物業(yè)管理工程維修部運(yùn)營(yíng)手冊(cè)

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北京安佳物業(yè)管理有限公司二月目錄

第一章工程部人員架構(gòu)圖------------------------------------------<3>第二章工程部管理范圍---------------------------------------------<4>~<5>第三章工程部規(guī)章制度---------------------------------------------<6>~<30>第一節(jié)

公共部分-------------------------------------------------<6>~<18>第二節(jié)

強(qiáng)電專(zhuān)業(yè)-------------------------------------------------<19>~<26>第三節(jié)

空調(diào)專(zhuān)業(yè)-------------------------------------------------<27>~<33>第四節(jié)

弱電專(zhuān)業(yè)-------------------------------------------------<34>~<35>第四章工程部維修保養(yǎng)流程---------------------------------------<36>~<41>第五章工程部人員調(diào)配流程---------------------------------------<42>第六章工程部工作單流程------------------------------------------<43>~<44>第七章設(shè)備節(jié)能辦法------------------------------------------------<45>

第一章

工程部人員結(jié)構(gòu)圖部門(mén)經(jīng)理

部門(mén)經(jīng)理

維修主管維修主管

維修主管維修主管

3班電工2班3班電工2班1班

維修工維修工維修工維修工

維修工維修工維修工維修工

第二章

工程部管理范圍工程部負(fù)責(zé)的平常工作有：1．對(duì)建筑物及所有機(jī)電設(shè)備的平常運(yùn)營(yíng)管理及維護(hù)保養(yǎng)。2．對(duì)物業(yè)未盡人意之處提出整改方案。3．對(duì)客戶(hù)的裝修工程方案審核，對(duì)施工進(jìn)行監(jiān)督管理。4．對(duì)客戶(hù)進(jìn)行有償服務(wù)。5．為物業(yè)管理提供有關(guān)工程詢(xún)問(wèn)。6．公司及物業(yè)管理處領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。

一、強(qiáng)電專(zhuān)業(yè)1．

負(fù)責(zé)整個(gè)物業(yè)變配電系統(tǒng)的平常運(yùn)營(yíng)、管理及維護(hù)、保養(yǎng)工作。2．

負(fù)責(zé)空調(diào)、冷水機(jī)組等動(dòng)力電源的供應(yīng)。一般情況下電機(jī)、控制器由空調(diào)專(zhuān)業(yè)自行負(fù)責(zé)，但當(dāng)對(duì)方技術(shù)力量局限性或設(shè)備工具不全時(shí)，應(yīng)給予支持配合。3．

負(fù)責(zé)給排水專(zhuān)業(yè)所有動(dòng)力電源的維修保養(yǎng)。4．

負(fù)責(zé)物業(yè)公共區(qū)域的照明維修。5．

負(fù)責(zé)物業(yè)臨時(shí)供電的安排和計(jì)劃。6．

負(fù)責(zé)消防系統(tǒng)強(qiáng)電及卷簾門(mén)的維修、保養(yǎng)。7．

負(fù)責(zé)提供節(jié)約電力的計(jì)劃方案，并經(jīng)批準(zhǔn)后實(shí)行。8．對(duì)系統(tǒng)不完善的地方提出整改方案，并經(jīng)批準(zhǔn)后實(shí)行。9．為客戶(hù)提供有償服務(wù)。

二、空調(diào)、給排水專(zhuān)業(yè)1．

負(fù)責(zé)整個(gè)物業(yè)空調(diào)制冷、采暖通風(fēng)系統(tǒng)的平常運(yùn)營(yíng)、管理及維修、保養(yǎng)工作。2．

改善空調(diào)、采暖、通風(fēng)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)，使物業(yè)有一個(gè)良好舒適環(huán)境，同時(shí)最大限度節(jié)約能源。3．

負(fù)責(zé)整個(gè)物業(yè)的供水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、熱水鍋爐系統(tǒng)的運(yùn)營(yíng)、維修保養(yǎng)工作。4．

負(fù)責(zé)生活水水質(zhì)報(bào)檢工作。5．

負(fù)責(zé)消防水系統(tǒng)（消火栓、噴灑）的維修、保養(yǎng)工作。6．

為業(yè)主、客戶(hù)提供有償服務(wù)。

三、綜合維修專(zhuān)業(yè)1．

負(fù)責(zé)整個(gè)物業(yè)內(nèi)所有衛(wèi)生潔具、設(shè)備的維修、保養(yǎng)。2．

負(fù)責(zé)物業(yè)內(nèi)水箱、水池及污水井、雨水井等基礎(chǔ)設(shè)施的維修整改。3．

負(fù)責(zé)物業(yè)內(nèi)公共范圍的天花、墻、門(mén)等項(xiàng)目的修理、調(diào)整。4．

負(fù)責(zé)建筑結(jié)構(gòu)方面的問(wèn)題，例如滲漏、裂縫等維修、整改。5．

負(fù)責(zé)公共范圍內(nèi)和物業(yè)公司的家具維修。6．

負(fù)責(zé)安排一些小五金件的維修和調(diào)整。7．

負(fù)責(zé)一些臨時(shí)性的任務(wù)。8．

負(fù)責(zé)為業(yè)主、客戶(hù)提供有償服務(wù)。

四、弱電專(zhuān)業(yè)1．

負(fù)責(zé)整個(gè)物業(yè)內(nèi)保安監(jiān)控系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)、電話系統(tǒng)、物業(yè)自控系統(tǒng)、消防自動(dòng)報(bào)警及公共應(yīng)急廣播系統(tǒng)、有線電視的正常運(yùn)營(yíng)和維修、保養(yǎng)工作。2．

負(fù)責(zé)向業(yè)主、客戶(hù)提供有償服務(wù)。

第三章工程部規(guī)章制度第一節(jié)

公共部分編號(hào)：ZWPM-C-BB-EN-03版本：C/1通則：一、安全保衛(wèi)制度1．工程部全體員工必須把安全防范意識(shí)放在重要位置，執(zhí)行有關(guān)規(guī)定，協(xié)同保安部認(rèn)真做好安全保衛(wèi)工作。2．各崗位值班人員，必須嚴(yán)守崗位職責(zé)，必須對(duì)本崗值班范圍內(nèi)進(jìn)行安全檢查，如發(fā)現(xiàn)有安全隱患，須立即上報(bào)領(lǐng)班、主管或工程部經(jīng)理。3．各班組領(lǐng)班須每日進(jìn)行安全檢查，隨時(shí)消除不安全因素，遇有重大安全隱患，須立即上報(bào)主管或工程部經(jīng)理。4．主管須每月組織所屬員工對(duì)所轄系統(tǒng)及范圍進(jìn)行安全檢查，消除隱患，并將檢查解決結(jié)果書(shū)面報(bào)告工程部主管。5．未經(jīng)工程部主管批準(zhǔn)，任何外來(lái)人員（涉及外部門(mén)、外單位領(lǐng)導(dǎo)）嚴(yán)禁進(jìn)入所有設(shè)備房（涉及電纜井、管道井、泵房、機(jī)房、配電室、倉(cāng)庫(kù)等），已經(jīng)批準(zhǔn)者，在進(jìn)出變配電室、消防中心、空調(diào)主機(jī)房、危險(xiǎn)品倉(cāng)庫(kù)等重要部門(mén)時(shí)，必須辦理登記手續(xù)，記錄來(lái)賓姓名、證件號(hào)碼、單位、進(jìn)出日期及時(shí)間等。6．所有機(jī)房、設(shè)備間、倉(cāng)庫(kù)、工作間等在無(wú)人時(shí)必須將門(mén)窗鎖好。燈光調(diào)至合適限度，清理好現(xiàn)場(chǎng)。7．各機(jī)房門(mén)、設(shè)備門(mén)（蓋）、倉(cāng)庫(kù)門(mén)之鑰匙的配制，必須向工程部經(jīng)理提出書(shū)面申請(qǐng)，經(jīng)批準(zhǔn)后方可配制。8．所有機(jī)房、設(shè)備間、工作間等均須在門(mén)外適當(dāng)位置設(shè)立警示標(biāo)志。9．所有設(shè)立于公共區(qū)域內(nèi)之設(shè)備、設(shè)施等必須鎖好，并應(yīng)設(shè)立圍欄及警示標(biāo)志。10．所有水池、水箱箱蓋隨時(shí)上鎖，鑰匙專(zhuān)人管理，無(wú)關(guān)人員不得借用，打開(kāi)水池或水箱必須經(jīng)主管批準(zhǔn)，并進(jìn)行登記。11．高空作業(yè)時(shí)，工作人員必須配帶安全帶，并進(jìn)行其他有效保護(hù)措施，作業(yè)范圍周邊必須加設(shè)護(hù)網(wǎng)，防止意外墜物傷及人員或設(shè)備設(shè)施。12．所有運(yùn)營(yíng)、維修、保養(yǎng)、巡檢工作及施工、安裝、接電等均必須嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)規(guī)程及規(guī)范，嚴(yán)禁違規(guī)操作，以保證人身及設(shè)備安全，凡違規(guī)操作者，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，均扣除當(dāng)月工資200元人民幣，因違規(guī)操作導(dǎo)致嚴(yán)重后果者，均立即除名。13．各類(lèi)安全用品、腳手架、高梯等在使用前須檢查其牢固可靠性，確認(rèn)安全后方可使用。14．所有工具、儀器、儀表、材料、備件等均不得帶出本物業(yè)范圍以外，如因工作需要，須經(jīng)主管書(shū)面批準(zhǔn)，按規(guī)定辦理放行手續(xù)，并做好記錄。15．工程部須每半年配合保安部一次本物業(yè)之消防報(bào)警系統(tǒng)、聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)、噴淋、消火栓系統(tǒng)等。所有消防設(shè)施、設(shè)備之全面測(cè)試，以保證其功能正常，無(wú)端障。

二、工程驗(yàn)收制度1．所有工程系統(tǒng)驗(yàn)收均須由發(fā)展商籌建處或發(fā)展商工程部負(fù)責(zé)及牽頭。2．所有系統(tǒng)必須在系統(tǒng)正常、調(diào)試完畢的情況下，連續(xù)試運(yùn)營(yíng)一段時(shí)間（需根據(jù)設(shè)備情況詳定），盡量檢查出存在之隱患后，方可進(jìn)行驗(yàn)收。3．在驗(yàn)收過(guò)程中，須以將來(lái)運(yùn)營(yíng)及維修為重點(diǎn)，進(jìn)行逐項(xiàng)檢查，如發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，須盡快以書(shū)面形式通報(bào)給發(fā)展商，并做出具體記錄及拍照。4．所有系統(tǒng)之驗(yàn)收，必須以獲得政府有關(guān)部門(mén)簽發(fā)之合格證書(shū)、使用許可證書(shū)等相關(guān)文獻(xiàn)為標(biāo)準(zhǔn)，并須以此做為驗(yàn)收合格之必要條件。5．

必須規(guī)定發(fā)展商提供所有協(xié)議副本、技術(shù)資料、使用說(shuō)明書(shū)、維修保養(yǎng)手冊(cè)、調(diào)試檢測(cè)報(bào)告及竣工圖紙、竣工資料等所有有關(guān)工程資料，并建立檔案，以備查用。6．

必須清楚了解所有工程系統(tǒng)及設(shè)備之保修期起止日期、保修內(nèi)容以及保修負(fù)責(zé)人及其聯(lián)系方式，并制定承建商、供貨商保修聯(lián)系表備查。7．

