東原地產住宅產品關鍵限額指標及配置標準展中心會簽部門：研發設計中心序號修訂日期版本修訂記錄修訂內容修訂人本1.1編制目的為保證項目品質的均好性，平衡項目品質與成本控制，集團研發設計中心、運營發展中心聯合本標準)。作為成本精細化管理與產品品質管理的綜合性指導文件，本標準以客戶需求、產品線體系、成本適配為基礎，對原執行之限額指標進行了修訂和補充，更符合集團跨地域發展的需求，也更便城市公司日常使用。1.2適用范圍本標準適用于東原集團下屬獨資、控股及合資開發類由我司負責產品設計或成本控制的住宅產1.3指標控制原則按照“客戶敏感、成本敏感、地域適應”的原則引導各項指標合理、適度配置，通過限額指標本標準中的限額指標部分設置了高限值和標桿值。其中標桿值為行業中優秀項目的實際指標，也是各城市公司的目標值；高限值為該指標的上限，不應突破。當有突破時，應在審批中說明該指標超限的原因。本標準中各項指標的取值以交付時狀態為準，所有由我司承擔費用的交付前改造所造成指標變化的應以改造后指標為準。本限額指標及配置標準分別在產品定位會、方案成果評審會及基準版施工圖三個階段控制，以實現目標成本準確、合理成本控制的目的。1.4指標分類指標分為產品配置標準和限額指標兩類：前者包含某一工程項目的造價和建議的配置，后者為制指標。1.5名詞定義對于本標準中所使用的專有名詞約定如下：作為控制指標，計入考核。建筑物(包括墻體)所形成的樓地面面積。其計算方式應符合按《建筑工程面積計算規范》和當地規劃部門相關規定。參考值控制值南北方建筑面積建筑內可以建筑內可以出租或銷售的產權面積。在計算可售比時可售車位不計入可售面積?？晒I主封閉至室內空間，但不屬于產權面積部分。對于涉及到改造的內容，以交付給業主時的狀態為準。本限額指標以建筑面積為計算基礎，因贈送而額外增加的積。可建設用地面積內除建筑占地和道路用地之外的用地面積以及其他計入景觀工程費指建筑單體中建筑平面布置相同的樓層。室內地平面低于室外地平面的高度超過室內凈高的1/2的房間。指高層建筑中標準層住宅套數與電梯個數的比值。可租售面積贈送面積景觀面積標準層超高層地下室梯戶數2指標說明及計算方式2.1可售比：計算方式：可租售比=分期可租售面積/分期總建筑面積可可售比限額指標項目產品線值TOP系1、產品定位會段指標取值：可租售面積按照計容面積統計；2、方案成果評審會階段指標取值：可租售面積應按房產口徑統計。2.2公攤比：計算方式：公攤比=1－(套內建筑面積/建筑面積)公攤公攤比限額指標項目產品線超高層TOP系%%%%%%%%%P2、產品定位會階段取值：標準層套內建筑面積(除陽臺)和標準層建筑面積(不含陽臺)；3、方案成果評審會階段取值：單元套內建筑面積(除陽臺)和單元建筑面積(不含陽臺)。際情況在項目目標規劃會中說明并調整相應指標。2.3單車位面積定義：指公共車庫內每個標準車位折算的建筑面積。單位為“㎡/車”。計算方式：單車位面積=車庫總建筑面積/車庫內總停車數。單車位面積限額指單車位面積限額指標普通地下車庫人防地下室≤人防面積或人防面積占地下室分類值標桿值間的建筑面積。不包括自行車庫、摩托車庫、設置于車庫但非單獨為車庫服務的設備用房等。車位指標的非標準車位不計入總數量，露天停車位不計入停車數。3、表中數據車位寬度按2.4m計，當地下車庫車位寬度為大于此標準時，可按比例放大限額數4、當車庫內人防面積占比大于2/3時，可根據項目情況酌情放寬限額值；況，評判其單車位面積的合理性。2.4建筑層高定義：指建筑物下層樓板面到上層樓板面的垂直距離，單位為“米(m)”。建建筑層高限額指標產品線產品類型住洋房宅小高層商集中商業32.92.9333333TOP系庫地上停車樓3.41、本指標僅設高限值2、由于各地標準不一，層高首先應滿足規劃不額外計算容積率的要求。若要突破規劃要求，應4、住宅類產品設置地暖時，時光和晴天系產品可增加0.1m；5、重慶地區晴天系高層、小高層住宅類產品層高限額提為3m；7、獨立地下室地下一層建筑層高為下層樓板完成面到頂板結構頂標高的垂直距離；8、北方采暖地區如地庫內敷設熱力管道，地下一層層高可增加0.1m；2.5墻地比定義：指建筑外立面(含外門窗)展開面積與該建筑地上建筑面積之比。