，每年方第一個月付清面當年款投額棄10脂%慢，劇即差5680仆0坑元肢該客戶貸款額隱為：貴5600貿0富譜50%=28添000邊元車該客戶每月供蕩款額為：（煮28000轟0丟兼10000慎）帝緒12蠻9映血38奧≈親3623嬸元（以待住房貸款利率淺計算）程該客戶租寫字穿樓每月所交租煙金為鄰：演550況0倦元論每月供款額與句每月所交租金癢比為廚：灑5500-3叮623=18晚7臺7球元嚇從以上可以看閉出，該客戶買苦樓，每月供款謀僅橫362竹3尺元，比租樓慕要對550驟0理元之扛交昂187骨7千元，一年少凝交永2252矛4御元，減去每年奸所交腿的析1洲0鏟％窄即晨5600點0滔元，客戶一年焦僅多拔交緒3347霧6加元，五年多陣交固16738志0輔元，八年后就盛可擁有該寫字釋樓。中3.鴉3軍針對投資客實旺行采“靜我先租樓，你謀再買玩樓褲”謹策略，即五年戲返租，具體為喜客戶如欲購買字中商廣場寫字警樓，由發展商寒與購買客戶簽愚定五年還租合壩同，發展商在盤五年內于（從唇簽定買賣合同懸后計算）每年使第一個月將當煌月租金逐漸返褲給購樓者，年帶回報率爆為和1反0怕％，五年回報扶率截為彩5英0勉％。同樣，該古客戶可采取五血成八年銀行按承貸方式付款。椒例：現有一客任戶采取五年返左租和五成八年袖按貸方式購買瓣中商廣場寫字綱樓軋100M撕2言，售價冊為財560敬0鐵元驚/M2粗具體計算為：錯100M肌2核角5600遵元鐵/M2=5伙60000園元但該客戶每年交剖給發展商金額穗為：達56000家0煤甘10%=56釋000臣元榆（第一個月交僑清）鑼該客戶五年交酸給發展商金額糧為：桌5600絲0臨等5=2800冊00射元欺每年還返該客漁戶金額為：勉56000洪0排湖10%=56洲000期元煩每年逐月返還零客戶金額為鑒：概56000÷鍵12=466磁7朋元河五年還返該客尚戶金額為：擁5600慢0灶徑5=2800區00駛元菌該客戶五年內桑交給發展商金編額實際為夾：虎280000吊-28000傷0=譯0副元豈該客戶貸款金釣額為朋：臂560000較÷2=280摩00蠢0財元自該客戶月供金勞額為：（寇280000霸÷10000秋）事告129.38擾