必須收齊所有由發(fā)展商、承建商、供貨商等提供之備品、備件及專(zhuān)用工具等，清點(diǎn)入庫(kù)，妥為保管并做出具體清單。

工程接管驗(yàn)收程序發(fā)展商協(xié)調(diào)

承包商調(diào)試系統(tǒng)并試運(yùn)營(yíng)

物業(yè)工程部進(jìn)行檢查

檢查清點(diǎn)備品、備件入庫(kù)發(fā)展商提供相關(guān)政府文獻(xiàn)副本及相關(guān)技術(shù)資料、竣工圖紙等文獻(xiàn)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題

記錄拍照發(fā)文

出具清單并由各方簽字

發(fā)展商提供保修合約及保修負(fù)責(zé)人聯(lián)系表

建立技術(shù)檔案檢查完畢

提交檢查報(bào)告

接管驗(yàn)收完畢

三、設(shè)備維修制度1．防止性維護(hù)保養(yǎng)1.1所有設(shè)備必須根據(jù)維修保養(yǎng)手冊(cè)及相關(guān)規(guī)程，進(jìn)行定期檢修及保養(yǎng)，并制訂相應(yīng)年度、季度、月度保養(yǎng)計(jì)劃及保養(yǎng)項(xiàng)目。1.2相關(guān)工程人員必須認(rèn)真執(zhí)行保養(yǎng)計(jì)劃及保養(yǎng)檢修項(xiàng)目，以便盡也許延長(zhǎng)系統(tǒng)設(shè)備正常使用之壽命，并減少緊急維修之機(jī)會(huì)。1.3保養(yǎng)檢修記錄及更換零配件記錄必須完整、真實(shí)，并須由工程部建立設(shè)備維修檔案，以便分析故障因素，擬定責(zé)任。1.4各系統(tǒng)之維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃及保養(yǎng)檢修項(xiàng)目之制訂由主管負(fù)責(zé)，并提交工程部經(jīng)理審閱；保養(yǎng)檢修及更換零配件之記錄由領(lǐng)班負(fù)責(zé)，并提交主管審閱。1.5進(jìn)行正常系統(tǒng)維修保養(yǎng)及檢修時(shí)，如對(duì)客戶(hù)使用產(chǎn)生影響，必須提前三天告知管理處客戶(hù)服務(wù)部，由客戶(hù)服務(wù)部發(fā)出通告，擬定檢修起止日期及時(shí)間（須盡也許減少對(duì)客戶(hù)之影響范圍），以便使受影響之客戶(hù)做好充足準(zhǔn)備。2．緊急維修2.1必須進(jìn)行緊急維修時(shí)，須立即告知經(jīng)理，安排有關(guān)人員立即赴現(xiàn)場(chǎng)檢查情況，并按實(shí)際情況進(jìn)行解決。2.2如因緊急維修，必須對(duì)客戶(hù)使用產(chǎn)生影響時(shí)，須立即告知管理處客戶(hù)服務(wù)部，并由客戶(hù)服務(wù)部向受影響之客戶(hù)發(fā)出緊急通告，同時(shí)，需考慮盡量減少影響范圍。2.3如發(fā)生故障之設(shè)備在保修期內(nèi)，應(yīng)做出適當(dāng)之應(yīng)急解決，以盡量減少對(duì)客戶(hù)之影響，并立即告知有關(guān)供應(yīng)商之保修負(fù)責(zé)人。2.4緊急維修結(jié)束后，須由領(lǐng)班填寫(xiě)維修記錄及更換零配件記錄，并以書(shū)面形式將事故障因素、解決方法、更換零配件之名稱(chēng)、規(guī)格及數(shù)量、品牌等、解決結(jié)果、事故發(fā)生時(shí)間、恢復(fù)正常時(shí)間等向主管報(bào)告，并提交經(jīng)理審閱。此報(bào)告由工程助理存入設(shè)備維修檔案，備查。3．設(shè)備的更新及系統(tǒng)改造3.1出于技術(shù)更新、提高效率、安全運(yùn)營(yíng)、減少污染及減少能耗等方面考慮，工程部有責(zé)任提高對(duì)現(xiàn)有設(shè)備做出更新或改造之建議。3.2設(shè)備更新及改造建議，必須向物業(yè)總經(jīng)理提交可行性及經(jīng)濟(jì)性分析報(bào)告，并須考慮總體系統(tǒng)運(yùn)營(yíng)之安全性及可靠性。3.3由于此類(lèi)工作通常沒(méi)有迫切性，故須盡量安排在最有利及對(duì)客戶(hù)影響最小之時(shí)間進(jìn)行。

設(shè)備正常維修程序主管制訂保養(yǎng)計(jì)劃、檢修項(xiàng)目及相應(yīng)表格

經(jīng)理審批

提前告知客戶(hù)服務(wù)部安排執(zhí)行時(shí)間擬定客戶(hù)影響擬定期間影響客戶(hù)

領(lǐng)班安排工作并填寫(xiě)相關(guān)記錄主管檢查

維修完畢，恢復(fù)運(yùn)營(yíng)相關(guān)記錄交工程助理

經(jīng)理審閱

設(shè)備緊急搶修程序發(fā)現(xiàn)系統(tǒng)故障

發(fā)現(xiàn)系統(tǒng)故障

經(jīng)理

告知安排人員現(xiàn)場(chǎng)檢查

根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)情況安排搶修工作核算因緊急搶修所需關(guān)閉之系統(tǒng)或設(shè)備及其影響范圍，擬定搶修完畢時(shí)間

告知搶修完畢，系統(tǒng)恢復(fù)運(yùn)營(yíng)客服部告知

電話或書(shū)面

客服部向受影響客戶(hù)發(fā)出緊急通告客服部發(fā)出系統(tǒng)恢復(fù)運(yùn)營(yíng)通告

四、報(bào)告制度1．各系統(tǒng)操作運(yùn)營(yíng)人員在下列情況下須在運(yùn)營(yíng)記錄或交接班記錄中書(shū)面報(bào)告專(zhuān)業(yè)領(lǐng)班：1.1所轄設(shè)備非正常操作的開(kāi)停及開(kāi)停時(shí)間。1.2所轄設(shè)備除正常操作外的調(diào)整。1.3所轄設(shè)備發(fā)生故障或停臺(tái)檢修。1.4零部件更新、代換、或加工修理。1.5運(yùn)營(yíng)人員短時(shí)間離崗，須報(bào)告離崗時(shí)間及去向。1.6運(yùn)營(yíng)人員請(qǐng)假、換班、加班、倒休等。2．各系統(tǒng)維修人員在下列情況下須以書(shū)面形式報(bào)告維修領(lǐng)班：2.1執(zhí)行維修保養(yǎng)計(jì)劃時(shí)，發(fā)現(xiàn)設(shè)備存在重大故障隱患。2.2重要零部件的更換、代替或加工修理。2.3系統(tǒng)巡檢時(shí)發(fā)現(xiàn)的隱患或故障，必須在巡檢記錄之備注欄中加以說(shuō)明。2.4維修人員請(qǐng)假、加班、倒休等。3．各專(zhuān)業(yè)領(lǐng)班在下列情況下必須書(shū)面報(bào)告本主管：3.1重點(diǎn)設(shè)備除正常操作外的調(diào)整。3.2變更運(yùn)營(yíng)方式。3.3重要設(shè)備發(fā)生故障或停臺(tái)檢修。3.4系統(tǒng)故障或正常檢修。3.5零部件更新、改造、或加工修理。3.6領(lǐng)用工具、備件、材料、文具及勞保用品。3.7加班、換班、倒休、病假、事假等。3.8須與外班組或外部門(mén)、外單位聯(lián)系。4．主管在下列情況下必須以書(shū)面形式報(bào)告經(jīng)理：4.1重點(diǎn)設(shè)備發(fā)生故障或停臺(tái)檢修。4.2因正常檢修必須停止系統(tǒng)正常運(yùn)營(yíng)而影響客戶(hù)使用。4.3應(yīng)急搶修及正常檢修后的維修總結(jié)。4.4系統(tǒng)運(yùn)營(yíng)方式有較大改變。4.5影響本物業(yè)運(yùn)營(yíng)（如停電、停水、?？照{(diào)、停電話等）之任何施工及檢修。4.6重要設(shè)備重要零部件的更新、代換或加工維修。4.7系統(tǒng)及設(shè)備的技術(shù)改造、移位安裝、增改工程及外部施工。4.8人員調(diào)度及班組重大組織結(jié)構(gòu)調(diào)整。4.9所屬人員請(qǐng)假、換班、倒休、加班等。4.10對(duì)外部門(mén)、外單位聯(lián)系、協(xié)調(diào)。4.11領(lǐng)用工具、備件、材料、文具及勞保用品等。4.12維修保養(yǎng)計(jì)劃及工作計(jì)劃的變更或調(diào)整。4.13月度工作總結(jié)報(bào)告。5．除以上各項(xiàng)外，所有有關(guān)工作事項(xiàng)必須口頭報(bào)告上級(jí)人員。遇有緊急事件發(fā)生或發(fā)現(xiàn)重大故障及隱患，可以越級(jí)報(bào)告。

五、工具管理制度1．本部工具分為公用工具、各專(zhuān)業(yè)自用工具及個(gè)人工具三部分，公用工具及專(zhuān)業(yè)自用工具由領(lǐng)班負(fù)責(zé)保管及使用，個(gè)人工具由個(gè)人自行保管及使用。2．所有工具保管人必須認(rèn)真負(fù)責(zé)并保持工具的完好及使用功能。工具保管人必須定期檢修并保養(yǎng)所屬工具，每月一次，以保證各類(lèi)機(jī)具的正常使用。3．工具保管人必須認(rèn)真建立工具臺(tái)帳，做到工具與臺(tái)帳相符。4．全體員工必須愛(ài)惜工具，必須對(duì)的使用工具，凡不對(duì)的使用工具、不愛(ài)惜工具者，將被扣除當(dāng)月獎(jiǎng)金及工資人民幣100元至300元，凡因此導(dǎo)致工具損壞者，將按工具原價(jià)補(bǔ)償，并同時(shí)扣罰當(dāng)月工資300元人民幣。5．公用工具的借用，必須執(zhí)行公用工具的臨時(shí)借用辦法，工具借用最長(zhǎng)時(shí)間為三天，如因工作因素，需再繼續(xù)使用時(shí)，必須重新辦理借用手續(xù)，工具用完后立即積極歸還，不得遲延。6．專(zhuān)業(yè)自用工具必須由領(lǐng)班進(jìn)行每日清點(diǎn)，并保持完好，特別是常用小型工具，不得遺失或損壞，如有遺失或損壞，須由使用人照價(jià)補(bǔ)償。7．借用公用工具歸還時(shí)，須由領(lǐng)班和使用人共同進(jìn)行檢查，如有遺失或損壞，須由使用人負(fù)責(zé)照價(jià)補(bǔ)償，如借用工具時(shí)未按規(guī)定填寫(xiě)《工程部借還物品記錄》，或無(wú)法擬定使用人時(shí)，導(dǎo)致公用工具的遺失或損壞，由當(dāng)班人員負(fù)責(zé)照價(jià)補(bǔ)償。8．所有工具一律不得外借，如因情況特殊，必須經(jīng)主管批準(zhǔn)后方可借出，員工擅自外借、帶出，經(jīng)查實(shí)要嚴(yán)厲解決，不得用工具干私活。9．所有工具要愛(ài)惜使用，工具按規(guī)定的使用年限到期時(shí)，無(wú)論公用工具還是個(gè)人領(lǐng)用工具，一律以舊換新。