計算方式：墻地比=外立面展開面積/地上建筑面積墻地比限額指標墻地比限額指標項目產品線TOP系時光系晴天系高限值1.11.151.2標桿值1.01.051.11、產品定位會階段取值：標準層外立面展開面積(不含線腳)與標準層建筑面積之比；2、方案成果評審會階段取值：單體外立面展開面積(不含線腳)與單體地上建筑面積；。4、以上數據以普通高層產品為測算基礎，產品業態發生變化時按照小高層洋房的順序依次在6、梯戶數大于等于4戶的塔式建筑可根據項目情況適當放寬本限額，在產品定位會階段說明；施工圖階段墻地比調整系數：墻墻地比限額施工圖修正系數新古典建筑風格修正系數簡約法式Art-deco新亞洲表中未包含之立面風格可在方案成果評審會中確認修正系數。2.6窗地比定義：指地上作為建筑外圍護的門窗展開面積占地上建筑面積的比例。計算方式：窗地比=門窗展開面積/地上計容建筑面積窗窗地比限額指標項目產品線TOP系時光系晴天系高限值\0.240.23標桿值0.210.20.19計容建筑面積；2、方案成果評審會階段取值：為單體門窗展開面積和單體計容建筑面積。3、TOP系不設置本指標高限值，但應符合該項目的目標成本。2.7鋼筋含量計算方式：鋼筋含量=鋼筋重量/建筑面積基本風壓業態及產品別墅、洋房洋樓(20米以下)標桿值96994144460值4542454547026標桿值969404245471值4542454648137標桿值969414346482值4542454749248層單位為公斤/平方米(kg/㎡)。標桿值9640424447493值454246480359標桿值964143454804值45424749146607度區別墅、洋房洋樓層(20米以下)基本風壓標桿值4294444474827值474500348638度區標桿7277762672標桿值429444649049值474502566065標桿值4294444464716值47450023762標桿值4294445484938值47450135964標桿值4294444464605值47450022661搭接和損耗，亦不包含構造柱、過梁、圈梁、砌體中的拉接鋼筋及砌體中預制構件之鋼筋也不包2、表中灰色部分以風荷載控制為主，白色部分以地震控制為主。7、表中數據以受力鋼筋為三級鋼為主作為前提條件，并作為各項目設計配筋導向。地地下室鋼筋含量限額指標(kg/m)六度區數值二層三層一層二層三層一層二層三層一層二層三層值959590值95普通地下室人防地下室建筑類型大柱網大柱網小柱網小柱網七度區區損耗，亦不包含構造柱、過梁、圈梁、砌體中的拉接鋼筋及砌體中預制構件之鋼筋也不包含措施4、若地下室中含有不計建筑面積的夾層，應根據夾層面積、層高折算地下室面積；5、核五級及以上人防和非人防混合地庫，人防區域應單獨計算，不做限制。2.8砼含量定義：指某一建筑或局部混凝土總用量與該區域建筑面積之比(包含計容與不計容)。限額指標分為地上單體砼含量與地下砼含量。計算方式：砼含量=混凝土用量/建筑面積。6度區地上砼含量限額指標(6度區地上砼含量限額指標(m3/㎡)基本風壓0.650.75標桿高限標桿高限標桿高限標桿高限標桿高限值值值值值值值值值值0.320.370.320.370.320.370.320.370.320.370.270.320.320.370.370.380.430.320.370.370.420.420.430.480.270.320.340.390.390.40.450.320.370.390.440.440.450.50.270.320.360.410.410.420.470.320.370.410.460.460.470.520.270.340.380.430.430.440.490.320.390.430.480.480.490.540.270.360.40.450.450.460.510.320.410.450.50.50.510.56業態及產品、洋房洋樓(20米以下)層7度區基本風壓值值值值值值值值值值值值0.390.440.390.440.390.440.410.470.450.50.450.5高層別墅、洋房洋樓(20米以下)層8度區單體建筑面積之比?；炷量偭坎话瑯嬙熘?、過梁、圈梁及砌體中預制構件混凝土。2、表中灰色部分以風荷載控制為主，白色部分以地震控制為主。