六、巡檢制度1．巡檢工作是及時(shí)發(fā)現(xiàn)設(shè)備缺陷，掌握設(shè)備狀況，保證安全運(yùn)營(yíng)的重要手段，各巡檢人員必須按規(guī)定的時(shí)間、巡視路線、檢查項(xiàng)目等認(rèn)真執(zhí)行，并認(rèn)真記錄。2．在巡檢過(guò)程中，如發(fā)現(xiàn)設(shè)備存在問(wèn)題，應(yīng)立即用對(duì)講機(jī)告知領(lǐng)班，并在也許的情況下自行消除故障。如條件所限一時(shí)不能解決，則必須做好臨時(shí)補(bǔ)救措施后，報(bào)告領(lǐng)班，并將具體情況記入巡檢記錄備注欄。3．巡檢人員在巡視完畢機(jī)房、泵房、配電室、豎井等所有無(wú)人值守之設(shè)備間后，必須做到隨手鎖門(mén)。4．巡檢人員在巡檢完畢設(shè)備及其控制箱、動(dòng)力柜、照明柜、高壓柜、低壓柜等所有供配電設(shè)施后，必須將門(mén)鎖好。5．各運(yùn)營(yíng)、維修領(lǐng)班，必須天天對(duì)所轄系統(tǒng)設(shè)備進(jìn)行檢查；各主管必須每周一次巡檢本系統(tǒng)所有設(shè)備，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，書(shū)面報(bào)告經(jīng)理，并應(yīng)立即組織解決。

七、交接班制度1．接班人員須提前10分鐘到達(dá)崗位，更換工服，做好接班準(zhǔn)備工作。2．接班人員接班時(shí)必須檢查以下工作：2.1查看上一班運(yùn)營(yíng)記錄是否真實(shí)可靠，聽(tīng)取上一班值班人員運(yùn)營(yíng)情況介紹，交接設(shè)備運(yùn)營(yíng)登記表。2.2查看上一班巡檢登記表，聽(tīng)取上一班值班人員巡檢情況介紹，交接系統(tǒng)設(shè)備巡檢登記表。2.3檢查所轄設(shè)備之運(yùn)營(yíng)情況是否良好，是否與運(yùn)營(yíng)記錄、巡檢記錄相符，如有不符，應(yīng)記入備注欄，并應(yīng)規(guī)定上一班值班人員簽字。2.4檢查儀表及公用工具是否有缺、損，是否清潔，并按原位整齊擺放，如有問(wèn)題，應(yīng)規(guī)定上一班值班人員進(jìn)行整理，如有丟失，應(yīng)記入交接班記錄備注欄，并由上一班人員簽字。2.5查看交接班記錄中是否有上級(jí)領(lǐng)班及主管發(fā)布之特別任務(wù)或安排，并在交接班記錄上簽字。3．交班人員在下列情況時(shí)不得交班離崗：3.1接班人員未到崗時(shí)，應(yīng)告知上級(jí)領(lǐng)班或主管，須在上級(jí)安排之接班人員到崗后方可進(jìn)行交接班。3.2接班人員有醉酒現(xiàn)象或其他因素導(dǎo)致精神狀態(tài)不良時(shí)，應(yīng)告知上級(jí)領(lǐng)班或主管，須在上級(jí)安排之接班人員到崗后方可進(jìn)行交接班。3.3所轄設(shè)備有故障，影響系統(tǒng)正常運(yùn)營(yíng)時(shí)，交班人員須加班與接班人員共同排除故障后，方可進(jìn)行交接班，此時(shí)，接班人員必須協(xié)助交班人員排除故障。3.4交接班人員對(duì)所轄值班范圍之清潔衛(wèi)生未做清理時(shí)，接班人員應(yīng)規(guī)定交班人員做好清潔工作后，方可進(jìn)行交接班。八、值班制度1．值班人員必須堅(jiān)守崗位，不得擅自離崗、串崗。如有特殊情況，必須向主管或部門(mén)經(jīng)理請(qǐng)假，經(jīng)準(zhǔn)許后方可離開(kāi)。2．值班電話為工作電話，不得長(zhǎng)時(shí)間占用電話聊天，不得打私人電話。3．每班必須按規(guī)定期間及范圍巡檢所轄設(shè)備，做到腿勤、眼尖、耳靈、手快、腦活，并認(rèn)真填寫(xiě)設(shè)備運(yùn)營(yíng)及巡檢記錄，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并解決設(shè)備隱患。4．須按計(jì)劃及主管之安排做好設(shè)備平常保養(yǎng)和維修。如有較大故障，值班人員無(wú)力解決時(shí)，應(yīng)立即報(bào)告上級(jí)領(lǐng)班或主管。5．值班人員用餐時(shí)，必須輪換進(jìn)行，必須保持值班室內(nèi)24小時(shí)有人值班，當(dāng)班人員嚴(yán)禁飲酒。6．值班人員必須每班打掃值班范圍內(nèi)之衛(wèi)生，每班兩次，清潔地面、窗臺(tái)、門(mén)窗、設(shè)備表面等所有產(chǎn)生積塵之處，隨時(shí)保持值班范圍內(nèi)之清潔衛(wèi)生。7．非值班人員未經(jīng)許可不準(zhǔn)進(jìn)入配電室，如有違者，值班人員必須立即制止，否則追究其責(zé)任。如有來(lái)訪者，必須進(jìn)行登記。8．任何易燃、易爆物品，不準(zhǔn)暫放、存放于值班室，違者一切責(zé)任由值班人員負(fù)責(zé)。

九、材料領(lǐng)取制度1．

所有工具、備件、材料必須通過(guò)領(lǐng)班或主管方可領(lǐng)取。2．

領(lǐng)取工具、材料必須填寫(xiě)領(lǐng)料單。3．

材料使用后要在工作單上填寫(xiě)清楚，并經(jīng)領(lǐng)班或主管確認(rèn)。4．

多余材料必須退回庫(kù)房。

十、機(jī)房鑰匙管理制度1．凡24小時(shí)值班機(jī)房，除值班人員掌握一套外，其余鑰匙交工程部統(tǒng)一保管。2.任何人不得私自配鑰匙。3．凡非24小時(shí)值班機(jī)房，值班完畢后將鑰匙交24小時(shí)值班機(jī)房保管，以備發(fā)生緊急情況后，能打開(kāi)機(jī)房門(mén)。4．無(wú)關(guān)人員不得借用機(jī)房鑰匙。5．遺失鑰匙須立即報(bào)告。6．無(wú)人值班機(jī)房借用鑰匙需登記。

十一、機(jī)電設(shè)備房出入管理制度1．工程部機(jī)電設(shè)備房涉及范圍：1.1高壓配電室1.2空調(diào)機(jī)房1.3物業(yè)自控機(jī)房1.4水箱間1.5各電梯機(jī)房2．以上機(jī)房均為工程部的機(jī)電設(shè)備運(yùn)營(yíng)用房，為了保證本大樓內(nèi)各機(jī)電系統(tǒng)正常運(yùn)營(yíng)，非工程部工作人員，未經(jīng)許可不得進(jìn)入以上機(jī)電設(shè)備房。3．本公司內(nèi)有關(guān)上級(jí)部門(mén)因檢查工作，必須要進(jìn)入這些場(chǎng)合時(shí)，應(yīng)由部門(mén)經(jīng)理或其指定人員陪同，并告知當(dāng)值領(lǐng)班開(kāi)門(mén)后進(jìn)入，同時(shí)在《設(shè)備房出入登記簿》上做好記錄。4．凡外單位人員前來(lái)參觀或有關(guān)上級(jí)業(yè)務(wù)部門(mén)前來(lái)檢查工作，必須要進(jìn)入這些場(chǎng)合時(shí)，應(yīng)由部門(mén)經(jīng)理或主管陪同，告知當(dāng)值領(lǐng)班開(kāi)門(mén)進(jìn)入，同時(shí)在《設(shè)備房出入登記簿》上認(rèn)真做好記錄。5．

本部門(mén)工作人員需要進(jìn)入以上地點(diǎn)進(jìn)行工作時(shí)，必須根據(jù)工作項(xiàng)目所規(guī)定的地點(diǎn)，到當(dāng)值領(lǐng)班處辦理完登記手續(xù)后，在當(dāng)值人員帶領(lǐng)下進(jìn)入以上場(chǎng)合。工作結(jié)束后，應(yīng)及時(shí)告知當(dāng)值人員辦理驗(yàn)收離場(chǎng)手續(xù)。6．

外單位施工和檢修人員因工作需要進(jìn)入這些工作場(chǎng)合時(shí)，必須憑事先辦理好的有關(guān)施工許可證、工作票和有效的臨時(shí)工作證件，到當(dāng)值領(lǐng)班處辦理許可和登記手續(xù)后進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)，在工作中不得隨意操作和觸動(dòng)與自己工作無(wú)關(guān)的設(shè)備。工作結(jié)束后，及時(shí)告知當(dāng)值人員辦理驗(yàn)收離場(chǎng)手續(xù)。7．所有人員進(jìn)入這些場(chǎng)合后，都應(yīng)隨手關(guān)門(mén)，并不得隨意操作和觸動(dòng)與自己工作無(wú)關(guān)的設(shè)備。8．所有施工和檢修人員進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)后，不得進(jìn)行與自己工作無(wú)關(guān)的活動(dòng)。必須在工作中做到文明施工，并認(rèn)真做到工完、料盡、場(chǎng)地清。9．所有人員均不得將任何無(wú)關(guān)雜物帶入或貯放于這些機(jī)電設(shè)備房。

十二、故障解決制度不需要停止運(yùn)營(yíng)進(jìn)行修理的故障，稱(chēng)一般故障，由主管調(diào)查與分析因素，提出修理意見(jiàn)和責(zé)任故障因素，吸取教訓(xùn)，記錄在案，并報(bào)告工程部經(jīng)理。被迫停止運(yùn)營(yíng)必須進(jìn)行修理的故障，稱(chēng)重大故障，應(yīng)及時(shí)報(bào)告主管，由主管組織調(diào)查分析，提出修理意見(jiàn)報(bào)經(jīng)理批準(zhǔn)后實(shí)行，并且對(duì)故障做到三不放過(guò)，（即：故障因素分析不清不放過(guò)；責(zé)任者與群眾沒(méi)受到教育不放過(guò)；沒(méi)有防范措施不放過(guò)。）記錄在案，對(duì)責(zé)任者做出解決意見(jiàn)，同時(shí)以書(shū)面材料報(bào)告物業(yè)經(jīng)理。

十三、大中修管理制度1.

設(shè)備大修是工作量最大的一種有計(jì)劃的防止性維修，對(duì)設(shè)備的所有或大部分解體檢查，稱(chēng)之為大修。2.

中修是根據(jù)設(shè)備的結(jié)構(gòu)特點(diǎn)而定的，對(duì)技術(shù)狀態(tài)已達(dá)不到使用規(guī)定的設(shè)備，按實(shí)際需要進(jìn)行有針對(duì)性的修理，恢復(fù)設(shè)備的性能。3.

對(duì)中修以上的設(shè)備進(jìn)行修復(fù)前，必須要有書(shū)面報(bào)告交工程經(jīng)理，說(shuō)明：設(shè)備安裝日期、使用時(shí)間。損壞限度及修復(fù)費(fèi)用等。4.

對(duì)設(shè)備大修必須書(shū)面得到公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，專(zhuān)業(yè)性、技術(shù)性較強(qiáng)的設(shè)備或進(jìn)口設(shè)備，應(yīng)有專(zhuān)業(yè)公司出具的鑒定報(bào)告及預(yù)估的修復(fù)費(fèi)用報(bào)告。5.

對(duì)非正常情況下出現(xiàn)的設(shè)備大、中修理工作，有關(guān)專(zhuān)業(yè)主管必須在修理工作實(shí)行前，出具具體的分析報(bào)告，必要時(shí)追究有關(guān)人員責(zé)任。

十四、零維修管理制度1.

值班員必須認(rèn)真執(zhí)行工作單（維修單）。2.

在接到報(bào)修單20分鐘內(nèi)必須到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行解決。3.

遇特殊情況時(shí)，必須征得客戶(hù)批準(zhǔn)，另行約定修理時(shí)間，并在工單上注明。4.

遇客戶(hù)單元特殊零件損壞，必須講清因素，取得諒解。5.

進(jìn)客戶(hù)區(qū)維修時(shí)，必須著裝整齊，使用文明語(yǔ)言，不得大聲喧嘩，與客人口角。6.

值班員碰到解決不了的問(wèn)題，不能講“我不會(huì)”、“你找別人”此類(lèi)的話，要“我?guī)湍覀€(gè)人看看”或“我需要拿回去分析一下”。7.

天天要對(duì)本班次所有的維修單進(jìn)行登記。8.

每周要對(duì)維修單匯總，對(duì)耗材、時(shí)間、返修等做出記錄。

十五、綜合維修房屋管理制度1.

職責(zé)工程部維修領(lǐng)班對(duì)各類(lèi)維修情況進(jìn)行檢查，對(duì)維保過(guò)程進(jìn)行跟蹤指導(dǎo)。2.

內(nèi)容2.1做好房屋接管工作，各種手續(xù)資料齊備，各種驗(yàn)收單與協(xié)議等文獻(xiàn)保存好。2.2為了延長(zhǎng)大樓的使用壽命，認(rèn)真執(zhí)行各項(xiàng)維修保養(yǎng)計(jì)劃，使各種設(shè)施設(shè)備達(dá)成正常使用標(biāo)準(zhǔn)。2.3定期對(duì)房屋設(shè)施設(shè)備進(jìn)行巡視檢查，發(fā)現(xiàn)事故隱患及時(shí)排除，從而保證設(shè)施設(shè)備正常使用。2.4二裝施工中對(duì)施工圖紙嚴(yán)格審驗(yàn)，對(duì)房間改造等項(xiàng)目要嚴(yán)格把關(guān)，保證主體結(jié)構(gòu)不被破壞。2.5樹(shù)立安全第一的思想，二裝施工中對(duì)動(dòng)火嚴(yán)格控制，動(dòng)火必須有動(dòng)火證方可施工。2.6裝修竣工驗(yàn)收必須有電檢、消檢查收合格報(bào)告。2.7在巡查中發(fā)現(xiàn)重大事故隱患，要及時(shí)上報(bào)上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)，并采用相應(yīng)措施，防止重大事故的發(fā)生。

第二節(jié)

強(qiáng)電專(zhuān)業(yè)編號(hào)：ZWPM-C-BB-EN-04版本：C/1A.變配電室運(yùn)營(yíng)管理制度A．變配電室值班人員對(duì)設(shè)備應(yīng)經(jīng)常進(jìn)行巡視檢查，巡視檢查分為定期巡視、特殊巡視和夜間巡視三種。B．定期巡視，值班人員天天按現(xiàn)場(chǎng)運(yùn)營(yíng)規(guī)程的規(guī)定期間和項(xiàng)目，對(duì)運(yùn)營(yíng)和備用的設(shè)備及周邊環(huán)境進(jìn)行定期檢查。C．特殊巡視，對(duì)特殊情況下增長(zhǎng)的巡視。如在設(shè)備過(guò)負(fù)荷或負(fù)荷有顯著變化時(shí)，新裝、檢修或停運(yùn)后的設(shè)備投入運(yùn)營(yíng)，運(yùn)營(yíng)中出現(xiàn)可疑現(xiàn)象及天氣時(shí)的巡視。D．夜間巡視，其目的在于發(fā)現(xiàn)接點(diǎn)過(guò)熱和絕緣污穢放電情況，一般在高峰負(fù)荷期。E．巡視檢查要精力集中，注意安全，不準(zhǔn)進(jìn)行其他工作。F．巡視中若發(fā)現(xiàn)設(shè)備有異常情況要記錄在案，重大設(shè)備缺陷應(yīng)立即向主管領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告。無(wú)論電氣設(shè)備帶電與否，未得主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，值班人員不得擅自接近導(dǎo)體進(jìn)行修理或維護(hù)工作。G．建立設(shè)備運(yùn)營(yíng)紀(jì)錄，查出問(wèn)題及時(shí)修理，不能解決的問(wèn)題及時(shí)報(bào)告管理處和工程部。每班巡查內(nèi)容：房?jī)?nèi)是否有異味，記錄電壓、電流、溫度、電表運(yùn)營(yíng)數(shù)、檢查屏上指示燈、電器運(yùn)營(yíng)聲音、補(bǔ)償柜運(yùn)營(yíng)情況，發(fā)現(xiàn)異常，及時(shí)修理與報(bào)告。H．供電器線路操作開(kāi)關(guān)部位設(shè)明顯標(biāo)示。停電拉閘，檢修停電，掛標(biāo)示牌。I．巡視配電裝置，應(yīng)隨手將門(mén)關(guān)上并鎖好，巡視中應(yīng)穿絕緣鞋。J．配電室出入口及電纜層夾層出入口應(yīng)裝設(shè)擋鼠板防止小動(dòng)物進(jìn)入。

B．變配電室工作制度1．工作票工作票是允許在配變電設(shè)備上工作的書(shū)面命令，根據(jù)安全條件分別使用第一、第二工作票。1.1第一種工作票的工作為：1.1.1高壓設(shè)備上工作需要所有停電或部分停電。1.1.2高壓室內(nèi)的二次線路或照明等回路上的工作，需將高壓設(shè)備停電或做安全措施。1.1.3配電站的擴(kuò)充工作，需要停電做安全措施或安全距離局限性需裝設(shè)絕緣或一經(jīng)合閘就送電到工作地點(diǎn)設(shè)備上的工作。1.2第二種工作票的工作為：1.2.1帶電作業(yè)和在帶電設(shè)備外殼上的工作。1.2.2控制盤(pán)和低壓配電盤(pán)、配電箱、電源干線上的工作。1.2.3不需要高壓設(shè)備停電的二次線路上的工作。1.2.4用絕緣棒或核相器等高壓回路上和帶電設(shè)備外殼上工作。1.2.5已投運(yùn)的變配擴(kuò)充工作，只需做簡(jiǎn)樸的安全措施，向絕無(wú)觸電危險(xiǎn)的鄰近有電處的工作。1.3緊急事故搶修可不填寫(xiě)工作票，但搶修設(shè)備上停電作業(yè)時(shí)，仍執(zhí)行安全措施和工作許可。1.4工作票一式兩份，書(shū)寫(xiě)對(duì)的清楚，不得任意涂改，若有更改由簽發(fā)人蓋章。1.5一個(gè)工作負(fù)責(zé)人只能持有一張工作票，并以一個(gè)電氣連接部分為限。1.6一個(gè)電氣連接部分或一個(gè)配電裝置所有停電，則有不同的工作地點(diǎn)，可以發(fā)一張工作票。2．配電室工作許可制度執(zhí)行工作許可任務(wù)，可由可以勝任操作的人員擔(dān)任，工作許可人在完畢施工現(xiàn)場(chǎng)的安全措施后，還應(yīng)做到：2.1工作負(fù)責(zé)人到現(xiàn)場(chǎng)再次檢查安全措施，以手觸試，驗(yàn)明無(wú)電。2.2對(duì)工作負(fù)責(zé)人指明帶電設(shè)備的位置和注意事項(xiàng)。2.3和工作負(fù)責(zé)人在工作票上分別署名。2.4必須完畢上述工作許可手續(xù)后，工作班方可開(kāi)始工作。2.5工作負(fù)責(zé)人、工作許可人任何一方不得擅自變更安全措施，不得變更有關(guān)檢修設(shè)備運(yùn)營(yíng)結(jié)線方式，特殊需變更時(shí)，應(yīng)事先取得對(duì)方批準(zhǔn)3．配電室工作監(jiān)護(hù)制度3.1

完畢工作許可手續(xù)后，工作負(fù)責(zé)人（監(jiān)護(hù)人）應(yīng)向工作班所有人員交待現(xiàn)場(chǎng)安全措施帶電部位和其他注意事項(xiàng)。監(jiān)護(hù)人必須始終在工作現(xiàn)場(chǎng)，對(duì)工作班人員認(rèn)真監(jiān)護(hù)及時(shí)糾正違反安全的動(dòng)作3.2

所有工作人員（涉及監(jiān)護(hù)人）不許單獨(dú)留在高壓區(qū)內(nèi)，若工作需要現(xiàn)場(chǎng)條件許可的情況下，可準(zhǔn)許一名具有實(shí)際經(jīng)驗(yàn)或幾人同時(shí)工作，監(jiān)護(hù)人須將有關(guān)安全注意事項(xiàng)詳盡指示。3.3

監(jiān)護(hù)人在所有停電時(shí)可以參與工作班工作。部分停電時(shí)，安全措施絕對(duì)可靠時(shí)，方能參與工作班。監(jiān)護(hù)人可根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)安全條件，施工范圍等情況，增設(shè)專(zhuān)人監(jiān)護(hù)，專(zhuān)職監(jiān)護(hù)人不得兼做其他工作。3.4

監(jiān)護(hù)人因故離開(kāi)現(xiàn)場(chǎng)，應(yīng)指定能勝任者臨時(shí)代替。若監(jiān)護(hù)人長(zhǎng)時(shí)間離開(kāi)現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)由原工作票簽發(fā)人更換新監(jiān)護(hù)人，兩監(jiān)護(hù)人做好必要的交接。3.5