地地下室砼含量限額指標(m3/㎡)普通地下室人防地下室大柱網小柱網大柱網小柱網二層三層一層二層三一層二層三層一層二層層1.151.11.151.11.051.31.21.11.21.10.950.90.950.90.851.110.910.9型柱網層數值標桿值三層111、地下室混凝土含量指地下室混凝土總量與地下室建筑面積之比。混凝土總量不包含構造柱、過梁、圈梁及砌體中預制構件混凝土。4、若地下室中含有不計建筑面積的夾層，應根據夾層面積、層高折算地下室面積；2.9外墻裝飾單方指標定義：指外墻飾面工程成本與外墻展開面積的比值。單位為元/㎡。成本口徑：應包含外立面、屋面飾面、雨棚的展開面積與成本，不作為圍護措施的欄桿應作為程包括龍骨和飾面材料；具體詳見附圖；所有飾面工程費為整體工程費用包括甲供主材與輔材；外外墻單方指標(元/㎡)項目產品線桿值TOP系TOP系為參考值，時光及晴天系為控制值；外外墻飾面配置標準項目產品線TOP系部位防滑面磚根據設計選擇根據設計選擇真石漆以下各種涂料首選為涂料飾面水泥瓦或油氈瓦無飾面油氈瓦彈性涂料上人平屋面坡屋面頂部外墻根根據設計選擇首選為涂料飾面根據設計選擇用成品線條澆雨棚表面裝飾彈性涂料部分質感涂料其余彈性涂料盡量避免，除首層外采用現澆現澆雨棚，應盡量控制深度真石漆以下各種涂料2F以下可根據方案選用石材EPS成品線條輕鋼雨棚或現澆雨篷標準段外墻底部外墻裝飾線條2.10欄桿單方指標定義：指所有作為圍護措施的室外欄桿(欄板)工程的成本與實際工程量長度的比值。單成本口徑：應包含所有維護措施包括陽、露臺防護欄桿，上人屋面、室外連廊防護欄桿；當防護措施為欄板或欄板與欄桿組合時，欄板的土建及飾面成本應計入欄桿工程內；本欄桿工程不包括飄窗的護窗欄桿，樓梯(間)防護欄桿，建筑單體以外的景觀工程欄桿。欄桿單方指標(元/米)TOP系TOP系欄欄桿配置標準項目產品線TOP系部位根據設計選擇首選鐵藝欄桿根據設計選擇首選鐵藝欄桿鋁合金欄桿玻璃欄板首選鐵藝欄桿結合外立面設計首選鐵藝欄桿鐵藝欄桿簡化花型鐵藝欄桿無花型鐵藝欄桿無花型主要空間輔助空間公共區域2.11百頁單方指標定義：指作為空調、新風機等臨空放置的設備的裝飾性措施及設備機房、管道井的通風百頁工程費用與實際工程量面積的比值。單位為元/㎡。成本口徑：包含所有空調位、設備平臺的裝飾性措施，及備機房、管道井的通風百頁；百百頁單方指標(元/㎡)項目產品線桿值TOP系百頁配置百頁配置標準項目產品線TOP系部位根據設計選擇2、鋁合金百頁應控制間隙，百頁片厚度保證不變形為前提且不宜超過1.5mm。3、百頁應考慮設備安裝的便利性，表面宜采用靜電粉末噴涂。2.12外門窗單方指標定義：建筑單體外門窗工程費用與外門窗展開面積的比值，單位為元/㎡。成本口徑：包含套內、公共區域所有用于通風、采光及裝飾的鋁合金(塑鋼)外門窗及普通副框(如有)成本，不包括入戶門、單元門，設備管井等防火門。外門窗單方指標(元外門窗單方指標(元/㎡)TOP系項目產品線值1、TOP系取值為系統門窗；時光系取值為普通斷橋鋁合金；晴天系取值為塑鋼門窗；4、若采用節能副框時，單方可增加20元/㎡；5、外立面增加耐火窗的情況下,外窗單方指標可根據外窗中耐火窗面積占比和耐火窗單價進行耐火窗單價參照各地價格執行，并需在建筑方案成果評審會中說明。外門窗配置標準外門窗配置標準項目產品線TOP系部位斷橋鋁合金或塑鋼斷橋鋁或系統窗，表面可選氟碳噴涂可選用外共擠內覆膜合資品牌分選用進口品牌塑鋼型材，可選用外共擠內白料或通體彩色型材若不采用系統窗可部表面粉末噴涂，塑鋼2.13入戶門單價指標定義：每樘入戶門的單價，單位為元/樘。成本口徑：每戶的入戶門及門鎖，別墅不包括車庫門、庭院門和通往內院的門。入入戶門單價指標(元/樘)TOP系項目產品線桿值入入戶門配置標準項目產品線TOP系部位國產電子鎖/機械鎖木質/鋼質鋼質單開門機械鎖鋼質鋼質/鋼木子母門高檔鋼木復合門進口電子鎖鋼質1、門扇表面處理方式可選：木貼皮、覆膜、熱轉印和粉末噴涂等，可根據成本選擇；2、當選用電子門鎖時，應考慮防火需求，電子鎖功能應根據成本選擇。2.14防火門單方指標定義：指防火門工程費用與實際工程面積的比值，單位為元/㎡適用范圍：用于公共區域的樓梯間、設備間、管道井、疏散門，當入戶門為防火門時適用入戶防防火門單方指標(元/㎡)鋼質門450項目產品線值木質包鋼木質門250防防火門配置標準項目產品線TOP系部位普通木質防火門，由木質防火門表面噴漆/貼皮精裝修做飾面處理線上由精裝修做飾面下鋼質防火門表面噴漆2、地上直接面向室外的防火門可選用木質包鋼的形式防止變形。