任何人發(fā)現(xiàn)有違反安全規(guī)程和危及人身安全時(shí)，應(yīng)向監(jiān)護(hù)人提出整改意見(jiàn)，必要時(shí)可暫停工作，并立即報(bào)告上級(jí)。4.配電室工作間斷、轉(zhuǎn)移和終結(jié)制度4.1工作間斷時(shí)，工作班人員應(yīng)從現(xiàn)場(chǎng)撤出，安全措施保持不動(dòng)，工作票仍由負(fù)責(zé)人執(zhí)存。4.2間斷后繼續(xù)工作，不需通過(guò)工作許可人。每日工作完畢應(yīng)清掃并開(kāi)放已封閉的道路，并將工作票交回值班人，次日復(fù)工應(yīng)得到值班人許可，取回工作票。工作負(fù)責(zé)人必須重新檢查安全措施后，才干工作。若無(wú)負(fù)責(zé)人和監(jiān)護(hù)人帶領(lǐng)，工作人員不得進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)。4.3在未辦理工作票終結(jié)手續(xù)以前，不準(zhǔn)將施工設(shè)備合閘送電。4.4工作間斷期間，若緊急需要，可將工作班全體人員已經(jīng)離開(kāi)的工作地點(diǎn)的確切情況告知工作負(fù)責(zé)人，在得到明確可以送電的答復(fù)后方可執(zhí)行，并應(yīng)采用下列措施：（A）拆除臨時(shí)遮攔，接地線和標(biāo)示牌，恢復(fù)常設(shè)遮攔，摘掉“止步、高壓危險(xiǎn)”的標(biāo)示。（B）所有通路必須有專(zhuān)人守候，以告訴工作班人員“設(shè)備已經(jīng)合閘送電，不得繼續(xù)工作”。守候人員在工作票未收回以前，不得離開(kāi)守候地點(diǎn)。4.5檢修工作結(jié)束，若需將設(shè)備試加工作電壓，應(yīng)按下列條件進(jìn)行：（A）全體工作人員撤離工作地點(diǎn)（B）收回所有工作票，拆除臨時(shí)遮攔，接地線和標(biāo)志牌，恢復(fù)常設(shè)遮攔。（C）工作負(fù)責(zé)人和操作人員全面檢查無(wú)誤后，才可進(jìn)行加壓實(shí)驗(yàn)。（D）工作班若需繼續(xù)工作時(shí)，應(yīng)重新履行工作許可。4.6同一電氣連接部分用同一工作票依次在幾個(gè)工作地點(diǎn)轉(zhuǎn)移工作時(shí)，所有安全措施開(kāi)工前一次做完，不需再辦轉(zhuǎn)移手續(xù)，但負(fù)責(zé)人在轉(zhuǎn)移工作地點(diǎn)時(shí)應(yīng)清楚交代帶電范圍，安全措施和注意事項(xiàng)。4.7所有工作完畢，應(yīng)清掃、整理現(xiàn)場(chǎng)，負(fù)責(zé)人應(yīng)先周密檢查，然后交待發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題、實(shí)驗(yàn)結(jié)果和存在問(wèn)題，并與值班員共同檢查設(shè)備狀況，然后在工作票上填明工作終結(jié)時(shí)間，經(jīng)雙方答復(fù)后，工作票方告終結(jié)。4.8結(jié)束的工作票，保存三個(gè)月。5.配電室倒閘操作規(guī)定倒閘操作是項(xiàng)技術(shù)性較強(qiáng)的重要工作，操作人員必須充足了解有關(guān)電氣設(shè)備互相之間的連接，運(yùn)營(yíng)情況以及保護(hù)整定值等情況，集中精力，謹(jǐn)慎操作。5.1倒閘操作必須按照運(yùn)營(yíng)領(lǐng)導(dǎo)人的命令或批準(zhǔn)后才干進(jìn)行。緊急情況下（火災(zāi)、自然災(zāi)害、人身事故等）才允許不經(jīng)批準(zhǔn)，先行操作，但事后盡速報(bào)告。5.2

倒閘操作設(shè)備必須獲得各位運(yùn)營(yíng)現(xiàn)場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)人批準(zhǔn)后進(jìn)行，并應(yīng)規(guī)定事故時(shí)和失去通訊聯(lián)系時(shí)的操作約定。5.3倒閘操作不得在交接班時(shí)進(jìn)行，盡也許在負(fù)荷最小時(shí)進(jìn)行，緊急情況例外。5.4倒閘操作須在模擬盤(pán)上除表達(dá)閘刀，開(kāi)關(guān)分合閘位置外，還應(yīng)表達(dá)出接地線的位置和臨時(shí)編號(hào)，操作完畢后在模擬盤(pán)上標(biāo)明清楚。5.5必須遵照倒閘操作票的順序進(jìn)行，嚴(yán)禁憑想象、憑記憶。5.6變配電所內(nèi)的操作范圍涉及下列各項(xiàng)5.6.1開(kāi)關(guān)、閘刀、熔絲的合上或拉開(kāi)5.6.2交直流操作回路的合上或拉開(kāi)5.6.3繼電保護(hù)、自動(dòng)裝置的啟用或停用5.6.4臨時(shí)接地線的拆除和撤出（涉及驗(yàn)、放電）5.6.5有變壓器分接頭的調(diào)整5.6.6核相、核相序及用搖表測(cè)絕緣5.6.7保險(xiǎn)管的掛上或取下5.7操作人員應(yīng)嚴(yán)格遵守下列環(huán)節(jié)：模擬盤(pán)演習(xí)——安全措施——立正就位——核對(duì)銘牌——高聲唱票——高聲復(fù)票——允許正式操作——實(shí)際操作——逐項(xiàng)勾票、記時(shí)間——檢查設(shè)備——完畢報(bào)告6.電氣運(yùn)營(yíng)倒閘操作規(guī)程6.1變電室的值班員，必須熟悉本大廈電氣設(shè)備的運(yùn)營(yíng)狀況，必須熟悉變電室設(shè)備的操作方法。6.2電氣設(shè)備倒閘操作的技術(shù)規(guī)定規(guī)定如下：6.2.1送電時(shí)，先合隔離開(kāi)關(guān)，后合負(fù)荷開(kāi)關(guān)；停電時(shí)，先拉負(fù)荷開(kāi)關(guān)，后拉隔離開(kāi)關(guān)；嚴(yán)禁帶負(fù)荷拉、合隔離開(kāi)關(guān)；6.2.2開(kāi)關(guān)兩側(cè)的隔離開(kāi)關(guān)操作順序如下：送電時(shí)，先合電源側(cè)隔離開(kāi)關(guān)，后合負(fù)荷側(cè)隔離開(kāi)關(guān)；停電時(shí)，先拉負(fù)荷側(cè)隔離開(kāi)關(guān)，后拉電源側(cè)隔離開(kāi)關(guān)；6.2.3變壓器兩側(cè)開(kāi)關(guān)的操作順序如下：停電時(shí)，先停負(fù)荷側(cè)開(kāi)關(guān)，后停電源側(cè)開(kāi)關(guān)；送電時(shí)，先合電源側(cè)開(kāi)關(guān)，后合負(fù)荷側(cè)開(kāi)關(guān)；6.3倒閘操作中，應(yīng)當(dāng)注意防止通過(guò)電壓互感器二次返回高壓；6.4當(dāng)采用電動(dòng)操作合高壓開(kāi)關(guān)時(shí)，應(yīng)觀測(cè)直流電流表的變化；合閘后電流應(yīng)返回，連續(xù)操作高壓開(kāi)關(guān)時(shí)，應(yīng)觀測(cè)直流母線電壓的變化。7.電器設(shè)備的巡視檢查制度7.1在變電室的高壓配電裝置，每班巡視兩次。7.2電器設(shè)備發(fā)生重大事故又恢復(fù)送電后，對(duì)事故范圍內(nèi)的設(shè)備，應(yīng)進(jìn)行特殊巡視，每班不少于四次。7.3電器設(shè)備存在缺陷或過(guò)負(fù)荷時(shí)，應(yīng)適當(dāng)增長(zhǎng)巡視次數(shù)，每班不少于四次。7.4巡視檢查時(shí)，通過(guò)人的感覺(jué)器官仔細(xì)分析，發(fā)現(xiàn)異?，F(xiàn)象時(shí)，要及時(shí)解決，并作好記錄。對(duì)于重大異常現(xiàn)象要及時(shí)報(bào)告。7.5新投入運(yùn)營(yíng)或大修后投入運(yùn)營(yíng)的設(shè)備，在72小時(shí)內(nèi)應(yīng)加強(qiáng)巡視，每班不少于四次，無(wú)異常情況后，可按正常周期進(jìn)行巡視。

8.設(shè)備缺陷管理制度8.1設(shè)備缺陷管理制度規(guī)定全面掌握設(shè)備的良好狀態(tài)，以便及時(shí)發(fā)現(xiàn)設(shè)備缺陷，并盡快補(bǔ)缺。保證設(shè)備經(jīng)常處在良好的技術(shù)狀態(tài)，是保證供電系統(tǒng)安全運(yùn)營(yíng)的重要環(huán)節(jié)，也是妥善安排設(shè)備檢修、校驗(yàn)和實(shí)驗(yàn)工作的重要依據(jù)。8.2一類(lèi)缺陷是緊急缺陷，凡也許發(fā)生人身傷亡、大面積停電、重要設(shè)備損壞，或?qū)е掠袊?yán)重影響的停電事故的缺陷稱(chēng)為一類(lèi)缺陷，這種缺陷性質(zhì)嚴(yán)重，情況緊急，必須立即解決。8.3二類(lèi)缺陷是重要缺陷，這類(lèi)缺陷設(shè)備尚可運(yùn)營(yíng)，但情況嚴(yán)重，已經(jīng)影響設(shè)備出力，不能滿(mǎn)足系統(tǒng)正常運(yùn)營(yíng)的需要，短期內(nèi)有發(fā)生事故的也許性，威脅安全運(yùn)營(yíng)。8.4三類(lèi)缺陷是一般缺陷，對(duì)安全運(yùn)營(yíng)影響較小且發(fā)展較慢，可以列入計(jì)劃進(jìn)行解決。8.5發(fā)現(xiàn)一類(lèi)缺陷應(yīng)立即消除，并向本單位主管領(lǐng)導(dǎo)調(diào)度報(bào)告，二類(lèi)缺陷應(yīng)及時(shí)安排計(jì)劃消除，三類(lèi)缺陷可結(jié)合定期檢修有計(jì)劃消除。8.6配電室值班人員應(yīng)將發(fā)現(xiàn)的設(shè)備缺陷填寫(xiě)在設(shè)備缺陷記錄本內(nèi)。9.電梯機(jī)房管理制度9.1電梯專(zhuān)用機(jī)房應(yīng)做到隨時(shí)上鎖，門(mén)鎖鑰匙應(yīng)由主管人員或?qū)ｉT(mén)人員保管；9．2機(jī)房應(yīng)通風(fēng)良好，照明滿(mǎn)足規(guī)定，門(mén)窗關(guān)閉靈活，任何季節(jié)機(jī)房?jī)?nèi)溫度應(yīng)保持在攝氏5度—40度之間；9．3機(jī)房?jī)?nèi)應(yīng)保持干凈、整潔，嚴(yán)禁存放易燃醫(yī)爆或危險(xiǎn)物品，不準(zhǔn)堆放其他雜物；9．4機(jī)房?jī)?nèi)消防器材應(yīng)放在顯著位置，并保證齊備良好，在有效期內(nèi)；9．5電梯機(jī)房應(yīng)每周打掃一次衛(wèi)生；9．6閑雜人員不準(zhǔn)進(jìn)入機(jī)房，若因工作需要，需要擬定進(jìn)入時(shí)，須經(jīng)主管人員批準(zhǔn)，并在專(zhuān)業(yè)人員陪同下進(jìn)入機(jī)房；9．7未取得《特種設(shè)備操作證》人員，不得隨意動(dòng)用，操作電梯設(shè)備；9．8由專(zhuān)業(yè)人員依據(jù)《安全操作規(guī)程》規(guī)定，保持機(jī)房?jī)?nèi)設(shè)備設(shè)施表面無(wú)積塵、無(wú)銹蝕、無(wú)油漬、無(wú)污物。保證電梯的正常運(yùn)營(yíng)；9.9電梯機(jī)房因維修、保養(yǎng)等導(dǎo)致停梯時(shí)，應(yīng)在基站掛出告示牌。10.乘梯須知10.1注意轎廂內(nèi)是否具有《電梯安全檢查合格》標(biāo)志，未經(jīng)檢查合格或超過(guò)檢查有效期的電梯不得使用；10.2乘梯時(shí)應(yīng)互相禮讓?zhuān)坏迷谵I廂內(nèi)打鬧，蹦跳或進(jìn)行其他危害電梯安全運(yùn)營(yíng)的行為；10.3應(yīng)對(duì)的使用轎廂內(nèi)外各按鍵，請(qǐng)勿亂按；10.4電梯門(mén)在打開(kāi)狀態(tài)時(shí)請(qǐng)勿使用外力及物品強(qiáng)行阻止電梯門(mén)關(guān)閉，電梯運(yùn)營(yíng)中不得用手或其他物件強(qiáng)扒電梯門(mén)，以免發(fā)生停梯事故；10.5請(qǐng)勿在轎廂內(nèi)吸煙、吐痰或從事其他不文明行為，不準(zhǔn)攜帶易燃易爆及腐蝕性物品乘坐電梯；10.6學(xué)齡前兒童及其他無(wú)民事行為能力人員搭乘無(wú)人職守電梯的，應(yīng)有成年人陪同；電梯運(yùn)營(yíng)中如發(fā)生任何意外，應(yīng)運(yùn)用轎廂內(nèi)警鈴和通訊裝置與電梯維修、管理人員聯(lián)系，等待救援，切勿扒門(mén)脫離以免發(fā)生危險(xiǎn)；10.7本梯為載客電梯，嚴(yán)禁載貨。

第三節(jié)

空調(diào)專(zhuān)業(yè)編號(hào)：ZWPM-C-BB-EN-05版本：C/11．空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)營(yíng)管理規(guī)定序號(hào)項(xiàng)目規(guī)定1運(yùn)營(yíng)管理規(guī)定1、

空調(diào)值班人員對(duì)設(shè)備應(yīng)經(jīng)常進(jìn)行巡視檢查，涉及定期巡視及特殊巡視。2、

工程部經(jīng)理或主管應(yīng)定期檢查、指導(dǎo)冷凍機(jī)房的運(yùn)營(yíng)管理工作?？照{(diào)領(lǐng)班天天檢查一次運(yùn)營(yíng)及機(jī)房管理情況，對(duì)設(shè)備存在的問(wèn)題能及時(shí)解決并作好記錄。3、

操作工巡視檢查應(yīng)集中精力，若發(fā)現(xiàn)設(shè)備有異常情況應(yīng)記錄在案，重大設(shè)備缺陷應(yīng)立即向主管領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告，密切監(jiān)視設(shè)備情況，在主管的指導(dǎo)下進(jìn)行設(shè)備的檢修或切換工作。2規(guī)章制度齊全并認(rèn)真執(zhí)行1、

空調(diào)工應(yīng)持證上崗，應(yīng)具有空調(diào)專(zhuān)業(yè)等級(jí)證書(shū)，并能純熟掌握操作、維護(hù)保養(yǎng)有關(guān)設(shè)備的技能。2、

認(rèn)真執(zhí)行交接班制度、定期巡檢制度、設(shè)備操作規(guī)程的規(guī)定當(dāng)值無(wú)違章、違紀(jì)現(xiàn)象的發(fā)生。3冷凍機(jī)、空調(diào)設(shè)備運(yùn)營(yíng)正常無(wú)重大事故1、嚴(yán)格按照操作規(guī)程操作，做到冷凍機(jī)運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定無(wú)液擊、咬缸、喘震、超溫、超壓、泄漏等異常顯現(xiàn)象；準(zhǔn)時(shí)記錄油溫、冷卻水進(jìn)出水溫度及壓力，冷媒水進(jìn)出口溫度及壓力，吸排氣溫度及壓力、電壓、電流等，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)解決并上報(bào)做記錄。2、做好設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)工作，認(rèn)真做好保修期內(nèi)與外包設(shè)備的保養(yǎng)記錄，各種保養(yǎng)記錄保存完好。3、對(duì)設(shè)備使用的壓力表、溫度計(jì)等測(cè)量器具應(yīng)定期檢查，保證其靈敏可靠。4、保證潤(rùn)滑油、冷媒、傳熱面的清潔，保持良好的傳熱效果。4電氣控制系統(tǒng)完好1、

定期清除電器柜內(nèi)灰塵，檢查個(gè)電器元件無(wú)燒損，使其接觸良好，且接線符合規(guī)范規(guī)定。2、

電機(jī)運(yùn)營(yíng)正常，無(wú)超溫過(guò)流現(xiàn)象，接線牢固正常。3、

機(jī)房?jī)?nèi)照明電器等應(yīng)絕緣良好，機(jī)器設(shè)備接地良好。5平常管理1、

機(jī)房?jī)?nèi)應(yīng)有良好的事故排風(fēng)設(shè)備、通風(fēng)照明良好，地面、門(mén)窗設(shè)備保持干凈整潔，通道暢通。2、

機(jī)房?jī)?nèi)不準(zhǔn)挪作他用，不準(zhǔn)堆放雜物及易燃、易爆物品，配備相應(yīng)的滅火器具。3、

明火作業(yè)嚴(yán)格遵守勞動(dòng)和消防部門(mén)規(guī)定，嚴(yán)格執(zhí)行持證操作制度。4、

做好操作維修人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)工作，提高操作人員的業(yè)務(wù)應(yīng)變能力。5、

做好冷凍機(jī)的經(jīng)濟(jì)運(yùn)營(yíng)，合理供冷，使機(jī)器始終保持良好的安全運(yùn)營(yíng)狀態(tài)。2．

中央空調(diào)運(yùn)營(yíng)規(guī)程2．1操作規(guī)定冷水機(jī)房是設(shè)備機(jī)房，為保證大廈中央空調(diào)系統(tǒng)安全、正常運(yùn)營(yíng)，必須嚴(yán)格遵照操作規(guī)程進(jìn)行操作。2.1.1嚴(yán)格遵守《冷水機(jī)組維護(hù)操作手冊(cè)》規(guī)定，保證安全生產(chǎn)。2.1.2掌握中央空調(diào)系統(tǒng)各重要設(shè)備及管路系統(tǒng)的工作原理、構(gòu)造和實(shí)際運(yùn)營(yíng)狀況，在規(guī)定期期內(nèi)巡視檢查各運(yùn)營(yíng)參數(shù)是否在規(guī)定范圍內(nèi)，并做好運(yùn)營(yíng)記錄，保證數(shù)據(jù)準(zhǔn)確無(wú)誤。2.1.3發(fā)生異常情況以及設(shè)備故障應(yīng)迅速查明因素、對(duì)的解決，及時(shí)報(bào)告有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)和部門(mén)，并認(rèn)真做好記錄（內(nèi)容應(yīng)涉及異常情況或故障發(fā)生、過(guò)程、因素、解決方式及結(jié)果）。嚴(yán)格遵守設(shè)備檢修記錄歸檔制度。2.1.4及時(shí)掌握外界環(huán)境溫度和大廈內(nèi)各部分空調(diào)負(fù)荷需求，合理調(diào)整機(jī)組、水泵等投入運(yùn)營(yíng)的數(shù)量及有關(guān)參數(shù)，在保證安全生產(chǎn)和用戶(hù)需求的前提下，做到經(jīng)濟(jì)運(yùn)營(yíng)。2.2系統(tǒng)各重要設(shè)備相應(yīng)運(yùn)營(yíng)方式

現(xiàn)有中央空調(diào)系統(tǒng)各重要設(shè)備相應(yīng)關(guān)系和管路系統(tǒng)的配置情況如下：

2臺(tái)冷水機(jī)組、2臺(tái)冷卻泵、2臺(tái)冷凍泵、2臺(tái)冷卻塔，正常運(yùn)營(yíng)操作請(qǐng)按如下方式對(duì)應(yīng)進(jìn)行：（１）

1＃冷水機(jī)組－1＃冷卻塔－1＃冷卻泵－1＃冷凍泵；（２）

2＃冷水機(jī)組－2＃冷卻塔－12＃冷卻泵－2＃冷凍泵；2.3運(yùn)營(yíng)操作環(huán)節(jié)2.3.1啟動(dòng)1＃冷水機(jī)組

2.3.1.1正常操作：Ａ、啟動(dòng)1＃冷水機(jī)組蒸發(fā)器及冷凝器進(jìn)出水閥門(mén)；Ｂ、啟動(dòng)1＃冷卻水泵進(jìn)出水手動(dòng)蝶閥；Ｃ、啟動(dòng)1＃冷凍水泵進(jìn)出水手動(dòng)蝶閥；Ｄ、置1＃冷卻水泵選擇電源選擇開(kāi)關(guān)于“手動(dòng)”位置；Ｅ、按1＃冷卻水泵電源“啟動(dòng)按鈕”，啟動(dòng)1＃冷卻水泵；Ｆ、置1＃冷凍水泵選擇電源選擇開(kāi)關(guān)于“手動(dòng)”位置；Ｇ、按1＃冷凍水泵電源“啟動(dòng)按鈕”，啟動(dòng)1＃冷凍水泵；Ｈ、置冷卻塔風(fēng)扇系統(tǒng)電源選擇開(kāi)關(guān)于“自動(dòng)”位置，風(fēng)扇將自動(dòng)啟動(dòng)運(yùn)轉(zhuǎn)（若置于“手動(dòng)”位置，要按下電源按鈕手動(dòng)啟動(dòng)風(fēng)扇系統(tǒng)）。在完畢上述環(huán)節(jié)后，參照《冷水機(jī)組操作手冊(cè)》啟動(dòng)1＃冷水機(jī)組。2.3.2啟動(dòng)2#冷水機(jī)組參照1#冷水機(jī)組啟動(dòng)環(huán)節(jié)，相應(yīng)設(shè)備編號(hào)為2#冷水機(jī)組；2#冷卻泵；2#冷凍泵；2#冷卻塔；。2.4停機(jī)操作