2.15單元門單方指標定義：單元門的工程總費用與實際工程面積的比值，單位為元/㎡。成本口徑：指從地面室外進入首層大堂的外門及附屬的外窗、上亮等的總成本，地下大堂的門單單元門單方指標(元/㎡)TOP系項目產品線桿值單元門標準單元門標準項目產品線TOP系配置局部不銹鋼飾面鋁合金平開門表面粉末噴涂不銹鋼飾面鋁合金平開門表面氟碳噴涂局部銅飾面不銹鋼飾面表面仿銅處理依據設計標準標桿值開啟門扇高度2.16室內公共區域標準3住宅公共部位精裝修成本限額指標室內標準項目產品線標準室內配置標準2.17景觀工程單方紅線內交付區與示范區景觀工程。景景觀工程單方指標(元/㎡)時光系TOP系ABC800600采用一事一議700500高限值標桿值項目產品線450。2.18單體內智能化工程單方指標定義：弱電智能化工程費用與對應部位建筑面積的比值，單位：元/㎡。成本口徑：套內為毛坯交付的建筑內部弱電、智能化工程費用，面積以最終交付時狀態為準；智智能化工程單方指標(元/㎡)TOP系25(50)20(40)項目產品線桿值20(30)20(40)22.19電梯配置標準適用范圍：適用于公共區域內的客用電梯，別墅套內或公共區域的服務電梯不適用本標準；項目產品線TOP系部位轎廂高度裝修標準1、電梯轎廂的裝修材料供參考，應符合《東原地產住宅公共區室內配置標準1.0》中的要求；、超高層住宅中可適當放大載重量；允許二次吊頂25000元/個許二次吊頂3管理辦法3.1使用方式應在產品定位會、方案成果評審會及基準版施工圖三個階段分別對指標進行控制、取值，形成具體描述具體描述產品定位會之前應由城市公司研發設計部組織填寫產品配置標準表(產品定位會階段)，并在產品定位會中評審理，在項目目標規劃會之前配合研發設計部完成產品配置標準表(建筑方案評審階段)的填報，并提交成本管理部完成目標成本的測算。并在方案評審會中對目標成本、設計限額指標、產品配置標準進行評審。若項目對標中發現該項目與競品在某一項或若干項有較大差異時，城市公司研發設計部應組織營銷管理部對客戶敏感點和產品配置標準進行回顧，以滿足本項目調整產品配置標準的確定產品線確認確定3.2職責城市公司和集團各職能的職責詳見下表：具體職責具體職責1)明確產品線；2)客戶關注點排序；3)對產品價值亮點的梳理1)填寫產品配置標準表；2)根據輸入條件，對產品配置標準進行修正；1)明確項目的目標成本；2)根據測算指標提出配置標準調整建議；1)負責考核分數的收集；1)批復產品線、客戶關注點等內容；2)當城市公司營銷所提交內容存在偏差，組織對其結論進行修訂；職能線研發設部成本管運營部理中心別市團1)1)本文件中產品配置標準的解釋、維護；2)對產品配置標準及限額指標進行審核；4)與城市公司共同確認未明確的產品配置標準；1)對成本口徑、標準的解釋與維護；2)由研發配合，對產品配置標準及限額指標進行指標復核；3)目標成本確認后，考核相關部門。研發設計中心工程管成本管3.3指標考核3.3.1在建筑方案評審會中鎖定配置標準和基準版施工圖鎖定限額指標后，需對各指標的最終規劃會的項目不列入考核范圍。據測算，并提交集團成本管理部、研發中心審核。以審核后的數據作為考核考核周期數據獲取數據輸出當因項目的當因項目的特殊條件導致指標超過高限值，應說明超限原因并提交集團工程管理部工程技術組3.3.2限額指標引入考核的數據應以正式下發的施工圖為準，配置標準以項目目標規劃會成果3.3.3關于限額指標及配置標準的責權及權重分配見下表：限額指標及配置標準考核責權劃分表單項考核部門主責考核部門權重研發設計部成本管理部8%■5%■5%■5%■8%■10%■15%■5%■指標名稱可售比墻地比建筑層高車庫單車位面積鋼筋含量砼含量集團成本管理部、研發設計研發設計中心研發設計中心數據來源外外墻裝飾單方外墻門窗單方入戶門單價防火門單價單元門單方欄桿單方百頁單方室內公共區域裝修單方景觀工程單方智能化工程單方集團成本管理部、研發設計2%2%2%參考值的指標，其權重平均分配到其他控制值指標中。2、對于配置標準中符合建議參考配置但造價超限額的，按權重扣除成本管理部相關人員得分，研發