上述冷水機(jī)組的停機(jī)操作程序：在機(jī)組完畢停機(jī)后5－15分鐘，按照先停泵及冷卻塔，再關(guān)閉各管路閥門(mén)的原則進(jìn)行，具體環(huán)節(jié)如下：Ａ、按“停止”按鈕停止冷卻泵、冷凍泵及冷卻塔，Ｂ、按“關(guān)閉”按鈕關(guān)閉各電動(dòng)閥，“關(guān)到位”指示燈亮。Ｃ、關(guān)閉相關(guān)管路之手動(dòng)閥門(mén)。2.5兩臺(tái)機(jī)組并聯(lián)運(yùn)營(yíng)操作規(guī)定2.5.1根據(jù)大廈中央空調(diào)現(xiàn)有配置狀況，操作人員可采用下列幾種運(yùn)營(yíng)方式來(lái)滿(mǎn)足不同時(shí)期、不同負(fù)荷的空調(diào)需求，即運(yùn)營(yíng)：（1）啟動(dòng)1#冷水機(jī)組；（2）啟動(dòng)2#冷水機(jī)組；（3）啟動(dòng)1#冷水機(jī)組+2#冷水機(jī)組；2.5.2以上運(yùn)營(yíng)中，冷凍泵最多只能啟動(dòng)2臺(tái)，非在運(yùn)營(yíng)中機(jī)組之冷卻、冷凍水進(jìn)出水閥門(mén)均必須關(guān)閉，以避免水流旁通。2.5.3運(yùn)營(yíng)中冷水機(jī)組冷卻、冷凍水進(jìn)出參數(shù)應(yīng)在如下范圍：冷凍水進(jìn)出水壓差0.1-0.15Mpa進(jìn)出水溫差4-5℃冷卻水進(jìn)出水壓差0.1-0.15Mpa進(jìn)出水溫差4-5℃冷凍水出水溫度小于47F(8.5℃)注：冷凍水系統(tǒng)最大壓力不得1超過(guò)1.3Mpa。冷卻水系統(tǒng)最大壓力不得1超過(guò)0.4Mpa。3.空調(diào)冷水機(jī)組操作規(guī)程3.1準(zhǔn)備工作3.1.1檢查欲啟動(dòng)冷水機(jī)組的蒸發(fā)器及冷凝器進(jìn)出水閥門(mén)是否所有啟動(dòng)。3.1.2檢查冷卻水泵及冷凍水泵系統(tǒng)管路閥門(mén)是否所有啟動(dòng)。3.1.3檢查分水缸及集水缸上的閥門(mén)，根據(jù)空調(diào)需要決定是否啟動(dòng)或關(guān)閉。3.1.4檢查分水缸供水總管閥門(mén)及集水缸回水總管閥門(mén)是否啟動(dòng)。3.1.5檢查冷卻水系統(tǒng)及冷凍水系統(tǒng)的水壓力，在正常范圍以?xún)?nèi)為準(zhǔn)。3.1.6非運(yùn)營(yíng)的冷水機(jī)組蒸發(fā)器及冷凝器出水閥門(mén)，確認(rèn)檢查關(guān)閉。3.2機(jī)組啟動(dòng)程序3.2.1要保證冷水機(jī)組油加熱器提前12小時(shí)通電，使油溫保持在比冷凝溫度高27.8℃的標(biāo)值。3.2.2看冷水機(jī)組微電腦控制中心上是否顯示出：“系統(tǒng)準(zhǔn)備啟動(dòng)”。3.2.3通過(guò)以上各項(xiàng)檢查確認(rèn)正常后，一方面啟動(dòng)冷凍水泵，按下冷凍水泵啟動(dòng)按鈕，觀測(cè)電流表，電流表顯示穩(wěn)定后，另一方面啟動(dòng)冷卻水泵。3.2.4啟動(dòng)冷卻水泵，待冷卻水泵電流表顯示指針?lè)€(wěn)定后（不超過(guò)正常范圍），啟動(dòng)冷水機(jī)組。3.2.5啟動(dòng)冷水機(jī)組，按下壓縮機(jī)啟動(dòng)開(kāi)關(guān)，它會(huì)自動(dòng)彈回到運(yùn)營(yíng)位置，當(dāng)啟動(dòng)開(kāi)關(guān)接通時(shí)，控制中心處在運(yùn)營(yíng)模式，任何故障都會(huì)在顯示屏上顯示出來(lái)。3.2.6在啟動(dòng)程序的頭50秒，微電腦控制中心上將顯示出“系統(tǒng)預(yù)先潤(rùn)滑”，在完畢50秒鐘運(yùn)營(yíng)之后，壓縮機(jī)將啟動(dòng)。3.2.7冷水機(jī)組啟動(dòng)后，要觀測(cè)系統(tǒng)冷卻水溫度情況，根據(jù)溫度情況，及時(shí)啟動(dòng)冷卻塔風(fēng)扇系統(tǒng)，以保證經(jīng)濟(jì)運(yùn)營(yíng)以及制冷效果。3.3機(jī)組運(yùn)營(yíng)3.3.1機(jī)組運(yùn)營(yíng)時(shí)應(yīng)檢查冷水機(jī)組油槽油位，使確認(rèn)油位在油槽上下視境范圍以?xún)?nèi)。3.3.2注意機(jī)組運(yùn)轉(zhuǎn)負(fù)荷情況，導(dǎo)流葉片開(kāi)度是否正常。3.3.3聽(tīng)機(jī)組運(yùn)營(yíng)的聲音是否有異常聲響。3.3.4觀測(cè)機(jī)組是否存在泄漏點(diǎn)及不安全隱患。3.3.5做好機(jī)組運(yùn)營(yíng)記錄（每小時(shí)將冷水機(jī)組狀態(tài)記錄下來(lái)）。3.4關(guān)機(jī)程序3.4.1一方面停冷水機(jī)組。3.4.2停冷卻塔風(fēng)扇系統(tǒng)。3.4.3停冷卻水泵。3.4.4停冷凍水泵，為了達(dá)成經(jīng)濟(jì)運(yùn)營(yíng)并保障客戶(hù)利益的情況下，要根據(jù)天氣濕度情況，掌握好停冷水機(jī)組及冷凍水泵的時(shí)間差，即停冷水機(jī)組后，冷凍水泵可繼續(xù)運(yùn)營(yíng)為客戶(hù)提供空調(diào)，當(dāng)冷凍水溫度回升到一定溫度后，即可停泵操作。3.4.5停機(jī)停泵后，對(duì)現(xiàn)場(chǎng)設(shè)備進(jìn)行檢查、確認(rèn)正常后，做好相應(yīng)記錄。4.中央空調(diào)系統(tǒng)水質(zhì)監(jiān)管規(guī)程為保證大廈空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備和管道的正常運(yùn)營(yíng)，延長(zhǎng)使用壽命，保證水質(zhì)解決協(xié)議的履行，制訂如下規(guī)程；4.1工程部空調(diào)運(yùn)營(yíng)主管為協(xié)議直接監(jiān)管人，須熟悉有關(guān)協(xié)議條款及投藥、取樣、化驗(yàn)等工作原理和工作過(guò)程，積極配合承辦人員的工作，保存并完善監(jiān)管工作。4.2承辦單位對(duì)空調(diào)水系統(tǒng)定期解決工作如下：4.2.1每年投加粉泥剝離劑,清除管道內(nèi)粉泥、藻菌并排放清洗。4.2.2每?jī)稍掠谂蛎浰溲a(bǔ)加殺菌滅藻劑一次。4.2.3對(duì)夏季空調(diào)系統(tǒng)冷凍水，進(jìn)行取樣化驗(yàn)，并提供水質(zhì)化驗(yàn)報(bào)告及加藥指導(dǎo)方案，使系統(tǒng)水質(zhì)藥劑緩蝕劑濃度保持在500ppm。4.2.4每年冷卻水系統(tǒng)加“清洗預(yù)膜劑”對(duì)管道進(jìn)行除銹解決，并清洗排放。4.2.5每月兩次對(duì)冷卻水取樣化驗(yàn)（必要時(shí)增長(zhǎng)到每周一次）并提供水質(zhì)化驗(yàn)報(bào)告及加藥指導(dǎo)方案。4.3承辦單位對(duì)冷凍水系統(tǒng)水質(zhì)每月一次、對(duì)冷卻水系統(tǒng)水質(zhì)每月2次取樣化驗(yàn)，并于一周內(nèi)提交檢查告書(shū)，交于物業(yè)空調(diào)主管，其重要指示值須在以下范圍：

項(xiàng)目名稱(chēng)單位冷卻水冷凍水pH值

7.0—9.07.0—9.0電導(dǎo)率μs/cm＜1500＜1800總硬度mg/L＜800＜300總堿度mg/L＜600＜400氯根mg/L＜300＜150鐵離子mg/L＜1.0＜1.0銅離子mg/L＜0.1＜0.1總鐵mg/L＜1.0＜1.0總銅mg/L＜0.1＜0.1

空調(diào)領(lǐng)班對(duì)照以上數(shù)值進(jìn)行驗(yàn)收，化驗(yàn)單應(yīng)與工作單一同保存，并在監(jiān)督記錄上做好記錄，工程部主管負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查。4.4若發(fā)現(xiàn)承辦單位人員未按協(xié)議規(guī)定按期、按量、按規(guī)定程序工作，空調(diào)領(lǐng)班有權(quán)拒絕簽收并及時(shí)上報(bào)主管。4.5工程部空調(diào)運(yùn)營(yíng)人員每日按承辦單位提供加藥指導(dǎo)方案進(jìn)行加藥及排污，并做好加藥記錄。4.6集中保存的工作單及檢查報(bào)告，均應(yīng)在簽收5日內(nèi)交主管審核簽字；于每年12月底報(bào)工程部總主管批準(zhǔn)后送交檔案室存檔。5.生活水箱管理規(guī)定5.1每年應(yīng)對(duì)生活飲用水水箱至少進(jìn)行一到兩次全面清洗、消毒和水質(zhì)檢查，二次供水水質(zhì)經(jīng)衛(wèi)生行政部門(mén)認(rèn)定的檢查機(jī)構(gòu)檢測(cè)合格方可使用。凡二次供水水質(zhì)細(xì)菌學(xué)指標(biāo)不合格者，必須進(jìn)行消毒。5.2從事水箱清洗消毒的單位必須取得本地人民政府衛(wèi)生行政部門(mén)的衛(wèi)生許可后，方可從事清洗消毒工作。5.3對(duì)生活水箱管水人員每年必須進(jìn)行一次健康檢查和衛(wèi)生知識(shí)培訓(xùn)，合格后方可上崗。5.4保持生活水箱周邊環(huán)境清潔，與有毒場(chǎng)合或者污染源保持規(guī)定的距離。5.5水箱排水管、溢水口、透氣口要做好防護(hù)，保障安全使用。5.6生活水箱設(shè)施檢修要保障水質(zhì)衛(wèi)生不被污染，做好消毒及安全防范工作保障生活用水衛(wèi)生安全。5.7生活水箱箱蓋隨時(shí)上鎖，鑰匙專(zhuān)人管理，不允許隨便外借。6.

供水管理制度6.1

本制度使用空調(diào)水、采暖水、生活水、消防水系統(tǒng)。6.2

未經(jīng)批準(zhǔn)人員不得操作相關(guān)設(shè)備及調(diào)整數(shù)據(jù)。6.3

當(dāng)天值班員必須嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程的有關(guān)規(guī)定。6.4

對(duì)生活水系統(tǒng)出現(xiàn)的故障，必須要報(bào)告主管經(jīng)理。6.5

對(duì)生活水箱的啟動(dòng)必須得到批準(zhǔn)，方可借出鑰匙。6.6

對(duì)其它空調(diào)水、消防水、必須在相關(guān)部門(mén)的配合下，進(jìn)行檢修、實(shí)驗(yàn)工作。6.7

隨時(shí)保持蓄水裝置，水泵等設(shè)備的清潔、有效。7.

供暖管理制度7.1

認(rèn)真執(zhí)行公司、部門(mén)的各項(xiàng)規(guī)定。7.2

嚴(yán)格按照運(yùn)營(yíng)登記表的內(nèi)容填寫(xiě)數(shù)據(jù)。7.3

對(duì)供暖期間發(fā)現(xiàn)的疑點(diǎn)，認(rèn)真記錄，隨時(shí)報(bào)告。7.4

準(zhǔn)時(shí)巡視，如實(shí)填寫(xiě)運(yùn)營(yíng)記錄，保證記錄真實(shí)有效。7.5

認(rèn)真執(zhí)行交接班制度，對(duì)本班發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，做到不解決完不交班。7.6

遇惡劣天氣時(shí)，要增長(zhǎng)巡視密度，適當(dāng)提高供暖溫度，保證大廈設(shè)備安全正常。7.7

非本專(zhuān)業(yè)人員，嚴(yán)禁操作設(shè)備。

第四節(jié)

弱電專(zhuān)業(yè)編號(hào)：ZWPM-C-BB-EN-06版本：C/11．閉路電視信號(hào)1.1操作規(guī)范1.1.1遵守國(guó)家規(guī)定，不接受、不播放不應(yīng)當(dāng)看的節(jié)目。1.1.2操作前應(yīng)細(xì)心閱讀產(chǎn)品說(shuō)明書(shū)和使用手冊(cè)，未經(jīng)培訓(xùn)不得操作設(shè)備。1.1.3仔細(xì)檢查電壓、電流、接地。1.2巡視檢查每月一次設(shè)備除塵、信號(hào)傳輸連接是否良好，前端設(shè)備從監(jiān)視器查看信號(hào)清楚度是否合格。1.3維護(hù)保養(yǎng)（保修期后執(zhí)行）每年十月中旬光機(jī)、干放、電源器除塵。2.保安監(jiān)控2.1巡視檢查（日檢）2.1.1各監(jiān)視點(diǎn)圖像是否正常，監(jiān)視器、錄像機(jī)工作是否正常。2.1.2各設(shè)備無(wú)異響、異味。2.2維護(hù)保養(yǎng)（保修期后執(zhí)行）2.2.1每年8月份供電線路檢查，監(jiān)視器除塵，操作平臺(tái)檢測(cè)。2.2.2探頭點(diǎn)除塵，16分割器、錄像機(jī)、矩陣器除塵。3.消防3.1巡視檢查（日檢）3.1.1交流電壓輸入220V～235V，直流電壓輸入26V～27V。3.1.2直流輸出電流0.4A～1A。3.1.3時(shí)鐘是否準(zhǔn)確，打印機(jī)是否正常。3.1.4各類(lèi)顯示是否正常。3.2維護(hù)保養(yǎng)（保修期后執(zhí)行）每年5月主機(jī)內(nèi)除塵，測(cè)試消防電話（1—2個(gè)），消防廣播某地下區(qū)域測(cè)試。4.弱電維修總則4.1維修操作人員應(yīng)純熟掌握各種設(shè)備性能及操作方法。4.2在維修操作時(shí)要細(xì)，防止損壞設(shè)備。4.3未經(jīng)許可，不得私自調(diào)整、檢查、使用設(shè)備。

5.弱電機(jī)房信息通訊系統(tǒng)管理制度5.1嚴(yán)格執(zhí)行來(lái)訪人員登記制度，無(wú)關(guān)人員不得進(jìn)入電話機(jī)房。5.2電話機(jī)房門(mén)保持人走關(guān)閉上鎖，相關(guān)單位技術(shù)人員施工時(shí)需有值班人員陪同監(jiān)護(hù)。5.3樹(shù)立良好的服務(wù)意識(shí)，加強(qiáng)保密性、安全性的教育。5.4做好平常記錄工作，保證遇突發(fā)故障解決迅速無(wú)誤。5.5無(wú)線通訊設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)：5.5.1每日巡查設(shè)備的工作狀況，觀測(cè)有無(wú)異常情況，認(rèn)真記錄，保證設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)正常。5.5.2設(shè)備定期除塵，加強(qiáng)設(shè)備電源管理、傳輸線路的維護(hù)，防止由此而導(dǎo)致的信號(hào)中斷等不良狀況。5.5.3保證設(shè)備機(jī)房的衛(wèi)生整潔，密切注意設(shè)備的環(huán)境溫度。5.6與設(shè)備廠家及相關(guān)部門(mén)保持密切聯(lián)系，保證通訊線路的通暢、穩(wěn)定。

第四章工程部維修保養(yǎng)流程編號(hào)：ZWPM-C-BB-EN-07版本：B/1一、總體規(guī)定1．

工程部各專(zhuān)業(yè)主管分別制定設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃，維修保養(yǎng)計(jì)劃經(jīng)經(jīng)理審批后，統(tǒng)一安排，形成整個(gè)物業(yè)的設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃。2．

各專(zhuān)業(yè)主管根據(jù)設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃的規(guī)定，將任務(wù)分別貫徹到各專(zhuān)業(yè)班組或人員，安排好時(shí)間、器材、工具。3．

維修保養(yǎng)人員根據(jù)各專(zhuān)業(yè)領(lǐng)班的安排，準(zhǔn)備好工具、材料、按照維修保養(yǎng)的規(guī)定，維修保養(yǎng)相關(guān)設(shè)備。4．

維修保養(yǎng)完畢后認(rèn)真填寫(xiě)維修保養(yǎng)記錄，上報(bào)存檔。5．

專(zhuān)業(yè)主管要進(jìn)行維修保養(yǎng)檢查、結(jié)果，經(jīng)理亦應(yīng)抽查。6．

在正常進(jìn)行維修保養(yǎng)時(shí)碰到有緊急情況發(fā)生，應(yīng)先安排排除故障，后將維修保養(yǎng)內(nèi)容補(bǔ)上。7．

一般情況下不得遲延維修保養(yǎng)的時(shí)間。8．

由助理跟進(jìn)維修保養(yǎng)的貫徹情況。

二、維修保養(yǎng)流程示意圖經(jīng)理抽查

統(tǒng)發(fā)設(shè)備一出安指排令填開(kāi)寫(xiě)始記工錄作經(jīng)理助理記填審檢庫(kù)房班組（技工）寫(xiě)核查工存作檔領(lǐng)取材料單專(zhuān)業(yè)主管

報(bào)告

下達(dá)任務(wù)，安排材料、工具

注：碰到重大設(shè)備維修保養(yǎng)、調(diào)試，影響營(yíng)業(yè)或客人，工程部將提前告知各部門(mén)做好準(zhǔn)備工作。

三、低壓開(kāi)關(guān)柜每日巡視維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程

序號(hào)部位內(nèi)容要求

1

柜正面1.清掃（擦拭）柜正面2.檢查儀表指示及運(yùn)營(yíng)參數(shù)3.檢查自行開(kāi)關(guān)4.檢查閘刀開(kāi)關(guān)操作機(jī)構(gòu)無(wú)灰塵、污跡儀表工作正常，電流、電壓在正常范圍工作狀態(tài)符合運(yùn)營(yíng)規(guī)定定位保險(xiǎn)卡到位

2柜背面1.觀測(cè)各母線、連接點(diǎn)、引出線2.檢查電度表連接良好，接頭點(diǎn)無(wú)發(fā)熱變色，鋁盤(pán)轉(zhuǎn)動(dòng)正常

四、低壓開(kāi)關(guān)柜年度保養(yǎng)規(guī)程

序號(hào)部位內(nèi)容要求1

完畢每日巡視保養(yǎng)項(xiàng)目

2儀表校驗(yàn)儀表、校驗(yàn)電度表

3

柜

內(nèi)全面清掃灰塵整理二次線補(bǔ)齊、更換二次線接線號(hào)檢修閘刀開(kāi)關(guān)檢修自動(dòng)開(kāi)關(guān)全面檢查緊固螺栓連接點(diǎn)補(bǔ)刷相位漆無(wú)灰塵、油質(zhì)、雜物整齊、美觀、清楚三相同期到位、接觸面（線）大于2/3以上，刀片夾座接觸壓力合適觸頭不燒損，動(dòng)作可靠靈活、無(wú)缺損件牢固，無(wú)松動(dòng)顏色符合規(guī)定4

全面清掃、整理

無(wú)垃圾、雜物，電纜排列整齊

五、供電系統(tǒng)維修保養(yǎng)制度1．變壓器在察看運(yùn)營(yíng)中觀測(cè)其聲音、溫度是否正常，觀測(cè)電壓電流的測(cè)量讀數(shù)。2．察看所有計(jì)量?jī)x表的測(cè)量讀數(shù)及指示燈、信號(hào)裝置等是否正常工作。3．運(yùn)營(yíng)中的開(kāi)關(guān)、母線、接頭等一切載流導(dǎo)體有無(wú)跳火、冒煙、燒焦、發(fā)熱、變色等現(xiàn)象。4．各開(kāi)關(guān)回路標(biāo)明需供電范圍以便工作，每星期檢查開(kāi)關(guān)一次，天天檢查電表一次，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)解決。5．變壓器外殼及電纜系統(tǒng)有良好的接地，接地電阻每年測(cè)一次。6．配電室做好通風(fēng)和降溫工作，一般室內(nèi)溫度以不超過(guò)40度為宜。7．檢查電纜坑有無(wú)積水，如發(fā)現(xiàn)積水應(yīng)及時(shí)清除。8．配電室每月吸塵一次，保持室內(nèi)清潔、干凈。9．有檢修記錄和測(cè)試記錄，實(shí)驗(yàn)有效期為二年。

六、空調(diào)設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程1．新風(fēng)柜1.1月巡檢1.1.1

清洗空氣過(guò)濾器1-2次；1.1.2

更換破損！過(guò)濾器；1.1.3

檢查出風(fēng)口避震軟連接，如有破損則更換。1.2年度保養(yǎng)1.2.1查軸承是否良好，若磨損嚴(yán)重，則進(jìn)行更換；1.2.2檢查機(jī)殼及附屬設(shè)備的油漆是否剝落或腐蝕，若出現(xiàn)損壞，則應(yīng)用優(yōu)質(zhì)防銹漆重新油漆；1.2.3清洗風(fēng)機(jī)葉輪和軸，若軸上有銹斑，則用砂皮將其磨光；1.2.4檢查接水盤(pán)中有無(wú)淤泥或其他外來(lái)物，若有應(yīng)清除，以保證排水暢通；1.2.5檢查附屬閥門(mén)(涉及風(fēng)閘)是否工作正常，如有損壞，則更換；1.2.6檢查管系是否漏氣、漏水；1.2.7清洗翅片，拆卸外殼后，用水槍將清洗藥水噴入翅片間，浸潤(rùn)數(shù)分鐘，再用清水沖洗干凈。1.2.8檢查電機(jī)絕緣電阻，相間及相地間都應(yīng)大于0.5兆歐姆。2.冷卻水塔2.1

月巡檢2.1.1運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)是否有異響和振動(dòng)；2.1.2塔內(nèi)水流及水位是否正常2.1.3每周檢查皮帶張緊度，當(dāng)標(biāo)尺頭距彈簧平面達(dá)1.5毫米，應(yīng)調(diào)整到尺頭與彈簧頭平齊。2.2半年保養(yǎng)2.2.1檢查電機(jī)、減速器及風(fēng)扇聯(lián)接器上的螺絲及銷(xiāo)子是否堅(jiān)固；2.2.2更換齒輪箱減速器內(nèi)的潤(rùn)滑油；2.2.3更換電機(jī)、風(fēng)扇聯(lián)接器內(nèi)的潤(rùn)滑油；2.2.4檢查水盆、灑水系統(tǒng)是否漏水；2.2.5浮球及其他閥門(mén)的工作是否正常。3.冷水機(jī)組3.1日保養(yǎng)3.1.1每小時(shí)按操作規(guī)程中運(yùn)營(yíng)檢查所列項(xiàng)目對(duì)主機(jī)進(jìn)行檢查；3.1.2每班檢查集中總管壓差裝置的工作狀況，記錄壓力表讀數(shù)；3.1.3每周清理機(jī)組外表及主機(jī)環(huán)境。3.2外包保養(yǎng)3.2.1更換潤(rùn)滑油及油過(guò)濾器；3.2.2檢查所有控制及安全裝置的設(shè)立及運(yùn)營(yíng)是否正常；3.2.3檢查是否出現(xiàn)制冷劑泄漏；3.2.4檢查啟動(dòng)接觸器的磨損情況，需要時(shí)更換新的；3.2.5檢查電機(jī)繞組的絕緣；3.2.6清洗冷凝器銅管內(nèi)壁；3.2.7清洗蒸發(fā)器銅管內(nèi)壁；3.2.8檢查管系是否漏水，各閥門(mén)運(yùn)轉(zhuǎn)是否正常，水流開(kāi)關(guān)工作是否正常；3.2.9檢查保溫層完好度。4.空調(diào)水泵4.1日巡視保養(yǎng)：4.1.1水泵、電機(jī)軸承溫度及運(yùn)轉(zhuǎn)有否異響及振動(dòng)；4.1.2壓力表讀數(shù)是否正常；4.1.3聯(lián)軸器有否